Phân tích tính khả thi dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6

LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành cảm ơn các Thầy, cô Khoa Quản lý công
nghiệp cũng như trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí
Minh đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt khóa học
và quá trình thực hiện luận văn này.
Đặc biệt, em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Thầy
NGUYỄN THỐNG đã hướng dẫn tận tình, truyền đạt các kiến
thức, kinh nghiệm quý báu để em thực hiện hoàn thành luận văn
này.
Xin cám ơn tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ,
chia sẽ kinh nghiệm trong lúc tôi khó khăn để luận văn hoàn
thành đúng tiến độ.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 6 naêm 2006


TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư phường 11 quận 6 nhằm góp phần
giải quyết nhu cầu nhà ở cho người nhân dân quận 6 và các khu vực lân cậ n trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; góp phần giãn dân từ các quận trung tâm thành
phố ra các quận lân cận, ven ngoại thành theo chương trình phát triển đô thị
chung. Do đó, việc phân tích tính khả thi của dự án là hết sức cần thiết để giúp
Chủ đầu tư có quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lý.
Mục tiêu của luận văn là ứng dụng các kiến thức về phân tích dự án để
đánh giá tính khả thi của dự án thông qua các tiêu chuẩn NPV và IRR; đồng thời
luận văn cũng chú ý phân tích rủi ro của dự án thông qua chương trình ứng dụng
Crystal Ball.
Qua kết quả phân tích ta có một số kết luận sau:
-

Dự án Khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6 khả thi cao về mặt

tài chính (xác suất 95,08% NPV có giá trị dương).

-

Kết quả phân tích cho thấy lạm phát có ảnh hưởng rất đáng kể lên
dòng ngân lưu của dự án, cụ thể khi lạm phát tăng sẽ làm cho NPV
giảm đáng kể.

Luận văn cũng có một số kiến nghị với Nhà nước như sau:
-

Hỗ trợ bảo lãnh về giá cho dự án với các ngân hàng để hỗ trợ người
dân mua nhà trả góp bằng hình thức trả góp thông qua ngân hàng.

-

Triển khai phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở để đảm bảo việc chỉnh
trang, phát triển đô thị một cách đồng bộ, đảm bảo khả năng kết nối
hạ tầng giữa khu dân cư hiện hữu và khu dân cư quy hoạch mới.


MỤC LỤC

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................1
1.1- Lý do hình thành đề tài ................................................................................... 1
1.2- Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 3
1.2.1- Nghiên cứu tiềm năng của thị trường .......................................................... 3
1.2.2- Phân tích tài chính dự án .............................................................................. 3
1.2.3- Nghiên cứu lợi ích kinh tế-xã hội của dự án ............................................... 4

1.2.4- Phân tích rủi ro của dự án ............................................................................. 4
1.3- Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 4
1.3.1- Phương pháp thu thập thông tin .................................................................... 4
1.3.2- Chọn mẫu ...................................................................................................... 5
1.3.3- Khảo sát văn bản .......................................................................................... 5
1.4- Phạm vi, giới hạn của đề tài ............................................................................ 5
1.5- Giới thiệu nội dung của luận văn .................................................................... 6

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN .................................................................................7
2.1- Tổng quan......................................................................................................... 7
2.1.1- Vị trí địa lý, điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Hồ Chí Minh .................. 7
2.1.2- Khái quát hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh .......... 8
2.2- Giới thiệu dự án ............................................................................................. 13
2.2.1- Vị trí, giới hạn khu đất ................................................................................ 15
2.2.2- Cơ sở hạ tầng............................................................................................... 15
2.2.2.1- Hiện trạng giao thông .............................................................................. 15
2.2.2.2- Hiện trạng cấp điện ................................................................................. 16
2.2.2.3- Hiện trạng cấp nước ................................................................................. 16
2.2.2.4- Hiện trạng thoát nước .............................................................................. 16

a


MỤC LỤC

2.2.2.5- Thông tin liên lạc ..................................................................................... 16
2.2.2.6- Nhận xét chung ........................................................................................ 17
2.2.3- Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc cảnh quan 17 2.2.3.1Cơ cấu quy hoạch .................................................................................................. 17
2.2.3.2- Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng ...................................................... 18
2.2.3.3- Các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật ................................................................... 18

2.2.4- Giải pháp hạ tầng kỹ thuật ......................................................................... 19
2.2.4.1- San lấp ...................................................................................................... 19
2.2.4.2- Phương án cấp nước ................................................................................. 20
2.2.4.3- Phương án thoát nước mưa ...................................................................... 20
2.2.4.4- Quy hoạch thoát nước thải sinh hoạt ....................................................... 21
2.2.4.5- Phương án cấp điện .................................................................................. 21
2.2.4.6- Quy hoạch hướng giao thông................................................................... 22

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ...................................................................23
3.1- Dự án đầu tư................................................................................................... 23
3.1.1- Các khái niệm ............................................................................................. 23
3.1.2- Tính khả thi của một dự án đầu tư ............................................................. 23
3.1.2.1- Hợp pháp .................................................................................................. 23
3.1.2.2- Hợp lý ....................................................................................................... 24
3.1.2.3- Có thể thực hiện được .............................................................................. 24
3.1.2.4- Khả năng mang lại hiệu quả là rõ rệt ..................................................... 24
3.2- Phân tích tài chính.......................................................................................... 25
3.2.1- Giá trị theo thời gian của dòng tiền ........................................................... 25
3.2.2- Giá trị tương đương .................................................................................... 25
3.2.3- Dòng tiền ..................................................................................................... 26

b


MỤC LỤC

3.2.4- Dòng tiền ròng ............................................................................................ 26
3.2.5- Hiện giá thu hồi thuần (NPV)..................................................................... 27
3.2.6- Suất thu lời nội bộ (IRR) ............................................................................ 27
3.2.7- Suất chiết khấu............................................................................................ 28

3.2.8- Khoản phải thu (AR)................................................................................... 28
3.2.9- Khoản phải trả (AP).................................................................................... 29
3.2.8- Khoản tồn quỹ tiền mặt (CB) ..................................................................... 30
3.3- Phân tích kinh tế-xã hội ................................................................................. 30
3.4- Các quan điểm phân tích dự án ..................................................................... 31
3.5- Nghiên cứu tác động của lạm phát ............................................................... 32
3.5.1- Khái niệm .................................................................................................... 32
3.5.2- Đưa lạm phát vào phân tích tài chính ........................................................ 32
3.5.3- Tác động của lạm phát lên ngân lưu tài chính .......................................... 33
3.6- Phân tích rủi ro ............................................................................................... 34
3.6.1- Dẫn nhập ..................................................................................................... 34
3.6.2- Các bước phân tích rủi ro............................................................................ 34
3.6.3- Lợi ích của phân tích rủi ro......................................................................... 34
3.6.4- Các phương pháp phân tích rủi ro .............................................................. 35
3.6.4.1- Phân tích độ nhạy ..................................................................................... 35
3.6.4.2- Phân tích tình huống................................................................................. 35
3.6.5- Phân tích bằng mô phỏng tính toán – Monte Carlo ................................... 36
3.6.6- Giới thiệu chương trình Crystal Ball để mô phỏng tính toán .................... 36

CHƯƠNG 4: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU .........................................................37
4.1. Nhu cầu thông tin và nguồn thông tin ........................................................... 37
4.1.1. Những Thông Tin Cần Thu Thập................................................................ 37

c


MỤC LỤC

4.1.2. Xác định các nguồn thông tin và phương pháp thu thập............................ 37
4.2. Quá trình thu thập thông tin ........................................................................... 39

4.2.1. Thảo luận nhóm........................................................................................... 39
4.2.1.1. Trước khi thiết kế bảng câu hỏi phỏng vấn khách hàng ........................ 39
4.2.1.2. Sau khi đã phỏng vấn xong...................................................................... 40
4.2.1.3. Xây dựng giải pháp nâng cao hiệu quả của dự án ................................. 40
4.2.2. Quá trình chuẩn bị phỏng vấn ..................................................................... 40
4.2.2.1. Thiết kế bảng câu hỏi .............................................................................. 40
4.2.2.2. Phỏng vấn thử........................................................................................... 41
4.2.2.3. Bảng câu hỏi chính thức ........................................................................... 43
4.2.3. Chọn mẫu phỏng vấn .................................................................................. 43
4.2.5. Sau phỏng vấn ............................................................................................. 45
4.3. Kế hoạch phân tích dữ liệu ............................................................................ 45

CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH DỰ ÁN ...................................................................47
5.1- Tiềm năng của dự án ..................................................................................... 47
5.1.1- Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2010 của thành phố...................... 47
5.1.2- Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 ........................................................ 47
5.1.3- Bốn chương trình phát triển nhà ở của thành phố ..................................... 48
5.1.3.1- Chương trình di dời dân sống ven và trên kênh rạch nội thành gồm .... 48
5.1.3.2- Nâng cấp các khu nhà lụp xụp ................................................................ 49
5.1.3.3- Xây dựng thay thế hoặc sửa chữa các chung cư hư hỏng nặng ............. 50
5.1.3.4- Xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở...................................................... 51
5.2- Phân tích kết quả khảo sát khách hàng......................................................... 52
5.2.1- Xu hướng phát triển thị trường nhà chung cư ............................................ 52
5.2.2- Đặc điểm khách hàng ................................................................................. 52

d


MỤC LỤC

5.2.3- Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà chung cư................................... 53
5.2.4- Nguồn tìm kiếm thông tin khi mua nhà chung cư...................................... 53
5.2.5- Các chính sách tài chính ............................................................................. 53
5.2.6- Phong cách kiến trúc và các công trình phụ trợ ........................................ 53
5.3- Phân tích tài chính của dự án......................................................................... 54
5.3.1- Hạ tầng kỹ thuật.......................................................................................... 54
5.3.1.1- San lấp mặt bằng...................................................................................... 54
5.3.1.2- Kiến trúc xây dựng .................................................................................. 54
5.3.1.3- Đường giao thông nội bộ ......................................................................... 55
5.3.1.4- Hệ thống cấp điện .................................................................................... 55
5.3.1.5- Hệ thống cấp nước ................................................................................... 56
5.3.1.6- Hệ thống thoát nước................................................................................. 57
5.3.1.7- Hệ thống vườn hoa cây xanh, sân chơi nội bộ ........................................ 58
5.3.2- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 58
5.3.2- Chi phí xây lắp ............................................................................................ 59
5.3.3- Chi phí kiến thiết cơ bản ............................................................................. 59
5.3.4- Chi phí về đất .............................................................................................. 60
5.3.5- Kế hoạch huy động và sử dụng nguồn vốn đầu tư .................................... 60
5.3.6- Kế hoạch kinh doanh .................................................................................. 61
5.3.6.1- Tiến độ đầu tư của dự án ......................................................................... 61
5.3.6.2- Thời gian kinh doanh ............................................................................... 61
5.3.6.3- Giá bán dự kiến ........................................................................................ 62
5.3.6.4- Phương thức kinh doanh........................................................................... 63
5.3.7- Khoản phải trả............................................................................................. 64
5.3.8- Khoản phải thu ............................................................................................ 64
5.3.9- Khoản tồn quỹ tiền mặt .............................................................................. 64

e

MỤC LỤC

5.3.10- Lạm phát.................................................................................................... 64
5.3.11- Suất chiết khấu của dự án ........................................................................ 65
5.3.12- Lập biểu đồ dòng tiền tệ .......................................................................... 66
5.3.12.1- Phân bổ chi phí....................................................................................... 66
5.3.12.2- Phân bổ doanh thu.................................................................................. 68
5.3.13- Kết quả phân tích tài chính của dự án ..................................................... 68
5.4- Phân tích rủi ro của dự án.............................................................................. 78
5.4.1- Phân tích độ nhạy ........................................................................................ 78
5.4.2- Phân tích tình huống.................................................................................... 81
5.4.3- Phân tích rủi ro qua mô phỏng ................................................................... 82

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.....................................................83
6.1- Kết luận .......................................................................................................... 83
6.2- Kiến nghị ........................................................................................................ 84

f


Chương 1: Mở đầu

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1. Lý do hình thành đề tài
TP.HCM thuộc vùng Đông Nam Bộ, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương và
Đồng Nai, phía Tây giáp Tỉnh Tây Ninh và Long An, phía Nam giáp Tỉnh Long
An, phía Đông giáp Tỉnh Đồng Nai. TP.HCM gồm 19 Quận nội thành và 5 Huyện
ngoại thành với tổng diện tích 2.095,01km², trong đó khu vực nội thành chiếm
442,13km² (21,1%).
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn

hóa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849ha. Dân cư tập trung
cao ở các quận trung tâm, bình quân trên 18.000 người/km2, có nơi lên đến 50.000
người/km2 tại khu vực trung tâm, các quận ven thành phố có mật độ khoảng
10.000 người/km2.
Từ thập niên 90 của thế kỷ 20, khi đất nước thực hiện quá trình đổi mới
và bước vào nền kinh tế thị trường và bắt đầu đón nhận những khoảng đầu tư,
viện trợ của nước ngoài, thành phố Hồ Chí Minh là nơi đạt được tốc độ phát triển
kinh tế nhanh nhất cả nước. Cùng với việc phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa
cũng diễn ra khá nhanh, tốc độ đầu tư xây dựng tăng nhanh với hàng loạt các
công trình trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà ở và khu đô
thị mới của nhà đầu tư trong và ngoài nước đã làm thay đổi bộ mặt thành phố
từng ngày.
Theo định hướng phát triển kinh tế xã hội và chiến lược công nghiệp
hoá-hiện đại hóa đến năm 2010, chiến lược phát triển ngành xây dựng và kinh
doanh nhà thực sự là một vấn đề cấp bách và được sự quan tâm của toàn xã hoäi,

1


Chương 1: Mở đầu

trong đó đặc biệt là vấn đề đô thị hóa. Đô thị hóa làm lành mạnh an ninh và xã
hội, tạo cảnh quan đô thị ngăn chặn tình trạng ô nhiễm môi trường…
Trong giai đoạn hiện nay, các loại hình nhà ở như nhà chung cư, nhà phố,
nhà biệt thự thì loại hình nhà chung cư là có tính đa dạng với các loại căn hộ từ
cấp thấp đến cao cấp, phục vụ được cho nhiều tầng lớp thu nhập trong xã hội.
Việc đầu tư xây dựng chung cư có những ưu điểm sau:
-

Đây là giải pháp sử dụng đất có hiệu quả nhất, đặc biệt là trong điều

kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm.

-

Tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị hiện đại, đảm bảo
phát triển các đô thị mang tính cộng đồng và xã hội hóa cao, hình
thành nếp sống văn minh đô thị.

-

Xây nhà chung cư là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo
điều kiện thuận lợi cho việc quản lý phát triển giao thông đô thị
không những chỉ về phương diện không gian kiến trúc mà cả về
phương diện hành chính, xã hội.

-

Giải pháp chung cư cao tầng hạn chế tình trạng phát triển dàn trải,
vừa giảm chi phí đầu tư hạ tầng, vừa giảm bớt nhu cầu giao thông.

-

Việc tập trung dân số với mật độ cao tại một khu đô thị còn tạo nên
lợi thế quy mô để phát triển các ngành dịch vụ cũng như vận tải công
cộng, đồng thời giảm tải tình trạng tắt nghẽn giao thông.

-

Trong điều kiện giá nhà ở và giá đất ở cao thì giá thành tổng cộng
của các căn hộ chung cư thấp hơn so với các loại nhà ở khác nên có

thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân cư, trong đó,
có những người thu nhập thấp.

2


Chương 1: Mở đầu

-

Với mật độ xây dựng thích hợp và cảnh quan không gian kiến trúc
được quan tâm thì các chung cư cao tầng xây dựng trong các khu đô
thị mới tạo nên một môi trường sống với chất lượng cao cho người
dân.

Với những ưu điểm trên, cho thấy việc đầu tư xây dựng các khu chung cư
cao tầng là việc làm cần thiết và cấp bách. Do đó, qua việc phân tích tính khả
thi dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng phường 11 quận 6 thành phố
Hồ Chí Minh là cơ sở để Chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn nhằm
mang lại hiệu quả kinh tế xã hội và lợi nhuận cho Công ty.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Nghiên cứu tiềm năng thị trường và nhu cầu của khách hàng đối với loại
hình nhà chung cư
Thông qua việc nghiên cứu tiềm năng thị trường nhằm đảm bảo việc đầu
tư thực hiện dự án là phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường, tăng khả
năng thành công của dự án.
Nghiên cứu thị trường giúp đề ra những giải pháp kinh doanh nhằm mang
lại hiệu quả nhanh nhất, nhiều nhất.
Trên những dữ kiện nghiên cứu về thị trường giúp cho các cấp tham gia
thẩm định dự án quyết định về vai trò, tầm quan trọng của dự án đối với chiến

lược phát triển Công ty.
1.2.2. Phân tích tài chính dự án
Thông qua phân tích tài chính nhằm đánh giá hiệu quả tài chính, khả
năng sinh lời của dự án, đây là cơ sở quan trọng và tiên quyết để Chủ đầu tư đưa
ra quyết định đầu tư.

3


Chương 1: Mở đầu

1.2.3. Phân tích rủi ro của dự án
Nhằm tìm hiểu khả năng và xác suất mà dự án không thực hiện được
hoặc không đạt được các yêu cầu về các lợi ích kỳ vọng để từ đó có quyết định
hợp lý, đảm bảo tính khả thi, lợi nhuận kỳ vọng của dự án.
1.3. Ý nghóa
Ý nghóa thực tiễn: nghiên cứu này có ý nghóa quan trọng, mang tính thực
tiễn trong việc giúp các nhà quản lý phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án để từ
đó có những quyết định đầu tư đúng đắn đem lại lợi nhuận cho công ty và lợi ích
cho xã hội.
Ý nghóa khoa học: nghiên cứu đề tài này là phương pháp cũng như cơ
hội tốt nhất để học viên áp dụng những kiến thức lý thuyết vào điều kiện thực tế.
Ngoài ra, đề tài còn là một tài liệu tham khảo rất có ý nghóa cho những nghiên
cứu tiếp theo sau này.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để khảo sát nhu cầu khách
hàng về sản phẩm nhà chung cư.
1.4.1. Phương pháp thu thập thông tin
Thông tin thứ cấp: thông tin thứ cấp được thu thập từ: các báo cáo của
Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng về định hướng phát

triển nhà chung cư đến năm 2010; các số liệu thống kê từ Viện Kinh tế, Cục
thống kê thành phố Hồ Chí Minh; các báo cáo định hướng quy hoạch của Ủy ban
nhân dân quận 6. Ngoài ra thông tin còn được thu thập từ các nguồn báo, tạp chí,
Internet…
Thông tin sơ cấp: thông tin sơ cấp sẽ được thu thập bằng kỹ thuật phỏng
vấn bán cấu trúc với các đối tượng đang sống tại các chung cư và những người

4


Chương 1: Mở đầu

đang có nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, kết hợp kỹ thuật thảo luận nhóm với sự
tham gia của các chuyên gia trong lónh vực đầu tư kinh doanh bất động sản.
1.4.2. Chọn mẫu
Thiết kế chọn mẫu được thực hiện theo phương pháp chọn mẫu phi xác
xuất. Hai loại hình chọn mẫu phi xác xuất được áp dụng là chọn mẫu thuận tiện
và chọn mẫu phán đoán. Mẫu được chọn để phỏng vấn là những người đang sống
tại các chung cư và những người đang có nhu cầu về nhà ở.
1.5. Phạm vi, giới hạn của đề tài
Luận văn tập trung phân tích tính khả thi của Dự án dựa trên những kết
quả nghiên cứu thị trường và phân tích tài chính. Ngoài ra luận văn còn nghiên
cứu ảnh hưởng của lạm phát lên dòng tiền tệ của dự án và phân tích các rủi ro có
thể xảy ra.
1.6. Dàn bài luận văn
Nội dung của luận văn được trình bày như sau:
Chương 1: Mở đầu
Giới thiệu lý do hình thành đề tài, mục tiêu, phạm vi nghiên cứu của đề
tài và các phương pháp nghiên cứu.
Chương 2: Tổng quan

Giới thiệu khái quát về hoạt động xây nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh
từ năm 1975 đến nay và giới thiệu tổng quan về dự án đầu tư xây dựng khu chung
cư cao tầng phường 11 quận 6.
Chương 3: Cơ sở lý thuyết
Trình bày một số khái niệm cơ bản về kỹ thuật phân tích dự án, nghiên
cứu thị trường và các phương pháp phân tích rủi ro dự án.

Chương 4: Thiết kế nghiên cứu

5


Chương 1: Mở đầu

Nhằm xây dựng các quá trình, thu thập thông tin cần thiết để thực hiện
luận văn.
Chương 5: Phân tích tính khả thi của dự án
Phân tích tiềm năng thị trường, phân tích hiệu quả tài chính, tác động của
lạm phát và rủi ro của dự án.
Chương 6: Kết luận và kiến nghị.

6


Chương 2: Tổng quan

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1. Tổng quan
2.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Hồ Chí Minh
Vị trí Địa lý, diện tích

TP.HCM là Thành phố lớn nhất Việt Nam, nằm ở miền Nam đất nước,
giữ một vai trò quan trọng, là trung tâm kinh tế xã hội của miền Nam. TP.HCM
vào tháng 12/1998 vừa qua đã chào mừng kỷ niệm 300 năm thành lập Thành phố.
TP.HCM nằm trong vùng Đông Nam Bộ. Trung tâm Thành phố nằm
cách Bờ biển Nam Hải về phía Tây khoảng 80km. TP.HCM có tọa độ địa lý từ
10o38' đến 11o10' vó độ bắc và từ 106o22' đến 186o54' kinh độ đông. Phía Bắc giáp
Tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, phía Tây giáp Tỉnh Tây Ninh và Long An, phía
Nam giáp Tỉnh Long An và Biển Nam Hải, phía Đông giáp Tỉnh Đồng Nai và
Biển Nam Hải.
TP.HCM gồm 19 Quận nội thành và 5 Huyện ngoại thành với tổng diện
tích 2.095,01km², trong đó khu vực nội thành chiếm 442,13km² (21,1%).
Tổng Sản Phẩm Nội Địa (GDP)
Tổng sản phẩm nội địa thành phố Hồ Chí Minh (GDP) liên tục tăng, mức
độ tăng trưởng thực tế ở thành phố Hồ Chí Minh thật đáng kể và bền vững, mức
tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 1985 - 1990 là 7,8%/năm, giai đoạn 1990 –
1995 là 12,6%/năm, giai đoạn 1995-2000 là 10,2%/năm, từ năm 2000-2005 mức
tăng trưởng đạt trên 11%.
Đầu tư
Tổng vốn đầu tư xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tăng dần
qua từng năm, đạt khoảng 200.000 tỷ đồng (13 tỷ USD) và đạt mức bình quân
35% GDP. Chủ trương xã hội hóa đầu tư được thực hiện có kết quả, nguồn vốn

7


Chương 2: Tổng quan

đầu tư từ ngân sách nhà nước chiếm khoảng 17% tổng đầu tư của xã hội; các hình
thức huy động vốn đa dạng; thị trường vốn phát triển nhanh và lành mạnh.
Thu nhập trên đầu người

Thu nhập bình quân toàn thành của một nhân khẩu trong 01 tháng
khoảng 904.000 VND/người/tháng (trong đó khu vực thành thị là 987.000
VND/người/tháng, khu vực nông thôn là 549.000 VND/người/tháng) trong năm
2002 và tăng đến 1.103.000 VND/người/tháng trong năm 2004 (trong đó khu vực
thành thị là 1.184.000 VND/người/tháng, khu vực nông thôn là 717.000
VND/người/tháng).
Chi phí sinh hoạt
Chi phí bình quân đầu người hàng tháng trên toàn thành được ước tính
chính thức đến cuối năm 2004 là 822.843 VND/người/tháng. Trong đó, khoảng
52,8% chi phí trang trải cho ăn, uống, hút; 9,6% về nhà cửa, điện nước; 4,0% cho
dụng cụ và thiết bị gia đình; 5,7% chi may mặc; 9,6% chi đi lại; 7,4% chi học
hành; 5,2% chi y tế; 4,0% chi vui chơi giải trí và 1,7% dành cho chi khác.
2.1.2- Khái quát hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh:
Trước 1975
Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 445 nhà chung cư và các cư xá được
xây dựng nằm rải rác ở các quận nội thành 1, 3, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Phú
Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp với tổng diện tích xây dựng 564.124m2, tổng diện
tích sàn xây dựng 1.536.262m2.
Khu vực nhà nước: sử dụng vốn từ quỹ lãi xổ số kiến thiết và vốn ngoại
viện xây nhà bán trả góp với lãi suất thấp. Nhà xây chủ yếu phục vụ cho đối
tượng công nhân viên chức nhà nước.

8


Chương 2: Tổng quan

Khu vực tư nhân: xây dựng các khu phố chợ để cho thuê, xây dựng một
vài căn nhà để bán với số lượng không đáng kể. Hầu hết người dân mua nhà khi
có nhu cầu chuyển sang nơi ở mới.

Sự chênh lệch về cung cầu nhà ở tại Sài Gòn – Gia Định cũ không đáng
kể vì nguồn cung ứng nhà đất tương đối dồi dào, dân cư còn ít. Các hoạt động
đầu cơ chờ nâng giá còn ít, không đáng kể.
Thời kỳ 1976-1985
Do hậu quả chiến tranh, thiên tai, địch họa, nền kinh tế theo mô hình xã
hội chủ nghóa, quản lý theo cơ chế mang nặng tính tập trung, quan liêu bao cấp,
không tạo được động lực phát triển, làm suy thoái năng lực sản xuất xã hội.
Do quỹ nhà ở của chế độ cũ để lại và do sự di dân ồ ạt ra khỏi thành phố
như xuất cảnh, vượt biên, đi kinh tế mới… trong khi người dân nhập cư còn ít,
nên việc mua bán nhà ở rất ít, không mang tính kinh doanh. Trong giai đoạn này,
nhiệm vụ chủ yếu là quản lý khai thác quỹ nhà hiện có để phân phối. Nguồn vốn
xây dựng chủ yếu từ ngân sách nhà nước để xây dựng và sửa chữa một số khu
nhà ở chung cư, nhà ở tập thể chủ yếu là phục vụ cho cán bộ công nhân viên
chức.
Cuối năm 1984 đầu năm 1985, thành phố bắt đầu huy động các nguồn
vốn xây dựng nhà ở mới nhằm phục vụ cho chương trình giải tỏa nhà ở đầu cầu,
nhà ổ chuột, nhà lụp xụp ven kênh rạch.
Số lượng nhà ở xây dựng trong gia đoạn này là 12.013 căn, trong đó ngân
sách nhà nước đầu tư xây dụng 7.430 căn với diện tích là 264.150m2 nhà ở
(nguồn: Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh).
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và
phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế
ý tưởng này không thực hiện được như mong muốn vì:

9


Chương 2: Tổng quan

+ Do sự mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở là rất lớn. Nhu cầu về

nhà ở là rất cao nhưng nguồn kinh phí của Nhà nước thì hạn hẹp. Việc phân phối
nhà ở dù có kiểm soát chặt chẽ đến đâu cũng không thể nào đầy đủ và công
bằng, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở thường xuyên xảy ra.
+ Việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân đô thị
không có cơ hội và ý thức tự chăm lo nhà ở của mình mà hoàn toàn thụ động
trông chờ vào Nhà nước.
Thời kỳ 1986 – 1990
Từ sau đại hội Đảng lần VI năm 1986, với định hướng phát triển kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần, lónh vực kinh doanh nhà ở bắt đầu có sự chuyển biến.
Nhà nước đã tuyên bố xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, khuyến khích và tạo điều
kiện để người dân tự xây dựng, kinh doanh nhà ở. Trong khoảng thời gian này đã
xây dựng được 25.200 căn hộ, sửa chữa khoảng 4,5 triệu m2 nhà ở, trong đó có
50% vốn từ ngân sách nhà nước, phần còn lại do người dân tự đầu tư xây dựng
(nguồn: Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh).
Thời kỳ 1991-1995
Ngày 26 tháng 3 năm 1991 Hội đồng nhà nước nước Cộng hòa xã hội
chủ nghóa Việt Nam đã ban hành pháp lệnh về nhà ở và có hiệu lực từ ngày 01
tháng 7 năm 1991 xác định cho tư hữu hóa về nhà ở, cho phép người nước ngoài
có đầu tư tại Việt Nam, cư trú dài hạn tại Việt Nam được quyền mua nhà ở.
Chính từ các chính sách kinh tế mở theo cơ chế thị trường trên, thị trường
nhà đất trở nên sôi động và nhộn nhịp chưa từng có. Từ đây, thị trường nhà đất đã
có sự cạnh tranh ráo riết, nhờ cạnh tranh đã góp phần giải quyết một phần nhu
cầu nhà ở cho người dân, tuy nhiên, do việc quản lý nhà nước về đất đai còn
nhiều bất cập nên có lúc đã gây nhiễu loạn thị trường.

10


Chương 2: Tổng quan

Trong 5 năm 1991-1995, nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển
nhanh chóng với khoảng 72.000 căn hộ được xây mới, trong đó 85% số nhà được
xây dựng từ nguồn vốn của dân. Hơn 40 khu nhà ở mới được xây dựng, 6 triệu m2
nhà ở được duy tu, nâng cấp. Riêng trong 3 năm 1992-1994 đã có 48.448 căn nhà
được xây dựng với tổng số vốn 2.914 tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách nhà nước
chiếm 341 tỷ đồng (11,70%). Số doanh nghiệp hoạt động trong lónh vực xây dựng
tăng lên nhanh chóng (năm 1995 tăng gần 7 lần so với năm 1992).
Bảng 2.1- Phân loại doanh nghiệp
Phân loại doanh nghiệp
Tổng số doanh nghiệp xây dựng
Doanh nghiệp nhà nước
Công ty TNHH, DNTN

1992
1993
1994
1995
100
205
454
696
55
68
115
132
45
137
339
564
(nguồn: Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh)

Với sự phát triển nhanh chóng, thiếu định hướng, tình trạng đầu cơ ngày
càng tăng, giá cả leo thang không thể dự đoán, trước tình trạng đó nhà nước đã
quy định đóng thuế thu nhập cao (40% tiền chênh lệch mua và bán) đối với các
trường hợp mua bán nhà đã làm thị trường nhà đất đóng băng trong khoảng thời
gian năm 1994 đến đầu năm 1995.
- Giai đoạn 1995-2000
Ngày 13 tháng 02 năm 1995 Chính phủ ban hành Nghị định số 18/CP,
theo đó quy định tất cả mọi tổ chức đều phải thuê đất trong thời hạn tối đa là 50
năm, đồng thời cho phép các tổ chức khi xây dựng nhà ở để bán thì được quyền
chuyển quyền sử dụng đất cho người mua, đã góp phần tháo gỡ một phần khó
khăn cho thị trường kinh doanh bất động sản còn mới mẻ.
Ngày 17 tháng 12 năm 1996 Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số
85/CP quy định chỉ giao đất cho những người có hộ khẩu thành phố không quá

11


Chương 2: Tổng quan

200m2 ở đất cho một hộ gia đình ở ngoại thành và 150m2 đất ở cho một hộ gia
đình ở nội thành đã góp phần hạn chế tình trạng kinh doanh nhà, đất tràn lan.
Các quy định trên đã góp phần đưa thị trường bất động sản hoạt động
bình thường, có tổ chức, kiểm soát nhưng vẫn đầy năng động và mạnh mẽ.
Đây là thời kỳ phát triển cao của việc đầu tư xây dựng nhà ở tại thành
phố Hồ Chí Minh với khoảng 160.000 căn hộ được xây dựng mới, trong đó vốn
nhà nước chiếm 27,7%, vốn dân doanh chiếm 76,3%.
Chỉ trong 3 năm 1998-2000, các tổ chức kinh doanh nhà đã đầu tư xây
dựng và chuyển nhượng 13.490 nền nhà trong các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng. Diện tích ở bình quân tăng từ 7,5m2/người lên 10,27m2/người vào năm 2000.

Diện tích nhà ở tăng bình quân từ 2 triệu m2/năm giai đoạn 1991-1995 lên 2,5
triệu m2/năm giai đoạn 1996-2000. Giai đoạn 1996-2000, thành phố có 2.359 dự
án được giao đất, cho thuê đất, chiếm diện tích khoảng 6.585ha.
Bảng 2.2- Vốn xây mới nhà ở:
1997
1998
1999
2000
Tổng số (triệu đồng)
1.952.833
5.588.811
3.227.808
3.165.324
1. Phân theo nguồn vốn
- Ngân sách nhà nước
546.275
618.034
253.853
179.625
- DNNN
275.020
1.239.592
244.025
366.796
- DN nước ngoài
417.000
- DN ngoài quốc doanh
157.174
4.285
- Dân góp

1.109
11.400
- Nguồn khác
1.131.538
3.572.902
2.297.245
2.618.903
2. Phân theo cấp nhà
- Nhà cấp 1, 2
1.806.502
5.197.595
2.731.392
2.606.522
- Nhà cấp 3, 4
146.331
391.216
496.416
558.802
(Nguồn: Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh)

12


Chương 2: Tổng quan

- Giai đoạn từ 2001 đến nay:
Mặc dù chưa có số liệu thống kê đầy đủ nhưng giai đoạn từ 2001 đến
nay là giai đoạn bùng phát các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của nhiều thành
phần kinh tế. Trong giai đoạn này, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, thì tốc
độ đô thị hóa ngày càng nhanh, các khu đô thị mới được hình thành với nhiều dự

án quy mô lớn, các khu công nghiệp, khu chế xuất được triển khai, nhiều dự án
đầu tư xây dựng mới và nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, việc chỉnh
trang đô thị tại các khu dân cư lụp xụp, xây dựng mới một số chung cư, nhà tập
thể hư hỏng nặng đã và đang được tập trung thực hiện. Việc di dời, giải phóng
mặt bằng cho các dự án trên cần quỹ nhà tái định cư rất lớn để ổn định chỗ ở cho
người phải di dời, trong khi đó quỹ nhà phục vụ tái định cư hiện nay rất ít, đây là
một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc chậm trễ tiến độ thực hiện của
một số dự án đầu tư.
Chỉ tính trong năm 2004, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp
đã hoàn thành 4.500 căn nhà. Đến cuối năm 2004 có 7 dự án đang triển khai thi
công với trên 1.361 căn. Ngoài ra, thành phố đang khuyến khích các doanh
nghiệp tham gia chương trình 30.000 căn hộ tái định cư phục vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố.
2.2. Giới thiệu dự án
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư cao tầng phường 11
quận 6.
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thương mại Him Lam.
Địa chỉ liên hệ: số 2A Nguyễn Thị Minh Khai phường Đa Kao quận I,
thành phố Hồ Chí Minh.
Giấy phép thành lập: số 140/GP-UB do UBND thành phố cấp ngày 01
tháng 9 năm 1994.

13


Chương 2: Tổng quan

Giấy đăng ký kinh doanh: số 44820 do Ủy ban kế hoạch thành phố cấp
ngày 09 tháng 9 năm 1994.
Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án:

+ Nghị định 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ
quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghóa vụ của các tổ chức trong
nước được Nhà nước giao đất và cho thuê đất.
+ Nghị định 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở các đô thị và Nghị định 45/CP ngày 03 tháng 8
năm 1996 của Chính phủ về bổ sung điều 10 Nghị định 60/CP của Chính phủ.
+ Nghị định 42/CP ngày 16 tháng 7 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng và các hướng dẫn kế tiếp Nghị
định 92/CP của Chính phủ.
+ Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08 tháng 7 năm 1999 của Thủ tướng
Chính phủ về ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng.
+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử đất.
+ Quyết định số 777/QĐ-UB ngày 10 tháng 2 năm 1995 của UBND
thành phố Hồ Chí Minh về phê duyệt đồ án quy hoạch chung của quận 6.
+ Công văn số 835/VP-ĐT ngày 16 tháng 4 năm 2002 của UBND thành
phố Hồ Chí về việc cho phép xây dựng Khu chung cư cao tầng tại khu đất thuộc
phường 11 quận 6.
+ Công văn số 1120/QHKT-ĐB1 ngày 03 tháng 4 năm 2003 của Sở Quy
hoạch-Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh về việc thỏa thuận quy hoạch kiến trúc
xây dựng khu nhà ở trên khu đất 400.810m2 tại phường 11 quận 6.

14


Chương 2: Tổng quan

+ Công văn số 3785/UBND-QLĐT ngày 25 tháng 11 năm 2005 của
UBND quận 6 về việc thỏa thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu nhà
ở tại phường 11 quận 6.

2.2.1. Vị trí, giới hạn khu đất
- Vị trí khu đất đầu tư xây dựng dự án Khu chung cư cao tầng tại đường
Chợ Lớn phường 11/Q6 thuộc tờ bản đồ thứ 36 và 42, bản đồ địa chính phường
11/Q6 thành phố Hồ Chí Minh thuộc khu vực giới hạn bởi đường Hậu Giang,
đường Nguyễn Văn Luông và kênh Lò Gốm.
- Diện tích khu đất: 40.810m2.
- Giới hạn khu đất: hiện trạng phía Bắc giáp mương và đất thổ cư, quy
hoạch giáp đường lộ giới 16m nối với đường Hậu Giang và kênh Lò Gốm; phía
Nam giáp đất trồng rau và hẻm xi măng, quy hoạch giáp đường lộ giới 16m nối
với đường Nguyễn Văn Luông và kênh Lò Gốm; phía Đông giáp hẻm xi măng,
quy hoạch giáp đường lộ giới 20m nối với đường Nguyễn Văn Luông và kênh Lò
Gốm; phía Tây giáp đường đất, quy hoạch giáp đường lộ giới 16m nối với đường
Hậu Giang và kênh Lò Gốm.
2.2.2. Cơ sở hạ tầng
2.2.2.1. Hiện trạng giao thông
- Giao thông khu vực: phía Đông giáp hẻm xi măng nối trực tiếp với
đường Hậu Giang (lộ giới 40m) và đường Nguyễn Văn Luông (lộ giới 25m), một
trong những trục đường chính của khu vực và của Thành phố. Từ khu vực dự án
có thể tiếp cận trung tâm Thành phố, các quận nội thành như quận 5, 8, 11, Tân
Phú, Bình Tân.
- Giao thông bên trong: hiện trạng khu vực dân cư hiện hữu bao gồm một
số đường giao thông tự phát do quá trình xây dựng không phép, không theo quy
hoạch, chủ yếu là đường đất và hẻm xi măng rộng từ 1,5m-2,0m.

15


Chương 2: Tổng quan

2.2.2.2. Hiện trạng cấp điện

- Khu vực xung quanh: khu vực dân cư hiện hữu xung quanh hiện nay
đang sử dụng điện từ hệ thống chung cấp điện cho Thành phố từ trạm 110/15KV
Chợ Lớn và trạm 110/22KV Phú Lâm, đây là nguồn cấp điện chính cho dự án.
- Khu vực bên trong: hiện nay khu vực dự án chưa có đường dây trung
thế từ lưới điện Thành phố, chủ yếu là đường dây điện do các hộ tự dẫn tạm để
phục cho mục đích sinh hoạt.
2.2.2.3. Hiện trạng cấp nước
- Khu vực xung quanh: hiện nay trên tuyến đường Nguyễn Văn Luông có
tuyến φ1500 dọc theo trục Tân Hòa Đông – Nguyễn Văn Luông – Chợ Lớn –
Bình Tiên để cung cấp nước cho quận 6 và đô thị phía Nam Sài Gòn.
- Khu vực bên trong: khu vực xây dựng hiện chưa có tuyến ống cấp nước
đô thị, nguồn nước dân cư hiện hữu đang sử dụng chủ yếu được mua lại từ các
khu dân cư lân cận hoặc do các xe bán nước lẻ cung cấp.
2.2.2.4. Hiện trạng thoát nước
- Khu vực xung quanh: hai khu vực phía Đông và phía Tây rạch Lò Gốm
theo hệ thống cống hiện trạng kết hợp xây mới φ300 - φ1000 thoát dọc theo các
rạch Lò Gốm, Tàu Hủ về trạm xử lý sông Cần Giuộc và sông Ông Lớn. Các khu
dân cư mới quy hoạch chung quanh đã được xây dựng hệ thống thoát nước theo
tiêu chuẩn của đô thị.
- Khu vực bên trong: khu vực dự kiến xây dựng chủ yếu là đất trống, ao
hồ trũng và nhà kiến trúc cấp 4, chưa quy hoạch mạng lưới thoát nước đô thị.
2.2.2.5. Thông tin liên lạc
Mạng lưới thông tin liên lạc của khu vực được đấu nối vào mạng lưới cáp
ngầm của bưu điện Thành phố chạy dọc theo tuyến đường Nguyễn Văn Luông và
Hậu Giang.

16


Chương 2: Tổng quan

2.2.2.6. Nhận xét chung
Vị trí khu đất dự kiến đầu tư xây dựng Khu chung cư cao tầng phường 11
quận 6 có nhiều thuận lợi trong triển khai như:
- Dự án nằm tại vị trí thuận lợi, gần đầu mối giao thông đối ngoại của
Thành phố, nằm gần Trung tâm hành chính quận 6, cách khu vực trung tâm thành
phố 15 phút đi xe.
- Lưới điện quốc gia và mạng lưới cấp nước thành phố có khả năng cung
cấp cho công trình với công suất lớn.
- Mạng lưới thông tin liên lạc có thể dễ dàng kết nối với mạng hiện hữu
đang có trong khu vực lân cận.
- Khu vực nghiên cứu dự án nằm gần rạch Lò Gốm đảm bảo thoát nước
tốt cho khu vực của dự án.
- Hạ tầng kỹ thuật các khu vực xung quanh đã được nâng cấp đồng bộ
với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị.
2.2.3. Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc cảnh quan
2.2.3.1. Cơ cấu quy hoạch
- Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy hoạch được duyệt trên
tổng thể khu dân cư, giao thông nội bộ kết nối thuận tiện cho việc lưu thông của
người dân đến từng lô nhà và trên toàn khu đất quy hoạch.
- Tổ chức các loại hình nhà chung cư cao tầng thành từng cụm tương đối
riêng biệt.
-Tổ chức các công trình công cộng trong khu nhà ở như trường học, câu
lạc bộ thể dục thể thao, thương mại…
- Phương án quy hoạch dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng. Các
công trình công cộng và khu công viên cây xanh được thiết kế nhằm tạo không
gian chính, điểm nhấn cảnh quan cho toàn khu vực.

17