Giải pháp phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST

TĨM LƯỢC
Cơng ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST là một trong những công ty kinh
doanh về lĩnh vực xây lắp, thi công và bất động sản trên cả nước, đặc biệt trên hoạt
động trên địa bàn thành phố Hà Nội. Cơng ty có thời gian hoạt động 17 năm trên thị
trường (từ năm 2003) với trụ sở công ty đặt tại số 104 Phố Thái Thịnh, Phường Trung
Liệt, Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Việt Nam. Thị trường bất động sản của công
ty đã, đang và sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong tương lai, đây là một thị trường
tiềm năng. Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST đã và đang dần từng bước
khẳng định vị thế của mình trên thị trường. Qua thời gian thực tập tại công ty, trước
một số thực trạng về hoạt động phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản
của công ty, em nhận thấy cơng ty đã có những chiến lược phát triển nhất định tuy
nhiên chưa thực sự hữu hiệu và vẫn cịn tồn tại một số mặt hạn chế. Chính vì vậy em
lựa chọn đề tài: “Giải pháp phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của
Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST” làm đề tài khóa luận.
Qua q trình nghiên cứu và hồn thành khóa luận, em càng nhận thức rõ được
tầm quan trọng và sức ảnh hưởng của việc phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm của
các doanh nghiệp nói chung và Cơng ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú nói riêng. Dựa trên
tình hình thực tế của Cơng ty, những kiến thức lý thuyết đã được học tại Trường Đại
học Thương Mại và sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn, kết quả đạt được của bài
khóa luận bao gồm:
- Thứ nhất, hệ thống hóa các cơ sở lý luận về thị trường, phát triển thị trường của
doanh nghiệp bao gồm các khái niệm, các yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng đến
sự phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp.
- Thứ hai, phân tích đánh giá thực trạng phát triển thị trường của Công ty dựa
trên các yếu tố cấu thành và một số tiêu chí đánh giá để thể hiện hiệu quả phát triển thị
trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của công ty. Đưa ra những thành công, hạn chế
và nguyên nhân làm căn cứ cho việc đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại đó.
- Thứ ba, dựa trên cơ sở lý thuyết đã được hệ thống hóa cùng với những đánh giá
khách quan về thực trạng phát triển thị trường của công ty, đề xuất một số giải pháp và
kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm
bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST trong thời gian sắp tới.

i


LỜI CẢM ƠN
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các giáo
viên của Trường Đại học Thương Mại, đặc biệt là các giảng viên khoa Kinh tế - Luật
đã truyền đạt kiến thức cho em trong 4 năm học tập tại trường. Với kiến thức có được
trong q trình học tập khơng chỉ là nền tảng cho q trình hồn thành khóa luận mà
còn là tiền đề để em bước vào cuộc sống một cách tự tin, vững chắc. Và đặc biệt, trong
thời gian hồn thành khóa luận lần này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ThS.
Thái Thu Hương đã tận tâm hướng dẫn và giúp đỡ em rất nhiều thông qua những trao
đổi, thảo luận cùng cô, để em có thể hồn thành khóa luận tốt nghiệp của mình.
Ngồi ra, em cũng xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành nhất đến quý công ty Cổ
phần Đầu tư Văn Phú – INVEST đã quan tâm giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong
quá trình thu thập số liệu và nắm bắt tình hình thực tế tại cơng ty để nghiên cứu đề tài
này.
Tuy nhiên, do hạn chế về mặt thời gian nghiên cứu cũng như kiến thức chun
mơn, nên trong q trình thực hiện khóa luận khó tránh khỏi những sai sót. Vì vậy, em
rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ q thầy cơ để đề tài được hoàn thiện
hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Mai
Trịnh Thị Mai

ii


MỤC LỤC

TÓM LƯỢC.................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN..............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ.........................................................v
PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..........................................................................................1
2. Tổng quan cơng trình nghiên cứu..........................................................................2
3. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu........................................................4
4. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................5
6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp..................................................................................6
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG................................................................................................7
1.1. Bản chất và vai trò phát triển thị trường............................................................7
1.1.1. Khái niệm về thị trường và phát triển thị trường..............................................7
1.1.2. Sự cần thiết và vai trò của phát triển thị trường.............................................10
1.2. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản.....................................13
1.2.1. Khái niệm bất động sản...................................................................................13
1.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản..............................................................14
1.3. Nguyên lý cơ bản của phát triển thị trường......................................................15
1.3.1. Nguyên tắc và yêu cầu phát triển thị trường...................................................15
1.3.2. Nội dung phát triển thị trường........................................................................17
1.3.3. Chỉ tiêu đánh giá phát triển thị trường............................................................20
1.3.4. Chính sách phát triển thị trường......................................................................21
1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường..................................................25
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TIÊU THỤ SẢN
PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VĂN PHÚ –
INVEST...................................................................................................................... 33
2.1. Thực trạng phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của công ty

..................................................................................................................................... 33
2.1.1. Thực trạng doanh thu của công ty...................................................................33
2.1.2. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản của công ty.............................36
2.1.3. Thực trạng khách hàng của cơng ty.................................................................38
2.2. Phân tích chính sách phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản
của Công ty................................................................................................................. 39

iii


2.3. Đánh giá thực trạng phát triển thị trường của công ty....................................43
2.3.1. Thành công.......................................................................................................43
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân tồn tại...........................................................44
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN............................46
THỊ TRƯỜNG TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN........................................................46
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VĂN PHÚ-INVEST....................................46
3.1. Quan điểm và mục tiêu phát triển thị trường của công ty...............................46
3.2. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản của công ty...................50
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý về kinh doanh lĩnh vực bất động sản..50
3.2.2. Kiến nghị đến nhà nước...................................................................................51
3.2.3. Tăng cường công tác quản lý hoạt động thị trường tiêu thụ bất động sản của
công ty......................................................................................................................... 53
3.2.4. Nâng cao năng lực hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty.............54
KẾT LUẬN................................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................58

iv


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

Bảng 2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh BĐS năm 2015 – 2019................................33
Bảng 2.2. Kế hoạch sản xuất kinh doanh giai đoạn 2020 – 2024.................................35
Bảng 2.3. Dự kiến giá trị sản xuất kinh doanh giai đoạn 2020 – 2024.........................36

v


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có những bước tiến vượt bậc,
tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn so với năm trước. Nước ta đã và đang
trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế giới cả về chiều sâu và chiều rộng, nhất là sau
khi gia nhập Tổ chức Thương mại quốc tế (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách
thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và
hạ tầng kĩ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu,
đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một
cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm
gần đây diễn ra vô cùng mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói
chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và
cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy cơ hội đầu tư
vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn đang thu hút tất cả các nhà
đầu tư trong nước và nước ngồi. Hàng loạt các khu đơ thị mới, siêu thị, khách sạn,
trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… được mọc lên ở các thành phố lớn vừa
đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện
mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.
Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST (VPI) thành lập từ năm 2003 với 17
nhân sự. Sau thời gian ban đầu hoạt động trên lĩnh vực thi công, xây lắp, đến năm
2006 VPI đã có sự thay đổi bước ngoặt khi bước sang lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất
động sản. Đến nay VPI sở hữu 18 công ty thành viên, cùng hàng chục dự án bất động
sản đô thị trên cả nước. Thị trường bất động sản của công ty đã có những bước phát

triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, cơng trình dịch
vụ đã được cơng ty đưa vào đầu tư xây dựng. Thị trường bất động sản đã huy động các
nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các
ngành kinh tế phát triển, nhiều khu đô thị mới về hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm
thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao mức sống của người dân, góp phần thúc đẩy kinh tếxã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm
qua. Hệ thống quy phạm pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản
cũng được cơng ty dần hồn thiện, tạo điều kiện để thị trường sản phẩm bất động sản
1


của công ty phát triển bền vững và lành mạnh, mơi trường đầu tư thơng thống và
thuận lợi cho doanh nghiệp.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản của công ty
thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt
động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho công ty,
gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống xã hội làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền
vững.
Mặt khác, lĩnh vực kinh doanh chính của Cơng ty là đầu tư và kinh doanh bất
động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng
quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi
đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện
pháp phát triển thị trường kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải
pháp phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của Công ty Cổ phần
Đầu tư Văn Phú – INVEST” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực
kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú.
2. Tổng quan cơng trình nghiên cứu
Liên quan đến đề tài khóa luận phát triển thị trường, hiện nay đã có rất nhiều đề
tài đi sâu vào lĩnh vực này như: phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm thép, phát triển
thị trường hàng may mặc, da giày hay phát triển thị trường nước uống đóng chai…
Tuy nhiên theo sự hiểu biết của em thì đề tài khóa luận “Giải pháp phát triển thị

trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú –
INVEST” là một đề tài hồn tồn mới, chưa có tác giả nào thực hiện. Trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, em có tham khảo một số đề tài có liên quan đến phát triển thị
trường sản phẩm và thị trường bất động sản như sau:
Nghiên cứu “Giải pháp phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm tại cơng ty giầy
Thượng Đình Hà Nội” của tác giả Trần Thị Hiền đã giới thiệu tổng quát về thị trường
tiêu thụ và tình hình kinh doanh phát triển thị trường của công ty. Trong bài cịn trình
bày quy trình phát triển thị trường tiêu thụ của cơng ty từ đó đề ra những giải pháp
giúp phát triển thị trưởng tiêu thụ sản phẩm cho công ty trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
Nghiên cứu “Phát triển thị trường tiêu thụ cho dòng sản phẩm nước uống đóng
chai Bạch Mã” của tác giả Nguyễn Thị Hải Vân (2016). Bài viết đã tập trung nghiên
cứu về các tiêu thức tiếp cận thị trường của doanh nghiệp và những thành công, hạn

2


chế khi doanh nghiệp đưa sản phẩm nước uống đóng chai của mình xâm nhập sâu hơn
vào thị trường. Do đó, tác giả đã thực hiện nghiên cứu với mục đích đánh giá thực
trạng phát triển thị trường tiêu thụ của cơng ty nhằm phát hiện những mặt cịn hạn chế,
yếu kém. Từ đó có các giải pháp khắc phục và đầu tư phát triển thị trường đạt hiệu quả
kinh tế cao hơn.
Nguyễn Thị Lệ Hằng (2018), “Giải pháp phát triển thị trường dịch vụ FTTH của
VNPT Quảng Trị”, Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế trường Đại học Kinh tế - Đại học
Huế, đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận thực tiễn thị trường và phát triển thị trường
dịch vụ của doanh nghiệp. Từ đó đánh giá những thành công và hạn chế của doanh
nghiệp; đề xuất các giải pháp phát triển thị trường dịch vụ FTTH của VNTP Quảng
Trị.
Nguyễn Vân Thanh (2008), “Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của
Bitexcoland”, Luận văn thạc sĩ trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh. Nội dung

chính của luận văn nêu lên các chiến lược kinh doanh bất động sản, tác giả đã nêu lên
được các chiến lược kinh doanh hiệu quả của Bitexcoland trong thời gian vừa qua
cũng như đã đưa ra các ý kiến đóng góp chiến lược có hiệu quả hơn trong kinh doanh
BĐS.
Nguyễn Duy Trung (2011), “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến thực trạng và
đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản”, Luận văn thạc sĩ trường Đại học
Bách Khoa Hà Nội. Kết quả đạt được của đề tài này là đã nêu lên được các nhân tố ảnh
hưởng kinh doanh BĐS. Tác giả cũng đã phân tích được các yếu tố ảnh hưởng đến
cung cầu thị trường BĐS cùng với một số biện pháp nâng cao hiệu quả quản trị kinh
doanh BĐS ở cấp độ vĩ mơ của Nhà nước.
Ngồi những cơng trình trên, cịn có một số bài viết, bài báo cáo liên quan đến đề
tài khóa luận như:
Tạp chí tài chính, NCS. Lê Hoài Nam (04/07/2019): “Thực trạng phát triển thị
trường bất động sản Việt Nam và một số khuyến nghị”
Sách chuyên khảo: “Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cần, ThS. Trần Nguyên Nam (2003). Nội dung đề cập
đến các định nghĩa liên quan BĐS theo quy định của Nhà nước Việt Nam và phát triển
thị trường BĐS tại nước ta.
Có thể nói, các cơng trình nghiên cứu ở trên đã làm rõ được khái niệm thị trường
cũng như chỉ ra được những yếu cầu trong việc phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm.

3


Tuy nhiên nghiên cứu về thị trường bất động sản và phát triển thị trường tiêu thụ sản
phẩm này là một vấn đề tương đối mới, nhất là trong phạm vi Công ty Cổ phần Đầu tư
Văn Phú – INVEST.
3. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
- Lí luận và thực tiễn phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của

Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST trên thị trường Hà Nội.
- Đơn vị nghiên cứu: Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST.
b) Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:
- Mục tiêu tổng quát: Nghiên cứu thị trường tiêu thụ sản phẩm BĐS của cơng ty,
từ đó đề ra các giải pháp nhằm phát triển thị trường sản phẩm bất động sản của Công
ty.
- Mục tiêu cụ thể: Dựa trên những lý thuyết và đi sâu vào quá trình nghiên cứu
thực tiễn, khóa luận dựa vào những kiến thức đã học vào giải quyết những vấn đề cụ
thể là:
 Làm rõ một số lý luận về phát triển thị trường và thị trường bất động sản.
 Nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường bất động sản của công ty.
 Định hướng và giải pháp phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản
của Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú – INVEST.
4. Phạm vi nghiên cứu
a) Nội dung nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu việc phát triển thị
trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú –
INVEST. Vấn đề mà khóa luận nghiên cứu là những vấn đề lý thuyết liên quan đến
phát triển thị trường sản phẩm bất động sản, thực trạng phát triển thị trường sản phẩm
bất động sản của cơng ty trên khía cạnh tập trung vào một số chỉ tiêu tăng trưởng sản
lượng, doanh thu tiêu thụ.
b) Giới hạn về không gian: Tập trung chủ yếu vào thị trường Hà Nội. Đơn vị
nghiên cứu: Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú- INVEST.
c) Giới hạn về thời gian: Đề tài sử dụng số liệu nghiên cứu về thực trạng hoạt
động tiêu thụ của công ty trong vòng 5 năm từ 2015 – 2019. Các giải pháp nhằm phát
triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản được áp dụng từ năm 2020- 2024.
5. Phương pháp nghiên cứu
Hệ phương pháp nghiên cứu mô tả hệ thống các cách thức, mục đích, nội dung
tiến hành phân tích, thu thập thơng tin có liên quan để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu,
cụ thể là làm rõ thực trạng phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản, tìm ra
những tồn tại, nguyên nhân của thực trạng nghiên cứu. Để có thể làm sáng tỏ vấn đề

4


nghiên cứu cần phải sử dụng rất nhiều kĩ năng, phương pháp như: Thu thập, xử lý
thông tin, kỹ năng tổng hợp… nhưng đề tài tập trung vào ba phương pháp sau:
a) Phương pháp thống kê:
Phương pháp này được hiểu là phương pháp phân tích các số liệu thống kê từ
nhiều nguồn để rút ra những nhận xét, đánh giá mang tính khái quát cao làm nổi bật
những nội dung chính của đề tài. Mục đích sử dụng phương pháp thống kê nhằm sắp
xếp tập hợp và tóm tắt lại các dữ liệu trong một hệ thống biểu thích hợp về các vấn đề
có liên quan đến việc nghiên cứu phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản
của công ty, thống kê lại sự vận động, phát triển trong một số năm trước đó. Và trên cơ
sở dữ liệu thơng tin đó có thể tìm ra những xu thế, biến đổi của sự phát triển sản phẩm
bất động sản trong quá khứ để làm cơ sở nghiên cứu các hướng phát triển trong tương
lai.
b) Phương pháp thu thập dữ liệu

- Thu thập số liệu thứ cấp: Khóa luận tiến hành thu thập các số liệu chi tiết về
quy mô và hoạt động của công ty liên quan đến vốn, hoạt động kinh doanh và tình
hình phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản trong 5 năm (2015 – 2019).
Qua những thông tin thứ cấp thu được, nhằm đánh giá được hoạt động kinh doanh của
cơng ty và có những giải pháp hợp lý để phát triển thị trường tiêu thụ bất động sản cho
công ty.
- Thu thập các thông tin liên quan đến đề tài ở các báo, tạp chí, các trang web
của Bộ Công thương, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch đầu tư, Tổng cục Thống kê, Ngân
hàng Nhà nước, Cổng giao tiếp điện tử TP Hà Nội, …
- Ngoài ra là các nguồn dữ liệu được tiến hành thu thập gián tiếp thông qua
phương pháp ghi chép, nghiên cứu thực địa, truy cập các website, nghiên cứu các bài
báo, tạp chí, các cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan trước đó…

Sau khi thu thập dữ liệu, tiến hành các bước xử lý dữ liệu như: sắp xếp, hiệu
chỉnh, chọn lọc, phân tích bảng biểu.
c) Phương pháp phân tích dữ liệu
Sau khi thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến nội dung đề tài nghiên cứu, cần
phải sử dụng phương pháp phân tích dữ liệu. Dựa vào các thơng tin trong và ngồi
cơng ty để tiến hành phân tích thơng tin về tình hình khách hàng, thị trường, nhà cung
cấp. Sử dụng kĩ năng tổng hợp số liệu thành một hệ thống logic rồi thực hiện so sánh,
thống kê so sánh tuyệt đối, tương đối số liệu các năm để tiến hành phân tích sự tăng
trưởng qua các năm, nguyên nhân của sự tăng trưởng đó. Lập nên các bảng biểu, sơ

5


đồ, đồ thị biểu diễn mối quan hệ và sự tăng trưởng của quá trình tiêu thụ sản phẩm bất
động sản qua các năm. Từ các bảng biểu lập được rút ra những đánh giá tổng quát về
tình hình nghiên cứu trên mọi mặt, tìm ra những vấn đề chủ chốt và những giải pháp
kịp thời.
6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
6.1. Tên khóa luận: “Giải pháp phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất
động sản của Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú – INVEST”
6.2. Kết cấu khóa luận:
Mở đầu
Chương 1: Một số lý luận chung về Bất động sản và Phát triển thị trường
Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của
Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – INVEST
Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm
bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú.
Kết luận – Kiến nghị
Tài liệu tham khảo

6


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG
1.1. Bản chất và vai trò phát triển thị trường
1.1.1. Khái niệm về thị trường và phát triển thị trường
a) Khái niệm thị trường
Thị trường là một phạm trù kinh tế, được nghiên cứu nhiều trong các học thuyết
kinh tế. Thị trường gắn liền với nhu cầu trao đổi của con người, ở đâu có sự trao đổi
hàng hóa là ở đó hình thành nên thị trường. Theo quan điểm cổ điển trước đây, thị
trường được coi như một “cái chợ”, là nơi diễn ra các quan hệ mua bán hàng hóa.
Cùng với sự tiến bộ của loài người và sự phát triển của khoa học kĩ thuật, quan niệm
về thị trường theo nghĩa cổ điễn đã khơng cịn phù hợp nữa. Các quan hệ mua bán
khơng cịn đơn giản là “tiền trao, cháo múc” mà đa dạng, phong phú, phức tạp. Theo
nghĩa hiện đại: Thị trường là quá trình mà người mua, người bán tác động qua lại với
nhau để xác định giá cả và lượng hàng hóa mua bán, hay nói cách khác thị trường là
tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa, lưu thơng tiền tệ, các giao dịch mua bán
và các dịch vụ. Theo quan điểm này, thị trường được nhận biết qua quan hệ mua bán,
trao đổi nói chung chứ khơng phải nhận ra bằng trực quan và nó đã được mở rộng về
không gian, thời gian và dung lượng hàng hóa.
Theo nhà Kinh tế học Samuelson: “Thị trường là một q trình trong đó người
mua và người bán cùng một thứ hàng hóa tác động qua lại với nhau để xác định giá
cả và số lượng hàng hóa”
Theo Davidbegg: “Thị trường là sự biểu hiện thu gọn của q trình thơng qua
các quyết định của các gia đình về tiêu dùng mặt hàng nào, các quyết định của cơng ty
về sản xuất cái gì, sản xuất như thế nào và cho ai, đều dung hòa bằng sự điều chỉnh
giá cả.”
Như vậy, quan niệm về thị trường ngày nay đã nêu một cách đầy đủ và chính xác
hơn, làm rõ được bản chất thị trường. Thị trường không chỉ bao gồm các mối quan hệ

mà còn bao gồm các tiền đề cho các mối quan hệ và hành vi mua bán.
 Khái niệm thị trường dưới góc độ doanh nghiệp.
Xét trong phạm vi của doanh nghiệp cụ thể thì việc phân tích thị trường như trên
là rất cần thiết song vẫn chưa đủ để doanh nghiệp có thể tổ chức tốt quá trình kinh
doanh của mình. Nếu chỉ dừng lại ở việc mô tả thị trường trên giác độ phân tích của
nhà kinh tế, doanh nghiệp khó có khả năng mơ tả chính xác và cụ thể đối tượng tác

7


động và các yếu tố chi tiết có liên quan. Đặc biệt, khó hoặc thậm chí khơng thể đưa ra
được các cơng cụ điều khiến kinh doanh có hiệu quả.
Ở góc độ doanh nghiệp, thị trường được mơ tả: “Là một hay nhiều nhóm khách
hàng với các nhu cầu tương tự nhau và những người bán cụ thể nào đó mà doanh
nghiệp có tiềm năng của mình có thể mua hàng hóa dịch vụ để thỏa mãn nhu cầu của
khách hàng.”
Như vậy theo quan niệm này, thị trường của doanh nghiệp trước hết là những
khách hàng có tiềm năng tiêu thụ, có nhu cầu cụ thể về hàng hóa, dịch vụ trong một
thời gian nhất định và chưa được thỏa mãn.
Thứ hai, yếu tố quan trọng làm đối tượng với cầu trên thị trường là cung về hàng
hóa, dịch vụ do các cá nhân, doanh nghiệp trong nền kinh tế quốc dân tạo nên, chính
sự tác động qua lại lẫn nhau giữa cung và cầu về hàng hóa tạo nên quy luật cung cầu
chi phối hoạt động sản xuất kinh doanh trên thị trường.
Thứ ba, thành phần không thể thiếu tham gia trên thị trường của doanh nghiệp là
các hàng hóa, sản phẩm cụ thể, đối tượng để mua bán trao đổi.
Một khi trên thị trường có nhiều người mua, nhiều người bán và nhiều hàng hóa
tương tự nhau về chất lượng, giá cả tất yếu nảy sinh sự cạnh tranh. Đó là sự cạnh tranh
về chất lượng sản phẩm, về phương thức giao dịch mua bán hàng hóa, thanh toán, cạnh
tranh giữa người mua với người mua; cạnh tranh giữa người bán với người bán và giữa
người bán với người mua. Cạnh tranh là bộ máy điều chỉnh trật tự thị trường, là yếu tố

quan trọng kích thích tính tích cực, tính đa dạng và nâng cao chất lượng hàng hóa cho
phù hợp với nhu cầu thị trường.


Khái niệm về thị trường tiêu thụ sản phẩm

Thị trường của doanh nghiệp phân loại theo tiêu thức mục đích hoạt động bao
gồm thị trường đầu vào và thị trường đầu ra. Thị trường đầu ra chính ra thị trường tiêu
thụ sản phẩm do doanh nghiệp sản xuất ra, quyết định sự phát triển của doanh nghiệp
và quyết định mọi sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Thị trường đầu ra quyết định
đến khả năng thành công hay thất bại trong tiêu thụ của doanh nghiệp. Đặc điểm và
tính chất của thị trường tiêu thụ là cơ sở để doanh nghiệp hoạch định và tổ chức thực
hiện các chiến lược cụ thể điều khiển tiêu thụ sản phẩm.

8


Từ đó, có khái niệm về thị trường tiêu thụ sản phẩm như sau: “Thị trường bao
gồm tất cả các khách hàng hiện tại và tiềm ẩn cùng có một nhu cầu hay mong muốn
cụ thể, sẵn sàng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hay mong
muốn đó”. (theo Philip Kotler)
Như vậy quy mơ của thị trường tiêu thụ sản phẩm phụ thuộc vào một số người có
nhu cầu và có những tài nguyên được người khác quan tâm, và sẵn sàng đem lại những
tài nguyên đó để đổi lấy cái mà họ mong muốn.
b) Khái niệm phát triển thị trường

Phát triển thị trường là một cách thức hay biện pháp nhằm đưa tối đa khối lượng
sản phẩm của công ty vào thị trường, tăng doanh số bán và thị phần bằng cách kích
thích tăng khối lượng tiêu thụ sản phẩm trên thị trường hiện tại, bán sản phẩm hiện tại
ở thị trường mới hoặc nghiên cứu phát triển sản phẩm mới.

Như vậy phát triển thị trường của cơng ty chính là việc mở rộng bán hàng trên thị
trường mục tiêu. Sản phẩm bán có thể là sản phẩm hiện có của cơng ty cũng có thể là
sản phẩm mới. Thị trường mục tiêu của cơng ty có thể là thị trường mới hoặc các phân
đoạn mới của thị trường hiện tại hay các nhóm khách hàng tiềm năng trên các đoạn thị
trường hiện tại. Theo các lý luận phân tích về thị trường thì thị trường mới có thể là
mới về mặt địa lý, mới về mặt nhân khẩu học, hoặc mở rộng phạm vi sử dụng bằng
cách phổ biến công dụng mới của sản phẩm để đáp ứng những nhu cầu mới nảy sinh
của nguời tiêu dùng.
Phát triển thị trường bao gồm có phát triển thị trường theo chiều rộng và phát
triển thị trường theo chiều sâu:
 Phát triển thị trường theo chiều rộng: Lựa chọn phát triển thị trường theo
chiều rộng sẽ thích hợp với những ngành nghề và lĩnh vực chưa có nhiều đối thủ cạnh
tranh, hoặc có cạnh tranh nhưng chưa có cao, với những thị trường này thì doanh
nghiệp sẽ tập trung lựa chọn vào việc phát triển theo chiều rộng. Việc phát triển thị
trường theo chiều rộng sẽ có nhiều vùng địa lý mà đối thủ chưa tìm đến, doanh nghiệp
phát triển theo chiều rộng nhiều người sẽ biết đến, thị trường của doanh nghiệp sẽ rộng
lớn, tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng. Đây được xem là một lợi thế của
ngành chưa có nhiều đối thủ cạnh tranh.
 Phát triển thị trường theo chiều sâu:
Đối với những lĩnh vực đã có nhiều sự cạnh tranh thì việc mở rộng thị trường sẽ
khơng mang đến những kết quả cao trong việc phát triển thị trường mà thay vào đó

9


doanh nghiệp cần phải đào sâu khai thác vào thị trường những khách hàng tiềm năng,
những khách hàng thường xuyên mua hàng, những sản phẩm dịch vụ của doanh
nghiệp, thì đây được gọi là phát triển thị trường theo chiều sâu.
Nhưng để phát triển thị trường theo chiều sâu, doanh nghiệp cần thực hiện theo
những yêu cầu sau đây để có kết quả tốt nhất.

 Xúc tiến và mở rộng bán hàng với khách hàng hiện tại với những sản phẩm cũ.
Với cách thức này, công ty sẽ phải sử dụng nhiều chương trình khuyến mãi, thay đổi
cách thức bán hàng cũ, mở ra nhiều chương trình thu hút khách hàng… Khuyến khích
khách hàng hiện có mua sản phẩm dịch vụ
 Lựa chọn ngách thị trường tốt nhất trong thị trường hiện tại với sản phẩm cũ:
với cách thức này thì doanh nghiệp cần phải nghiên cứu nhóm khách hàng, những
khách hàng mang lại lợi nhuận cao nhất cho doanh nghiệp, từ đó doanh nghiệp tập
trung chăm sóc lượng khách hàng này một các tốt nhất.
 Nghiên cứu sản phẩm mới cho thị trường cũ, đây cũng là cách phát triển thị
trường theo chiều sâu và đây được xem là cách phát triển thị trường mà nhiều doanh
nghiệp và công ty đang khai thác, sau khi nghiên cứu nhận thấy những địi hỏi khác
hơn về sản phẩm. Các cơng ty doanh nghiệp bổ sung thêm một số tính chất mới tạo
nên sự hấp dẫn cho sản phẩm của công ty mình, thu hút nhiều khách hàng hơn, đặc
biệt là đáp ứng được các khách hàng cũ.
1.1.2. Sự cần thiết và vai trò của phát triển thị trường
a) Sự cần thiết của phát triển thị trường
Đối với doanh nghiệp, thị trường ln ở vị trí trung tâm. Thị trường có sức ảnh
hưởng mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì thị trường là
mục tiêu của người kinh doanh và cũng là môi trường của hoạt động kinh doanh hàng
hóa. Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, các doanh nghiệp được tự do lựa
chọn lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh, song điều quan trọng là họ có tìm được một
chỗ đứng cho mình trên thị trường hay không. Đặc biệt là đối với các doanh nghiệp
kinh doanh hàng hóa, làm ra sản phẩm. Các sản phẩm phải được người tiêu dùng chấp
nhận, được tiêu dùng rộng rãi và ngày càng phổ biến trên thị trường. Để làm được điều
đó, các doanh nghiệp phải làm công tác phát triển và mở rộng thị trường.
- Thị trường tiêu thụ quyết định sự sống còn của doanh nghiệp. Thông qua hoạt
động mua bán trên thị trường, các doanh nghiệp đạt được mục tiêu chính của mình là
tìm kiếm lợi nhuận. Với các doanh nghiệp thương mại, đơn vị kinh doanh chuyên
nghiệp trong lưu thông mua bán hàng hóa để kiếm lời thì thị trường là nhân tố luôn
10

cần tìm kiếm. Thị trường càng lớn thì hàng hóa tiêu thụ càng nhiều, còn thị trường bị
thu hẹp hay doanh nghiệp bị mất thị trường thì doanh nghiệp sẽ bị suy thối, khơng thể
tồn tại lâu. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, với những tiến bộ khoa học mới làm
biến chuyển công nghệ sản xuất, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng khốc
liệt. Nhu cầu tiêu dùng cũng vì thế ngày một nâng cao. Bất kỳ doanh nghiệp nào cho
dù đang đứng trên đỉnh cao sự thành đạt cũng có thể bị lùi lại phía sau nếu không nắm
bắt được thị trường một cách kịp thời. Ngược lại, cho dù doanh nghiệp đang đứng trên
bờ vực của sự phá sản cũng có thể vươn lên chiếm lĩnh và làm chủ thị trường nếu nhạy
bén, phát hiện ra xu thế của thị trường hay những kẽ hở thị trường mà có thể len vào
được. Do vậy, thị trường phản ánh tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Thị trường
là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh, ở đó người bán, người mua, người trung gian
gặp nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ. Chính vì thế tình hình kinh doanh hàng hóa
đều được phản ánh trên thị trường. Nhìn vào thị trường sẽ thấy được tốc độ, mức độ
tham gia vào thị trường của doanh nghiệp cũng như quy mô của sản xuất kinh doanh.
- Thị trường quyết định lợi nhuận của doanh nghiệp. Thị trường điều tiết, hướng
dẫn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp: Trong cơ chế thị trường, việc quyết định
sản xuất cái gì, như thế nào, cho ai khơng phải do doanh nghiệp tự quyết định theo ý
muốn chủ quan mà phải do nhu cầu của người tiêu dùng. Vì mục đích của nhà sản xuất
kinh doanh là thu lợi nhuận thông qua việc đem bán, kinh doanh những sản phẩm, dịch
vụ mà khách hàng cần chứ không phải kinh doanh cái mà doanh nghiệp có nên họ ln
cố gắng xác định nhu cầu của khách hàng qua các yếu tố của thị trường như cung, cầu,
giá cả, … thị trường luôn tồn tại khách quan, các doanh nghiệp muốn đạt được thành
cơng đều phải thích ứng cùng với thị trường để đạt được mục tiêu cuối cùng là thu lợi
nhuận. Có nhiều cách để gia tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp như nâng giá trong điều
kiện bán ra không đổi… nhưng những cách đó rất khó thực hiện khi nhiều sản phẩm
cạnh tranh nhau trên thị trường. Do đó muốn gia tang lợi nhuận thì cách tốt nhất là
doanh nghiệp phải tiêu thụ được thêm nhiều hàng hóa, nghĩa là phải mở rộng được thị
trường, thu hút them được nhiều khách hàng mua và tiêu dùng sản phẩm của công ty.

Hoạt động mở rộng thị trường của doanh nghiệp có thể thực hiện theo hai hướng: thâm
nhập sâu hơn vào thị trường (mở rộng theo chiều sâu) hoặc mở rộng và thâm nhập vào
thị trường mới (mở rộng theo chiều rộng).

11


- Mở rộng thị trường giúp công ty phát triển ổn định, tăng thị phần nâng cao vị
thế của mình trên thị trường trong nước và trên thế giới. Trong nền kinh tế thị trường
ngày nay, thị trường trong nước, khu vực, và thế giới có nhiều biến động như hiện nay,
các doanh nghiệp trong nước luôn phải đương đầu với các đối thủ cạnh tranh tầm cỡ
trong nước cũng như trên thế giới. Do vậy, muốn tồn tại và phát triển thì các doanh
nghiệp phải khơng ngừng củng cố và phát triển thị trường của mình. Khi sản phẩm của
doanh nghiệp được nhiều người tiêu dùng lựa chọn thì uy tín của doanh nghiệp sẽ
ngày càng tăng và càng tạo thuận lợi cho sự phát triển của doanh nghiệp.
b) Vai trò của phát triển thị trường
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường có vị trí trung tâm. Một doanh nghiệp
hoạt động kinh doanh trên thị trường thường theo đuồi rất nhiều mục tiêu. Tùy từng
thời điểm và vị trí cạnh tranh của doanh nghiệp trên thương trường và mục tiêu thường
được đặt lên hàng đầu. Song tựu chung lại thì ba mục tiêu cơ bản lâu dài của doanh
nghiệp vẫn là: Lợi nhuận, thế lực, an toàn. Ba mục tiêu này đều được đo, đánh giá và
thực hiện trên thị trường thông qua khả năng tiêu thụ sản phẩm hàng hóa của doanh
nghiệp trên thị trường đó. Do vậy phát triển thị trường là yếu tố quan trọng để doanh
nghiệp đạt được thành công trong kinh doanh.
Mặt khác, thị trường lầ tấm gương phản chiếu hiệu quả kinh doanh của doanh
nghiệp, phản ánh việc thực hiện các chính sách, chiến lược kinh doanh của doanh
nghiệp có đạt hiệu quả hay khơng. Vì vậy thơng qua việc phát triển thị trường, doanh
nghiệp có thể đánh giá được hoạt động kinh doanh, phát huy tiềm năng, hiệu quả đạt
được và điều chỉnh những thiếu sót.
Quy luật cạnh tranh của nền kinh tế thị trường rất khắc nghiệt, nó đào thải tất cả

các doanh nghiệp không theo kịp sự phát triển của thị trường. Và một trong những
cách hữu hiệu nhất để tránh sự tụt hậu trong cạnh tranh đó là phát triển thị trường. Phát
triển thị trường vừa đảm bảo giữ gìn được thị phần, tăng doanh số bán, tăng lợi nhuận
vừa củng cố được uy tín sản phẩm của doanh nghiệp trên thị trường quốc tế.
Tóm lại, phát triển thị trường là quy luật của mọi hiện tượng, kinh tế, xã hội. Chỉ
có phát triển thì doanh nghiệp mới tồn tại vững chắc phù hợp xu hướng chung của nền
kinh tế. Phát triển thị trường chính là mục tiêu, chỉ tiêu tổng hợp phản ánh sự phát
triển của doanh nghiệp.
1.2. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm bất động sản

12


Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy bất động
sản không chỉ là đất đai, của cải trong long đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra
do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây
cối… Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự
đã quy định: “bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp
luật quy định” (Điều 181).
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với hàng hóa khác như tính cố
định, tính tăng trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng…
Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt giữa hàng hóa bất động sản so với
các loại hàng hóa khác. Đặc tính này địi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý
hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác. Với các hàng hóa khác,
nhười bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hóa về nơi nào tùy ý nhưng đối với bất
động sản thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản (BĐS). Hàng hóa

BĐS khơng thể đem ra thị trường (chợ, siêu thị) để trưng bày như các loại hàng hóa
khác mà thường phải giới thiệu nó thơng qua mơ tả bằng mơ hình, hình ảnh hoặc bản
vẽ thiết kế.
Tính cố định cịn tạo cho hàng hóa BĐS mang tính “địa điểm” và “tính địa
phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị
khác nhau. Với BĐS có cùng quy mơ, chất lượng như nhau, nhưng nếu có vị trí khác
nhau thì giá trị của chúng sẽ khác nhau. Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng
BĐS ở đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều BĐS đó ở các đơ thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa.
Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị
trường hàng hóa khác. Với hàng hóa bình thường có thể điều chỉnh cung- cầu bằng
cách chuyển hàng hóa từ nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS phải chủ động
điều chỉnh cung- cầu thông qua các dự báo và lập kế hoạch phủ hợp với điều kiện cụ
thể của từng địa phương, khu vực.
Ngồi ra, bất động sản cịn có những đặc điểm khác như: tính cá biệt và khan
hiếm, đặc biệt là đất đai; tính bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau…
1.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản
- Khái niệm về thị trường bất động sản

13


Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS
giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên
hệ thơng qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc
khác, qua đó giá cả bất động sản được xác định.
Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động
sản. Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS à BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục
đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và
chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS hoặc thị trường BĐS là “nơi” thực hiện các giao

dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các
dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…
- Phân loại thị trường bất động sản
Dựa vào cơng dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường
cơng trình thương mại, dịch vụ; thị trường cơng trình cơng nghiệp; thị trường nhà ở;
thị trường cơng trình đặc biệt. Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường
mua bán, chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp
và bảo hiểm BĐS; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn
LD, cổ phần hố... Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị
trường BĐS khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh... Dựa vào trình tự
bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp; thị trường thứ cấp.
Dựa vào mức độ kiểm sốt có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức. Thị
trường bất động sản có một số đặc điểm sau: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật
thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính.
Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trường
BĐS mang tính khu vực, địa phương. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung
so với cầu. Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ. Thị trường bất động sản
có tính thanh khoản thấp. Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh
tranh khơng hồn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung
gian. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
- Cơ cấu thị trường bất động sản
Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản
gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch
BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá,
14


quảng cáo, tư vấn pháp lý.., các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài
chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công... và
sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước. Xét theo trình tự bất động sản tham gia

thị trường có thể phân ra thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp bắt
đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Thị trường đầu tư (trong lĩnh vực bất động sản cịn có thể gọi là thị trường xây
dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa bất động sản bao gồm các hoạt động lựa chọn tư vấn,
nhà thầu, chuyển nhượng dự án... Thị trường thứ cấp là thị trường mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với người có nhu cầu.
1.3.

Nguyên lý cơ bản của phát triển thị trường

1.3.1. Nguyên tắc và yêu cầu phát triển thị trường
 Nguyên tắc
- Dựa vào các quyết định chính sách, pháp luật của nhà nước:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường tiềm năng, các hoạt động
của ngành vừa chịu sự điều chỉnh của pháp luật và chính sách vĩ mơ, đồng thời các
chính sách chun ngành. Những luật pháp trong chính sách có liên quan đến ngành
kinh doanh tiêu thụ bất động sản có nhiều văn bản các loại về tầm vĩ mô, vi mô.
Nguyên tắc phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản luôn dựa trên cơ
sở pháp luật của nhà nước. Đảm bảo hoạt động kinh doanh theo đúng chính sách ban
hành, khơng buôn bán, gian lận thương mại. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với nhà
nước cũng như các chế độ chính sách lương, lao động với cơng nhân viên trong doanh
nghiệp.
- Dựa trên các nguyên tắc của thị trường:

Hoạt động phát triển thị trường phải dựa trên cơ sở gắn liền sản xuất với tiêu
dùng với môi trường và điều kiện kinh doanh quốc tế, đặc biệt quá trình nghiên cứu
phát triển thị trường phải thấy hết được lợi ích trước mắt cũng như lợi ích lâu dài của
người tiêu dùng.
Phải đảm bảo lợi ích kinh tế cao: Đây là nguyên tắc trung tâm xuyên suốt quá
trình phát triển thị trường của doanh nghiệp. Muốn vậy doanh nghiệp phải xây dựng

chính sách giá cả, sản phẩm, phân phối, xúc tiến hợp lý với từng thời điểm, từng khu

15


vực và cũng như từng mục tiêu để đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng một cách tốt
nhất với chi phí tối thiểu
Các hoạt động thị trường phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật đề ra
cũng như định luật chính sách của Đảng, Nhà nước.
 Yêu cầu
Phát triển thị trường phải phù hợp với kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp (phù hợp về vốn, quy mô, chiến lược sản phẩm...) phải đảm bảo cho tồn bộ
q trình sản xuất kinh doanh được tiến hành đồng bộ liên tục và có hiệu quả.
Hoạt động phát triển thị trường phải kết hợp một cách nhịp nhàng các chiến lược
về sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến. Có như vậy mới tạo được sự đồng bộ trong khâu
tiêu thụ.
Việc phát triển thị trường phải đảm bảo được sự hiệu quả tức là sản phẩm đưa ra
trên thị trường phải đảm bảo tiêu thụ nhanh chóng với số lượng nhiệu hơn; tốc độ thu
hồi và vòng quay vốn nhanh hơn.
1.3.2. Nội dung phát triển thị trường
Phát triển thị trường là một trong những yếu tố không thể thiếu được trong các
chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Chiến lược phát triển thị trường có thể xây
dựng trên cơ sở kết quả phân tích được tiến hành ở hai mức độ:
Phát triển thị trường theo chiều rộng
Mỗi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều có sẵn sản phẩm hiện tại của mình và
ln mong muốn tìm những thị trường mới để tiêu thụ những sản phẩm hiện tại đó sao
cho số lượng sản phẩm tiêu thụ ra trên thị trường ngày càng tăng lên. Phát triển theo
chiều rộng được hiểu là mở rộng quy mô thị trường, ở đây ta có thể mở rộng theo vùng
địa lí và mở rộng đối tượng tiêu dùng.
Mở rộng thị trường theo vùng địa lí:

Phát triển thị trường theo chiều rộng có nghĩa là mở ranh giới thị trường theo khu
vực địa lí hành chính. Đối với các doanh nghiệp nhỏ, việc phát triển theo vùng địa lí
có thể đưa sản phẩm của mình sang tiêu thụ ở các vùng khác. Việc mở rộng theo vùng
địa lí làm cho số lượng người tiêu dùng tăng lên và tăng doanh số. Tuỳ theo khả năng
mở rộng tới các vùng lân cận hoạc xa hơn nữa là vượt khỏi biên giới quốc gia mà khối
lượng hàng hoá tiêu thụ sẻ tăng lên. Hiện nay nhiều cơng ty lớn mạnh thì việc mở rộng
thị trường khơng chỉ bao hàm vượt ra khỏi biên giới quốc gia, khu vực mà còn vươn ra
cả châu lục khác.
16


Tuy nhiên để có thể mở rộng thị trường theo vùng địa lí thì sản phẩm của doanh
nghiệp sản xuất ra phải phù hợp và có tiêu chuẩn nhất định đối với những khu vực thị
trường mới. Có như vậy mới có khả năng sản phẩm được chấp nhận và từ đó mới tăng
được khối lượng hàng hố bán ra và công tác phát triển thị trường mới thu được kết
quả.
Song trước khi ra quyết định mở rộng thị trường ra một khu vực địa lí khác thì
cơng tác nghiên cứu thị trường là rất cần thiết, không thể dẻ dàng cứ đem sản phẩm
của mình đến một thị trường khác bán ra thành công mà phải xem xét đến khả năng
của doanh nghiệp, có các khó khăn về tổ chức tài chính, nhân lực…Nhưng nếu sản
phẩm được chấp nhận thì sẻ là điều kiện tốt để doanh nghiệp phát triển.
Để có thể phát triển thị trường theo vùng địa lí địi hỏi phải có một khoảng thời
gian nhất định để sản phẩm có thể tiếp cận được với người tiêu dùng và doanh nghiệp
phải tổ chức được mạng lưới tiêu thụ tối ưu nhất.
Mở rộng đối tượng tiêu dùng
Bên cạnh việc mở rộng ranh giới thị trường theo vùng địa lí, chúng ta có thể mở
rộng và phát triển thị trường bằng cách khuyến khích, kích thích các nhóm khách hàng
của đối thủ cạnh tranh chuyển sang sử dụng sản phẩm của doanh nghiệp mình.
Có thể trước đây sản phẩm của doanh nghiệp chỉ nhằm vào một số đối tượng
nhất định trên thị trường thì nay đả thu hút thêm nhiều nhóm đối tượng người tiêu

dùng khác. Điều đó làm tăng doanh số bán và lợi nhuận. Một số sản phẩm đứng dưới
góc độ người tiêu dùng xem xét thì nó địi hỏi phải đáp ứng được nhiều mục tiêu sử
dụng khác nhau. Do đó ta có thể dể dàng nhằm vào một số người tiêu dùng khác nhau
không hoặc q ít quan tâm tới hàng hố, sản phẩm do doanh nghiệp sản xuất ra.
Nhóm người tiêu dùng này cũng có thể xếp vào khu vực thị trường cịn bỏ trống mà
doanh nghiệp có khả năng khai thác.
Có thể cùng một loại sản phẩm này, đối với nhóm khách hàng thường xun này
thì nhìn nhận dưới một cơng dụng khác nhưng khi hướng nó vào một nhóm khách
hàng khác, để có thể phát triển thị trường có thể doanh nghiệp phải hướng người sử
dụng vào một công dụng khác, mặc dù đó là sản phẩm duy nhất. Phát triển thị trường
theo chiều rộng nhằm vào nhóm người tiêu dùng mới là một trong những cách phát
triển thị trường song nó lại địi hỏi cơng tác nghiên cứu thị trường phải được nghiên

17


cứu cặn kẻ, cẩn thận néu không công tác phát triển thị trường sẻ không đạt hiệu quả
cao.
Việc tăng số lượng người tiêu dùng hàng hoá nhằm tăng doanh số bán từ đó thu
được lợi nhuận cao hơn chính là nội dung của công tác phát triển thị trường theo chiều
rộng.
Phát triển thị trường theo chiều sâu
Các nhà sản xuất kinh doanh cũng có thể đặt câu hỏi liệu với nhãn hiệu sản phẩm
hiện tại của mình với tiếng vang sắn có về sản phẩm thì có thể tăng khối lượng hàng
bán cho nhóm khách hàng hiện có mà khơng phải thay đổi cho sản phẩm. Từ đó dẫn
tới tăng doanh số bán và thu được nhiều lợi nhuận hơn. Hay nói cách khác doanh
nghiệp vẫn tiếp tục kinh doanh những sản phẩm quen thuộc trên thị trường hiện tại,
nhưng tìm cách đẩy mạnh khối lượng hàng tiêu thụ lên. Trong trường hợp này doanh
nghiệp có thể vận dụng bằng cách hạ thấp giá sản phẩm để thu hút người mua mua
nhiều hơn trước hoặc quảng cáo sản phẩm mạnh mẽ hơn nữa để đạt được mục đích

cuối cùng là không để mất đi một người khách hàng nào hiện có của mình và tập sự
tiêu dùng của nhóm khách hàng sử dụng đồng thời nhiều sản phẩm tương tự sang sử
dụng duy nhất sản phẩm của doanh nghiệp mình.
Xâm nhập sâu hơn vào thị trường
Đây là hình thức phát triển và mở rộng thị trường theo chiều sâu trên cơ sở khai
thác tốt hơn sản phẩm hiện tại trên thị trường hiện tại. Do đó để tăng được doanh số
bán trên thị trường này doanh nghiệp phải thu hút được nhiều khách hàng hiện tại. Với
thị trường này, khách hàng đã quen với sản phẩm của doanh nghiệp. Do vậy để thu
hút họ, doanh nghiệp có thể vận dụng chiến lược giảm giá thích hợp, tiến hành quảng
cáo, xúc tiến, khuyến mại mạnh mẽ hơn nữa để không mất đi một doanh nghiệp nào
hiện có của mình và tập trung sự tiêu dùng của nhóm khách hàng sử dụng đồng thời
nhiều sản phẩm tương tự sang sử dụng duy nhất sản phẩm của doanh nghiệp mình.
Việc xâm nhập sâu hơn vào thị trường tiêu thụ sản phẩm hiện tại cũng là một
trong những khả năng phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Mặc
dù doanh nghiệp có thuận lợi là nắm bắt được các đậc điểm của thị trường này nhưng
vấp phải khó khăn là việc người tiêu dùng đã quá quen với sản phẩm của doanh

18


nghiệp. Và để gây được sự chú ý, tập trung của người tiêu dùng thì doanh nghiệp buộc
phải có những cách thức và có những chi phí nhát định.
Xâm nhập sâu hơn vào thị trường còn tuỳ thuộc vào quy mô của thị trường hiện
tại. Nếu quy mô của thị trường hiện tại của doanh nghiệp quá nhỏ bé thì việc xâm nhập
sâu hơn vào thị trường hay nói một cách khác là phát triển thị trường sản phẩm theo
chiều sâu có thể thực hiện ngay cả những thị trường mới. Những thị trường này chính
là những thị trường doanh nghiệp mới phát triển theo chiều rộng, người tiêu dùng đã
bắt đầu có khái niệm về sản phẩm của doanh nghiệp.
Phân đoạn, lựa chọn thị trường mục tiêu
Các nhóm người tiêu dùng có thể hình thành theo các đặc điểm khác nhau như

các đặc điểm về tâm lý, trình độ, độ tuổi… Q trình phân chia người tiêu dùng thành
nhóm trên cơ sở các đặc điểm khác biệt về nhu cầu, về tính cách hay hành vi gọi là
phân đoạn thị trường.
Đoạn thị trường là một nhóm ngừơi tiêu dùng có phản ứng như nhau đối với
cùng một tập hợp những kích thích của Marketing. Mỗi đoạn thị trường khác nhau thì
lại quan tâm tới một đặc tính khác nhau của sản phẩm. Cho nên mỗi một doanh nghiệp
đều tập trung mọi lỗ lực của mình vào việc thoả mãn tốt nhất nhu cầu đặc thù ccủa mỗi
đoạn thị trường. Phát triễn thị trường sản phẩm đồng nghĩa với việc doanh nghiệp
dùng sản phẩm của doanh nghiệp mình để thoả mãn tốt nhất bất kỳ một đoạn thị
trường từ đó tăng doanh số bán và tăng lợi nhuận. Thưc tế có rất nhiều khách hàng
song khơng phải tất cả đều là khách hàng của doanh nghiệp, không phải tất cả đều là
khách hàng trọng điểm. Do đó, qua cơng tác phân đoạn thị trường doanh nghiệp sẽ tìm
được phần thị trường hấp sẫn nhất, tìm ra thị trường trọng điểm, xác định được mặt
hàng nào là mặt hàng chủ lực để doanh nghiệp tiến hành ưu tiên khai thác.
1.3.3. Chỉ tiêu đánh giá phát triển thị trường
Chỉ tiêu định lượng
Để đánh giá hoạt động phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp,
có thể sử dụng các định lượng dưới đây:
*Chỉ tiêu doanh số bán hàng trong một khu vực thị trường: Chỉ tiêu này thể hiện
số lượng sản phẩm tiêu thụ được của doanh nghiệp trong kỳ.
Khi so sánh với kỳ kế hoạch hoặc so sánh với năm trước, doanh số bán hàng
càng lớn thể hiện tốc độ tăng trưởng về tiêu thụ của doanh nghiệp càng cao. Điều đó
19


nghĩa là doanh nghiệp đã phát triển được thị trường tiêu thụ ở khu vực đó. Trong mối
quan hệ tương quan so sánh với đối thủ cạnh tranh, doanh số bán hàng của doanh
nghiệp cao hơn chứng tỏ hoạt động tiêu thụ của doanh nghiệp tốt hơn đối thủ của
mình.
* Chỉ tiêu doanh thu tiêu thụ trong một khu vực thị trường

Chỉ tiêu doanh thu tiêu thụ là tổng giá trị sản phẩm tiêu thụ được của doanh
nghiệp trong kỳ.
Doanh thu tiêu thụ = Qi x Pi
Trong đó: Qi : Khối lượng sản phẩm i tiêu thụ
Pi : Đơn giá sản phẩm i được tiêu thụ
Khi so sánh với kỳ kế hoạch hoặc so sánh với năm trước, doanh thu tiêu thụ càng
lớn thể hiện tốc độ tăng trưởng về tiêu thụ ở khu vực đó của doanh nghiệp càng cao.
Trong mối quan hệ tương quan so sánh với đối thủ cạnh tranh, doanh thu tiêu thụ của
doanh nghiệp cao hơn chứng tỏ hoạt động tiêu thụ của doanh nghiệp tốt hơn đối thủ
của mình.
* Chỉ tiêu tốc độ tiêu thụ sản phẩm tại một khu vực thị trường
* Chỉ tiêu phản ánh năng lực của thị trường:
- Số lượng các doanh nghiệp đang hoạt động kinh doanh trên thị trường
- Số lượng sản phẩm
- Quy mô vốn của thị trường
Hệ thống các chỉ tiêu trên là các chỉ tiêu định lượng phản ánh sự phát triển của
thị trường. Tuy nhiên, mặc dù là các chỉ tiêu định lượng, nhưng đó là sự thể hiện kết
quả phát triển của thị trường về mặt chất lượng.
1.3.4. Chính sách phát triển thị trường
Chính sách sản phẩm
Theo cách hiểu chung nhất, đây là phương thức kinh doanh có hiệu quả đảm bảo
nhu cầu thị trường và thị hiếu của khách hàng trong hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp.
Chiến lược sản phẩm giữ một vai trị hết sức quan trọng. Nó là nền tảng của
chiến lược nghiên cứu thị trường chiến sản phẩm, là vũ khí sắc bén trong cạnh tranh
trên thị trường.

20