Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sủ dụng đất trên địa bàn huyện yên phong, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ANH THƯ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Cao Việt Hà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Anh Thư

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS Cao Việt Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong
q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện n
Phong, Phịng Tài chính & Kế hoạch huyện n Phong, Phịng Tài ngun & Mơi
trường huyện Yên Phong, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Yên Phong đã giúp đỡ
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Anh Thư

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục các bảng ......................................................................................................... vii
Danh mục các hình ........................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Đặt vấn đề .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền của người sử dụng đất .......................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5

2.1.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất và thị trường bất động sản ở một số nước trên thế
giới ....................................................................................................................................... 5

2.1.4.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất của Việt Nam .................. 13

2.2.

Khái quát tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất tại Việt Nam và các văn bản pháp luật liên quan ....................................... 16

2.2.1.

Thực tiễn tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................................................................... 16

2.2.2.

Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, huyện ....................... 18

2.2.3.

Một số văn bản pháp luật liên quan .................................................................. 19

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 24
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 24

3.2.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 24

iii


3.2.1.

Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý
và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Phong, giai đoạn 2014 - 2016 ............ 24

3.2.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Yên Phong giai đoạn 20142016 .................................................................................................................. 24

3.2.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2014 – 2016 ............................... 24

3.2.4.

Giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực thi các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới ............. 24

3.3.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 24

3.3.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................... 24

3.3.2.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ..................................... 25

3.3.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .......................................................... 25

3.3.4.

Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, đồ thị .................................................... 25

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 26
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Phong..................................... 26

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 26

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội.................................................................. 30

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Phong trong giai đoạn
2014-2016 ......................................................................................................... 37

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Phong giai đoạn 2014 2016 .................................................................................................................. 37

4.2.2.

Biến động sử dụng đất huyện Yên Phong giai đoạn 2014-2016 ...................... 40

4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất giai đoạn
2014 – 2016 ...................................................................................................... 43

4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Phong giai đoạn 2014 – 2016.................................................................... 44

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng trên địa bàn huyện Yên Phong
giai đoạn 2014 – 2016 ...................................................................................... 45

4.3.3.

Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của huyện Yên Phong
giai đoạn 2014 – 2016....................................................................................... 52

4.3.4.

Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Yên Phong
giai đoạn 2014 – 2016....................................................................................... 59

iv


4.3.5.

Đánh giá của cán bộ, viên chức ........................................................................ 66

4.4.

Đánh giá thuận lợi, khó khăn khi thực hiện một số quyền của người sử
dụng đất ............................................................................................................ 69

4.4.1.

Thuận lợi ........................................................................................................... 69

4.4.2.

Khó khăn........................................................................................................... 70

4.4.3.

Nguyên nhân ..................................................................................................... 71

4.5.

Một số giải pháp khắc phục khó khăn trong việc thực hiện một số quyền
của người sử dụng đất ....................................................................................... 72

4.5.1.

Giải pháp về tuyên truyền chính sách pháp luật về đất đai .............................. 72

4.5.2.

Giải pháp về nhân lực ....................................................................................... 72

4.5.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ...................................................... 72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 74
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 74

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 76

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CB

Cán bộ

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CMND

Chứng minh nhân dân

CN – TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

DN

Doanh nghiệp

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKTC

Đăng ký thế chấp

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

HTX DVNN

Hợp tác xã dịch vụ nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VC

Viên chức

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyện Yên Phong giai đoạn 2014 2016............................................................................................................................. 30

Bảng 4.2.

Dân số, lao động huyện Yên Phong giai đoạn 2014 – 2016 ....................... 34

Bảng 4.3.

Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Yên Phong giai đoạn 2014 - 2016 .............................................................. 37

Bảng 4.4.

Biến động sử dụng đất huyện Yên Phong giai đoạn 2014 – 2016 .............. 41

Bảng 4.4.

Biến động sử dụng đất huyện Yên Phong giai đoạn 2014 – 2016 (tiếp) .... 42

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất địa bàn huyện
Yên Phong giai đoạn 2014 – 2016 .............................................................. 44

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Yên Phong giai đoạn 2014 – 2016 .............................................................. 46

Bảng 4.7.

Số trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Yên Phong giai đoạn 2014 - 2016.................................................... 47

Bảng 4.8.

Đánh giá của người dân về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên
địa bàn huyện Yên Phong ........................................................................... 50

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Yên
Phong giai đoạn 2014 – 2016 ..................................................................... 55

Bảng 4.10. Số trường hợp thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện
Yên Phong giai đoạn 2014 - 2016 .............................................................. 56
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về việc thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa
bàn huyện Yên Phong ................................................................................. 58
Bảng 4.12. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Yên

Phong giai đoạn 2014 – 2016 ..................................................................... 62
Bảng 4.13. Số trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện
Yên Phong giai đoạn 2014 - 2016 .............................................................. 63
Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về việc thực hiện cho tặng QSDĐ trên địa
bàn huyện Yên Phong ................................................................................. 65
Bảng 4.15. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất................................................................ 67

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh ................................... 26
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Yên Phong giai đoạn 2014-2016 .............................. 31

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Anh Thư
Tên Luận văn: "Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 – 2016.

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, tôi sử dụng các phương pháp sau: phương
pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp;
phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp minh họa bằng biểu
đồ, đồ thị.
Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các nội
dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện
Yên Phong.
- Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên
Phong, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng
cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc
Ninh trong thời gian tới.
- Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Phong trong giai
đoạn 2014 - 2016 diễn ra rất sôi động với 1729 trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, 780 trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất và 944 trường hợp thế chấp quyền
sử dụng đất. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có tăng liên tục,
năm sau cao hơn năm trước trong giai đoạn 2014 - 2016. Số lượng giao dịch tặng cho
quyền sử dụng đất biến động nhiều qua các năm, năm 2016 có số lượng giao dịch tặng
cho quyền sử dụng đất cao nhất với 435 trường hợp. Số lượng giao dịch thế chấp quyền

ix


sử dụng đất năm 2014 là 254 trường hợp, năm 2016 là 381 trường hợp tăng 54 trường
hợp so với năm 2014.

- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Phong,
tỉnh Bắc Ninh được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên,
vẫn còn một số tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực
hiện giao dịch chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao dịch
về quyền sử dụng đất.
- Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh, cần thực hiện các giải pháp sau: hoàn thiện cơ
sở dữ liệu thông tin đất đai; nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, t nh thần trách
nh ệm, của cán bộ quản lý Nhà nước về đất đa ; tăng cường tuyên truyền, phổ biến
pháp luật đất đai về thủ tục hành chính trong cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đối
với hộ gia đình cá nhân.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Anh Thu
Thesis title: Assess the implementation of some land user rights in Yen Phong district,
Bac Ninh province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research objectives
- Assess the current status of land use rights performance in Yen Phong district,
Bac Ninh province for the period of 2014 - 2016.
- Proposing solutions to improve the effectiveness of implementing land use rights
in the district.
Materials and Methods

To implement the contents of the topic, I use the following methods: secondary
and primary data collection and survey method; statistical method, data aggregation and
analysis; The method of illustration by charts and graphs.
Main findings and conclusions
- Thesis has outlined the basic situation of the study area with the content of:
natural, socio-economic conditions, land management and use situation of Yen
Phong district.
- The thesis evaluated the implementation to transfer, donate and mortgage by the
land use right value of households and individuals in Yen Phong district, Bac Ninh
province for the period of 2014 - 2016.
- The thesis has proposed solutions to overcome limitations and improve the
effectiveness of implementation of land users’ rights in Yen Phong district, Bac Ninh
province in the coming time.
- The transfer of land use rights in Yen Phong district during the period 2014 2016 was very active with 1,729 cases of land use right transfer, 780 donations of land
use rights, and 944 cases of land use rights mortgage. The number of transactions of
land use right transfer has increased continuously, the next year higher than the previous
year in the period 2014 - 2016. The number of transactions donated land use rights
fluctuate a lot over the years. In 2016 there was highest number of land use rights
donation, 435 cases. The number of mortgage transactions in land use rights in 2014
was 254 cases, in 2016 was 381 cases, increased 54 cases compared with 2014.
- The implementation of the rights of land users in Yen Phong district, Bac Ninh
province is in accordance with the provisions of the land law. However, there are still

xi


some difficulties associated with time and administrative procedures when carrying out
the transfer of rights, knowledge of land legislation of people related to land use rights
transactions.
- In order to improve the efficiency of the implementation of land users’ rights in

Yen Phong district, Bac Ninh province, the following measures should be taken: to
improve the land information database; To raise the awareness and responsibility of
state land management officials; To intensify the propagation and dissemination of land
legislation on administrative procedures in the transfer of land use rights to households
and individuals.

xii


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, cơ sở phát triển kinh tế, văn hóa, đời sống xã hội của nhân dân.
Tài ngun đất thì có hạn và khơng thể tái tạo lại được, bên cạnh đó dân số tăng
nhanh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích của con người ngày càng
tăng. Cùng với sự phát triển của xã hội việc sử dụng đất lâu dài đã nảy sinh vấn
đề quan hệ giữa con người với con người liên quan đến sử dụng đất đai, đặc biệt
là vấn đề chiếm hữu và sử dụng đất, vấn đề phân phối và quản lý đất. Đất đai có
tính cố định và có giới hạn về khơng gian khơng tn theo ý muốn chủ quan của
con người. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý,
có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2013
đã khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn
dân, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Tại Điều 4,
Chương I của Luật Đất đai năm 2013 cũng nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Huyện Yên phong sau khi được điều chỉnh địa giới hành chính theo Nghị
định số 60/2007/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2007 của Chính phủ thì tổng diện
tích tự nhiên của huyện là 9.686,15 ha. Huyện Yên phong nằm ở phía Tây Bắc
của tỉnh Bắc Ninh nằm trong vùng đồng bằng Châu thổ sông Hồng nằm cách
thành phố Bắc Ninh 13km với 14 đơn vị hành chính gồm: 1 thị trấn và 13 xã.
Nằm cách thủ đơ Hà Nội 25km về phía Tây Nam, cách quốc lộ 1A con
đường huyết mạch của cả nước 8km về phía Nam và cách sân bay quốc tế Nội
Bài, cửa khẩu hàng khơng lớn nhất nước 14km về phía Tây. Phía Bắc có con
sơng Cầu là con sơng lớn, thượng lưu thông đến Thái Nguyên, hạ lưu thông
xuống Hải Dương, Hải Phịng làm cho n Phong có nhiều tiềm lực phát triển
thương mại dịch vụ. Trên địa bàn huyện Yên Phong đã và đang hình thành nhiều
khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp và làng nghề.

1


Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội của huyện, việc hình
thành các khu cơng nghiệp mới và sự gia tăng dân số cùng với đó là nhu cầu về
nhà ở đã tăng lên nhanh chóng đặc biệt là các khu, cụm công nghiệp đã tạo sức
ép trực tiếp lên đất đai. Do đó, nhu cầu về thực hiện các quyền của người sử dụng
đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp
luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy
định; những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập
đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tiễn trên được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai,
Học viện Nông nhiệp Việt Nam và sự hướng dẫn của PGS.TS. Cao Việt Hà, tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh” .

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 – 2016.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình thực thi các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trong phạm vi đề tài tôi thực hiện tập trung nghiên cứu sâu việc thực hiện
một số quyền được người dân thực hiện nhiều là: quyền chuyển nhượng, quyền
thế chấp, quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Các quyền khác ít được thực hiện
trên địa bàn huyện Yên Phong nên khơng nghiên cứu sâu.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Ý nghĩa khoa học: trên cơ sở nắm vững các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai, kết hợp với điều tra, khảo sát tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của
địa phương, luận văn đã làm phong phú thêm lý luận về thực hiện một số quyền
của người sử dụng đất tại huyện có tốc độ đơ thị hóa cao.
Ý nghĩa thực tiễn: luận văn cung cấp cho người đọc một bức tranh tồn
cảnh về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên
Phong. Đây là cơ sở khoa học cho các nhà quản lý đất đai địa phương có những
quyết định đúng đắn nhằm cải thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện.

2


Qua đó đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi, có ý nghĩa thực tiễn,
góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở huyện Yên
Phong, tỉnh Bắc Ninh.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiện nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật với một chủ
thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu BĐS.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khi khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử
dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế: Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu.
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng

suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu

4


đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng.
Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng
có thể là sự đan xen của cả chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ
biến của một chế độ sở hữu nhất định.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người tích lũy đất đai họ
thực hiện hành vi sử dụng đất thỏa mãn nhu cầu của mình. Quyền sử dụng đất
được xem như là một quyền năng pháp lý: Quyền chiếm hữu (thể hiện quyền
được Nhà nước cấp GCN QSDĐ, được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm
phạm); quyền sử dụng (thể hiện quyền khai thác lợi ích của đất và hưởng thành
quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao); ngồi ra cịn một số quyền năng
đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng.
“Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ việc sử dụng đất khi được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ. Quyền
sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt
Nam. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi;Quyền chuyển nhượng; Quyền cho thuê; Quyền
cho thuê lại; Quyền thừa kế; Quyền tặng cho; Quyền thế chấp; Quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất và thị trường bất động sản ở một số nước
trên thế giới

2.1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất và thị trường bất động sản ở Trung Quốc
Trước cải cách và mở cửa (1978), Trung Quốc không thừa nhận tư hữu
đối với đất đai. Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì tồn bộ đất
đơ thị của Trung Quốc đã quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân. Nhà nước với tư cách
là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung
và đất đơ thị nói riêng. Nhà nước tiến hành phân phối đất đai theo quan hệ quản
lý hành chính. Đất được quy vào một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội,
được phân phối miễn phí, do vậy người sử dụng đất không phải trả bất cứ một
khoản tiền nào cho việc sử dụng đất. Những chủ thể sử dụng đất cũng không

5


được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng đó (Nguyễn Minh
Hồn, 2013).
Hiến pháp Trung Quốc năm 1982 quy định: không tổ chức, cá nhân nào
được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, Trung Quốc khơng thừa nhận trao đổi đất đai như
một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường. Đặc biệt, thời kỳ này Trung Quốc
không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất theo mục đích vì “lợi ích cơng cộng”,
càng làm gia tăng việc sử dụng đất đai kém hiệu quả.
Tuy nhiên, trên thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai
như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai “khơng chính thức”. Ở nhiều
địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh
nghiệp có nhu cầu sử dụng. Đây được coi là những nhân tố năng động đầu tiên
xuất hiện ở Trung Quốc trong quan hệ giao dịch đất đai. Đặc biệt, trước đòi hỏi
mở cửa và thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài và sự vươn lên
của bản thân các thành phần kinh tế trong nước đã tạo áp lực cho việc cải cách
chính sách đất đai ở Trung Quốc (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Kể từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đất

theo mục đích sử dụng và xác định giá đất theo cơ chế thị trường cũng dần dần
được hình thành. Đến năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã quy định cơ cấu sử
dụng đất đai thơng qua việc giao và cho th có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng
cho việc hình thành thị trường đất đai. Trên thực tế, những phác họa ban đầu cho
việc thiết lập thị trường đất đai được bắt đầu từ những khu vực mà kinh tế thị
trường phát triển mạnh như Quảng Đông, Giang Tô, Triết Giang,...
Tháng 11-1987, Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách chính sách đất
đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu,... Đặc khu
kinh tế Thâm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa
của đất đai. Ngày 1-12-1987, tại Thâm Quyến đã mở phiên đấu giá quyền sử dụng
8.588 m2 đất với thời hạn 50 năm. Tham gia phiên đấu giá này có 44 doanh nghiệp
đã cạnh tranh quyết liệt để giành QSDĐ và người thắng cuộc đã phải trả 5,25 triệu
Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài
sản khác đã chính thức được cơng nhận (Nguyễn Minh Hồn, 2013).
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường đã được chính thức quy định tại
Hiến pháp sửa đổi của Trung Quốc (4-1988), chấm dứt chế độ phân phối đất đai

6


không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai chính thức được tham gia
vào thị trường như một loại hàng hóa. Hiến pháp sửa đổi đã bổ sung quyền
chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cụ thể
hóa Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời
về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đơ thị, trong đó quy
định rõ về QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Điều lệ tạm thời xuất
nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai quốc hữu thành thị”, “Quyền
sử dụng đất đai có thể chuyển nhượng” đã được hợp pháp hóa.
Như vậy, từ cơ chế giao đất khơng thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ chỗ

không giới hạn thời hạn sử dụng đất chuyển sang quy định sử dụng đất có thời
hạn; từ chuyển nhượng “chui” sang chuyển nhượng hợp pháp; và từ sự cứng
nhắc trong phân lập quản lý đến chỗ linh hoạt hơn, dù vẫn với cơ chế quản lý
phân lập giữa đô thị và nông thôn, đã tạo ra cho công tác quản lý sử dụng đất của
Trung Quốc bước đầu đạt được hiệu quả (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Từ năm 1992, Trung Quốc nhấn mạnh đến việc hoàn thiện thị trường đất
đai. Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV Đảng Cộng sản Trung Quốc xác định
cải cách chế độ sử dụng ruộng đất là một bộ phận cấu thành quan trọng trong
chỉnh thể cải cách thể chế kinh tế, đồng thời nêu rõ về nội dung và yêu cầu
của việc xác định phạm vi sự phát triển thị trường đất đai. Đặc biệt, chế độ sử
dụng đất đai đặc thù ở các đặc khu kinh tế và đô thị mở cửa vùng duyên hải
được xây dựng.
Đến năm 1998, tiếp thu ý kiến đóng góp của các tầng lớp xã hội, Kỳ họp
thứ 4 Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc (29-8-1998), đã ban
hành Luật quản lý đất đai (sửa đổi). Với việc thành lập thị trường đất đai, ở hầu
hết các thành phố và các tỉnh của Trung Quốc, đất đai đã được chuyển giao theo
phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Chế độ sở hữu đất đai được quy định trong Điều 8 Luật quản lý đất đai
nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998 như sau: Đất đai nội thành thành
phố thuộc quyền sở hữu của nhà nước; Đất đai ở nơng thơn và khu vực ngoại ơ,
ngồi những khu đất do nhà nước quy định thuộc quyền sở hữu của nhà nước,
đều thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc
về quyền sở hữu tập thể của nông dân (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).

7


Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và của tập thể nơng dân đều có
thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật. Cá nhân hoặc đơn vị
có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý (Điều 9 Luật quản lý đất đai

nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998).
Ngày 1-1-2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việc
thành lập thị trường đất đai và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn
nhằm mục đích thành lập, hồn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao
dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai.
Năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương và
các văn bản tiêu chuẩn chung đã giúp thiết lập, hồn thiện hệ thống kiểm sốt tồn
bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích xây dựng ở đơ
thị, cơng khai giao dịch QSDĐ, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công
khai thông tin về đăng ký đất đai, quyết định tập thể (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà
nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà
nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã
có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng
tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp nước này
đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ
như một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mơ hình sở hữu đất đai căn cứ vào
hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố
quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và
đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.
2.1.3.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất và thị trường bất động sản ở Ôxtrâylia
Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp
luật của Anh, theo Luật Chung. Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan
điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và
chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một
trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh – Australia. Các quyền về đất đai/
BĐS ở Australia bao gồm:
Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận dưới góc độ những học thuyết về chiếm hữu và
học thuyết về tài sản, vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối cao của

nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai được phân bố để sử dụng

8


thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê. Ý nghĩa của vương
quyền đối với từng phương thức có khác nhau. Thơng thường, những loại đất
nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê.
Tại bang New South Wales, với thủ phủ là Sydney, đất được cấp theo chế
độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất vương quyền dành cho các mục
đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa
đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương
quyền rồi bán cho người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về mơi
trường thì áp dụng chế độ cho thuê để có điều kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn
chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững:
Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn
khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành (Nguyễn Đình
Bồng và cs., 2014).
Sở hữu tư nhân: Sở hữu tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm về
tài sản mà theo học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được
đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên
cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với
nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập.
Như vậy, theo “bậc thang của sở hữu” có hai loại tài sản: (1) Tài sản tư gồm
tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế, quyền thừa kế
hạn chế; phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do; theo
phương thức này, chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất cịn
vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế và các tài sản
khác theo phương thức thuê. Theo “dấu hiệu sở hữu” tương ứng có các loại đất
sau: đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về

thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (khơng có quyền sở hữu); đất công thuộc sở
hữu nhà nước; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất vương quyền cho thuê hoặc sử
dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ)
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ
ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Australia tại Mabo
công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật
và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; các quyền về bảo vệ
nguồn tài nguyên thiên nhiên; các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; các

9


quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; quyền ra quyết định
về đất đai và quản lý tiếp cận (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê
lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về
đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời
hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư. Vai trị của thơng tin BĐS thể hiện ở việc
chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch
thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn chung, nhu cầu về
BĐS ở Australia được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả, chi phí giao
dịch thấp và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất
trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau.
Hệ thống Torrens – Hệ thống đăng ký đất đai/BĐS Australia đóng vai trò
trung tâm của Luật BĐS của Australia. Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua
đăng ký và được nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký. Theo hệ
thống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về đất đai và
tên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ. Khi thửa đất được giao dịch thì chỉ cần đổi
tên của chủ sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trường

hợp một phần của thửa đất được giao bán. Mặc dù, chủ sở hữu quyền hoặc bên cho
vay thế chấp (trong trường hợp thế chấp) có thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyền
đối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ quan đăng ký sở hữu
quyền. Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệt đối
với quan hệ thế chấp. Các giao dịch được đăng ký và cơng nhận tính pháp lý được
Nhà nước bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra những sai sót. Với
hệ thống Torrens, các giao dịch có liên quan đến đất đai và BĐS được thực hiện
thuận lợi, an tồn với chi phí giao dịch thấp, những người tham gia các giao dịch
về đất đai hồn tồn được bảo đảm (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Ở Australia mơ hình sở hữu đất đai được áp dụng là toàn bộ đất đai của
quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua (đất vương quyền). Tuy nhiên, quyền sở hữu
đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Pháp luật đất đai của Australia
chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung. Đối
với luật Anh, khơng có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền
đối với đất đai được xác lập thông qua việc th mướn của Nữ hồng. Tuy nhiên,
vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ
sở hữu đất đai.

10


Như vậy có thể thấy, trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mơ hình sở hữu đất
đai. Mơ hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai.
Bên cạnh đó là mơ hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là
hình thức sở hữu duy nhất. Mơ hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia cịn
mơ hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế. Vấn đề
sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong thúc đẩy sự phát triển kinh tế –
xã hội của đất nước. Ở Việt Nam, Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 đều quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xét qua các mơ hình sở hữu đất đai trên thế giới ta thấy bóng dáng của Việt
Nam cũng xuất hiện trong các mơ hình đó giống như các quốc gia khác. Tuy Việt
Nam khơng thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng nếu so
sánh nội dung quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở đa số các nước hiện nay
với nội dung quyền sử dụng đất giao của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam cho
thấy khơng có sự khác biệt đáng kể (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2012b).
Do chính sách đất đai trong thời gian qua có quá nhiều bất hợp lý và trong
q trình thực hiện, những chính sách bất hợp lý đó lại phát sinh tình trạng áp
dụng, thực hiện sai dẫn đến những vụ khiếu kiện và phản đối từ phía người dân.
Khi quyền sở hữu tư nhân được công nhận chắc chắn sẽ thổi bùng lên sự phản
đối của những chủ thể đã bị quốc hữu hóa nhất là những người bị quốc hữu hóa
sai đối tượng, không đúng thủ tục theo quy định đương thời mà hiện nay đang
được khỏa lấp bởi sở hữu tồn dân. Đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai
không đơn giản là thừa nhận một thực tế đang tồn tại mà sẽ tạo ra làn sóng địi
lại đất dẫn đến xáo trộn hiện trạng sử dụng đất đang dần được ổn định về cơ
bản. Tình trạng này sẽ là rất khó kiểm sốt khi nó trở thành phong trào có sự
hậu thuẫn của các thế lực bên ngồi. Kịch bản tư hữu hóa đất đai rất dễ trở
thành bi kịch khơng chỉ ảnh hưởng tới lợi ích của người đã được giao đất, cho
thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng… mà còn phát sinh những hậu quả xấu về
chính trị, xã hội (Phạm Văn Võ, 2012).
Tóm lại, cho dù Hiến pháp hay pháp luật có nêu quyền sở hữu nào trên văn
bản “giấy trắng mực đen” thì người làm luật cũng cần cân nhắc xóa bớt hoặc bổ
sung những điều khoản để cân bằng mọi yếu tố giữa các bên, đặc biệt là nhân dân
và chính quyền để tạo nên một sự hòa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội và
cả lịch sử.

11


2.1.3.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là
gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp
với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc
trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần
nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự
phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những cơng cụ và xây dựng
phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này,
vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính
sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá
trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm
đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,
việc quản lý loại thị trường nàylại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,
cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về
thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc
biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó
có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng
bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này cịn là
điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động
sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ
pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường
này và q trình đó cần phải thực hiện cùng với q trình nơng thơn hóa. Để tạo
dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ
bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với
quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng)
bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức
là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước
thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.

12