Luận văn kinh tế ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.09 MB, 102 trang )
tế
Hu
ế
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
inh
------
cK
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
họ
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY
Trư
ờn
gĐ
ại
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG
HỒ TÙNG NHẬT KHƯƠNG
Huế, tháng 05 năm 2019
tế
Hu
ế
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
inh
------
cK
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
họ
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY
gĐ
ại
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG
GVHD:
Trư
ờn
TS. LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO
SVTH:
HỒ TÙNG NHẬT KHƯƠNG
Lớp: K49D-QTKD
MSSV: 15K4021068
Huế, tháng 05 năm 2019
tế
Hu
ế
Lời Cảm Ơn !
Trên thực tế khơng có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự
hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại
trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của q Thầy Cơ,
gia đình và bạn bè. Với lịng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy trường
Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn
kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt,
inh
trong học kỳ này, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cơ thì
em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hồn thiện được.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của
cK
trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh Doanh của
trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hồn thành tốt bài báo cáo thực tập
này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Tiến sĩ Lê Thị Phương Thảo đã nhiệt tình
hướng dẫn em hồn thành tốt khóa luận thực tập.
họ
Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh
Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong Công ty đã tận tình hướng dẫn em trong
suốt thời gian thực tập tại ngân hàng.
ại
Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực
tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong ngân hàng cùng các Thầy,
gĐ
Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn
chế nên bài báo cáo khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được
ý kiến đóng góp Thầy, Cơ để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hồn
ờn
thành tốt hơn bài khóa luận tốt nghiệp.
Trư
Em xin chân thành cảm ơn!
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
DANH MỤC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
Chi phí
DT
Doanh thu
DTT
Dịng tiền thuần
Due Diligence
Hoạt động thẩm tra
ĐH
Đại học
ĐVT
Đơn vị tính
GTGT
Giá trị gia tăng
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HCM
Hồ Chí Minh
IRR
Hệ số hồn vốn nội bộ (Internal Rate of Return)
KH
Khấu hao
MOU
Memorandum of understanding
NPV
Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (Net Present Value)
NH
Ngân hàng
cK
họ
NHTM
Ngân hàng thương mại
SP
Sản Phẩm
Sau thuế
ại
ST
T
Thời gian
SEO
UBNN
ờn
VAT
Thu nhập doanh nghiệp
gĐ
TNDN
TP
inh
CP
Thành phố
Tối ưu hóa cơng cụ ìm kiếm (Search Engine Optimization)
Ủy ban nhân dân
Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax)
Việt Nam đồng
VNREA
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Trư
VNĐ
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
iv
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.........................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2
3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................2
3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu....................................................................2
inh
3.2 Phương pháp phân tích ..............................................................................................2
3.3. Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích...................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...............................................................................3
cK
4.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................................3
4.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................3
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................4
họ
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG...................................................................4
1.1. Những cơ sở lý luận chung về dự án và phát triển dự án .........................................4
1.1.1. Khái niệm dự án và phát triển dự án.....................................................................4
ại
1.1.2. Vai trò, nhiệm vụ và quy trình phát triển dự án ...................................................5
1.1.2.1. Vai trị của hoạt động phát triển dự án ...............................................................5
gĐ
1.1.2.2. Trách nhiệm và nhiệm vụ của hoạt động phát triển dự án .................................5
1.1.2.3. Quy trình phát triển dự án ..................................................................................6
1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản.................................................................10
1.2.1. Khái niệm về bất động sản .................................................................................10
ờn
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản .................................................................................10
1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm ................................................................................10
Trư
1.2.2.2. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau..........................................................................11
1.2.2.3. Tính bền lâu......................................................................................................11
1.2.2.4. Các tính chất khác ............................................................................................12
1.2.3. Phân loại bất động sản ........................................................................................12
1.2.4. Khái niệm thị trường bất động sản .....................................................................13
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
v
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
1.2.5. Vai trị của thị trường bất đơng sản ....................................................................13
1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng........................13
1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh BĐS................................................................................................13
1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất
đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng đặc biệt là các cơng trình cơng cộng và các cơ sở
kinh tế khác....................................................................................................................14
1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học -
inh
công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường...........................................14
1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững .................................14
cK
1.2.6. Phân loại thị thị trường bất động sản..................................................................14
1.2.6.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước ...................................................14
1.2.6.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường ...........................................................15
họ
1.2.6.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường ................................................15
1.2.6.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch .........................................................................15
1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản............................................15
ại
1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản .............................................................15
1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế ................................................16
gĐ
1.4. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án....................................17
1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển dự án...................17
1.4.1.1.Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư phát triển dự
án ...................................................................................................................................17
ờn
1.4.1.2.Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển dự
án ...................................................................................................................................18
1.4.1.3.Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư phát triển
Trư
dự án ..............................................................................................................................19
1.4.2. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư .............................20
1.4.2.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần ...................................................20
1.4.2.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dự án ...........................................21
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
vi
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
1.4.2.3. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR .................................................................22
1.4.2.4. Thời gian hịa vốn (Thv)...................................................................................23
1.4.2.5. Phân tích độ nhạy của dự án.............................................................................24
1.4.3. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. ...................................25
1.4.3.1. Việc làm và thu nhập người lao động...............................................................25
1.4.3.2. Mức đóng góp và ngân sách nhà nước .............................................................25
1.4.3.3. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án ...........................26
1.5. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới ................................26
inh
1.5.1. Khái niệm và chức năng của đô thị .....................................................................26
1.5.1.1. Khái niệm .........................................................................................................26
1.5.1.2. Chức năng của đơ thị ........................................................................................27
cK
1.5.1.3 Vai trị của đơ thị ...............................................................................................29
1.5.2. Đặc điểm của dự án phát triển khu đô thị mới ....................................................29
1.5.3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới...........................................................30
họ
1.6. Cơ sở thực tiễn........................................................................................................31
CHƯƠNG 2: HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG ............................33
ại
2.1.Giới thệu Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung..........................................33
2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty...................................................................34
gĐ
2.1.1.1. Hội đồng quản trị..............................................................................................34
2.1.1.2. Tổng giám đốc..................................................................................................34
2.1.1.3. Phòng Marketing ..............................................................................................35
2.1.1.4. Phòng kinh doanh .............................................................................................36
ờn
2.1.1.5. Phịng HCNS ....................................................................................................37
2.1.1.6. Phịng Tài chính Kế tốn ..................................................................................38
2.1.1.7. Phịng đầu tư – khai thác dự án ........................................................................38
Trư
2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự: ..................................................................................39
2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City ................................................................................41
2.2.1. Chất lượng cơng trình..........................................................................................41
2.2.1.1. Thiết kế .............................................................................................................41
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
vii
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
2.2.1.2. Kết cấu cơng trình ............................................................................................42
2.2.1.3. Thi cơng cơng trình ..........................................................................................42
2.2.1.4 Giám sát cơng trình ...........................................................................................42
2.2.1.5. Về mặt quản lý an tồn thi công.......................................................................42
2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường ..................................................................42
2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng............................................................................43
2.1.1.8. Các tiện ích xung quanh dự án .........................................................................43
2.3. Hiệu quả đầu tư của dự án khu đô thị An Cựu City ...............................................44
inh
2.3.1. Cơ cấu nguồn vốn................................................................................................44
2.3.1.1. Vốn vay và vốn huy động khác ........................................................................46
2.3.1.2. Kế hoạch huy động vốn và thực hiện dự án .....................................................46
cK
2.3.2. Hiệu quả tài chính................................................................................................49
2.3.2.1. Tiềm lực kinh tế của doanh nghiệp. .................................................................49
2.3.2.2. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần ...................................................49
họ
2.3.2.3. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dự án. ..........................................58
2.3.2.4. Thời gian hòa vốn.............................................................................................58
2.3.2.5. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR .................................................................59
ại
2.3.2.6. Dự tính lãi lỗ của dự án ....................................................................................60
2.3.2.7. Phân tích độ nhạy của dự án.............................................................................61
gĐ
2.3.3. Hiệu quả kinh tế xã hội........................................................................................65
2.3.3.1. Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động..............................................65
2.3.3.2. Nâng cao mức sống của người dân...................................................................66
2.3.3.3. Làm tăng thu nhập và điều kiện sống của người dân. ......................................74
ờn
2.3.3.4. Hình thành một khu đơ thị mới cho Tỉnh Thừa Thiên Huế..............................75
2.3.3.5. Đóng góp ngân sách Nhà nước.........................................................................76
2.4. Những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện đầu tư phát triển dự án................77
Trư
2.4.1. Thuận lợi..............................................................................................................77
2.4.2. Khó khăn..............................................................................................................77
2.4.3. Hạn chế ..............................................................................................................78.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
viii
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG CHUNG CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN
TỚI ................................................................................................................................79
3.1. Định hướng phát triển dự án...................................................................................79
3.2. Định hướng kinh doanh ..........................................................................................79
3.3. Các dự án triển khai trong năm 2019 .....................................................................80
CHƯƠNG 4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG..........................................................81
inh
4.1. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có
biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư ...................................................................81
4.2. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá
cK
trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới .............................................................81
4.3. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án .........................................................82
4.4. Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất............................................................83
họ
4.5. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong
từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài .......85
4.6. Giải pháp về thị trường...........................................................................................86
ại
4.7. Giải pháp về nguồn lực...........................................................................................87
4.8. Giải pháp về chiến lược phát triển..........................................................................87
gĐ
4.9. Áp dụng công nghệ thông tin .................................................................................88
4.10. Thanh tra kiểm tra chặt chẽ ..................................................................................88
4.11. Giải pháp về xu thế...............................................................................................88
PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................89
ờn
1. Kết luận......................................................................................................................89
2. Kiến nghị ...................................................................................................................90
2.1. Đối với nhà nước ....................................................................................................90
Trư
2.2. Đối với Công ty ......................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................92
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
ix
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. Tính tốn tổng mức đầu tư ...............................................................................45
Bảng 2. nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án ........................................................47
Bảng 3. Chương trình vay vốn của dự án......................................................................48
Bảng 4. Doanh thu dự kiến của dự án ...........................................................................51
Bảng 5. Tính tốn hiệu quả tài chính của dự án ............................................................55
Bảng 6. Thời gian hòa vốn (T) ......................................................................................58
Bảng 7. Dòng tiền của dự án .........................................................................................59
inh
Bảng 8. Dự trù lãi lỗ của dự án......................................................................................60
Bảng 9. Phân tích độ nhạy của IRR, NPV khi Doanh thu thay đổi...............................61
Bảng 10. Phân tích độ nhạy của IRR, NPV khi chi phí thay đổi ..................................62
cK
Bảng 11. Tổng hợp phân tích độ nhạy...........................................................................64
Bảng 12. Tổng hợp khối lượng cấp nước của dự án. ....................................................69
Bảng 13. Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước.....................................70
họ
Bảng 14. Chỉ tiêu nhu cầu tiêu thụ điện. .......................................................................71
Bảng 15. Tổng hợp phần cấp điện của dự án. ...............................................................72
Bảng 16. Tổng hợp chỉ tiêu đóng góp ngân sách Nhà Nước.........................................76
Trư
ờn
gĐ
ại
Bảng 17: Các dự án triển khai trong năm 2019.............................................................80
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
x
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý do chọn đề tài
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Cơng nghiệp
hố-Hiện đại hố đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới
có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát triển các khu đô thị mới
đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế đất nước.
Thực hiện chủ trương lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô thị
inh
bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu tư đồng bộ, từng bước
hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể Tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030 đã được phê
duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
cK
xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân Tỉnh
Thừa Thiên Huế. Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung hiện đang là chủ đầu tư
và nhà phát triển dự án một số dự án đầu tư phát triển nhà ở và đơ thị, có trách nhiệm
họ
huy động mọi nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng
thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các cơng trình nhà ở và
các cơng trình chun dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt.
ại
Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển dự án đô thị mới vấn đề đặt ra là
sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh giá hiệu quả của
gĐ
hoạt động dự án sẽ cho chúng ta biết được hoạt động dự án có đem lại những giá trị gì,
đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngồi ra đánh giá hiệu quả dự án cịn cho
phép chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của
công cuộc đầu tư phát triển dự án khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn
ờn
bộ nền kinh tế.
Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả dự án, trong q trình
thực tập tại Cơng ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung tôi đã chọn đề tài “Đánh giá
Trư
hiệu quả dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền
Trung” làm đối tượng nghiên cứu của khóa luận thực tập tốt nghiệp. Nội dung của
khóa luận xem xét tình hình đầu tư của Công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết
hiệu quả một dự án của Công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
1
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp
nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty trong thời gian tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh hiệu quả dự án nhằm đề xuất ra một số giải pháp tiếp tục nâng
cao hiệu quả đầu tư phát triển trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về hiệu quả đầu tư phát triển
inh
dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung;
- Phân tích đánh giá những hiệu quả về tài chính, kinh tế và xã hội của dự án
khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung;
cK
- Đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển dự án khu đô
thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.
3. Phương pháp nghiên cứu
họ
3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu
Thu thập thông tin, số liệu sơ cấp liên quan đến việc đầu tư phát triển dự án khu
đô thị An Cựu City được cung cấp từ Công ty. Các số liệu liên quan đến vấn đề nghiên
ại
cứu bao gồm: số liệu thống kê về nguồn vốn, chi phí, báo cáo kết quả kinh doanh,...
qua các năm của đoạt động đầu tư phát triển dự án. Ngồi ra tiến hành thu thập thơng
gĐ
tin từ bên ngồi doanh nghiệp thơng qua các phương tiện truyền thơng như internet,
các website,…
3.2 Phương pháp phân tích
Thơng qua các thơng tin, số liệu thu thập được tiến hành xử lý thơng tin, phân
ờn
tích và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư.
Phương pháp thống kê mô tả: Sử dụng các chỉ tiêu số tương đối, tuyệt đối nhằm
đánh giá những ảnh hưởng cũng như mối quan hệ giữa các yếu tố liên quan đến đầu tư
Trư
phát triển dự án.
Phương pháp thống kê so sánh: Từ những số liệu liên quan đến vấn đề nghiên
cứu được lấy từ Công ty tiến hành so sánh phân tích và đưa ra kết luận về hiệu quả dự
án khu đô thị An Cựu City so sánh hệ thống các chỉ tiêu qua các năm nghiên cứu.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
2
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
3.3. Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích
Phương pháp này được sử dụng để đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án
thông qua những thông tin và số liệu nghiên cứu được.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả dự án An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất
Xanh Bắc Miền Trung.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
inh
- Về không gian: Tại Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.
Trư
ờn
gĐ
ại
họ
cK
- Về thời gian: Nghiên cứu đánh giá từ tháng 2 đến tháng 4 năm 2019.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
3
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
1.1. Những cơ sở lý luận chung về dự án và phát triển dự án
1.1.1. Khái niệm dự án và phát triển dự án
Khái niệm dự án:
Có rất nhiều cách định nghĩa dự án. Tùy thuộc vào từng trường hợp hoặc mục
đích để nhấn mạnh vào khía cạnh nào đó.
Theo từ điển mở Wikipedia: “Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan
inh
đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã
được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể,
rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất, dự án là
cK
tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm
đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định”.
Ngoài ra theo ThS. Hồ Tú Linh – Trường ĐH Kinh Tế Huế cũng có thể định
họ
nghĩa: “Dự án là việc sử dụng các nguồn lực hữu hạn để thực hiện nhiều cơng việc
khác nhau, những có liên quan với nhau và cùng hướng tới một mục tiêu chung nhằm
đạt các lợi ích cụ thể”.
ại
Theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ
cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch
gĐ
tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới.
Theo luật đầu tư 2014 (Luật số 67/2014/QH13) giải thích : “Dự án đầu tư là
tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên
địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”
ờn
Trong đó, “Hoạt động đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại
để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất
định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được kết quả đó”.
Trư
Khái niệm nhà phát triển dự án: Nhà phát triển dự án (những doanh nghiệp
môi giới) sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với nhà nước, huy động
vốn, quản lý tài chính, thi cơng, giám sát qua trình xây dựng, đến phân phối bán hàng
và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
4
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
1.1.2.1.Vai trị của hoạt động phát triển dự án
tế
Hu
ế
1.1.2. Vai trò, nhiệm vụ và quy trình phát triển dự án
- Thu hẹp khoảng cách giữa khả năng xây dựng và nhu cầu của nhà đầu
tư. Chúng phục vụ cho giá trị của một dự án về thiết kế, chức năng, chi phí và vị trí.
- Cung cấp các sản phẩm thực tế chất lượng và phân tích kỳ vọng của khách
hàng.
1.1.2.2.Trách nhiệm và nhiệm vụ của hoạt động phát triển dự án
- Mỗi nhà phát triển nên đảm bảo rằng có các hành động tiêu đề rõ ràng cho
inh
mọi dự án.
- Các nhà phát triển trước tiên phải có được tất cả các giải phóng mặt bằng
pháp lý, quy định và theo luật định.
cK
- Một nhà phát triển nên xác nhận nếu đất có bất kỳ khoản phí hợp pháp nào.
- Một nhà phát triển nên đảm bảo tài chính cần thiết từ các tổ chức tài trợ.
- Các nhà phát triển nên giải thích các điều khoản BĐS như diện tích thảm,
họ
khu vực xây dựng, khu vực siêu xây dựng cùng với kế hoạch và thông số kỹ thuật của
dự án cho khách hàng của họ.
- Các nhà phát triển nên hoàn trả tiền của nhà đầu tư với lãi suất nếu có bất kỳ
ại
sự chậm trễ hoặc dự án bị dừng lại.
- Các nhà phát triển nên cung cấp tài sản ở mức giá hợp lý và nên nhắm mục
gĐ
tiêu cho lợi nhuận cận biên.
- Các nhà phát triển nên có kế hoạch trước để khắc phục tình trạng thiếu
ngun liệu.
- Các nhà phát triển nên hỏi các bộ phận khác nhau của đơ thị để thiết lập xem
ờn
có bất kỳ thông báo hoặc yêu cầu nào liên quan đến tài sản là nổi bật hay không.
- Các nhà phát triển nên tránh hoặc giảm thiểu sự chậm trễ trong việc hoàn
thành dự án.
Trư
- Họ nên cung cấp chất lượng xây dựng và dịch vụ.
- Một nhà phát triển nên thông báo cho khách hàng về tiến độ của một dự án
xây dựng và cập nhật chúng thường xuyên.
- Các nhà phát triển nên bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
5
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
- Nhà phát triển nên cung cấp những ngôi nhà mà người mua có thể chọn dựa
trên bố cục, sàn nhà, nhà bếp và một số khía cạnh khác.
- Các nhà phát triển nên bán tài sản miễn phí từ những trở ngại.
- Các nhà phát triển nên cung cấp cho người mua một ý tưởng rõ ràng về các
khoản phụ phí như điện, nước thải, bãi đậu xe có mái che, bãi đỗ xe mở, thuế VAT và
thuế dịch vụ,…
- Nhà phát triển sẽ phải bám sát kế hoạch tổng thể ban đầu mà anh ta quảng
cáo khi tiếp thị dự án.
của họ.
inh
- Các nhà phát triển nên có sự minh bạch trong khi giao dịch với khách hàng
- Việc các nhà phát triển thay đổi kế hoạch dự án mà không thông báo cho
cK
khách hàng là điều không thể tha thứ.
- Khơng có nhà phát triển nào được phép xây dựng trên các khu vực màu xanh
lá cây hoặc các khơng gian được phân định là khu vực chơi.
họ
1.1.2.3.Quy trình phát triển dự án
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
ại
nhằm mục đích sinh lợi (Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006). Dự án kinh doanh BĐS được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt
dịch vụ BĐS.
gĐ
động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp
Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài tốn lựa chọn mơ hình đầu tư tối
ưu trong số các mơ hình trên. Để thành cơng trong quyết định lựa chọn mơ hình đầu tư
ờn
và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo
quy trình sau:
- Bước 1: Tìm kiếm đất phù hợp
Trư
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư BĐS. Khu
đất kinh doanh BĐS có hai dạng:
thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản
lý của nhà nước.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
6
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu
đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển
kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ
như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về
mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi
chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều
thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy
inh
hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích cơng, hoặc các tiêu
chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế địi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp
của thơng số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thơng số quy
cK
hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thơng tin quy
hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở
quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách
họ
quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý
đồ quy hoạch từ UBND Tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương
quy hoạch theo ý đồ của họ.
ại
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư
phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ
gĐ
trương quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng
thuê đất với UBND Tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
- Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy
ờn
hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất
quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh
doanh theo mơ hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để
Trư
đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự
khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra
quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
7
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
định trong mơi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị
trường trước khi đưa ra quyết định.
- Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển
từ quyết định trong mơi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn
chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng,
căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp,
dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của
inh
từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý
tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
- Bước 4: Thiết kế ý tưởng
cK
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau
+ Xác lập mơ hình kinh doanh có hiệu quả.
+ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu
họ
dụng cao, có cảnh quan đẹp.
+ Chứng minh được hiệu quả đầu tư.
+ Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng.
ại
+ Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
gĐ
+ Mơ hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do
dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay.
+ Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc.
+ Các đặc điểm kỹ thuật.
ờn
+ Thị trường mục tiêu.
+ Quản lý đầu tư và khai thác như thế nào?
- Bước 5: Phân tích tài chính
Trư
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ
tiêu chủ yếu sau:
+ Ước tính tồn bộ chi phí dự án.
+ Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
8
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
+ Ước tính nguồn vốn vay.
+ Thiết lập mơ hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án.
+ Phân tích dịng tiền cho tồn bộ dịng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài
chính như NPV, IRR, thời gian hồn vốn...
+ Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
- Bước 6: Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển
khai dự án
inh
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình
và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở
ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty
cK
hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp
phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ
đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên địi hỏi phải tiến hành huy động
họ
vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp
tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội
dung sau:
ại
+ Thỏa thuận về chi phí.
+ Thỏa thuận về thời gian.
gĐ
+ Thỏa thuận về nhân lực.
+ Thỏa thuận về cách làm.
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến
hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
ờn
+ Các đánh giá rải rác.
+ Đánh giá tiền khả thi.
+ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác.
Trư
+ Báo cáo khả thi xây dựng dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,
thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
- Bước 7: Triển khai dự án
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
9
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
+ Thiết kế chi tiết.
+ Đấu thầu và chọn thầu xây dựng.
+ Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu.
+ Phương án tổ chức giám sát, quản lý.
tế
Hu
ế
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự
thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc
công việc sau:
inh
chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các
+ Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng).
+ Bán và tiếp thị.
1.2.
cK
+ Tư vấn và quản lý tài sản.
Bất động sản và thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bất động sản
họ
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
ại
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản
gĐ
1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
ờn
phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời được của
đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
Trư
BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn
phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
10
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
thoả mãn sở thích cá nhân.
1.2.2.2. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
tế
Hu
ế
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
inh
1.2.2.3. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
cK
và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi
họ
thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
ại
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị
lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
gĐ
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
ờn
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm,… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố BĐS là do đất đai
khơng bị mất đi, khơng bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
Trư
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS rất phong phú và đa dạng, khơng bao
giờ cạn.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
11
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
- Tính thích ứng
tế
Hu
ế
1.2.2.4. Các tính chất khác
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố
inh
thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
cK
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
họ
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
1.2.3. Phân loại bất động sản
ại
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
gĐ
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
ờn
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước
cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
Trư
đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
giới.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
12
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện
inh
kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2.4. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
cK
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có
sự quản lý của Nhà nước.
(Nguồn: />
họ
1.2.5. Vai trị của thị trường bất đơng sản
1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,
ại
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị
trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vơ hình, là sự
quả nhất.
gĐ
tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu
1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS
ờn
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền
sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trị
Trư
chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là
một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế
kinh tế thị trường đối với một quốc gia.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
13
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy q trình đổi mới về hoạt động
quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các cơng trình cơng cộng
và các cơ sở kinh tế khác
Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hồn
thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo
điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ,
tham nhũng, trốn thuế,… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác
lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử
inh
dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu
cho Ngân sách Nhà nước,…
1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến
cK
khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ mơi trường
Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương trợ
lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị
họ
trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý,
nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức
cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa
ại
trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững
gĐ
Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở
rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như:
xây dựng, địa chính, ngân hàng, mơi trường đô thị.
1.2.6. Phân loại thị thị trường bất động sản
ờn
1.2.6.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm sốt
được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, Công ty cho th tài
Trư
chính, các khách sạn, các Cơng ty kinh doanh địa ốc,…
- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS khơng tiến hành các thủ tục có
tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ.
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
14
GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo
Khóa luận tốt nghiệp
tế
Hu
ế
1.2.6.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là
thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các cơng trình BĐS để bán và cho th.
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
1.2.6.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
- Thị trường đất đai.
- Thị trường BĐS công nghiệp.
inh
- Thị trường nhà ở.
- Thị trường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở.
- Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ.
cK
1.2.6.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch
- Thị trường mua bán BĐS.
- Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
họ
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản
ại
1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản
Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến,
gĐ
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường BĐS năm
2018 cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và sản phẩm
có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.
Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung BĐS
ờn
về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là trên
100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó, lượng
sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị
Trư
trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm
2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp
thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng
SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
15
