Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn nông trường liên sơn huyện văn chấn tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƢƠNG THỊ HƢƠNG GIANG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƢỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN
VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

THÁI NGUYÊN - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƢƠNG THỊ HƢƠNG GIANG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƢỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN
VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K44 – QLĐĐ

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng
Khoa Quản lý tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại UBND Thị trấn Nông trường Liên Sơn. Đến nay
em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên
đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của UBND Thị trấn
Nông trường Liên Sơn đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực
tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy
giáo hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng
hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2016
Sinh viên

Trương Thị Hương Giang

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất nông nghiệp ..........................................................34
Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp ....................................................35
Bảng 4.3. Bảng giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 ..37
Bảng 4.4. Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố trung tâm ..........39
Bảng 4.5. Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố cận trung tâm ..41
Bảng 4.6. Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố xa trung tâm .....42
Bảng 4.7. Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số
đoạn đường, phố trung tâm ......................................................................43
Bảng 4.8. Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số
đoạn đường, phố cận trung tâm ...............................................................44
Bảng 4.9. Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số
đoạn đường, phố xa trung tâm .................................................................45
Bảng 4.10. Số liệu điều tra giá đất theo đặc điểm hình thể lô đất .............................50
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu
điều tra .....................................................................................................53
Bảng 4.12. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra .....................................................................................................54
Bảng 4.13. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ............................................................................................. 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ...........................................................................7

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ................................................8
Hình 4.1: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (Đoạn từ giáp
ranh xã Sơn Lương đến hết đất nhà ông Dương (I), Đoạn từ đất nhà ông
Xôm tổ 2 đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II), Đoạn từ nhà bà Đào tổ 5A
đến hết đất nhà ông Hiển cầu cài Tổ 5B (III)) .........................................47
Hình 4.2: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đoạn đường phố
(Đoạn từ đất nhà ông Xôm (Tổ 2) đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II1), Đoạn
từ đất nhà ông Quyền tổ 9 đến hết đất nhà bà Đào tổ 5A (II4) ....................... 49
Hình 4.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi
đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí......................................51
Hình 4.4: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định theo VT2 của
đoạn đường từ đất nhà bà Đào tổ 5A đến Cầu Cài tổ 5B (III1 ) và đoạn
đường từ đất nhà bà Chiến tổ 3 đến hết đất nhà ông Dũng tổ 4 (III3) ............ 52


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

STT

Giải thích

1

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

2

NT

Nông trường

3

UBND

Ủy ban Nhân dân

4

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

BĐS

Bất động sản

6

NĐ

Nghị định

7

CP

Chính phủ

8

TT

Thông tư

9

BTNMT

Bộ tài nguyên Môi trường

10

QĐ

Quyết định

11

CVA

Cơ quan định giá Trung ương

12

JPPH

Cục dịch vụ định giá bất động sản

13

VT

Vị trí

14

GCNQDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

15

THCS

Trung học cơ sở

16

BTC

Bộ tài chính

17

QL

Quốc lộ


v

MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu .........................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................2
1.3. Yêu cầu đề tài ...................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................3
1.4.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................4
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của giá đất ................................................................4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ...........................5
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................................9
2.1.4. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc và phương pháp định giá đất ..... 10
2.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................13
2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................13
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai ...............................................................14
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ......................................21
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................26

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................26
3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp ......................................................26
3.3. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thị trấn Nôn g trường
Liên Sơn ................................................................................................. 26


vi

3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Nông trường Liên Sơn
năm 2015 ............................................................................................................26
3.3.3. Giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn ...............................................26
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn 26
3.3.5. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn ...................................................................27
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá và quản lý đất đai .........27
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................27
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ...................................................................27
3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn .............................................................27
3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .......................................................28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn nghiên cứu ..........................29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .........................................................................30
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thị trấn Nông trường Liên Sơn .....34
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ..........................................................................34
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai .........................................................................34
4.3. Giá đất ở tại thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 ..................................35

4.3.1. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn ......35
4.3.2. Giá đất ở trên thị trường ...........................................................................37
4.3.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường tại thị trấn NT
Liên Sơn năm 2015 ............................................................................................43
4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn .......46
4.4.1. Yếu tố vị trí ...............................................................................................47
4.4.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng .................................................................................48
4.4.3. Yếu tố hình thể lô đất ...............................................................................49
4.4.4. Điều kiện sinh lợi .....................................................................................51
4.4.5. Yếu tố pháp lý của thửa đất ......................................................................52


vii

4.4.6. Các yếu tố khác ........................................................................................52
4.5. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 .............................................................................53
4.5.1. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................................53
4.5.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................................54
4.5.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................... 55
4.6. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................55
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................57
5.1. Kết luận ...........................................................................................................57
5.1.1. Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015.............57
5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường
Liên Sơn năm 2015 ............................................................................................57
5.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa

bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn ....................................................................57
5.2. Kiến nghị.........................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................59


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dáng địa hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và
khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại” (Phạm Linh
Giang, 2015)[7]
“Đất đai còn là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16]. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào
đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với
mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu
của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao
động, sản xuất v.v. (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5]
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán
vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua
và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam,
1992)[9]. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]


2

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước
về đất đai có vai trò rất quan trọng. Huyện Văn Chấn nói chung và thị trấn Nông
trường Liên Sơn nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm
với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng đất để phục
vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác
quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định
giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất
cấp thiết. Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công
tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường. Được sự đồng ý của
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em
tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn, huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái ”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên thị trấn
Nông trường Liên Sơn năm 2015, nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp
cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn NT Liên Sơn.
- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn.

- Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà Nhà nước qui định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng năm 2015.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đề xuất một số giải
pháp khắc phục.
1.3. Yêu cầu đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật
Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi


3

trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan
thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Yên Bái.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để em củng cố những kiến thức đã được
học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa
phương. Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát thực địa
để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Qua đó em biết cách thu thập, tổng
hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng
tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho
việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước đưa ra.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính sách

của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Điều 3 Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá
đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một đơn vị diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện
bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục
đích sử dụng nhất định. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.(Nguyễn Thế
Huấn,2009) [11]
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu
thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.


5

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu
dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi
định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành
phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường
hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có
thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí
khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô
thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và
thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi
phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần
nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm, trú trọng của nhiều ngành.
Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để
định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao

động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên
nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung


6

ương, 2004)[10]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là
sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa
tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004)[10]. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có
độmàu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô
chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự

nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu
tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.


7

2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh hưởng của
địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại
nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng (Đỗ Thị Thu Hà, 2014) [8]
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm,
do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn
cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở
thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến gián đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
P
Đường cung
Đường cầu

E
PO
P1

E’
DO
D1

O
QO

Q1

Q

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà


8

tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do

các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. . Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá
đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá
thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).
Giá

S
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất
là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó


9

thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên
D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị
bao gồm :
- Yếu tố vị trí: Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng
đối với đất ở nhất là đất ở đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu
nhập từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân
trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô… Xếp theo
Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…
- Yếu tố hình thể lô đất: Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc
sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa
đất.Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác
nhau. Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều
sâu thì có lợi thế hơn.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên
lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật
có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông.
Hệ thống cống thoát nước.
Hệ thống điện.


10

Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp
phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội: Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của
thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất
thuận lợi cho việc học hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề
giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng… Các yếu tố hạ tầng xã
hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ
quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng.
- Yếu tố môi trường: Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh
quan và cuộc sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang
phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh
hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng.
- Yếu tố an ninh xã hội: Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa
được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất. Yếu tố về an ninh thường được quan
tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…
- Các yếu tố khác: Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh
hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,
những điều kiện hạn chế sử dụng đất.
2.1.4. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc và phương pháp định giá đất
2.1.4.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học
xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định.
2.1.4.2. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định
giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của
những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so

11

sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh
được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng
cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử
dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó
có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của
nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành
giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá
giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân
tố này và những biến động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những
phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải
theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu
chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí (Vũ Thị Ngọc
Lan, 2007)[13].
2.1.4.3. Thông tin trong định giá đất
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS (Trịnh
Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14].
2.1.4.4. Phương pháp định giá đất
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác
định giá đất sao cho phù hợp, trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều
phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính
để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam thương hay sử dụng các phương pháp
sau để định giá đất:
- Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất

thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà


12

ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng
phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một loại đầu tư, khán giá
đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp
thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng
thu nhập vào thời điểm định giá.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa đất
dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh
với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời
gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai
đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác
định vào thời điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay
phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do
có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải
trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập
định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất đống sản đã được dự tính. Nghĩa là
giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công
trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định
giá trong những trường họp sau:
+ Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học,
nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có
chứng cứ thị trường
+ Định giá cho các mục đích bảo hiểm.

+ Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài
toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu tập trên thị trường có thể
xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho
các bất động sản khác.


13

2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm
2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành
bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
- Quyết định 39/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành
quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường

phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái năm 2015
2.3. Cơ sở thực tiễn
Một trong những nhu cầu quan trọng của con nguời mang tính thiết yếu chỉ
sau thức ăn cho sự tồn tại của con nguời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách
rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con người ngay
từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đuợc khẳng định theo tiến trình
phát triển loài nguời, ta thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có
thể xác định đuợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai


14

đã, đang và sẽ đóng góp vai trò quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong
mỗi quốc gia nói chung và trên thế giới nói riêng và thực tế đã chứng minh một
cách rõ nét điều đó. Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đuợc ban
hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ
thống thị truờng bất động sản dần dần đuợc hình thành, phát triển và không thể phủ
nhận đuợc vai trò của thị truờng này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã
hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Trên thế giới thì mỗi một quốc
gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra
nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của
Nhà nuớc về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính
trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định.
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản. Thị
trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Nguyễn

Tiến Dũng, 2015) [6]
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị
trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định,
người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì
giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất
làm cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày
càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố
đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.


15

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất
đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức
tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị
trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các
yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng
đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.(Nguyễn Thế Huấn,
2009)[11].

2.3.1.2. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Trải
qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai
đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp
hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn
phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo
của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh
tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối
với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn
hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.


16

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu
đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu
tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang
phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất
đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước
đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng
đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân
theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là
bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử

dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một
số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không
được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu
bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng
những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước
thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn
thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950,
mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn
khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện
pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị
trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư
của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản,
Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua
đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.