Nghiên cứu các yếu tố tác động đến sự hài lòng của doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh bà rịa vũng tàu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA - VŨNG TÀU
******************

MAI THỊ NGHĨA LÊ

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
SỰ HÀI LÒNG CỦA DOANH NGHIỆP TRONG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU
LUẬN VĂN THẠC SĨ

Bà Rịa Vũng Tàu, tháng 06 năm 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA - VŨNG TÀU
******************

MAI THỊ NGHĨA LÊ

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
SỰ HÀI LÒNG CỦA DOANH NGHIỆP TRONG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số ngành : 60.34.01.02

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. VŨ VĂN ĐÔNG

Bà Rịa Vũng Tàu, tháng 06 năm 2019


TRƯỜNG ĐH BÀ RỊA-VŨNG TÀU CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG ĐÀO TẠO

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bà Rịa-Vũng Tàu, ngày..…. tháng…… năm 2019
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Mai Thị Nghĩa Lê

Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh: 19/10/1979

Nơi sinh: H. Đất Đỏ, BRVT.

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh. MSHV: 16110006
I. Tên đề tài:
Nghiên cứu các yếu tố tác động đến sự hài lòng của doanh nghiệp trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
II. Nhiệm vụ và nội dung:
Nghiên cứu đóng góp và củng cố lý thuyết về sự hài lòng của doanh nghiệp
đối với chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo
điều kiện cho các nghiên cứu sâu hơn. Kết quả nghiên cứu sẽ giúp cho các nhà quản
lý tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu hiểu được những yếu tố nào ảnh hưởng đến sự hài lòng
của doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó đưa
ra một số hàm ý chính sách nhằm nâng cao sự hài lòng của doanh nghiệp trong

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
II. Ngày giao nhiệm vụ: 09/06/2018
III. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: …../06/2019
IV. Cán bộ hướng dẫn: TS. Vũ Văn Đông
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS. Vũ Văn Đông

VIỆN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến sự
hài lòng của doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà
Rịa-Vũng Tàu” là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình
nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Bà Rịa Vũng Tàu, ngày …. tháng … năm 2019
Người thực hiện luận văn

Mai Thị Nghĩa Lê


ii

LỜI CÁM ƠN

Để thồn tthành tchương ttrình tCao thọc tQuản tTrị tKinh tDoanh tvà tLuận tvăn ttốt
nghiệp, ttôi txin tchân tthành tcảm tơn:

t

Quý tthầy tcô tđã tgiảng tdạy ttrong tchương ttrình tđào ttạo tthạc tsĩ tQuản ttrị tkinh tdoanh,
trường tđại thọc tBà tRịa-Vũng tTàu, tnhững tngười tđã ttruyền tđạt tcho ttơi tnhững tkiến tthức

t

hữu tích tvề tquản ttrị tkinh tdoanh, tlàm tcơ tsở tcho ttôi tthực thiện ttốt tluận tvăn tnày. tt

t

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy TS. Vũ Văn Đơng, Phó hiệu trưởng, trường Đại
học Bà Rịa-Vũng Tàu đã tận tình hướng dẫn cho tơi trong thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký Quyển sử dụng đát tỉnh Bà RịaVũng Tàu, Bộ phận một cửa UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Cục Thuế tỉnh Bà RịaVũng Tàu đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong việc thu thập dữ liệu về tình hình hoạt động
tiếp nhận, giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến những bạn bè, đồng nghiệp và gia
đình đã ln tận tình hỗ trợ, tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt q trình học tập
và nghiên cứu.
Trong tquá ttrình tlàm tluận tvăn, tdo tkinh tnghiệm tvà tthời tgian tcòn thạn tchế tnên
những tbiện tpháp tđưa tra tkhó ttránh tđược tnhững tthiếu tsót. tTơi trất tmong tnhận tđược tsự

t

góp tý tcủa tthầy tcơ tđể tbài tluận tvăn tcủa ttơi thồn tthiện thơn. t

t

Xin chân thành cảm ơn!.
`

Người thực hiện luận văn

Mai Thị Nghĩa Lê


iii

TÓM TẮT
Nghiên cứu được thực hiện với phương pháp nghiên cứu hỗn hợp (định tính và
định lượng), nghiên cứu định lượng dựa trên thang đo SERVQUAL của
Parasuraman để đo lường sự hài lòng của doanh nghiệp đối với chất lượng dịch vụ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Nghiên tcứu tsử tdụng
kiểm tđộ ttin tcậy tthang tđo tbằng tCronbach’s tAlpha tvà tphương tpháp tphân ttích tnhân

t

tố tEFA tvới tmẫu tkhảo tsát tcó tkích tcỡ tn t= t150 tdoanh tnghiệp tđến tgiao tdịch ttại tbộ

t

phận ttiếp tnhận tvà ttrả thồ tsơ ttại tUBND ttỉnh tBà tRịa-Vũng tTàu tđể tkiểm tđịnh tthang

t

đo, tkiểm tđịnh tmức tđộ tảnh thưởng tcủa ttừng tnhân ttố tđến tsự thài tlòng tcủa tdoanh

t

nghiệp t

t

Kết quả thang đo sự hài lòng của doanh nghiệp đối với chất lượng dịch vụ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có 5 nhân tố là: Thái
độ phục vụ (β4 = 0,422), Quy trình thủ tục (β6 = 0,256), Sự tin cậy (STC) (β1 =
0,231), Chi phí dịch vụ (β3 = 0,103) và Cơ sở vật chất (β2 = -0,005) với 20 biến
quan sát, thang đo về sự hài lịng có 3 biến quan sát
Từ kết quả nghiên cứu giúp các nhà lãnh đạo tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu hiểu rõ
các nhân tố nào ảnh hường và mức độ của từng nhân tố đến sự hài lòng của doanh
nghiệp đối với chất lượng dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà
Rịa-Vũng Tàu từ đó có những giải pháp hợp lý nâng cao sự hài lòng của doanh
nghiệp trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CÁM ƠN....................................................................................................................... ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................. xiii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ ............................................................ ix
TĨM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................ xi
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ....................................................................................... 1
1.1. Giới thiệu lý do chọn đề tài:............................................................................ 1
1.2. Tổng quan tình tình nghiên cứu đề tài:........................................................ 3

1.3.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: ................................................................... 4
1.4 . Câu hỏi nghiên cứu:.................................................................................... 5
1.5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài: ........................................................... 5
1.6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................... 6
1.7. Kết cấu đề tài ............................................................................................... 7
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 .............................................................................................. 8
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ........................ 9
2.1 Tổng quan về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất:...................... 9
2.1.1 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ..................................... 9
2.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ......................................... 9
2.1.3 .Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ....................... 10
2.2. Cơ sở lý thuyết về chất lượng dịch vụ và sự hài lòng khách hàng ............ 11
2.2.1. Khái niệm chất lượng dịch vụ và sự hài lòng khách hàng ..................... 11
2.2.1.1. Khái niệm dịch vụ ............................................................................... 11
2.2.1.2. Chất lượng dịch vụ .............................................................................. 11
2.2.1.3. Sự hài lòng của khách hàng ................................................................. 12
2.2.1.4. Mối quan hệ giữa chất lượng dịch vụ và sự hài lịng khách hàng ...... 12
2.2.2. Dịch vụ hành chính công ..................................................................................... 13


v
2.2.2.1. Khái niệm ............................................................................................ 13
2.2.2.2. Những đặc trưng cơ bản của vụ thành chính cơng: ............................. 13
2.2.2.3. Khách hàng trong dịch vụ thành chính cơng: ...................................... 13
2.2.2.4. Sự hài lịng của khách hàng đối với DVHCC: .................................... 14
2.2.2.5. Đo lường sự hài lòng của khách hàng đối với DVHCC: .................... 14
2.3. Mơ hình tnghiên cứu ................................................................................. 14
2.3.1. Mơi hình nghiên cứu trên thế giới .......................................................... 14
2.3.2. Một số mơ hình đã được nghiên cứu thực tiễn:...................................... 16
2.3.3. Mơ hình nghiên cứu đề nghị: ................................................................. 19

2.3.4. Giả thuyết nghiên cứu: ........................................................................... 20
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ............................................................................................ 23
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 24
3.1 Tổng quan về phương pháp nghiên cứu ..................................................... 24
3.2. Nghiên cứu định tính: ................................................................................ 25
3.3. Nghiên cứu định lượng: ............................................................................. 25
3.4. Xây dựng thang đo .................................................................................... 27
3.4.1 Thang đo sự tin cậy ................................................................................. 27
3.4.2 Thang đo cơ sở vật chất ........................................................................... 27
3.4.3 Thang đo quy trình thủ tục ...................................................................... 28
3.4.4 Thang đo thái độ phục vụ ........................................................................ 29
3.4.5 Thang đo chi phí sử dụng dịch vụ ........................................................... 29
3.4.6 Thang đo sự hài lòng ............................................................................... 30
3.5 Phương pháp lấy mẫu và thu thập số liệu................................................... 30
3.6 Nghiên cứu chính thức ............................................................................... 30
TĨM TẮT CHƯƠNG 3 ............................................................................................ 32
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 33
4.1 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng
Tàu: .................................................................................................................. 33


vi
4.1.1. Sơ lược về tỉnh Bà Rịa-Vũng tàu: .......................................................... 33
4.1.2 Quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh
Bà Rịa-Vũng Tàu ............................................................................................. 35
4.1.3. Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà RịaVũng Tàu ................................................................................................................... 39
4.2. Thông tin mẫu nghiên cứu: ....................................................................... 41
4.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .............................................................. 43
4.3.1. Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha ................. 43
4.3.1.1. Cronbach Alpha thang đo “Sự tin cậy”: .............................................. 43

4.3.1.2. Cronbach Alpha thang đo “Cơ sở vật chất”: ....................................... 44
4.3.1.3. Cronbach Alpha thang đo “Quy trình thủ tục”:................................... 44
4.3.1.4. Cronbach Alpha thang đo “Thái độ phục vụ”: .................................... 45
4.3.1.5. Cronbach Alpha thang đo “Chi phí sử dụng dịch vụ”......................... 46
4.3.1.6. Cronbach Alpha thang đo biến phụ thuộc “Sự hài lòng”.......................... 46
4.3.2 Đánh giá thang đo bằng phân tích yếu tố EFA ................................................ 47
4.3..2. 1 Phân tích nhân tố EFA cho các biến độc lập ................................................ 47
4.3.2.2 Phân tích nhân tố EFA cho biến phụ thuộc .......................................... 49
4.4 Kiểm định mơ hình nghiên cứu .................................................................. 50
4.4.1 Phân tích tương quan ............................................................................... 50
4.4.2 Phân tích hồi quy ..................................................................................... 51
4.4.2.1 Kiểm định sự phù hợp của mơ hình ..................................................... 51
4.4.2.2 Kiểm định phân phối chuẩn.................................................................. 53
4.4.2.3 Kiểm định đa cộng tuyến...................................................................... 54
4.4.3.4 Kiểm định độc lập giữa các phần dư .................................................... 55
4.4.3 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu: ..................................................... 55
4.5 Thảo luận về kết quả phân tích ................................................................... 58
TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ................................................................................... 60
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 61
5.1 Kết luận: ..................................................................................................... 61


vii
5.2. Đề xuất hàm ý chính sách: ........................................................................ 62
5.2.1. Nhóm yếu tố “Thái độ phục vụ”: ........................................................... 62
5.2.2. Nhóm yếu tố “Quy trình thủ tục”: .......................................................... 64
5.2.3. Nhóm yếu tố “Sự tin cậy”: ..................................................................... 66
5.2.4. Nhóm yếu tố “Chi phí dịch vụ”: ............................................................. 67
5.2.5. Nhóm yếu tố “Cơ sở vật chất”: .............................................................. 68
5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo ........................... 69

KẾT LUẬN CHƯƠNG 5.......................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 71
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH ............................... 74


viii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
SHL

: Sự hài lòng

STC

: Sự tin cậy

CSVC

: Cơ sở vật chất

QTTT

: Quy trình thủ tục

TĐPV

: Thái độ phục vụ

CPDV

: Chi phí dịch vụ

SERVQUAL : Service Quality (Chất lượng dịch vụ)
EFA

: Phân tích nhân tố khám phá

UBND

: Ủy ban nhân dân

BR-VT

: Bà Rịa-Vũng Tàu

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
CCHC

: Cải cách hành chính

DVHCC

: Dịch vụ hành chính cơng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TTHC

: Thủ tục hành chính

DN

: Doanh nghiệp

CBCC

: Cán bộ cơng chức


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Bảng tổng hợp các kết quả nghiên cứu trước...................................... 18
Bảng 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu .......................................................... 25
Bảng 3.2: Thang đo sự tin cậy ............................................................................. 27
Bảng 3.3: Thang đo cơ sở vật chất ...................................................................... 28
Bảng 3.4: Thang đo quy trình thủ tục .................................................................. 28
Bảng 3.5: Thang đo thái độ phục vụ.................................................................... 29
Bảng 3.6: Thang đo chi phí sử dụng dịch vụ ...................................................... 29
Bảng 3.7: Thang đo sự hài lòng ........................................................................... 30
Bảng 4.1: Thống kê số lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2014-2018 ............ 39
Bảng 4.2: Bảng phân bổ mẫu theo một số thuộc tính của người được khảo sát..43
Bảng 4.4: Cronbach’s Alpha thang đo “Cơ sở vật chất” ..................................... 44
Bảng 4.6: Cronbach’s Alpha thang đo “Thái độ phục vụ” ................................. 45
Bảng 4.7: Cronbach’s Alpha thang đo “Thái độ phục vụ” lần 2 ........................ 46
Bảng 4.8: Cronbach’s Alpha thang đo “Chi phí sử dụng dịch vụ” .................... 46
Bảng 4.9: C Cronbach’s Alpha thang đo “Sự hài lòng” ..................................... 47

Bảng 4.10: Bảng phân tích KMO biến độc lập ................................................... 48
Bảng 4.11: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ........................................ 48
Bảng 4.12: Bảng phân tích KMO biến phụ thuộc ............................................... 49
Bảng 4.13 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của thang đo sự hài lòng.. .... .49

Bảng 4.14: Kết quả phân tích tương quan ........................................................... 50
Bảng 4.15: Mức độ giải thích của mơ hình ......................................................... 52
Bảng 4.16: Bảng phân tích ANOVA ................................................................... 51
Bảng 4.17: Thống kê phân tích các hệ số hồi quy ............................................... 56
Bảng 4.18: Tổng hợp kết quả kiểm định các giải thuyết nghiên cứu .................. 57


x

CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Mơ hình nghiên cứu sự hài lịng đối với chất lượng cảm nhận về dịch
vụ cơng .................................................................................................................. 15
Hình 2.2: Mơ hình nghiên cứu sự hài lịng đối với dịch vụ của Cronin và Taylor
(1992) .................................................................................................................... 16
Hình 2.3: Mơ hình nghiên cứu của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2017) .......... 17
Hình 2.4: Mơ hình nghiên cứu của tác giả Ngơ Hồng Lan Thảo (2016) ............ 18
Hình 2.5: Mơ hình nghiên cứu sự hài lịng của doanh nghiệp trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. ......................................... 20
Hình 4.1: Sơ đồ vị trí các huyện, thị xã, thành phố tỉnh Bà Rịa-Vũng tàu...... …33
Hình 4.2: Quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh
Bà Rịa-Vũng Tàu ................................................................................................. 38
Hình 4.3: Biểu đồ thống kê tình hình chuyển nhượng từ năm 2014-2018 .......... 40
Hình 4.4: Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa ................................................ 53
Hình 4.5: Đồ thị phân vị của sai số ngẫu nhiên chuẩn hóa ................................. 54
Hình 4.6: Đồ thị phân tán .................................................................................... 55

Hình 4.7: Mơ hình kết quả nghiên cứu ................................................................ 58


xi

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Nghiên cứu cho thấy trong các yếu tố giữ chân, thì sự hài lịng có có ý nghĩa
quan trọng , vì vậy “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến sự hài lòng của doanh
nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu” được
thực hiện nhằm nghiên cứu các yếu tố tác động đến sự hài lòng của khách hàng là
doanh nghiệp, trên cơ sở đó đưa ra hàm ý quản trị nhằm nâng cao sự hài lòng.
Nghiên cứu này, sử dụng phương pháp định tính và định lượng, kết quả thu được
như sau:
Một: Đã xác định 05 biến độc lập: (1) Sự tin cậy, (2) Cơ sở vật chất, (3) Thái
độ phục vụ, (4) Quy trình thủ tục và (5) Chi phí dịch vụ và biến phụ thuộc là Sự hài
lòng của doanh nghiệp và với cở mẫu 150 có làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
Hai: Kết quả phân tích hồi quy bội cho thấy 04 biến độc lập có tác động cùng
chiều vào biến phụ thuộc Sự hài lịng vì hệ số hồi quy chuẩn hóa (β) của các biến
này đều dương và có ý nghĩa thống kê (Sig.< 0,05).
Ba: Sự tác động của 05 biến độc lập vào biến phụ thuộc (Sự hài lòng) theo thứ
tự giảm dần: Thái độ phục vụ (TDPV, β4 = 0,422), Quy trình thủ tục (QTTC, β6 =
0,256), Sự tin cậy (STC, β1 = 0,231), Chi phí dịch vụ (CPDV, β3=0,103) và khơng
có tác động là biến Cơ sở vật chất (CSVC) (β2 = -0,005). Như vậy các giả thuyết
H1, H2, H4, H5 đều được chấp nhận ở độ tin cậy: H1,H2, H5 là 99% và H4 là 90%.
Bốn: Từ kết quả nghiên cứu, đã đưa ra một số hàm ý chính sách để tăng sự hài
lịng của khách hàng doanh nghiệp thông qua 05 yếu tố tác động đã nêu trên.
Từ đó, tác giả cũng đã nêu lên một số hạn chế của Đề tài và có hướng đề xuất
nghiên cứu tiếp theo.

1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN
1.1. Giới tthiệu tlý tdo tchọn tđề ttài:
Trong thời gian qua, cơng tác cải cách hành chính luôn được Đảng và Nhà nước
ta quan tâm chỉ đạo quyết liệt và xem đây là một trong những nội dung quan trọng
trong q trình xây dựng và hồn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Đảng
và Nhà nước đã thường xuyên có nhiều chỉ đạo nhằm thực hiện tốt cơng tác cải cách
hành chính trong giai đoạn hiện nay, quan tâm hàng đầu đến sự hài lòng của người
dân và doanh nghiệp. Với mục tiêu xây dựng chính Phủ liêm khiết, kiến tạo phát
triển, hành động, phục vụ nhân dân thì cơng tác cải cách thể chế, cải cách hành chính
ln được Chính Phủ hết sức coi trọng. Nhà nước đã có những giải pháp để đẩy mạnh
cơng cuộc cải cách hành chính, nhất là cải cách hành chính trên các lĩnh vực quan
trọng như: Đất đai, Quy hoạch, Xây dựng, Thuế…Với các giải pháp mạnh mẽ, quyết
liệt nhằm hỗ trợ và phát triển doanh nghiệp, cải thiện môi trường kinh doanh cho
doanh nghiệp và nâng cáo năng lực cạnh tranh quốc gia.
Tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, cơng tác cải cách hành chính trong thời gian qua đã
được đẩy mạnh, với cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước. Ủy
Ban Nhân Dân tỉnh đã chỉ đạo quyết liệt, tạo sự chuyển biến về chất trong giải quyết
thủ tục hành chính, đặc biệt là ứng dụng tồn diện hạ tầng cơng nghệ thơng tin hiện
đại từ khâu tiếp nhận, luân chuyển, xử lý và trả kết quả. Nâng cao công tác kiểm tra,
giám sát, thống kê, báo cáo liên quan đến việc xử lý hồ sơ, thủ tục hành chính. Tuy
nhiên, bên cạnh kết quả đạt được vẫn còn tồn tại các hạn chế như một số đơn vị tham
mưu công tác công bố, giải quyết thủ tục hành chính cịn chậm, Thủ tục hành chính
cịn chưa hợp lý, đơn giản hóa. Các thủ tục hành chính cịn phiền hà, ít có sự cắt giảm
về mặt thời gian cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Thái độ của cán bộ
cơng chức chưa thực sự vì dân phục vụ, chưa thân thiện và tích cực trong xử lý hồ
sơ….Tất cả các hạn chế nêu trên đã ảnh hưởng rất lớn đến sự hài lịng của cơng dân,
tổ chức, doanh nghiệp trong q trình thực hiện các thủ tục hành chính cơng, đặc biệt

là thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


2
Với xu thế chuyển nhượng đất đai ngày nay đã trở thành hình thức giao dịch sơi
động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế
giới. Ở Việt Nam, đặc biệt là tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đang có nhu cầu cao về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất do tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu với chủ trương khuyến
khích doanh nghiệp đầu tư, phát triển các dự án trên địa bàn tỉnh. Từ khi Luật Đất đai
năm 2013 và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn bản
thị trường bất động sản trong cả nước nói chung và thị trường chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói riêng tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Cơng tác tiếp nhận và xử lý hồ sơ về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện đồng bộ tại bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả của UBND tỉnh, Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cũng
như tại các cơ quan, ban ngành có liên quan. Các cá nhân, tổ chức được tham gia
đánh giá và trực tiếp phản ánh những tồn tại, hạn chế trong các khâu giải quyết hồ sơ
của thủ tục chuyển nhượng. Và thực tế đã cho thấy, vẫn còn những tồn tại hạn chế
trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ảnh hưởng
đến mức độ hài lòng của người dân và các tổ chức, doanh nghiệp.
Nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, tạo điều kiện cho các doanh nghiêp thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được thuận lợi, nhanh chóng, góp phần thúc đẩy sự phát triển của
nền kinh tế thị trường, cải thiện môi trường đầu tư luôn là mối quan tâm hàng đầu của
lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, các sở, ngành liên quan trong công tác quản
lý nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
Để khắc phục những tồn tại hạn chế, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh
nghiêp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tìm hiểu các yếu tố tác động
đến sự hài lòng của các doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó
tìm ra các giải pháp để nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Đó là cơ sở hình thành đề tài: “Nghiên

cứu các yếu tố tác động đến sự hài lòng của doanh nghiệp trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu”.


3

1.2. Tổng quan tình tình nghiên cứu đề tài:
Một số cơng trình nghiên cứu trên thế giới liên quan đến chủ đề chất lượng
dịch vụ hành chính cơng, trong đó có Boyue (2003), nghiên cứu này đã chỉ ra 05
khía cạnh mang tính lý thuyết ảnh hưởng đến dịch vụ cơng như: nguồn nhân lực,
các quy định, thị trường, tính đặc thù của tổ chức và hoạt động quản trị. Nghiên cứu
của Boyne (2003) đã tổng hợp kết quả từ 65 cơng trình nghiên cứu và cũng chỉ ra
rằng có 02 yếu tố tác động quan trọng đến kết quả của chất lượng dịch vụ công là
nguồn lực và hoạt động quản trị. Qua đó, tác giả cũng đã đề xuất các hướng nghiên
cứu để cải tiến dịch vụ công. Winsmiewski, M & Donnelly (2001) đã sử dụng các
thang đo chất lượng dịch vụ trong mơ hình SERVQUAL để đo lường chất lượng
dịch vụ trong khu vực hành chính cơng của Scotland. Các kết quả nghiên cứu cho
thấy các yếu tố của mơ hình chất lượng dịch vụ có ảnh hưởng.
Về các cơng trình nghiên cứu ở trong nước liên quan đến đề tài, về tiêu chí đo
lường chất lượng dịch vụ hành chính cơng có thể kể đến nghiên cứu của Nguyễn
Hữu Hải, Lê Văn Hòa (2010). Tác tgiả tđã tphân ttích tvà tchỉ tra tcác ttiêu tchí tchủ tyếu
trong tđánh tgiá tchất tlượng tcung tứng tdịch tvụ tcông ttại tcác tcơ tquan thành tchính tnhà

t

nước ttheo tcách ttiếp tcận thệ tthống. Đối với hai nghiên cứu này, thì hệ thống đánh

t

giá chất lượng của dịch vụ hành chính công phải nêu được các yếu tố: mục tiêu, đầu

vào, quá trình, đầu ra và kết quả của đầu ra đã được lượng hóa.
Ngồi tra, tmột tsố tcơng ttrình tluận tvăn, tluận tán tliên tquan tđến tđề ttài tcịn tcó tnhư:
Luận văn: “Đánh giá sự hài lòng của người dân đối với chất lượng dịch vụ
hành chính cơng tại UBND thị xã Dĩ An tỉnh Bình Dương” của tác giả Ngô Hồng
Lan Thảo (2016) đã đưa ra các kết quả khảo sát về chất lượng dịch vụ hành chính
cơng liên quan đến các yếu tố: cơ sở vật chất, sự tin cậy, năng lực nhân viên, thái độ
phục vụ, sự đồng cảm, quy trình thủ tục.
Luận văn “Đánh giá chất lượng dịch vụ hành chính cơng tại UBND huyện
Hồnh Bồ, tỉnh Quảng Nam” của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2017) đã đưa ra
các kết quả khảo sát về chất lượng dịch vụ hành chính cơng liên quan đến các yếu


4
tố: cơ sở vật chất, sự tin cậy, năng lực phục vụ của cán bộ công chức, thái độ phục
vụ, sự đồng cảm, quy trình thủ tục và sự hài lòng của người dân.
Luận văn: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh
quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng
Nhung (2012): đã đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự và
thương mại về quyền sử dụng đất, phân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật về chủ thể
đối tượng chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thủ tục
chuyển nhượng và tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nêu rõ những
hạn chế thiếu sót của pháp luật, thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện
pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất.
Đề án: “Chính sách tài chính liên quan đến thị trường bất động sản và những
vấn đề đặt ra”, của Viện Chiến lược và Chính sách tài chính (2011) với các đánh
giá, phân tích những cơ sở pháp lý, hạn chế của chính sách tài chính liên quan đến
thị trường bất động sản.
Tuy vậy, cho đến nay chưa có cơng trình nào nghiên cứu đánh giá các yếu tố
tác động đến sự hài lòng của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Hơn tnữa, ttrong tđiều tkiện tnền tkinh ttế t- txã thội tđang tphát ttriển tkhơng

ngừng tthì tnhững tkết tqủa tnghiên tcứu tmà tcác tnhà tkhoa thọc tđã tđạt tđược tcần tphải

t

được ttiếp ttục tbổ tsung tvà thoàn tthiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Nghiên

t

cứu các yếu tố tác động đến sự hài lòng của doanh nghiệp trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ là
một cơng việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc
1.3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Mục tiêu tổng quát:
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu yếu tố tác động đến sự hài lòng
của doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng
Tàu. Từ đó đưa ra một số hàm ý chính sách nhằm nâng cao sự hài lòng của doanh
nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.


5
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể của đề tài có nội dung như sau:
(1) Xác định các yếu tố tác động đến sự hài lòng của doanh nghiệp trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
(2) Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến sự hài lòng của
doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bà RịaVũng Tàu.
(3) Đưa ra một số hàm ý chính sách nhằm nâng cao sự hài lòng của doanh
nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
1.4. Câu hỏi nghiên cứu:
(1) Các yếu tố nào tác động đến sự hài lòng của doanh nghiệp trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ?

(2) Có hay khơng ảnh hưởng của các yếu tố đó tới mức độ hài lòng của doanh
nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu?
(3) Hàm ý chính sách nào để nâng cao sự hài lòng của doanh nghiệp đối với
hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
1.5. Đối ttượng tvà tphạm tvi tnghiên tcứu tcủa tđề ttài:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chất lượng dịch vụ hành chính cơng về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
- Đối tượng khảo sát: Doanh nghiệp có làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
- Không gian nghiên cứu: Các DN hoạt động tại tỉnh BR-VT có thực hiện
giao dịch tại bộ phận nhận và trả kết quả, Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc
UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
- Thời gian thực hiện nghiên cứu: tháng 06 năm 2018 đến tháng 06 năm 2019.
Riêng các thông tin và số liệu của bài nghiên cứu, số liệu báo cáo sẽ được lấy từ
năm 2015 đến tháng 06 năm 2019.
1.5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu này được thực hiện tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thông qua hai
bước, (1) Nghiên cứu sơ bộ định tính và (2) nghiên cứu chính thức bằng phương


6
pháp định lượng.
Quá trình nghiên cứu sơ bộ: Nghiên cứu sơ bộ thơng qua phương pháp
định tính giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của các doanh
nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó thiết kế bảng câu hỏi cho
phù hợp. Tác giả nghiên cứu định tính trên cơ sở tiến hành thảo luận, lấy ý kiến
từ người có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn để thiết kế đưa ra các biến phù
hợp với thành phần đã nêu trong mơ hình nghiên cứu lý thuyết. Sau khi tổng hợp
các ý kiến đóng góp các biến của từng thành phần được hình thành và tiến hành
thiết lập bảng câu hỏi.

Nghiên cứu chính thức sẽ được thực hiện bằng phương pháp định lượng.
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà doanh nghiệp đang thực hiện tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu được thực hiện
bằng cách phát và thu hồi trực tiếp các bảng khảo sát từ các doanh nghiệp có phát
sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Tiếp
theo từ dữ liệu khảo sát thu được thực hiện kiểm định thang đo, kiểm định mối quan
hệ giữa các yếu tổ ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp. Tất cả các phân tích sẽ được xử lý
bằng phần mềm SPSS 22.0
1.6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Về mặt lý thuyết: nghiên cứu đóng góp và củng cố lý thuyết về sự hài lịng
của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực dịch vụ hành chính cơng,
tạo điều kiện cho các nghiên cứu sâu hơn.
- Về mặt thực tiễn, Đề tài góp phần cung cấp thơng tin các yếu tố ảnh hưởng
đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. Từ đó để lãnh đạo UBND tỉnh BRVT và
các cơ quan quản lý nhà nước đề ra các biện pháp cụ thể nhằm nâng cao sự hài lòng
của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, đề tài cịn
giúp phân tích được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn
hiện nay và đóng góp một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hành chính cơng .


7
1.7. Kết cấu đề tài
Đề ttài tnghiên tcứ tbao tgồm t05 tchương:
Chương t1. tGiới tthiệu
Xác tđịnh tvấn tđề tnghiên tcứu; tmục ttiêu tnghiên tcứu; tcâu thỏi tnghiên tcứu; tđối
tượng tkhảo tsát; tphạm tvi tnghiên tcứu; tphương tpháp tnghiên tcứu; tbố tcục tcủa tđề ttài.

t

Chương t2. tCơ tsở tlý tthuyết tvà tmơ thình tnghiên tcứu.
Trình tbày tcơ tsở tlý tthuyết, ttham tkhảo tcác tnghiên tcứu ttrước tvà tmơ thình
nghiên tcứu tđề txuất t.

t

Chương t3. tPhương tpháp tnghiên tcứu. t
Trình tbày tcác thình tthành tbảng tcâu thỏi tsơ tbộ, tcác tlấy tmẫu, tphương tpháp
phân ttích tdữ tliệu.

t

Chương t4. tCác tyếu ttố ttác tđộng tđến tkết tquả tnghiên tcứu tsự thài tlòng tcủa
doanh tnghiệp ttrong tchuyển tnhượng tquyền tsử tdụng tđất ttại ttỉnh tBà tRịa-Vũng tTàu.

t

Chương t5. tKết tluận tvà tđề txuất thàm tý tchính tsách. t

t

Kết tluận tvà thàm tý tchính tsách tnhằm tnâng tcao thiệu tquả tquản tlý tviệc tchuyển
nhượng tquyền tsử tdụng tđất ttại ttỉnh tBà tRịa-Vũng tTàu. t

t


8

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Trong chương 1, tác giả đề tài trình bày một cách tổng quan về nội dung đề tài
đang thực hiện nghiên cứu, thơng qua việc trình bày các lý do để hình thành đề tài,
mục tiêu nghiên cứu của đề tài, phạm vi đối tượng nghiên cứu đề tài và phương
pháp nghiên cứu một cách tổng quát.
Qua đó, sẽ giúp chúng ta có một cái nhìn tổng quát về nội dung và quá trình
hình thành đề tài. Từ đó, tạo cơ sở cho việc tác giả đi vào tìm hiểu sâu hơn và trình
các cơ sở lý thuyết liên quan trong chương tiếp theo.


9

CHƯƠNG 2:
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
2.1.1 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Đất tđai tlà ttài tnguyên tthiên tnhiên tvô tcùng tquý tgiá, tlà ttư tliệu tsản txuất tđặc tbiệt
quan ttrọng, tkhơng tcó tgì tthay tthế tđược. tVấn tđề tsở thữu tđối tvới tđất tđai tcó tý tnghĩa

t

quyết tđịnh ttrong tthúc tđẩy tsự tphát ttriển tkinh ttế t- txã thội tcủa tmỗi tquốc tgia, tdân ttộc.

t

Vì vậy, ở nước ta, Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, và Hiến pháp 2013 đều quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai theo quy định của
Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013
trong thời gian qua đã đạt được nhiều tiến bộ tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong
quản lý đất đai. Đất đai từ một loại tài sản “vô giá”, thiếu một người chủ gắn bó với

đất đai, bị sử dụng lãng phí đã trở thành hàng hóa - tài sản đặc biệt của quốc gia, là
nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước.
Ở nước ta, Nhà nước không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Toàn
bộ đất đai trong cả nước đều thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu. Mọi tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, QSDĐ tách rời quyền sở
hữu và được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. Theo tTừ tđiển
tLuật thọc tcủa tViện tKhoa thọc tPháp tLý tcủa tBộ tTư tpháp tthì: t“Quyền tsử
tdụng tđất tlà tquyền tcủa tcác tchủ tthể tđược tkhai tthác tcơng tdụng, thưởng thoa
tlợi, tlợi tích ttừ tviệc tsử tdụng tđất tđược tNhà tnước tgiao, tcho tthuê thoặc tđược
tchuyển tgiao ttừ tnhững tchủ tthể tkhác tthông tqua tviệc tchuyển tđổi, tchuyển
tnhượng tcho tthuê, tcho tthuê tlại, tthừa tkế, ttặng tcho…từ tnhững tchủ tthể tkhác
tcó tquyền tsử tdụng tđất”.
2.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi của chủ sử dụng đất (bên
chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận


10
chuyển nhượng để nhận lấy một khoản tiền nhất định. Đây là giao dịch “thuận mua
vừa bán”, mang đầy đủ các yếu tố đặc trưng của quan hệ kinh tế thị trường.
Chuyển tnhượng tquyền tsử tdụng tđất t tlà tmột tloại tgiao tdịch tlàm tchấm tdứt
quyền tsử tdụng tđất tcủa tbên tchuyển tquyền tvà ttạo tlập tnên tquyền tsử tdụng tđất tcho

t

bên tnhận tchuyển tquyền, tnghĩa tlà tcó tsự tthay tđổi tchủ tthể tsử tdụng tđối tvới tdiện ttích

t

đất tđược tchuyển tnhượng. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối

t

tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất được đưa ra trao đổi với một khoản tiền
tương ứng giá trị của nó. Điều này cho thấy đây là quan hệ giao dịch mang tính
hàng hóa – tiền tệ mà pháp luật thừa nhận đối với QSDĐ, giúp người SDĐ nhận
thức được giá trị quyền sử dụng đất của mình, nhất là giá trị kinh tế, để từ đó gắn bó
hơn với đất đai, với việc khai thác, sử dụng đất. Thông qua việc chuyển nhượng,
quyền sử dụng đất được lưu thơng trên thị trường, góp phần đưa đất đai đến với
người có nhu cầu bằng con đường nhanh nhất, thuận lợi nhất.
2.1.3. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Doanh nghiệp muốn thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, theo đó
phải đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người
nước ngoài hoặc người VN định cư ở nước ngối khơng thuộc đối tượng được mua
nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Các ttrường thợp tchâm tthực thiện tnghĩa tvụ ttài tchính thoặc tghi tnợ tnghĩa tvụ ttài
chính tthì tphải tthực thiện txong ttrước tkhi tthực thiện tchuyển tnhượng)

t

(2) Đất khơng có tranh chấp;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
(5) Ngoài các điều kiện quy định tại Luật Đất dai 2013, doanh nghiệp còn
phải đủ các điều kiện sau đây:

11
(5.1) Điều kiên bán, mua tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê
thu tiền thuê đất hàng năm (nếu nằm trong trường hợp này);
(5.2) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ tDoanh tnghiệp tkhông tđược tnhận tchuyển tnhượng tđối tvới tcác ttrường
t

hợp tpháp tluật tkhông tcho tphép tchuyển tnhượng.
+ tDoanh tnghiệp tkhông tđược tnhận tchuyển tnhượng tquyền tsử tdụng tđất

t

trồng tlúa, tđất trừng tphòng thộ, tđất trừng tđặc tdụng tcủa thộ tgia tđình, tcá tnhân, ttrừ

t

trường thợp tđã tchuyển tmục tđích tsử tdụng tđất ttheo tquy thoạch, tkế thoạch tsử tdụng

t

đất tđã tđược tcơ tquan tnhà tnước tcó tthẩm tquyền tphê tduyệt
(5.3) tĐiều tkiện tnhận tchuyển tnhượng tquyền tsử tdụng tđất ttrong tthực thiện

t

dự tán tđầu ttư txây tdựng tkinh tdoanh tnhà tở, tdự tán tđầu ttư txây tdựng tkết tcấu thạ

t

tầng tđể tchuyển tnhượng thoặc tcho tthuê t(nếu tnằm ttrong ttrường thợp tnày).

2.2. Cơ sở lý thuyết về chất lượng dịch vụ và sự hài lòng khách hàng:
2.2.1. Khái niệm chất lượng dịch vụ và sự hài lịng khách hàng:
2.2.1.1. Khái niệm dịch vụ
Có nhiều định nghĩa khác nhau về dịch vụ, nhưng theo từ điển thuật ngữ Tài
chính: Dịch vụ là sự phục vụ góp phần đáp ứng các nhu cầu của cá nhân hay tập thể
khác với thể thức chuyển quyền sở hữu một thứ của cải vật chất nào đó.
2.2.1.2. Chất lượng dịch vụ:
Các nhà nghiên cứu khơng có sự thống nhất hồn tồn khi nói về khái niệm
chất lượng dịch vụ và cách thức để đo lường nó. Lewis & Booms (1983) cho rằng
chất lượng dịch vụ là thước đo mức độ của dịch vu đáp ứng kỳ vọng của khách
hàng đến mức nào. Theo tCronin t& tTaylor t(1992), tchất tlượng tdịch tvụ tlà ttiền ttố
quan ttrọng tcủa tthỏa tmãn tkhách thàng. tSự tthỏa tmãn tkhách thàng tảnh thưởng tđến

t

quyết tđịnh tsau tkhi tmua tquyết tđịnh tcảm tnhận tvà tquyết tđịnh ttương tlại. tTheo tcác ttác

t

giả tParasuraman, tZeithaml tand tBery t(1985, t1988), tChất tlượng tdịch tvụ tđược txem

t

như tkhoảng tcách tgiữa tmong tđợi tvề tdịch tvụ tvà tnhận tthức tcủa tkhách thàng tkhi tsử

t

dijng tdịch tvụ.

t

Trong đề tài này ta hiểu chất lượng dịch vụ theo nghĩa như trên.