Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện quỳnh lưu tỉnh nghệ an

..

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THỊ NGA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THỊ NGA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, đầy đủ chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương
để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn
đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy Cô và các cán bộ trong trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã cung cấp cho tôi những kiến thức chuyên môn quý giá,
giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian tôi học tập và thực hành ở
Khoa và đồng ý cho tôi được thực hiện luận văn này.
Luận văn này được thực hiện dưới sự hướng dẫn, góp ý q báu của các thầy
và cơ giáo ở khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
đặc biệt là sự hướng dẫn trực tiếp của TS. Nguyễn Chí Hiểu.
Tơi cũng nhận được sự hỗ trợ rất có ý nghĩa của bạn bè, của đồng nghiệp về
phương pháp nghiên cứu, tính tốn, sử dụng số liệu về hoạt động của Văn phòng
Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu. Tôi trân trọng biết ơn những sự
hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ và hỗ trợ quý báu đó.
Người viết

Hồ Thị Nga

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... II
MỤC LỤC ............................................................................................................... III
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... VI
DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................VII
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .............................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN ...............................................................................4
1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4
1.1.2. Bất động sản ......................................................................................................5
1.1.3. Thị trường bất động sản ....................................................................................5
1.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................7
1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai .............................................................................7
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ...............................................................10
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ............................................................11
1.3. VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................15
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ...........................................15
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ .............................18
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ ........................................................23
1.4. MƠ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI .........................................................................................27
1.4.1. MƠ HÌNH CỦA AUSTRALIA ..............................................................................27

1.4.2. MƠ HÌNH CỦA THỤY ĐIỂN.............................................................................28
1.5. THỰC TRẠNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM .....30
1.5.1. Thực trạng hoạt động VPĐK QSDĐ..................................................................30


iv

1.5.2. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK........................................32
1.5.3. Tình hình thành lập văn phịng đất đai một cấp ..............................................35
1.5.4. Đánh giá về tình hình hoạt động của VPĐK QSDĐ .......................................36
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................39
2.1. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..........................................................39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................39
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................39
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...............................................................................39
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................39
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ...........................................................39
2.3.2. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý, tổng hợp số liệu ...............................40
3.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................40
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................41
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN
QUỲNH LƯU ...........................................................................................................41
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................43
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu .................................45
3.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VPĐK QSDĐ HUYỆN
QUỲNH LƯU ...........................................................................................................47
3.2.1. Khái quát về VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ................................................47
3.2.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..........................................49
3.2.3. Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động .....................................................50

3.2.4. Kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu...............................52
3.2.5. Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐK QSDĐ Huyện Quỳnh
Lưu ............................................................................................................................61
3.3. ĐÁNH GIÁ CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA VPĐK
QSDĐ HUYỆN QUỲNH LƯU.................................................................................65
3.3.1. Về mức độ công khai thủ tục hành chính........................................................65
3.3.2. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về hiệu quả thực hiện các thủ tục ............66


v

3.3.3. Đánh giá hộ gia đình, cá nhân về thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ
VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..............................................................................67
3.3.4. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về các khoản lệ phí phải đóng .................70
3.3.5. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về kết quả giải quyết thủ tục hành chính 71
3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VPĐK
QSDĐ HUYỆN QUỲNH LƯU.................................................................................72
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................72
3.4.2. Giải pháp về tổ chức và cơ chế .......................................................................73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................76
1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................76
2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................78


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Mơi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

7

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

8

GCN

GCN

9

GCNQSDĐ

Giây chứng nhận quyền sử dụng đất

10

11
12

GDPL
HSĐC
QSDĐ

Giáo dục pháp luật
Hồ sơ địa chính
Quyền sử dụng đất

13

TNMT

Tài ngun và Mơi trường

14

TTHC

Thủ tục hành chính

15

TTBĐS

Thị trường bất động sản

16

VPĐK QSDĐ

17

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất
Văn phòng đăng ký đất đai


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Báo cáo kinh tế xã hội huyện Quỳnh Lưu năm 2019 ...............................44
Bảng 3.2. Thống kê diện tích đất đai huyện Quỳnh Lưu (đến tháng 1/2019) ..........46
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả ĐKBĐ và cấp GCNQSDĐ từ năm 2015- 2019 ..........52
Bảng 3.4. Kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn sau đo đạc từ năm
2016 đến năm 2019 của VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu. .....................................54
Bảng 3.5: Tiến độ xử lý hồ sơ cấp đổi đồng loạt đến năm 2019 trên địa bàn huyện
Quỳnh Lưu ................................................................................................................55
Bảng 3.6. Đăng ký giao dịch bảo đảm từ năm 2016 đến năm 2019 của VPĐKQSDĐ
huyện Quỳnh Lưu......................................................................................................58


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quỳnh Lưu , tỉnh Nghệ An .................................42

Hình 3.2. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu66
Hình 3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về hiệu quả giải quyết hồ sơ của VPĐK
QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..........................................................................................67
Hình 3.4. Ý kiến của người dân về đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ tại
VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..............................................................................68
Hình 3.5. Ý kiến của người dân về đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ tại
VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..............................................................................69
Hình 3.6. Ý kiến của người dân về đánh giá thời gian hoàn thành thủ tục tại VPĐK
QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..........................................................................................71


1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống.
Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng mới,
sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài ngun truyền
thống, nhưng đối với đất đai thì khơng thực hiện được bởi lẽ đất đai là nguồn tư liệu
sản xuất khơng gì thay thế được.
Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Công tác đăng ký đất đai là một trong những nội
dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công
tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật.
Đối với bất kỳ quốc gia nào trên thế giới, quản lý đất đai là nội dung không
thể thiếu trong quản lý nhà nước. Đăng ký đất đai tạo cơ sở quan trọng cho việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cả nông thôn và đô thị. Bên cạnh đó, hệ thống
đăng ký đất đai cịn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại
thuế liên quan đến đất đai.

Đăng ký đất đai bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất
đồng thời cũng bảo vệ cho những người khác có liên quan đến thửa đất. Đăng ký
đất đai tạo niềm tin và sự yên tâm cho các chủ thể trong thị trường bất động sản
thông qua sự đảm bảo về quyền sử dụng và những lợi ích khác khi thực hiện giao
dịch, vừa giảm nhẹ được các chi phí lẫn thời gian, khiến giao dịch trên thị trường
bất động sản diễn ra nhanh chóng. Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp thông tin kịp
thời cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu để họ cân nhắc, quyết định đầu tư một
cách chính xác hơn.
Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phòng đăng ký một
cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng, Hà Nam
và Hải Phòng. Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành thành lập Văn
phòng Đăng ký đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính. Thơng tư liên


2
tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động thay thế cho Thông
tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn phòng đăng ký đất đai
trên cơ sở hợp nhất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên
Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phịng Tài
ngun Mơi trường hiện có ở địa phương.
Huyện Quỳnh Lưu là một trong 17 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh
Nghệ An, có 32 xã và 01 thị trấn. Trong những năm qua, q trình đơ thị hóa
diễn ra mạnh mẽ ở huyện Quỳnh Lưu đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng
đất. Nhu cầu đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất của nhân dân trên địa bàn là rất lớn. Tuy nhiên, việc
giải quyết các yêu cầu về quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được đáp ứng
thỏa đáng.
VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu được thành lập theo Quyết định số
404/2006/QĐ-UBND ngày 10/4/2006 của UBND huyện Quỳnh Lưu. Với gần 14

năm hoạt động, đóng vai trị là cơ quan dịch vụ cơng, VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh
Lưu đã góp phần đẩy mạnh cơng tác cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ đắc lực
cho cơ quan quản ý nhà nước về đất đai. Bên cạnh đó, do những yếu tố khách quan
và chủ quan mơ hình VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu vẫn chưa phát huy được hiệu
quả, vai trò trong quản lý đất đai.
Huyện Quỳnh Lưu là nơi quản lý số lượng hồ sơ rất lớn, các vụ việc nhiều,
đối tượng đa dạng và tính chất cơng việc hết sức phức tạp. Xuất phát từ các yêu cầu
thực tiễn ấy tôi chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Quỳnh Lưu; Phân tích thuận lợi và khó khăn của Văn phịng đăng ký
QSDĐ Huyện Quỳnh Lưu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu trong giai đoạn tới.


3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn phịng
Đăng ký Đất đai mơ hình một cấp.
- Bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đánh giá hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng
của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có rất nhiều định nghĩa về
đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình
thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời
gian. Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả
các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất ln ln mang trên mình nó các
hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Một vật
mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết,
vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Đất đai là khoảng không gian lãnh thổ cần thiết (điều kiện chung) đối với
mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con
người. Nếu hoạt động được. Nói khác đi - khơng có đất sẽ khơng có sản xuất, cũng
như khơng có sự tồn tại của chính con người. Đất sẽ được định nghĩa đầy đủ như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các đặc tính sinh
quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu, các dạng thổ nhưỡng,
địa hình và thủy văn bề mặt; lớp trần tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt đất;
tập đoàn động thực vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả do
hoạt động của con ngươi trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Giáo trình quy hoạc sử
dụng đất đai, 2003).


5
1.1.2. Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ

Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà
cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản (BĐS) bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Tại Việt Nam theo Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bất động
sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định
của pháp luật”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất
động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất
đai và kiến trúc.
1.1.2.2. Đặc điểm của bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm;
- Tính bền lâu;
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau;
- Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý;
mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây
dựng, 2008).
1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo ngĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch
BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS với những đặc
điểm cơ bản sau:


6
- TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,

quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;
- TTBĐS theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định:
sản phẩm, số lượng, giá cả;
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực
và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về
BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá cơ
bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BĐS cũng giống
như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một
số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện
kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể
được coi là một trong những loại phân bổ này.Thị trường BĐS kết nối cung và cầu
đối với bất động sản. Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại
một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những
quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hố lưu thơng
trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác
và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê;
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những
quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), đồng thời quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung
được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà

7
nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật.
Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất .
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường
cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian
mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: thị trường cấp 1 (thị
trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi là thị trường
BĐS sơ cấp); thị trường cấp 2 (thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho
thuê); thị trường cấp 3 (thị trường bán hoặc cho th lại các cơng trình đã được mua
hoặc thuê).
1.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”(khoản
15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện
trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ
điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay
đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.
Trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết
đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng những nhu
cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí. Theo Uỷ ban
kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc gia muốn khơi thơng sự
thịnh vượng thì địi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị
trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được
quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh
tế. Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại các
nước đó là: đăng ký văn tự giao dịch; đăng ký quyền.

- Đăng ký văn tự giao dịch: Là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các


8
giao dịch đó. Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được
thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận
thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất
đai có hợp pháp hay khơng. Do vậy, để đảm bảo an tồn cho quyền lợi của mình,
người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với
diện tích đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các
bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp.
- Đăng ký quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các
giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng
ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của
người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một
tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý
mới đó.
Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức
vàScotland).
So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký
sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân khơng có quyền sở hữu
mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng ký quyền sử dụng đất”.
Theo luật đất đai năm 2013 đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ
quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt
có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình

sản xuất và đời sống.
Đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm
cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất
phải thực hiện trong mọi trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được
Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục


9
đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển
quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm
thiết lập HSĐC đầy đủ cho tồn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng
đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo
đúng pháp luật.
1.2.1.2. Ý nghĩa của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,
2005 cho biết):
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
Đối với Nhà nước, hệ thống đăng ký bất động sản cung cấp những thơng tin
quan trọng giúp hoạch định các chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác
quản lý như quy hoạch, phát triển đô thị, bảo vệ môi trường, kiểm soát sự phát triển
của thị trường bất động sản. Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho
hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hành thuận lợi và công bằng, tránh
thất thu các loại thuế liên quan bất động sản; đồng thời cịn mang lại một nguồn thu
khơng nhỏ thơng qua các loại phí thu được từ việc cung cấp dịch vụ của hệ thống.
Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có thể giám sát được các hoạt
động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch. Đối với xã hội, thông tin đất đai rõ
ràng từ hệ thống đăng ký đất đai sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai, bình

ổn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản, theo đó là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối liên hệ bền vững
với bảo vệ môi trường. Cụ thể như sau:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;


10
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
Đối với cơng dân, đăng ký đất đai có những lợi ích sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội;
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản;
+ Giảm tranh chấp đất đai;
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005 thì đăng ký đất đai, bất
động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. Đối


11
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý
(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất
và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có
một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là
vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục mét vng cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn
quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
* Khái niệm
Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn
phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ. Các loại hình
giao dịch QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn,
thế chấp, cho thuê (cho thuê lại) (Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013).
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê


12
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán BĐS.
Văn tự giao dịch là văn bản viết, mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường
là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực
hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các
văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng
các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các
bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán
đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán,
phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất… các bên không thể phủ
nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có thể khơng có
người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền
xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có

quyền sở hữu pháp đối với nhà và đất đem ra mua.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký là
các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của giao dịch đó.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành
điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và
Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn
pháp lý và hiệu quả hoạt động.
* Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2012 có nêu các đặc điểm đăng ký:
- Ưu điểm:


13
Đăng ký văn tự giao dịch được tiến hành nhanh chóng với chi phí thấp do
khơng phải mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thành lập và điều hành hoạt
động của văn phòng đăng ký như trong đăng ký chủ quyền.
- Nhược điểm
Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp
đối với đất đai;
Thông tin từ đăng ký văn tự giao dịch khơng có sự đảm bảo chắc chắn về
quyền sở hữu, tính chính xác và rõ ràng nên có thể phát sinh chi phí để xác minh
nguồn gốc chủ quyền; khơng khuyến khích đầu tư vào đất đai và hạn chế sự phát
triển của thị trường vốn tín dụng; khơng hỗ trợ chính quyền trong việc giải quyết
tranh chấp đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất và xác định thu thuế đất.

* Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch đơn giản
- Mảnh đất đem giao dịch thường được mô tả bằng lời, có thể kèm theo sơ
đồ đơn giản;
- Nhân viên đăng ký lập danh sách tra cứu theo tên các bên tham gia giao
dịch chứ không theo danh sách các thửa đất trên địa bàn;
- Hệ thống sổ đăng ký là loại thụ động, có nghĩa là chỉ thụ động nhập thông tin
theo các văn tự mà không tiến hành kiểm tra sự nhất quán với những thông tin đã
được đăng ký trong các vụ giao dịch trước đây đối với cùng một tài sản.
* Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch nâng cao
- Mảnh đất đưa ra giao dịch được xác định theo bản đồ hoặc bình đồ với chất
lượng được chuẩn hoá, được gán mã số nhận diện duy nhất;
- Nhân viên đăng ký phải kiểm tra mọi văn tự giao dịch khi đăng ký để đảm
bảo sự nhất quán với thông tin đã đăng ký trong các văn tự giao dịch trước đây;
- Hệ thống sổ đăng ký có hệ thống chỉ số theo tên các bên giao dịch và theo
mã số nhận biết duy nhất của các thửa đất;
- Văn tự giao dịch phải do luật sư hoặc công chứng viên lập và xác nhận;


14
- Địa vị pháp lý của việc đăng ký văn tự giao dị được bảo vệ bằng Luật Dân
sự hoặc Luật Đất đai. Các bên thứ ba khi tham khảo thông tin đăng ký để thực hiện
giao dịch sẽ được pháp luật bảo hộ một phần trong trường hợp thông tin đăng ký
khơng chính xác, khơng đầy đủ.
* Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết hệ thống đăng ký nghĩa vụ
- Bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự giao dịch;
- Các nghĩa vụ thường được đăng ký theo một hệ thống hồ sơ riêng, do đó
khi mua bán hoặc thực hiện các giao dịch khác về đất đai, người mua vừa phải điều
tra thông tin về tài sản định mua theo hệ thống hồ sơ đăng ký giao dịch, vừa phải

điều tra theo hệ thống hồ sơ đăng ký nghĩa vụ.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
* Khái niệm
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành
giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền
dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
* Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết đặc điểm của đăng ký quyền:
- Ưu điểm
Đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác
định rõ trên bản đồ địa chính.
Chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền, lợi ích, nghĩa vụ, những
hạn chế về quyền) đối với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký.
Tên của chủ sở hữu/sử dụng đất được đăng ký thay đổi, cịn quyền lợi đối
với đất vẫn duy trì tồn bộ thửa đất được chuyển giao. Trưởng hợp chỉ chuyển giao
một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự
thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới.


15
Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền tiến hành. Do đó, thơng tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước,
được sử dụng chính thức mà khơng cần thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai.
- Nhược điểm: Cần thời gian và chi phí cho việc thành lập, điều hành hệ
thống văn phịng đăng ký.
1.3. VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

1.3.1.1. Giai Đoạn trước khi có Luật Đất đai
* Trước khi có Luật Đất đai 1988
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.
* Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 có hiệu lực đến ngày 15/10/1993
Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất
hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban
nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ
sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử
dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987).
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.3.1.2. Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.