Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện nam trực, tỉnh nam định giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

VŨ ĐÌNH PHÙNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2017 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

VŨ ĐÌNH PHÙNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2017 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung
thực, các giải pháp đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng
được cơng bố dưới bất cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và cơng nhận
bởi “Hội đồng Đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản lý đất đai”
Tác giả luận văn

Vũ Đình Phùng


ii

DANH TỪ VIẾT TẮT
Từ
N
viết
ội
G G
P iả
U Ủ
B y
C C
N ô
C C
N h
K K

C h
T T
Đ ái
K K
T in
H H
Đ ội


3

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hồn thành bản luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới TS. Nguyễn Thị Lợi, Khoa Quản lý tài
Nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý, giúp đỡ chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa quản lý tài ngun, Phịng đào tạo, Trường Đại học Nơng Lâm Thái
Ngun đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ Phịng Tài
ngun và Mơi trường, Phịng Thống kê; Ban Bồi thường GPMB&QLDA
huyện Nam Trực đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn tại địa phương.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Tơi xin trân thành cảm ơn !
Tác giả luận văn

Vũ Đình Phùng


4

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 1
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Y nghĩa của đề tài nghiên cứu....................................................................... 2
CHƯƠNG 1...................................................................................................... 3
TÔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .............................................................. 3
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 9
1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới........... 10
1.2.2. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay ............................
15
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯƠNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 28
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28
2.2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Nam Trực......................... 28
2.2.2. Đánh giá kết quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 02
dự án. ............................................................................................................... 28
2.2.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp ................................ 29

2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 29
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu................................................................ 29
2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu... 30


5

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nam Trực ........................
31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 31
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện
Nam Trực ........................................................................................................ 39
3.1.3. Tình hình sử dụng đất của huyện Nam Trực ........................................ 41
3.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 02 dự án trên địa
bàn huyện Nam Trực....................................................................................... 45
3.2.1. Đánh giá tổng quát về tình hình chung của việc thực hiện giải phóng
mặt bằng trên địa bàn huyện Nam Trực......................................................... 45
3.2.2. Đánh giá thực trạng trạng công tác GPMB, bồi thường, hô trợ tái định
cư tại 02 dự án ................................................................................................. 46
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nam Trực) ....................... 47
3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp đối với công tác
GPMB khi nhà nước thu hồi đất đối với 02 dự án.......................................... 64
3.3.1. Thuận lợi ............................................................................................... 64
3.3.2. Một số tồn tại, khó khăn........................................................................ 65
3.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác
GPMB, bồi thường, hô trợ, tái định cư trên địa bàn huyện Nam Trực........... 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 68
1. Kết luận ....................................................................................................... 68
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019............................ 42
Bảng 3.2. Tổng hợp diện tích đất thu hồi giai đoạn 2015 - 2019 ................... 45
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 1....................................... 47
Bảng 3.4. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 2....................................... 48
Bảng 3.5. Xác định đối tượng được bồi thường của 2 dự án.......................... 49
Bảng 3.6. Xác định diện tích đất được bồi thường của 2 dự án...................... 50
Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến cá nhân, tổ chức về đối tượng được bồi thường, hô
trợ và không được bồi thường, hô trợ ............................................................. 51
Bảng 3.8. Giá bồi thường về đất ở .................................................................. 53
Bảng 3.9. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp.................................................... 53
Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi
thường.............................................................................................................. 54
Bảng 3.11: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản, cơng trình hoa màu gắn
liền trên đất...................................................................................................... 55
Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá bồi thường tài
sản, cơng trình hoa màu gắn liền trên đất ....................................................... 57
Bảng 3.13: Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hô trợ
của dự án bị thu hồi đất ................................................................................... 58
Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện
các chính sách hơ trợ ....................................................................................... 60
Bảng 3.15: Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hô trợ của người dân bị thu
hồi đất .............................................................................................................. 61
Bảng 3.16: Những ảnh hưởng của việc bị thu hồi đất và tình hình hơ trợ việc
làm đến đời sống của người dân bị thu hồi đất tại dự án I và dự án II ........... 62

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia và không
thể thay thế được trong đời sống, trong quá trình sản xuất của con người.
Trong những năm gần đây nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cùng với áp lực về
sự gia tăng dân số làm cho diện tích đất đai ngày càng bị thu hẹp, đồng thời
quá trình đơ thị hố diễn ra mạnh làm cho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế
cao và nhu cầu về mặt bằng lớn để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. Để có
mặt bằng thực hiện các dự án chúng ta phải thu hồi và chuyển mục đích sử
dụng đất đai.
Trước thực trạng như vậy, công tác bồi thường GPMB là một trong
những cơng việc hết sức khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt quan
tâm, bồi thường GPMB không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi mà cịn ảnh hưởng rất lớn đến
tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của địa phương sau khi tái định cư cho
người dân. Bồi thường GPMB là lĩnh vực nhạy cảm và gặp rất nhiều khó
khăn trong q trình thực hiện như thương lượng giá đền bù hợp lý với người
dân, tái định cư và giải quyết hậu quả sau giải phóng mặt bằng...Do vậy cần
áp dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào điều kiện thực tế của địa
phương. Trước những khó khăn như vậy, việc đánh giá cơng tác GPMB để
đưa ra những phương án khả thi giải quyết những khó khăn khi bồi thường
GPMB đang là một nhu cầu hết sức cấp thiết của xã hội.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của Khoa Quản lý Tài ngun,
Phịng Đào tạo - Trường Đại học Nơng Lâm, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: "Đánh giá cơng
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện Nam

Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2017 -2019”.


2

2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các dự án, tìm
ra những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
của các dự án. Từ đó đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng của địa phương trong thời gian tới góp phần đẩy
nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả và bền vững.
- Xác định và đánh giá những ảnh hưởng của cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng đến đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt
bằng, nhằm giúp các dự án sớm được triển khai thực hiện hiệu quả, ổn định
cuộc sống của người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng, góp phần phát triển
kinh tế xã hội của huyện.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Y nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Y nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hô
trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn, nêu bật những hạn chế
và nguyên nhân làm ảnh hưởng đến công tác GPMB. Từ đó có những định
hướng trong Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính
sách, quy định hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.

3

CHƯƠNG 1
TÔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một cơng trình mới.
Q trình giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính từ thời điểm bắt đầu
hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư
mới. Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự
án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
Cơng tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là
khâu đầu tiên thực hiện dự án.
Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
và tài sản bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai,
tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án."Bồi
thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt
hại về tài sản.
+ Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên

4

quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu.
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, cơng trình, vật kiến trúc, cây
cối hoa màu, cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi.
Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là quá trình định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống
cho những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chô sinh sống
do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Ngồi ra cịn bao gồm các hoạt
động nhằm hơ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây
ra khôi phục và cải thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa xã hội.
TĐC trong bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi
mới thông qua các hoạt động hô trợ của nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi
đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
Hô trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với
người dân trong khu vực giải tỏa, đặt con người vào vị trí then chốt trong q
trình thực hiện, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ GPMB, thời gian thi công
được đảm bảo.
1.1.1.2. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay
còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác
BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề
đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết
sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh

5

hưởng khơng nhỏ đến q trình thực hiện cơng tác GPMB, BT khi nhà nước
thu hồi đất.
1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính Phủ đã
bốn lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai
năm 1998, 2001, 2003 và 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính
phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển
khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính
ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy:
- Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế;
trong khi đó việc tun truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt.
- Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là
việc áp dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các
địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây
mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp
đến tiến độ GPMB.

2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện khơng thể thiếu
được trong mọi q trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải
pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của


6

nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các
quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết
những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng đất khơng chỉ là cơng cụ cho thị trường mà cịn là phương tiện quan
trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hố về cơng bằng, dân
chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động
quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng
nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất
chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.

3) Cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền


7

sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng
tính bồi thường. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh
hơn.
4) Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, huyện (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định
(căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do
Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định
giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương


8

pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và
công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc
về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật
Đất đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480
đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu
nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp
bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc
giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi
thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
5) Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và khơng gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thông qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thơng qua Nhà
nước thực hiện chính sách bồi thường và TĐC.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.1.3. Đặc điểm của cơng tác bời thường, hỗ trợ và tái định cư
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
GPMB là quá trình mang tính đa dạng và phức tạp.


9

- Tính đa dạng
Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các
tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến cơng
tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng,
từng khu vực.
- Tính phức tạp
Thứ nhất, do tình hình GPMB ln gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị
trường ln biến động do đó giá bồi thường ở mỡi thời điểm có khác nhau.
Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng
không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người
dân ln có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá
trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh,

người dân xây mới các cơng trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB...
đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ
yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất
phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác.
Thứ ba, tính phức tạp cịn gặp phải khi thực hiện cơng tác GPMB là do
nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng
đất chưa đầy đủ, hợp pháp.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định
về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy


10

định về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hô trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy
định về khung giá.
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng 6
năm
2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đăng ký thế

chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 về đất đai của Chính phủ.
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy
định chi tiết về bồi thường, hô trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan
trọng nhất đối với mọi hoạt động trong đời sống KT-XH. Vì vậy, nhiều nước
trên thế giới đang cố gắng không ngừng trong việc hồn thiện chính sách
pháp luật về đất đai, trong đó có chính sách bồi thường, hơ trợ và TĐC của cơ


11

quan quản lý Nhà nước. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai của một số nước trên thế giới, đồng thời giúp cho
chúng ta có cái nhìn tổng qt hơn về cơng tác bồi thường giải phóng mặt
bằng (Trương Ánh Tuyết, 2002).
* Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu, gồm sở hữu tồn dân và
sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà
nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể nông
dân lao động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai
thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất (xuất nhượng đất) và cho thuê đất (Đặng Thái Sơn, 2002).

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất.
Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha
trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nông nghiệp sau
khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà
nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật Trung Quốc quy định, người nào
sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Tiền bồi thường bao gồm
các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả
cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc cịn quy
định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao
tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp,
khoảng 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Về phương thức đền bù thiệt hại: Nhà nước thông báo cho người sử


12

dụng đất biết trước việc họ sẽ thu hồi đất trong thời hạn một năm, người dân
có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại
khu ở mới. Tại Thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chơ ở mới phù hợp với
nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn và giá thị trường: Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh lại thị trường đó. Đối với đất nơng nghiệp, đền bù thiệt hại

theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư: Các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước
có chính sách riêng (Website:).
* Hàn Quốc
Bắt đầu từ những năm 1962, để thực hiện những mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội, đất nước xứ sở Kim chi đã liên tục đúc rút kinh nghiệm và
hồn thiện cơng tác giải phóng mặt bằng. Bộ luật bồi thường thiệt hại của Hàn
Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn:
- Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình
cơng cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
- Thứ hai pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.


13

- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được
Nhà nước hô trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con
người, cung cấp đất đai cho những người phải chuyển nơi cư trú do thực hiện
cơng

trình

cơng

cộng

cần

thiết

của

Nhà

nước

(Website:)
* Australia (Úc)
Luật đất đai của Úc quy định: đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu
tư nhân. Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu
đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhương, thế chấp, thừa kế theo
di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai (Mai Mộng
Hùng, 2008).
Luật đất đai năm 1989 của Úc quy định, có hai loại thu hồi đất:
- Thu hồi đất bắt buộc
- Thu hồi đất tự nguyện
Thu hồi đất tự nguyện được nước Úc tiến hành khi chủ đất cần được
thu hồi đất. Trong thu hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào được
áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần
được thu hồi vốn và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên
tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường.
Thu hồi đất bắt buộc được nước Úc tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu

sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thơng
thường, Nhà nước có được đất đai thơng qua đàm phán.
Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau:
- Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu
thu hồi đất vì các mục đích cơng cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính
như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sừ dụng
đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu
cơng cộng đó.


14

- Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và quản
lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lịng thì có thể
tiếp tục u cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm
hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ
nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác.
- Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất
phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất
của Chính phủ. Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông
báo trên báo chí.
- Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi
thường. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà
nước bồi thường.
Nguyên tắc của BT của quốc gia này đó là cơng bằng và theo giá thị
trường. Theo đó, các yếu tố sẽ được tính tốn trong q trình bồi thường đó là
giá thị trường, giá đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như phí
di chuyển, chi phí TĐC (Mai Mộng Hùng, 2008).
* Nhận xét, đánh giá về chính sách GPMB của một số nước trên thế giới.
Việc xây dựng và phát triển các cơng trình xây dựng, cơng trình dân

dụng đều cần có đất. Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng
quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu,
đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích
cơng cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi quốc gia, quyền lực thu hồi, trưng thu đất
được ghi trong hiến pháp hoặc tại Bộ luật đất đai hoặc một bộ luật khác. Nếu
việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở
hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất
đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc
gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định
(Website:).


15

Qua tìm hiểu chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế
giới, nước ta cần học hỏi một số kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính
sách bồi thường GPMB.
1.2.2. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển KT-XH ngày càng được
nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH
đất nước. Với những đổi mới tích cực, trong những năm qua, việc thực hiện
chính sách bồi thường, GPMB ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu
quả nhất định. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan
trọng để phát triển KT-XH nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi
cộm nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay.
Trong năm 2016, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn kết hợp với
Bộ Tài nguyên và Mơi trường đã tổ chức hội thảo đánh giá tình hình thu hồi
đất để thực hiện CNH-HĐH.
* Về diện tích đất nông nghiệp, đất ơ bị thu hồi để phát triển các KCN, đô thị
và các công trình công cộng.

Trong 5 năm qua, từ năm 2010-2015, tổng diện tích đất nơng nghiệp đã
thu hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 4% tổng diện tích đất nơng nghiệp cả
nước). Trong đó diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi để xây dựng các KCN
và CCN là 39,56 nghìn ha, xây dựng đơ thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết
cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha.
Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nơng nghiệp
thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên tồn quốc.
Những địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20,38 ha), Hà
Nội (77,76 ha), Quảng Nam (11,82 ha)…Theo số liệu điều tra của Bộ Nông
nghiệp và phát triển nông thôn tại 16 tỉnh trọng điểm về thu hồi đất, diện tích
đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tích thổ cư chiếm 11%.


16

Đồng bằng sơng Hồng là vùng có diện tích bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4,4%
tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước, ty lệ này ở Đông Nam Bộ là
2,1%, ở nhiều vùng khác là dưới 0,5%.
Mặc dù diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi tại mỗi tỉnh chiếm ty
lệ nhỏ trong tổng số diện tích đất tự nhiên của địa phương nhưng lại tập trung
vào một số huyện, xã có mật độ dân số cao. Diện tích bình qn đầu người
thấp, có xã diện tích đất bị thu hồi chiếm tới 70-80% diện tích đất canh tác.
* Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất
Theo báo cáo cho thấy việc thu hồi đất nông nghiệp trong 5 năm qua đã
tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia đình với khoảng 959.000 lao
động và 2,5 triệu người. Trung bình mỡi ha đất bị thu hồi ảnh hưởng tới việc
làm của trên 10 lao động nơng nghiệp. Vùng đồng bằng sơng Hồng có số hộ
bị ảnh hưởng do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300 nghìn hộ; Đơng Nam Bộ
khoảng 108 nghìn hộ, số hộ bị thu hồi đất ở các vùng khác thấp hơn: Tây
Ngun chỉ có trên 138.291 hộ. Mặc dù q trình thu hồi đất, các địa phương

đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các
vấn đề như bồi thường, hô trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp, hô trợ tái định cư,…Tuy nhiên trên thực tế có tới 67% lao động nông
nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cu sau khi bị thu hồi đất, 13% chuyển sang nghề
mới và khoảng 20% khơng có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn
định.( Lê Du Phong, 2007)
Như vậy nông nghiệp vẫn là chô dựa của phần lớn số hộ bị mất đất. Số
lao động bị mất việc làm do mất đất nhiều như Hà Tây 37.703 người, Vĩnh
Phúc 22.880 người, Nam Định 4.130 người,… Thực trạng này dẫn đến 53%
số hộ dân bị thu hồi đất có thu nhập giảm so với trước đây, chỉ có khoảng
13% số hộ có thu nhập cao hơn trước.
Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho thấy việc thu hồi đất ở phần lớn các địa phương đang ách tắc,


17

làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây nên những bức xúc cho
cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và cơ quan chính quyền có tránh nhiệm thu
hồi đất.
* Kết quả thực hiện chính sách bồi thường GPMB tại các địa phương ơ
nước ta:
- Người nhận đền bù cảm thấy thỏa đáng, tình trạng khiếu kiện, khiếu
nại dần ít đi và việc cản trở công tác giải phóng mặt bằng cải thiên rõ rệt.
- Người dân sau khi tái định cư đã ổn định về đời sống và sản xuất, dần
trở lại với cuộc sống bình thường trước đây và có thể khơi phục lại tài sản bị
mất.
- Sức ép cho các cơ quan hành chính trong quá trình thu hồi đất đã
được giảm đi nhiều.
- Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường,

tái định cư đạt hiệu quả, giảm thiểu nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình giải
phóng mặt bằng,bồi thường và tái định cư.
- Đã giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự
án, nhất là xây dựng các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
các dự án trọng điểm của Nhà nước, góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế,
ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi.
* Nguyên nhân của thành công
- Đối tượng được bồi thường, hô trợ, tái định cư ngày càng được xác
định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho
công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao.
- Mức bồi thường hô trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị
thu hồi đất có thể khơi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hô trợ đã
được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của
Đảng và Nhà nước.
- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần
đất với người sử dụng đất.
- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hô trợ tái định cư đã giải quyết