luận văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
    


CHU THỊ THÚY

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH


LUẬN VĂN THẠC SỸ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN BỘ









HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một
học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012
Học viên




Chu Thị Thúy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm, giúp
ñỡ quý báu của tập thể thầy, cô giáo tiểu ban Quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên
và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Học viên cũng nhận ñược chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. Nguyễn Văn Bộ, người
hướng dẫn khoa học.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của lãnh ñạo UBND và các Phòng,

Ban huyện Yên Phong ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu
và có những ý kiến ñóng góp quý báu.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012
Học viên




Chu Thị Thúy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2

1.3. Mục ñích 2

1.4. Yêu cầu 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1. Cơ sở lý luân 3

2.1.1 Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 3

2.1.1.1 Bất ñộng sản 3

2.1.1.2. Thị trường bất ñộng sản 3

2.1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất 5

2.2. Cơ sở thực tiễn 7

2.2.1 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 7

2.2.1.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường bất ñộng sản 7

2.2.1.2 Thực trạng thị trường BðS Việt Nam 8

2.2.2 Cơ sở pháp lý về ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 11

2.2.2.1 Chính sách ñất ñai và thị trường bất ñộng sản 11

2.2.3 . Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 12

2.2.4 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð 16

2.2.5 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam 21

2.3 Kinh nghiệm quốc tế về ðấu giá ñất 26

PHẦN 3: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29

3.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 30

3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 30

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30

3.2. Nội dung nghiên cứu 30

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. 30

3.2.2. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 30

3.2.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất 30

3.2.2.2. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 30

3.2.3. Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá quyền SDð 31

3.2.4. Kết quả ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong. 31

3.2.5. ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền SDð qua một số dự án 31

3.2.5.1. Hiệu quả kinh tế 31

3.2.5.2. Hiệu quả xã hội 31

3.2.5.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai 31

3.2.6. Một số ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð 32

3.2.7. ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền
SDð tại huyện Yên Phong tỉnh Bắc Ninh 32

3.3. Phương pháp nghiên cứu 32

3.3.1. Phương pháp kế thừa 32

3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập dữ liệu 32

3.3.3. Phương pháp thống kê 33

3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 33

3.3.5. Phương pháp chuyên gia 33

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

4.1. ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 34

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 34

4.1.1.1. Vị trí ñịa lý 34

4.1.1.2. ðịa hình, ñịa chất 34

4.1.1.3. Cảnh quan môi trường 38

4.1.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 38

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39

4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế 39

4.1.2.2. Chuyển dịch kinh tế 39

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.1.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 39

4.1.2.4. Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập 42

4.1.3. ðánh giá thực trạng quản lý ñất ñai, hiện trạng sử dụng ñất và tiềm năng ñất
ñai huyện Yên Phong 45

4.1.3.1. Tình hình quản lý ñất ñai 45

4.1.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất ñai 46

4.2. Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Yên Phong 48

4.2.1. Các văn bản pháp quy về ñấu giá quyền SDð 48

4.2.2. Quy chế ñấu giá quyền SDð 49

4.3. Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn thành
huyện Yên Phong 58

4.3.1. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã ðông Thọ-2009 58

4.3.2. Dự án ñấu giá quyền SDð thuộc dự án Khu ñô thị mới thị trấn Chờ 61

4.3.3. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Văn Môn 64

4.3.4. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã ðông Phong 66

4.4. ðánh giá công tác ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn huyện Yên Phong 68

4.4.1. Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð 68

4.4.2. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 72

4.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền SDð 75

4.5.1. Giải pháp về chính sách 75

4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 76

4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 76

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

5.1. Kết luận 77

5.2. Kiến nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu Giải thích
BðS Bất ñộng sản
CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng
CSHT Cơ sở hạ tầng
DAXD Dự án xây dựng
ðVT ðơn vị tính
GCNQSDð Giấy chứng nhận QSD ñất và tài sản gắn liền với ñất
GTSX Giá trị sản xuất
HTX Hợp tác xã
NXB Nhà xuất bản
P. CT phó Chủ tịch
SDð Sử dụng ñất
TTBðS Thị trường bất ñộng sản
TN&MT Tài nguyên-Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng Danh mục Trang
Bảng 4.1 Diện tích, cơ cấu ñất nông nghiệp ñến 01/01/2012 47
Bảng 4.2 Diện tích, cơ cấu ñất phi nông nghiệp ñến 01/01/2012 47
Bảng 4.3 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã ðông Thọ 60
Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð Khu ñô thị thị Trấn Chờ 62,63
Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã Văn Môn 65
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã ðông Phong 67
Bảng 4.7 Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 73
Bảng 4.8 Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 74

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1
PHẦN 1: MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong
nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng. Do vậy, giá trị mà ñất ñai mang lại cho con người vô cùng

to lớn, không chỉ thể hiện trong giá trị sử dụng mà cả trong giá trị trao ñổi.
Ở nước ta, do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý, nên thị trường ñất
ñai chưa ñược phát triển. ðến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự
hoàn thiện của cơ chế pháp lý, thị trường ñất ñai ñã có những bước phát triển
rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người ñại diện cho các chủ thể sử dụng ñất,
thống nhất quản lý, ñã và ñang khai thác ñất ñai bằng những biện pháp khác
nhau tùy thuộc vào mục ñích sử dụng, trong ñó công tác ñấu giá quyền sử dụng
ñất là một biện pháp hữu ích, ñược mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, qua ñó,
tạo căn cứ pháp lý, cơ sở khoa học cho việc giao ñất ñồng thời tạo thêm nguồn
thu cho ngân sách.
Dùng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai
thác ñất ñai hiệu quả khi nguồn ngân sách hạn chế. Ở nước ta, sử dụng quỹ ñất
ñể tạo vốn ñược thực hiện theo một trong hai cách sau:
- ðấu giá quyền sử dụng ñất.
- ðấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình
bằng quỹ ñất (hay còn gọi là ñổi ñất lấy hạ tầng).
Thực tế, hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng còn hết sức mới mẻ, song có hiệu quả rõ rệt. ðấu giá quyền sử dụng ñất
còn thể hiện ñược tính ưu việt so với các hình thức giao ñất khác như ñảm bảo
tính công khai, rõ ràng; mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng ñất và có
khả năng tài chính ñều ñược tham gia ñấu giá ñất qua ñó giúp bình ổn thị
trường bất ñộng sản, ñem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất, học viên ñã tiến hành thực hiện ñề tài:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2
“ ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa
bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh”
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn ñể hoàn
thiện chính sách ðấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn một huyện nhằm khai
thác hiệu quả nhất thị trường ñất ñai.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ ñề xuất thêm giải pháp thực
hiện ñấu giá quyền sử dụng, ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, nhằm tăng
cường hiệu lực, hiệu quả tổ chức thực hiện ðấu giá quyền sử dụng ñất nói
riêng và quản lý ñất ñai, thị trường bất ñộng sản nói chung.
1.3. Mục ñích
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên
ñịa bàn huyện Yên Phong.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất trong ñiều kiện cụ thể ở ñịa phương.
1.4. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- Các ñề xuất phải mang tình khoa học và thực tiễn, có tính khả thi.






Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1.1
ðất ñai (land)

"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó, bao
gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước
ngầm), tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những
kết quả do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (sau nền,
hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa )". “ðất như
là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất ñến một ñất nước
cho ñến cả hành tinh” [11]


2.1.1.2 Bất ñộng sản
BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử
dụng của BðS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp
ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin Như vậy, ta có thể
thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước quy ñịnh khác nhau về phạm
vi giao dịch trên thị trường BðS. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế
thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là
hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS. Một số nước như Trung Quốc,
Việt Nam và các nước thuộc hệ thống XHCN trước ñây quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu Nhà
nước, do vậy không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản không
thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất
ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[30]
2.1.1.3. Thị trường BðS
a) Khái niệm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, có liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường chứng
khoán, lao ñộng Theo nghĩa hẹp, thị trường BðS bao gồm các hoạt ñộng có
liên quan mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS; còn theo nghĩa rộng thị
trường BðS không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch mà còn
bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản [ 10 ]


Theo quy ñịnh của pháp luật Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do
vậy nó không phải là hàng hoá. Vì vậy, thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị
trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có ñiều kiện và quyền
sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
b) ðặc ñiểm
- Thị trường BðS có 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả.
- Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa như
quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
- Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước
quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Pháp luật Úc quy ñịnh tất cả các loại ñất;
BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; không phân biệt các loại ñất nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở;. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà. (45)
Tại Úc, các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thông
tin, quảng cáo. Hệ thống thông tin BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin
khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá mua bán và
mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc
ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS. Pháp
luật Trung Quốc quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược
quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; Khi chuyển
nhượng, thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá
BðS; chế ñộ ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5
ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài
sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [21]
2.1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.1.2.1 Giá ñất, ñịnh giá ñất
a) Giá ñất, bất ñộng sản
Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường bất ñộng sản giúp
cho người bán và người mua xác ñịnh ñược giá trị thị trường của bất ñộng sản,
ñảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh ñược rủi do do ñó
việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất ñộng sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác
việc ñịnh giá ñất, bất ñộng sản giúp cho Nhà nước có căn cứ ñể thu thuế bất
ñộng sản ñảm bảo công bằng, hợp lý;
Xây dựng khung pháp lý, quy ñịnh chế ñộ, quy trình thủ tục ñịnh giá ñất,
bất ñộng sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
bất ñộng sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển ñều chú trọng xây
dựng hệ thống ñịnh giá bất ñộng sản ñể vận hành và kiểm soát hoạt ñộng giao
dịch bất ñộng sản và thu thuế.
b) ðịnh giá ñất, bất ñộng sản
* ðịnh giá tài sản, ñịnh giá ñất, bất ñộng sản là hình thức phân tích
kinh tế ứng dụng.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh và theo một phương pháp xác ñịnh.

Các khái niệm kinh tế cơ bản áp dụng trong ñịnh giá bất ñộng sản: Giá
tri, giá cả, cung, cầu thị trường, dự tính,thay thế,xác ñịnh mô hình và ñiều
chỉnh mô hình.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng
hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6
* ðịnh giá bất ñộng sản dựa trên sự phân tích kinh tế theo hai bước:
Bước 1: nghiên cứu kinh tế khu vực và ñịa phương, kết quả nghiên cứu
là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất ñất ñai nói cách khác là có lợi
nhất ở một thời ñiểm xác ñịnh với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính.
Bước 2: Nghiên cứu cung và cầu trên thị trường ñể nhận biết sử dụng cao
nhất và tốt nhất . Ba phương pháp xác ñịnh mô hình giá trị thị trường của bất
ñộng sản: phương pháp giá thành, phương pháp thu nhập và phương pháp so
sánh giá bán.
c) Quy mô ñịnh giá ñất, bất ñộng sản
- ðịnh giá hàng loạt nhằm ñiều chỉnh giá thị trường cho một hoặc nhiều
khu ñất trong một khu vực ñịa lý [45];
Ví dụ ở ðài Loan theo ñịnh kỳ 3 năm một lần Chính quyền trung ương
tiến hành ñịnh giá bất ñộng sản hàng loạt ( Khoảng 300.000 ñiểm ) trên phạm
vi toàn lãnh thổ làm căn cứ xác ñịnh và ñiều chỉnh giá cho các ñịa phường;
Căn cứ vào giá trên hàng năm vào ngày ñầu của năm tài chính (tháng7) Chính
quyền các thành phố ðài Bắc, ðài Trung, Cao Hùng công bố giá bất ñộng sản
làm căn cứ thu thuế bất ñộng sản .Giá mua bán bất ñộng sản theo giá thị trưòng
trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua ,nhưng không ñược thấp
hơn giá quy ñịnh của thành phố. Trường hợp giá thấp hơn , Nhà nước mua theo
quyền "Tiên Mại";
Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Malaisia, Thailand việc ñịnh

giá hàng loạt thực hiện theo ñịnh kỳ 4-5 năm/lần. Nhờ có hệ thống ñịnh giá bất
ñộng sản hoạt ñộng tốt ,các nước có thể xác ñịnh rõ giá trị tài sản quốc gia;
như ở Thuỵ ðiển tổng giá trị thị trường của Bất ñộng sản là 540 Tỷ USD
(trong ñó 350.000 BðS nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BðS là nhà ở
riêng giá trị 200 tỷ USD ; 115.000 Nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD ; 166.000
BðS Công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 BðS ñược miễn thuế giá trị 130
tỷ USD [45]
2.1.2.2. ðấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam
2.2.1.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường bất ñộng sản
a) Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy
nhiên, về giá ñất ñó ñược hình thành trong giai ñoạn này.
b) Giai ñoạn Từ năm 1946 ñến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình
thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà

nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn chế
theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai”. thị trường ñất ñai hầu như không ñược
pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, ñất
nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá
ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
c) Giai ñoạn Từ năm 1980 ñến trước 1993
Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp, tại
ñiều 5 và ñiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñó quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua,
bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng
nhà có quyền ñược SDð ở ñối với ngôi nhà ñó. Như vậy, bằng các chế ñịnh
pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường ñất ñai mà
chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất
ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị trường bất ñồng
sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8
xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không
ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
d) Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan
hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền
khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt
hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất

ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất ñai
năm 1993).
e) Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
Từ sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về ”giá ñất”, ñặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật khác có liên
quan ñã thực sự ”cởi trói” và tạo ñiều kiện hình thành ”giá ñất”. Công tác ñịnh giá
ñất ngày càng phát triển. Những ñiều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu tư vào lĩnh vực này
với các nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñể thoả mãn lượng lớn nhu cầu ñang còn
bỏ ngỏ cũng như ñóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BðS.
2.2.1.2. Thực trạng thị trường BðS Việt Nam
a) Từ khi Việt Nam bắt ñầu ñổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường
ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) ñến nay, thị trường BðS ñã trải qua 3
chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ñóng băng).
- Chu kỳ 1: Tăng trưởng giai ñoạn 1993-1996;
- Chu kỳ 2: Suy giảm trong giai ñoạn 1996-1999;
- Chu kỳ 3: Biến ñộng thăng trầm 2000-2012:
+ Tăng trưởng trong giai ñoạn 2000-2003;
+ Suy giảm trong giai ñoạn 2004-2006;
+ Tăng trưởng trong giai ñoạn 2007-2008 ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9
+ Suy giảm từ ñầu 2008 ñến nay; hiện tại, thị trường ñang diễn biến rất
khó dự báo.
b) Những thành tự chủ yếu
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ñộng ngày càng sôi ñộng. thị
trường BðS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ñô thị cũ và mới); phân khúc thị

trường ñất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất,
các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm BðS thương mại, du
lịch(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ,
biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các ñối tượng xã hội (lao ñộng
khu công nghiệp, sinh viên các trường ñại học, cao ñẳng, trung học, nhà cho
các ñối tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BðS rất ña dạng, có thể nói là tất cả
các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ñều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia
thị trường này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BðS ñã ñược ñưa vào vận hành, ñi
vào cuộc sống, ñóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy
hoạch ñô thị, cải thiện diện mạo ñô thị, nâng cao chất lượng sống của người
dân ñô thị. ðồng thời, nó cũng ñáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về
chỗ ở cho người dân ñô thị. ðiều này ñã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát
triển vượt bậc về quy mô ñô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BðS phát triển ñã thu hút một lượng lớn vốn của nền
kinh tế.
Thứ năm, thị trường BðS có quan hệ rõ nét ñối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. ðó là các thị trường khoa học công nghệ, ñặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, ñặc biệt là thị trường
chứng khoán; thị trường lao ñộng
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên
một chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDð.
Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế ñang
chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện.
Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ñộ công
nghiệp hóa, ñô thị hóa cao của nền kinh tế. ðặc ñiểm này tạo ra sức ép về việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

chuyển ñổi ñất nông nghiệp (ñặc biệt là ñất lúa) sang ñất công nghiệp và ñô thị cũng như những
sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam ñược thuận lợi và chịu rủi ro của nền
kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
c) ðánh giá thực trạng TTBSðS
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ñã có bước phát triển
tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh
doanh ñã ñược ñầu tư xây dựng và ñưa vào khai thác, sử dụng ñạt hiệu quả
cao, nhiều khu nhà ở, khu ñô thị mới với hệ thống hạ tầng ñồng bộ ñã ñược
ñầu tư làm thay ñổi bộ mặt, cảnh quan ñô thị, nhiều khu công nghiệp ñược
hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BðS ñã thu
hút ñược ñáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, thúc ñẩy nhiều ngành
kinh tế, dịch vụ phát triển, ñóng góp một tỷ trọng ñáng kể cho tăng trưởng kinh
tế và ổn ñịnh xã hội trong những năm vừa qua.
ðánh giá về thị trường BðS, ông Nguyễn Trần Nam ñã ñưa ra 4 ñặc ñiểm
nổi bật, ñó là sự phục hồi nhanh của thị trường BðS, những cơ chế, chính sách
của nhà nước ñã tác ñộng không nhỏ tới thị trường, nhà ñầu tư chuyển hướng
sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả
của thị trường BðS thông qua các sàn.[24]
Thị trường BðS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần
quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ñịnh kinh tế vĩ
mô và ñảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong ñó có thị trường quyền SDð
ñó khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát
triển thị trường BðS ở nước ta.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
2.2.2 Cơ sở pháp lý về ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.2.2.1 Chính sách ñất ñai và thị trường bất ñộng sản
a) Chính sách: Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ñã khẳng ñịnh
quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá, trong ñó xác ñịnh quyền SDð ñược coi là
một loại hàng hóa ñặc biệt.
b) ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ ñã ban
hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành
mạnh hóa thị trường BðS.
c) Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp ñộ phát triển
của thị trường BðS ñã từng bước ñược xây dựng, hoàn thiện. Trong các quan
ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong
ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của
người SDð ñược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức
cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Các văn bản tiếp theo ñều cụ thể hóa quyền và
lợi ích hợp pháp của người SDð, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm
quyền và lợi ích của người SDð, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS
hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð.
2.2.2.2 Các văn bản pháp quy về ñấu giá quyền sử dụng ñất
ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền SDð, từ
khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñó
ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể ñến thị trường
ñất ñai như sau:
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền SDð;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành
quy chế bán ñấu giá tài sản.
- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán ñấu
giá tài sản
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004
của Chính phủ;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá.
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các
bên có quan hệ liên kết.
- Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð hoặc thuê ñất.
- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3).
Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp ñấu
giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả
cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá.
2.2.3 . Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam
2.2.3.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng CSHT ở Việt Nam
a) Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð
trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho
các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệ ñất ñai không vận
ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô
chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm
soát ñược.
b) Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð
ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDð ñó tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường BðS chính thức ở nước ta. ðiều ñó ñã tạo bước chuyển biến
tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð mà
còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ñầu hình thành
việc ñấu giá quyền SDð.
Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường
lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân
sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Mặt khác, với chính sách giao ñất có
thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người SDð với nhau, giữa
người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người SDð vào mục ñích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh từ giá trị sẽ giúp phần tác ñộng tới ý
thức, trách nhiệm từ phía người SDð, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết
kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDð tại các ñịa phương ñó chứng minh tính
ñúng ñắn, hợp lý của chính sách SDð có thu tiền sử dụng.
c) Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành
phố ñó chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn
vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương. Với chủ
trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử
dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả
nước. ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây

dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện ñại hoá. Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng,
nhiều ñịa phương ñó huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao ñất ñể tạo
vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng CSHT tại các ñịa
phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính
nhận làm các công trình. Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán
bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực
tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình. Sau khi
hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo
khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh
mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng
mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao
cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán. Với số tiền
thu ñược, UBND tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình.
Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá
chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh,
chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó bộc lộ những hạn
chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, ví dụ như bảng giá ñất ñó ñược Nhà nước chỉnh
sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất
thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ.

Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm
phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến
thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh ñó, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao
mà chưa chú ý ñến kiểm soát, ñặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn ñến không
huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một
nguồn thu lớn cho ngân sách.

2.2.3.2 Hình thành chủ trương ñấu giá ñất ñược
a) Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất,
tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mặc dù ñó phát huy hiệu quả, mang lại
nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị
trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñó bộc lộ những nhược
ñiểm hạn chế nhất ñịnh.
b) Cơ chế ñấu giá quyền SDð tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñược áp
dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục
những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng. ðể cụ thể
hóa ñiều ñó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính ñó ban hành Quyết ñịnh số
22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây
dựng CSHT, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử
dụng quỹ ñất xây dựng CSHT là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng
CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn.
c) Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp
hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn
hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng

CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
2.2.3.3 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003
a) Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật ðất
ñai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ñịnh tài chính về ñất ñai và giá cả,
mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:
- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
Bên cạnh ñó, Luật ðất ñai năm 2003 có quy ñịnh cho phép doanh nghiệp
có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao
dịch quyền SDð; Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và ñấu thầu dự án
trong ñó có quyền SDð; Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai
chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS
b) ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ra
ñời và tại chương VI, từ ñiều 59 ñến ñiều 67 có quy ñịnh về quyền SDð trong
thị trường BðS.
c) Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất
ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð,
dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập.
ðến nay một số ñịa phương ñó xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn
giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước
chuẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng.
Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð ñó ñược thực hiện rộng khắp
trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn

mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñó tiến hành thực
hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương.
2.2.4 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð
2.2.4.1 ðịnh giá ñất
Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật
cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ñiều tiết và quản lý
thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc
vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên
khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó.
ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự
ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi các
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17
yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị
mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà
nước cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác
ñịnh. Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền
SDð. Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDð
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñó ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh".
2.2.4.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường
và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả
năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của

mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
a) Vị trí của khu ñất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất,
ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị
trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí
ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố,
nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị
trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Do vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều
quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng
ñến giá ñất.
b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác
ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp