Đầu tư quỹ nhà ở đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an (tt)

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành Phố Vinh được Thành uỷ, UBND
thành phố Vinh xác định là một nhiệm vụ chính trị quan trọng và tập trung lãnh đạo, chỉ đạo
một cách hiệu quả. Bên cạnh những mặt đạt được cịn có những khó khăn, vướng mắc mà
những người trực tiếp làm cơng tác này mới có thể cảm nhận được. Một trong những yếu tố
quan trọng để thực hiện tốt cơng tác giải phóng mặt bằng là phải được lịng dân, muốn vậy
thì lợi ích của người dân phải đặt bên cạnh lợi ích của Nhà nước, để làm được điều này thì
Thành phố phải có chiến lược xây dựng đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư trước khi thực hiện
cơng tác giải phóng mặt bằng. Vì hầu hết các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất đều có nhu
cầu lấy đất tái định cư, tâm lý của người dân cho rằng giá đất tái định cư được nhà nước ưu
đãi thấp hơn giá thị trường nên không chấp nhận mức giá bồi thường về đất, không nhận tiền
bồi thường và yêu cầu được bồi thường bằng việc giao đất mới. Là một cán bộ làm trong
ngành quản lý đất đai nhiều năm, một học viên của ngành Kinh tế đầu tư, tôi nhận thấy sự
cần thiết của công tác xây dựng, đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư trong công tác
giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố. Với những lý do trên, tôi đã lựa chọn đề tài
“Đầu tƣ quỹ nhà ở, đất tái định cƣ phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” làm luận văn thạc sỹ của mình. Kết cấu đề tài:
Chương I. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Chương 2. Lý luận chung về đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB
phục vụ các cơng trình phát triển KT-XH
Chương 3. Thực trạng đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB trên địa
bàn thành phố Vinh
Chương 4. Một số giải pháp tăng cường đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và
GPMB trên địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ an đến năm 2020


CHƢƠNG 2. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN
QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
PHỤC VỤ CÁC CƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI
2.1.CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƢ

2.1.1. Cơng tác giải phóng mặt bằng
Để có đất phục vụ cho quy hoạch trong tình trạng đất đai phát triển bừa bãi
như hiện nay thì cần tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án
phát triển đô thị. Nhà nước phải tiến hành quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất trên
địa bàn thành phố cũng như ngồi thành phố. Cơng việc thu hồi những diện tích
này tạo mặt bằng phục vụ lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đơ thị và đóng
vai trị quyết định để triển khai các dự án. Tuy nhiên, công việc thu hồi các mảnh
đất để phục vụ cho phát triển là rất khó khăn bởi nó khơng những ảnh hưởng trực
tiếp đến lợi ích của các cá nhân mà cịn ngay cả lợi ích của Nhà nước. Giải quyết
tốt được vấn đề đền bù GPMB thì mới có thể đảm bảo tiến độ của công tác GPMB.
Công tác GPMB và vấn đề bồi thƣờng GPMB
Bồi thường giải phóng mặt bằng chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất thiệt
hại về đất đai, những chi phí thao dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, cơng trình hạ tầng
kỹ thuật… và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị
trí cho người bị thu hồi đất, sở hữu tài sản trên đất khi bị thu hồi. Bản chất của đền bù
chính là bồi thường những thiệt hại, tổn thất cho việc thay đổi chức năng hay mục đích sử
dụng giữa các loại đất gây ra việc phá dỡ di chuyển những cơng trình gắn với mảnh đất
ấy.
Cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai
các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư,
ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút
vốn đầu tư phát triển.


2.1.2. Công tác tái định cƣ
Tái định cư (TĐC) là việc thay đổi không tự nguyện về vất chất, kinh tế xã hội
đối với những người bị ảnh hưởng bởi dự án mà nguyên nhân là do dự án gây ra. Một số
người bị ảnh hưởng khơng cịn cách lựa chọn nào khác là xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi khác.
GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong q trình đơ thị

hố, dẫn đến thực trạng người dân tại vùng quy hoạch dự án phát triển buộc phải di
chuyển chỗ ở, điều này ảnh hưởng đáng kể đến đời sống và thu nhập của họ. Do vậy việc
thực hiện các dự án phát triển thường kèm theo vấn đề TĐC không tự nguyện (bắt buộc).
2.2. ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHĨNG
MẶT BĂNG PHỤC VỤ CÁC CƠNG TRÌNH KINH TẾ XÃ HỘI
2.2.1. Khái niệm, vai trò, đặc điểm của của đầu tƣ phát triển địa phƣơng
Đầu tư phát triển là bộ phân cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong hiện tại
để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản vật chất (nhà
xưởng thiết bị…) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng…), gia tăng năng lực sản xuất, tạo
thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển. [Giáo trình Kinh tế đầu tư. NXB KTQD, 2012]
Vai trò của đầu tư phát triển được thể hiện ở góc độ vĩ mơ như sau: Đầu tư phát
triển là nhân tố quan trọng tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế: Đầu tư phát
triển tác động đến chuyển dich cơ cấu kinh tế; Đầu tư phát triển tác động làm tăng năng
lực khoa học công nghê của quốc gia và địa phương; Đầu tư phát triển vừa tác động đến
tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế.
2.2.2. Đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ và giải phóng mắt bằng
2.2.2.1. Nội dung đầu tư quỹ đất, nhà tái định cư và giải phóng mắt bằng
a. Đầu tư giải phóng mặt bằng: Đầu tư giải phóng mặt bằng bao gồm các khoản chi đầu
tư để đền bù bồi thường khi thu hồi đất; đầu tư chi phí san lấp mặt bằng. Đầu tư giải
phóng mặt bằng là bước đầu vơ cùng quan trọng để thực hiện các bước tiếp theo, nó thể
hiện sự đồng thuận hay không đồng thuận của người dân đối với chính sách của cơ quan
quản lý nhà nước. b. Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở: Trong quá trình giải phóng mặt bằng
phục vụ đầu tư phát triển kinh tế xã hội, các địa phương đều xây dựng quỹ nhà ở. Tùy


theo nhu cầu và nguồn vốn, các địa phương tiến hành xây dựng các nhà cao tầng hay
thấp tầng để phục vụ công tác tái định cư. Hoạt động đầu tư này bao gồm: đầu tư xây
dựng nhà cửa, các cơng trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong khu dân cư. c. Đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật: Đầu tư xây dựng về hệ thống giao thông . Đầu tư xây dựng
hệ thống cấp nước sạch: bao gồm xây dựng nhà máy nước, hệ thống bể chứa nước và hệ

thống các đường ống dẫn nước. Đầu tư xây dựng hệ thống thoát nước, xử lý chất thải
rắn:.Đầu tư xây dựng đường điện và chiếu sáng công cộng: Xây dựng hệ thống truyền tải
điện và hệ thống đèn chiếu sáng bao gồm đèn đường, công viên và khu vui chơi giải trí.
d. Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội: Đầu tư xây dựng mơi trường văn hóa: đầu tư
xây dựng các cơng trình công viên, sân chơi, sân thể thao, vườn hoa, nhà văn hóa, câu lạc
bộ, rạp chiếu phim, bảo tàng, thư viện. Đầu tư xây dựng các dịch vụ xã hội thiết yếu: xây
dựng trường học, xây dựng các cơ sở y tế khám chữa bệnh. Đầu tư xây dựng nhà ở (đối
với khu tái định cư về nhà ở): đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà chia lô với các căn hộ diện
tích khác nhau đảm bảo đáp ứng nhu cầu tái định cư
2.2.2.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB
Nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước gồm: Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước;
Nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp nhà nước. Nguồn vốn Ngân sách Nhà nước được sử
dụng để phục vụ cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư được thực hiện theo quy
định tại. Nguồn vốn của dân cư và tư nhân. Bao gồm phần tiết kiệm của dân cư, phần tích
lũy của các doanh nghiệp dân doanh, các hợp tác xã. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nguồn
vốn đầu tư nước ngoài bao gồm tồn bộ phần tích lũy của cá nhân, các doanh nghiệp, các
tổ chức kinh tế và chính phủ nước ngồi có thể huy động vào q trình phát triển của nước
sở tại. Một trong những nguồn vốn đầu tư nước ngoài quan trọng ở nước ta hiện nay là
nguồn vốn ODA.
2.2.2.3. Kết quả và hiệu quả đầu tư quỹ đất ở, tái định cư và GPMB
a. Kết quả đầu tư
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động
của các cơng cuộc đầu tư bao gồm các chi phí cho cơng tác xây dựng, chi phí cho cơng


tác mua sắm và lắp đặt thiết bị, chi phí quản lý và chi phí khác theo quy định của thiết
kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt.
Tài sản cố định huy động: Tài sản cố định huy động là cơng trình hay hạng mục
cơng trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản
phẩm hàng hóa hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã được ghi trong dự

án đầu tư) đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu
sử dụng, có thể đưa vào họat động được ngay.
Hệ số huy động tài sản cố định
b. Hiệu quả hoạt động đầu tư
Hiệu quả về mặt xã hội: giúp tạo ra môi trường sống và làm việc thuận lợi hơn cho
người dân trong khu tái định cư theo những chuẩn mực thống nhất, hiện đại. Đây chính là
hiệu quả cho người dân tái định cư sau khi được đến nơi ở mới.
Hiệu quả về môi trường: được đánh giá thông qua việc người dân được sử dụng hệ
thống nước sạch, hệ thống thu gom và xử lý rác, không gây mùi hôi thối ô nhiễm, giảm
tiếng ồn và bụi trong vịng kiểm sốt.
2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ, ĐẤT
TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GPMB
Yếu tố kinh tế, chính trị: Yếu tố kinh tế tác động đến phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư
thơng qua vai trị, vị trí của đơn vị hành chính đó trong vùng kinh tế, các chỉ tiêu đánh giá
về nhịp độ tăng trưởng, thu nhập bình quân đầu người,vv…
Yếu tố văn hóa xã hội và hạ tầng đơ thị: Yếu tố văn hóa xã hội cũng tác động đến đầu tư
phát triển quỹ nhà ở, đất ở tái định cư thơng qua các thói quen, điều kiện sống,cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội nơi bị thu hồi đất,...
Yếu tố đất đai: Yếu tố đất đai tác động đến phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư thông
qua quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội, cũng như quỹ đất giành để xây dựng nhà ở, đất
ở.
Yếu tố dân cư và nguồn lao động: Dân cư và nguồn lao động cũng tác động đến quỹ
nhà ở, đất tái định cư. Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết


cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế - xã hội là cơ sở để
Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.
Nhóm các yếu tố thuộc nội bộ quỹ nhà ở, đất ở
2.4. KINH NGHIỆM ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ, ĐẤT TÁI ĐINH CƢ VÀ
GPMB CỦA MỘT SỐ ĐỊA PHƢƠNG VÀ QUỐC GIA

Luận văn trình bày kinh nghiệm trong nước là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, kinh
nghiệm của Nhật bản, Hàn quốc, trên cơ sở đó rút ra bài hoc cho thành phố Vinh.

CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở,
ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
3.1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ THÀNH PHỐ VINH VÀ YÊU CẦU TẤT YẾU
PHÁI ĐẦU TƢ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GPMB
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý. Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của
tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là
104,97 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đơ Hà Nội 295
km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447
km (về phía Nam).
Địa hình, địa mạo. Thành phố Vinh nằm ở vùng đồng bằng ven biển nên địa hình
tương đối bằng phẳng do được kiến tạo bởi hai nguồn phù sa, đó là phù sa sơng Lam và
phù sa của biển. Địa hình dốc đều về hai hướng Nam và Đơng - Nam, độ cao trung bình
từ 3- 5 m so với mực nước biển. Vinh còn có núi Quyết nằm ven bờ sơng Lam ở phía
Đơng Nam Thành phố. Núi dài trên 2 km, đỉnh cao nhất 101,5 m; đây là địa danh gắn liền
với Phượng Hồng Trung Đơ, với sự nghiệp lẫy lừng của thiên tài quân sự Nguyễn Huệ Hoàng đế Quang Trung.
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế


Tình hình phát triển kinh tế của thành phố Vinh khá khả quan. Tăng trưởng kinh tế
cao trong thời kỳ 2007-02010 và giảm sút còn trên 6% năm 2012. Trong cơ cấu kinh tế,
công nghiệp xây dựng chiếm tỷ trong cao (dao động quanh 58%), dịch vụ chiếm trên
dưới 10%. Thu nhập bình qn đầu người ln gia tăng từ 2007 đến 2012. Tốc độ tăng
khá nhanh. Nếu năm 2007 chỉ đạt trên 22 triệu đồng/người/năm thì năm 2012 đã đạt trên
50 triệu đồng/người/năm. Qua các năm, chi đầu tư phát triển luôn tăng lên, và chiếm
khoảng 45% tổng chi ngân sách. Trong bối cảnh phát triển KT-XH cao, nhu cầu giải

phóng mặt bằng cho các dự án KT-XH cũng cao. Do vậy, rất cần thiết phải gia tăng đầu
tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB để đáp ứng các yêu cầu phát triển
chung.
3.2. THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
3.2.1. Quy mơ vốn đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cƣ và GPMB
Giai đoạn 2006 - 2008, quỹ nhà ở, đất tái định cư chưa được quan tâm đúng mức.
Trong năm 2006 tổng mức vốn đầu tư của các dự án xây dựng nhà ở, đất ở tái định cư đạt
16 tỷ đồng, đến năm 2007 tổng mức đầu tư tăng 46,87%. Năm 2008 tăng so với năm
2007 là 62,98%. Trong giai đoạn này, nguồn vốn để xây dựng các khu nhà ở, đất tái định
cư chủ yếu do vốn ngân sách nhà nước, chiếm tỷ lệ lần lượt qua các năm 2006, 2007 và
2008 là 93,75%, 93,62% và 94,0%.
3.2.2.Nguồn vốn đầu tƣ
Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB của thành phố
Vinh chủ yếu là nguồn vốn nhà nước. Mặc dù nguồn vốn này qua các năm có xu hướng
giảm từ trên 93% thời kỳ 2006-2008 xuống khoảng trên 60% thời kỳ 2009-2012 nhưng
nó vẫn chiếm bộ phận chủ yếu nguồn vốn đầu tư.
3.2.2.1.Nguồn vốn nhà nước
Nguồn vốn đầu tư của Nhà nước đã được sử dụng đề đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
KT-XH các khu dân cư, các dự án tái định cư, đáp ứng kịp thời các dự án trọng điểm của
Thành phố như Dự án xây dựng đường Lâm Viên Núi Quyết, Dự án xây dựng Nhà Thi đấu
Thành phố, Dự án xây dựng Công viên Trung Tâm, Dự án nâng cấp, mở rộng đường Lệ


Ninh, Dự án mở rộng Trường Đại học Vinh… Trong cơ cấu chi từ nguồn vốn nhà nước,
khoản mục chi cho GPMB chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 84%), tiếp đến là chi cho công
tác xây dựng và hoạt động tư vấn.
3.2.2.2.Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn của
doanh nghiệp, tư nhân
Giai đoạn từ năm 2009 - 2012, Thành phố bắt đầu mở cửa cho các nhà đầu tư vào

đàm phán, quy hoạch lại các khu nhà ở tập thể và chung cư cũ. Đây là cơ hội để các nhà
đầu tư tìm kiếm những vùng đất “đắc địa” trên địa bàn Thành phố như khu Chung cư
Quang Trung…Các nhà đầu tư sẽ xây dựng nên các tòa nhà chung cư cao tầng, các lô đất
nền phục vụ nhu cầu tái định cư trong tổng thể dự án đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ
an phê duyệt.
3.2.2.3.Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn ODA
Bắt đầu từ năm 2009, Thành phố được Ngân hàng thế giới chọn là một trong
những thành phố trên lãnh thổ nước Việt nam để đầu tư dự án phát triển các đô thị loại
vừa với tổng vốn đầu tư là 125 triệu USD. Trong phạm vi của dự án, đề xuất xây dựng
hai khu tái định cư, bao gồm: Khu tái định cư xóm 5 Nghi Phú, khu tái định cư phường
Quán Bàu.
3.2.3.Thực trạng đầu tƣ chia theo lĩnh vực
Xét theo nội dung, đầu tư phục vụ GPMB chiếm tỷ trọng khoảng 84% tổng vốn đầu
tư. Đây là khoàn chi chủ yếu trong tổng chi của ngân sách, như đã phân tích ở phân trên.
Trong chi cho hoạt động GPMB, nội dung chi đền bù GPMB chiếm rừ 65 đến 68%, chi
đầu tư xây dựng CSHT chiếm từ 31% đến 34%. Điều này có thể thấy, công tác GPMB
phục vụ việc xây dựng các công trình KT-XH giữ vai trị rất quan trọng. Trên địa bàn thành
phố Vinh, do làm tốt công tác GPMB nên đại đa số các cơng trình dự án triên khai thường
đúng tiến độ, đáp ứng yêu cầu đề ra.
3.2.4. Đầu tƣ đền bù giải phóng mặt bằng
Xét theo nội dung chi, đầu tư cho công tác GPMB chủ yếu là đền bù đất đai (năm
2012 chiếm 78.5%) và đền bù tài sản cây cối (năm 2011 chiếm 51.7%). Đây là khoản chi
chính và có ý nghĩa quan trọng trọng việc thực hiện đúng tiến độ các dự án.


3.2.5. Đầu tƣ xây dựng quỹ nhà ở và khu đất tái định cƣ
Đầu tư xây dựng các khu đất tái định cư
Trong giai đoạn 2006-2012 thành phố Vinh đã xây dựng được các khu đất tái định
cư phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng, đáp ứng quỹ đất tái định cư để tạo quỹ đất sạch
cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố. Đầu tư xây dựng khu tái

định cư đường Nguyễn Thiết. Xây dựng khu tái định cư phía nam xã Nghi Phú 160 lô
phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng.
Đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ phục vụ tái định cư
Thực hiện Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chính phủ về một
số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống
cấp, ngày 28/02/2011 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ an đã có Quyết định số 926/QĐ UBND về việc phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải
phóng mặt bằng dự án: Xây dựng lại khu chung cư Quang Trung, thành phố Vinh.
3.2.5. Khái quát tình hình đầu tƣ của vài dự án tiêu biểu
Trong năm 2008, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã có nhiều thay đổi tích
cực. Kết quả cụ thể đạt được như sau: Lập xong 60 phương án tổng thể và 63 phương án chi
tiết về bồi thường giải phóng mặt bằng đã được UBND Thành phố phê duyệt với tổng số tiền
46 tỷ đồng.
3.3. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI
ĐỊNH CƢ VÀ GPMB TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH
3.3.1. KẾT QUẢ ĐẦU TƢ
Kết quả cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng
Một số chỉ tiêu thể hiện kết quả của đầu tư giải phóng mắt bằng trong bảng 3.8.
Bảng 3.8. Một số kết quả đầu tƣ xay dựng quỹ nhà ở, đất tái định cƣ
Tổng số dự án được giao
Tổng diện đất thu hồi
Tổng số hộ gia đình bị thu hồi đất
Số hộ được giao đất tái định cư
Số lô đất tái định cư được giao

Đơn vị tính
Dự án
Ha
Hộ
Hộ
Lơ

2011
41
117.7
634
141
156

2012
71
140
2076
249
317


Số dự án hoàn thành thủ tục bồi thường
Dự án
32
55
Số dự án dở dang
Dự án
9
16
kết quả khai thác quỹ đất (đấu giá thu tiền
sử dụng đất)
tỷ
39
26.1
Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Vinh

Kết quả xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
a. Về hạ tầng giao thông. Thành phố đã huy động các nguồn vốn ODA, ngân sách
Trung Ương, ngân sách tỉnh, khai thác từ quỹ đất trên địa bàn, đặc biệt là huy động trong
nhân dân để đầu tư đường, hệ thống thoát nước, vỉa hè, điện chiếu sáng, cấp nước theo cơ
chế “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Vì vậy, trong những năm qua Thành phố kết cấu
hạ tầng kỹ thuật được phát triển nhanh, b. Hạ tầng cấp điện, cấp thoát nước.Mạng lưới
điện được xây dựng đồng bộ, cải tạo mở rộng đến khắp các khu vực, tổng các tuyến
đường chính đều được chiếu sáng đạt 145,5 km. Dự án cải tạo mạng lưới điện và bán
điện tại gia 17 triệu USD của Ngân hàng thế giới đã được triển khai xây dựng cơ bản
hoàn thành.Hạ tầng cấp nước: hệ thống cung cấp nước sinh hoạt của thành phố hiện nay
bao gồm có nước máy, nước giếng khơi, giếng khoan.
3.3.2. Đánh giá tác động của hoạt động đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cƣ
phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an
3.3.2.1. Tác động đến lao động và việc làm
Qua điều tra phỏng vấn cho thấy việc tái định cư đến nơi ở mới của dự án có tác
động đến sự chuyển dịch cơ cấu lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất và
điều này cũng cho thấy người dân bị mất đất đã chủ động chuyển đổi nghề. Số nhân khẩu
làm nông nghiệp giảm từ 70,86% xuống cịn 37,87% do khơng cịn đất để sản xuất nơng
nghiệp. Các hộ đã chủ động chuyển đổi nghề nghiệp sang buôn bán nhỏ hay làm việc
trong các doanh nghiệp. Do đó số lượng nhân khẩu làm việc trong các doanh nghiệp tăng
từ 7,95% lên 20,21%; buôn bán, dịch vụ tăng từ 8,61 lên 18,72%, như thể hiện trong
bảng 3.5
3.3.2.2. Tác động đến trình độ văn hóa, giáo dục, học vấn
Nghiên cứu kết quả điều tra về học vấn, giáo dục tỷ lệ cán bộ, công chức, tỷ lệ học
sinh, sinh viên và tỷ lệ số người có trình độ trên phổ thông trung học trước và sau thu hồi


đất của Dự án cho thấy: số nhân khẩu tăng 19 người, trong đó số người trong độ tuổi đi
học tăng 0,59%, số người có trình độ trên PTTH tăng 2,51%, số người trong độ tuổi đi
học nhưng không đến trường đã được xoá.

3.3.2.3. Tác động đến thu nhập
Thu nhập của các hộ ở dự án tăng lên sau thu hồi đất. Trước thu hồi, thu nhập bình
quân là 750.012 đồng/người. Sau thời điểm thu hồi tái định cư 3 năm thì thu nhập bình
quân đạt 1.500.0000 đồng/người (số liệu tổng hợp từ phiếu điều tra). Như vậy, thu nhập
của các hộ dân tại khu tái định cư tăng lên đáng kể (tuy vẫn còn ảnh hưởng của yếu tố
lạm phát).
3.3.2.4. Tác động đến việc phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Tìm hiểu tại phường Lê Lợi chúng tôi được biết: Quy định của UBND tỉnh nghệ
An số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư trên địa bàn phường thì được
điều tiết như sau: Tỉnh 20%, Thành phố 40%, Phường, xã 40%. Do vậy, bằng nguồn tiền
ngân sách của phường được hưởng, nguồn huy động đóng góp của nhân dân và các
nguồn hỗ trợ khác của doanh nghiệp, Phường hiện nay đã tiến hành bê tơng hóa 100% hệ
thống đường giao thông nội bộ, xây dựng, nâng cấp hệ thống lưới điện, trường học, trạm
y tế, xây dựng các cơng trình phúc lợi của khối
3.3.2.5. Tác động đến cảnh quan, môi trường
Cảnh quan, môi trường được đầu tư xây dựng theo quy hoạch; các cơng trình hạ
tầng có những thay đổi, hệ thống cây xanh cũng được cải thiện và đầu tư mới, hệ thống
thoát nước đã được xây dựng kết nối với hệ thống thoát nước của Thành phố nên hiện
tượng ngập lụt trong những năm gần đây đã được khắc phục, cảnh quan môi trường tốt
hơn so với trước đây; Tình hình vệ sinh mơi trường, rác thải được xử lý kịp thời, đảm bảo
môi trường sống
3.3.3. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong đầu tƣ phát triển quỹ
nhà, đất tái định cƣ và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh
3.3.3.1. Những tồn tại, hạn chế


- Thứ nhất, thực tế trong nhiều năm qua, các cấp, các ngành và nhất là các chủ dự án
chưa quan tâm đúng mức mà còn xem nhẹ việc bố trí đất tái định cư phục vụ cơng tác giải
phóng mặt bằng, chưa chủ động trong cơng tác bố trí quy hoạch quỹ đất ở, nhà ở cho các dự
án…

- Thứ hai, nguồn tài chính của Tỉnh và Thành phố dành cho phát triển quỹ đất
phục vụ tái định cư hiện rất hạn hẹp; Tổ chức chịu trách nhiệm cung ứng nguồn tài
chính để phát triển quỹ đất, nhà phục vụ tái định cư là Quỹ phát triển đất Nghệ an,
nhưng tổ chức này mới được thành lập theo Quyết định số 71/2010/QĐ-UBND ngày
24/9/2010 của UBND tỉnh Nghệ an và đang trong giai đoạn hoàn thiện cơ cấu, tổ
chức.
- Thứ ba, Các chủ đầu tư chưa thực sự đáp ứng được những mong muốn lợi ích
của nhân dân sinh sống tại khu chung cư cũ như chưa áp dụng hệ số quy đổi giữa các
tầng, thời gian hoàn thành dự án, cam kết phí dịch vụ của người dân được tái định cư
sau khi xây dựng xong,...
- Thứ tư, để thực hiện được một khu quy hoạch đất ở tái định cư phục vụ cho cơng tác
GPMB thì thủ tục hồ sơ quá nhiều (ví dụ như: Xác định địa điểm, quy hoạch; khảo sát, lập
thiết kế kỹ thuật; thẩm định; đấu thầu thi công; đấu thầu tư vấn giám sát; ….) thời gian thực
hiện xong tối thiểu cũng mất một năm.
- Thứ năm, các quy định, văn bản pháp luật đất đai liên quan đến hỗ trợ, bồi thường,
tái định cư chưa đồng bộ, thống nhất và thay đổi thường xuyên làm ảnh hưởng không nhỏ
đến tiến độ của dự án cũng như cơng tác bố trí quỹ đất ở, nhà ở tái định cư.
3.3.3.2. Nguyên nhân của những hạn chế đầu tư phát triển nhà ở, đất tái định cư phục vụ
công tác GPMB trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Thứ nhất, công tác quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ trước cịn nhiều
bất cập, cơng tác qui hoạch nói chung và qui hoạch đất đai nói riêng chưa đồng bộ, chưa
đáp ứng nhu cầu đầu tư trong thời kỳ mới. Quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, khơng có quy hoạch, kế hoạch cụ thể.
- Thứ hai, công tác đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB, đòi hỏi
lượng vốn đầu tư lớn và phải đi trước một bước.


- Thứ ba, công tác xây dựng các khu tái định cư phục vụ cho việc di dời của các dự
án chưa nhiều, chưa đa dạng, còn bị động trong việc giao đất tái định cư cho các hộ dân. Đặc
biệt còn chưa quan tâm đúng mức đến việc xây dựng quỹ đất tái định cư để di chuyển mồ mả

của người dân.

CHƢƠNG 4. MỘT SỐ CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN
QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ VINH, NGHỆ AN ĐẾN NĂM 2020
4.1. ĐỊNH HƢỚNG ĐẦU TƢ VÀ DỰ BÁO NHU CẦU VỐN ĐẦU TƢ PHÁT
TRIỂN QUỸ NHÀ, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GPMB TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ VINH ĐẾN NĂM 2020
4.1.1. Nhu cầu đất tái định cƣ trên địa bàn thành phố Vinh
Luận văn xác định nhu cầu đất để tái định cư cho các dự án là 3326 lô đất, nhà ở
cho 600 hộ.
4.1.2. Dự kiến quy hoạch quỹ nhà ở, đất tái định cƣ phục vụ các dự án đầu tƣ xây
dựng trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020
Trên cơ sở tài liệu qui hoạch được duyệt, dự kiến vùng đất tái định cư phục vụ các dự án
đầu tư xây dựng và phát triển KT-XH trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 với tổng
diện tích 55.33 ha và tổng lô đất tái định cư là 1712 lô.
4.1.3. Dự kiến tổng mức đầu tƣ các khu quy hoạch tái định đất ở đến năm 2020
Căn cứ theo đề án của UBND Thành Phố Vinh về “quy hoạch và xây dựng các khu đất
ở tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2015” và theo thống kê nhu cầu tái
định cư ở bảng 4.1. và 4.2, có thể dự kiến tổng mức đầu tư cho các khu quy hoạch tái
định cư đất ở đến năm 2020. Thành phố Vinh cần thực hiện 25 khu quy hoạch với lô
3804 lô đất và 941.8 tỷ đồng.
4.2. GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG ĐẦU TƢ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ
GPMB TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH ĐẾN NĂM 2020


4.2.1. Đầu tƣ hồn thiện cơng tác qui hoạch, tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc
về đất đai, đặc biệt qui hoạch vùng tái định cƣ
Đầu tư đúng mức cho công tác đo vẽ bản đồ, lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa
chính theo hướng chính quy, hiện đại, đầu tư thiết bị tin học đồng bộ cho cơng tác quản

lý hồ sơ địa chính từ cấp cơ sở.
Tăng cường đầu tư cho công tác qui hoạch sử dụng đất đai. Tập trung đổi mới và
nâng cao chất lượng công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất, nhất là tại các vùng
có khả năng thu hút đầu tư phát triển, vùng có khả năng giải tỏa thu hồi đất đai. Hồn
chỉnh quy hoạch nói chung và qui hoạch đầu tư để xây dựng các khu nhà ở, đất tái định
cư từ nay đến năm 2020 trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an theo nguyên tắc: (1).
Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê duyệt, phù hợp với hướng phát triển chung
của thành phố và trong tương lai theo đúng quy trình, quy định hiện hành về quản lý đầu
tư, xây dựng. (2). Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án. (3). Trước
khi bố trí đất cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ
tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. (4)
Phải công khai phương án tái định cư, tạo điều kiện cho các hộ được tái định cư xem nơi
tái định cư của mình và thảo luận cơng khai về dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư. (5).
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư do UBND tỉnh Nghệ An quy định.
4.2.2. Tăng cƣờng huy động và huy động hợp lý mọi nguồn vốn trên địa bàn, đáp
ứng kịp thời yêu cầu tái định cƣ
Giải pháp huy động vốn
Trong giai đoạn 2013-2020, để gia tăng lượng vốn huy động đầu tư phát triển quỹ
nhà, đất tái đinh cư và GPMB, Thành phố cần chú ý đến các nguồn vốn của mọi thành
phần kinh tế. Thu hút vốn ngân sách Nhà nước. Nguồn vốn Ngân sách nhà nước đầu tư
theo kế hoạch hàng năm. Bố trí đủ ngân sách hàng năm để chi cho việc quy hoạch
GPMB, xây dựng cơ sở hạ tầng các khu quy hoạch tái định cư. Trên địa bàn thành phố,
cần tăng cường nguồn vốn để tái tạo quỹ đất. Đặc biệt, có thể vay vốn từ quỹ phát triển
đất của các Tỉnh. UBND tỉnh đã thành lập đơn vị quỹ phát triển đất. Hàng năm UBND


Tỉnh trích từ 30% đến 50% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, tiền đấu giá
quyền sử dụng đất để lập quỹ phát triển quỹ đất. Thu hút nguồn vốn của dân cư và
doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Cần phải mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết

trong sản xuất và tăng cường các biện pháp nhằm khai thác hiệu quả nguồn vốn ngoài
nhà nước cho đầu tư nói chung và đầu tư quỹ nhà, đất tía định cư và GPMB nói riêng.
Kêu gọi các nhà đầu tư bỏ vốn trước để thực hiện việc bồi thường, GPMB, xây dựng hạ
tầng cho các vùng quy hoạch đất ở tái định cư.
4.2.3. Tiếp tục xây dựng và hồn thiện các cơ chế, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ, đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Tổ chức rà soát các cơ chế, chính sách đã ban hành để bổ sung, điều chỉnh cho phù
hợp. Các cơ chế chính sách ban hành mới phải đảm bảo thống nhất, đồng bộ, đúng thẩm
quyền. Cụ thể hóa cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ thuộc thẩm quyền của thành phố,
tập trung vào một số vấn đề sau: Về chính sách hỗ trợ. Tiếp tục hồn chỉnh, bổ sung,
ban hành chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và hướng nghiệp, giải quyết việc làm cho lao
động bị thu hồi đất. Kết hợp giải quyết việc làm theo cả ba hướng: Tận dụng khả năng sử
dụng lao động trực tiếp cho dự án; khai thác các tiềm năng giải quyết việc làm liên quan
do dự án tạo nên; đào tạo chuyển đổi nghề bằng tiền hỗ trợ của các dự án. Chế độ chính
sách thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng và cơng tác xây dựng khu tái định cƣ.
Cần áp dụng thống nhất trong tồn thành phố mức hỗ trợ đất nơng nghiệp bị thu hồi ở
mức 35%. Về giá đất trung bình để tính tốn khoản hỗ trợ: giá đất trung bình khu vực thu
hồi đất không đồng đều (nơi giá cao, nơi giá thấp). Do đó, để đảm bảo cơng bằng và dễ
thực hiện GPMB, UBND Thành phố đề nghị UBND tỉnh xem xét Quyết định mức giá
trung bình hợp lý để áp dụng chung cho toàn thành phố. Đối với đất ở, đất vườn khi thu
hồi để thực hiện các dự án, các hộ đều yêu cầu giao đất ở mới chứ khơng nhận bằng tiền
theo đúng diện tích thu hồi, khơng kể hộ đó chưa thu hồi hết diện tích đất như quy định.
Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất


Kiện toàn lại tổ chức Hội đồng thẩm định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành
phố, quy định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể của từng sở, ngành; rà sốt và đơn giản
hóa thủ tục hành chính.

Kiện toàn, ổn định và nâng cao chất lượng bộ máy, đội ngũ cán bộ, công chức, viên
chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; bổ sung cán bộ, cơng chức, viên chức đủ
năng lực, phẩm chất chính trị; tập trung bồi dưỡng nâng cao kiến thức nghiệp vụ, luật pháp,
bố trí ổn định và nâng cao tính chuyên nghiệp cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức
này từ thành phố đến quận, huyện.
4.2.4. Giải pháp về đầu tƣ xây dựng hạ tầng phục vụ công tác tái định cƣ
Các khu quy hoạch phục vụ cho tái định cư phải đầu tư đồng bộ như: san lắp mặt bằng,
hồn thiện các tuyến đường giao thơng, hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống cấp thoát
nước,...Cho phép các phưỡng (xã) được sử dụng tiền đất (tỷ lệ % trích lại theo quy định)
để trả tiền chi phí cho việc: lựa chọn địa điểm, khảo sát, lập quy hoạch cắm mốc, lập báo
cáo kinh tế kỹ thuật và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các quy hoạch khu tái định cư
tại chỗ do các phường làm chủ đầu tư.
4.2.5. Đổi mới và đầu tƣ đúng mức cho công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục về
chính sách, pháp luật đất đai, yêu cầu và ý nghĩa của công tác bồi thƣờng giải phóng
mặt bằng
Các cấp chính quyền, các chủ dự án có trách nhiệm thơng tin kịp thời về dự án và
yêu cầu của việc giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đến các cấp ủy Đảng, hệ thống
chính trị và các cơ quan thơng tin đại chúng trên địa bàn có dự án để phối hợp tuyên
truyền, vận động, tổ chức thực hiện. Các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, tổ
chức kinh tế chủ động tuyên truyền về ý nghĩa, sự cần thiết, tầm quan trọng của việc huy
động quỹ đất phục vụ cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế, công nghiệp hóa thành phố và đất
nước, tuyên truyền về chủ trương, quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật
của Nhà nước trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự
án phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng- an ninh.
4.2.6. Tăng cƣờng công tác kiểm tra, giám sát
Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát trong việc thực hiện công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng nhằm kịp thời phát hiện, bổ sung và điều chỉnh các cơ chế chính


sách cịn bất cập, khơng phù hợp với thực tiễn; phát huy dân chủ ở cơ sở, giải quyết kịp

thời các kiến nghị, khiếu nại của người dân; biểu dương, khen thưởng đơn vị, cá nhân có
thành tích trong việc thực hiện. Kiên quyết xử lý nghiêm, dứt điểm đối với các tổ chức,
cá nhân có biểu hiện tiêu cực, thiếu tinh thần trách nhiệm trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng. Tăng cường sự tham gia của các cơ quan tư pháp, nhất là cơ quan công
an tiếp cận dự án ngay từ khi công bố chủ trương thu hồi đất cho đến khi bàn giao mặt
bằng cho nhà đầu tư.