Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
GIAI ĐOẠN 2017 – 2019
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên, 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu do chính tơi nghiên cứu
và thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được ai công bố trong bất cứ cơng trình nào khác.
Tác giả

Phạm Tiến Thắng


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài nghiên cứu này, ngồi sự nỗ lực phấn đấu
của bản thân, tơi cịn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướng dẫn của
các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS.
Đàm Xuân Vận giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Ngun là
người đã ln theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, động viên tơi trong
suốt q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể các thầy cơ giáo trong phịng
đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong thời
gian qua học tập và nghiên cứu tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân

dân thành phố Cẩm Phả, phòng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
Đăng ký quyền sử dụng đất, Phịng Tài chính - Kế hoạch, cùng tất cả
bạn bè, người thân đã giúp đỡ tơi hồn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo
mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn !
Cẩm Phả, tháng 11 năm 2020
Tác giả

Phạm Tiến Thắng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ...........................................................................................v
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................vi
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề .................................................................................................................1
2. Mục tiêu ....................................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.......................................................................4
1.1.Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................................4
1.1.1.Cơ sở lý luận ........................................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................5

1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .............................8
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .................8
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................8
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................8
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................8
1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai ............................................................................8
1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất .....................................................8
1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .....................9
1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam .........................................12
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới ............................................................12
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh .............................15
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...22
2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................22
2.2.Nội dung nghiên cứu .............................................................................................22


iv

2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............22
2.2.2.Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
thành phố Cẩm Phả 2017-2019 ...................................................................................22
2.2.3. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục
nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả .................................................................................23
2.3. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................23
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................................23
2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp ..............................24
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu ...............................................24
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................25
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................25

3.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................25
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả ..........................................30
3.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lí đất đai
của thành phố Cẩm Phả...............................................................................................35
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 .....................................................................35
3.2.2.Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ...............................................................36
3.3. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường
nghiên cứu thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 ..............................................39
3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2017 - 2019 .................................................................................................41
3.4.1.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2017-2019 ...................................................................................................41
3.4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả..................................................................45
3.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành
phố Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ..................................47
3.5.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ...................................................57


v

3.5.1.Giải pháp về chính sách .....................................................................................57
3.5.2.Giải pháp về quản lý ..........................................................................................57
3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật .............................................58
3.5.4.Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng kí đất đai trực tuyến,
cải cách dịch vụ công về đất đai .................................................................................59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................60
1. Kết luận ...................................................................................................................60
2. Đề nghị ....................................................................................................................60

TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................62


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

GDP

Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SHTN

Sở hữu tư nhân

SHNN

Sở hữu nhà nước

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


v

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............................10
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2019 ..............................35
Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 6 đơn vị hành chính
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 .............................................40
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 6 đơn vị hành chính
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 ............................................41
Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2017 - 2019 .................................................................................................42
Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu
thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 .......................................................43
Bảng 3.6: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết
hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 ....................................45
Bảng 3.7: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả .......................................46
Bảng 3.8. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ...48
Bảng 3.9. Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu
về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ...................................................................50
Bảng 3.10. Trình tự thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ ................56


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả ...............................................25

Hình 3.2: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành .....................................................31
Hình 3.3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ theo quy định
của pháp luật đất đai 2013 ..........................................................................................53


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của
mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai
làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của
tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác
định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ
các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là
thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thị
trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành
sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất. Đối với nông nghiệp,
đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Trong cơ
chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các cơng trình
cơng nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai
rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách
rất phổ biến và sôi động.
Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh nằm ở vùng Đông Bắc
Bộ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã
hội; đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đơ thị được xây dựng đã thu hút rất
nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu

được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đơ thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất
cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do
nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động
thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký


2
tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực
hiện theo quy định trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật,
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tơi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá
tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung
tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019" là cần thiết trong thời điểm
hiện nay.
2. Mục tiêu
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lí về chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại; phân tích được nguyên nhân và đề

xuất được giải pháp khắc phục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Nghiên cứu lí luận về chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất, những khó khăn và thuận lợi để đề ra các giải pháp khắc phục vừa
đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho tồn xã hội,
đảm bảo cơng tác quản lí nhà nước về đất đai
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh chúng
ta tìm ra những giải pháp tốt nhất để hồn thiện được cơng tác tổ chức cũng
như quản lí việc thực hiện các quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào các cơng cuộ cải cách


3
hành chính nói chung và thủ tục hành chính về đất đai ngày một tốt và hiệu
quả hơn.


4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận

Về mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm
chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh
BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt
phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân
sự đặc thù, có điều kiện. Q trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá
trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế
quốc dân ở nước ta, trong đó vai trị của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất
quan trọng.
Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa

kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức
phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là đòi hỏi
tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do
kinh doanh và tự do cư trú của công dân.
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất;
tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong
sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy
nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền;
chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển
nhượng, tặng cho của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ cịn hạn chế; thị
trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính


5
quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều
hình thức, nằm ngồi sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị
trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS,
ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân
dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn
đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS,
chuyển nhượng, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Cũng như các
loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất
nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thì
cần phải đánh giá công tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Luật
Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015;
Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/01/2015;
Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3
ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015;
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật
Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị
định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số
106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;
Thơng tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến
thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;


6
Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính
ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ;
Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thơng tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài
chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐCP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài
chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định
của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên

và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Mơi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ
về lệ phí trước bạ;
Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Quản lý thuế;
Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);


7
Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa
liên thơng" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương;
Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Mơi
trường về việc cơng bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung
trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài
ngun và Mơi trường;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày
03/03/2017;
1.1.2.3. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh

Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,thời gian
các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”
- Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”
- Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v cơng bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính
hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban
nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”
- Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực
hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”


8
1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của
Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Chính Phủ, 2009)
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có cơng

chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Trần Văn Chính và cs, 2006)
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực

hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật.
1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai
Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.


9
1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.7.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể :
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúanước.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.


10
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

1.2.7.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Hợp

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự

đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận

thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng

giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử

quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng

dụng đất cho bên được tặng cho mà khơng u

đất cho bên nhận chuyển nhượng, cịn bên nhận

cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận

chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo

theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về

quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

đất đai.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

gồm các nội dung sau đây:

đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu,
ranh giới và tình trạng đất;

hạn sử dụng đất cịn lại của bên nhận chuyển

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;

nhượng.

- Quyền của người thứ ba đối với đất được

- Giá chuyển nhượng.
- Phương thức, thời hạn thanh toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển
nhượng.
- Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng

dụng đất

đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị

diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và

trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất

đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký

cho bên nhận chuyển nhượng.

quyền sử dụng đất.


11
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

4. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử

4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử

dụng đất

dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà

được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì

về đất đai;

áp dụng theo quy định tại Điều

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất

305 của Bộ luật Dân sự.

được tặng cho;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụngđất:
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã
thoả thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đấtđai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với
đất chuyển nhượng.
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai
6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền

5. Quyền của bên được tặng cho quyền sử

sử dụng đất:

dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng

giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử

hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

dụng đất;

như đã thoả thuận;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Được sử dụng đất theo đúng mục

giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,

đích, đúng thời hạn;

số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với đất được chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời
hạn.

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.


12
1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của tồn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương
chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), cịn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu
km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Tồn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nơng nghiệp trên thế giới là 3.256
triệu ha ciếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nơng nghiệp trên
thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%,
Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình qn đất nơng nghiệp trên thế
giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai
trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nơng nghiệp như vậy cịn 54% đất có
khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên
thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được
đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,
con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác
nhau để kiếm sống. Và q trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều
xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng
như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Q trình chuyển mục đích
trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở
một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv… thì tốc
độ đơ thị hóa nhanh đã làm q trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có

đất nơng nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính q trình đơ thị hóa,
chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước
này phát triển khá nhanh trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu
đó thì cơng tác quản lí đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một
trong những nước điển hình về cơng tác quản lí Nhà nước về đất đai đó là
nước Pháp. Pháp là quốc gia

phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy


13
thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ
chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí
giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản
lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí
đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận cơng dân Việt Nam
hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng hịa Pháp có một số đặc điểm đặc
trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, khơng
ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện
nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất
đai và công trình xây dựng cơng cộng). Tài sản cơng cộng (bao gồm cả đất đai
cơng cộng) có đặc điểm là khơng được mua và bán. Trong trường hợp cần sử
dụng đất cho các mục đích cơng cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất
đai tư nhân nhường quyền sở hữu thơng qua chính sách bồi thường thiệt hại
một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để
phát triển đơ thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ
rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành
Đạo luật về kế hoạch đơ thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên.

Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui
tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó
có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong cơng tác quản lí của
Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn
không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày
càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào
công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch đơ thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất
lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS,
xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…


14
Về cơng tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì
chế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực
hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính
thời sự để quản lí tài ngun đất đai và thơng tin lãnh thổ, trong đó thơng tin về
từng thửa đất được mơ tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thơng tin về tài
ngun và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất. Hệ
thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch,
quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo
cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống
thuế đất và BĐS cơng bằng.
Ngồi Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật
về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng
và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích
quyền SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như
là một quyền cơ bản của cơng dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này
đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát
huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể

hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định
vai trị ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai.
Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và cơng
trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh
chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất
(thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền
thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên cơ sở đền bù công
bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương
với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.


15
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ
sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai
trị quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển
ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng tồn cầu
hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả
tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất
cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế
mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia
thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn
định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh
1.3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

Thực hiện Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 của
Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5
năm (2015 - 20120) cấp quốc gia, Chính phủ đã tổ chức xét duyệt quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trên cơ sở
Nghị quyết của Quốc hội, của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
các địa phương đã tiến hành tổ chức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được duyệt để đáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước và các địa phương.
* Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam
Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000,
Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất khơng thu tiền sử
dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh
tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000
công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài .