Quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở từ thực tiễn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai (Luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

VŨ VĂN SINH

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ XÂY DỰNG NHÀ Ở TỪ THỰC TIỄN HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

HÀ NỘI - NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

VŨ VĂN SINH

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ XÂY DỰNG NHÀ Ở TỪ THỰC TIỄN HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

Chuyên ngành: Quản lý công
Mã số: 60 34 04 03

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. LƢƠNG THANH CƢỜNG

HÀ NỘI - NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng
tơi. Các tài liệu trích dẫn, các số liệu nêu trong luận văn
đảm bảo tính trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng.

Ngƣời cam đoan

VŨ VĂN SINH


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 5
Chương 1 ......................................................................................................... 10
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ XÂY DỰNG NHÀ Ở ... 10
1.1. Nhà ở ..................................................................................................... 10
1.2. Cấu thành quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở ................................... 17
1.3. Những yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở.....27
1.4. Kinh nghiệm của một số địa phƣơng trong quản lý nhà nƣớc về xây
dựng nhà ở và giá trị tham khảo cho huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai .............29
Chương 2 ......................................................................................................... 37
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở TẠI HUYỆN BÁT
XÁT, TỈNH LÀO CAI .................................................................................... 37
2.1. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở tại huyện
Bát Xát, Lào Cai........................................................................................... 37

2.2. Hiện trạng quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở tại huyện Bát Xát, tỉnh
Lào Cai ......................................................................................................... 43
2.3. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở tại huyện Bát
Xát, tỉnh Lào Cai .......................................................................................... 62
Chương 3 ......................................................................................................... 75
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ NHÀ Ở TẠI HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI ................................ 75
3.1. Phƣơng hƣớng tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở từ thực
tiễn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai ................................................................. 75
3.2. Giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở từ thực tiễn
tại huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai ................................................................... 81
KẾT LUẬN ................................................................................................... 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 104


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

CHỮ ĐẦY ĐỦ

CHỮ VIẾT TẮT

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

1

GCN QSHNO

2

GCN QSDĐ,QSHNO Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở

3

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

4

TN - MT

Tài nguyên - môi trƣờng

5

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Tên bảng/biểu đồ/Sơ đồ

STT
1

Bảng 1.1. Phân loại cơng trình theo độ bền vững và bậc chịu lửa

Trang
15

của nhà và cơng trình
2

Biểu đồ 2.1. Số lƣợng hồ sơ cấp phép xây dựng của các cơng

35

trình nhà ở riêng lẻ ở đơ thị trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào
Cai từ năm 2013 đến 6 tháng đầu năm 2017
3

Sơ đồ 2.1: Số lƣợng cơ sở sản xuất vật liệu xây dựng và tổng giá

55

trị vật liệu xây dựng trên địa bàn huyện Bát Xát từ năm 2013 đến
2017
4

Bảng 2.2. Hiện trạng nhà ở của huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai, tính

57

đến 31/12/2015
5

Sơ đồ 2.2: Chất lƣợng nhà ở Bát Xát theo khu vực

58

6

Biểu đồ 2.2. Số lƣợng trƣờng hợp vi phạm trật tự xây dựng tại

61

huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai từ năm 2013 đến nay
7

Bảng 3.1: Chỉ tiêu về diện tích nhà ở, dân số và diện tích bình

88

qn
8

Biểu đồ 3.1: Tổng diện tích nhà ở huyện Bát Xát qua các giai

88

đoạn
9

Bảng 3.2: Nhu cầu về diện tích tăng thêm theo diện tích

89

10

Bảng 3.3: Nhu cầu về vốn đối với diện tích nhà ở tăng thêm theo

89

nguồn vốn


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhu cầu về nhà ở là vấn đề đƣợc nhiều nƣớc trên thế giới xem trọng. Nhà ở là
nơi mà con ngƣời sinh ra, đƣợc ni dƣỡng, tồn tại và trƣởng thành. Vì vậy, nhà ở có
ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi cá nhân và với sự phát triển kinh tế - xã hội của
mỗi quốc gia. Do đó, quyền về nhà ở, vấn đề nhà ở đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc ta đề
cập trong nhiều văn bản pháp luật. Điều 22, Hiến pháp 2014: “Cơng dân có quyền có
nơi ở hợp pháp” [22]. Quan điểm trong Chiến lƣợc Phát triển nhà ở quốc gia đến năm
2020 và tầm nhìn đến 2030 là: “Có chỗ ở thích hợp và an tồn là một trong những
quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng
thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát
triển đất nƣớc...” [23].
Cùng với tiến trình lịch sử, quá trình phát trình phát triển kinh tế - xã hội, nhà
ở ln có xu hƣớng mở rộng và gia tăng về số lƣợng, chất lƣợng. Nhà ở nhiều hơn, đa
dạng về kiểu cách, hình dáng, chất lƣợng cao hơn, nhiều nhà kiên cố đƣợc xây dựng,
bộ mặt khang trang hơn. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn cịn những hạn chế: do dân cƣ
tăng quá nhanh nên nhu cầu về nhà ở không đƣợc đáp ứng đầy đủ; chất lƣợng nhà ở
một số nơi cịn q thấp; tình trạng xây nhà trái phép, khơng phép, lấn chiếm đất cơng
vẫn cịn diễn ra,… Điều này đỏi hỏi phải có sự can thiệp của nhà nƣớc nhằm thực
hiện quản lý, kiểm soát nhà ở.

Quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở là nội dung quan trọng, cần thiết đối với
mỗi địa phƣơng. Quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở sẽ định hƣớng, điều chỉnh sự
phát triển nhà ở; giải quyết những tồn tại, vƣớng mắc và đáp ứng các nhu cầu về nhà
ở; đảm bảo sự ổn định và bền vững thị trƣờng nhà ở.
Huyện Bát Xát là huyện đang trên đà tăng trƣởng và phát triển của tỉnh Lào
Cai. Vì vậy quá trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ, dân cƣ nhiều hơn và nhà ở ngày
càng tăng nhanh. Do đó, các cơ quan nhà nƣớc cần thiết phải tăng cƣờng quản lý nhà
nƣớc về xây dựng nhà ở; không ngừng đổi mới và nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở.
Đó chính là lý do nội dung “Quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở tại huyện
Bát Xát, tỉnh Lào Cai” đƣợc chon để làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản
lý công.


2. Tình hình nghiên cứu
Hiện nay, trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng có nhiều nghiên cứu
về vấn đề nhà ở. Tuy nhiên các nghiên cứu thiên về hệ thống chính sách, pháp luật về
nhà ở, mà ít đề cập đến nội dung quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở. Có thể liệt kê
một số cơng trình nghiên cứu:
Thứ nhất, luận văn thạc sĩ “Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị
trường nhà ở, đất ở tại Hà Nội”- năm 2008 của tác giả Nguyễn Văn Hoàng [15].
Luận văn đã cung cấp hệ thống cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà ở, đất ở Hà Nội, tập
trung nghiên cứu về năng lực quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở, đất ở và đề
xuất nhiều giải pháp nâng cao năng lực. Tuy nhiên, luận văn chủ yếu nghiên cứu về
thị trƣờng nhà ở, đất ở, gồm các yếu tố cung, cầu, đặc điểm của thị trƣờng này; đánh
giá thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng nhà ở, đất ở thông qua tổ chức bộ máy,
nguồn nhân lực, thể chế và hệ thống thông tin và hệ thống các giải pháp xoay quanh
mục đích tạo thuận lợi cho họat động của thị trƣờng nhà ở, đất ở tại Hà Nội chứ
không đề cập đến nội dung quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở.
Thứ hai, đề tài khoa học “Thực trạng nhà ở tại các nước ta và giải pháp khắc
phục” - Tài liệu - Ebook, Hoàng Cường [10]. Đề tài nghiên cứu về thực trạng nhà ở

trên cả nƣớc, nên phạm vi về nội dung, thời gian khá rộng. Đề tài cung cấp lý thuyết
cơ bản về nhà ở, các quan điểm phát triển nhà ở; phân tích thực trạng nhà ở nƣớc ta từ
1954 đến nay và chỉ ra những kết quả, hạn chế. Đồng thời, đề tài cũng đề xuất nhiều
giải pháp để phát triển nhà ở. Tuy nhiên, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về thực trạng
nhà ở, giải pháp phát triển nhà ở chứ không nghiên cứu sâu về nội dung quản lý nhà
nƣớc về xây dựng nhà ở.
Thứ ba, công trình nghiên cứu của Trần Kim Chung (2009), Chính sách phát
triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Nhà xuất
bản Tài chính, Hà Nội [8]. Bài nghiên cứu đề cập chủ yếu các chính sách để phát triển thị
trƣờng bất động sản (nhà, đất) trên thế giới và rút ra bài học kinh nghiệm có thể áp dụng
với Việt Nam. Trong đó, các kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản là điểm mà
luận văn của em xin kế thừa và phát triển thêm trong các chƣơng của luận văn.
Ngoài ra, cịn có một số luận văn thạc sĩ chun ngành và bài viết liên quan
đến nhà ở và xây dựng nhà ở đƣợc đăng trên các Tạp chí chuyên ngành. Trong đó,
các luận văn chuyên ngành Kiến trúc kể đến nhƣ Luận văn thạc sĩ “Nhà ở Nông thôn
mới trong các làng thuần nông vùng đồng bằng Bắc Bộ” - năm 2014 của tác giả Lê


Thị Thanh Huyền, Đại học Kiến trúc Hà nội. Luận văn thạc sĩ “Đánh giá giải pháp
quy hoạch kiến trúc nhà ở xã hội khu đô thị Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội” - năm
2016 của tác giả Chử Anh Đức. Luận văn thạc sĩ “Tổ chức không gian kiến trúc nhà
ở công nhân các Khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh” - năm 2016 của tác giả Ngơ Đình
Duy. Luận văn thạc sĩ “Đánh giá các giải pháp tổng quan về nhà ở nơng thơn phịng
tránh thiên tai khu vực miền Trung” - năm 2017 của tác giả Đầu Vũ Thái. Luận văn
Thạc sĩ “Đánh giá kiến trúc nhà ở thấp tầng khu đô thị Ecopark theo quan điểm kiến
trúc sinh thái” - năm 2017 của tác giả Nguyễn Viết Quân. Luận văn thạc sĩ “Ảnh
hưởng của Kiến trúc đương đại Nhật Bản tới Kiến trúc nhà ở nhỏ Việt Nam (giai
đoạn từ năm 2000 đến nay”) - năm 2017 của tác giả Nguyễn Công Hiệp. Luận văn
Thạc sĩ “Tổ chức không gian kiến trúc nhà ở khu tái định cư cho Pá Co - Phiêng
Khoang, Bảo Hôm, Chiềng Cô, thành phố Sơn La” của tác giả Trần Anh Tuấn. Luận

văn thạc sĩ “Tổ chức không gian kiến trúc các khu tái định cư cho đồng bào dân tộc
vùng lòng hồ thủy điện Bản Chát tỉnh Lai Châu” - năm 2017 của tác giả Vũ Minh
Đức. Các Luận văn thạc sĩ chuyên ngành này đều đề cập chủ yếu tới yếu tố về kiến
trúc của nhà ở và quy hoạch nhà ở ở các địa phƣơng. Nội dung các Luận văn đã đề
cập tới sự tác động của các yếu tố thuộc môi trƣờng sống của ngƣời dân tới hoạt động
xây dựng nhà ở, nhu cầu nhà ở nhƣng tiếp cận và giải quyết vấn đề này dƣới góc độ
của kiến trúc, quy hoạch chứ khơng phải góc độ của quản lý nhà nƣớc.
Một số luận văn thạc sĩ đã đề cập tới hoạt động quản lý nhà nƣớc về nhà ở và
xây dựng nhà ở nhƣng mới đề cập tới những vấn đề riêng lẻ của quản lý nhà nƣớc
trong vấn đề này: Luận văn thạc sĩ “Nâng cao hiệu quả cấp phép xây dựng nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Quận Ba Đình - Hà Nội” - năm 2011 của tác giả Nguyễn Thùy
Hƣơng; Luận văn thạc sĩ “Giải pháp quản lý quy hoạch xây dựng nhà ở trong các
làng thuộc dự án xây dựng khu đô thị Đông Anh, Hà Nội” - năm 2012 của tác giả
Nguyễn Thị Hồng Hoa; Luận văn thạc sĩ “Quản lý xây dựng nhà ở tự xây dựng của
người dân trên địa bàn huyện Mê Linh” - năm 2014 của tác giả Lƣu Thanh Tùng;
Luận văn thạc sĩ “Quản lý trật tự xây dựng nhà ở dân tự xây tại phường Noong Bua
thành phố Điện Biên Phủ tỉnh Điện Biên” - năm 2017 của tác giả Trần Đức Tuấn.
Nhƣ vậy, các cơng trình nghiên cứu đã tìm hiểu hệ thống các lý thuyết cơ bản
về nhà ở, thị trƣờng nhà ở, qua đó đánh giá thực trạng nhà ở và đề xuất giải pháp để
phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nội dung quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở vẫn chƣa
đƣợc nghiên cứu sâu và mang tính hệ thống. Luận văn của em sẽ nghiên cứu sâu về nội
dung này trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các cơng trình đi trƣớc.


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn thực hiện với mục đích đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà
nƣớc về xây dựng nhà ở từ thực tiễn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.
Luận văn thực hiện những nhiệm vụ sau:
- Khái quát, làm rõ thêm cơ sở khoa học của quản lý nhà nƣớc về xây dựng
nhà ở.

- Tìm hiểu thực trạng quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở ở huyện Bát Xát,
tỉnh Lào Cai. Trong nhiệm vụ này cần làm rõ những kết quả, hạn chế trong cơng tác
quản lý và tìm ra nguyên nhân.
- Đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở từ
thực tiễn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn: những vấn đề lý luận và thực tiễn của
quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở.
Phạm vi thực hiện nghiên cứu:
Về nội dung: Quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở
Về không gian: tại huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai
Về thời gian: từ năm 2013 đến nay.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phƣơng pháp luận nhƣ: phƣơng pháp duy vật lịch sử,
phƣơng pháp duy vật biện chứng và hệ tƣ tƣởng Hồ chí Minh; Đồng thời, luận văn
vận dụng những đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nƣớc
ta trong quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở.
Phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu đƣợc sử dụng trong luận văn gồm có:
Phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu: đƣợc áp dụng trong xuyên suốt luận văn,
nhƣng sử dụng nhiều nhất trong chƣơng 1. Các tài liệu chủ yếu liên quan đến những
vấn đề cơ bản về nhà ở và công tác quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở. Tài liệu
gồm có giáo trình, sách, báo và dựa vào kết quả nghiên cứu của những cơng trình đã
đƣợc công bố.


Phƣơng pháp thu thập, tổng hợp và xử lý số liệu: Đây là phƣơng pháp đƣợc sử
dụng chủ yếu trong chƣơng 2. Các số liệu đƣợc thu thập gồm: số liệu thứ cấp và số liệu
sơ cấp về số lƣợng, chất lƣợng nhà ở tại tỉnh Lào Cai nói chung và huyện Bát Xát nói
riêng; số liệu về các dự án nhà ở đƣợc triển khai tại Huyện; số liệu về nguồn vốn đầu tƣ
cho lĩnh vực nhà ở; số liệu về quỹ đất để xây dựng nhà ở;…Các số liệu thu thập từ

nhiều nguồn, đƣợc tổng hợp, xử lý thành những con số, tỷ lệ để dễ so sánh, đánh giá.
Phƣơng pháp phân tích. Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng cả chƣơng 2 và
chƣơng 3. Trong chƣơng 2, trên cơ sở số liệu thu thập đƣợc, em sử dụng phƣơng
pháp phân tích để so sánh, đánh giá thực trạng nhà ở, công tác quản lý nhà nƣớc về
qua các năm, tìm ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân của những tồn tại. Trong
Chƣơng 3, Luận văn phân tích, diễn giải cụ thể những giải pháp chung và giải pháp
đặc thù để giải quyết tồn tại trong quản lý nhà ở tại huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Về mặt lý luận, đề tài cung cấp những kiến thức cơ bản về nhà ở và quản lý
nhà nƣớc về xây dựng nhà ở - nội dung ít đƣợc nghiên cứu đối với các cơ quan nhà
nƣớc. Đồng thời hệ thống hóa những nội dung cần thiết nhằm hồn thiện cơng tác
quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở tại huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.
Về mặt thực tiễn, đề tài góp phần nhìn nhận thực trạng quản lý nhà nƣớc về
xây dựng nhà ở tại huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai hiện nay, giúp các cơ quan quản lý
đánh giá đúng thực trạng và quan tâm hơn đối với công tác này. Đồng thời đề tài tìm
ra những hạn chế tồn tại, những kết quả cần phát huy để giúp cơ quan quản lý tìm ra
giải pháp khắc phục kịp thời.
7. Kết cấu
Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, phụ lục, danh mục các từ viết tắt,
danh mục các bảng, hình vẽ, mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chƣơng:
Chương 1. Cơ sở khoa học quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở
Chương 2. Thực trạng quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở tại huyện Bát Xát,
tỉnh Lào Cai
Chương 3. Phƣơng hƣớng, giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về xây
dựng nhà ở từ thực tiễn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai


Chương 1:
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1. Tổng quan về xây dựng nhà ở

1.1.1. Nhà ở
Khái niệm nhà ở
Có nhiều khái niệm khác nhau về nhà ở tùy từng góc độ và phạm vi tiếp cận.
Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối
thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số ngƣời trong
một khoảng thời gian và không gian nhất định; theo nghĩa rộng: nhà ở bao
gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều
kiện môi trƣờng của khu vực [13].
Theo góc độ tiếp cận về xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động
xây dựng và không gian bên trong có tổ chức đƣợc ngăn cách với mơi trƣờng
bên ngồi dùng để ở [13].
Theo góc độ quản lý kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với
đời sống con ngƣời, là bộ phận quan trọng bảo vệ con ngƣời trƣớc các hiện
tƣợng tự nhiên [12].
Theo góc độ xã hội, nhà ở là tổ ấm của mỗi gia đình, là nơi con ngƣời
sinh ra, đƣợc nuôi dƣỡng và trƣởng thành. Nhà ở là một trong các điều kiện để
hình thành các điểm quần cƣ của con ngƣời [17].
Theo Điều 1 Luật Nhà ở 2014 thì “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích
để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [21]. Có thể nói,
Nhà ở là một cơng trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động, trí
tuệ của con ngƣời trong đó có cả sự sáng tạo kết hợp với các phƣơng tiện kỹ thuật,
vật liệu xây dựng để liên kết định vị trên đất, nƣớc, khoảng không đƣợc xây dựng
theo thiết kế. Cơng trình xây dựng nhà ở có mục đích để ở, là nơi trú nắng, trú mƣa
và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con ngƣời.
Tóm lại, nhà ở là cơng trình đƣợc xây dựng trên đất, trên bề mặt nƣớc có mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày mà bất cứ ai cũng cần đƣợc
đáp ứng tối thiểu. Đây là khái niệm nhà ở đƣợc sử dụng trong nghiên cứu luận văn.


Ý nghĩa nhà ở

Nhà ở là kiến trúc cƣ trú mà con ngƣời dùng để ở trong một thời gian dài theo
đơn vị sinh hoạt gia đình. Đó là một trong những điều kiện vật chất cơ bản cho sự
sinh tồn của dân cƣ, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các
hoạt động kinh tế - xã hội. Ý nghĩa, vai trò đƣợc thể hiện nhƣ sau:
Thứ nhất, nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế.
Môi trƣờng cƣ trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, mơi trƣờng văn
hố khu vực, mơi trƣờng tự nhiên khu vực... ảnh hƣởng rất lớn tới tái sản xuất sức lao
động và tác động tới tâm sinh lý của ngƣời lao động, ảnh hƣởng tới quá trình sản
xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế. Chẳng hạn nhƣ khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm
việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời
gian, mà trong thời đại ngày nay với môi trƣờng cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm
việc càng đƣợc sử dụng triệt để, hiệu quả.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan đến
xây dựng nhƣ ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy
móc xây dựng. Chất lƣợng và quy mơ nhà ở sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu
cầu của dân cƣ với các loại hàng hoá nhƣ: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh,
trang trí nội thất. Cùng với chính sách của Nhà nƣớc thì chất lƣợng và quy mơ nhà ở
ảnh hƣởng tới thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cƣ và
nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trƣờng phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trƣờng,
trong đó thị trƣờng bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trƣờng bất động sản
chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các thị lớn. Cung - cầu và chất lƣợng nhà
ở sẽ ảnh hƣởng rất lớn đến thị trƣờng bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt
nhà đất [10].
Thứ hai, nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động.
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của
quá trình sản xuất. Chất lƣợng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hƣởng trực
tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lƣợng lao động thì đầu tiên là đảm bảo
các điều kiện ăn, ở, mặc và những tƣ liệu sinh hoạt khác. Nhƣ Ph-Ăngghen nói: “Con
ngƣời trƣớc hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học,

nghệ thuật, tơn giáo....”


Nhà ở là phƣơng tiện quan trọng để bảo vệ con ngƣời trƣớc các hiện tƣợng tự
nhiên nhƣ nắng, mƣa, gió, bão, giá rét… và cịn là nơi ni dƣỡng, giáo dục đào tạo
con ngƣời từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con
ngƣời [10].
Thứ ba, nhà ở là điều kiện vật chất ảnh hƣởng tới sinh hoạt xã hội và điều
chỉnh quan hệ xã hội.
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với
mỗi gia đình, mà cịn là một trong những tiêu chuẩn làm thƣớc đo phản ánh trình độ
phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cƣ của một dân tộc. Một thực
tế là khi nhìn vào một ngơi nhà ta có thể biết đƣợc phong tục tập quán, đời sống vật
chất tinh thần của những ngƣời đang sống trong ngơi nhà đó. Đối tƣợng xã hội ngày
càng phát triển, tỷ lệ ngƣời già, ngƣời độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng
dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu nhà ở thích hợp. Xã hội phát triển, nhà ở
đơng ngƣời sẽ giảm, lối sống, tập quán của ngƣời dân thay đổi. Sự hình thành và phát
triển các khu dân cƣ và q trình phát triển ln gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm
là sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng,
thiết kế....bộc lộ quan điểm tôn giáo, nhân sinh, thẩm mỹ [10].
Đặc điểm nhà ở
Nhu cầu về nhà ở là quyền cơ bản của con ngƣời, là nguyện vọng chính đáng
của mỗi gia đình, có chỗ ở thích hợp và an tồn là yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến
phát triển. Đặc điểm nhà ở đƣợc thể hiện:
Một là, nhà ở là tài sản gắn liền với đất.
Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó đƣợc phân bố ở đâu. Mà hiện nay các
giao dịch trên thị trƣờng nhà đất ngƣời ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị
trí nhà đất có ảnh hƣởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
Hai là, nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao
mịn chậm

Đặc điểm này có thuận lợi cho ngƣời sử dụng nhất là đối với ngƣời có thu
nhập thấp, vì họ ít có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở. Họ có thể xây dựng
một ngơi nhà có chất lƣợng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20
năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dƣỡng nhỏ nhƣ sơn quét vôi
tƣờng, cửa....


Ba là, nhà ở là tài sản có giá trị lớn.
So với các hàng hố khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một
khoản vốn đầu tƣ lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các
rất cao.
Bốn là, nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lƣợng và chất lƣợng.
Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cƣ, mặt khác là
thu nhập của dân cƣ đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau.
Nhƣ vậy, nhà ở với tƣ cách là tƣ liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh
hoạt của con ngƣời, vừa phục vụ q trình sản xt xã hội, vừa có ý nghĩa quan trọng
đối với các sản phẩm vật chất và tinh thần. Điều này đòi hỏi phát triển nhà ở phải phù
hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội, nhƣ vậy mới thúc đẩy phát triển nhanh chóng,
bền vững.
Phân loại nhà ở
Việc đánh giá, phân loại nhà ở trong một nƣớc phải dựa vào các tiêu chuẩn kỹ
thuật của nƣớc đó. Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lƣợng xây dựng cơng trình, nhà
ở đƣợc thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà và mức độ
chịu lửa. Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lƣợng sử dụng của ngôi nhà đƣợc xác
định theo các yếu tố sau: tiêu chuẩn diện tích, khối lƣợng và dây chuyền sử dụng các
buồng phòng; tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thơng gió, tiện
nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thốt nƣớc; mức độ hồn thiện bên trong và
bên ngồi ngơi nhà, trang trí nội thất.
Hiện nay, có nhiều cách phân loại nhà ở theo nhiều cách tiếp cận khác nhau. Ở
nƣớc ta, nhà ở đƣợc phân loại theo các hình thức xây dựng và sở hữu nhà ở.

Phân loại theo hình thức xây dựng nhà ở: Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
“Nguyên tắc phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, cơng nghiệp và hạ tầng kỹ
thuật đô thị”, mã số QCVN 03:2012/BXD ban hành theo Thông tƣ Số: 12/2012/TTBXD ngày 28 tháng 12 năm 2012 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng, nhà ở đƣợc chia
thành 2 loại [4]:
Thứ nhất là nhà chung cƣ - nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ
thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân, bao gồm:


chung cƣ cao tầng, chung cƣ nhiều tầng, chung cƣ thấp tầng, chung cƣ mi ni và chung
cƣ hỗn hợp (chức năng ở kết hợp với văn phòng và các dịch vụ công cộng khác).
Thứ hai là nhà ở riêng lẻ - cơng trình đƣợc xây dựng trong khn viên đất ở
thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật, kể cả
trƣờng hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở, bao gồm:
- Biệt thự - nhà ở riêng lẻ có sân vƣờn (cây xanh, thảm cỏ, vƣờn hoa, …), có
tƣờng rào và lối ra vào riêng biệt: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp,
biệt thự du lịch;
- Nhà ở liên kế: nhà liên kế mặt phố (nhà phố), nhà liên kế có sân vƣờn;
- Nhà ở nông thôn truyền thống.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, nhà ở đƣợc phân cấp theo nguyên tắc
chung của phân cấp cơng trình là:
- Mỗi loại cơng trình đƣợc chia thành năm cấp, bao gồm cấp đặc biệt, cấp I,
cấp II, cấp III và cấp IV.
- Cấp cơng trình đƣợc xác định theo từng loại cơng trình, căn cứ vào tầm quan
trọng, quy mô, yêu cầu kỹ thuật xây dựng, tuổi thọ của cơng trình và mức độ an tồn
cho ngƣời và tài sản trong cơng trình đó. Cấp cơng trình đƣợc xác định cho từng cơng
trình (hoặc từng hạng mục cơng trình) của một dự án xây dựng.
- Tầm quan trọng của cơng trình đƣợc xác định trên cơ sở mức độ ảnh hƣởng
của cơng trình đó đến con ngƣời, tài sản hay cộng đồng khi có sự cố; hoặc ảnh hƣởng
của cơng trình đó trong sự phát triển của nền kinh tế xã hội trên phạm vi lãnh thổ nhất
định. Khi cấp của cơng trình xây dựng đƣợc quy định theo nhiều tiêu chí khác nhau

thì cấp của cơng trình đƣợc xác định theo tiêu chí của cấp cao nhất.
- Trong một dự án xây dựng, các cơng trình có chức năng khác nhau thì có các
cấp cơng trình khác nhau, nhƣng phải ƣu tiên cấp cơng trình ở mức cao cho khối cơng
trình chính.
Cấp cơng trình đƣợc xác định phải căn cứ vào các yêu cầu sau :
- Mức độ an toàn cho ngƣời và tài sản;
- Độ bền, tuổi thọ cơng trình trong suốt niên hạn sử dụng, chịu đƣợc mọi tác
động bất lợi của điều kiện khí hậu, tác động lý học, hố học và sinh học;


- Độ an tồn khi có cháy trong giới hạn chịu lửa cho phép.
- Việc xác định cấp cơng trình dân dụng (bao gồm nhà ở, nhà và cơng trình
cơng cộng) phải căn cứ vào mức độ tập trung đông ngƣời và yêu cầu về bậc chịu lửa
của nhà và cơng trình đƣợc quy định tại QCVN 06:2010/BXD.
- Độ an tồn, bền vững của cơng trình phải đƣợc xác định trên cơ sở các yêu
cầu an toàn về khả năng chịu lực của cơng trình (nền móng, kết cấu); an tồn khi sử
dụng, khai thác vận hành cơng trình; an tồn phịng cháy và chữa cháy (bậc chịu lửa
của các bộ phận chủ yếu của cơng trình nhƣ cột, tƣờng, sàn, mái).
- Độ bền vững của cơng trình phải đảm bảo độ ổn định, không bị lún nứt, biến
dạng quá giới hạn cho phép làm ảnh hƣởng đến tuổi thọ cơng trình và các cơng trình
lân cận trong suốt thời gian thi công và đƣa vào khai thác sử dụng.
- Kết cấu cơng trình và nền phải đƣợc tính tốn với các tải trọng và tổ hợp tải
trọng bất lợi nhất tác động lên chúng, kể cả tải trọng gây phá hoại theo thời gian.
Trong đó các tải trọng liên quan đến điều kiện tự nhiên phải phù hợp với QCVN
02:2009/BXD.
- Độ ổn định của cơng trình phải đƣợc tính toán phù hợp với mọi yếu tố tác
động lên chúng nhƣ tải trọng gió, ngập lụt do mƣa bão, mực nƣớc biển dâng, sạt lở
đất, động đất, ăn mịn, dơng sét và các tác nhân bất lợi khác.
- Vật liệu sử dụng phải đảm bảo độ bền lâu, đáp ứng yêu cầu sử dụng, không
bị biến dạng, phù hợp với điều kiện khí hậu của địa phƣơng và phải đảm bảo các yêu

cầu về an toàn sức khỏe nhƣ quy định trong QCXDVN 05:2008/BXD.
Cấp cơng trình phải phù hợp với yêu cầu về độ bền vững và bậc chịu lửa của
nhà và cơng trình nhƣ quy định trong Bảng 1.1.


Bảng 1.1. Phân loại cơng trình theo độ bền vững và bậc chịu lửa
của nhà và cơng trình
Cấp
cơng
trình
Đặc biệt
Cấp I

Chất lƣợng sử dụng

Bậc I: chất lƣợng sử dụng cao

Cấp II

Bậc II: chất lƣợng sử dụng khá

Cấp III

Bậc III: chất lƣợng sử dụng
trung bình

Cấp IV

Bậc IV: chất lƣợng sử dụng
thấp

Chất lƣợng xây dựng cơng trình
Độ bền vững
Độ chịu lửa
Bậc I: niên hạn sử dụng
trên 100 năm
Bậc II: niên hạn sử dụng
từ 50 năm đến 100 năm
Bậc III: niên hạn sử dụng
từ 20 năm đến dƣới 50
năm
Bậc IV: niên hạn sử dụng
dƣới 20 năm

Bậc I
Bậc II
Bậc III, Bậc
IV
Bậc IV

Nguồn: [4]
Theo Bảng 1.1, Nhà cấp I là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tơng cốt thép
hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm; bao che nhà và tƣờng ngăn
cách các phịng bằng bê tơng cốt thép hoặc xây gạch; mái bằng bê tông cốt thép hoặc
lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt; vật liệu hồn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài
nhà tốt; tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nƣớc) đầy đủ, tiện lợi, khơng hạn chế
số tầng; Nhà cấp II có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên
hạn sử dụng quy định trên 70 năm; bao che nhà và tƣờng ngăn cách các phòng bằng
bê tông cốt thép hoặc xây gạch; mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng
Fibroociment; vật liệu hồn thiện trong ngoài nhà tƣơng đối tốt; tiện nghi sinh hoạt

đầy đủ. Số tầng không hạn chế; Nhà cấp III là nhà có kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê
tơng cốt thép và xây gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm; bao che nhà và tƣờng ngăn
bằng gạch; mái ngói hoặc Fibroociment; vật liệu hồn thiện bằng vật liệu phổ thơng;
tiện nghi sinh hoạt bình thƣờng, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thƣờng. Nhà cao
tối đa là 2 tầng; Nhà cấp IV có kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối
đa 30 năm; tƣờng bao che và tƣờng ngăn bằng gạch (tƣờng 22 hoặc 11 cm); mái ngói
hoặc Fibroociment; vật liệu hồn thiện chất lƣợng thấp; tiện nghi sinh hoạt thấp;
Phân loại theo hình thức sở hữu, nhà ở đƣợc phân chia theo ba loại: nhà ở
thuộc sở hữu nhà nƣớc; nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức
kinh tế; nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân [17, Tr 71].
Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc bao gồm: nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nƣớc; nhà ở có nguồn gốc sở


hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu nhà nƣớc theo quy định của pháp luật; nhà ở có
một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng mua
nhà trả góp nhƣng chƣa trả hết tiền.
Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế bao
gồm: nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này tự huy động, nhà ở đƣợc
các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp.
Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân là nhà ở do tƣ nhân tạo lập hợp pháp thông qua xây
dựng, mua hoặc do nhận thừa kế, hoặc đƣợc sở hữu bởi các hình thức hợp pháp khác.
Hiện nay, theo Điều 3, Luật Nhà ở 2014, nhà ở đƣợc phân thành sáu loại,
gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà ở công vụ, nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ
tái định cƣ và nhà ở nhà ở.
1.1.2. Xây dựng nhà ở
Các công trình xây dựng nhà ở bao gồm các cơng trình đƣợc xây dựng trên
mặt đất, cơng trình ngầm và cơng trình ở trên cao… Xây dựng nhà ở cần đảm bảo
theo đúng quy định của pháp luật nhƣ: điều kiện khởi công, chuẩn bị mặt bằng, yêu
cầu về sử dụng vật liệu trong quá trình chuẩn bị xây dựng, thi công xây dựng, giám

sát thi công, nghiệm thu, bàn giao cơng trình xây dựng và bảo hành, bảo trì cơng trình
xây dựng.
Đối với những cơng trình nhà ở lớn và quan trọng, nhà nƣớc quản lý từ các
giai đoạn đầu tƣ nhƣ hoạt động giới thiệu địa điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch (trừ
những nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ của hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, cải tạo) đến
việc cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra trật tự xây dựng hoặc ra quyết định đình chỉ
việc xây dựng, cải tạo, lập thủ tục hồn cơng khi cơng trình xây dựng hồn thành;
thống kê và lƣu trữ các hồ sơ liên quan đến nhà ở.
Chủ đầu tƣ khi lập dự án khả thi hoặc thiết kế các cơng trình nhà ở phải có văn
bản xin cơ quan quản lý quy hoạch giới thiệu địa điểm xây dựng. Địa điểm giới thiệu
phải phù hợp với phân khu chức năng nhà ở theo quy hoạch đƣợc phê duyệt. Khi vị
trí, địa điểm quy hoạch đã đƣợc xác định, chủ đầu tƣ sẽ đƣợc cơ quan quản lý quy
hoạch cấp chứng chỉ quy hoạch và tiến hành lập dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở.
Khi dự án đƣợc phê duyệt, chủ đầu tƣ phải thực hiện xong các thủ tục giao
nhận đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng tại cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền thì mới có thể tiến hành thi cơng xây dựng.


Tất cả các cơng trình xây dựng, cải tạo nhà ở đều phải đƣợc cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp phép xây dựng trừ những trƣờng hợp đƣợc miễn giấy phép xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc cấp giấy phép xây dựng phải căn
cứ vào giấy tờ hợp pháp về sử dựng đất và quyền sở hữu nhà; phải đảm bảo các điều
kiện tối thiểu về vệ sinh, yêu cầu về kiến trúc, các tiêu chuẩn, quy chuẩn về quy
hoạch và các quy định về xây dựng.
1.2. Cấu thành quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở
1.2.1. Khái niệm và mục đích quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở
Quản lý là sự tác động có tổ chức, có hƣớng đích của chủ thể quản lý tới đối
tƣợng quản lý nhằm đạt đƣợc mục tiêu đã đề ra.
Quản lý nhà nƣớc (QLNN) là sự tổ chức, điều hành, điều chỉnh và tác
động của chính quyền nhà nƣớc và các cơ quan chức năng chuyên môn các

cấp từ trung ƣơng tới địa phƣơng vào các quá trình xã hội, vào các hành vi,
hoạt động của các tổ chức, cá nhân, nhóm cộng đồng dân cƣ nhằm thực hiện
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trƣờng, đảm bảo cho các
phát triển ổn định, trật tự, bền vững và trƣờng tồn trong q trình tạo lập mơi
trƣờng sống cho dân cƣ [17].
Nhƣ vậy, dựa vào khái niệm quản lý, QLNN và nhà ở trên, có thể khái quát
QLNN về xây dựng nhà ở là sự tác động của các cơ quan nhà nước trong việc đầu tư
cải tạo và xây dựng các cơng trình nhà ở theo quy hoạch được duyệt nhằm bảo đảm
việc duy trì, sử dụng hợp lý và phát triển khơng ngừng quỹ nhà ở.
Mục đích cơ bản của hoạt động QLNN về nhà ở nhằm: đảm bảo việc duy trì,
sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển nhà ở; đáp ứng nhu cầu nhà ở cả
về số lƣợng và chất lƣợng, tiện nghi nhà ở cho dân cƣ, đặc biệt cho những ngƣời có
thu nhập thấp, những ngƣời thuộc diện khó khăn, thuộc diện chính sách ƣu đãi…; tạo
cơ sở quy hoạch, kế hoạch, các chƣơng trình dự án, ban hành các chính sách, biện
pháp đầu tƣ phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở; góp phần bình ổn thị trƣờng
nhà ở, đảm bảo quyền lợi cho ngƣời sử dụng; tạo căn cứ pháp lý cho soạn thảo và ban
hành các quy định về quy hoạch xây dựng, quy phạm, quy định thiết kế nhà ở, tạo
nguồn thu cho địa phƣơng.


1.2.2. Chủ thể quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở
Điều 174, Chương XI, Luật Nhà ở 2014, có quy định về các cơ quan quản lý
nhà nƣớc về xây dựng nhà ở. Theo đó:
Chính phủ thống nhất quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở trong phạm vi cả nƣớc.
Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý
nhà nƣớc về xây dựng nhà ở trên phạm vi cả nƣớc. Trong đó, Cục Phát triển đô thị và
Cục Quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản thực hiện quản lý trực tiếp nhà ở.
Cục Phát triển đô thị thực hiện chức năng tham mƣu, giúp Bộ trƣởng quản lý
nhà nƣớc và thực thi pháp luật đối với lĩnh vực phát triển; tổ chức thực hiện các
chƣơng trình, dự án về lĩnh vực phát triển do Bộ làm chủ đầu tƣ hoặc chủ quản thuộc

phạm vi quản lý nhà nƣớc của Bộ theo phân công, ủy quyền của Bộ trƣởng.
Cục Quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản thực hiện chức năng tham mƣu,
giúp Bộ trƣởng quản lý nhà nƣớc và tổ chức thực thi pháp luật đối với lĩnh vực: nhà
ở, công sở, kinh doanh bất động sản, tổ chức thực hiện các chƣơng trình trọng điểm
quốc gia về nhà ở do Thủ tƣớng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo phân công, ủy
quyền của Bộ trƣởng.
Các bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
của mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở và phối hợp với
Bộ Xây dựng để thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nƣớc về xây
dựng nhà ở trên địa bàn theo quy định của Luật Nhà ở và sự phân cấp của Chính phủ.
Ở mỗi tỉnh, thành đều có cơ quan chức năng thực hiện việc giúp đỡ về chuyên
môn cho Ủy ban nhân dân các cấp. Cấp tỉnh có Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến
trúc. Cấp huyện có Phịng Kinh tế - Hạ tầng, phịng Quản lý đơ thị, phịng Cơng
thƣơng. Cấp xã có các chức danh cán bộ địa chính [21].
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở
Nội dung quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau:
1.2.3.1 Ban hành các chính sách, quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch,
thiết kế, xây dựng, sử dụng và quản lý nhà ở


Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong QLNN về nhà ở. Nhà
nƣớc thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm bảo đảm việc duy trì, sử dụng
hợp lý, tiết kiệm và khơng ngừng phát triển quỹ nhà ở.
Bên cạnh những quy định về quản lý, sử dụng nhà ở, nhà nƣớc cũng cần xây
dựng các chính sách thỏa đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh doanh
tập thể và tƣ nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở.
Mặt khác, có khả năng điều tiết và phát huy những lợi thế của quy luật cạnh tranh
cung - cầu, khắc phục những cơn sốt giả tạo về giá đất, giá nhà, tạo điều kiện thuận
lợi để ngƣời dân dễ chuyển đổi chỗ ở, thỏa mãn nhu cầu ở không ngừng biến động.

Một số văn bản quy phạm pháp luật đã đƣợc ban hành nhƣ:
Luật nhà ở 2005, 2014 (đƣợc Quốc hội thông qua 25/11/2014, gồm 13
Chƣơng, 183 Điều, có hiệu lực vào ngày 1/7/2015)
Thơng tƣ 02/2013/TT-BXD hƣớng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu nhà ở dự án nhà
ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu và chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang làm
nhà ở xã hội hoặc cơng trình dịch vụ do Bộ trƣởng Bộ Xây dựng ban hành; Thông tƣ
18/2014/TT-BXD sửa đổi Thông tƣ 02/2013/TT-BXD; Thông tƣ 181/2013/TT-BTC
Hƣớng dẫn thực hiện chính sách thuế và ƣu đãi thuế đối với các chƣơng trình, dự án
sử dụng nguồn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) và nguồn vốn vay ƣu đãi của các
nhà tài trợ; Thông tƣ 10/2014/TT-BXD về quản lý chất lƣợng xây dựng nhà ở riêng lẻ
do Bộ Xây dựng ban hành; Thông tƣ 08/2014/TT- BXD Hƣớng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính
phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội…
Quyết định 67/2009/QĐ-TTg về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời
có thu nhập thấp tại khu vực do Thủ tƣớng Chính phủ ban hành; các tiêu chuẩn quy
phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng nhà ở của Bộ Xây dựng.
Đối với các cơng trình, dự án nhà ở thấp tầng thì áp dụng theo quy định hiện
hành, Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành theo Quyết
định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Trƣởng Bộ Xây dựng, đƣợc phép
lựa chọn áp dụng Tiêu chuẩn TCVN 4449: 1987 "Quy hoạch xây dựng - Tiêu chuẩn
thiết kế".


Ngồi ra cịn có các chính sách về nhà ở xã hội, hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo,
ngƣời có cơng, ngƣời có thu nhập thấp và các văn bản pháp quy khác của trung ƣơng
và địa phƣơng.
1.2.3.2. Tổ chức thực hiện các chính sách, quy chế về quản lý nhà ở
Thứ nhất, lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp
liên quan đế nhiều ngành nhƣ: giao thông, thủy lợi, bƣu điện, thƣơng mại,… đồng

thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội. Đây là một cơng tác quan
trọng và cấp bách địi hỏi mọi ngƣời dân phải quan tâm và nhận thức đƣợc điều này.
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ là tiền đề quan trọng thúc đẩy phát
triển sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân.
Sự lựa chọn vị trí xây dựng nhà ở có ảnh hƣởng đến tồn bộ hoạt động hàng
ngày của ngƣời sử dụng nhà ở nhƣ: việc đi làm hàng ngày, vị trí cách chợ, trƣờng
học, bệnh viện, nơi giải trí. Thực chất, tất cả các hoạt động này là các quyết định về vị
trí nhà ở đƣợc dựa trên cơ sở của sự tiện lợi, thời gian và chi phí của ngƣời sử dụng
nhà ở. Những ngƣời mua nhà khi quyết định lựa chọn nhà ở thƣờng tự hỏi: sẽ đi làm
bằng gì? Có thể kiếm việc ở gần nhà không ?...
Việc lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở đƣợc phân cấp rõ ràng, theo đó
Chính phủ lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở cả nƣớc và xét duyệt kế hoạch của
các tỉnh, huyện trực thuộc trung ƣơng. UBND cấp trên xét duyệt kế hoạch xây dựng
phát triển nhà ở của UBND cấp dƣới. Các cơ quan chun mơn: Sở TN - MT, Phịng
TN - MT giúp cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở
trên địa bàn.
Thứ hai, quản lý, kiểm soát việc xây dựng, cải tạo nhà ở
Quản lý, kiểm soát việc xây dựng, cải tạo nhà ở có hai hoạt động chính là cho
phép xây dựng, cải tạo nhà ở và phá dỡ nhà ở. Mục đích của quản lý, kiểm sốt xây
dựng, cải tạo nhà ở để đảm bảo nhà ở đƣợc xây dựng theo đúng quy hoạch đã đƣợc
phê duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể từng địa phƣơng
khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của các cấp có thẩm quyền. Nhà
nƣớc đã quy định tất cả các tổ chức kinh doanh phát triển nhà ở cũng nhƣ dân cƣ khi
xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép.


Trong quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của đã quy định vị trí của từng
khu vực, có thiết kế cụ thể về độ cao trung bình, khoảng cách giữa các khu vực xây
dựng, hệ thống cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng sá, hệ thống cấp thoát nƣớc, cấp điện, cây
xanh, khu giải trí,…Cơ quan chun mơn từng cấp quy định rõ quỹ đất phát triển nhà

ở, các khu vực ƣu tiên cải tạo, nâng cấp, các khu nghiêm cấm, các khu chỉ có khả
năng cải tạo tạm thời…nghĩa là đánh giá phẩm cấp và định hƣớng rõ, cụ thể các khu
vực có điều kiện và triển vọng cho xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp hay bảo tồn duy
tu với từng mức tham gia của Nhà nƣớc, của tƣ nhân với những hình thức cho phép
nhằm tuân thủ quy hoạch chung (quy định về mật độ, độ cao trung bình, đặc trƣng
kiến trúc chủ đạo, chức năng, quy mơ cơng trình, mức độ tiện nghi, khả năng áp dụng
các vật liệu mới, tiến bộ khoa học kỹ thuật,…). Việc cho phép xây dựng nhà ở phải
căn cứ vào quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết, kế hoạch phát triển nhà ở của mỗi
địa phƣơng.
Thẩm quyền cấp phép: UBND cấp tỉnh cấp phép xây dựng và cải tạo nhà ở tại
quận, huyện thuộc tỉnh, thị xã; UBND thị xã, huyện cấp phép xây dựng và cải tạo nhà
ở tại các thị xã, thị trấn.
Phá dỡ nhà ở đƣợc quy định tại Mục 4, Chƣơng VI, Luật Nhà ở 2014. Theo đó:
Tại Điều 92. Các trƣờng hợp nhà ở phải phá dỡ gồm: thứ nhất, Nhà ở bị hƣ
hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, khơng bảo đảm an tồn cho ngƣời sử dụng đã có kết
luận kiểm định chất lƣợng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong
tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. Thứ hai, Nhà ở thuộc trƣờng hợp quy định
tại khoản 2 Điều 110 của Luật này. Thứ ba, Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi
đất theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Thứ tƣ, Nhà ở xây dựng
trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy
hoạch đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Thứ năm, Nhà ở thuộc
diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng [21].
Trách nhiệm phá dỡ nhà ở đƣợc quy định rõ đối với từng chủ thể. Chủ sở hữu
nhà ở hoặc ngƣời đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trƣờng
hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc cơng trình khác thì chủ đầu tƣ
cơng trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà
ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá
nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ. Trƣờng hợp phá dỡ nhà nhà ở để cải tạo, xây
dựng lại nhà nhà ở mới thì cịn phải thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chƣơng VII của

Luật này. Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân
cấp xã) có trách nhiệm theo dõi, đơn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn [21].
Phá dỡ nhà ở phải đáp ứng các yêu cầu là phải di chuyển ngƣời và tài sản ra
khỏi khu vực phá dỡ; phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh;
bảo đảm an tồn cho ngƣời, tài sản, cơng trình xung quanh, cơng trình hạ tầng kỹ
thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trƣờng theo quy định của
pháp luật; không đƣợc thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cƣ trong
khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trƣờng hợp khẩn
cấp [21].
Thẩm quyền ban hành quyết định cƣỡng chế phá dỡ nhà ở đƣợc quy định nhƣ
sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cƣỡng chế đối với
trƣờng hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất, phá dỡ nhà ở riêng; Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành quyết định cƣỡng chế đối với trƣờng hợp phá dỡ nhà nhà ở; Ủy
ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cƣỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết
định cƣỡng chế phá dỡ nhà ở [21].
Thứ ba, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; điều tra, thống kê nhà ở
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (GCNQSHNO). Đây là
một nội dung cơ bản trong công tác quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở. Nó bảo
đảm quyền lợi của ngƣời chủ sở hữu nhà ở trƣớc pháp luật và bảo đảm cho cơ quan
quản lý nắm đƣợc tình hình nhà ở của địa phƣơng mình và lập kế hoạch phát triển
nhà ở. Từ đó, phát hiện những tranh chấp, vƣớng mắc của các chủ sở hữu, tìm giải
pháp giải quyết kịp thời theo đúng pháp luật, đảm bảo công bằng. Trên cơ sở đăng ký
nhà ở, Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
cho chủ sở hữu.
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trƣờng hợp chủ
sở hữu nhà ở có u cầu thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ [21].
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đƣợc cấp cho chủ sở hữu trong
các trƣờng hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu nhà ở

trong nhà nhà ở thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở; Trƣờng hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử
dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.