Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện đan phượng, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THỊ NGUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

62.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thị Nguyên

i

năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS Đỗ Nguyên Hải đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn ..., Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi
trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện Đan
Phượng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thị Nguyên

ii

năm 2017


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT ....................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... viii
DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ ....................................................................................... ix
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................... x
THESIS ABSTRACT ..................................................................................................... xii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2

1.3.

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................. 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................... 4
2.1.

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................. 4

2.1.1.

Bất động sản ..................................................................................................... 4

2.1.2.

Thị trường bất động sản ................................................................................... 4

2.2.

GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ...................................................................... 5

2.2.1.

Khái niệm giá đất và định giá đất ..................................................................... 5

2.2.2.

Cơ sở của giá đất và định giá đất ..................................................................... 6

2.3.

CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................................... 10

2.3.1.

Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 10

2.3.2.

Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất............................................. 11

2.3.3.

Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất................... 12

2.4.

KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ
GIỚI ............................................................................................................... 14

2.4.1.

Đấu giá QSDĐ tại Trung Quốc ...................................................................... 14

2.4.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Mỹ ................................................................. 16

2.4.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Nhật Bản ........................................................ 17

2.5.

MỘT SỐ KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TẠI VIỆT NAM ............. 17

2.5.1.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................................... 18

iii


2.5.2.

Tình hình thực hiện cơng tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương .......... 23

2.6.

NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ CHUNG ................................................................ 29

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................. 31
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU............................................................................ 31

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ......................................................................... 31

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................................................................ 31

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 31

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đan Phượng ................................ 31

3.4.3.

Kết quả đấu giá đất trong thị trường bất động sản trên địa bàn huyện
Đan Phượng .................................................................................................... 31

3.4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng giai
đoạn 2013 - 2016 ............................................................................................ 31

3.5.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN
ĐAN PHƯỢNG ............................................................................................. 31

3.5.1.

Những hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đan Phượng ......................................................................................... 31

3.5.2.

Nguyên nhân dẫn đến hạn chế........................................................................ 31

3.6.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 31

3.6.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .............................................. 31

3.6.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 32

3.6.3.

Phương pháp so sánh ...................................................................................... 32

3.6.4.

Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp ................................................... 33

3.6.5.

Phương pháp nghiên cứu số liệu .................................................................... 33

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 34
4.1.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ................................. 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 36

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đan
Phượng ........................................................................................................... 39

4.2.

HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG ......................... 40

4.3.

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG ....................................................................................................... 41

iv


4.3.1.

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính..................................................................................... 41

4.3.2.

Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...................................................... 41

4.3.3.

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................ 43

4.4.

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG ..................................................................... 45

4.4.1.

Những thuận lợi.............................................................................................. 45

4.4.2.

Một số tồn tại.................................................................................................. 45

4.5.

CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................... 46

4.5.1.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng ...................................................... 46

4.5.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trên địa bàn huyện Đan Phượng ................................................ 47

4.5.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng
giai đoạn 2013-2016 ....................................................................................... 56

4.6.

KẾT QUẢ ĐẤT GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG ............................................................. 57

4.6.1.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 23 ô đất khu Cầu Trũng Vỡ, xã
Tân Hội, huyện Đan Phượng .......................................................................... 58

4.6.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên
Hà, huyện Đan Phượng, Tp. Hà Nội .............................................................. 60

4.6.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 44 ô đất tại khu Cụm 9, xã Hồng
Hà, huyện Đan Phượng .................................................................................. 63

4.6.3.1.

Căn cứ pháp lý................................................................................................ 63

4.6.4.

Hiệu quả kinh tế ............................................................................................. 66

4.6.5.

Hiệu quả xã hội .............................................................................................. 68

4.7.

ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ VỀ
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TẠI
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG .............................................................................. 69

4.7.1.

Đánh giá của người tham gia đấu giá ............................................................. 69

4.7.2.

Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá........................................................... 75

4.8.

MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG............................ 76

4.8.1.

Công tác tổ chức ............................................................................................. 76

v


4.8.2.

Đối với người tham gia đấu giá ...................................................................... 77

4.8.3.

Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị...................................... 77

4.9.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG ....................................................................................................... 78

4.9.1.

Giải pháp về chính sách, pháp luật ................................................................. 78

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 80
5.1.

KẾT LUẬN .................................................................................................... 80

5.2.

KIẾN NGHỊ ................................................................................................... 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 82

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TDP

Tổ dân phố

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Kế hoạch sử dụng đất của huyện Đan Phượng năm 2017 ........................... 42
Bảng 4.2. Bảng biến động diện tích các loại đất huyện Đan Phượng giai đoạn
2013– 2016................................................................................................... 44
Bảng 4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng giai đoạn
2013 – 2016.................................................................................................. 58
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá 23 ô đất khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội ................................... 60
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà ..................................... 63
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà ...................................... 65
Bảng 4.7. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự án .......................... 68
Bảng 4.8. Đánh giá về công khai, minh bạch phương án, thông tin về dự án.............. 70
Bảng 4.9. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá .................. 71
Bảng 4.10. Đánh giá sự thành công của dự án ............................................................... 73

viii


DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Đan Phượng ................................................................... 34
Hình 4.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2016 ................... 41

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Thị nguyên
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Khoa: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số dự
án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Đan Phượng.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản có liên
quan tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các
phòng ban chuyên mơn nghiệp vụ có liên quan liên quan đến các dự án đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 84 hộ gia đình
và 45 cán bộ tham gia công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đấu giá đất của các xã trên
địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp: Tổng hợp, sắp xếp các số
liệu theo thời gian các năm điều tra từ năm 2013 - 2016. Tổng hợp, phân tích và xử lý
số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng.
3. KẾT QUẢ CHÍNH
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
- Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013-2016
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đấu giá đất của các xã trên địa bàn
huyện Đan Phượng.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện.

x


4. KẾT LUẬN
- Đan Phượng là huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội chịu
tác động lớn của q trình đơ thị hóa của thủ đơ. Chính vì vậy, cơng tác quản lý đất đai
ln được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là
nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
- Trong giai đoạn 2013 – 2016 , UBND huyện Đan Phượng đã tổ chức 37 phiên
đấu giá với tổng diện tích đất đấu giá là 34.050,96 m2, tại 13 xã và thị trấn thu ngân
sách hơn 560 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất của 03 xã trên địa bàn huyện có thể thấy,
cơng tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được người tham gia đấu giá đánh giá
cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ
và của UBND thành phố Hà Nội về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho
người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ
của huyện: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài
chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của cơng tác đấu giá QSDĐ theo quy định của
pháp luật về đất đai trong thời gian tới.

xi


THESIS ABSTRACT
Name of author: Pham Thị Nguyen
Name of thesis: “Assessing land use right auction work in Dan Phuong District – Ha
Noi city”.
Major: Land management

Code: 62.85.01.03

Training institution: Viet Nam National University of Agriculture.
1. RESEARCH OBJECTIVE OF THESIS
- Assessment of the status of the work of the land use right auction based on a
number of residential planning area in the province of Dan Phuong District.
- Recommend measures to improve the efficiency of land use right auction of Dan
Phuong District.
2. RESEARCH METHOD OF THESIS
The thesis has been used in the following research methods:
- Method of data collection, secondary document: Collecting documents relating
to land price valuation work and land use right auction work in relevant professional
and operations departments and divisions in project management boards of land use
right auction in area of Dan Phuong District, Ha Noi city.
- Survey methods, primary data collection: Conduct a survey of 84 households
and 45 officials involved in the land use right auction in 03 projects planned land
auction of the residential areas on the ward Dan Phuong District in 2013 - 2016.
- Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics,
arranging data in time of years taking place from period 2013 - 2016. Summary,
analysis and data processing collected by Excel software, putting out and analyzing
affects of factors on land use right auction in area Dan Phuong District.
3. THE MAIN RESULTS
- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions,
land use and management situation in area of Dan Phuong District, Ha Noi city.
- Land use right auction results in Dan Phuong District in period 2013 - 2016.
- Assessment of land use right auction work at 03 residential land price auction
projects of the wards in area of Dan Phuong District.
- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of
some communes in Dan Phuong District – Ha Noi city.

xii


4. CONCLUSION
- Dan Phuong is a suburban district, located in the North West of Hanoi, which is
heavily impacted by the urbanization of the capital. Therefore, the management of land
is always concerned by all levels, especially the auction of land use rights as this is a
major source of revenue for local budgets..
- In the period 2013 - 2016, the People's Committee of Dan Phuong district held
37 auctions with a total auctioned area of 34,050.96 m2, in 13 communes and towns
budgeted more than 560 billion.
- By evaluating 03 land auction projects of 03 communes in the district can see
the auction in the area is quite successful and the auction participants appreciate. The
auction council performed well the legal documents issued by the State, the
Government and the People's Committee of Hanoi on regulations on auction of land use
rights, thus creating favorable conditions for auction participants. Understand the
procedures, procedures and forms of auctions
- Propose some solutions to improve the quality of district land use rights auction:
Solutions on policies, technical solutions and solutions on financial mechanism to
contribute to improve the efficiency of auction of land use rights in accordance with the
law on land in the future.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng
cho con người. Là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu trong mọi ngành mọi

lĩnh vực, ngồi ra, đất đai cịn là mơi trường sống, là địa bàn để xây dựng các khu
dân cư, các cơng trình kinh tế - văn hóa, an ninh quốc phịng. Đặc biệt, bởi đất
đai là nguồn tài chính tiềm năng, là nguồn lực để phát triển xây dựng đất nước, là
nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. Từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta
đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành. Việc phát huy nguồn nội lực từ đất đai để phục vụ
cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đóng vai trị vơ cùng quan trọng. Do vậy,
từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Một số địa phương đã áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu, bên cạnh đó cũng tồn tại một số
hạn chế nhất định. Những năm gần đây công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã
khắc phục được một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi có sự
chênh lệch quá lớn về giá quy định của Nhà nước và giá thị trường, tạo ra sự bình
đẳng cho người tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách.
Huyện Đan Phượng cách trung tâm thủ đơ Hà Nội 20km về phía Tây, trong
những năm gần đây huyện đã có tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, đáp ứng
vai trị vệ tinh của thủ đô đất nước. Nằm trong chủ trương lớn của thành phố,
công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai,
minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,
thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm
định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá,
quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thơng qua
đấu giá. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi tạo ra mặt bằng
giá cho thị trường, góp phần giải quyết bài tốn về việc xác định giá đất sát với
giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay; đấu giá quyền sử dụng đất cơng
khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt
bằng; đấu giá quyền sử dụng đất giúp tạo sự công bằng cho thị trường bất động
1

sản; thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa
vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa
chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện
dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này
sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử
dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 ra đời, theo luật mới một số nội dung về đấu
giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh, do vậy, việc áp dụng luật vào thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đan Phượng nói riêng và thành phố
Hà Nội nói chung cịn nhiều lúng túng. Do vậy, việc đánh giá thực trạng công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng là hết sức cần thiết và
có ý nghĩa giúp tìm ra những tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất, từ đó đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đấu
giá quyền sử dụng đất. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề,
tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội”.
Kết quả của nghiên cứu sẽ xác định được một số yếu tố ảnh hưởng tới công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan phượng. Từ đó đề xuất một
số hướng giải quyết nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác đấu giá và nâng cao
hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu: công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: đề tài nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại khu cầu Trũng Vỡ, cụm 11, xã Tân Hội; khu cụm 9, xã Hồng Hà; và khu Hồ
Hom, xã Liên Hà, huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội.

2


- Thực hiện điều tra, lấy ý kiến các hộ gia đình và cán bộ tham gia cơng tác
đấu giá tại 03 dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng.
- Thời gian thu thập số liệu: từ năm 2013 đến 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
* Những đóng góp mới:
Luận văn đã chỉ ra được:
- Việc đảm bảo tính minh bạch, dân chủ trong cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ tới sự thành công của dự án đấu giá.
- Kết quả đấu giá QSDĐ tùy thuộc rất lớn vào các yếu tố về vị trí địa lý, cơ
sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án đấu giá.
* Ý nghĩa khoa học:
Kết quả góp phần hồn thiện cơ sở khoa học cơng tác đấu giá đất cho các dự
án phát triển ở vùng đồng bằng sông Hồng để đem lại hiệu quả cao cho xã hội.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đã làm rõ những yếu tố tác động trực tiếp của việc đấu
giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng nhằm cơng khai, minh bạch và đánh
giá chính xác hơn giá trị đất được đấu giá trên địa bàn huyện.
Là nguồn tài liệu tham khảo cho sinh viên, và những nhà quản lý đất đai về
công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn các thành phố có vị trí địa lý tương đồng.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất
mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt
đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo Bộ luật Dân sự năm
2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “Bất động
sản bao gồm: Đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của
pháp luật”.
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia, của các nước phát
triển. Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho
phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản,
tích hợp thơng tin vào một hệ thống, làm cho dân chúng có trách nhiệm, làm cho
các tài sản có thể thay thế nhau, kết nối dân chúng, bảo vệ các giao dịch.
Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc
gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mành đất ở
nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chi
có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng (Hernando De Soto,
dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.1.2. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy khơng thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.

Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Thị trường BĐS là bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế, không giống các loại hàng hóa thơng thường
khác (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

4


Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy nhiên,
một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là tổng hòa các giao
dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm 03 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị
trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường bất
động sản có 03 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho th lại cơng trình đã
được mua hoặc cho thuê. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng không đồng nhất. Ví dụ, pháp luật Australia quy định khơng hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và các loại đất, bất động sản
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản và cho thuê nhà (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2. GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm giá đất và định giá đất
2.2.1.1. Giá đất
Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao địch về quyền sử hữu hoặc

quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng
hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù.
Vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất
đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá
đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch,
duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 19 Điều 3 quy định: “Giá QSDĐ (sau
đây gọi là giá đất) là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trong
khi Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì
giá đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Có thể thấy, so

5


với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá
đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng
xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Qua
đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai
(Đặng Diệp Hân, 2015).
2.2.1.2. Định giá đất
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra
một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và
giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho
việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về
tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định
giá và nâng cao độ chính xác của cơng tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự
quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị
trường bất động sản.

Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây:
- Đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến.
- Đề phòng được nạn đầu cơ đất đai.
- Thúc đẩy sử dụng đất hợp lý.
- Quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng
một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác.
- Ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu. (Tơn Gia Hun
và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.2.2. Cơ sở của giá đất và định giá đất
2.2.2.1. Giá trị đất và định giá đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong
q trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở,…) chính nhờ vậy mà
đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của
một tòa nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc
bán trên thị trường tự do, vì vậy, xác định giá cả thị trường của một bất động sản
không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố
ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác định

6


giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả, thị
trường, giá thành và giá trị (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Giá cả: được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hồn thành, đó là khoản thanh tốn mà cả người
mua và người bán đều thoà thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
Giá thành: được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến q
trình sản xuất, khơng phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và

giá thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng cơng trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngồi lao động và nguyên vật liệu bao
gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi
trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá thành mềm.
- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây
dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Giá trị: mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường,
giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá
trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một
thời điểm cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và
người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người
định giá dùng các thuật ngữ "Giá trị thị trường", "Giá trị sử dụng", "Giá trị đầu
tư", “Giá trị ước định’' hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu
điểm cùa hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2.2.2. Các yếu tố tác động tới giá đất
* Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra

7


đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ

chiếm hữu nô lệ, phong kiến, chủ nghĩa tư bản và cả trong thời kì đầu của
XHCN, trong chế độ chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra.
- Phân loại địa tơ: trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Dưới chế độ XHCN, khi ruộng đất
thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những
cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa
tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chế độ chủ nghĩa tư bản.
- Để xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nơng nghiệp có thể căn
cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: Độ phì nhiêu của đất, điều kiện
tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đối
với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 05 yếu
tố đó sẽ phản ánh mức địa tơ khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định
giá đất.
- Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nơng nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản
giữa đất đô thị và đất nơng nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó
quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết
định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ của đất đó. Hai
yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đó ở
đơ thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí
hậu chủ yếu được đề cập đến khi xem xét địa tô đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố
quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách
độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để
xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân
hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ cho lợi nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không

muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền mua bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.

8


Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không
đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn tồn, giá cả của hàng hóa
thơng thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt
cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là ngun tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: Thứ nhất người cung
cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. Thứ hai
những hàng hóa có tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung quyết định.
Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thơng thường đó là đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói riêng mà
hình thành theo ngun tác cung cầu riêng.
Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thơng thường, vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá cả đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân
cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thơng qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất

nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang
mục đích làm khu dân cư đơ thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện
tích đất tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Mặt khác, sự
phát triển của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều
hơn, giá đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2.2.3. Các phương pháp định giá
Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản
bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu: Giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá
thu nhập. Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản,
mục đích của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được.
9


Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá,
nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những
nhiệm vụ đặc biệt như:
- Phương pháp giá thành có thể khơng thích hợp để đánh giá bất động sản
để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định.
- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản
đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì khơng có sẵn tài liệu để so sánh.
- Phương pháp vốn hố thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản
là nhà ở do tư nhân chiếm hữu tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu khác.
Đặc biệt phương pháp vốn hố thu nhập là khơng đáng tin cậy trong thị trường
bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại. Dầu sao thì người định
giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các kết quả sẽ
giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
2.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán. Thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
cơng khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài
sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động BĐG tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở
hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản thực hiện việc
BĐG (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất là
đấu giá tài sản. Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài
sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Trong quan hệ
này, người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người
mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người

10


khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người
chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao
nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm (Trần Tiến Hải, 2015).
Do vậy, đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ
chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ
quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là tổ
chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải
tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp đến cao theo
trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá

khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.3.2. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi
thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc
khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước
thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu
đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (Nguyễn Tân
Thịnh, 2012).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp
đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường
hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn cịn trên
giấy đã vơ hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và
nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung
hịa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có
dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho
người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hồn thành
việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho
một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so
bì dẫn tới khiếu kiện (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
Việc đấu giá QSDĐ sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử
dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá
công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu
hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
11