Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VĂN BẨY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2017-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VĂN BẨY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2017-2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Phạm Văn Bẩy


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cơ Khoa
Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo và Ban giám hiệu, Trường Đại học
Nơng Lâm Thái Ngun.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tơi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên
cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và
Môi trường, UBND huyện Đồng Hỷ và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp,
sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người
thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Phạm Văn Bẩy


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................2
CHƯƠNG
1.TỔNG
QUAN
............................................4

TÀI

LIỆU

NGHIÊN

CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ...............................4
1.1.1. Cơ sở lý luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
................................4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
.............................6
1.1.3. Căn cứ pháp lý của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .............................7
1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
..7
1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng
đất...................7
1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất......................................8
1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất...................10
1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới
và ở Việt Nam ...........................................................................................................11
1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới
............11
1.3.2. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt
Nam.............17
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU........23
2.1.
Đối
tượng
và

phạm
......................................................................23

vi

nghiên

cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................23


4

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................23
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................................23
2.2.1. Thời gian nghiên cứu.......................................................................................23


4

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................23
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................25
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..............................................................25
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................25
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt số liệu............................................26
CHƯƠNG 3...............................................................................................................27
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .........................................................27
3.1. Tình hình cơ bản của huyện Đồng Hỷ ...............................................................27

3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Đồng Hỷ..........................................................27
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội và môi trường của huyện Đồng Hỷ ........................29
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ
...................................31
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ....................................................32
3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................35
3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
Đồng Hỷ ....................................................................................................................35
3.2.2. Đánh giá quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ.39
3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại
huyện Đồng Hỷ .........................................................................................................42
3.3.1. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại
huyện Đồng Hỷ theo không gian...............................................................................42
3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019
tại huyện Đồng Hỷ theo thời gian ............................................................................44
3.3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại
huyện Đồng Hỷ theo khu vực ...................................................................................46
3.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại
huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận quyền sử dụng đất
..........................................47
3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại
huyện Đồng Hỷ theo loại đất ....................................................................................49


5

3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng
đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019..........................................................51
3.4.1. Đánh giá ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất.

..........51
3.4.2. Đánh giá ý kiến về hồ sơ tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất theo đối
tượng nghề nghiệp.....................................................................................................52
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thời gian thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế
...................................................................................................................................53
3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất
..................55
3.5. Khó khăn, tồn tại, yếu tố ảnh hưởng và giải pháp khắc phục tình hình tặng
cho, thừa kế QSD đất huyện Đồng Hỷ đúng pháp luật đất đai .................................57
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
Đồng Hỷ ....................................................................................................................57
3.5.2. Giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác tặng cho, thừa kế QSDĐ tại huyện
Đồng Hỷ ....................................................................................................................61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................64
1. Kết luận .................................................................................................................64
2. Đề nghị ..................................................................................................................65
LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................66


6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

QLN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SHTN

Sở hữu tư nhân

SHNN

Sở hữu nhà nước

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2019 ........... 34
Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
tại huyện Đồng Hỷ so với quy định của pháp luật đất đai .............................. 36
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
của 15 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019 ........... 43
Bảng 3.4. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 15
đơn vị xã, thị trấn từ 2017 đến 2019 ............................................................... 44
Bảng 3.5. So sánh tỷ lệ hồ sơ, diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
của huyện Đồng Hỷ từ 2017 đến 2019............................................................ 46
Bảng 3.6. Kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giữa khu vực
thị trấn và khu vực nông thôn trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019 .... 47
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện
Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận...................................................
48
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện
Đồng Hỷ theo địa chỉ đối tượng nhận ............................................................. 49
Bảng 3.9. Tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của huyện Đồng Hỷ 2017 đến 2019 theo loại đất ........................................... 49
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất tại 3 khu vực của huyện Đồng Hỷ .................................................... 51
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất theo đối tượng nghề nghiệp.............................................................. 52
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá về quy trình thời gian thực hiện thủ tục tặng cho,
thừa kế tại UBND cấp xã tại huyện Đồng Hỷ .................................................
53
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá về sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa
kế QSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................................................
55


1


2

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng.
Trong giai đoạn CNH, HĐH đất nước, đất đai trở thành nguồn nội
lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội với mục tiêu đưa nước ta
trở thành một nước công nghiệp, dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng,
văn minh. Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai ở mỗi cấp đòi hỏi phải được
thực hiện ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả.
Công tác quản lý đất đai hiện nay vừa phải bảo đảm thượng tơn pháp

luật, cải cách hành chính đồng thời cũng phải giải quyết được những tồn tại
do lịch sử công tác quản lý để lại. Đặc biệt trong quá trình đơ thị hóa, cơng
nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ
biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất
nước. Trong đó việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đai chiếm số lượng
đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần phân phối, điều tiết lại diện
tích đất đai giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử
dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Chính vì vậy việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, đưa ra những giải pháp thiết
thực nhằm hồn thiện cơng tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ là hết sức cấp thiết.
Đồng Hỷ là một huyện miền núi, nằm bên tả ngạn Sơng Cầu, phía đơng
của tỉnh Thái Ngun, có đường quốc lộ 1B và Quốc lộ 17 chạy qua, là cửa
ngõ thông thương, giao lưu hàng hóa với tỉnh biên giới phía Bắc (Lạng Sơn).
Đồng Hỷ được thiên nhiên ưu đãi có nhiều loại tài nguyên khoáng sản, phân
bổ


hầu hết ở các xã và thị trấn. Vì vậy tình hình chuyển quyền sử dụng đất đai
trên địa bàn huyện diễn ra rất sôi động. Việc nghiên cứu những cơ sở lý
luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và
đánh giá những thuận lợi, ưu điểm của việc tặng cho, thừa kế QSD đất; nhằm
góp phần hồn thiện về cơng tác tặng cho và thừa kế mang lại hiệu quả cho
việc quản lý, thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này đồng thời tìm ra
những khó khăn, vướng mắc, những vi phạm trong thực hiện tặng cho, thừa
kế để trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó
một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, làm cơ sở đề xuất một số
kiến nghị với cấp thẩm quyền để đưa hoạt động tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật; thống nhất cách giải quyết chung của

các loại vi phạm, giải quyết các tồn tại do lịch sử để lại. Góp phần nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật về
“điều kiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng.
Xuất phát từ những nội dung trên sau khi được học tập nghiên cứu, tôi tiến
hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20172019”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được hồ sơ, quy trình thực hiện tặng cho và thừa kế quyền
sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019 so với
quy định của tỉnh và của Luật Đất đai.
- Đánh giá được kết quả tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, ý kiến của người dân và cán bộ quản lý
giai đoạn 2017-2019.
- Chỉ ra được những tồn tại, khó khăn và đề xuất được giải pháp hồn
thiện việc tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh
Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài


- Ý nghĩa khoa học: Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất
đai nói chung, cơng tác tặng cho, thừa kế QSD đất tại huyện Đồng Hỷ nói
riêng.
- Ý nghĩa thực tiễn: Tìm ra những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và
đề xuất các giải pháp, kiến nghị phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả công tác tặng cho, thừa kế QSD đất tại huyện Đồng
Hỷ.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lý luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Đất đai có vai trị vơ cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh
tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính
sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác
quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến
pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên
tồn vẹn lãnh thổ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln ln có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nơng nghiệp, cịn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác là cấm.
Tuy nhiên thực tế các quyền này vẫn diễn ra dưới hình thức như mua bán nhà
và hoa màu thì vẫn là trên diện tích đất sử dụng, đồng thời có các giao dịch
khác để trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ. Tuy vậy, Luật Đất
đai 1993 đã được ban hành với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong
quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho
phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn
vào cơng tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy


nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai
1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển

của đất nước trong thời kỳ cơng nghiệp hố hiện đại hoá. Để khắc phục những
tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai. Năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khố XI đã thơng
qua Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
Luật Đất đai 2003 Nhà nước tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân
do Nhà nước làm đại diện và thống nhất quản lý. Do không thể phân chia sở
hữu và để sử dụng đất có hiệu quả thì làm thế nào để người dân thực hiện
được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu
quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi
ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại
diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người
sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân
để sử dụng có hiệu quả.
* Tặng cho, Thừa kế QSDĐ: Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển
sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc khơng cịn nhu cầu sử
dụng đất. Mặt khác trong thực tế giao dịch này chủ yếu bên tặng cho, thừa kế
và bên nhận đều có mối quan hệ tình cảm mà pháp luật cho phép,... Trong


trường hợp này, người nhận đất có thể khơng hoặc có thể phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có

được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên để
quản lý đúng bản chất của giao dịch này, Nhà nước phải quy định điều kiện
nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều
kiện sẽ bị xem là hành vi phạm hoặc lợi dụng hình thức này để tránh nghĩa vụ
thuế.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền… tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất… khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. [17]
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng
đất khi thực hiện các quyền…, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… cịn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194
của Luật này. [17]
3. Việc… thừa kế, tặng cho… quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.” [17]
“Sổ hồng” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở” tại đô thị. “Sổ đỏ” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngồi đơ thị. Tuy nhiên để tiện cho
công tác quản lý, từ năm 2009 Nhà nước ta đã thống nhất ban hành Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.


1.1.3. Căn cứ pháp lý của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

Tặng cho và thừa kế là những hành vi dân sự được quy định tại Bộ Luật
Dân sự ở các thời điểm và nay là Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã có hiệu lực.
Thừa kế được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13
ngày 24 tháng 11 năm 2015, nội dung chi tiết như sau:
Quyền thừa kế: Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của
mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản
theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế khơng là cá nhân có quyền
hưởng di sản theo di chúc.
Quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân: Mọi cá nhân đều bình đẳng
về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo
di chúc hoặc theo pháp luật.
Người thừa kế: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào
thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế
nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa
kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng tặng
cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản
của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà khơng u cầu
đền bù, cịn bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Nhận tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục nhận
thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Luật Đất
đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai 2013.
1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử
dụng đất
1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
* Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.


Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,

việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ
chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động
sản.
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một
hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm
mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại
trừ ngồi quan hệ này.
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác
theo di chúc hoặc theo pháp luật. [18]
1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
* Điều kiện được tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất khơng có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Tặng cho, thừa kế trong thời hạn sử dụng đất được công nhận; [17]
* Thủ tục nhận tặng cho, thừa kế:
a) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:
+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
(Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp
thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy
nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng
cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng hoặc một trong
các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và
một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số
88/2009/NĐ-CP); [22]
b) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, hồ sơ bao
gồm các nội dung sau:
+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Di chúc hoặc biên bản phân
chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Tồ án nhân
dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của
người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho
hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận
tặng cho);
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 của Luật Đất đai); [22]
* Trường hợp bên tặng cho là chủ sở hữu tài sản khơng đồng thời là
người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có
chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã,
cấp huyện theo quy định của pháp luật. [22]


1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ tài chính trong thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại các

văn bản sau:
Bộ luật dân sự năm 2015; Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa
đổi, bổ sung năm 2012; Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính:
Hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số
65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế
thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập
cá nhân
Cụ thể như sau:
Theo Điều 61 về “Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại” quy
định tại Bộ luật dân sự năm 2015:
“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài
sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận
khác.
2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết
để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người
thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại...”
Thừa kế được chia ra 2 hình thức: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo
pháp luật. Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và
trình tự thừa kế do pháp luật quy định.
Cách thức phân chia di sản được quy đinh tại điều 656 Bộ luật dân sự
năm 2015, trong đó nêu rõ: “2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải
được lập thành văn bản".
Theo quy định trên, việc khai nhận di sản thừa kế được lập văn bản (có
cơng chứng hoặc chứng thực của UBND xã) về việc chia di sản thừa kế di sản
thừa kế để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1,
điều 100, Luật đất đai 2013:
Về nghĩa vụ tài chính đối với việc nhận di sản thừa kế:


Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và được
hướng dẫn bởi Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì thuế thu nhập trong trường
hợp thu nhập từ nhận thừa kế được miễn thuế, cụ thể:
"4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với
chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;
ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau".
Do đó, 2 người sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thứ hai, lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016
về các trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ.
"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha
đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng
với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông
ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.".
Như vậy, nếu người nhận di sản thừa kế mà không thuộc đối tượng
được miễn thuế nêu trên thì khi nhận thừa kế phải thực hiện nộp thuế thu nhập
cá nhân là 2% giá trị tài sản nhận thừa kế và 0,5% lệ phí trước bạ khi sang tên.
[13]
1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế
giới và ở Việt Nam
1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế
giới
1.3.1.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế.

Tuy nhiên có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng
hoặc tư liệu sản xuất khác.
* Ở Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ
rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất
thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất
tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất
tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí
bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
khơng và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng
sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên
đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho th hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.


* Ở Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi
trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền
kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác
nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.
đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác
nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ


sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
1.3.1.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
* Ở Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu
đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các
doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ
lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định
nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường
từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể
được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được
QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức
sau: