Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC T NHIấN
------------------

PHM QUí CNG

THựC TRạNG Và GIảI PHáP THựC HIệN CáC QUYềN Sử DụNG ĐấT
CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN TRÊN ĐịA BàN QUậN Hà ĐÔNG,
THàNH PHố Hà NộI GIAI §O¹N 2010-2014”

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC T NHIấN
------------------

PHM QUí CNG

THựC TRạNG Và GIảI PHáP THựC HIệN CáC QUYềN Sử DụNG ĐấT
CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN TRÊN ĐịA BàN QUậN Hà ĐÔNG,
THàNH PHố Hà NộI GIAI §O¹N 2010-2014”

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số

: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả

Phạm Quý Cƣờng

năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa Lý - Trường Đại
học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngô Đức Phúc là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn thành luận
văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đơng, Phịng Tài ngun và Mơi
trường quận Hà Đơng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đơng,
UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hà Đông đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong q trình học tập,
nghiên cứu để hồn thành luận văn này.


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................5
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội ......... 5
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai ........................................................................... 5
1.1.3 Các quyền về đất đai .................................................................................... 6
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ...................................9
1.2.1. Các nước phát triển ..................................................................................... 9
1.2.2. Một số nước trong khu vực ....................................................................... 12
1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................18
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............. 18
1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất...................................25
1.4 Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................29
1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng. ............ 29
1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .................................. 30
1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất. ................................................................... 31
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ

ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................................. 34
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông .........................................34
2.1.1. Điều kiện tự nhiên..................................................................................... 34
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................39
2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ........................44
2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Hà Đơng ..................... 44
2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2014 so với năm 2010 .... 47


2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý. .................................... 49
2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông .......... 52
2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Hà Đơng. ..........................................................................56
2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất. .......................... 56
2.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. ............................. 67
2.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ........................... 71
2.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất. ........................... 76
2.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. ........................... 80
2.3.6 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện
các quyền sử dụng đất ......................................................................................... 86
2.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội ....................................................................................88
CHƢƠNG 3. ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI............................................................................................................ 91
3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai .................................... 91
3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất 92
3.3 Giải pháp về nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất. 94
3.4 Giải pháp về tuyên truyền pháp luật đất đai ................................................. 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 96

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................99
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

VPĐK

Văn phòng đăng ký

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014 ................................................ 41
Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014 .................... 42
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông .............................. 45
Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất ................................. 47
quận Hà Đơng giai đoạn 2010-2014 ......................................................................... 47
Bảng 2.5: Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý ........................ 50
Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 ........................................................................... 56
Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của 03 phường giai đoạn 2010-2014 .. 59
Bảng 2.8: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất............................. 62
Bảng 2.9: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......... 63
Bảng 2.10: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng ........................................ 64
Bảng 2.11: Tổng hợp thời gian thanh toán................................................................ 66
Bảng 2.12: Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng ......................... 66
Bảng 2.13: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông từ năm 2010 - 2014 .................................................................................... 67

Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất. ........ 70
Bảng 2.15: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông từ năm 2010 - 2014 .................................................................................... 72
Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất. ...... 75
Bảng 2.17: Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất .................... 78
Bảng 2.18: Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình ...................... 79
Bảng 2.19: Tổng hợp quan hệ với người thuê .......................................................... 80
Bảng 2.20: Tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 ........................................................................... 81
Bảng 2.21: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất. ...................... 83
Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh ......................................... 85
Bảng 2.23: Tổng hợp lý do thế chấp ......................................................................... 85
Bảng 2.24: Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................... 85


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội ................................... 35
Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đơng ........... 58
Hình 2.3: So sánh kết quả thừa kế qua các năm của quận Hà Đông......................... 68
Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất......... 70
Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông ....................... 74
Hình 2.5: So sánh kết quả thế chấp qua các năm của quận Hà Đông ....................... 83


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội lồi người
khơng chỉ theo ngh a duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà
trên phương diện kinh tế, đất đai là nơi tạo ra của cải vật chất. Vì vậy, đất đai c ý

ngh a cực k quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W. Petty đã n i: lao động là cha,
đất đai là m của mọi của cải .
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư
liệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư,
xây dựng và phát triển hạ tầng k thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phịng.
Hiến pháp nước Cộng hồ xã hội chủ ngh a Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ
sung theo Nghị quyết số 51 2001 QH-10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội
khoá X k họp thứ 10 tại chương I, điều 5 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước c quyền định
đoạt về đất đai và điều tiết các nguồn lợi từ việc sử dụng đất .
Luật đất đai 2003 kh ng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu trên cơ sở quán triệt chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Quyền
sử dụng đất từng bước được mở rộng từ 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 1993) thành 9 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kh ng định đảm
bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đ hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện 8 quyền.
Trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai, việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều những vấn đề bất cập cần tiếp tục
giải quyết. Việc nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất nhằm đánh giá, đẩy mạnh công tác quản lý và thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.

1


Quận Hà đông c toạ độ địa lý 20o59' v độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm
dọc 2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hồ Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13
km về phía Tây, c diện tích tự nhiên 4.963,95 ha. Gồm 17 đơn vị hành chính

phường, c ranh giới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, phía Nam
giáp huyện Thanh Oai, phía Đơng giáp huyện Thanh Trì, phía Tây giáp huyện
Hồi Đức, huyện Quốc Oai. Quận c vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội
nên c điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Là
địa bàn mở rộng ảnh hưởng của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội.
Đồng thời chịu tác động văn h a, khoa học - k thuật - công nghệ, dịch vụ, thị
trường từ trung tâm thủ đô. Quận Hà đông là điểm nút các trục tuyến giao thông
quan trọng hướng về Tây - Tây Nam thủ đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và
các tỉnh phía Nam. Trong những năm gần đây, quận Hà Đông c tốc độ đô thị h a
cao, nhiều dự án được triển khai và đi vào sử dụng, do việc đô thị h a dẫn đến giá
đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp. Mặt khác, do phát triển kinh tế xã hội nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng. Hàng
năm, trung bình trên địa bàn quận Hà Đông c khoảng: 3.417 trường hợp chuyển
nhượng, 267 trường hợp thừa kế, 981 trường hợp tặng cho, 3840 trường hợp thế
chấp thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên địa bàn. Tuy nhiên, ngoài các
trường hợp đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định cũng cịn một số
khơng nhỏ chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Để phản ánh
đúng thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận hiện nay, c cái nhìn chính xác và
mang tính thực tế và đề ra giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện các quyền về sử
dụng đất trên địa bàn quận tôi chọn đề tài:“Thực trạng và giải pháp thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp đảm
bảo thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.

2


3. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
- Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông
- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại quận Hà Đơng từ năm 2010 đến năm 2014 đồng thời rút ra được những tồn
tại cần giải quyết.
- Đề xuất một số giải pháp g p phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn
quận Hà Đông hiệu quả.
4. Phạm vụ nghiên cứu
Đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu tập thông tin, số liệu,
tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến
việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: Phương pháp này được sử
dụng để điều tra về tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, tình hình chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp từ các cơ quan quản lý Nhà nước.
Phương pháp điều tra theo phiếu: Trên cơ sở các mẫu phiếu điều tra nhằm
thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra:
Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ
dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ.
Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân
đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ.

3


Cách chọn mẫu điểm điều tra: Các mẫu c điều kiện tương tự nhau được lựa
chọn theo phương pháp ngẫu nhiên.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu: Trên cơ sở các số
liệu, tài liệu thu tập được ta sử dụng các phần mềm máy tính thống kê, tổng hợp
theo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập
thành bảng bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, những
nhà quản lý c kinh nghiệm về vấn đề liên quan đến việc thực hiện các quyền
sử dụng đất.

4


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
Mở đầu của Luật đất đai 1993 đã xác định: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn h a, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sản xuất
đặc biệt khơng gì thay thế được trong sản xuất nông nghiệp . Tuy nhiên tài nguyên
đất c hạn về diện tích và cố định trong khơng gian, trong khi nhu cầu đất đai của con
người ngày càng tăng. Do vậy ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài
nguyên của cải đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển và xây dựng đất nước.
Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đ , sự tác động của
con người c ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng

đất. Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu
quả cao trong việc phát triển kinh tế xã hội. Kết hợp hiệu quả giữa khai thác và sử dụng
đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung s tạo ra sự phát triển ổn định, lâu dài.
Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lên
các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai. Vì vậy, để khai thác sử dụng
đất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ
các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện
tự nhiên xã hội và nhân văn.
1.1.2

ệ th n pháp u t đất đai

Hệ thống pháp luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống
dựa trên cơ sở mơ hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ
thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước
thuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và

5


các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc

u (Nhánh

Đức), Liên Xô và Đông u cũ ( Nhánh xã hội chủ ngh a). Tuy nhiên, Luật bất động
sản của Đức,

c, M khơng mang tính tồn liên bang và chỉ trong phạm vi từng

bang. Vì vậy, Luật M được hiểu theo ngh a chung và nguồn gốc chung của Luật
không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3].
Hình thức văn bản pháp luật về đất đai
Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:
Hiến Pháp;
Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);
Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013)
Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)
Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:
- Các quyền về đất đai;
- Phạm vi giao dịch đất đai;
- Quản lý nhà nước về đất đai;
- Các ngh a vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai 3].
1.1.3 ác qu ền về đất đai
1 1 3 1 uyền s h u
a

hái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật... 19].
b

ác hình thức s h u về đất đai bất động sản g m:
- Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

c

uyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Chủ sở hữu c quyền thực hiện bất

cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và lợi

6


ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) ác lập quyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất
động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử
dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán
quyết của tòa án.
e

hấm dứt quyền s h u đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động

sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất
động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước c thẩm quyền hoặc theo
phán quyết của Tòa án [3].
1.1 3 2 uyền s h u toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai c thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội c nhà nước, sở hữu đất
đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
c thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng c thể đan xen cả
hai chế độ sở hữu đ .
Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển

theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở
Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được kh ng định một cách tuyệt
đối từ Hiến pháp 1980 và sau đ được tiếp tục kh ng định và củng cố trong Hiếp
pháp năm 1992 [2].
Điều 17 Hiến pháp 1992 [14 kh ng định: Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn
nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế h a chính sách đất đai của Đảng và cụ thể

7


h a các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật đất đai 1993 quy định các nguyên
tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15].
Luật đất đai 2003 18 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai
(Điều 5), Quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6), Nhà nước thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai
(Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng.
1.1.3.3 uyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước c quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các

quyền năng đ , cũng không được hiểu rằng Nhà nước c quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đ trên thực tế.
Quyền sử dụng đất là một khái niệm c tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng thể
phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân
c thể khai thác, sử dụng đất đai c hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý ngh a tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai trị
quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn n i
trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân 20].
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền
chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi
bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và
được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền

8


năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên,
nội dung QSDĐ được thể hiện c khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử
dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
Ngày nay trên thế giới c 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu
và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn).
Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng
đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đ đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy c một
số đặc điểm riêng so với những hàng h a tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Trong đ tài sản thuộc sở hữu cộng đồng c thể là các cơng trình văn h a, tín
ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như M , Đức,
Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Tại một số quốc gia đơi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh
ngh a, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ
hồng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời
hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm.
Dạng hình thức đơn sở hữu c ngh a rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất
một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đ c thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu
toàn dân được hiểu là sở hữu chung. C rất ít quốc gia trên thế giới c hình thức sở
hữu nhà nước như Trung Quốc, Mơng Cổ, Cộng hịa dân chủ nhân dân Triều Tiên.
1.2.1. ác nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đ đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy c một
số đặc điểm riêng so với những hàng h a tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.

9


1 2 1 1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều l nh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm c rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các

hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi c các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3
tháng sau khi mua.Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
s xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, s tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới.Các bản sao của hợp đồng chuyển
nhượng s lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét
các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) .
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, c 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất
đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt
thì thế chấp đ s được đăng ký và toà án s cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này s được sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký.Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ c ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), tồ
án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp

10


chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem
xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay s giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các u cầu này thì thế chấp s khơng hợp pháp. Đ là trình tự thế chấp

theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay s ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng s giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi c quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp s được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
khơng được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay s làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này s do một cơ quan c thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đ là:
Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản s được bán đấu giá và bên cho thế chấp s được thanh toán khoản
tiền đã cho thế chấp.Thủ tục này được tiến hành khá nhanh ch ng. Vụ việc s được
xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi c đơn xin bán đấu giá [7].
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia c cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1 1 1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất c đăng kí bằng khốn thời gian sau 1 1 1875).
Về quyền lợi và ngh a vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu c quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không c sự tr i buộc hoặc ngăn trở nào.

11


Nhà nước c quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan c thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA) [9], [23].
1213

ộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối

với l nh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Đức, quyền c nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo
đ , đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất đai
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu c ngh a vụ
sử dụng khơng đi ngược với lợi ích tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất đai và nhà ở
Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng – với quyền này
người được hưởng quyền thừa kế xây dựng c thể xây dựng và sử dụng trên mảnh đất
của chủ khác – Bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồng được phép cho một
thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền c ngh a vụ phải trả hàng năm cho chủ đất
khoản tiền bằng 6-7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và
hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một tịa nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và
một phần đất trong khuôn viên tòa nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phụ
thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tòa nhà 6].
1.2.2. Một s nước tron khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết:

12


Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai.

Thái Lan c nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy

chứng nhận c qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các g c thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án c quyền huỷ bỏ hiệu lực
của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không
c giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). C hai
loại giấy chứng nhận được cấp tu thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo
ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đ được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
c quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án c quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đ được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo

loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng

13


đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này c
quyền thừa kế, không c quyền chuyển nhượng trừ phi c dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này c thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 c thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng, chỉ c thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phịng Đất đai cấp huyện. Giấy này
khơng chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp
dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái

hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ
được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân c giấy chứng
nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa c giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng
chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K 2].
1.2.2.2. Trung uốc
Trong bài báo khoa học Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị
trường bất động sản ở Trung Quốc Lưu Quốc Thái (2006) cho biết:

14


Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều dưới sự làm chủ của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ
được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách
rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc c thể chia làm hai loại: QSDĐ được cấp
và QSDĐ được giao . QSDĐ được cấp là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và c thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ giao . Các doanh nghiệp, người sử dụng đất
được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đ từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tu thuộc vào mục
đích sử dụng). Việc mua bán này c thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu

thầu hoặc đấu giá. Khi đã c được QSDĐ người sử dụng đất c thể thực hiện giao
dịch đất đai qua các hình thức sau:
hu ển nhượn QSDĐ:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đ ng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, c ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đ là: đã hoàn thành ngh a vụ tài chính để
c QSDĐ; c giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên c điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về

15


điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không c quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà n do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng thấp một cách đáng nghi ngờ ,
chính quyền địa phương c thể c quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
ho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất c thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch này
phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi
hợp đồng c hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng
theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để c được QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ:
Người sử dụng đất c thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực
hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay c thể phải đăng ký
quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn kh khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của
Trung Quốc[22].

16