Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện phù mỹ tỉnh bình định
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.07 MB, 104 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
VÕ TÀI ĐỨC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ, TỈNH BÌNH ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2021
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
VÕ TÀI ĐỨC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ, TỈNH BÌNH ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nhữ Thị Xuân
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hướng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
PGS.TS. Nhữ Thị Xuân
PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Hà Nội - 2021
LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Đánh giá công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định” là cơng trình do chính
tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện.
Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham
khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định.
Tác giả chịu trách nhiệm hồn tồn về tính trung thực của Luận văn.
Học viên
Võ Tài Đức
i
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện và hồn thành đề tài nghiên cứu này, tôi đã nhận được
sự hỗ trợ, giúp đỡ cũng như là quan tâm, động viên, đóng góp ý kiến từ nhiều cơ quan,
tổ chức và cá nhân. Nghiên cứu cũng được hoàn thành dựa trên sự tham khảo, học tập
kinh nghiệm từ các kết quả nghiên cứu liên quan, các sách, báo chuyên ngành của
nhiều tác giả, … và sự giúp đỡ, tạo điều kiện về vật chất và tinh thần từ phía gia đình,
bạn bè và các đồng nghiệp để tơi hồn thành đề tài nghiên cứu này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS. TS. Nhữ Thị Xuân đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Với tình cảm chân thành, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Ban
Giám hiệu, phòng Sau đại học, Khoa Địa lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên,
quý thầy giáo, cô giáo đã tham gia quản lý, giảng dạy và giúp đỡ tơi trong suốt q
trình học tập, nghiên cứu.
Tơi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định,
Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Định, Phịng Tài ngun và Mơi trường
huyện Phù Mỹ, Chi cục Thống kê Phù Mỹ và các tổ chức, cá nhân đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài tại địa phương.
Tuy có nhiều cố gắng, nhưng trong đề tài nghiên cứu không tránh khỏi
những thiếu sót. Tơi kính mong được sự đóng góp ý kiến của quý thầy, cô và mọi
người để luận văn hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Học viên
Võ Tài Đức
ii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................... 5
1.1.1. Một số khái niệm và vai trò của đăng ký đất đai ..............................................5
1.1.2. Đặc điểm đăng ký đất đai ..................................................................................6
1.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai ...........................................................................7
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất .................................................................................................................10
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................. 13
1.2.1. Đối tượng đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất. ....................................13
1.2.2. Điều kiện đăng ký đất đai ( Điều 100, Luật Đất đai) ......................................15
1.2.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................................17
1.2.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (Điều 105/LĐĐ – Điều 37/NĐ 43) .............................18
1.2.5. Các văn bản pháp lý ........................................................................................19
1.3. Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ......... 21
1.4. Khái qt về tình hình thực hiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn tỉnh Bình Định. ...................................................................................... 24
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN PHÙ
MỸ ............................................................................................................................ 26
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phù Mỹ ........................................... 26
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................26
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................29
iii
2.1.3. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phù Mỹ và ảnh hưởng đến
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.........................................................33
2.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Mỹ ............... 34
2.2.1. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Phù Mỹ .................................34
2.2.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai .............................................................37
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 và tình hình biến động sử dụng đất của
huyện Phù Mỹ giai đoạn 2014 - 2019 .......................................................................43
2.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của các hộ gia đình cá
nhân tại huyện Phù Mỹ ............................................................................................. 51
2.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Phù Mỹ giai đoạn 2014 – 2019
(Luật đất đai 2013) ....................................................................................................51
2.3.2. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Phù Mỹ. .....59
2.3.3. Kết quả thu được qua tổng hợp phiếu điều tra tại địa bàn nghiên cứu ...........67
2.4. Nhận xét, đánh giá công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn huyện Phù
Mỹ .......................................................................................................................... 74
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ ................................ 79
3.1. Một số căn cứ đề xuất giải pháp......................................................................... 79
3.2. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................... 80
3.2.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất .....................................80
3.2.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, thực hiện các quyền sử dụng đất .....................81
3.2.3. Giải pháp về chính sách ..................................................................................82
3.2.4. Giải pháp về tài chính .....................................................................................83
3.2.5. Giải pháp về hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..........................................83
3.2.6. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ..........................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 92
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 94
iv
DANH CHỮ VIẾT TẮT
CP
Chính phủ
CSDL
Cơ sở dữ liệu
CT
Chỉ thị
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCN
Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
HSĐC
Hồ sơ địa chính
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TNMT
Tài ngun Mơi trường
TT
Thơng tư
TTg
Thủ tướng chính phủ
TW
Trung ương
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
v
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1. Hiện trạng dân số, lao động năm 2015 - 2018 .........................................30
Bảng 2. 2. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành nông - lâm - ngư nghiệp ....................31
Bảng 2. 3. Số lượng, trình độ cơng chức quản lý đất tại huyện Phù Mỹ ..................36
Bảng 2. 4. Bảng cơ cấu sử dụng đất theo mục đích sử dụng ....................................44
Bảng 2. 5. Bảng tình hình biến động đất nông nghiệp ..............................................46
Bảng 2. 6. Bảng biến động đất phi nông nghiệp .......................................................48
Bảng 2. 7. Bảng biến động đất chưa sử dụng............................................................51
Bảng 2. 8. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai .............................58
Bảng 2. 9. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở từ năm 2014 đến năm 2019 ..........................60
Bảng 2. 10. Tình hình cấp giấy CNQSDĐ ở giai đoạn 2014 - 2019 theo đơn vị hành
chính ..........................................................................................................................61
Bảng 2. 11. Tình hình đăng ký biến động từ năm 2014 đến năm 2019 ...................63
Bảng 2. 12. Bảng đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2014 - 2019 theo đơn vị hành
chính ..........................................................................................................................64
Bảng 2. 13. Các trường hợp đã đăng ký chưa được cấp GCN QSDĐ ở huyện Phù
Mỹ đến ngày 31/12/2019 ..........................................................................................66
Bảng 2. 14. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký, cấp
giấy chứng nhận ........................................................................................................68
DANH MỤC HÌNH
Hình 1. 1. Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT) ......................................12
Hình 2. 1. Sơ đồ vị trí huyện Phù Mỹ .......................................................................26
Hình 2. 2. Cơ cấu đối tượng quản lý, sử dụng đất năm 2019 .......Lỗi! Thẻ đánh dấu
khơng được xác định.
Hình 2. 3. Cơ cấu sử dụng đất huyện Phù Mỹ năm 2019 .........................................45
Hình 2. 4. Tỷ lệ cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân năm 2014 - 2019 .....................61
Hình 2. 5. Tỉ lệ các cơng việc của người dân khi đến bộ phận một cửa ...................71
Hình 2. 6. Tỉ lệ hiểu biết về các thủ tục của người dân khi đến bộ phận một cửa ....71
Hình 2. 7. Đánh giá của người dân về việc thực hiện các thủ tục đăng ký cấp
GCNQSDĐ ...............................................................................................................72
vi
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá, nó gắn liền với quyền lợi của người sử
dụng đất và lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về
khơng gian nhưng lại vơ hạn về thời gian sử dụng, nếu sử dụng đất đai hợp lý thì lợi
ích sinh ra sẽ ngày một tăng, cùng với cơ chế thị trường và sự phát triển của nền
kinh tế, đất đai trở nên có giá trị hơn [5].
Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, đất nước ta đang trong q trình
đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hoá, cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát
triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất
đai lại có hạn. Vì vậy địi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý
nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Để thực hiện điều này đất nước ta đã đưa ra
nhiều đổi mới về chính sách đất đai, tạo điều kiện cho người dân có quyền làm chủ
trên mảnh đất được giao, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần ổn định
kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân. Trong đó hoạt động quản lý về
đất đai của Nhà nước có vai trị rất quan trọng để xử lý các trường hợp vi phạm pháp
luật đất đai, nhằm đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội. Yêu cầu quan trọng
và cấp thiết trong công tác quản lý đất đai hiện nay là nhanh chóng hồn thành cơng
tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Trong những năm gần đây, do tác động mạnh của cơ chế thị trường và sự gia
tăng dân số, quản lý đất đai ngày càng trở nên phức tạp hơn, đặc biệt là đất tại các
huyện ven đô, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:
Chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp nhà đất, chuyển mục đích sử dụng đất, …; các vi
phạm pháp luật về đất đai, nhà ở,... có xu hướng gia tăng. Mặt khác các thơng tin về
tính pháp lý, nguồn gốc đất khơng rõ ràng, tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra phổ
biến. Điều này đã tạo nên những khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai,
đặc biệt là công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
1
huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định. Cơng tác đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai được xác định tại Điều 95, Chương III, Luật Đất đai
2013; Đăng ký đất đai là việc thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa thửa đất và người
sử dụng đất, trên cơ sở đó Nhà nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp và nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải thực hiện. Để làm tốt công tác quản lý đất đai, Nhà nước
phải thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hướng dẫn người dân hiểu và thực hiện theo Luật
Đất đai hiện hành. Mặc dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện đã được các cấp,
các ngành quan tâm, nhưng tiến độ cấp giấy chứng nhận vẫn còn nhiều hạn chế,
chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất. Vì vậy việc nghiên cứu
đề tài “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định” có tính cấp thiết cao.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu và đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Luật Đất đai 2013 đối với hộ gia đình, cá nhân đến ngày 31/12/2019 trên địa
bàn huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định, làm cơ sở đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả cho công tác cấp giấy chứng nhận tại địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở khoa học, tìm hiểu các văn bản pháp luật của
Nhà nước và các quy định của tỉnh Bình Định về cơng tác cấp giấy chứng nhận.
- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Phù Mỹ; đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu.
- Nghiên cứu trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện
Phù Mỹ; thực trạng cấp giấy chứng nhận thực hiện theo Luật Đất đai 2013 trên địa
bàn huyện Phù Mỹ.
- Phân tích, đánh giá các vấn đề cịn tồn tại, hạn chế trong công tác cấp giấy
2
chứng nhận tại huyện Phù Mỹ.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận trên
địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vị ranh giới hành
chính huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định.
- Phạm vi về khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Đối tượng nghiên cứu là hộ gia đình, cá nhân.
+ Đề tài nghiên cứu việc đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
- Phạm vi về thời gian: Từ ngày 01/7/2014 đến 31/12/2019.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận như: Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014; Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 03/01/2017 của Chính phủ, các Thông
tư hướng dẫn và các Quyết định, văn bản của địa phương, …
- Thu thập các tài liệu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và
hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Phù Mỹ.
5.2. Phương pháp điều tra xã hội học
Xây dựng mẫu phiếu điều tra, thu thập ý kiến của người dân về những vấn đề
liên quan đến thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn như thủ tục hành
chính, thái độ cán bộ làm việc, thời hạn giải quyết hồ sơ, những tồn tại hạn chế
trong quá trình cấp giấy; dự kiến thiết kế Phiếu điều tra và lấy ý kiến của 120 người
sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai theo Luật đất đai 2013 tại huyện Phù Mỹ.
5.3. Phương pháp so sánh
Phân tích, so sánh giữa số liệu điều tra và số liệu quản lý; so sánh số liệu
3
qua các năm để thấy được sự biến động trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thay đổi
trong cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Mỹ.
5.4. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành phân tích làm rõ
tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện Phù Mỹ cũng như kết quả đạt được của
công tác cấp giấy chứng nhận.
Từ đó đánh giá được cơng tác quản lý đất đai của huyện, hiện trạng và xu
hướng của việc cấp giấy chứng nhận. Tìm hiểu những nguyên nhân, hạn chế trong
việc chưa cấp được Giấy chứng nhận và đưa ra giải pháp, kiến nghị lên những cơ
quan có thẩm quyền.
6. Cấu trúc luận văn
Ngồi Phần mở đầu và Kết luận, Kiến nghị; Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Phù Mỹ
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phù Mỹ.
4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Một số khái niệm và vai trò của đăng ký đất đai
- Khái niệm về đăng ký:
Là việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký để chính thức được
công nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đích
đăng ký đặt ra. Trong một số trường hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghi
vào sổ sách của đơn vị tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tượng thực
hiện việc đăng ký.
- Khái niệm đăng ký đất đai:
Luật Đất đai 2013 qui định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Với qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
thực chất thuật ngữ đăng ký đất đai chính là đăng ký quyền sử dụng đất và ghi nhận
quyền quản lý đối với thửa đất đó. Việc thay đổi qui định thuật ngữ đăng ký đất đai
gắn liền với việc mở rộng đối tượng và phạm vi đăng ký. Theo đó, người sử dụng
đất có trách nhiệm bắt buộc phải đăng ký đất đai (bao gồm cả những thửa đất không
đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) và đối tượng được giao đất để quản lý cũng phải
đăng ký. Mục đích của việc đăng ký cũng thay đổi, không chỉ “ghi nhận quyền SDĐ
hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ” mà “ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất”.
- Vai trò của đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là một trong 15 nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai, việc
thực hiện nhiệm vụ có vai trị quan trọng để quản lý đất đai chặt chẽ và có hiệu quả.
5
Mục tiêu cao nhất của quản lý nhà nước về đất đai là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, do đó thực hiện đăng ký đất đai vừa có vai trị trong quan lý nhà
nước về đất đai vừa có vai trị cầu nối cho các nhiệm vụ quản lý khác.
Đăng ký đất đai làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất
đai quốc gia đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với
chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật;
Đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho các ngành, lĩnh vực và nhu
cầu của thị trường;
Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.2. Đặc điểm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là bắt buộc, cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất
tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8, Luật Đất đai
2013. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai 2013). Riêng đối với
việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký điện tử hay đăng ký trên giấy có giá trị pháp
lý như nhau.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng có những đặc
điểm chung như các loại hình đăng ký khác. Tuy nhiên, đăng ký quyền sử dụng đất
có một số khác biệt như sau:
Là thủ tục hành chính do Nhà nước qui định và tổ chức thực hiện.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đối với loại
tài sản đặc biệt.
+ Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị, giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
6
dụng khơng thể thiếu và có ý nghĩa sống cịn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng
chúng có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng,
giá trị đặc biệt của đất đai cịn được thể hiện ở giá đất và ln có xu hướng tăng lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, người đăng ký chỉ được hưởng quyền
SDĐ, trong khi đó quyền sử dụng đất của pháp luật lại khơng đồng nhất giữa các
thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do các đối tượng khác nhau sử dụng.
+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm nhà, cơng trình xây dựng, cây
lâu năm,...) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí
nhất định, trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất
không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc, vừa ghi
vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà
nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, vừa cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có
điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
1.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai
- Đăng ký đất đai lần đầu:
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành theo Quyết định 201/1989/QĐ-ĐC và giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị ban hành theo
Nghị định 60/1990/NĐ-CP).
Khoản 2 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu
để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
[2].
Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký lần đầu được thực hiện
7
trong các trường hợp sau đây:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng .
- Thửa đất đạng sử dụng mà chưa đăng ký.
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Các trường hợp đăng ký lần đầu có sự thay đổi so với Luật Đất đai 2003,
việc đăng ký không chỉ thực hiện đối với trường hợp người đang SDĐ chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ) mà
đất sử dụng không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ chưa
đăng ký cũng phải đăng ký. Bên cạnh đó, Luật 2013 bổ sung trường hợp thửa đất
được giao để quản lý mà chưa đăng ký lần đầu.
Đăng ký lần đầu, cấp GCN là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời
gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai,
về nhà ở và tài sản gắn liền với đất đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại
do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất hay liên quan đến quyền sở hữu tài sản.
Việc xét duyệt để thừa nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa
đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai và quan hệ dân sự.
Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất địi hỏi phải có sự chỉ đạo
chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp; phải có sự kết hợp chặt chẽ giữa các ngành có
liên quan.
ĐKĐĐ lần đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo
đạc, bản đồ dẫn đến mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất và được
hoàn thành trong một thời gian nhất định.
- Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục
để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào HSĐC theo
qui định của pháp luật.
8
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: (Điều 95, Luật Đất đai 2013).
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
+ Có thay đổi về hình dạng, kých thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng.
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật.
9
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
(Lưu ý đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171,
Luật Đất đai 2013: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền
về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường
dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên
thửa đất liền kề).
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
1.1.4.1. Khái niệm, mục đích cấp giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật;
Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng
hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Bản lưu/ bản sao Giấy chứng nhận còn là tài liệu quản lý thường xuyên trong
hồ sơ địa chính, trong cơ sở dữ liệu địa chính của Nhà nước.
1.1.4.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước
theo quy định định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Các mẫu giấy chứng nhận cũ:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành theo Quyết định
10
201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất được sử dụng để
cấp cho tất cả các thửa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất ở thuộc nông thôn, đất chun dùng các loại; các thửa
đất có cơng trình nhưng khơng phải là nhà ở, thửa đất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm
thuộc nội thành phố, nội , thị trấn.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo
quy định tại Nghị định 60/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất [2].
Mẫu giấy chứng nhận hiện hành:
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính Phủ về
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đặc điểm mẫu Giấy chứng nhận hiện nay:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước
190mm x 265mm; bao gồm các nội dung:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục
“I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số
phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
11
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”
như trang 4 của Giấy chứng nhận;
+ Nội dung của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận được thể hiện theo Mẫu
ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Mơi trường [1].
Hình 1. 1. Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT)
12
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Đối tượng đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất.
1.2.1.1. Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chịu trách nhiệm đăng
ký quyền sử dụng đất bao gồm có:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công
lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
4. Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.2.1.2. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng phải đăng ký
13
quyền sử dụng đất gồm có các trường hợp sau:
Người th đất nơng nghiệp dành cho cơng ích của xã, đất nhận khoán của
các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng;
Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý theo quy định
tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013 gồm có:
1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất
trong các trường hợp sau đây:
- Tổ chức được giao quản lý cơng trình cơng cộng, gồm cơng trình đường
giao thơng, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thốt nước, hệ thống
cơng trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;
- Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư
theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định
của pháp luật về đầu tư;
- Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sơng và đất có mặt
nước chun dùng;
- Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất
sử dụng vào mục đích cơng cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho
thuê tại địa phương.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu
trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở
thuộc địa phương.
4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với
đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
1.2.1.3. Người chịu trách nhiệm đăng ký
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 thì người chịu trách nhiệm thực
hiện đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với
14
việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó. Bao gồm:
1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, , thị trấn đối với việc sử dụng đất nơng
nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân
xã, , thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các
cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao,
vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và cơng trình cơng cộng khác của
địa phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bn,
phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với
việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình.
7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người
có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
1.2.2. Điều kiện đăng ký đất đai ( Điều 100, Luật Đất đai)
1. Có một trong 6 loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã xác nhận
SDĐ ổn định, không tranh chấp thì được cấp GCN và khơng phải nộp tiền SDĐ;
Các loại giấy tờ về QSDĐ gồm có:
+ Giấy tờ về quyền được SDĐ do cơ quan NN có thẩm quyền cấp trước
15/10/1993;
+ GCN tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng
ký ruộng đất (Lập từ 1982-1995);
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;
15
giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã xác nhận thời điểm sử dụng;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2. Có một trong các giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác thì được cấp
GCN và khơng phải nộp tiền SDĐ nếu có ĐK:
- Có giấy tờ về chuyển quyền có chữ ký của các bên có liên quan;
- Được UBND xã xác nhận khơng có tranh chấp (xác nhận trong q trình ĐK);
3. Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở
miền núi, hải đảo thì phải được UBND xã nơi có đất xác nhận (trong quá trình ĐK)
thì được cấp GCN và khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp.
4. Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án, quyết định thi
hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và đã thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì được cấp giấy chứng nhận và khơng phải
nộp tiền sử dụng đất.
5. Người được giao, thuê đất từ 15/10/1993 đến 30/6/2004 nhưng chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện theo quy định mới.
6. Người sử dụng đất khơng có giấy tờ về QSDĐ thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nếu được UBND cấp xã xác nhận:
- Khơng có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch
- Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì khơng phải nộp tiền SDĐ.
16
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp tiền
sử dụng đất.
1.2.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, , thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó [7].
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người [8].
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
17
