Đánh giá công tác tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố phủ lý, tỉnh hà nam giai đoạn 2012 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HOA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo
vệ để lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 12 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hoa

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian nghiên cứu để hoàn thành bản luận văn này, tôi nhận được
sự quan tâm giúp đỡ đầy nhiệt huyết của các thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam, đặc biệt là sự hướng dẫn trực tiếp hết sức tận tình, quý báu
của giáo viên hướng dẫn PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà.
Đồng thời Uỷ ban nhân dân thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam, Chi cục thuế thành
phố Phủ Lý, cán bộ phịng Tài ngun và mơi trường thành phố Phủ Lý, cán bộ Văn
phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phủ Lý, tỉnh Hà Nam, nhân dân các phường, xã của
thành phố Phủ Lý và các thành viên trong gia đình tơi đã tạo điều kiện thuận lợi để tơi
nghiên cứu, hồn thành tốt luận văn.
Tơi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
q báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 12 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hoa

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii

Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học hoặc thực tiễn ..................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 5
2.1.

Cơ sở lý luận và tính pháp lý về tài chính đất đai .............................................. 5

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai ............................................... 5

2.1.2.

Cơ sở thu tài chính đất đai .................................................................................. 7

2.1.3.

Các văn bản pháp lý về tài chính đất đai .......................................................... 14

2.2.

Cơng tác tài chính đất đai của một số nước trên thế giới ................................. 21

2.2.1.

Cơng tác tài chính đất đai ở Trung Quốc .......................................................... 21

2.2.2.

Cơng tác tài chính đất đai ở Hà Lan ................................................................. 23

2.2.3.

Cơng tác tài chính đất đai ở Thụy Điển ............................................................ 24

2.3.

Thực trạng tài chính đất đai của Việt Nam ....................................................... 26

2.3.1.

Trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ........................................................ 26

2.3.2.

Từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay .......................................... 34

2.3.3.

Thực trạng tài chính đất đai tỉnh Hà Nam ........................................................ 36

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 39
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 39

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 39

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 39

iii


3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 39

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 39

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp.................................................. 40

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp ................................................... 41

3.5.4.

Các phương pháp tổng hợp, thống kê xử lý số liệu .......................................... 41

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 43
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai
trên địa bàn của thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam............................................. 43

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 43

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 45

4.1.3.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Phủ Lý ................................... 50

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................ 56

4.1.5.

Tình hình biến động các loại đất tại thành phố Phủ Lý .................................... 59

4.1.6.

Đánh giá chung ................................................................................................. 63

4.2.

Thực trạng công tác tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý,
tỉnh Hà Nam giai đoạn 2012-2016 ................................................................... 64

4.2.1.

Tiền sử dụng đất ............................................................................................... 64

4.2.2.

Tiền thuê đất ..................................................................................................... 69

4.2.3.

Thuế sử dụng đất .............................................................................................. 71

4.2.4.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất....................................... 74

4.2.5.

Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai ...................................................... 76

4.2.6.

Đánh giá chung ................................................................................................. 81

4.3.

Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về
đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý .............................................................. 83

4.3.1.

Đánh giá của người dân về các khoản thu tài chính về đất đai khi được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong quá trình sử dụng đất.......... 83

4.3.2.

Đánh giá của người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai
tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền .......................................................... 85

4.3.3.

Một số hạn chế còn tồn tại ................................................................................ 86

4.4.

Đề xuất các giải pháp để cơng tác tài chính về đất đai trên địa thành phố
phủ lý ngày càng hoàn thiện. ............................................................................ 87

iv


4.4.1.

Giải pháp về quản lý đất đai ............................................................................. 87

4.4.2.

Giải pháp về chính sách, pháp luật ................................................................... 89

4.4.3.

Giải pháp về cơng nghệ, kỹ thuật ..................................................................... 90

4.4.4.

Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực .................... 91

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 92
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 92

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 93

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 94

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

: Hợp tác xã

KTTT

: Kinh tế thị trường

KTXH

: Kinh tế xã hội

NN

: Nhà nước

NSNN

: Ngân sách nhà nước

PNN

: Phi nông nghiệp

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

SHTD

: Sở hữu toàn dân

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

TSDĐ

: Tiền sử dụng đất

TTĐ

: Tiền thuê đất

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của người dân khi thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý ................................. 42
Bảng 4.1. Cơ cấu giá trị sản xuất năm 2012 đến năm 2016 ......................................... 46
Bảng 4.2. Diện tích, dân số thành phố Phủ Lý năm 2016 ............................................ 47
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Phủ Lý năm 2016................................... 57
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất phân theo các đơn vị hành chính trên địa bàn
thành phố Phủ Lý năm 2016 ........................................................................ 58

Bảng 4.5. Biến động đất đai tăng giảm theo đơn vị hành chính xã, phường
thuộc thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012-2016 ............................................. 59
Bảng 4.6. Biến động đất đai thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012-2016.......................... 62
Bảng 4.7. Kết quả giao đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai đoạn
2012-2016 .................................................................................................... 65
Bảng 4.8. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 2016.............................................................................................................. 68
Bảng 4.9. Kết quả thu tiền thuê đất tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 - 2016 ...... 69
Bảng 4.11. Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 2016.............................................................................................................. 70
Bảng 4.11. Kết quả thu thuế sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 2016.............................................................................................................. 73
Bảng 4.12. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 – 2016 ......................................... 75
Bảng 4.13. Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại thành phố
Phủ Lý giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................................... 80
Bảng 4.14. Kết quả thu ngân sách từ đất đai của thành phố giai đoạn 2012 – 2016 ...... 82
Bảng 4.15. Đánh giá của người dân về các khoản thu tài chính về đất đai khi được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý
giai đoạn 2012-2016 .................................................................................... 84
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về các khoản thu tài chính về đất đai trong
q trình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai đoạn 20122016.............................................................................................................. 84
Bảng 4.17. Đánh giá của người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất
đai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ............................................... 86

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai ........................................................................... 11
Hình 2.2. Thị trường thứ cấp về đất đai .......................................................................... 11
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Phủ Lý - tỉnh Hà Nam ....................................... 43

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hoa
Tên đề tài: “Đánh giá cơng tác tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố
Phủ Lý, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2012 - 2016”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà
Nam.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác tài chính về đất đai trên địa bàn
thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
Các phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản quy
định tài chính đất đai liên quan đến cơng tác tài chính đất đai từ các Luật, Nghị định,
Thông tư hướng dẫn liên quan. Thu thập các tài liệu, số liệu đã được cơng bố về tình
hình KT-XH, từ các Sở, phòng, ban, cơ quan thuộc thành phố Phủ Lý.
Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp: Tiến hành lập bảng và phỏng
vấn trực tiếp lấy ý kiến của 90 hộ gia đình, cá nhân địa bàn phường Minh Khai, phường
Trần Hưng Đạo và xã Liêm Tuyền đại diện cho 3 khu vực thuộc thành phố Phủ Lý về
các nội dung nghiên cứu của đề tài. (1) Đánh giá của người dân về các khoản thu tài
chính về đất đai khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong quá trình sử
dụng đất; (2) đánh giá của người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tại
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý thống kê số liệu : phân

tích, so sánh, tổng hợp và xử lý thống kê số liệu bằng phần mềm Excel. Sử dụng thang
đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá ý kiến của người dân khi nộp các khoản thu tài
chính về đất đai, để đề xuất các giải pháp để công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý trong thời gian tới.
Kết quả chính và kết luận
1. Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế, chính trị văn hố xã hội của tỉnh Hà
Nam. Diện tích tự nhiên của thành phố là 8.763,95 ha. Thành phố có 21 đơn vị hành
chính với dân số là 139.786 người, mật độ dân số là 1.595 người/km2. Kinh tế của thành
phố có những bước tăng trưởng vững chắc và ổn định, cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển

ix


dịch theo hướng tích cực giá trị sản xuất bình quân đầu người năm 2016 đạt 67,13 triệu
đồng. Trong giai đoạn 2012-2016, toàn thành phố đã cấp được 1.636 GCNQSD đất cho
hộ gia đình cá nhân tổng diện tích được cấp là 362.083,6m2, công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn thành phố vẫn còn bộc lộ những bất cấp làm nẩy sinh trực tiếp
hoặc gián tiếp đến tình hình quản lý tài chính về đất đai.
2. Tổng thu ngân sách trong giai đoạn 2012 - 2016 trên địa bàn thành phố Phủ
Lý là 4.035,79 tỷ đồng, trong đó thu từ đất 684,36 tỷ đồng, chiếm 16,96%. Tiền thuế
TNCN từ chuyển nhượng QSD đất là cao nhất (237,58 tỷ đồng, chiếm 34,72% nguồn
thu ngân sách từ đất đai), tiếp đó là tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là 114,19 và 137,46
tỷ đồng, chiếm 17,61% và 20,09% nguồn thu ngân sách từ đất đai, phần còn lại là thuế
sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nơng nghiệp phí và lệ phí.
3. Người dân cho rằng các khoản thu tài chính về đất đai khi được cấp
GCNQSDĐ (tiền sử dụng đất), thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất,
phí và lệ phí trước bạ là cao, với chỉ số trung bình chung từ 3,44 đến 3,79, nhưng các
loại thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và tiền thuê đất phải nộp trong quá
trình sử dụng đất đều ở mức thấp với chỉ số trung bình chung từ 2,40 đến 2,58. Đánh giá
của người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tại các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền: thơng tin về nghĩa vụ tài chính là cơng khai, đầy đủ và chính xác được
đánh giá ở mức cao với chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,74: thủ tục hành chính ở
mức trung bình; Năng lực giải quyết công việc chuyên môn của công chức, viên chức ở
mức trung bình.
4. Để tăng cường cơng tác tài chính về đất đai, góp phần tăng nguồn thu ngân
sách từ đất đai trên địa bàn thành phố. Trong thời gian tới, UBND tỉnh Hà Nam cần tập
trung thực hiện đồng bộ các giải pháp về quản lý đất đai, giải pháp về chính sách pháp
luật đất đai, giải pháp về tổ chức bổ máy quản lý, giải pháp về công nghệ, kỹ thuật.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Hoa
Thesis title: Evaluation of land financial work in Phu Ly city, Ha Nam province for the
period of 2012 - 2016.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- Evaluation of land financial work in Phu Ly city, Ha Nam province.
- Proposing some solutions to strengthen land financial work in Phu Ly city, Ha
Nam province.
Materials and Methods
Method of investigation and collection of secondary data: Collect regulation
documents on land finance related to land finance work from the relevant laws, decrees
and guiding circulars. Collection of published documents and data on socio-economic
situation from departments, offices, agencies in Phu Ly city.

Method of data collection, primary data: To make tables and interviews directly
for 90 households and individuals in Minh Khai ward, Tran Hung Dao ward and Liem
Tuyen commune, representative for 3 areas of Phu Ly city on the research content of the
topic. (1) People's assessment of financial revenue on land when issued land use right
certificate and in the course of land use; (2) evaluation of people when carrying out
administrative procedures on land at authorized state agencies.
Methods of analysis, comparison, aggregation and processing of statistical data:
analysis, comparison, aggregation and processing of statistical data by Excel software.
Using the Likert scale (Likert, 1932) to evaluate people's opinions when paying
financial revenue on land, to propose solutions for the implementation of financial
obligations on land in Phu Ly city in the future.
Main findings and conclusions
1. Phu Ly city is the economic, political, cultural, and social center of Ha Nam
province. The natural area of the city is 8,763.95 hectares. The city has 21
administrative divisions with a population of 139,786, with a population density of
1,595 people/km2. The city's economy has grown steadily; the economic structure
continues to shift towards a positive trend, average production value per capita of
VND67.13 million in 2016. In the period 2012-2016, the city has issued 1,636 land use

xi


right certificates to individuals and households with a total allocated area of 362,083.6
m2, state land management in the city still reveals the inadequacies that arise directly or
indirectly to the financial management of land.
2. The total budget revenue in the period 2012 - 2016 in Phu Ly city was VND
4,035.79 billion, of which revenue from land was VND 684.36 billion, accounting for
16.96%. Personal income tax from transferring land use rights was highest (237.58
billion VND, accounting for 34.72% of revenue from land), followed by land use fees
and land rents of 114.19 and 137.46 VND billion, accounting for 17.61% and 20.09% of

land revenue from land, the rest is agricultural and non agricultural land use tax, fees
and charges.
3. The people claim that the financial revenue on land when granted land use
right certificates (land use fees), personal income tax when transferring land use rights,
fees and registration fees are high, with the general average index ranged from 3.44 to
3.79, but agricultural, nonagricultural land use tax and land rent paid during land use
with general average index from 2.40 to 2.58. People's evaluation when carrying out
land administration procedures at authorized state agencies: Information on financial
obligations is public, complete and accurate, evaluated at a high level with general
average index is 3.74: administrative procedures is at medium level; The capacity to
handle the professional work of civil servants and employees was at medium level.
4. To strengthen the land financial work, contributing to increased budget
revenue from land in the city, in the coming time, the People's Committee of Ha Nam
province should focus synchronously fimplementing solutions on land management,
solutions on land policies and legal issues, solutions on organization management
system, technology and technical solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố, an ninh và quốc phịng.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thơng qua
đó Nhà nước thực hiện quyền định đoạt như: quyết định mục đích sử dụng đất
thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua các
hình thức: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai có quyền hưởng dụng
lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của
toàn xã hội. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua công tác tài chính đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đối với
mỗi quốc gia, địa phương đất đai có đóng góp rất lớn vào thu ngân sách, đặc biệt
là ở những nước phát triển.
Theo Luật Đất đai năm 2013 với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai với 15 nội dung: Ban hành văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa
giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá
đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

1


với đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai; Quản lý
tài chính về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc
chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất

đai; Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải
quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý hoạt động dịch
vụ về đất đai (Điều 22 Luật Đất đai năm 2013) và để thực hiện vai trò quản lý
của mình Nhà nước ban hành, tổ chức thực hiện nhiều chính sách về đất đai. Mỗi
chính sách đất đai sau khi ban hành, thực hiện ít nhiều đều có ảnh hưởng đến việc
thu ngân sách từ nguồn tài nguyên quý già này. Các chính sách tài chính đất đai
bao gồm: giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất, xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, bồi thường
cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí.
Trong thời gian qua, cùng với việc đổi mới các chính sách pháp luật về
kinh tế nói chung, chính sách pháp luật đất đai nói riêng, kể từ khi có Luật Đất
đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai
2013 đến nay, cơng tác tài chính về đất đai đã góp phần quan trọng, thúc đẩy phát
triển kinh tế và ổn định chính trị xã hội, nguồn thu ngân sách từ đất đai đóng góp
rất lớn vào GDP. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng với quá trình chuyển
đổi cơ cấu của nền kinh tế, đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây
dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng phát triển đô thị tăng nhanh, đáp ứng cơ bản
được nhu cầu sử dụng đất của các thành phần kinh tế nhất là trong giai đoạn cơng
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng
kinh doanh bất động sản từ nhiều nguồn vốn khác nhau, đã góp phần làm tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, hàng loạt vấn đề về chính sách, pháp luật đất đai của nước ta
vẫn còn đang bất cập so với yêu cầu của thực tiễn phát triển, đất đai chưa thực sự
trở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất đai
còn chưa tương xứng với tiềm năng của nó, thất thốt cịn lớn, cơ chế quản lý
kinh tế đất cịn nặng về hành chính, thiếu cơ chế điều tiết bằng các chính sách
kinh tế, chính sách tài chính phù hợp với bản chất của vấn đề.
Được thành lập từ đô thị quy mô nhỏ là thị xã Phủ Lý và đi vào hoạt động
từ 01 tháng 01 năm 2008 và sau tám năm phát triển, thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà
Nam đã có bộ mặt đô thị năng động, sầm uất, từng bước hiện đại hóa. Nhiều khu

2


đô thị mới với kết cấu hạ tầng đồng bộ và không gian đẹp không chỉ nâng cao đời
sống của người dân trên địa bàn, mà cịn góp phần tích cực thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố Phủ Lý. Với sự quyết tâm và đồng thuận của tồn
đảng bộ, chính quyền và nhân dân thành phố, thời gian tới thành phố Phủ Lý phát
triển nhanh hơn, mạnh hơn, xác định nhiều mục tiêu phát triển, trong đó có việc
xây dựng TP Phủ Lý sẽ trở thành đô thị loại II trực thuộc tỉnh trước năm 2020.
Theo đó, TP Phủ Lý sẽ là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh; trung tâm y tế
chất lượng cao và dịch vụ đi kèm (y tế, thương mại) của Vùng Thủ đô Hà Nội và
các tỉnh vùng Nam đồng bằng sông Hồng; cũng là nơi đào tạo nguồn nhân lực
của Vùng Thủ đô Hà Nội và sản xuất công nghiệp sạch, thân thiện môi
trường.(Báo cáo tổng kết 5 năm nhiệm kỳ 2011-2015 của UBND TP Phủ Lý
năm). Hiện nay nguồn thu từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn thu ngân
sách của thành phố Phủ Lý, tuy vậy để bảo đảm thu ngân sách từ đất đai tương
xứng với những lợi thế tiềm năng phát triển quỹ đất, cần xác định có những giải
pháp phù hợp.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà chúngtôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác tài chính về đất đai trên địa
bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2012-2016”
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá cơng tác tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý,
tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường cơng tác tài chính về đất đai trên
địa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Phủ Lý,

tỉnh Hà Nam.
- Về thời gian: Giai đoạn 5 năm (2012 – 2016)
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC HOẶC THỰC
TIỄN
- Đề tài nghiên cứu đã góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho việc đánh
giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý.

3


- Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
tác động đến công tác tài chính về đất đai theo 5 mức độ, có tính thực tiễn và khả
thi cao. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác tài chính về
đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
- Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý, nghiên
cứu sinh, học viên cao học và sinh viên ngành quản lý đất đai về cơng tác tài
chính đất đai.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai
Tại khoản 1, Điều 107, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Các khoản thu tài
chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất
mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử
dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi
phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong

quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tại khoản 21, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tiền sử dụng
đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Tại khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng
qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2013). Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định pháp luật.
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất
nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp đối với tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (Quốc hội nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà
tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước
theo quy định của pháp luật (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, 2010).

5


- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Năm 2007, Quốc
hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm
2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động
sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Thu nhập chịu

thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê
mặt nước.
- Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá
nhân khác cung cấp dịch vụ. Phí trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Phí
đo đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.
+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Là khoản thu đối với các tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ
thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa
chính có toạ độ
+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Là khoản thu đối với các đối
tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm
định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và
đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về
hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện
về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất áp
dụng đối với cả trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử
dụng đất.
- Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ cơng việc quản lý nhà nước. Lệ phí
trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Lệ phí trước bạ và Lệ phí địa chính.
+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là một loại tiền mà người có tài sản phải
nộp khi đăng ký quyền sở hữu.
+ Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền
giải quyết các công việc về địa chính.
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luât về đất đai
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hai trong quản lý và sử dụng đất.

6


2.1.2. Cơ sở thu tài chính đất đai
2.1.2.1. Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Ở nước ta từ chế độ đa sở
hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ SHTD về đất đai
(Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "Đất đai,
rừng núi,... thuộc sở hữu toàn dân". đồng thời quy định: "... Những tập thể và cá
nhân đang SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của
mình..."(Điều 20).
Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định "Đất đai... đều thuộc SHTD" và quy
định thêm: "NN giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… được
chuyển quyền SDĐ…". Điều 53, Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định “đất đai là
tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền SDĐ. Người SDĐ được chuyển quyền SDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa
vụ theo quy định của luật (khoản 2 điều 54 Hiến pháp 2013).
Như vậy chế độ SHTD về đất đai quy định NN là người đại diện; QSDĐ
trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền KTTT định hướng
XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất
yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều
chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn
lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ
giữa quyền sở hữu đất đai và quyền SDĐ được biểu hiện trên các đặc điểm chủ
yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên
QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là
tổ chức, cá nhân có QSDĐ khi được NN giao đất, cho thuê đất, công nhận

QSDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất,
được cơng nhận và người SDĐ được chuyển QSDĐ (bao gồm các quyền năng:
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp,
bảo lãnh và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên QSDĐ trở thành một loại quyền
tương đối độc lập so với quyền sở hữu;
Thứ hai, mặc dù QSDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng

7


trên thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và QSDĐ vẫn có sự khác
nhau và khơng thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự
khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn QSDĐ là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSDĐ;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là
một loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ;
Tính khơng trọn vẹn, không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh
sau đây:
Một là, người SDĐ khơng có đầy đủ các quyền năng như nhà nước với
tính cách là đại diện chủ SHTD về đất đai; Hai là, không phải bất cứ người nào
có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, mà phụ
thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, th đất hay cơng nhận QSDĐ; trong
đó, chỉ có người được giao đất trả tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê mà tiền trả khơng có nguồn gốc từ NSNN; mới được hưởng 8
quyền năng của chuyển QSDĐ; Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn
tại độc lập cịn QSDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của
QSDĐ thể hiện ở chỗ người SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề

phát sinh trong quá trình SDĐ mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối
với mục đích SDĐ được giao hoặc cơng nhận.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền SDĐ, là tổng hịa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thơng thường
có chế độ tư hữu đất đai và được thể hiện trên các quan điểm sau đây:
Thứ nhất, giá cả đất đai là cái giá phải trả để có quyền SDĐ trong nhiều
năm, mà khơng phải là giá cả quyền sở hữu đất.
Thứ hai, do thời gian SDĐ tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp tương tự như
quyền sở hữu.

8


Giá đất là một trong những nội dung quan trọng, mở đường cho vốn hóa
đất đai. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của quy hoạch
SDĐ và chuyển mục đích SDĐ, các quan hệ chuyển quyền SDĐ. Từ Luật Đất
đai 1993 trở đi đã chấm dứt tình trạng tồn tại nhiều năm là Nhà nước giao đất
khơng thu tiền SDĐ, tình trạng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả. Đồng thời, trong
nền KTTT những vấn đề kinh tế - xã hội - đầu tư, phát triển trong quản lý SDĐ là
rất rộng lớn về phạm vi và phong phú trong hình thức biểu hiện, có liên quan đến
khơng chỉ cấp ban hành chính sách, mà cịn tác động đến các cấp hành chính đã
được giao quyền và trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần của hàng triệu hộ
gia đình nơng dân và các tầng lớp dân cư khác. Vì vậy, việc định giá các loại đất
xuất phát từ nhiều yêu cầu khách quan, trong đó có u cầu là Nhà nước sẽ tính
thu tài chính đất đai, tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng quyền SDĐ,
cổ phần hóa quyền SDĐ, bồi thường về đất khi thu hồi đất. Giá đất đã trở thành
công cụ kinh tế để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với cơ chế thị trường.

Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ thì giá đất giữ vai trị quan
trọng trong chính sách tài chính đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
là quan hệ khơng thuận chiều mà cịn xung đột lẫn nhau. Do đó, đa số các nước
đều áp dụng nhiều mức giá trong quan hệ tài chính giữa Nhà nước, người SDĐ
và nhà đầu tư theo hình thức định giá hàng loạt hay định giá cá biệt. Thực hiện
theo phân cấp, UBND cấp tỉnh đã ban hành giá đất theo nguyên tắc phù hợp với
thị trường để thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, bồi thường cho Nhà
nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ... (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2017).
2.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
- Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường, thị trường càng phát triển thì các giao dịch đất đai
chiếm phần quan trọng trong các giao dịch BĐS, và trong tất cả các giao dịch về
BĐS không bao giờ vắng bóng các giao dịch đất đai.
- Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm:
Chủ thể thị trường: là pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có
quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có
quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.

9


Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vơ hình được trao đổi
thơng qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vơ hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương,
2014).
Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ
để thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là
giao dịch về QSDĐ. NN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào
ý chí của NN thơng qua các hành vi pháp lý như: NN QHSDĐ, giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường
QSDĐ 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người
SDĐ với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDĐ).
a. Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách
là đại diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ). (Về
phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền
thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ. Về phía người SDĐ,
tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho
thuê đất bao gồm đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất SXKD phi
nông nghiệp; tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng
của thị trường nầy là chỉ có nhà nước giao đất/cho th đất, cơng nhận QSDĐ, thì
sau đó người SDĐ mới có điều kiện tham gia thị trường thứ cấp cho nên có thể
coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền NN. (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng
Xuân Phương, 2014).

10


NHÀ NƯỚC

Giao đất khơng
thu tiền

Giao đất có
thu tiền

Thu hồi
đất

Cho th đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

Hình 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai
b. Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy
định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào
thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà
và Hoàng Xuân Phương, 2014).
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển
nhượng đất

Chuyển
đổi đất

Cho thuê,

cho thuê
lại đất

Thế
chấp
đất

Thừa
kế đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ)
Hình 2.2. Thị trường thứ cấp về đất đai

11

Góp vốn
bằng giá trị
QSDĐ


2.1.2.3. Nhà nước đại diện chủ SHTD về đất đai, thực hiện quyền đại diện
thơng qua chính sách tài chính đất đai
Khi xã hội có sự phân cơng về lao động, có sự chiếm hữu khác nhau về tư
liệu sản xuất và sản phẩm lao động, nền sản xuất hàng hóa ra đời và tiền tệ xuất
hiện. Các quỹ tiền tệ được tạo lập và được sử dụng bởi các tổ chức kinh tế, tổ
chức xã hội hay cá nhân nhằm mục đích tiêu dùng và đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Các quan hệ kinh tế đó đã làm nảy sinh phạm trù tài chính.
a.Về bản chất của tài chính
Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải xã
hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân phối

các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu của các chủ
thể ở mỗi điều kiện nhất định.
Tài chính có các chức năng như: Chức năng huy động: Là chức năng tạo
lập các nguồn tài chính; Chức năng phân phối: Là một khả năng khách quan
của phạm trù tài chính, nhờ chức năng này, các nguồn tài lực đại diện cho
những bộ phận của cải xã hội được đưa vào các quỹ tiền tệ khác nhau, để sử
dụng cho những mục đích khác nhau, đảm bảo những nhu cầu, những lợi ích
khác nhau của đời sống xã hội. Đặc trưng của phân phối qua tài chính là sự
phân phốitổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, bao gồm phân phối lần
đầu và phân phối lại; Chức năng giám sát: Đây là chức năng kiểm tra sự vận
động của các nguồn tài chính trong q trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền
tệ → kiểm tra và điều chỉnh các quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội
dưới hình thức giá trị, phù hợp với yêu cầu phát triển KTXH của mỗi thời kỳ,
kiểm tra các chế độ tài chính của Nhà nước.
Về bản chất, tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để
hình thành các quỹ tiền tệ thơng qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai. Đó là
quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ
quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Các
Mác đã phân tích thể hiện trước mắt thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với
tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tơ đó phải là địa tơ
dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch. Vì phản ánh mặt
quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa là xét về
mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do quan
hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định.

12