Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố điện biên phủ, giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------

TRẦN QUỐC LONG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
ĐIỆN BIÊN PHỦ, GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------

TRẦN QUỐC LONG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
ĐIỆN BIÊN PHỦ, GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

Thái Nguyên - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Trần Quốc Long


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cơ Khoa Quản lý
Tài ngun, Phịng Đào tạo và Ban giám hiệu, Trường Đại học Nơng Lâm
Thái Ngun.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tơi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Nguyễn Thế Huấn,
là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Mơi
trường, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Điện Biên Phủ và các anh,
chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh
thần của gia đình và người thân.
Tơi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Trần Quốc Long


iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GCN

: Giấy chứng nhận

KCN

: Khu công nghiệp

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

TMDV

: Thương mại dịch vụ

UBND

: Ủy ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................ iii

MỤC LỤC ......................................................................................................................iv
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ..........................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ....................................................................4
1.1.1. Địa tô .....................................................................................................................5
1.1.2. Lãi suất ngân hàng .................................................................................................6
1.1.3. Quan hệ cung cầu ..................................................................................................7
1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu .......................................................................8
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam.............................................................. 9
1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới..............................................................................9
1.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam. ......................................................................13
1.4. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................18
1.4.1. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất .....................18
1.4.3. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài .....................................33
1.5. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu ............................................................ 35
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................................... 36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................36
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................36


v

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 36

2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 36
2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ........................................................................36
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ...............36
2.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện
Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 ......................................................................................36
2.2.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất .....................................36
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất trên địa bàn
thành phố Điện Biên Phủ ............................................................................................... 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................37
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp ................................................37
2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ............................................................... 37
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................40
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ...........................................................................40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 40
3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .....45
3.2.1. Tình hình sử dụng đất ..........................................................................................45
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .....................................................................................47
3.2.3. Tình hình giá đất ..................................................................................................49
3.3. Nghiên cứu một sơ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phơ .........................58
3.3.1. Yếu tố vị trí ..........................................................................................................58
3.3.2. Yếu tố quy hoạch .................................................................................................61
3.3.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất .................................................................................62
3.3.4. Yếu tố cá biệt .......................................................................................................64
3.3.5. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất .....................................65
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về giá đất
trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ...........................................................................67
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật. .....................................................................67
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực .......................67
3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ........................................................................68

vi
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................... 70
1. Kết luận......................................................................................................................70
2. Đề nghị ......................................................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 72


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019 ....................................458
Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2019..............................................39
Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2017 - 2019 ......................50
Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2017 - 2019 ...................................................52
Bảng 3.5. Tình hình biến động giữa Gqđ và Gtt năm 2017 - 2019 ............................... 54
Bảng 3.6: Giá đất trên địa bàn nghiên cứu theo các khu vực ........................................58
Bảng 3.7: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.IV ....................................................59
Bảng 3.8: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.III .....................................................60
Bảng 3.9: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất .....................................................61
Bảng 3.10: Bảng giá đất trên thị trường năm 2017 - 2019 ............................................62
Bảng 3.11: Giá đất tại KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ .................................62
Bảng 3.12: Giá đất tại KV.IV đã cấp GCN ...................................................................63
Bảng 3.13: Chênh lệch giá bởi yếu tố pháp lý của thửa đất KV.II ............................... 63
Bảng 3.14: Yếu tố cá biệt về độ rộng mặt tiền .............................................................. 64
Bảng 3.15: Mức độ ảnh hưởng cửa các yếu tố đến giá đất ...........................................66


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai ...............................................................................7
Hình 3.1. Biến động giá đất KV.I trên thị trường năm 2017 -2019 ............................536
Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường năm 2017 ..................558
Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao nhất giữa các tuyến và khu vực.................49
Hình 3.4: So sánh giá quy định và trên thị trường ở mức cao nhất
trên các khu vực nghiên cứu ..........................................................................................49
Hình 3.5: So sánh giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi độ rộng mặt tiền .............................. 65
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ..............................................66


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cơng nghiệp hố, hiện đại hố và đơ thị hố lá xu hướng phát triển của
mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau hơn 30 năm (1986 - 2019) đổi mới
nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ
phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hố, hiện đại hố. Với chính sách “mở
cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế
hoạch hóa tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng
được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với
sự quản lý của Nhà nước.
Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới,
đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh,
quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải thiện.
Mặt khác để đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thị hố
thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà
nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất, mà

trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt khơng
thể thiếu.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất
đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố khơng gian, thời gian, kinh
tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá
đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như tài sản
thơng thường khác.


2
Thành phố Điện Biên Phủ với 9 đơn vị hành chính cấp phường xã, là Đơ
thị loại 3 thuộc tỉnh Điện Biên, là đơ thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ
đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Bắc Trung bộ. Thành phố Điện Biên Phủ là
đô thị loại III thuộc tỉnh Điện Biên và là đô thị hạt nhân có tác động lan toả
mạnh mẽ đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Tây Bắc. Trong nhiều năm qua, cơ
cấu kinh tế Thành phố Điện Biên Phủ chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc
độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ,
hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu
tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều cơng trình quy mơ lớn. Du lịch lịch
sử, danh lam thắng cảnh đã và đang là một lợi thế và nằm trong chiến lược
phát triển của Thành phố Điện Biên Phủ. Do vậy, nhu cầu về đất đai cho quá
trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất
biến động đột biến đặc biệt là đối với đất ở, nên công tác quản lý giá đất gặp
nhiều khó khăn, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ
sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp với
giá thị trường trên địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ. Đây là vấn đề không dễ
và mất nhiều thời gian, cơng sức, tài chính. Bên cạnh đó, cịn gây ảnh hưởng
khơng nhỏ đến cơng tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
và công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

trên địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ. Bên cạnh đó, trong 10 năm qua (2009 2019), thành phố Điện Biên Phủ cũng có rất nhiều cơng trình xây dựng khu đơ
thị, các khu tái định cư, kéo theo đó là việc giá đất ln biến động và có xu
hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong cơng
tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia
đình cá nhân, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội.
Trước thực tế đó, địi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do
Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó


3
việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những
yêu cầu cấp bách.
Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công
của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới
sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Huấn, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ, giai đoạn 2017 - 2019”
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Đánh giá Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Điện Biên
Phủ có liên quan đến định giá đất
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên
địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua
đó xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp học viên vận dụng phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

khoa học trong học tập và trong thực tiễn, bước đầu góp phần giải quyết những
vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019.
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006), cho rằng: sự khác nhau
về giá đất đô thị với giá đất nơng nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau
của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất
nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên
đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích
sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định
mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh
hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đó ở đơ thị hay vùng nơng thơn hẻo lánh. Yếu tố
điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô
đất nông nghiệp.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại
đất trong nhóm đất nơng nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của
5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu
của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí
của thửa đất.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một

nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009), thì giá đất hình
thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá
đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất
đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất
do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện


5
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai
là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ.
Như vậy, có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm:
Địa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô

độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II:
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.


6
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, cịn địa tơ
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch, cịn có địa tơ tuyệt đối. Địa tơ tuyệt đối là phần
lợi nhuận dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả
sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là
tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối cũng bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở
hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2009).
1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít
nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất
ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian
tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người

dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá
thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn
là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì
vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả.


7
Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng.
1.1.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hố thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hố thơng thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà
hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay

thế nhau cũng có giới hạn.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai

Q


8
Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung
và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà

tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất
đai trên thị trường ln cố định về khơng gian, vì đất đai khơng thể di chuyển
được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa
các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý,
sức thu hút đầu tư....
Chính vì vậy, cung cầu về đất đai ln xảy ra tình trạng mất cân đối cục
bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương
khác tới để điều hoà.
1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu
- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của
Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định
giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.


9
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số: 36/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên về việc ban hành bảng giá đất và quy định áp
dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2015 đến
31/12/2019
- Quyết định số: 04/2019/QĐ-UBND ngày 08 tháng 01 năm 2019 của
UBND tỉnh Điện Biên về việc quy định hệ số số điều chỉnh giá đất áp dụng
trên địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2019
- Quyết định số: 53/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên về ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng
bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2020 đến ngày
31/12/2024
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam
1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới.
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá.
Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị
miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu
tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã khơng ngừng hồn thiện về mơi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ…
Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn
phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trị của mình và có những đóng góp
quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển
theo quy luật của thị trường hàng hố nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán
tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan
cung cầu của đất. Do tính chất khơng tái tạo và không di chuyển của đất nên


10
thị của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến
động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hố thơng thường.

Thơng qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai
được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận
quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng khơng phải là quyền sở hữu tuyệt đối
mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nơng
dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có
thủ tục hợp pháp nào để bán đất nơng nghiệp. Những người đã nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng khơng sử dụng mảnh đất đó trong vịng
một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khơng được bán trong vòng 10 năm
và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một
sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình
Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG
hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển
nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và
cơng bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mơ tích tụ
ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo
trong q trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari,
Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh
doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp
các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu


11
quả sử dụng đất.

Một đặc điểm quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị
trường này đã vượt ra ngồi khn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu
tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ
lớn như Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
ở nước ngồi.
*. Cơng tác định giá đất trên thế giới
Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình
độ cao. Mọi tổ chức ngành nghề đều đạt ở mức độ hoàn thiện và hiện đại, gắn
liền với sự tự động và tin học hoá. Hệ thống pháp luật được quy định chặt đến
hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình đầu tưu nghiên cứu về lĩnh vực định giá
bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và
một số quốc gia phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan
định giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ
và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho
quốc gia. Sau đây là một số mơ hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan
định giá tại một số nước:
a. Đài Loan.
* Tổ chức: Vụ định giá thuộc Bộ nội vụ có chức năng nghiên cứu chính
sách, xây dựng quy trình, quy phạn và đào tạo cán bộ. Hội đồng định giá địa
phương (25 Hội đồng thành phố, quận, huyện) gồm đại diện chính quyền, các cơ
quan địa chính, Tài chính, Ngân hàng, thuế vụ, Cơng chứng. Cấp cơ sở có 108
Văn phịng định giá, 600 biên chế.
* Hoạt động: Nhiệm vụ thẩm định và công bố giá đất công cáo (định kỳ 3
năm) và giá đất công cáo hiện hành (vào 1 tháng 7 hàng năm).
b. Thái Lan.
* Tổ chức định giá nhà nước: Cơ quan định giá Trung ương (CVA) trực
thuộc Cục đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của Uỷ ban định giá Trung ương -


12

CVA và tổ chức định giá tư nhân. CVA có 200 biên chế, 5 phịng: Hành chính,
Định giá, Bản đồ định giá, Truy cập số liệu và lưu trữ. CVA khơng có hệ thống
địa phương.
* Tổ chức định giá tư nhân: Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt
động dưới hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do
Hội đồng định giá Trung ương cấp; Các công ty tập hợp trong một tổ chức nghề
nghiệp là Hội đồng định giá Trung ương, có đại diện trong Uỷ ban định giá
trung ương có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, các công ty định giá tư nhân
có thể có chi nhánh ở các địa phương (Cơng ty TNHH Sirida có 17 văn phịng
đại diện tại các địa phương).
c. Malaysia
* Tổ chức định giá Nhà nước
Cục dịch vụ BĐS (JPPH) trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia, JPPH là hệ
thống dọc, JPPH liên bang có 9 phịng: Điều phố quản lý, Cơng nghệ thơng tin,
Đầu tư, Định giá BĐS, Quản lý bất động sản, Thư ký định giá, Đào tạo. JPPH
có chi nhánh tại 13 bang, mỗi chi nhánh có 5 phịng: Định giá, Kế hoạch, Cơng
nghệ thơng tin, Thơng tin BĐS, Hành chính. JPPH khơng có các chi nhánh ở
cấp quận , huyện. JPPH vùng chịu trách nhiệm quản lý và thực hiện định giá
BĐS cho quận huyện.
* Tổ chức định giá tư nhân: Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt
động dưới hình thức cơng ty TNHH và cá nhân hành nghề tư vấn định gía và
dịch vụ BĐS theo giấy phép do Uỷ ban định giá trung ương cấp; các tổ chức
định giá tư nhân và cá nhân tập hợp trong tổ chức nghề nghiệp Hiệp hội định giá
Trung ương có điều lệ, quy chế hoạt động riêng và có đại diện trong Uỷ ban
định giá Trung ương. Uỷ ban định giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17
chuyên gia định giá Nhà nước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện hiệp hội
định giá trung ương. Hội đồng có trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị BĐS
được định giá định kỳ 5 năm, giá trị hàng năm của BĐS.

13
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất
ĐVT: 1.000USD/m2
Địa chỉ

STT
1

Pollock’s Path, The Peak

2

Kensington Palace Gardens, London

3

Avenue Princess Grace

4

Boulevard du Général de Gaulle, Cap
Ferrat

Quốc gia

Giá trị

Hong Kong

120

Anh

107

Monaco

86

Pháp

79

Singapore

42.5

5

Paterson Hill

6

Chemin de Ruth, Geneva

Thụy Sỹ

37

7

Romazzino Hill, Sardinia

Italy

32.9

8

Ostozhenka, Moscow

Nga

29

9

Fifth Avenue, New York

Mỹ

28

10

Avenue Montaigne, Paris

Pháp

26

(Nguồn: )
1.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam.
Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm
phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch
đất đai trên thị trường đều không được thừa nhận. Do vậy chuyển nhượng đất
đai hoặc khơng cơng khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, cơng
trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với đất mà
không phải là mua bán đất. Thị trường đất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ
này hầu như bị triệt tiêu.
Luật đất đai 2003 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi,
Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời
gian”. Các địa phương căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ xác định khung


14
giá cho địa phương mình khơng vượt q phạm vi điều tiết khung giá của
Chính phủ.
Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc định giá đất của Nhà
nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Tiếp theo Luật đất đai 2013 được ban hành, nhiều Nghị định, thông tư
hướng dẫn việc xác định giá đất.
1.2.2.1. Thị trường đất đai Việt Nam.
*. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát

triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc
biệt được đưa ra trao đổi, mua bán.
Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế
hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ
nghiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khơng cho phép tư nhân hố,
khơng được phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về
đất đai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất)
cho người dân và thu hồi đất khi họ khơng cịn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch
về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định:
Nghiêm cấm việc mua bán, lấn, chiếm đất đai phát canh thu tu dưới mọi hình
thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự
tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất
đai” Trong giai đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và
chưa được phép trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá.
Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các


15
năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo
hướng Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân.
Khoản 2, Điều 3, Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ”. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng:
“Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật đất đai năm 1993). Như vậy, từ khi
Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử
dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị

trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ
mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay
được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu
cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách
chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất động sản thông
qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng
nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho th) Hình thức giao đất khơng thu tiền sử
dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân
và đất để xây dựng các cơng trình khơng nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với
sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường
thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình
thành, phát triển sơi động hơn. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong
phú và được giao dịch nhiều hơn.
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung
hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất
đã tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các