Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ NẮNG MAI

PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số:

603850

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI - 2011

1


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên
cứu khoa học của riêng tơi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nắng Mai

2


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục từ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU

Chương 1:

1
NHỮNG VẤN ĐỀ L

LUẬN C

ẢN VỀ QUYỀN SỬ

8

DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM

1.1.

Khái niệm quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử
dụng đất

8

1.1.1.

Quyền sử dụng đất

8

1.1.2.

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

11

1.2.

Pháp luật về quyền của người sử dụng đất

13

1.2.1.

Nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất

13

1.2.2.

Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất

16

1.2.3.

Phân loại các quyền của người sử dụng đất

20

1.3.

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

21

1.3.1.

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

21

1.3.2.

Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

26

1.3.3.

Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

27

1.4.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

28

1.4.1.

Khái niệm thủ tục và khái niệm thủ tục hành chính

28

1.4.1.1. Ngun tắc kiểm sốt thủ tục hành chính

29

1.4.1.2. Ngun tắc quy định thủ tục hành chính

30

1.4.1.3. Hành vi bị nghiêm cấm trong q trình thực hiện thủ tục
hành chính

31

3


1.4.1.4. Các bộ phận cấu thành một thủ tục hành chính

32

1.4.2.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

32

1.5.

Cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

34

Chương 2: THỰC TRẠNG THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

37

SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

2.1.

Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể thực hiện thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất

37

2.1.1.

Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể ký kết và thực hiện Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

37

2.1.1.1. Hộ gia đình

37

2.1.1.2. Cá nhân sử dụng đất

39

2.1.1.3. Phân loại hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền SDĐ

41

2.1.1.4. Quyền của hộ gia đình, cá nhân

46

2.1.2.

Hộ gia đình, cá nhân - một bên chủ thể tham gia thực hiện
thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

52

2.2.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân

53

2.2.1.

Ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

60

2.2.1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

60

2.2.1.2. Các quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất

61

2.2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

63

2.3.1.4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ

64

2.2.2.

Thủ tục nộp nghĩa vụ tài chính

65

2.2.2.1. Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân

68

2.2.2.2. Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất: Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí
trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng

76

4


2.2.3.

Thủ tục đăng ký sang tên chuyển chủ hoặc cấp đổi GCN

79

2.2.3.1. Thủ tục đăng ký biến động vào trang 3 hoặc trang 4 giấy
chứng nhận cũ của bên chuyển nhượng

79

2.2.3.1. Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng

80

2.3.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Từ Liêm - thành phố Hà Nội

81

2.3.1.

Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường
hợp chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nơng nghiệp
đối với hộ gia đình, cá nhân (không chia tách, hợp thửa đất)

82

2.3.2.

Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển

nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất ở, vườn (nay là đất trồng
cây lâu năm), ao (nay là đất nuôi trồng thủy sản), đất ở có
nhà ở gắn liền với đất (khơng chia tách)

86

2.3.3.

Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển
nhượng một phần quyền sử dụng đất ở, vườn (nay là đất
trồng cây lâu năm), ao (nay là đất nuôi trồng thủy sản); đất
ở có nhà ở gắn liền với đất (có chia tách thửa đất)

91

2.4.

Những hạn chế trong pháp luật hiện hành về thủ tục
chuyển nhượng

100

2.5.

Những bất cập trong pháp luật hiện hành về thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

110

2.5.1.

Sự thiếu đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật

110

2.5.2.

Các quy định của pháp luật còn chưa rõ ràng, chặt chẽ

115

2.5.3.

Việc áp dụng pháp luật còn tùy tiện và chưa sát thực tế

117

2.5.4.

Các quy định về đầu mối tiếp nhận và trả kết quả thực hiện
thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thống nhất

118

2.5.5.

Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai còn chưa được xây dựng bài
bản, đầy đủ

119

2.6.

Nguyên nhân của những bất cập trong pháp luật hiện hành
về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân

121

5


Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC

124

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

3.1.

Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

124

3.2.

Kinh nghiệm chuyển nhượng bất động sản của một số nước
trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

126

3.3.

Hoàn thiện các quy phạm pháp luật đất đai phát sinh trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

128

3.3.1.

Hồn thiện các quy định về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước

128

3.3.2.

Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về thuế, phí, lệ phí
phát sinh trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân

129

3.3.3.

Hồn thiện các quy định về thủ tục, hồ sơ địa chính và lưu
giữ, tra cứu thơng tin về đất đai trong q trình biến động
đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

130

3.3.4.

Hoàn thiện thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng đối
với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình và cá nhân

131

3.4.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục hành chính
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

132

3.5.

Giải pháp hồn thiện tổ chức tun truyền, phổ biến pháp
luật đất đai về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển
quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân

134

3.6.

Nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất

135

KẾT LUẬN

137

D NH

ỤC C NG T

NH Đ C NG

CỦ T C GI

U NV N

139

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

140

PHỤ LỤC

148

6


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

7


DANH MỤC CÁC ẢNG

Tên bảng

Trang

Số liệu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một

99

Số
hiệ u
bả ng
2.1

số quận, huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội từ
1/1/2009 đến 30/6/2011

8


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế của một số ngành sản xuất
như nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị
nhất của con người và hơn thế nữa là địa bàn sống mà thiếu nó người ta
khơng thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống.
Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều
vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống. Tài nguyên đất là
cơ sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn
tại của một lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia. Đất đai quan trọng như
vậy nên việc quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần
thiết và tất yếu đặt ra. Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những
năm qua đã và đang khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới toàn
diện do Đảng đề ra và lãnh đạo. Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở
thành mối quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành
cũng như của mỗi người dân. Để phát huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ
đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói
chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân
ngày càng tăng, địi hỏi phải có một thị trường để thực hiện các nhu cầu chính
đáng đó. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy

mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đánh giá:
Hoạt động của thị trường bất động sản khơng lành mạnh,
tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất
nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đơ thị, gây khó
khăn, cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra

9


những đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một
số cá nhân và tổ chức [40].
Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hồn thiện các chính sánh về đất
đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận
lợi sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử
dụng đất. Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX có nêu định hướng cơ chế,
chính sách và các giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch 5 năm 2001-2005:
Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường
quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng
đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho
sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng hiệu quả quỹ
đất của các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng
vũ trang, ngăn chặn việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả [39].
Một trong biện pháp để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng có
thể chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nói riêng theo định hướng của Đảng và Nhà nước là cải cách các quy định
liên quan đến việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong
những năm gần đây, các văn bản pháp luật đất đai và dân sự đã có những quy
định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định

này còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ, chưa thống nhất và đơi khi cịn
chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước. Do vậy, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hiện nay vẫn bị phản ánh là quá nhiêu khê. Điều này ảnh
hưởng lớn đến đời sống và sinh hoạt của người dân. Xuất phát từ lĩnh vực
công tác và thực tế áp dụng tôi chọn đề tài: "Pháp luật về thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam".
Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá thực trạng các quy định về thủ
tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

10


theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng
trong những năm qua trên địa bàn thành phố Hà Nội. Qua đó đánh giá được
những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể
nhằm khắc phục những điểm còn bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để
nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác
quản lý nhà nước về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt được hiệu
quả cao hơn. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực
hiện một trong các quyền cơ bản là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá
nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội
dung hành chính. Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương
diện khác nhau. Có thể đề cập đến một số các cơng trình, bài báo tiêu biểu sau đây:
Đề tài: "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" thuộc Bộ Tài nguyên và Môi
trường - Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai; Luận án Tiến sỹ kinh tế của
Trần Thế Ngọc (1997); "Chiến lược quản lý đất đai Thành phố Hồ Chí Minh
đến năm 2010", nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý quy hoạch sử

dụng đất (SDĐ) của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và
hướng phát triển quản lý và SDĐ cho những năm tiếp theo;
Luận án tiến sỹ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) "Địa vị pháp
lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" nghiên
cứu về các quy định của pháp luật, địa vị của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến
các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển thị
trường bất động sản và hồn thiện pháp luật đất đai. Ngồi ra cịn có đề tài nghiên
cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên
cứu địa chính- Tổng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền sử dụng
đất"; Một số đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện; các
bài báo viết về các vấn đề cụ thể như: thị trường bất động sản, cơng tác giải phóng

11


mặt bằng, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...; TS. Trần Quang
Huy (2009), "Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ g c độ bảo đảm
quyền của người sử dụng đất", Tạp chí Luật học, số 8/2009; Đặng văn Ngạn
(2009), "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nam",
Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội; Lưu Quốc Thái
(2006), "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành", Tạp chí Nhà
nước và pháp luật, số 7; ThS Trần Quang Huy, "Mối quan hệ giữa các quy định
về chuyển quyền sử dụng đất trong bộ luật Dân sự với các quy định của pháp luật
đất đai", Đặc san về sửa đổi bổ sung Bộ Luật dân sự, Tạp chí Luật học, 2003...
Các nhà khoa học nước ngồi cũng có một số nghiên cứu về các giao
dịch đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03,
"Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương
pháp DE SOTO" (2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện
hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh
tế, đặc biệt của người nghèo của ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên

cứu của tổ chức tư vấn: "Strengthening environmental Management and Land
Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh
giá đối với hệ thống Luật đất đai của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá
hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công trình nghiên cứu, rà sốt hệ thống
pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với
hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị hoàn
thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam;
Các cơng trình nghiên cứu về các chế định của pháp luật đất đai Việt
Nam về thủ tục liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
đã được thực hiện nêu trên là nguồn tư liệu quý báu để chúng tôi nghiên cứu và
kế thừa. Tuy nhiên, những nghiên cứu đi sâu vào vấn đề thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam
và có liên hệ với thực tế áp dụng tại các quận, huyện thuộc thành phố Hà Nội
thì chưa có. Trong q trình phát triển của đất nước, nhu cầu chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đặc biệt là tại các khu vực có tốc độ đơ thị hóa nhanh ngày

12


càng gia tăng. Điều này dẫn đến số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày càng nhiều. Vì vậy, nếu các quy định về thực hiện thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa hộ gia đình, cá nhân nói riêng rườm rà phức tạp, nhưng vẫn khơng đầy
đủ thì sẽ dẫn đến nhiều hệ quả. Cụ thể là nhân dân mất lịng tin, cán bộ có tâm
khó áp dụng. Mặt khác trên thực tế vẫn có những kẽ hở để một số cán bộ mất
phẩm chất cách mạng lợi dụng gây khó khăn, phiền hà nhân dân. Do vậy, theo
chủ quan của tác giả, việc nghiên cứu có hệ thống về thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam là một nội dung cần
được nghiên cứu và giải quyết. Nếu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình, cá nhân được nghiên cứu, giải quyết tốt sẽ mang lại những bài

học cả về lý thuyết và thực tiễn cho các nhà hoạch định chính sách và xây dựng
pháp luật ở Việt Nam. Đây là nguồn tài liệu tham khảo tốt cho học viên cao
học và những người có quan tâm đến đất đai và chuyên ngành luật đất đai.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật đất
đai năm 2003 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung, Bộ luật dân sự năm 2005,
Luật Công chứng năm 2006, Luật quản lý thuế năm 2006, Luật thuế thu nhập
cá nhân năm 2007 và các văn bản pháp luật hiện hành về thủ tục áp dụng
trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do chủ thể thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại nên trong
phạm vi luận văn này chúng tôi chỉ nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các bước thực hiện trình tự thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình cá nhân. Trong q trình
nghiên cứu, chúng tơi có đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân thơng qua thực tiễn áp dụng cấp huyện - cấp có thẩm quyền thụ
lý, giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá
nhân nói chung và huyện Từ Liêm - nơi tác giả cơng tác nói riêng.

13


4. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam với ý nghĩa là
trình tự và cách thức thực hiện những công việc nhất định để người sử dụng
đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo các quy định nội dung đã dự kiến trước.
Để thực hiện mục tiêu đề tài luận văn nghiên cứu nhằm vào các mục
tiêu cụ thể sau:
Một là: làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
hộ gia đình, cá nhân.
Hai là: Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng
đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai, các văn bản
có liên quan trong pháp luật dân sự, pháp luật thuế, pháp luật về công chứng,
pháp luật về thủ tục hành chính.
Ba là: Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Từ
Liêm Thành phố Hà Nội, từ đó đánh giá những mặt mạnh, những điểm cịn
hạn chế. Đồng thời, tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của Trung Quốc về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam. Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các thủ tục
trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân.
5. Phương pháp nghiên cứu
Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tác giả đã
sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lê-nin và tư
tưởng Hồ Chí Minh; Dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt
Nam về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành
chính trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong quá
trình hội nhập.

14


Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng
hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề.
Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia:
Thực hiện các cuộc trao đổi với các giáo sư, tiến sỹ, các chuyên gia tài chính
của Ngân hàng ANZ, cán bộ nghiên cứu có uy tín của Bộ Tài nguyên và Môi
trường... xác định, đánh giá vấn đề, từ đó đưa ra các giải pháp.

Đồng thời, kết hợp trị chuyện toạ đàm: trực tiếp trao đổi với các cán
bộ trực tiếp dân, người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại huyện Từ Liêm.
6. Kết quả mới của luận văn
Luận văn nghiên cứu về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ góc độ của những người
thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các
thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân. Thông qua từng thủ tục và từ thực tế
việc áp dụng văn bản pháp luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của
các quy định này trong thực tiễn. Qua đó, luận văn đưa ra những kiến nghị
nhằm hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình,
cá nhân để góp phần thực hiện mục tiêu cải cách hành chính.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về quyền sử dụng đất, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam.
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam.

15


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ L LUẬN C

ẢN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỦ TỤC
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử
dụng đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất
Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu.
Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà con người khai thác nguồn lợi trực
tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất thì lao động của con người khơng thể
sản sinh ra lương thực, thực phẩm để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu
hàng ngày.
Trong cuộc sống, đất đai là nơi cư trú của con người. Nhờ có đất đai
và thông qua hành vi sử dụng đất (trực tiếp hoặc gián tiếp) con người có thể
tồn tại và thực hiện các hoạt động vui chơi, lao động, nghỉ ngơi…Thông qua
hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý kinh tế, chính trị, xã hội, an
ninh, quốc phịng… con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc
đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất cịn được xem như một quyền năng
pháp lý được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Theo quy định tại Điều 192 Bộ
luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005: "Quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản". Chủ sở
hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của
mình nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà
nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều 193).

16

Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường
hợp được chủ sở hữu giao quyền hoặc do pháp luật quy định (Điều 194). Như
vậy, ta có thể thấy một trong những biểu hiện đầu tiên về mặt pháp lý của
quyền sử dụng đất là người sử dụng đất có quyền khai thác cơng dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ đất. Tuy nhiên, do đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và người sử dụng đất được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận
quyền sử dụng đất với các quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định nên nội hàm
của khái niệm quyền sử dụng đối với đất đai rộng hơn khái niệm quyền sử
dụng đối với các tài sản khác.
Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam có sự thay
đổi rõ nét qua các bản Hiến pháp. Như ta đã biết, Hiến pháp năm 1946 (Điều 12)
và Hiến pháp năm 1959 (Điều 18) thừa nhận quyền tư hữu về đất đai. Sau khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước
vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất đai. Tuy
nhiên, trong suốt giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987 chúng ta đã khơng có
những chế định cụ thể để xác lập một cách đầy đủ quyền sở hữu đất đai của
mình đồng thời cũng chưa quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất dẫn đến tình trạng dụng đất khơng hiệu quả, gây lãng phí tiềm năng
sử dụng đất tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp trong những năm đầu
thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật đã quy định một cách cụ thể có hệ
thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên cơ sở quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất và ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác cơng dụng và hưởng lợi từ
việc sử dụng đất. Luật đất đai năm 1987 đã bước đầu tạo cơ sở phát huy
quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được sự ổn định nhất định

trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu

17


cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc trong khi đó Nhà nước lại vừa
khơng chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất lại vừa nghiêm cấm việc mua
bán chuyển nhượng đất dưới mọi hình thức. Điều này tạo nên lực cản cho sự
vận động chuyển dịch quyền sử dụng đất, kìm hãm sự phát triển kinh tế đất
nước. Trong tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra
đời đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của
người sử dụng đất. Một mặt, pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; Mặt khác Nhà nước thừa nhận
và bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất. Pháp luật đã thực
sự quan tâm đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, ghi nhận người sử
dụng đất hợp pháp có các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế
chấp, cho thuê quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng ngồi việc có
quyền khai thác sử dụng đất của mình cịn có thể chủ động thực hiện việc
chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi khơng có nhu cầu hoặc điều
kiện sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Luật đất đai năm 1993 đã
tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất làm
cho người sử dụng đất phát huy được tiềm năng sử dụng đất mang lại hiệu
quả kinh tế cao. Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất có giá và việc Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xem như một
quyền tài sản và được coi như đối tượng của các giao dịch dân sự. Các quyền
này được cụ thể hóa trong Luật đất đai năm 2003.
Tuy Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu sử dụng đất nhưng thông
qua quyền định đoạt tối cao của mình, Nhà nước đã cho các tổ chức, cá nhân,
hộ gia đình sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và thừa
nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác

lập bằng các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp.
T m lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng dụng những
thuộc tính c lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất
hoặc chuyển quyền sử dụng đất đ cho người khác hay tạo vốn từ đất.

18


1.1.2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự như mọi quan hệ
pháp luật dân sự khác, được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định.
Hiến pháp, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự quy định các căn cứ xác lập
quyền sử dụng đất. Đây là những cơ sở pháp lý để đánh giá tính hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất.
Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử
dụng đất tại điều 690. Nhưng trên thực tế có rất nhiều chủ thể sử dụng đất và
họ xác lập quyền sử dụng đất xuất phát từ nhiều nguồn gốc, cơ sở khác nhau.
Bộ luật dân sự năm 1995 đã ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho cá nhân và hộ gia đình. Hai chủ thể
này dựa trên ba căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất:
Thứ nhất: quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất
Thứ hai: quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất
Thứ ba: quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, chỉ những người sử dụng những loại đất được xác lập theo ba
căn cứ nêu trên mới được Nhà nước cơng nhận có quyền sử dụng đất còn những
người dân cải tạo đất, khai hoang đất đai, tôn tạo đất qua các thời kỳ trước Cách
mạng tháng 8/1945 cho đến 30/4/1975 đã thực hiện nhiều hoạt động khai thác và
sử dụng đất đai trong nhiều năm, khơng có tranh chấp, những trường hợp sử
dụng đất khơng có giấy tờ, nguồn gốc đất đai khơng rõ ràng thì lại khơng được
coi là họ đã xác lập quyền trên diện tích đất đã khai hoang, phục hóa, lấn

biển.... Điều này được coi là một hạn chế của Bộ luật dân sự năm 1995.
Hạn chế này đã được khắc phục trong quy định tại Điều 37 Luật đất
đai năm 2003 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục
đích sử dụng đất trên nguyên tắc không được ủy quyền trong việc quyết định
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và Điều 688 Bộ
luật dân sự năm 2005. Theo đó căn cứ xác lập quyền sử dụng đất như sau:

19


Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất.
Nhà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác (có hoặc khơng
thu tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, mục đích sử dụng đất); Nhà nước
thơng qua cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các chủ thể thơng qua hình
thức th đất.
Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy
định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.
Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền sử dụng đất. Việc
chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và
pháp luật đất đai.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ việc chia tách, sáp nhập
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ kết quả của việc giải
quyết tranh chấp của tịa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những căn
cứ này tiếp tục được cụ thể hóa theo quy định tại Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai. Đó
là quyền sử dụng đất được xác lập thơng qua chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế đất và mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất, từ việc tham gia của người góp vốn, được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất. Việc xác lập quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên bốn căn
cứ cơ bản sau:
Thứ nhất: quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất
Thứ hai: quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất
Thứ ba: quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất
Thứ tư: quyền sử dụng đất do được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất.

20


Tóm lại, Bộ luật dân sự năm 2005 đã bổ sung thêm căn cứ xác lập
quyền sử dụng đất để thuận tiện và phù hợp giao dịch cho các chủ thể tham
gia quan hệ pháp luật đất đai ở Việt Nam.
1.2. Pháp luật về quyền của người sử dụng đất
1.2.1. Nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban cho con người, đất chính là
thành phần quan trọng của mơi trường sống mà thiếu nó con người khơng thể
tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được. Mọi người chúng ta khơng thể phủ
nhận vai trị của đất đai khi thực tiễn nhân loại đã cho thấy sự hình thành và
phát triển của mỗi dân tộc phụ thuộc nhiều vào yếu tố thiên nhiên và tài
nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống. Trong Tuyển tập 23 của Mác Ănghen, Nhà xuất bản Sự thật, năm 1997, trang 189, Uyliam Petty đã khái
quát vai trò kinh tế của đất đai như sau: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản
sinh ra mọi của cải vật chất". Khác với các loại tư liệu sản xuất thông thường,
đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong các ngành nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, xây dựng... Chính vì vậy, mọi quốc
gia trên thế giới đều quan tâm thích đáng đến vấn đề đất đai bằng việc thiết
lập những hình thức sở hữu đối với đất đất đai và đã bảo đảm những quy chế
nhất định để tồn tại và duy trì các hình thức sở hữu đó.

Hiện nay, trên thế giới, bên cạnh một số nước tồn tại sở hữu Nhà nước
và sở hữu tập thể đối với đất đai thì hầu hết các nước đều ghi nhận đất đai
thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, các quan hệ đất đai được điều chỉnh theo
các quy phạm pháp luật dân sự. Các quyền năng của chủ sở hữu bao gồm ba
quyền cơ bản: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản được Nhà nước
Việt Nam trao cho người sử dụng đất.
Người sử dụng đất là người trực tiếp thực hiện ý đồ của Nhà nước
nhằm khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho việc phát triển

21


kinh tế - xã hội kết hợp bảo vệ an ninh quốc gia, lợi ích cơng cộng. Người sử
dụng đất được qui định tại Điều 9 của Luật đất đai năm 2003 gồm 7 nhóm.
Một là: Các tổ chức trong nước; hai là: Hộ gia đình cá nhân trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất; ba là: Cộng đồng dân cư; bốn là: Cơ sở tôn giáo;
năm là: Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao; sáu là: người Việt Nam
định cư ở nước ngoài; bảy là: Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt
Nam theo Luật đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Các chủ thể
nêu trên khi tham gia vào quan hệ đất đai với tư cách là người sử dụng đất họ
sẽ được hưởng những quyền chung và lợi ích nhất định được pháp luật Việt
Nam bảo hộ.
Lợi ích của Nhà nước nói chung và lợi ích của Nhà nước trong lĩnh
vực sử dụng đất nói riêng về cơ bản là thống nhất với lợi ích của đơng đảo
quần chúng nhân dân. Điều này có thể nhận thấy rất rõ tại Điều 19 của Hiến
pháp 1980 và Điều 17 tại Hiến pháp 1992 của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam với qui định "Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài
ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa...", "Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" và được nhấn mạnh một
lần nữa tại Điều 5 Khoản 1 của Luật đất đai năm 2003 quy định: "Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu".
Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất
vừa diễn ra một cách tất yếu khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc vào
chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại
diện. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng bao
gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau trong đó có quyền được chuyển
quyền sử dụng đất. Sự phát sinh thay đổi hay chấm dứt các quyền này ngồi
việc phụ thuộc vào ý chí của người sử dụng đất cịn ln phụ thuộc một
khn khổ nhất định. Khn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực
hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng

22


đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tn theo. Các quy định này vừa có
tính ổn định, vừa có sự biến đổi phụ thuộc vào từng giai đoạn phát triển của
xã hội. Từ chỗ Nhà nước ta chỉ ghi nhận người sử dụng đất có 5 quyền đối
với đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê) theo
Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng thêm quyền bảo lãnh, cho thuê
lại và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998
và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001.
Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993
và các Luật sửa đổi bổ sung, quyền của người sử dụng đất tiếp tục được mở
rộng. Cho đến nay, người sử dụng đất có quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh
(nay gọi là thế chấp bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba), góp vốn bằng
quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất khi có

đủ các điều kiện quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003.
Ngoài việc quy định người sử dụng đất có 10 quyền cụ thể nêu trên,
Luật đất đai năm 2003 cũng quy định người sử dụng đất cịn có các quyền
chung được qui đinh tại điều 105 Luật đất đai năm 2003. Như vậy, Nhà nước
ta đã có định hướng mới trong chính sách pháp luật đất đai là ngày càng mở
rộng quyền của người sử dụng đất. Điều này là một trong các điều kiện thúc
đẩy việc khai thác tiềm năng của đất theo hướng sản xuất hàng hóa. Đồng thời
điều này cịn có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của thị
trường quyền sử dụng đất. Mặc dù vậy, việc mở rộng này không đồng nghĩa
với việc Nhà nước chuyển giao hoặc từ bỏ quyền sở hữu tồn dân về đất đai.
Vì rằng dù có mở rộng nội hàm của quyền sử dụng đất đến đâu thì
ngun tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân vẫn được giữ vững. Người sử dụng
đất chỉ được thực hiện những quyền mà pháp luật ghi nhận và thực hiện các
quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối, kiểm sốt của Nhà nước. Người sử
dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các

23


nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất
mà pháp luật quy định họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Việt Nam có được có thể
xuất phát từ nhiều căn cứ pháp lý khác nhau. Chẳng hạn như: Nhà nước có thể
trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng dưới hình thức Nhà nước giao đất được quy định Điều 4 khoản 1
Luật đất đai năm 2003; hoặc Nhà nước có thể cho thuê đất hoặc Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất thơng qua hình
thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu cho người sử dụng đất được quy định tại Điều 4
khoản 2,3 Luật đất đai năm 2003- đã được sửa đổi bổ sung năm 2009.

Luật đất đai năm 2003 có quy định chung về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất tại Mục 1 Chương IV tại các Điều 105, 106, 107. Đây
chính là sự thể hiện rất rõ các quyền mà Nhà nước đã thực sự tin tưởng trao
cho người sử dụng đất để người sử dụng đất có quyền khai thác các lợi ích
hợp pháp trong q trình sử dụng đất.
Vì vậy, ở góc độ khái quát nhất, có thể rút ra nhận định: pháp luật về
quyền của người sử dụng đất là tập hợp các thiết chế, các quy phạm pháp
luật do cơ quan nhà nước c thẩm quyền ban hành qui định các quyền của
người sử dụng đất trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý.
1.2.2. Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất
Nội dung pháp luật về quyền của người sử dụng đất bao gồm những
nội dung cơ bản: Các quy định pháp luật về quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các
quy định pháp luật về quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Mà thực tế là
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng đất, quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Các quy

24


định pháp luật về quyền được bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu
hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng.
Do tính chất đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân;
Nhà nước đóng vai trị đại diện chủ sở hữu; Người sử dụng đất là người chiếm
hữu trực tiếp đất đai và sử dụng đất đai nên pháp luật về quyền của người sử
dụng đất có một số những đặc điểm riêng cụ thể như sau:
Thứ nhất, pháp luật về quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên nền
tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban cho con người. Đất đai là
nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành quả cách mạng bao đời.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được Nhà nước thực hiện bằng cách
quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và
thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất; Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều
tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất
mang lại và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 5 Luật đất
đai năm 2003).
Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai
bằng cách: Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và
quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc,
đánh giá, phân hạng đất; Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Đăng ký
quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền

25