Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KIỀU THỊ TÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THẠCH THẤT– THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã ngành:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày… tháng… năm…

Tác giả luận văn

Kiều Thị Tâm

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài Nguyên Môi
Trường Huyện Thạch Thất đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày… tháng… năm…
Tác giả luận văn

Kiều Thị Tâm

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................................ iii
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục hình ................................................................................................................ vii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1: Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2

Mục đích nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới ........................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.......................................... 4

2.1.1.

Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản................................................. 4

2.1.2.

Giá đất .................................................................................................................. 9

2.1.3.

Định giá đất........................................................................................................ 10

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 13

2.2.

Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ........................................................... 19

2.2.1.

Trung Quốc ........................................................................................................ 19

2.2.2.

Mỹ ...................................................................................................................... 21

2.2.3.

Nhật Bản ............................................................................................................ 23

2.2.4.

Bài học cho Việt Nam trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 25

2.3.

Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................... 25

2.3.1.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội ............................... 26

2.3.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ............................................. 29

2.3.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh ...................... 31

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 33

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 33

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất đai của huyện Thạch Thất – Hà Nội. ........................................................... 33

3.4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất giai
đoạn 2012- 2016 ................................................................................................ 34

3.4.3.

Đánh g á công tác đấu g á QSDĐ tạ 5 dự án ngh ên cứu trên địa bàn
huyệnThạch Thất. .............................................................................................. 34

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Thạch Thất. ............................................................................................. 34

3.5

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 34

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................. 34

3.5.2

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp trong giai đoạn 2012- 2016 ................... 35

3.5.3

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 35

3.5.4

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ................................................. 36

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ........................................................................ 36

3.5.6

Phương pháp đánh giá ....................................................................................... 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai huyện
Thạch Thất ......................................................................................................... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.............................................................................................. 37

4.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................ 40

4.1.3.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thạch Thất. ......................... 41

4.1.4

Đánh giá chung .................................................................................................. 47

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn 20122016 ................................................................................................................... 48

4.2.1.

Căn cứ pháp lý thực đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch
Thất .................................................................................................................... 48

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ................. 49

iv


4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2012-2016 .............. 56

4.3.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 5 dự án trên địa bàn
huyện Thạch Thất .............................................................................................. 63

4.3.1.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại 5 dự án đã chọn trên địa bàn huyện Thạch Thất ..... 63

4.3.2

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá QSDĐ..................... 72

4.3.3.

Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 75

4.3.4.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thạch Thất ......................................................................................................... 77

4.4.

Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thạch Thất ....................................................................................... 78

4.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật về cơng tác đầu giá QSDĐ .................... 78
4.4.2. Giải pháp về lập quy hoạch, kế hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng ................ 79
4.4.3.

Giải pháp trong việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ ..................................... 79

4.4.4.

Giải pháp quản lý và sử dụng đất sau khi trúng đấu giá .................................... 80

Phần 5. Kết luận và đề nghị ......................................................................................... 81
5.1.

Kết luận .............................................................................................................. 81

5.2.

Đề nghị ............................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 83

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Tỷ trọng chuyển dich cơ cấu các ngành Kinh tế huyện Thạch Thất
trong giai đoạn 2012-2016 ......................................................................... 41

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2016 ................................ 44

Bảng 4.3:

Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất
giai đoạn 2012-2016 ................................................................................... 56

Bảng 4.4:

Bảng tổng hợp số lượng thửa đất và diện tích đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012-2016 .............................................. 57

Bảng 4.6:

Kế hoạch thực hiện đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn
2012- 2016.................................................................................................. 60

Bảng 4.7:

Kết quả thực hiện đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn
2012- 2016.................................................................................................. 61

Bảng 4.8:

Kết quả đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012- 2016 ..... 62

Bảng 4.9:

Tổng hợp thông tin của các dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Thạch
Thất trong giai đoạn 2012-2016 ................................................................. 64

Bảng 4.10: Mức chênh lệch về giá trúng đấu giá ......................................................... 72
Bảng 4.11. Tính minh bạch về việc công khai thông tin đấu giá tại các dự án ............ 73
Bảng 4.12: Kết quả điều tra đánh giá về quy chế đấu giá và giá trúng đấu giá QSDĐ ....... 74
Bảng 4.13: Đánh giá mức độ hài lòng của người dân sau khi trúng đấu giá. ............... 75
Bảng 4.14. Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá QSDĐ ........................................... 77

Bảng 4.15: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Cần Kiệm, huyện Thạch Thất.......86
Bảng 4.16: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Tân Xã, huyện Thạch Thất .. 86
Bảng 4.17: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Dị Nậu, huyện Thạch Thất ... 87
Bảng 4.18: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Bình Phú, huyện Thạch
Thất............................................................................................................. 87
Bảng 4.19: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Hương Ngải, huyện Thạch
Thất............................................................................................................. 89

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐĐ

Đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

LĐĐ

Luật Đất đai

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TW

Trung ương

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

KBNN

Kho bạc nhà nước

TTBĐS

Thị trường bất động sản

ĐK QSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản .................................... 24
Hình 4.1: Sơ đồ hành chính huyện Thạch Thất .............................................................. 37
Hình 4.2: Quy trình đấu giá QSDĐ của huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội ............. 55

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Kiều Thị Tâm
Tên Luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Thạch Thất.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:

phương pháp điều tra,thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số
liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp phân tích và so
sánh,, phương pháp đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các
nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình đấu giá quyền sử dụng đất
của huyện Thạch Thất.
- Luận văn đã đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 05 dự án
trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012 - 2016.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng
cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất trong
thời gian tới.
- Huyện Thạch Thất là huyện có tiềm năng thế mạnh về quỹ đất đai,với sự
điều chỉnh địa giới hành chính, diện tích đất tự nhiên của huyện là 18.459,05 ha. Cơ
cấu kinh tế trong giai đoạn 2012 - 2016 đã chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông
nghiệp sang các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ. Từ đó đời sống của người
dân trong huyện ngày càng được nâng cao.
- Huyện Thạch Thất đã thực hiện tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai trên
địa bàn trong giai đoạn 2012 - 2016. Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành

ix


và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một
số nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo
thẩm quyền về lĩnh vực đất đai để phù hợp với luật mới; công tác lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cũng được tiến hành; Việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
trong giai đoạn này được tập trung đẩy mạnh, kết quả trong giai đoạn huyện đã giao
được hơn 80ha đất cho hộ gia đình cá nhân và gần 300 ha đất cho các doanh nghiệp,
tổ chức; Việc giải quyết tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành chính, tuyên truyền

pháp luật đất đai... cũng được huyện thực hiện tốt, đem lại nhiều hiệu quả tích cực
cho địa phương. Tuy nhiên vẫn còn một số mặt vẫn còn những hạn chế như xây
dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn chưa triển khai được nhiều chủ yếu vẫn chỉ phục
vụ cho công tác quản lý của nhà nước, chưa đáp ứng được nhu cầu tìm hiểu thơng
tin của người dân.
- Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Thạch Thất chủ yếu giải quyết nhu cầu đất ở
cho người dân trong địa bàn huyện. Giai đoạn 2012 - 2016 huyện đã xây dựng và tổ chức đấu
giá 38 dự án với tổng diện tích 25.934 m2, thu được số tiền là 236.809,3 triệu đồng cho ngân
sách nhà nước và địa phương. Phía Đơng Nam của huyện Thạch Thất có các xã Bình Phú,
Hữu Bằng, Phùng Xá, Chàng Sơn, Hương Ngải là các xã sản xuất tiểu thủ công nghiệp, làng
nghề truyền thống, mặt khác dân cư đông đúc sinh sống tập trung nên nhu cầu sử dụng đất rất
lớn. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này và các khu vực lân cận sẽ có số
lượng người tham gia lớn, tỷ lệ đấu giá thành công cao.
- Công tác đấu giá QSDĐ tại 05 dự án nghiên cứu đã đấu giá thành công với 62
lô đất đưa ra đấu giá; số tiền thu về cho ngân sách nhà nước là tỷ đồng. Trong đó:
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Cửa Rậm xã Cần Kiệm đã đấu giá
thành công 6/6 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 6.839.370
nghìn đồng.
Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồi Mẹo, xã Tân Xã đã đấu giá thành công 05/05
lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà nước là 3.270.872 nghìn đồng.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Tam Nơng 2, Hịa Bình 2 xã Dị Nậu
với 05/05 lơ đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách
Nhà Nước là 3.147.762 nghìn đồng.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Môi, xã Hương Ngải với 16/16 lô
đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là
7.444.500 nghìn đồng.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mơi, xã Bình Phú với 30/30 lơ
đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là
18.108.900 nghìn đồng.

x


- Để góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thạch
Thất cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: Giải pháp về công tác tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất; Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất, giải pháp về quản lý
và sử dụng đất sau khi trúng đấu giá

xi


THESIS ABSTRACT
Author: Kieu Thi Tam
Thesis title: "The evaluation of the auction of land use rights in some projects in
Thach That district - Hanoi".
Major: Land Management
Code: 8850103
Name of training institution: Vietnam National University of Agriculture
Research purposes
- Evaluation of the implementation of the auction of land use rights in a number
of projects in Thach That district, Hanoi;
- Proposing some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use
rights in Thach That district.
Research Methods
To implement the contents of the topic, we use the following methods: survey
method, secondary data collection; methods of investigation and collection of primary
data; statistical methods, aggregation and processing of data; analytical and comparative
methods, evaluation methods.
Main results and conclusions

- The thesis has outlined the basic situation of the study area with contents
including: natural conditions, socio-economic conditions; The situation of auctioning
land use rights of Thach That district.
- The thesis has evaluated the auction of land use rights in 05 projects in Thach
That district period 2012 - 2016.
- The thesis has proposed solutions to overcome the limitations and at the same
time improve the effectiveness of auctioning land use rights in Thach That district in the
coming time.
- Thach That district has potential strengths in land fund, with the adjustment
of administrative boundaries, the area of natural land of the district is 18,459.05ha.
The economic structure in the period 2012 - 2016 has shifted rapidly from the share
of agriculture to industry - construction and services. Since then, people's living
standards have been improved.
- Thach That district has implemented 15 contents of land management in the
locality in the period of 2012-2016. After the Land Law 2013 takes effect and the
decrees guiding the implementation of the Land Law The district has focused on a
number of focus groups such as implementation and promulgation of legal documents
according to land jurisdiction to comply with the new law; Planning and land use
planning are also carried out; The land allocation, land lease and land recovery in this
period have been intensified, resulting in over 80ha of land allocated to individual

xii


households and nearly 300ha of land to enterprises and organizations. The Dispute
resolution, registration of administrative records, propaganda of land law ... are well
implemented by the district, bring positive effects to the local. However, there are still
some limitations such as the construction of the land information system which has
not been implemented yet, mainly for the management of the state but not enough to
meet the demand. information of the people.

- The auction of land of Thach That district mainly address the demand for
residential land for people in the district. In the period 2012 - 2016, the district has
organized and held auction 38 projects with the total area of 25.934m2, collected the
amount of 236,809.3 millions for the state budget and local. In the southeast of Thach
That district there are Binh Phu, Huu Bang, Phung Xa, Chang Son and Huong Ngai
communes, which are small and handicraft villages, traditional villages, and crowded
residential areas so the demand for land is very large. The auction of land use rights in
this area and the surrounding area will have a large number of participants, the rate of
successful auction.
- The auctioning of land use right at 05 research projects successfully auctioned
62 lots of land for auction; The amount of money collected for the state budget is VND
billion. Inside:
The project of auctioning land use right at Cua Ram of Can Kiem commune
successfully auctioned 6/6 land lots with the amount of money collected from the
project to the State budget was 6,839,370 VND.
The project of auctioning land in Doi Meo are, Tan Xa commune has
successfully auctioned 05/05 lots of land with the amount collected to the State budget
is 3.270.872 billion.
The project of land use right auction at Tam Nong 2, Hoa Binh 2, Di Nau
commune with 05/05 lots of land successfully auctioned with the amount of the project
collected to the State budget is 3,147,762 VND.
The project of land use right auction in Dong Moi, Huong Ngai commune with
16/16 land lots successfully auctioned the project amount collected to the State budget
was 7,444,500 VND.
Project of land use right auction in Dong Moi, Binh Phu commune with 30/30
lots of land successfully auctioned with the amount of the project collected to the state
budget is 18,108,900 VND.
- In order to improve the auction of land use rights in Thach That district, the
following solutions should be implemented as follows: Solutions for organizing the
auction of land use rights; Policy on land use right auction; Solutions on planning when

auctioning land use rights, solutions on management and use of land after winning the
auction.

xiii


PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở khơng
gian của mọi q trình sản xuất, là thành phần quan trọng của mơi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh, quốc phịng. Trong q trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà
nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất đai, luật đất đai
1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới
và khơng ngừng được hồn thiện vào các năm: 1993, 1998, 2001, 2003, 2013. Từ
đó đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh
cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã
hội (KT - XH) định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi cơ
chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát
triển mạnh, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Hiện nay, trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý
của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần, trong đó có “Thị trường bất động sản” (TTBĐS) đang thu hút mạnh
mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị
tiềm tàng của đất. TTBĐS mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua
bán liên quan đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó
bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong
những năm gần đây (Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu

giá QSDĐ, thực tiễn áp dụng Luật này làm bật ra u cầu đó. Chính thức Luật Đất
đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá
QSDĐ và được hoàn thiện hơn trong quy định tại Luật đất đai năm 2013).
Công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua đã mang lại một hướng đi
mới cho TTBĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương. Việc
thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn
bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số
dự án đấu giá cịn thiếu cơng khai minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi

1


triển khai hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất, các đối tượng
đăng ký đấu giá ảo…
Huyện Thạch Thất là huyện ngoại thành phía Tây Hà Nội có vị trí nằm
trong vùng phát triển mở rộng của thủ đô. Huyện được UBND Thành phố quy
hoạch xây dựng các dự án đầu tư quy mô lớn như khu đô thị, công nghiệp,
trường đại học, khu du lịch, làng văn hóa có lợi thế lớn về cơ sở hạ tầng, giao
thông và điều kiện thu hút đầu tư vì vậy mà trong những năm gần đây huyện đã
có nhiều thay đổi mới về kinh tế - xã hội, văn hóa và mơi trường. Thị trường đất
đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trong
những năm qua tại một số dự án trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả cao về
mặt kinh tế và giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Để hạn chế sự
thất thốt do nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách địa
phương để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, cơng trình công
cộng, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng cơ sở xây dựng
nông thơn mới thì việc thực hiện tốt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất và ban
hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các
quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trị rất quan trọng.
Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đấu giá QSDĐ phục vụ

cho công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng tốt hơn, nhằm khai thác tiềm năng
đất đai của huyện Thạch Thất, được sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thanh
Trà, khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội".
1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện
Thạch Thất – Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ tại
địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Do thời gian có hạn nên trong luận văn chỉ tập trung nghiên cứu, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 5 khu đất đã hoàn thành việc đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội trong
khoảng thời gian từ năm 2012-2016.

2


Thực hiện nghiên cứu sâu với 5 dự án:
+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Cửa Rậm xã Cần Kiệm
+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồi Mẹo xã Tân Xã
+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Tam Nông 2, Hịa Bình 2 xã Dị Nậu
+Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Phú Hịa xã Bình Phú
+ Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Đồng Môi xã Hương Ngải
1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã tổng hợp được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại địa
bàn nghiên cứu và chỉ ra được những bất cập còn tồn tại trong cơng tác đấu
giá QSDĐ, từ đó có giải pháp khắc phục những hạn chế của công tác đấu giá

trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở lý luận làm sáng tỏ cơ
sở khoa học về quản lý đất đai phục vụ nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần xây dựng hồn chỉnh và đánh giá hiệu quả
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài làm cơ sở để công tác
đấu giá tạo thêm nguồn lực cho ngân sách nhà nước đáp ứng nhu cầu đất ở cho
nhân dân, đảm bảo công khai, dân chủ và hiệu quả trong sử dụng đất.
Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên
cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn các huyện
thuộc khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1.1. Đất đai
- Khái niệm đất đai: Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động.
Trong quá trình lao động, con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm
cần thiết phục vụ cho hoạt động sản xuất và cuộc sống của xã hội lồi người.
Hiện nay, có nhiều khái niệm về đất đai tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và
phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề
mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khống sản trong lịng đất, tập

đồn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, 1993).
Như vậy, đất đai là một khoảng khơng gian có thời hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nước mặt, nước ngầm và tài ngun khống sản trong lịng đất) theo chiều ngang
- trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều
thành phần khác) giữ vai trị quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động
sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người
Đối tượng của ngành quản lý đất đai là đất đai (land), nó có nghĩa về
phạm vi khơng gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ. Mọi hoạt động của con
người gắn liền với lớp vỏ bề mặt theo thời gian và không gian nhất định.
Đặc điểm của đất đai: Đất đai có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển
được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mơ theo không gian và
chịu sự chi phối của các yếu tố mơi trường nơi có đất.
Đất đai là một tài sản khơng hao mịn theo thời gian và giá trị đất đai ln
có xu hướng tăng lên theo thời gian.

4


Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai
và phù hợp với từng vùng địa lý.
Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.
2.1.1.2 Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng
đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất

cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới
đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù
riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu
vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Quốc hội, 2005).
2.1.1.3 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao
dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các
đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm
và chi phối tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BÐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các

5


quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất đ ộng sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2005).
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản
giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với
những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung
là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hố lưu
thơng trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư,
khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua
bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất
đai). Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực
hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là
thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối
tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh, cụ thể: thị trường mua bán,
thị trường cho thuê BĐS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.
2.1.1.4. Thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng

6


đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất (thị trường sơ cấp). Thứ hai, là thị trường
giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật (thị trường thứ cấp).
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay
mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi
đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở
rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thơng qua nhận chuyển
nhượng, th, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp ln phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp khơng
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay
theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nơng nghiệp, đất chun trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông
nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nơng nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi thị trường bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu
vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ;
thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
và cơng trình cơng cộng …. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán,
chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển
giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị
trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.

7


Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm từ 1993 đến 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất
do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc
chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị
trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần.
Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó
hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm
trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế
"xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó
hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện
tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như khơng cịn. Thị trường BĐS đã
"hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp
nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương,
Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền,

Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn, 2011). Và hiện nay khi
Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá
đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn có
khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết
bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi
mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia
cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế
thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng
được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn
đất đai. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng
khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát
triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các
cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai
phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai. (Phùng Ngọc Phương,
Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền,
Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn, 2011).

8


2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Khái niệm giá đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất là giá trị QSDĐ
tính trên một đơn vị diện tích đất. Và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của
QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Quốc hội, 2013).
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban

hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác
động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó
giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
2.1.2.2. Các loại giá đất
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất –
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…
giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong
quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất
giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan
hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất
và giữa người sử dụng đất với nhau.
Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói

9

trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy trong cơng tác quản
lý nhà nước cịn có một loại giá đất là giá đất cụ thể. Trường hợp giá đất trong
bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì
UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết
định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt
hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Tại Khoản 3,4 Điều 114 Luật đất đai
2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất
đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ
thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức
có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác
định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá
đất thị trường và thông tin về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội
đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện
của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
(Quốc hội, 2013).
2.1.3. Định giá đất
2.1.3.1. Khái niệm
Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành. Tồn tại và phát triển thị
trường. Định giá tài sản và là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái
niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số
khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá
ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tích kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình hình thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ các yếu
tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và

chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

10


2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban
hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định
về gái đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung
giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ TN&MTđã ban hành Thông tư số: 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định gía đất. Hiện nay đang xây
dựng Thơng tư Định mức kinh tế kỹ thuật giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định
như sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời
hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử
dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau (Chính phủ, 2014).
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất
Luật đất đai 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định giá
đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp
định giá đất được quy định tại Điều 4. Đồng thời, giao bộ TN&MT quy định chi
tiết các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa các quy định hiện hành, tiếp tục
quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp,

phương pháp triết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặc dư. Đối với 4
phương pháp này nghị định còn chỉnh sửa bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn
để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà cịn có giá
trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định gái đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4
của Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất, khu đất của dự án

11