Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ký Sơn, Tỉnh Hòa Bình

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



TRẦN THỊ HOÀ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN KỲ SƠN, TỈNH HÒA BÌNH


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC





HÀ NỘI – 2013



ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



TRẦN THỊ HOÀ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN KỲ SƠN, TỈNH HÒA BÌNH

Chuyên ngành : Địa chính
Mã số : 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Đình Bồng


HÀ NỘI - 2013


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Tác giả Luận văn

Trần Thị Hòa




LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Địa chính, Khoa
Địa lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học
tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đình Bồng, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân huyện Kỳ Sơn, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Kỳ Sơn, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị
trấn thuộc huyện Kỳ Sơn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ của Văn phòng đăng ký thuộc Sở Tài
nguyên Môi trường Thành phố Hòa Bình đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều
tra và chia sẻ các tài liệu, số liệu để thực hiện luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn


Trần Thị Hòa

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận 4
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 4
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai 4
1.1.3. Các quyền về đất đai 5
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới 11
1.2.1. Các nước phát triển 11
1.2.2. Một số nước trong khu vực 15
1.3. Cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam 21
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21
1.3.2. Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các QSDĐ 24
1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 27
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
KỲ SƠN, TỈNH HÒA BÌNH 33
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội…………………………………. 36
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ………………………………………………… 36
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ………………………………………… 40
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ………………………………… 44
2.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất …………………………………… 44
2.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất (2005 - 2010) 47
2.2.3. Cơ cấu diện tích theo mục đích và đối tượng sử dụng, quản lý 49
2.2.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức 52
2.2.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất 53
2.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất 55
2.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 55

2.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56


2.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 63
2.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 63
2.3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 67
2.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 71
2.3.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền
sử dụng đất 75
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ SƠN, TỈNH
HÒA BÌNH 78
3.1. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Kỳ
Sơn, tỉnh Hòa Bình 78
3.2 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện
Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình 81
3.2.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 82
3.2.2. Giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ địa
chính xã 82
3.2.3. Giải pháp về công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai cho người
dân 83
3.2.4. Giải pháp về chính sách 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
PHỤ LỤC 91



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu
Chú giải
BTC
Bộ tài chính
CNH
Công nghiệp hóa
CP
Chính phủ
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐH
Hiện đại hóa
HL
Huyện lộ
MĐSD
Mục đích sử dụng đất
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TL
Tỉnh lộ
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TT
Thông tư
UBND
Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

TT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1. Dân số, lao động huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005 - 2009
39
2
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 huyện Kỳ Sơn
43
3
Bảng 2.3. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Kỳ Sơn năm
2010
44
4
Bảng 2.4. Biến động sử dụng đất huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005-
2010
48
5
Bảng 2.5. Kết quả cấp GCN của huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005-

2012
54
6
Bảng 2.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ huyện Kỳ
Sơn giai đoạn 2005-2012
56
7
Bảng 2.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các
xã, thị trấn
58
8
Bảng 2.8. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ huyện Kỳ Sơn
giai đoạn 2005 - 2012
64
9
Bảng 2.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, thị
trấn
65
10
Bảng 2.10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ huyện Kỳ Sơn
giai đoạn 2005-2012
68
11
Bảng 2.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã,
thị trấn
69
12
Bảng 2.12. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ huyện Kỳ Sơn
giai đoạn 2005-2012
72

13
Bảng 2.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các
xã, thị trấn
73



DANH MỤC CÁC BIỂU

TT
Tên biểu đồ
Trang
1
Biểu đồ 2.1 : Cơ cấu kinh tế của huyện Kỳ Sơn năm 2009
38
2
Biểu đồ 2.2. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2010
45
3
Biểu đồ 2.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
đối với đất ở và đất nông nghiệp
59
4
Biểu đồ 2.4: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ đối với
đất ở và đất nông nghiệp
66
5
Biểu đồ 2.5: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đối với
đất ở và đất nông nghiệp
70

6
Biểu đồ 2.6: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ đối với
đất ở và đất nông nghiệp
74

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là quà tặng của thiên nhiên ban cho con người, là tài sản vô cùng quý
giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho
quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Việt Nam đang trong quá
trình Đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với mục tiêu trở
thành nước Công nghiệp vào năm 2020. Đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng
để thực hiện CNH-HĐH đất nước. Do đó, việc quản lý đất đai được Đảng, nhà
nước, các cấp các ngành đặc biệt quan tâm.
Trong quá trình Đổi mới từ 1986 đến nay, chính sách, pháp luật đất đai cũng
từng bước đổi mới phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Kế
thừa các quy định của Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” (Điều 17); “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch,
pháp luật” (Điều 18); Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1980, 1992; Luật Đất đai
1987, 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai 1998, 2001 và
Luật Đất đai 2003 khẳng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu. Trên cơ sở quán triệt chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; quyền sử
dụng đất từng bước được mở rộng, từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai 1993) đã phát triển thành 9
quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kê, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003).
Luật Đất đai năm 1993, tiếp đó là Luật Đất đai 2003 đã từng bước đi vào
cuộc sống. Quyền sử dụng đã giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai,

phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế -
xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai năm 2003, việc thực
hiện các QSDĐ ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp
tục giải quyết.
Vì vậy, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử

2

dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế
những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết.
Huyện Kỳ Sơn nằm tiếp giáp với thị xã Hòa Bình, là vùng bán sơn địa với diện
tích tự nhiên 203km
2
, dân số 35937 người, gồm 9 xã và 1 thị trấn. Thị trấn Kỳ Sơn là
trung tâm kinh tế - chính trị - văn hoá, xã hội của huyện, cách trung tâm thành phố Hoà
Bình 12 km. Trên địa bàn huyện Kỳ Sơn có tuyến quốc lộ 6 chạy qua, nên rất thuận lợi
để giao lưu phát triển kinh tế với các huyện trong tỉnh và các tỉnh lân cận.
Những năm vừa qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất được thực hiện
nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai. Tuy nhiên,
hiện nay việc thực hiện Luật đất đai vẫn còn nhiều vấn đề hạn chế như: không thực
hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận; có GCN
nhưng giao dịch không qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Những vấn đề
nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm đảm
bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Xuất phát từ tình hình
thực tế trên tôi chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kỳ Sơn, Tỉnh Hòa Bình”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình.

- Đề xuất các giải pháp để đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dưng cơ
bản (năm 2009).
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định pháp luật liên
quan tới các QSDĐ.
- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại
huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình.

3

- Phân tích và đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Kỳ Sơn được hiệu quả.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kỳ Sơn,
tỉnh Hòa Bình theo Luật đất đai năm 2003 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: chọn 5 xã và thị trấn điểm đại diện
cho các tiểu vùng thuộc địa bàn nghiên cứu (huyện Kỳ sơn, tỉnh Hòa Bình).
- Phương pháp điều tra thứ cấp: thu thập thông tin, số liệu,tài liệu liên quan
đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu có liên quan đến việc thực
hiện các quyền sử dụng đất.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu: trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu
thập được ta sử dụng các phần mềm máy tính để thống kê, tổng hợp.
- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, những nhà
quản lý có kinh nghiệm về vấn đề liên quan tới việc thực hiện quyền sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra theo phiếu: Dựa trên sổ biến động về đất đai tại 5 xã,

thị trấn điểm, lọc lấy mẫu tại mỗi trang sổ và sử dụng phiếu điều tra cho các hộ gia
đình nhằm thu thập tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân tại
khu vực nghiên cứu.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và phụ lục, luận văn được chia thành
3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
Chương 2: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình ca nhân trên địa bàn huyện Kỳ Sơn – Tỉnh Hòa Bình.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp để đảm bảo các quyền sử dụng đất được
thực hiện có hiệu quả trên địa bàn huyện Kỳ Sơn – Tỉnh Hòa Bình.

4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Mở đầu của Luật Đất đai 1993 đã xác định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không có gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp”[15].
Tuy nhiên tài nguyên đất đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong
khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng
đặt nhiệm vụ quản lý sử dụng đất lên hàng đầu.
Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đó, sự tác động của con
người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất.
Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả
cao trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Kết hợp hài hòa giữa khai thác, sử dụng đất với
bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo sự phát triển ổn định và lâu dài.

Ngày nay, sự gia tăng dân số và sự phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn
lên các nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai. Vì vậy, để khai thác sử
dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý, đảm bảo sử dụng đất lâu dài cần phải hiểu biết một
cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và nhân văn.
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai
* Hệ thống Pháp Luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa
trên cơ sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống
pháp luật chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa
cũ của Anh; Luật Lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa
cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu
cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ khômg

5

mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật Mỹ
(American Law) được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của luật không nhất
thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản[3].
* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai
Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật
như sau:
Hiến pháp;
Bộ luật: Ví dụ Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970);
Luật: Ví dụ Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất
động sản đô thị nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư
Malaysia (1985), Luật Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2004).
Pháp lệnh: Ví dụ Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp
lệnh Nhà ở Việt Nam (1991).
* Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai

Pháp luật về đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau::
- Các quyền về đất đai;
- Phạm vi giao dịch đất đai;
- Quản lý nhà nước về đất đai;
- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu dất đai;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3].
1.1.3. Các quyền về đất đai
1.1.3.1. Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” [19].
b) Các hình thức sở hữu về đất đai /bất động sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

6

c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ
hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,
để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác
lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do
mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà
án.
đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt
khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo
quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của
toà án [3].

1.1.3.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo Karl Marx “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã
hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai.
Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền
lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những
người cha hiền vậy”.
Karl Marx khẳng định “Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý. Nói đến quyền
tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với đồng loại
của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là
vô lý nhất”.
Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ
có thể là sở hữu của nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở
thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn
sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và
hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX
đang dẫn đến”[5].
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy

7

cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của
cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu
nhất định
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở

Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định
một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp 1992 [22].
Điều 17 Hiến pháp 1992 [13] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [9].
Luật Đất đai 2003 [18] đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất

8

quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm

hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ
của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng
tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục
đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu
từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển
kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho
người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã
hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do
đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số

9

phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất
theo quy định cụ thể của pháp luật [9].
1.1.3.3. Quyền sử dụng đất
Theo Đinh Dũng Sỹ (2003) [22]: “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có

tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc
quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực
hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu
quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý
nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà
được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].
Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007) [9] Chuyển quyền sử
dụng đất là một quy định mới của Hiến Pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 và các
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành các
quyền cụ thể và đến Luật Đất đai 2003 đã được chi tiết hóa thành 9 quyền: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử

10

dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị

đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm phápluật.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ
tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do
người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có
thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ

11

cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm

bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [9].
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng
so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động
cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và
việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm
nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp

12

đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá
nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi
có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được
đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không
kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được
xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết
việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng
các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các
tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng
vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn
gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn
xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại
ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp

13

được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi
hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản
sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế
chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong
vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế
thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được
với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ
lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản [8].
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà
nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại
cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu

Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và

14

phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia -
DOLA) [7], [24].
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất
và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử
dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức
là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người
được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh
đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho
một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ
đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp

và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và
một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm

15

của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc
vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [1].
1.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã
hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn
đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng thời
được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ, các tài
sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu
phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với ở Đức,
luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên được
mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách
rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một. Người
nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa là họ
chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên đất Séc.
Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng
chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không được tự
do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị
trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn
và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời
gian nữa [1].

1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy

16

chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực
của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo
ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không

được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,