Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện đông anh, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TRỌNG KHIÊM

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT VÀ
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Khiêm

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức tại Sở Tài nguyên
và Môi trường Hà Nội, Chi cục thuế huyện Đơng Anh, Phịng Tài ngun và Mơi
trường, phịng Kinh tế, phịng Quản lý đơ thị, Văn phịng HĐND-UBND, Trung tâm
Phát triển quỹ đất, huyện Đông Anh; Các cán bộ, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Đơng Anh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Khiêm

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất ............................................................... 3

2.1.1.

Khái niệm giao đất, cho thuê đất ........................................................................ 3

2.1.2.

Đất đai, địa tơ và sở hữu đất đai ......................................................................... 3

2.1.3.

Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản .................................................... 5

2.1.4.

Vai trị của quy hoạch sử dụng đất trong cơng tác giao đất, cho thuê đất .......... 6

2.2.

Giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới ............................................. 7

2.2.1.

Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ ............................................................................... 7

2.2.2.

Giao đất, cho thuê đất ở Úc ................................................................................ 8

2.2.3.

Giao đất, cho thuê đất ở Trung Quốc ................................................................. 9

2.3.

Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ................................................................... 10

2.3.1.

Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam qua các thời kỳ .......................................... 10

2.3.2.

Một số quy định về giao đất, cho thuê đất ........................................................ 13

2.3.3.

Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước và thành phố Hà Nội........... 22

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................... 26
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 26

iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 26

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 26

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 26

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Đơng Anh ........................................ 26

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh ..................... 26

3.4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh giai đoạn
2012 - 2016 ....................................................................................................... 26

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê
đất tại huyện Đông Anh .................................................................................... 27

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 27

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 27

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 27

3.5.3.

Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 28

3.5.4.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 28

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh...................................... 29

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 33

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................... 36

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh ..................... 37

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 37

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................ 47

4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh giai đoạn
2012 - 2016 ....................................................................................................... 50

4.3.1.

Đánh giá công tác giao đất trên địa bàn huyện Đông Anh ............................... 50

4.3.2.

Đánh giá công tác cho thuê đất ......................................................................... 63

4.3.3.

Đánh giá của cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Đông Anh ......................................................................................................... 64

4.3.4.2. Vi phạm sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất ...................... 68
4.3.5.

Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Đông Anh ......... 69

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh ............................................................. 72

iv


4.4.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 72

4.4.2.

Giải pháp về kinh tế .......................................................................................... 75

4.4.3.

Giải pháp về khoa học công nghệ ..................................................................... 75

4.4.4.

Giải pháp khác .................................................................................................. 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 78
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 78

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 79

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 80
Phụ lục .......................................................................................................................... 82

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Hà Nội ...... 24
Bảng 3.1. Tổng hợp số liệu phiếu điều tra về công tác giao đất, cho thuê đất tại
huyện Đông Anh .......................................................................................... 28
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ....... 34
Bảng 4.2. Dân số huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 .......................................... 34
Bảng 4.4. Thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp trên địa bàn huyện Đơng Anh
tính đến năm 2016........................................................................................ 42
Bảng 4.5. Tổng hợp các khoản thu từ đất huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016.......... 45
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Anh năm 2016 ............................. 48
Bảng 4.7. Hiện trạng diện tích đất tự nhiên theo các đơn vị hành chính huyện
Đơng Anh năm 2016 .................................................................................... 49
Bảng 4.8. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của huyện Đông Anh
năm 2016 ..................................................................................................... 50
Bảng 4.9. Kết quả giao đất ở tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................... 52
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về công tác giao đất tái định cư tại huyện
Đông Anh ..................................................................................................... 53
Bảng 4.11. Kết quả giao đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Đơng Anh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................... 54

Bảng 4.12. Đánh giá về công tác giao đất dịch vụ tại huyện Đông Anh........................ 55
Bảng 4.13. Kết quả giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đông Anh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................... 57
Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về cơng tác giao đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh....................................................... 59
Bảng 4.15. Kết quả giao đất cho các đối tượng tổ chức trên địa bàn huyện Đông
Anh giai đoạn 2012 - 2016........................................................................... 61
Bảng 4.16. Đánh giá của tổ chức giao đất tại huyện Đông Anh .................................... 62
Bảng 4.17. Đánh giá của tổ chức thuê đất tại huyện Đông Anh về công tác cho
thuê đất ......................................................................................................... 64
Bảng 4.18. Đánh giá của cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện
Đông Anh ..................................................................................................... 65

vi


Bảng 4.19. Kết quả cơng tác giải phịng mặt bằng để thực hiện dự án giai đoạn
2012 – 2016.................................................................................................. 67
Bảng 4.20. Một số dự án vi phạm về sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh ........................................................ 69

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Cơ cấu sử dụng đất của cả nước năm 2015.................................................. 23
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Đơng Anh ............................................................. 29
Hình 4.2. Kết quả cơng tác giao đất cho tổ chức trên địa bàn huyện Đông Anh
giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................................. 60
Hình 4.3. Kết quả công tác cho thuê đất cho tổ chức trên địa bàn huyện Đông

Anh giai đoạn 2012 - 2016........................................................................... 63

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Trọng Khiêm
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 8.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác giao đất và cho thuê đất trên địa
bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; số liệu về công tác giao đất và cho
thuê đất, số liệu về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 180 phiếu cho các đối
tượng là hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư, giao đất dịch vụ, giao đất theo
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, Tổ chức được giao đất, cho thuê đất, Cán bộ quản
lý đất đai.
- Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu sơ cấp được tổng hợp và xử lý bằng phần
mềm Microsoft Office Excel 2010 theo các tiêu chí điều tra, sau đó tính tốn giá trị
trung bình làm cơ sở phân tích, đánh giá các kết quả nghiên cứu.

- Phương pháp so sánh: được sử dụng để đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất
phân bố theo năm và theo các đơn vị hành chính.
Kết quả chính và kết luận
- Công tác quản lý và sử dụng đất cuả huyện Đông Anh được thực hiện theo đúng
quy định pháp luật. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành khá đầy đủ; ý
thức chấp hành pháp luật về đất đai ngày càng được nâng lên; việc thanh tra, kiểm tra
thực hiện Luật Đất đai đã được thực hiện thường xuyên đã kịp thời phát hiện và xử lý
những sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Hiện trạng sử dụng đất của huyện
Đông Anh năm 2016 là 18.561,73 ha, trong đó có 10.921,46 ha đất nơng nghiệp (chiếm
58,84% tổng diện tích tự nhiên của huyện); 7.481,72 ha đất phi nông nghiệp (chiếm
40,31% tổng diện tích tự nhiên của huyện) và cịn lại là 158,55 ha đất chưa sử dụng

ix


(chiếm 0,85% tổng diện tích tự nhiên của tồn huyện).
- Trong giai đoạn 2012 - 2016, việc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Đông Anh được thực hiện một cách công khai và dân chủ. Công tác giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh tập trung chủ yếu vào việc giao đất ở theo 3
hình thức sau: giao đất tái định cư và giao đất dịch vụ cho các hộ gia đình, cá nhân khi
Nhà nước thu hồi đất; giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Giai đoạn
2012 - 2016, huyện Đơng Anh đã bố trí 14 điểm đất để giao đất ở tái định cư cho 259 hộ
với diện tích 2,2 ha, bình qn diện tích được giao trên 01 hộ là 84,9 m2; giao cho 897
hộ dân tương đương với diện tích 18,7 ha đất dịch vụ; giao 61.939,80 m2 đất thơng qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đã thu về 901,21 tỷ đồng. Đối với tổ chức được
giao đất chủ yếu theo hình thức không thu tiền sử dụng đất để thực hiện các cơng trình
cơng cộng như giao thơng, thủy lợi, trường học, nhà văn hóa, trạm y tế,…; xây dựng hạ
tầng kỹ thuật nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa
đất nước, tổng diện tích giao đất cho các tổ chức trong giai đoạn này là 376.381,3 m2.
Diện tích cho thuê đất đối với tổ chức giai đoạn 2012 - 2016 là 192.734,0 m2.

- Công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh trong thời gian
qua đã đạt được những kết quả nhất định góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của
toàn huyện. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế cần phải khắc phục như: chậm ổn định
chỗ ở mới cho người dân, công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư vẫn cịn tình trạng chưa
đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ thực hiện dự án, sử dụng sai mục đích đã phê duyệt,
có hành vi lấn chiếm đất đai, chưa quan tâm đến việc bảo vệ đất. Để khắc phục toàn bộ
những hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất cần thực hiện đồng bộ các giải pháp
về chính sách, kinh tế, khoa học công nghệ và giải pháp khác như đã nêu trên nhằm
nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất, giúp củng cố lòng tin của người dân
với chính quyền.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Trong Khiem
Thesis title: “Assessment of land allocation and land lease in Dong Anh district,
Hanoi city”
Major: Land Management

Code: 8.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- To assess the current status of land allocation and land lease in Dong Anh
district, Hanoi.
- To propose some solutions to strengthen land allocation and land lease in Dong
Anh district, Hanoi.
Materials and Methods
- Survey and secondary data collection method: data on natural and socioeconomic conditions, management and use of land; data on land allocation and land

lease, data on land use fees and land rent, etc.
- Survey and primary data collection method: Survey of 180 questionnaires for
households and individuals who are allocated with land for resettlement, services, land
allocation in the form of auction of land use rights, organizations of land allocation and
lease, land management officer.
- Data processing method: Primary data is aggregated and processed by Microsoft
Office Excel 2010 software according to the survey criteria, then calculated the mean
value as the basis for analyzing and evaluating the research results.
- Comparative method: is used to evaluate the results of land allocation, land lease
by year and by administrative units.
Main findings and conclusions
- The management and use of land in Dong Anh district is in accordance with the
law. The system of legal documents is quite promulgated; The sense of law observance
of land has been raised; The inspection and examination of the implementation of the
Land law has been carried out on a regular basis, promptly detecting and handling
violations in the management and use of land. Land use in Dong Anh district in 2016 is
18 561.73 hectares, of which 10.921.4 hectares of agricultural land (accounting for
58.84% of total natural area of the district); 7,481.72 ha of non-agricultural land
(occupying 40.31% of the total natural area of the district) and the remaining 158.55 ha

xi


of unused land (accounting for 0.85% of the total natural area of the district ).
- In the period 2012 - 2016, the allocation and lease of land in Dong Anh district
had been done publicly and democratically. The allocation of land to households and
individuals in Dong Anh district mainly focused on the allocation of residential land in
three forms: allocation of land for resettlement and allocation of land to households and
individuals when the State recovers land; Land allocation in the form of auction of land
use rights. In the period 2012 - 2016, Dong Anh district allocated 14 land points for

resettlement land for 259 households with an area of 2.2 hectares, the average land area
of 84.9 m2 on one household; allocated to 897 households equivalent to the area of 18.7
hectares of service land; allocated 61,939.80 m2 of land through the auction of land use
rights, has collected VND 901.21 billion. For organizations allocated land mainly in the
form of no collection of land use fees for the implementation of public works such as
transportation, irrigation, schools, cultural houses, health stations ...; construction of
technical infrastructure for socio-economic development, industrialization and
modernization of the country, the total area of land allocated to organizations in this
period is 376,381.3 m2. The area for lease for the period 2012 - 2016 was 192,734.0 m2.
- Land allocation and leasing activities in Dong Anh district have achieved certain
results that contribute to the overall development of the district. However, there are still
many limitations that need to be overcome such as: slowing down the new housing for
the people, the compensation for resettlement assistance still has not put the land into
use, slow progress of implementation Using the wrong purpose, has committed the land,
not interested in the protection of land. In order to overcome all constraints in land
allocation and land lease, it is necessary to synchronously apply the policy, economics,
science and technology solutions and other solutions as mentioned above in order to
improve public efficiency. land allocation, land lease, help strengthen the trust of the
people with the government.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau.
Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một nguồn tài
sản quý giá của con người. Con người dựa vào đất đai để làm ra của cải nuôi
sống mình, khơng có đất thì khơng có một ngành sản xuất nào, một quá trình lao
động nào diễn ra và quan trọng là sẽ khơng có sự tồn tại của con người. Song đất

đai là nguồn tài nguyên tự nhiên có giới hạn về khơng gian, diện tích, trong khi
đó sự phát triển của kinh tế, gia tăng dân số cũng như nhu cầu ngày càng tăng lên
đang gây áp lực lớn đối với quỹ đất của mỗi vùng, của mỗi quốc gia.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với đất
đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên
Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng
qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Hoạt động diao đất, cho thuê đất góp phần
phân bổ lại đất đai và đáp ứng nhu cầu có đất để ở, để sản xuất, kinh doanh cho
các đối tượng sử dụng…
Đông Anh là một huyện ngoại thành, ở vị trí cửa ngõ phía Bắc của thủ đô
Hà Nội, nằm trong vùng quy hoạch phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ và du
lịch đã được Chính phủ và Thành phố phê duyệt, là đấu mối giao thông quan
trọng của thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Bắc. Với vị trí thuận lợi và quỹ đất cho
phép, Đông Anh đã và đang thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong
và ngồi nước. Trên địa bàn huyện đã có trên 100 doanh nghiệp trung ương,
thành phố và huyện, trong đó có 4 liên doanh với nước ngồi đã đi vào hoạt
động. Trong thời gian tới, các dự án đầu tư còn tiếp tục gia tăng. Đây là một thế
mạnh của huyện Đông Anh để thúc đẩy phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế và cơ cấu lao động của huyện. Chính sự phát triển này đã làm tăng nhu
cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau của các đối tượng sử dụng đất. Thời
gian qua công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện đã đạt được nhiều kết
quả song vẫn còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc. Vì vậy, việc tìm hiểu, đánh
giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
trên địa bàn huyện là việc làm hết sức cần thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu
quả quản lý đất đai.

1

Xuất phát từ thực tiễn trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố
Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện
Đông Anh, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác giao đất và cho thuê đất
trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Đông Anh, thành
phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất giai đoạn
2012 - 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá được thực trạng về nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho phát triển
kinh tế xã hội ở các huyện ven đô như huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội, trong
q trình đơ thị hóa, hiện đại hóa thơng qua hoạt động giao đất, cho thuê đất cho
các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đánh giá được sự phù hợp khi áp dụng của các quy định pháp luật về công
tác giao đất, cho thuê đất vào thực tiễn đang diễn ra, từ đó góp phần bổ sung và
hồn thiện những quy định phù hợp với thực tiễn hơn, đem lại hiệu quả cao hơn.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong công
tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn
huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội. Từ đó, đề xuất một số giải pháp tăng cường
đối với công tác giao đất, cho thuê đất.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Khái niệm giao đất
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3, Luật đất đai 2013: Nhà nước giao quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết
định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Giao đất được hiểu là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trao quyền sử
dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua quyết định hành
chính, bao gồm cả việc thực hiện quyết định hành chính đó (Lê Gia Chinh, 2014).
Giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ
pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan
có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất
Theo quy định tại Khoản 8, Điều 3, Luật đất đai 2013: Nhà nước cho thuê
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Cho thuê đất cũng là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước
đối với đất đai thơng qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất
đã tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
Cho thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất
theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.
2.1.2. Đất đai, địa tô và sở hữu đất đai
2.1.2.1. Đất đai

Đất đai có ý nghĩa vơ cùng to lớn khơng chỉ trong cuộc đời mỗi con người,
mà cịn là yếu tố rất quan trọng quyết định sự tồn tại và phát triển của tất cả các
quốc gia. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới.
Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng.

3


Pháp luật đất đai nước ta khẳng định: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng”. Bản Hiến chương về đất đai của Uỷ ban
các Bộ trưởng Châu Âu năm 1972 đã khẳng định: "Ruộng đất là một trong những
cái q giá nhất của lồi người. Nó tạo sự sống cho thực vật, động vật và của con
người trên mặt đất".
Ở nước ta, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Nếu các tư liệu sản xuất
khác do con người sản xuất ra, có thời hạn sử dụng là hữu hạn thì khu đất sử
dụng cho một dự án lại tồn tại "vĩnh cửu", khi hết thời hạn hoạt động của dự án
này, khu đất trên lại được sử dụng cho dự án khác. Đối với các công cụ lao động
và đối tượng lao động thông thường, người sản xuất chỉ cần thông qua việc mua
bán trên thị trường, cịn muốn có đất đai người sản xuất phải được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp) hoặc nhận quyền sử
dụng đất từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường
quyền sử dụng đất thứ cấp)…
2.1.2.2. Địa tô
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô

tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tơ
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình qn
và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô
chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan
trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết
được chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh
trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tơ hiện nay
có được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý

4


kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong
Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận
giữ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại
chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi
thu hồi đất có giá trị kinh tế khơng lớn, chuyển hố thành đất hoặc dự án mang
tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả
cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản lý đất đai, 2012).
2.1.2.3. Sở hữu đất đai
Lịch sử về sở hữu và sở hữu đất đai cho thấy, vấn đề sở hữu, trong đó có sở
hữu đất đai ln là trọng tâm trong suốt các giai đoạn phát triển của xã hội lồi
người từ khi có phân chia thành giai cấp. Đối với mỗi quốc gia, dân tộc khác nhau,
trong các giai đoạn phát triển khác nhau thì quan điểm, tư tưởng, chính sách bảo
hộ sở hữu ruộng đất rất khác nhau. Đây cũng là một trong những luận cứ lịch sử
sâu sắc cho thấy nguồn gốc sự khác nhau của hệ thống các chế độ sở hữu và SDĐ

trên thế giới như hiện nay. Những tiền đề lịch sử khác nhau, với điều kiện khác
nhau về chính trị xã hội đã làm cho các chế độ sở hữu và SDĐ trên thế giới diễn ra
khác nhau giữa tất cả các quốc gia (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2017).
Tại các nước phát triển (Mỹ, Pháp, Úc, Nhật Bản, Đài Loan) và các nước
phát triển trong khu vực (Thái Lan, Singapore, Malaysia) đồng thời tồn tại cả 3
hình thức sở hữu đất đai gồm: Nhà nước, tập thể và cá nhân. Các nước có nền
kinh tế chuyển đổi như Trung Quốc có 2 hình thức sở hữu đất đai gồm: nhà nước
và tập thể (Trần Tú Cường, 2012).
Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, mọi cơng
dân, tổ chức, cơng ty... chỉ có quyền sử dụng đất đai. Hiểu theo khái niệm địa tô
trên đây thì những người đang có quyền sử dụng đất khơng có quyền gì trong
việc thu địa tơ hay địa tơ thặng dư, mà quyền này thuộc về Nhà nước. Điều này
trên thực tế làm cho Nhà nước có một vai trò độc quyền trong việc định giá bồi
thường khi thu hồi đất đai. Như vậy, khi các chính sách định giá bồi thường chưa
hợp lý dễ gây ra phản ứng của người sử dụng cũng như tạo kẽ hở để một số
người làm giàu bất chính từ đất.
2.1.3. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay định hướng xã hội chủ nghĩa, Chính
phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho phép
các thị trường tạo ra và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ

5


hội trừu tượng hơn. Cơ chế này xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên
tại một trong 4 cơ chế về bất động sản (hình 2.1), trong đó mỗi cơ chế đều dựa
vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. Hình thức sử dụng đất thuộc cơ chế
bất động sản tư (Private Property) bao gồm: không phải trả tiền (Freehold); sở
hữu (Ownship); thuê (Leasehold); các hình thức sử dụng thuộc cơ chế bất động
sản công (Public Property) gồm: cơng viên, đất phục vụ các tịa nhà; tài sản công;

đất dự trữ quốc gia; cơ chế bất động sản chung (Common Property) (Lê Xuân Bá
và Trần Kim Chung, 2006).
Ở các nước phương Tây, nơi áp dụng Luật Chung (Comon Law) sử dụng
đất dưới 2 hình thức “khơng phải trả tiền” (Free hold) và “thuê” (Leasehold). Tất
cả các quốc gia có thị trường đất đai hoạt động thành cơng áp dụng hình thức
“th” hoặc các lợi ích tương tự. Ở một số quốc gia, hình thức sử dụng đất phổ
biến là “thuê” chứ không phải “sở hữu”. Ở khu vực Belgravia và Mayfair của
Greater London, nơi có giá bất động sản vào loại cao nhất thế giới thì hình thức
sử dụng ở đây cũng là “thuê”, và ngay cả Công tước xứ Westminster cũng là
người thuê đất. Hồng Kơng và Israel cũng áp dụng hình thức “th”. Thủ đô của
Australia, thành phố Canberra cũng dựa trên cơ sở thuê sử dụng đất. Trong thực
tế, phần lớn đất đai của Australia được phân bổ theo hình thức “thuê” và “giấy
phép” (Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung, 2006).
2.1.4. Vai trị của quy hoạch sử dụng đất trong cơng tác giao đất, cho thuê đất
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà
nước quản lý có hiệu quả đối với đất đai. Bất kể nhà nước nào, dù đó là nhà nước
xã hội chủ nghĩa hay nhà nước tư bản chủ nghĩa cũng đều coi trọng công tác quy
hoạch sử dụng đất. Trong giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế cơ chế
tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có
sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta hiện nay thì quy hoạch sử dụng đất càng
có vai trị quan trọng hơn.
Quy hoạch sử dụng đất tạo lập một trật tự nhất định trong việc sử dụng
đất để phát triển kinh tế - xã hội; là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế.
Quy hoạch sử dụng đất giúp Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng đất đai
nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường trong quản lý, sử dụng

6

đất; hạn chế sự chồng chép, gây lãng phí trong việc sử dụng đất đai; ngăn chặn
các hiện tượng tiêu cực trong việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng đất
tùy tiện, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ơ nhiễm mơi trường... Bên
cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất là công cụ để thực hiện quyền định đoạt của
Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nó có vai trò tạo giá trị
gia tăng cho đất đai, đặc biệt là khu vực đô thị (tạo ra địa tô độc quyền).
2.2. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu
người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc
gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng
điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của
Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các
quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của
công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu
quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng
cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi
toàn xã hội.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong
quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định
về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ
thị và cơng trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý
các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính
đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên
cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân
về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùng

hình thức cơng khai đấu giá bán đất cơng (tương tự như hình thức giao đất có thu
tiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việc
phân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khai
hoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (Lê
Gia Chinh, 2014).

7


Về chế độ thuê đất: Luật pháp Mỹ quy định quy định quan hệ chủ đất (Land
Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết, cụ thể: người thuê khơng có
đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi cho chủ đất;
thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp
đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực. Kỳ hạn sử dụng
cũng có thể căn cứ vào việc tính tốn tiền thuê và phương pháp chi trả để xác
định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định
thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục. Ngồi ra, cịn có các hình thức th
“tùy ý”, th đất “khơng chiếm hữu”, th đất “có chiếm hữu”, thuê đất “thả
nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi
có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.2.2. Giao đất, cho thuê đất ở Úc
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ
thống pháp luật Anh quốc (Common Law). Sở hữu đất đai được hiểu là sở hữu
các quyền tài sản đối với đất đai trong một giới hạn không gian và thời gian cụ
thể theo quy định của pháp luật; các hình thức sở hữu đất đai ở Úc bao gồm: đất
tư, đất cơng, đất th và đất hồng gia (Crown land). Sự khác nhau giữa các hình
thức sở hữu là sự khác nhau về lượng và chất các quyền tài sản. Luật Anh quốc
không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà Luật này đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession). Đất đai được phân bổ để sử dụng

theo hai phương thức là cấp đất (freehold) và thuê đất (leasehold).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở
quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho
thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với
những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất
đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua
các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật)
rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các cơng ty phát triển đất (Land
Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng
nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước
đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai
cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an
tồn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết

8


chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thơng tin chính thống về
đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư
vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được
Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các
giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp.
Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiêp tiếp cận đất đai
chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước.
Vai trị cơng quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp
các dịch vụ liên quan.
2.2.3. Giao đất, cho thuê đất ở Trung Quốc
Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Cho
đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì tồn bộ đất đơ thị của Trung
Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu tồn dân. Nhà nước với tư cách là người chịu

trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đơ thị
nói riêng. Theo quy định của Hiến pháp năm 1982, không tổ chức, cá nhân nào
được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ
hình thức nào. Ở thời kỳ này, Trung Quốc khơng thừa nhận trao đổi đất đai như
một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường. Đặc biệt, Trung Quốc không hạn chế
việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng, càng làm gia tăng việc sử dụng
đất kém hiệu quả. Tuy nhiên, trong thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua
bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "khơng chính
thức”. Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất
cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng (Lưu Quốc Thái, 2006).
Luật Đất đai năm 1986 quy định cơ cấu sử dụng đất đai thơng qua việc giao
đất và cho th đất có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị
trường đất đai. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào quan
hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định
thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng
hóa. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Để cụ thể Hiến pháp, Hội
đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển
quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng
đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái,
2006). Năm 1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định

9


đất đai ở hầu hết các thành phố và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương
thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
2.3. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.3.1. Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Từ khi có Luật Đất đai 1993 trở về trước

Luật Đất đai năm 1987 là đạo luật quan trọng đầu tiên khởi đầu đổi mới
toàn diện nền kinh tế đất nước. Luật đã thể chế hóa chủ trương của Nhà nước
điều chỉnh hợp lý phương thức sản xuất nơng nghiệp từ mơ hình lấy kinh tế hợp
tác xã làm nền tảng sang mô hình chủ yếu là kinh tế hộ gia đình. Luật quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao
đất cho các nơng trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp,
lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã
hội và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Giao đất, thu hồi đất là một nội dung
quan trọng trong công tác quản lý đất đai.
Về giao đất, Luật quy định Nhà nước chỉ quy định duy nhất một hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất được điều chỉnh bằng quan hệ
hành chính, bao cấp, cụ thể là ai có nhu cầu thì được Nhà nước giao đất, khơng
cịn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi.
2.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003
Trước những kết quả khả quan của “Khoán 100” và “Khoán 10”, Hội nghị
lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa VII ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới
và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn. Nghị quyết là cơ sở cho việc thông qua
Luật Đất đai, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa
IX ngày 14/07/1993.
Luật Đất đai năm 1993 được tiếp tục xây dựng trên cơ sở chế độ sở hữu
tồn dân về đất đai, đồng thời cơng nhận đất đai có giá do Nhà nước quy định và
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có 5 quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất là một trong những nôi dung quản lý nhà nước về đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận quyền sử
dụng đất có giá trị, người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ...
(tức là phải nộp địa tô) vào ngân sách Nhà nước, đánh dấu bước đầu về đổi mới
tư duy kinh tế trong quan hệ đất đai. Nhà nước quy định cụ thể các trường hợp
giao đất có thu tiền và khơng thu tiền, cụ thể: đối với gia đình, cá nhân trực tiếp

10


sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì khơng phải
trả tiền khi được giao đất trong hạn mức. Ngồi ra, Nhà nước cịn giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với các cơ quan, tổ chức sử dụng đất khơng vì mục đích
kinh doanh.
Luật Sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998 có quy định cụ thể hình thức
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng cho đất ở, đất chuyên
dùng và ”đất đổi lấy hạ tầng” được sử dụng vơ thời hạn; bổ sung thêm hình thức
Nhà nước cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền cho nhiều năm,
nếu thời hạn sử dụng đất cịn nhiều hơn 5 năm thì người sử dụng đất được phép
giao dịch đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tổ chức trong
nước được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân. Ngồi ra, Nhà nước đã cho phép các tổ chức kinh tế được quyền nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư có thể tự
thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất để có
đất thực hiện các dự án đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư năng động đã tự
thực hiện cơ chế này, nhưng do chưa có quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục thực
hiện nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết định thu hồi đất và các nhà
đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc
tiền thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy trình thu hồi đất.
Tiếp tục thể chế tinh thần đổi mới chính sách đất đai của Đảng, ngày ngày
29 tháng 6 năm 2001 Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm
2001, trong đó có quy định phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, có phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
2.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013
Năm 2003, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2003, trong

đó quy định quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai như sau: quyết định
mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng
đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thu
hồi đất; định giá đất. Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể các hình thức giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất...

11


Theo quy định của Luật Đất đai 2003, giao đất vẫn được tiến hành dưới 2
hình thức là giao đất khơng thu tiền sử dụng và giao đất có thu tiền sử dụng. Với
nguyên tắc chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không
nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng; những trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất
nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Mặt
khác, thực hiện nguyên tắc "Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người sản
xuất nơng nghiệp có đất để sản xuất" pháp luật đất đai đã quy định "hộ gia đình,
cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức" cũng thuộc vào các đối tượng
được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất.
Về hình thức cho thuê đất, Luật Đất đai 2003 chỉ còn quy định hai hình
thức trả tiền thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê. Trong đó, phạm vi các đối tượng trong từng hình thức cho th
đất có sự thay đổi rất lớn, cả về quan niệm cũng như chủ thể, cụ thể: (1) trường
hợp là doanh nghiệp Nhà nước được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản và làm muối từ trước 1/1/1999 với hình thức giao đất không thu
tiền sử dụng đất, nay để đảm bảo công bằng với các chủ thể kinh doanh khác họ
phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền hoặc lựa chọn hình thức thuê đất;

(2) Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ cịn hình thức
th đất trả tiền hàng năm, những tồn tại mang tính lịch sử của việc thuê đất trả
tiền 1 lần hoặc trả tiền nhiều năm cho Nhà nước theo quy định của các Luật đất
đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 thì nay được lựa chọn hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu hoặc tiếp tục thuê đất trong thời hạn thuê
đất còn lại; (3) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam hoặc
xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao thì áp dụng hình thức thuê đất trả
tiền hàng năm hoặc trả tiền 1 lần. Riêng đối với người Việt Nam đầu tư vào Việt
Nam thì có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất...
2.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại
khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một
cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc khơng đơn giản. Luật

12