Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hoài đức, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN QUỐC HUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hoàng Thái Đại

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 10 tháng 11 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Huy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn “Đánh giá việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố
Hà Nội”, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu
đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin trân trọng bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS. Hoàng Thái Đại
người đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong Bộ môn
Trắc địa bản đồ; Thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam.
Tôi xin trân trọng cảm ơn đến UBND huyện Hồi Đức, Phịng Tài Ngun và Mơi
trường, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội-chi nhánh huyện Hoài Đức và lãnh đạo, cán
bộ, nhân dân các xã, thị trấn (Trạm Trơi, Di Trạch, Vân Cơn) đã nhiệt tình giúp đỡ tơi
trong q trình hồn thành luận văn tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều
kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 10 tháng 11 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Huy

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ......................................................................... 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ........................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai....................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................................... 7

2.2.1.

Các nước phát triển ............................................................................................. 7

2.2.2.

Các nước trong khu vực.................................................................................... 12

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam .......................................................................................................... 17

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................... 17

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................... 20

2.3.3.

Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............. 23

2.3.4.

Nhận xét đánh giá chung .................................................................................. 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 25
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 25

3.2.

Thời gian và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 25

3.2.1.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 25

iii

3.2.2.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 25

3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.3.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hồi Đức .... 25

3.3.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức ........................................ 25

3.3.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn Huyện Hồi Đức giai đoạn 2014 - 2018 .............................. 25

3.3.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử
dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Hoài Đức ............. 26

3.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 26

3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 26

3.4.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ................................................ 26

3.4.3.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ................................................................ 28

3.4.4.

Phương pháp tổng hợp, so sánh ........................................................................ 30

3.4.5.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hồi Đức có ảnh hưởng tới
q trình thực hiện các quyền sử dụng đất ....................................................... 29

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 31

4.1.3.

Cảnh quan môi trường ...................................................................................... 33

4.1.4.

Thực trạng phát triển kinh tế ............................................................................ 34

4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ....................................... 39

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Hồi Đức ......................................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Hoài Đức ......................................... 46

4.2.3.

Biến động sử dụng đất theo từng loại đất ......................................................... 47

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài
Đức giai đoạn 2014 - 2018 ............................................................................... 49

4.3.1.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................ 49

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở ................................ 52

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 55

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất .................................. 59

iv


4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ 62

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch ....................................................... 65

4.3.7.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn
nghiên cứu điểm ............................................................................................... 67

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoài Đức ................................................................................... 69

4.4.1.

Giải pháp về tăng cường công tác quản lý đất đai của huyện Hoài Đức .......... 69

4.4.2.

Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền ........................................ 69

4.4.3.

Giải pháp về giá đất, lệ phí ............................................................................... 70

4.4.4.

Giải pháp về tuyên truyền sử dụng đất đúng pháp luật đất đai......................... 71

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 72
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 72

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 73

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

ĐTH

Đơ thị hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên Môi trường

TP

Thành phố

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Phân bổ số phiếu điều tra ............................................................................. 46
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2018 ........................................ 46
Bảng 4.2. Biến động đất đai giai đoạn 2014-2018 huyện Hoài Đức ............................ 48
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 .................................... 50
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
phỏng vấn trên địa bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ...... 51

Bảng 4.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn 3
xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ............................................. 53
Bảng 4.6. Tình hình việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của hộ phỏng vấn trên
địa bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 .......................... 54
Bảng 4.7. Phân loại thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật ............................ 56
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn 3
xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ............................................. 58
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa
bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ................................ 59
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất trên địa bàn 3
xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ............................................. 59
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của hộ phỏng vấn trên
địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 .............................. 60
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014-2018......................... 62
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014-2018......................... 63
Bảng 4.14. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân 3 xã, thị trấn về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước ............................................... 66

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Học viên: Nguyễn Quốc Huy
Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 8850103

Cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
- Phương pháp tổng hợp, so sánh
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
1. Huyện Hồi Đức có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát
triển kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đơ thị hóa rất nhanh của
thành phố Hà Nội, kéo theo sự gia tăng nhanh dân số cơ học vào lập nghiệp, nhu cầu sử
dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư diễn ra
khá mạnh cũng gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo
thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện.
2. Kết quả nghiên cứu về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ dân
tại 3 xã, thị trấn cho thấy:
- Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 2018 trên địa bàn nghiên cứu có 271 trường hợp. Điều tra 150 phiếu cho thấy Thị trấn
Trạm Trôi lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất ở là 18 trường hợp chuyển nhượng
đất ở; Xã Di Trạch 18 trường hợp; Xã Vân Côn 13 trường hợp.
- Việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018 trên
địa bàn nghiên cứu có 172 trường hợp cho thuê và đang thuê nhà đất để ở. Điều tra 150
phiếu cho thấy Thị trấn Trạm Trôi 13 trường hợp; Xã Di Trạch 08 trường hợp thuê đất
ở; Xã Vân Côn 05 trường hợp thuê đất ở.

viii

- Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018 trên
địa bàn nghiên cứu có 60 trường hợp. Điều tra 150 phiếu cho thấy Thị trấn Trạm Trơi
có 9 trường hợp; Xã Di Trạch có 9 trường hợp; Xã Vân Cơn có 7 trường hợp.
- Việc thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018 trên
địa bàn nghiên cứu có 70 trường hợp. Điều tra 150 phiếu cho thấy Thị trấn Trạm Trơi
có 17 trường hợp đất ở; Xã Di Trạch có 15 trường hợp; Xã Vân Cơn có 25 trường hợp.
- Việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu có 355 trường hợp. Do yêu cầu bắt buộc giữa các
bên tham gia thế chấp phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thủ tục khai
báo. Điều tra 150 phiếu cho thấy Thị trấn Trạm Trơi có 15 trường hợp; Xã Di Trạch có
16 trường hợp; Xã Vân Cơn có 16 trường hợp.
3. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân 3 xã, thị trấn về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất tại các cơ quan nhà nước cho thấy các quy định pháp luật hiện nay tác động
đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do yêu cầu pháp luật ngày càng
chặt chẽ đối với người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng
ký với cơ quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi của họ. Tuy nhiên có những văn bản
pháp luật hướng dẫn cụ thể sẽ khuyến khích người sử dụng đất thực hiện nên số vụ đăng
ký hàng năm tăng lên đối với quyền chuyển nhượng và thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
4. Để việc thực hiện đồng bộ các quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 đảm
bảo quyền lợi của người dân và đúng quy định của pháp luật thì cần thực hiện đồng bộ 4
nhóm giải pháp (nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ
quản lý đất đai; nhóm giải pháp tổ chức quản lý; nhóm giải pháp về hồn thiện các giải
pháp và chính sách có liên quan; nhóm giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức
của người sử dụng đất).

ix

THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Quoc Huy
Thesis title: Evaluation of the implementation of rights of land users in Hoai Duc
district, Ha Noi city.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the implementation of land use rights in Hoai Duc district, Hanoi.
- Propose some solutions to the implementation of land use rights in Hoai Duc
district, Hanoi.
Materials and Methods
- Method of selecting research points
- Method of investigation, data and documents collection
- Method of statistics and data processing
- Methods of aggregation and comparison
Main findings and conclusions
1. Hoai Duc district has a geographical position and natural conditions favorable
for socio-economic development, along with the rapid economic growth and
urbanization of Hanoi, leading to the rapidly increasing the mechanical population to
start a business, the demand for land use for infrastructure development, urban
development, and the development residential areas also place great pressure on the
management and use of land in general; ensuring the exercise of rights of land users in
particular in the district.
2. The results of research on the implementation of land use rights of households
in 3 communes and towns showed that:
- Implementation of land use right of transfer: From 2014 to 2018 in the study

area, there were 271 cases. Investigation of 150 votes showed that Tram Troi town had
transaction records on residential land was 18 cases of transfer of residential land; Di
Trach commune 18 cases; Van Con commune 13 cases.
- Implementation of the right to lease land: During the period of 2014 - 2018 in
the study area, there were 172 cases of leasing and currently renting housing and
housing. Investigation of 150 votes showed that Tram Troi Town 13 cases; Di Trach

x


commune had 08 cases of renting residential land; Van Con commune hd 05 cases of
renting residential land.
- Implementation of the right to inherit land use rights: In the 2014-2018 period,
there were 60 cases in the study area. A survey of 150 votes showed that Tram Troi
Town had 9 cases; Di Trach commune had 9 cases; Van Con commune had 7 cases.
- Implementation of the right to give freely land use rights: In the 2014-2018
period, there were 70 cases in the study area. The survey of 150 votes showed that Tram
Troi Town had 17 cases of residential land; Di Trach commune had 15 cases; Van Con
commune had 25 cases
- The implementation of mortgage land use rights: In the period of 2014 - 2018
in the study communes and towns, there were 355 cases. Due to mandatory
requirements between the parties involved in the mortgage, they must make a
declaration to the competent State agency of the procedures for declaration. The survey
of 150 votes showed that Tram Troi town has 15 cases; Di Trach commune has 16
cases; Van Con commune had 16 cases.
3. Opinions of individuals and households in 3 communes and towns on the
exercise of land use rights at state agencies showed that current laws and regulations
affected the exercise of rights of land users. Due to increasingly strict legal
requirements for land users, land users were required to register with state agencies to
ensure their rights. However, there were specific legal documents that would encourage

land users to carry out, so the number of annual registration cases increases for the right
to transfer and mortgage by the value of land use rights.
4. In order for the synchronous implementation of land use rights in accordance
with the 2013 Land Law to ensure the rights of the people and in accordance with the
provisions of law, four groups of solutions must be implemented simultaneously (the
solution group on completing the system and strengthening the capacity of land
management officials; solutions for organizing of organizations; solutions for
completing related solutions and policies; solutions for propaganda to raise users'
awareness land use).

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất
nước. Đất đai chính là mơi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Đất đai là tài ngun có
giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra
đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại
Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự
phát triển của kinh tế thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền

QSDĐ. Luật đất đai 2013 đã có những quy định về việc giao quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay tình hình
thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn một số tồn tại và bất cập như:
- Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất trong
nơng nghiệp đang diễn ra tự phát, thiếu thông tin và khơng có sự kiểm sốt của
Nhà nước.
- Thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng
nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng người dân
không muốn nhận mà vẫn thực hiện giao dịch ngầm.
- Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa vào khung giá
đất do Nhà nước quy định nhưng vẫn còn nhiều bất cập như giải phóng mặt bằng
chậm, cản trở tiến độ đầu tư của các cơng trình.

1


- Tâm lý của người dân ở vùng đồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp
sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất dẫn đến vấn đề nông dân khơng có
đất do chuyển nhượng ngày càng tăng.
Huyện Hồi Đức là huyện ven đơ, nằm phía Tây thành phố Hà Nội, q trình
phát triển cơng nghiệp - dịch vụ và hình thành các khu đơ thị đã và đang diễn ra
mạnh mẽ, thu hút một lượng lao động lớn. Hồi Đức là địa phương có tốc độ tăng
trưởng kinh tế cao trong thời gian qua của Thành phố. Đây cũng là nơi có sự
chuyển dịch đất nơng nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp (chủ yếu các khu đơ
thị; cụm, điểm công nghiệp; thương mại dịch vụ) mạnh mẽ nhất thời gian qua của
thành phố Hà Nội.
Huyện Hoài Đức đã có quy hoạch Xây dựng chung đến năm 2030, định hướng
đến năm 2050, quy hoạch phân khu S1, S2, GS. Vì vậy q trình đơ thị hóa là một xu
thế tất yếu đối với sự phát triển kinh tế xã hội của huyện. Nhu cầu sử dụng quỹ đất

cho quy hoạch các khu đô thị; thương mại dịch vụ; quy hoạch các cụm, điểm công
nghiệp cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quy mô sản xuất nông nghiệp tại huyện,
một số xã diện tích đất sản xuất nơng nghiệp cịn lại khơng đáng kể do q trình
đơ thị hóa.
Phát triển kinh tế - xã hội kéo theo các hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập
trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vị nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất trong đó điều tra tập trung vào các quyền (chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê, thừa kế, thế chấp) trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Giai đoạn đánh giá: Số liệu đánh giá giai đoạn từ năm 2014 đến 2018

2


- Thời gian thực hiện: Từ tháng 03/2018 đến tháng 8/2019
- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
1.4. ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Đóng góp mới:
Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trong việc thực hiện

tốt việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất của huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội theo quy định của Luật Đất đai đối với đối với một địa bàn huyện
ven đơ Hà Nội, có tốc độ đơ thị hóa cao như huyện Hồi Đức.
- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Góp phần thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc
thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi tham gia
giao dịch vào thị trường bất động sản ở huyện Hoài Đức.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...) (Quốc hội, 2015).
Quyền sở hữu bao gồm (Bộ Luật dân sự, 2015):
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của

mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế (Quốc hội, 2015).
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất

4


đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Quốc hội, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai

mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền
sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp
Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp bằng quyền SDĐ; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc hội, 2013).
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, xã , thị trấn) đổi đất
(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho
nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng một xã, xã , thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại.

5


- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển QSDĐ, trong
trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật

cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền
sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần
địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền
sử dụng đất; Nhà nươc có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp (Quốc hội, 2013).
- Cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển QSDĐ trong
tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp
thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ
(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức
bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có QSDĐ
có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí

nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho nông

6


dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng
nghiệp hóa nơng nghiệp và nông thôn (Quốc hội, 2013).
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu
hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000):

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.

7


Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối
với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra
tranh chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển
nhượng chỉ là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay

vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng
và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan

8


thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu
giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của

mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho th hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công

9


trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại

cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
2.2.1.3. Cộng hịa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp
lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tồ nhà (Trần Tú
Cường, 2012).
2.2.1.4. Cộng hịa Séc
Tại Cộng hồ Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tun bố từ bỏ
mơ hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản
cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản

10


cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hố để hình thành
một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hồn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn cịn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với
ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu
tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên
đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không
được tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, q trình này cịn
nhiều khó khăn và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển,
Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá, 2003).
2.2.1.5. Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc
và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất
đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người
đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,

đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như
khơng có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn
độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa phát triển,
thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên
là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ

11


trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng
một loại chế độ đất đai hồn tồn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba
khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tơn Gia Hun
và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản
tiền địa phương trơng vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy
nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương khơng giống nhau. Do loại thuế này
là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính tốn rất kỹ. Hàng năm,
các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng

mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và
Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng
sống trong nước Mỹ. HUD có vai trị bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Tơn Gia
Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.2.2. Các nước trong khu vực
2.2.2.1. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang
để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khốn điền thổ
chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính
là chủ sở hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán,

12


đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều
phải đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng
được Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho th, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà.

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh. Ranh gới
thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế có những
quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất cịn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngơi nhà
nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó
đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai
hợp pháp cho dù cịn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
2.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai

13