Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất quận tây hồ thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRƯƠNG ĐỨC GIAO

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG
CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
QUẬN TÂY HỒ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trương Đức Giao

i


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện luận văn tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp q
báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Trần Văn Chính - Giảng viên Học
viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa
Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện và hồn thành đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ, Trung tâm Phát triển
quỹ đất quận Tây Hồ, Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Thống kê, cấp ủy, chính
quyền và bà con nhân dân các phường trong quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong qua trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trương Đức Giao

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................. v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Danh mục hình ............................................................................................................vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii
Thesis abstract ............................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................... 2
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.
Khái quát về tổ chức phát triển quỹ đất ............................................................... 4

2.1.1. Một số khái niệm liên quan .............................................................................. 4
2.1.2. Sự cần thiết thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất ............................................. 6
2.2.
Kinh nghiệm nước ngồi trong cơng tác phát triển quỹ đất ................................. 7
2.2.1. Trung Quốc ..................................................................................................... 7
2.2.2. Hàn Quốc ........................................................................................................ 8
2.2.3. Australia .......................................................................................................... 9
2.3.
Tổ chức phát triển quỹ đất tại Việt Nam............................................................ 10
2.3.1. Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đât ......................................................... 10
2.3.2. Tình hình thành lập và loại hình hoạt động .................................................... 21
2.3.3. Kết quả thực hiện các nhiệm vụ ..................................................................... 21
2.3.4. Đánh giá về tổ chức và hoạt động của các Tổ chức phát triển quỹ đất tại
các địa phương............................................................................................... 23
2.4.
Nhận xét chung ................................................................................................. 31
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 33
3.1.
Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 33
3.2.
Thời gian nghiên cứu......................................................................................... 33
3.3.
Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 33
3.4.
Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 34
3.4.1. Điều tra thu thập số liệu thứ cấp..................................................................... 34

iii

3.4.2.
3.4.3.

Điều tra thu thập số liệu sơ cấp ...................................................................... 34
Phương pháp tổng hợp, phân tích so sánh và xử lý số liệu .............................. 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 36
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn
Tây Hồ .............................................................................................................. 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 36
4.1.2.
4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................ 38
Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ ........................... 43

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý
và sử dụng đất đai .......................................................................................... 47
Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của trung
tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ .................................................................. 49
Tổ chức nhân sự trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ............................ 49
Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ
đất quận Tây Hồ ............................................................................................ 52
Cơ chế tài chính của Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Tây Hồ .................... 54
Đánh giá chung về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế
tài chính của Trung tâm PTQĐ quận Tây Hồ ................................................. 55
Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ giai

đoạn 2010- 2015................................................................................................ 56
Đánh giá cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ....................................... 56
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Tây Hồ ............................ 64
Đánh giá chung về hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất quận
Tây Hồ .............................................................................................................. 74
Đề xuất những giải pháp nâng cao hoạt động của trung tâm phát triển quỹ
đất quận ............................................................................................................. 75
Giải pháp về tài chính .................................................................................... 75
Giải pháp về tổ chức thực hiện ....................................................................... 75
Giải pháp về chính sách ................................................................................. 76
Giải pháp khác ............................................................................................... 77

4.2.
4.2.1.
4.2.2.
4.2.3.
4.2.4.
4.3.
4.3.1.
4.3.2.
4.3.3.
4.4.
4.4.1.
4.4.2.
4.4.3.
4.4.4.

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 79
5.1.
Kết luận ............................................................................................................. 79

5.2.
Kiến nghị ........................................................................................................... 80
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 81
Phụ lục ...................................................................................................................... 84

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐS

Bất động sản

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

TĐC

Tái định cư

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Ủy ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế quận Tây Hồ giai đoạn 2010-2015 ......... 39
Bảng 4.2. Tình hình dân số và lao động của quận Tây Hồ qua một số năm ................ 39

Bảng 4.3. Phân bố lao động trong quận giai đoạn 2010- 2015 ................................... 40
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất của Quận Tây Hồ, năm 2015 ................................. 46
Bảng 4.5. Biến động đất đai quận Tây hồ giai đoạn 2010-2015 ................................. 47
Bảng 4.6. Nhân sự của Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Tây Hồ, 2015 .................. 52
Bảng 4.7. Tổng hợp số dự án nhận thực hiện và số dự án đã bàn giao mặt bằng
sạch cho Chủ đầu tư tổ chức thi công qua các năm .................................... 57
Bảng 4.8. Tổng hợp số dự án chưa bàn giao mặt bằng đúng tiến độ cho Chủ đầu
tư theo các năm ......................................................................................... 58
Bảng 4.9. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về hoạt động của trung tâm Phát
triển quỹ đất quận Tây Hồ ......................................................................... 60
Bảng 4.10. Ý kiến đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của trung tâm
Phát triển quỹ đất quận Tây Hồ. ................................................................ 62
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của Trung tâm Phát triển
quỹ đất quận Tây Hồ năm giai đoạn 2013 - 2015 ....................................... 66
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của Trung tâm phát triển
quỹ đất quận Tây Hồ ................................................................................. 67
Bảng 4.13. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức về cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất của TT PTQĐ quận Tây Hồ.................................................... 70
Bảng 4.14. Ý kiến của cán bộ tham gia các dự án đấu giá quyền sử dụng đất do
TT PTQĐ quận Tây Hồ thực hiện ............................................................. 72

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội .............................................. 36
Hình 4.2. Sơ đồ tổ chức của Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Tây Hồ ...................... 50
Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát
triển quỹ đất Tây Hồ .................................................................................... 51
Hình 4.4. Dự án xây dựng khu Tái định cư Xuân La phục vụ dự án Tây Hồ Tây.......... 89

Hình 4.5. Dự án thốt nước cải tạo Mơi trường Hà Nội- DAII ..................................... 90
Hình 4.6. Dự Án cải tạo mội trường La Pho- Cống Đõ ................................................ 90

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trương Đức Giao
Tên Luận văn: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất quận
Tây Hồ – Thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ, thành phố
Hà Nội năm 2010-2015
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát
triển quỹ đất quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: điều tra hộ gia đình và cá nhân liên quan
đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất để đánh giá một cách khách quan hoạt
động của Trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ, điều tra các cán bộ xã, phường
và các phòng ban của quận Tây Hồ có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát
triển quỹ đất.
- Thu thập các số liệu liên quan đến đề tài: Số liệu về tình hình quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn quận; số liệu về quỹ đất đối với các cơ quan nhà nước trong thời
gian năm 2010 – 2015 được thu thập tại UBND quận Tây Hồ.
- Các số liệu thu thập được phân tích, xử lý, tính tốn và tiến hành so sánh, từ đó

đưa ra, làm rõ các vấn đề trong thực trạng của địa phương. Các số liệu trong báo cáo
được xử lý với sự hỗ trợ hiệu quả của các phần mềm vi tính mà chủ yếu là dùng excel.
Kết quả chính và kết luận
1. Tổng diện tích tự nhiên của tồn quận theo kết quả thống kê đất đai Quận Tây
Hồ là 2.400,81ha. Đất nông nghiệp: 848,84. Đất phi nông nghiệp: 1423,81. Đất chưa sử
dụng: 128,19 ha.
2. Tổng số dự án thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận
Tây Hồ là 39 dự án với tổng diện tích là 34,34ha. Số tiền phải bồi thường hỗ trợ là
10.561,68 tỷ đồng. Tổng số hộ chịu ảnh hưởng là 1.789 hộ.Tính đến thời điểm
31/12/2015 Trung tâm đã hoàn thành và bàn giao mặt bằng sạch cho các Chủ đầu tư tổ
chức thi công cơng trình được 31 dự án với diện tích bàn giao 23,62 ha với 911 hộ bị
ảnh hưởng và kinh phí đã thực hiện chi trả cho các hộ gia đình, cá nhân.Trong số 39 dự

viii


án cịn lại có 8 dự án đang chậm tiến độ đề ra với nhiều lý do khác nhau như chủ đầu tư
thiếu kinh phí, người dân chưa nhất trí với giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất...
3. Từ năm 2013 đến hết năm 2015, Trung tâm đã tiến hành đấu giá quyền sử
dụng đất cho 11 dự án bao gồm 171lô đất với tổng diện tích 1.8050,13 m2, thu về cho
ngân sách quận 1.955,10 tỷ đồng. Trung tâm đã khá thành công trong việc tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất các dự án. Mặc dù mỗi dự án đều có đặc thù riêng, có thuận lợi
khó khăn riêng nhưng khi đưa dự án ra đấu giá, Trung Tâm đã biết phát huy hết thuận
lợi của dự án cũng như giải quyết, khắc phục những khó khăn để các phiên đấu giá đạt
kết quả cao nhất.
4. Một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư như: Đẩy mạnh đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại những địa phương bị
thu hồi, tạo điều kiện tốt để người dân chấp nhận phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; khảo sát giá đất thực tế tại thời điểm thu hồi để xác định giá đất bồi thường

và tính tốn hợp lý các khoản hỗ trợ... Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất như: tăng cường chất lượng dịch vụ cũng như chất lượng cơ sở hạ
tầng khu đất đưa ra đấu giá và xây dựng giá khởi điểm sát giá thị trường….

ix


THESIS ABSTRACT
Author’s name: Truong Duc Giao
Thesis title: “Evaluate the activities of Land Development Center of Tay Ho
district, Ha Noi City”
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Evaluate the activities of Land Development Center of Tay Ho district, Ha Noi
for the period from 2010 to 2015.
-

Propose some solutions to improve the activities of Land Development Center
of Tay Ho district, Ha Noi.
-

Research Methods
Surveys to investigate staffs at wards and departments of Tay Ho District related
to the operation of the LDC include:
-

-

Collection of data related to topic: Data about the state management situation
of land in the district; Data about the land fund for state agencies for the five-year
period from 2010 to 2015.
The collected data is analyzed, processed, calculated and conducted with
comparison, thereby making and clarifying the issues in the local situation. The
figures in the report are handled efficiently with the help of computer software
which is mainly used excel, TK - 05, land inventory softwares under Circular
31/2007 / CT-TTg.
Main findings and conclusions

1. Total natural area of whole district per the land statistic result of Tay Ho
District is 2,400.81 ha. In which, agricultural land consists 848.84 ha; non-agricultural
land consists 1,423.81 ha and unused land consists 128.19 ha.
2. The total number of projects to conduct site clearance work in Tay Ho District
is 39 projects with a total area of 34,34ha. The amount of compensation is 10,561.68
billion. The total number of households affected is 1,789 households. As of 31
December 2015, the Center has completed and handed over clean ground for the
investors that hold 31 construction projects over an area of 23.62 ha with 911 affected
households and funds have been paid to households and individuals. Of which the
remaining 39 projects, there are 8 projects which are in late comparing to proposed

x


schedule with different reasons such as lack of funds of investors, people do not agree
with the price of compensation, support and resettlement when the Government revokes
the land….
3. From 2013 to end of 2015, the Center has conducted the auctions of land use

rights for 11 projects covering 17 lots with a total area of 1,8050.13 m2, making
revenue for district up to 1,955.10 billion dong. The center has been successful in
organizing an auction of land use rights for projects. Although each project has its own
characteristics as well as pros and cons, when giving projects to auction, the Center has
utilized the project's advantages as well as solving and overcoming the difficulties to
make the auction achieving the highest results.
4. Some specific measures to enhance the effectiveness of compensation,
supporting and resettlement including speeding up the construction of infrastructure in
the revoked areas, creating better conditions for the people to accept receive
compensation, supporting and resettlement; do the survey of actual land price at the
withdrawal time to determine the price of land compensation and reasonable calculation
of grants ...
- Solutions to improve the efficiency of land use right auction such as: enhancing
the quality of services as well as the quality of land infrastructure to be auctioned and
build starting price to be close with the market prices…

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Nước ta đang trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều
dự án như các khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư đang
được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày càng cao và trên
quy mô rộng lớn. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng để cung cấp
cho thị trường, cung cấp cho các Nhà đầu tư để xây dựng các cơng trình, dự án
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng ngày càng cao. Vì vậy, áp
lực cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng,
quản lý quỹ đất sau thu hồi đất cũng ngày càng lớn.
Năm 1993 đến trước năm 2003, cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế

từ tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, nhu cầu sử dụng
đất cho các mục tiêu đầu tư phát triển có xu hướng tăng lên nhưng do không dự
trữ đất “sạch” và do thực hiện chính sách trải thảm đỏ mời gọi các nhà đầu tư.
Việc triển khai các dự án đã gặp khơng ít trở ngại trước những phản ứng của
người bị thu hồi đất.
Từ năm 2003 đến nay, việc lấy đất thực hiện các dự án đầu tư đã có sự chủ
động hơn và theo quy hoạch được duyệt. Theo quy định của Luật Đất đai 2003,
2013 để có đất thực hiện các mục tiêu đầu tư phát triển có thể thực hiện theo 02 cơ
chế thu hồi đất. Cụ thể: Thứ nhất là Nhà nước chủ động thực hiện việc thu hồi, bồi
thường và giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được
công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt. Chính sách này đã tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ đầu tư có thể
xúc tiến, đẩy nhanh q trình đầu tư, thi cơng và đưa dự án vào hoạt động. Cơ chế
thứ hai là doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân trong thu hồi đất, bồi thường.
Tuy nhiên để thực hiện tốt biện pháp hành chính này, Nhà nước đã thành
lập Tổ chức phát triển quỹ đất riêng biệt với chức năng thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng. Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập ở tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) và ở quận, huyên, thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh (cấp quận).
Quận Tây Hồ thành lập được 20 năm và đang trong quá trình đơ thị hóa
nên nhu cầu quỹ đất để phát triển đô thị, nhu cầu thu hồi đất phục vụ mục đích
phát triển kinh tế, xã hội, mở rộng và phát triển các khu dân cư, hệ thống cơ sở

1


hạ tầng, giao thông, khu đô thị, cụm công nghiệp và quản lý quỹ đất sau thu hồi
ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ yêu cầu trên, UBND Thành phố Hà Nội đã ban
hành Quyết định số 2937/QĐ – UBND ngày 22 tháng 7 năm 2008 thành lập
Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Tây Hồ trực thuộc UBND quận Tây Hồ có

chức năng tham mưu cho UBND quận trong cơng tác thu hồi, bồi thường, giải
phóng mặt bằng và sử dụng quỹ đất thu hồi đất. Trung tâm phát triển quỹ đất
Quận Tây Hồ có nhiệm vụ giúp UBND quận thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ tái định cư, quản lý quỹ đất nhà nước, đấu giá quyền sử dụng đất, giúp UBND
quận bàn giao đất đang quản lý cho nguời được giao đất...Tuy nhiên do hoạt
động của trung tâm phát triển quỹ đất Tây Hồ còn nhiều hạn chế, tồn tại những
bất cập, chồng chéo trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, chính
sách pháp luật về bán đấu giá tài sản còn chưa phù hợp, đồng bộ do vậy hiệu quả
cũng như tiến độ thực hiện các dự án chưa đạt hiệu quả cao. Xuất phát từ vấn đề
trên trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất
đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động
của Trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ – Thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội năm 2010-2015.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm
phát triển quỹ đất quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ giai
đoạn 2010-2015, trong đó tập trung vào 2 nhiệm vụ chính của Trung tâm bao
gồm: Bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Những đóng góp mới của đề tài: Luận văn đã đánh giá được kết quả hoạt
động của Trung tâm phát triển quỹ đất Quận Tây Hồ trong giai đoạn 2010 –
2015, trong đó tập trung vào 2 nhiệm vụ chính gồm: Bồi thường, giải phóng mặt
bằng và đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa
học về thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Quận Tây Hồ.

2

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của luận văn là cơ sở
cho cơ quan quản lý đất đai tham khảo để phát huy những mặt thuận lợi, khắc
phục những mặt hạn chế trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu
giá quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu
tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan
- Khái niệm đất đai: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao
gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó
như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt
cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà của,
...) (Hội nghị quốc tế về môi trường tại Rio de Janerio, 2003). Đất đai là tài
nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững trên trái đất (Land
administration guidelines).
- Quỹ đất: được xác định theo lãnh thổ (ranh giới hành chính các cấp); theo
đơn vị sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); theo loại đất (mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng) (Nguyễn
Ngọc Lanh và cs., 2009).
- Phát triển quỹ đất: là toàn bộ quá trình tạo quỹ đất (tập trung đất đai), quản
lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung
ứng đất đai).

+ Quản lý và phát triển quỹ đất: là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự
trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà
nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu cơng ích hoặc khi có điều kiện thị trường
phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai.
Trong q trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp
mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi
mục đích sử dụng đất tạm thời;... để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng
giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải
tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất.
+ Điều tiết đất đai: Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa
phương, nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu cơng ích và nhu cầu của thị trường đất
đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch
và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thơng qua các hình thức đấu giá,
đấu thầu và rao bán.

4


Như vậy, phát triển quỹ đất do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi
đất, khai thác đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục tiêu chính là giúp nhà nước
khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung ứng đất đai, đảm bảo việc điều tiết
có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi nhiều nhất của tài nguyên đất đai quốc
gia. Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là
những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất.
- Tổ chức phát triển quỹ đất: là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo
quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp cơng
lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt
động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và
cấp quận thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức

phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp quận hiện có (Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ).
Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai
thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ
chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác.
Kinh phí hoạt động của Tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật về tài
chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ).
Theo đó, các hoạt động dịch vụ của Trung tâm bao gồm: Điều tra, đánh giá
đất đai; cải tạo đất; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đo đạc, lập bản đồ địa
chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập hồ sơ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tư
vấn xác định giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
(Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ).
Kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định
của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập (Điều 5 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014).
- Quỹ phát triển đất: do UBND cấp Tỉnh thành lập hoặc được ủy thác cho
Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương trước ngày 01 tháng 01
năm 2015. Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban

5


nhân dân cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hạch tốn độc lập, có con dấu riêng,
được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động
theo quy định của pháp luật (Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014).
+ Nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố
trí vào dự toán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung

định kỳ hàng năm; huy động từ các nguồn vốn khác (Điều 6 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014).
+ Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ
đất và các tổ chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo
quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt (Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014).
2.1.2. Sự cần thiết thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất
Kinh tế càng phát triển, nhu cầu về quỹ đất sạch để xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật - xã hội ngày càng tăng. Nhà nước cần phải có quỹ đất dự phòng để
cung ứng và tham gia vào thị trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn
chế những cơn sốt đột biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu
quả. Vì vậy, chỉ có Tổ chức phát triển quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp
lý chênh lệch giá này.
Nhu cầu về đất để đấu giá, xây dựng các cơng trình hạ tầng, phúc lợi công
cộng là rất cần thiết, nhưng quỹ đất chuẩn bị cho mục đích này hiện khơng cịn,
hầu hết trường hợp Nhà nước phải bồi thường lại với giá cao cho những khu đất
trước kia đã giao, cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Trong q trình
sản xuất kinh doanh, giá đất ln biến động theo chiều hướng tăng nhanh, làm
gia tăng chi phí đầu tư hoặc đầu vào của sản phẩm và làm giảm sức cạnh tranh
cho những sản phẩm trong nước. Tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị
hoá ngày càng nhanh, quỹ đất dự trữ cho các mục đích sẽ bị cạn kiệt địi hỏi Nhà
nước phải thực sự nâng cao chất lượng quản lý nguồn tài nguyên của đất nước
một cách có hiệu quả, tránh lãng phí.
Do vậy, chênh lệch giá đất ở các thời điểm này hiện nay chủ yếu được
điều tiết cho Chủ đầu tư, trong khi đó Nhà nước vừa phải đầu tư thực hiện quy
hoạch mới vừa phải chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, chỉ
có Tổ chức phát triển quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý chênh lệch
giá này.

6

2.2. KINH NGHIỆM NƯỚC NGỒI TRONG CƠNG TÁC PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT
Trên thế giới, chính sách dự trữ đất khởi nguồn từ Hà Lan năm 1896 và
lan sang nhiều nước Châu Âu như Thụy Điển, Thụy Sĩ, Anh, Pháp... đầu thế kỷ
XX. Ở Châu Á (Hồng Kông, Hàn Quốc và Trung Quốc (từ 1996) cũng thực hiện
chính sách dự trữ đất đô thị. Thực tế chế độ phát triển, dự trữ đất đã đem lại
nhiều lợi ích, nó khẳng định tính nhạy cảm, vai trị, vị trí của tài ngun đất đai
đối với sự phát triển của các quốc gia và vùng lãnh thổ.
2.2.1. Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ cơng hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu
tồn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Việc phân phối đất
đai được thực hiện theo ngun tắc khơng thu tiền và có thu tiền sử dụng đất
đối với cả 2 hình thức đất đai trên. Tổ chức tham gia phát triển quỹ đất ở
Trung Quốc bao gồm: tổ chức nhà nước và tổ chức nước ngồi. Chính phủ
Trung Quốc ban hành một văn kiện cấp Chính phủ, các quyền sử dụng đất
trong dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá công khai
hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai, qua đó thu hút được các nhà đầu tư
nước ngồi vào phát triển quỹ đất.
- Q trình hình thành và phát triển quỹ đất ở Trung Quốc tiến hành dựa
trên hai cuộc cải cách: cải cách chế độ quyền sử dụng đất đai và cải cách chế độ
nhà ở trong ba giai đoạn khác nhau.
- Hiện nay, việc phát triển quỹ đất đã có được một khung pháp lý tương đối
hồn thiện, trong đó chính sách về thu hồi đất có ảnh hưởng sâu sắc đến các hoạt
động phát triển quỹ đất ở nước này được quy định cụ thể như sau:
+ Thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Chính phủ có thẩm
quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại
đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi.

Đất nơng nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất
thuộc sở hữu nhà nước.
+ Nguyên tắc bồi thường theo pháp luật, khoản bồi thường cho giải phóng
mặt bằng đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị tương
đượng hoặc cao hơn nơi ở cũ...
7


+ Tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng.
- Giữa khu vực thành thị và nông thôn, do có sự khác nhau về hình thức sở
hữu đất đai, nên có sự phân biệt, bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với
trường hợp bồi thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ yếu được bồi thường
bằng tiền thì ngược lại việc bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực nông thôn
(Ban Nội chính Trung ương, 2013).
2.2.2. Hàn Quốc
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm
khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có tồn quyền định đoạt
đối với đất thuộc quyền sở hữu. Tổ chức có trách nhiệm phát triển quỹ đất ở Hàn
Quốc là Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập năm 2009 trên cơ
sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai và Tập đoàn Nhà. Thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng
đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng
mua đất, nhà). Nâng cao được tính thống nhất và chun mơn hóa trong tổ chức
thực hiện giải phóng mặt bằng; tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi
thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất.
Việc phát triển quỹ đất được thực hiện thơng qua các chính sách sau:
- Chính sách trưng mua đất:
+ Đối với dự án do Nhà nước đầu tư, Nhà nước quyết định trưng mua đất

đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất dự án do Nhà nước quyết định
trưng mua được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất. Giá đất bồi thường được
xác định theo cơ chế thị trường, do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá thực
hiện. Thực hiện dự án cần có đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) đồng ý, thì
phần diện tích cịn lại Nhà nước có thể thực hiện cưỡng chế thu hồi.
- Đối với dự án của chủ đầu tư tư nhân được phép đề nghị các dự án đầu tư
phát triển đô thị khi đạt được sự đồng thuận của 2/3 ý kiến của chủ sở hữu đất đai
tại khu vực.
- Chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư:
+ Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực
hiện các dự án. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được

8


thực hiện thơng qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và
thực hiện thu hồi để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho
các mục đích cơng cộng.
+ Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi được pháp luật quy định
khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng
và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên
và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thơng qua thực
hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có
đất bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.3. Australia
- Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai.
- Tại Australia có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia

vào quản lý và vận hành quỹ đất, mỗi vùng địa phương đều có cơ quan phát triển
đất đai riêng biệt. Các cơ quan nhà nước quản lý đất đai đang tái sắp xếp mạnh
mẽ, đặc biệt với các cơ quan phát triển đất đai địa phương qua đó tập trung năng
lực về phát triển đất đai và năng lực quản lý dự án. Bên cạnh đó để giải quyết các
tranh chấp, khiếu kiện liên quan tới quá trình đầu tư phát triển quỹ đất, Australia
thành lập ba hệ thống riêng biệt: Trọng tài đất đai và tài ngun; Tịa án đất đai;
Tịa án quy hoạch và mơi trường.
- Luật Thu hồi đất của Australia quy định hai hình thức thu hồi đất:
+ Thu hồi đất tự nguyện: Khơng có quy định đặc biệt nào áp dụng cho
trường hợp thu hồi đất tự nguyện. Úc là nền kinh tế thị trường. Do đó, việc thu
hồi đất tự nguyện (khơng vì mục đích cơng cộng và một bên tham gia là nhà
nước) thì việc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và thị
trường. Khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng khơng
có bên nào áp đặt được đối với bên kia (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
+ Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước Úc có quyền chiếm đoạt vì các mục đích
cơng cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất nước.
Thông thường, Nhà nước đạt được đất đai này thông qua đàm phán. Các yếu tố

9


sẽ được tính tốn trong q trình bồi thường bao gồm: Giá thị trường; Giá trị đặc
biệt đối với chủ sở hữu; Các chi phí liên quan (như chi phí di chuyển và TĐC).
Nguyên tắc bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Theo quy định, giá
thị trường của một lợi ích trên đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trị bằng
tiền trả cho lợi ích đó nếu nó được bán bởi một người muốn bán nhưng không rất
cần bán và được mua bởi một người mua muốn mua nhưng không rất cần mua
(Ban Nội chính Trung ương, 2013).
2.3. TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.3.1. Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đât
2.3.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật quy định về Tổ chức phát triển
quỹ đât
- Luật Đất đai năm 2003, 2013;
- Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08/4/2004 của Chính phủ quy định
cơ chế quản lý biên chế đối với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ quy định
quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên
chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập;
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 16/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 ngày 14/02/2015 Quy định
cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập;
- Quyết định số 40/2010/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng quỹ phát triển đất;
- Thông tư số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Liên
Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ
chức phát triển quỹ đất;

10


- Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV ngày
08/01/2010 của liên Bộ Tài ngun & Mơi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ
hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài

chính của Tổ chức phát triển quỹ đất;
- Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09/8/2006 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ quy
định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy,
biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
- Thông tư số 113/2007/TT-BTC ngày 24/9/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09/8/2006;
- Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng
04 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính Về
việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
2.3.1.2. Tổ chức phát triển quỹ đất trước khi Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực
* Trước Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực: Ở nước ta chưa có khái niệm
về Tổ chức phát triển quỹ đất (PTQĐ), cũng như chưa có chủ trương tạo quỹ đất
sạch để cung cấp mặt bằng cho các dự án đầu tư, việc tổ chức thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng (GPMB) để thực hiện các dự án đầu tư thuộc trách
nhiệm của Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp. Trước Luật Đất đai năm 2003, việc
tổ chức thu hồi đất, giải phóng mặt bằng do Hội đồng bồi thường giải phóng mặt
bằng chịu trách nhiệm thực hiện, kinh phí chi cho cơng tác bồi thường giải phóng
mặt bằng chủ yếu do người được Nhà nước giao đất, thuê đất thực hiện.
* Từ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực:
So với Luật Đất đai năm 1993 thì cơ chế thu hồi đất quy định trong Luật
Đất đai năm 2003 có nhiều điểm khác biệt, chính sự khác biệt này là cơ sở để hình
thành một mơ hình tổ chức mới đó là Tổ chức phát triển quỹ đất.
Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước chủ động thực hiện việc
thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt (Quốc Hội, 2003).

11


- Kinh phí cho thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng trước Luật
Đất đai 2003 do chủ đầu tư thực hiện dự án hoặc do người được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất chịu trách nhiệm chi trả. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 thì
khoản kinh phí cho thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước
chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ. Trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện dự án
đầu tư thì Chủ dự án đầu tư tạm ứng trước tiền bồi thường GPMB và số tiền tạm
ứng trước này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Để thực hiện cơ chế Nhà nước chủ động thu hồi đất và quản lý quỹ đất thu
hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư cần thiết phải
có tổ chức thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB chuyên nghiệp do Nhà
nước thành lập, được gọi là Tổ chức phát triển quỹ đất.
Như vậy, xuất phát từ việc đổi mới cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo
hướng chủ động tạo quỹ “đất sạch” dẫn đến việc hình thành Tổ chức phát triển
quỹ đất để đạt được hai mục đích:
- Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư.
Do vốn huy động cho việc bồi thường GPMB theo cơ chế thu hồi đất quy
định tại Luật Đất đai năm 2003 là rất lớn, nếu khơng có cơ chế huy động vốn
hiệu quả thì việc thành lập Tổ chức PTQĐ cũng chỉ là hình thức. Vì vậy, bên
cạnh việc thể chế hóa chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ chế tài chính của Tổ
chức PTQĐ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ cịn
quy định việc thành lập “Quỹ phát triển đất”; nguyên tắc quản lý và sử dụng Quỹ
phát triển đất nhằm kiện toàn cơ chế hoạt động của Tổ chức PTQĐ.
2.3.1.3. Tổ chức phát triển quỹ đất từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động trên cơ sở văn phịng một cấp, trực
thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã,

thành phố trực thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có tổ chức phát triển quỹ đất
cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp
nhất tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có.
2.3.1.4. Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh
* Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực có hiệu lực:
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của

12


Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, liên Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Nội
vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày
31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất (cấp tỉnh)
như sau:
- Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh có chức năng tổ chức thực hiện việc
bồi thường hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất thuộc khu
vực đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đơ thị mà Nhà nước đã thu hồi
nhưng chưa giao, chưa cho thuê.
Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
thành lập theo quy định của pháp luật. Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh là đơn vị
sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành.
- Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư; Ngày 08 tháng 01 năm 2010 liên Bộ Tài nguyên &
Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số
01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất (cấp tỉnh
và cấp huyện), trong đó ngồi những chức năng nhiệm vụ đang thực hiện còn bổ

sung thêm một số chức năng nhiệm vụ khác. Quy định cụ thể về Tổ chức phát
triển quỹ đất cấp tỉnh như sau:
- Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh được thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế xã hội và ổn định thị trường bất động sản; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất; phát triển các khu tái định cư; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất; đấu
giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; quản lý quỹ đất đã thu
hồi, đã nhận chuyển nhượng, đã tạo lập, phát triển và thực hiện dịch vụ trong
lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường, do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc
Sở Tài nguyên & Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ.

13