Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ KIM DUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ KIM DUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Tơi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Duyên


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ
của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để
tơi có thể hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Phan Đình Binh, trường Đại học Nơng Lâm
Thái Ngun đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cơ giáo khoa Quản lý Tài ngun, phịng
Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
Tơi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Duyên


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... 1
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT......................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ................................................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ .............................................................................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................................................... 3
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ ....................................................... 4
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất ................................................................................................................................ 5
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua
các thời kỳ. .................................................................................................................. 8
1.2. CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC ......................................................... 19
1.2.1. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới 19

1.2.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nước Việt Nam ........ 22
1.3. Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu ................................................................ 25
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 27


iv

2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 27
2.2.1. Thực trạng quản lý và sử dụng đất huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh .............. 27
2.2.2. Khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan đến thực hiện bồi
thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố
Hồ Chí Minh ............................................................................................................. 27
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện bồi thường GPMB ở huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh........................................................................................................................... 27
2.2.4. Đánh giá cơng tác bồi thường GPMB của 2 dự án qua ý kiến của người dân..... 28
2.2.5. Thuận lợi, khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả về công tác bồi thường GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ........... 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 28
2.3.1. Chọn địa điểm nghiên cứu .............................................................................. 28
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập, tài liệu, số liệu .............................................. 28
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu điều tra ......................................... 29
2.3.4. Phân tích và xử lý số liệu ................................................................................ 29
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 30
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................ 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ..................................................... 30

3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh .............. 35
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019...................................................................... 35
3.2.2. Đánh giá hiệu quả KT, XH, môi trường của việc sử dụngđất ......................... 37
3.2. Khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan đến thực hiện bồi
thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố
Hồ Chí Minh ............................................................................................................. 39
3.2.1. Khái quát chung về 2 dự án ............................................................................. 41
3.2.2. Trình tự thực hiện theo quy định bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện
Bình Chánh................................................................................................................ 42
3.3. Đánh giá việc thực hiện bồi thường GPMB ở huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh........................................................................................................................... 44
3.3.1. Xác định đối tượng và điều kiện để được bồi thường ..................................... 44


v

3.3.2. Kết quả điều tra, xác định các đối tượng và điều kiện được bồi thường ở 02 dự
án trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh .................................... 46
3.3.3. Loại đất, diện tích thu hồi của 2 dự án nghiên cứu ......................................... 46
3.3.4. Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và tài sản trên đất ..................................... 49
3.3.5. Đánh giá tiến độ thực hiện bồi thường GPMB của 2 dự án ............................ 53
3.4. Đánh giá công tác bồi thường GPMB của 2 dự án qua ý kiến của người dân .......... 53
3.4.1.Ý kiến người dân về đơn giá bồi thường ........................................................ 53
3.4.2. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường đất đến đời sống
của người dân ............................................................................................................. 55
3.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THỰC HIỆN TỐT HƠN CÔNG
TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH ............................................................. 67
3.4.1. Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn huyện Bình Chánh ........................................................................... 67

3.5.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Bình Chánh .............................. 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 72
1. Kết luận ................................................................................................................. 72
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 72
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ADB

:

Ngân hàng phát triển châu Á

BAH

:

Bị ảnh hưởng

BTC

:

Bộ Tài chính

CNH – HĐH

:

Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố

CP

:

Chính phủ

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

QĐ

:

Quyết định

TĐC

:

Tái định cư

TNMT

:

Tài nguyên môi trường

TT

:

Thông tư

TTg

:

Thủ tướng

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

WB

:

Ngân hàng thế giới


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hệ thống sơng, rạch chính của huyện Bình Chánh .................................. 32
Bảng 3.2: Thống kê các loại đất huyện Bình Chánh ................................................. 33
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 ............................................................. 36
Bảng 3.2. Quy mô 2 dự án nghiên cứu ..................................................................... 42
Bảng 3.3: Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án ....................... 46
Bảng 3.4: Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 dự án .............................. 47
Bảng 3.5: Kinh phí bồi thường GPMB của hai dự án nghiên cứu ............................ 49
Bảng 3.6. Tiến độ thực hiện bồi thường BPMB của 2 dự án .................................... 53
Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB ............... 54
Bảng 3.8. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất nông nghiệp............................. 57
và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại 2 dự án ....................................................... 57
Bảng 3.9. Phương thức sử dụng tiền các hộ dân tại 2 dự án nghiên cứu....................... 58
Bảng 3.10: Trình độ văn hố, chun mơn của số người trong độ tuổi lao động tại 02
dự án nghiên cứu .......................................................................................... 59
Bảng 3.11: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi thường GPMB
2 dự án .......................................................................................................... 60
Bảng 3.12: Thu nhập bình quân của người dân trước và sau thu hồi đất tại 02 dự án
nghiên cứu .................................................................................................... 61
Bảng 3.13: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Đường cao tốc Bến
Lức - Long Thành......................................................................................... 62

Bảng 3.14. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất tại dự án nâng cấp
quốc lộ 50 ..................................................................................................... 63
Bảng 3.15: Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu tại 02 dự án
nghiên cứu .................................................................................................... 64
Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi
đất ................................................................................................................. 65
Bảng 3.17. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất ............... 66


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia. Đất đai là yếu tố duy nhất của sự sống, nếu khơng có đất sẽ
khơng có sản xuất và cũng khơng có sự tồn tại của con người, là nguồn tài nguyên
thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững
quốc gia.
Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Trong những năm qua công
tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và Nhà nước luôn coi việc
quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm để phát triển đất nước, cho nên
công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước đầu đã đạt được những kết quả đáng khích
lệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi
trường sinh thái.
Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong những
cơng việc quan trọng phải làm trên con đường CNH-HĐH đất nước. Sự cần thiết
triển khai xây dựng nhiều cơng trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu cơng nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hóa giáo dục, thể dục thể thao

cũng được phát triển, tốc độ đơ thị hóa cũng diễn ra nhanh chóng.
Cơng tác GPMB là một việc làm hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có liên
quan đến tài sản rất có giá trị là đất đai. Đất đai có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần.
Nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và
thực tế qua nhiều dự án đó cho thấy cơng tác GPMB vẫn cịn tồn tại nhiều bất cập,
và gặp nhiều khó khăn. Khó khăn chủ yếu của công tác GPMB là việc xác định giá
trị bồi thường. Giá trị bồi thường thường thấp hơn so với thực tế. Do vậy nó đã tác
động rất lớn đến tâm lý người dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy là
chưa thoả đáng. Động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì họ không tự
nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác bồi thường GPMB cũng là điều dễ hiểu.
Huyện Bình Chánh là một trong năm huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây thành
phố Hồ Chí Minh, có 15 xã và một thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 25.255,99 ha


2

chiếm 12% diện tích tồn Thành phố. Trong đó diện tích đất nơng nghiệp 17.036,24ha
chiếm 67.45% tổng diện tích tự nhiên của huyện.
Trên toàn địa bàn huyện với chưa nhiều dự án được đầu tư, nhưng công tác
bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư đang gặp rất nhiều khó khăn
do nhiều nguyên nhân và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là đất nơng
nghiệp là tư liệu sản xuất chính, làm ảnh hưởng nhiều đến sản xuất và đời sống của
nhân dân, đất ở và nhà cửa cũng như vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất lớn
của nông dân nơi đây. Việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt hại
đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân, từ đó đã có khơng ít trường hợp người dân
không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện
Bình chánh, thành phố Hồ Chí Minh”
2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư tại các dự án trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đánh giá của người dân về kết quả thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng
và tái định cư của các dự án trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đưa ra những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt
cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư theo quy định của nhà nước.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở
thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài sẽ đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt
ra hiện nay ở huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh; ngồi ra kết quả nghiên
cứu cịn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện tương đồng.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối
quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất.
Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Việc
bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hoá

trên thị trường mà phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người bị
thu hồi đất và người nhận quyền sử dụng đất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một
cách hài hoà giữa các đối tượng tham gia.
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Tái định cư: Là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,
cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các
tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát
triển chung.
- Giải phóng mặt bằng: Là q trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới trên đó.


4

- Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc được thực hiện từ khi
thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu
tư.
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình mang tính đa
dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp
đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
1.1.2.1. Tính đa dạng

Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên
kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa
dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá
cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ
yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có
những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những
đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
1.1.2.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho th đất
cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây
trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến cơng tác tun truyền, vận động
dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.


5

1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất
1.1.3.1. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình
hình thực tế.
Theo đó, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được Chính phủ
khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp

luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ
bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy
nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua
các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản
lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống
văn bản pháp luật đất đai cịn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
1.1.3.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử
dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan trọng hàng
đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai.


6

Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn
cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện
nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác đăng ký
biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hồn
tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi

thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.3. Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy
trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là
công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối
giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và
các địa phương nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên
một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương
án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động
tới cơng tác bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng cịn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương
án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ quan duy


7

ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".

1.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác
định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được cơng bố cơng khai
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá trị của
đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường
nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một
thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng
của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù
hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp
truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực
tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh
tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình
thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định
và công bố đều chưa sát với giá thực tế của thị trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách
tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Quốc hội, luật đất đai 2003).
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường
hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu
nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nơng nghiệp bồi

8

thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở
được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi
bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2005).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt
sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến
độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.5. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong
thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước
thực hiện công tác TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các
thời kỳ.
1.1.4.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1988
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt
Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm 1953, Nhà
nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban hành.
Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là thủ tiêu quyền chiếm hữu
ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ chiếm
hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nơng dân.

Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào các hợp tác xã; thành lập các
nông, lâm trường quốc doanh, trạm trại nơng nghiệp với hình thức sở hữu tập thể.


9

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy
định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu
tiên liên quan đến việc bồi thường bắt buộc ở Việt Nam. Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ
ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB
hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg.
Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng
đất của nhân dân trong việc xây dựng những cơng trình do Nhà nước quản lý, đó là:
"Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho cơng trình xây dựng, đồng thời chiếu
cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Những người có ruộng
đất được trưng dụng được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp
giải quyết công ăn việc làm... hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng
đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân...
hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền, chùa.
Trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương. Trường hợp không thực
hiện được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng
thường liên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi,
đời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Đối với
ruộng đất bị đào để tu bổ đường sá, làm đập thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay nơng, sản
lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng
thường niên...”
1.1.4.2. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1988 đến Luật Đất đai năm 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Chính vì vậy mà khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất khơng
được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được bồi thường những tài sản

có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên (Quốc hội, Hiến pháp
1980). Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa
trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng
vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất


10

nơng nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất.
Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành
phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất
thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục
đích khác thì phải bồi thường về đất nơng nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Khoản
tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục
hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho
người dân vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng cơng tác
pháp luật đất đai nói chung và cơng tác bồi thường, GPMB nói riêng, đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử
dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức khơng bị quốc
hữu hố. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh và vì lợi ích
của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân
hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định
(Quốc hội, hiến pháp 1992).

1.1.4.3. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003
a) Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai
1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định các loại đất và nguyên tắc
sử dụng từng loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; xác lập cơ sở pháp
lý cho người sử dụng đất đó là quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
làm căn cứ cho việc được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi
đất .


11

- Điều 12 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị tài sản khi giao
đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với
từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thì người thu hồi
đất được đền bù thiệt hại” (Quốc hội, Luật đất đai 1993).
Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/CP ngày
17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục
đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế,
Quốc hội đã liên tục sửa đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001. Theo đó, Chính
phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về công tác bồi thường GPMB.
+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phịng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực

hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
b) Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998
Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua
ngày 02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng
cơ bản của Luật Đất đai năm 1993 và bổ sung một số điều cho phù hợp thực tế.
Tháng 10/1999, Cục quản lý Cơng sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo lần
thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi thưòng thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất đề nghị sửa đổi một số nội dung như xác định mức đất để
tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị
thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các công tác hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc
phải có của khu tái định cư, về Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng và thẩm
định Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.


12

- Thơng tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị
định 22/1998/NĐ-CP đưa ra các phương pháp xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ
lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy
định, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác.
Việc xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định khi có sự chênh
lệch giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu vực bồi thường diễn ra phổ biến.
Tuy nhiên, giá đất tính đền bù thiệt hại trong trường hợp này chỉ bằng giá đất đền bù
tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh
lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính
theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó.
- Đối với những nơi mới đơ thị hóa (từ trước năm 1993 cịn là nơng thơn) hoặc
các hộ gia đình có khn viên thổ cư rộng có đất nơng nghiệp, lâm nghiệp thì diện
tích đất ở được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cho phép dùng làm nhà ở, phần diện tích cịn lại được đền bù theo giá đất nông
nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh
lệch giữa giá đền bù cho đất ở với giá đền bù đất nông nghiệp.
- Đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị được đền bù thiệt hại theo giá
đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở
trong đô thị của thửa đất ở liền kề với giá đất nông nghiệp.
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Cơng sản - Bộ
Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng.
c) Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy định
cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng như:
- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất vào mục đích an ninh, quốc
phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường
hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.


13

- Nhà nước có cơng tác để ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất. Trong
trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của Nhà
nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở. Trường hợp phương
án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được cơng bố cơng
khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu hồi đất
không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra
quyết định cưỡng chế; trường hợp Chính phủ ra quyết định thu hồi đất thì UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế.
- Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích
cơng cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà
nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi để xây

dựng cơng trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận (Quốc hội, Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001).
1.1.4.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày
26/11/2003 có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, khắc phục các hạn chế trong việc
bồi thường quy định tại các Luật Đất đai đã ban hành trước đây. Luật Đất đai 2003
có nhiều nội dung mới, trong đó tập trung vào các vấn đề đặt ra trong quản lý sử dụng
đất đai như:
- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền định
đoạt, quyền hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện
chủ sở hữu.
- Hồn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền
kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố
nơng nghiệp và nơng thơn.
- Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ tạo ra
sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển công
nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH - HĐH đất nước.
- Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác
biệt giữa người trong nước và người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài và thu hẹp đáng


14

kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc giao
đất, cho thuê đất và quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Xoá bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất là nguồn vốn, nguồn nội lực to
lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thị trường và
phải được đối xử như một loại hàng hoá có tính đặc thù trong q trình giao dịch trên
thị trường bất động sản.
- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trên cơ

sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự can thiệp về
hành chính trong thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.
- Khắc phục về cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi
thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi thu hồi đất cho các dự án.
- Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việc phân
cấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất cho chính quyền địa phương, quy định cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ
tục hành chính về quản lý và sử dụng đất.
- Đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai theo hướng phát
huy vai trị của tồ án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành
chính về đất đai, khắc phục tình trạng đùn đẩy tránh nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài
và vượt cấp.
Để thực hiện Luật Đất đai 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành
nhiều Nghị định, cụ thể hoá các điều luật về giá đất và bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi
đất như:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.


15

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài
chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc quy
định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tái định cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tái định cư và
trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;


16

1.1.4.5. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Nhằm bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất,
khắc phục bất cập và điều tiết một cách hài hịa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng
đất và nhà đầu tư, đồng thời nhằm giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng
mặt bằng, Luật Đất đai 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định cịn phù
hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã
sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của pháp

luật Đất đai năm 2003, đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị
quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống. Được cụ thể hoá tại các Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
Theo đó, thì khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phịng, an
ninh, mục đích cơng cộng thì phải bồi thường cho người sử dụng đất bằng đất, nếu
không có đất thì phải bồi thường bằng giá trị đất tại thời điểm và kèm theo đó là thực
hiện các chính sách về hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề
nghiệp và hỗ trợ tái định cư. Còn những dự án phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh
của các tổ chức, cá nhân cơ bản chủ đầu tư phải tự thoả thuận với người có đất trên
cơ sở giá thị trường...
1.1.4.6. Sự đổi mới của Luật đất đai 2013
Về cơ bản Luật Đất đai năm 2013, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất giống như các văn bản luật cũ. Tuy nhiên, có điều chỉnh, bổ
sung một số nội dung cho phù hợp với tình hình thực tế và điều kiện phát triển của
đất nước bằng những biện pháp hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển
đổi nghề nghiệp và hỗ trợ tái định cư. Có thể khái quát một số nội dung chủ yếu mang
tính đổi mới về lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định trong Luật Đất
đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 cụ thể như sau:
Thứ nhất, quy định nguyên tắc bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất:
Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường
thiệt hại về tài sản thành 02 Điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88).