Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
---------

NGUYỄN THANH PHONG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
--------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

SVTH : NGUYỄN THANH PHONG
Khóa : 36
MSSV: 1155010268
GVHD : ThS. HỒNG THỊ BIÊN THÙY

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được
thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Luật học Hồng Thị Biên Thùy,
đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu
tham khảo. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Thanh Phong


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

LĐĐ

Luật Đất đai

LNƠ

Luật Nhà ở

LKDBĐS

Luật Kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT................................................................................................................5
1.1. Quyền sử dụng đất ...............................................................................................5
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................................................6
1.2.1. Khái niệm .......................................................................................................6
1.2.2. Đặc điểm ........................................................................................................8
1.3. Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................................10
CHƯƠNG 2. PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT..............................................................................................................14
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................14
2.1.1. Điều kiện chung ...........................................................................................14
2.1.2. Điều kiện về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............17
2.2. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................21
2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân ...................................................................................21
2.2.2. Tổ chức trong nước......................................................................................24

2.2.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi. .......................................................26
2.2.4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ....................................................28
2.2.5. Người nước ngoài. .......................................................................................29
2.3. Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................29
2.3.1. Hộ gia đình, cá nhân ...................................................................................29
2.3.2. Tổ chức kinh tế.............................................................................................30
2.3.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài ........................................................31
2.3.4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ....................................................31


CHƯƠNG 3. NHỮNG HẠN CHẾ TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT ..............................................................................................32
3.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............................................32
3.1.1. Có Giấy chứng nhận. ...................................................................................32
3.1.2. Đất khơng có tranh chấp .............................................................................34
3.1.3. Đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án .............................................38
3.2. Về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất ............................................................39
3.3. Về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................41
3.4. Về chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................................41
KẾT LUẬN ..............................................................................................................47
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là giao dịch về QSDĐ phổ biến và
có vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa
tại Việt Nam. Việc chuyển nhượng QSDĐ giải quyết nhu cầu chuyên mơn hóa
trong sản xuất – kinh doanh, một địi hỏi khơng thể thiếu được của nền sản xuất

hàng hóa theo cơ chế thị trường thông qua việc lưu chuyển đất đai theo cơ chế tự
nhiên. Từ đó góp phần củng cố và tăng cường chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển và bảo vệ lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất. Đặc biệt đối với thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản
nói chung, chuyển nhượng QSDĐ là loại giao dịch quan trọng nhất, nó quyết định
sự hình thành và phát triển của loại thị trường này, và thơng qua đó, hàng hóa đất
đai được lưu thơng đến những đối tượng có nhu cầu sử dụng thực sự, chứ không
phải được phân phối theo ý chí chủ quan như trong nền kinh tế tập trung bao cấp1.
Do đó, việc xây dựng và hồn thiện văn bản pháp luật điều chỉnh về giao dịch này
là một vấn đề rất quan trọng.
Trong thời gian vừa qua, Quốc Hội Việt Nam đã triển khai một cách đồng bộ,
nhanh chóng việc ban hành một số văn bản pháp luật mới như Luật Đất đai (LĐĐ)
2013, Luật Nhà ở (LNƠ) 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) 2014.
Các văn bản này đã có nhiều tác động tích cực trong việc giải quyết hàng loạt vấn
đề cơ bản và cấp bách trên phạm vi cả nước. Xét riêng về giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ, LĐĐ 2013 và một số văn bản liên quan khác đã có nhiều quy định sửa đổi
mang tính cụ thể, rõ ràng, góp phần giải quyết những mâu thuẫn và bất cập trong
quy định pháp luật cũ và đảm bảo tính phù hợp với đời sống xã hội hiện nay. Pháp
luật đã mở rộng quyền chuyển nhượng, quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ, tháo gỡ
một số rào cản nhằm đáp ứng nhu cầu tiếp cận đất đai của chủ đầu tư, mở rộng hơn
quyền tiếp cận đất đai của chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngồi. Do đó, việc
nghiên cứu các quy định mới về chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng nhu cầu tiếp cận
quy định pháp luật mới, đảm bảo pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ được tuân thủ
triệt để.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn tồn tại một
số bất cập, chưa được khắc phục triệt để trong quá trình xây dựng và ban hành LĐĐ
2013. Ví dụ như quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ chưa chặt chẽ; một
số rào cản không cần thiết về nhận chuyển nhượng QSDĐ hay vẫn chưa thật sự đảm
1

Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận

án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 93.

1


bảo quyền tiếp cận đất đai một cách bình đẳng giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Ngoài ra, do sự thay đổi quan điểm lập pháp dẫn đến sự khác biệt trong các quy
phạm pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác khi điều chỉnh về những vấn
đề liên quan đến QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, vấn đề tiếp tục hồn
thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và pháp luật đất đai
nói chung là một yêu cầu cấp thiết, cần tiến hành nhanh chóng nhằm đáp ứng nhu
cầu quản lý nhà nước và đảm bảo quyền lợi của chủ thể trong xã hội.
Với hai lý do trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề “Pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ – thực trạng và hướng hoàn thiện” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp
của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ khơng cịn là đề tài xa lạ trong hoạt động
nghiên cứu khoa học pháp lý. Từ khi LĐĐ 1993 ghi nhận quyền chuyển nhượng
QSDĐ của người sử dụng đất, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về đề tài này như:
Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất –
thực trạng pháp luật và phương hướng hoàn thiện” năm 2002 của tác giả Lê Văn
Hiển; Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Những vấn đề pháp lý về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hồn thiện”
năm 2007 của tác giả Thái Thanh Hải. Gần hơn, có thể kể đến một số cơng trình
nghiên cứu như: Luận án Tiến sĩ luật học (Đại học Luật Hà Nội) với đề tài “Quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam – những vấn đề lý luận và
thực tiễn” năm 2011 của tác giả Nguyễn Thị Dung; Luận văn Tiến sĩ luật học (Đại
học Luật TP. Hồ Chí Minh) với đề tài “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất –

pháp luật và hướng hoàn thiện” của tác giả Lưu Quốc Thái; sách “Giao dịch và giải
quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất”, Nxb. Lao động do TS. Đỗ Văn
Đại chủ biên; sách “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật và thực tiễn
xét xử”, Nxb. Thông tin và Truyền thông; bài viết “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” của tác
giả Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng trên tạp chí Nhà nước và pháp luật số 1/2012;…
Tuy nhiên, những cơng trình này nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
theo quy định LĐĐ 1993 hay LĐĐ 2003 và một số văn bản khác có hiệu lực thời
điểm bấy giờ. Trong khi đó, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ từ khi hình thành
đến nay đã trải qua nhiều lần sửa đổi, từ LĐĐ 1993, LĐĐ 2003 và hiện nay là LĐĐ
2013 đang có hiệu lực. Do đó, một số nội dung của các cơng trình trên có nhiều
điểm khơng còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

2


Từ ngày 01/7/2014 – ngày LĐĐ 2013 có hiệu lực cho đến nay, thực tiễn áp
dụng pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng
đã phát sinh một số bất cập cần khắc phục, sửa đổi. Trong khi đó, số lượng các cơng
trình nghiên cứu một cách bao quát những quy định cơ bản về chuyển nhượng
QSDĐ theo LĐĐ 2013 vẫn chưa nhiều. Gần đây nhất, phải kể đến cơng trình
nghiên cứu khoa học cấp trường của tác giả Lưu Quốc Thái với đề tài “Pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hồn thiện” năm 2014.
Đây là cơng trình nghiên cứu chuyên sâu và bao quát những quy định pháp luật cơ
bản về chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, do cơng trình này ra đời vào thời điểm
LĐĐ 2013 được ban hành nhưng chưa phát sinh hiệu lực nên tác giả chủ yếu phân
tích quy định LĐĐ 2003, qua đó so sánh một số quy định mới trong LĐĐ 2013.
Hay là luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” năm 2014
của tác giả Nguyễn Thị Hạnh. Tuy đây là cơng trình nghiên cứu về chuyển nhượng

QSDĐ theo LĐĐ 2013 nhưng đối tượng nghiên cứu chỉ là điều kiện có hiệu lực,
những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, mà không bao quát
những vấn đề cơ bản pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, việc tiếp tục tiếp
cận, nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ một
cách bao quát với những nội dung chung nhất, cơ bản nhất; tìm ra những bất cập,
thiếu sót, mâu thuẫn mang tính cốt lõi trong quy định pháp luật để có hướng hồn
thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng
là rất cần thiết.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu đề tài này là nhằm nghiên cứu quy định pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn áp dụng quy định pháp luật làm căn cứ nhận xét,
đánh giá quy định pháp luật hiện hành. Qua đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị góp
phần khắc phục những hạn chế vẫn cịn bị bỏ ngỏ trong quá trình xây dựng và ban
hành LĐĐ 2013, hồn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung và pháp luật có
liên quan đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là quy định pháp luật Việt Nam và thực
trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Tác giả khơng có tham vọng
nghiên cứu tất cả quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong khn khổ đề
tài khóa luận tốt nghiệp này, mà chỉ lựa chọn những nội dung cơ bản nhất về
chuyển nhượng QSDĐ như: điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể chuyển
nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng, một số trường hợp cấm, hạn chế chuyển

3


nhượng/nhận chuyển nhượng QSDĐ. Về phạm vi nghiên cứu, tác giả phân tích dựa
trên những quy định pháp luật Việt Nam hiện hành. Trong đó, LĐĐ 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành là những văn bản pháp luật quan trọng nhất mà tác giả
sử dụng để phân tích trong đề tài nghiên cứu này.

5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu đề tài
Trong đề tài này, tác giả vận dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như
phân tích, tổng hợp, bình luận khoa học, giải thích, chứng minh, so sánh và thống
kê. Cụ thể như sau:
Đối với phương pháp phân tích, tổng hợp và bình luận khoa học: các phương
pháp này được vận dụng xuyên suốt nội dung trong đề tài nghiên cứu này.
Đối với phương pháp giải thích: phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong
Chương 2, nhằm giải thích quy định định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng
QSDĐ.
Đối với phương pháp chứng minh: phương pháp này được áp dụng trong
Chương 3, nhằm đưa ra những căn cứ chứng minh những bất cập, hạn chế quy định
pháp luật đất đai hiện hành, là tiền đề cho những kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Đối với phương pháp so sánh: phương pháp này áp dụng chủ yếu trong
Chương 3, thông qua việc so sánh, đối chiếu quy định pháp luật đất đai với quy
định pháp luật khác như luật dân sự, thi hành án, nhà ở, kinh doanh bất động sản,…
liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ; hay so sánh quy định pháp luật hiện hành với
thực tiễn nhằm làm nổi bật sự mâu thuẫn, bất hợp lý trong quy định pháp luật.
Đối với phương pháp thống kê: phương pháp này được áp dụng trong Chương
3, nhằm đưa ra những số liệu thực tế đối với một số vấn đề được phân tích trong đề
tài này như tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất, tình hình xây dựng và phát triển mơ hình kinh tế trang trại tại Việt
Nam.
6. Bố cục tổng quát của khóa luận
Nội dung khóa luận được thiết kế gồm 03 chương:
Chương 1. Lý luận chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2. Pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 3. Những hạn chế trong pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

4

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Quyền sử dụng đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, “Đất đai” thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy với tư cách là đại diện chủ sở
hữu, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao QSDĐ cho người sử
dụng đất2 thông qua giao đất, cho th đất, cơng nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ,
chuyển mục đích đích sử dụng đất nhằm đảm bảo đất đai được khai thác và sử dụng
có hiệu quả.
Theo quy định pháp luật dân sự, quyền sử dụng tài sản là quyền khai thác và
hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản3. Nếu chỉ căn cứ vào quy định này, QSDĐ đơn
thuần chỉ là quyền được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ
hoạt động khai thác đất đai. Đây cũng chính là góc độ tiếp cận của pháp luật đất đai
trước ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực (15/10/1993). Trong giao đoạn LĐĐ 1987 có
hiệu lực, QSDĐ của người sử dụng đất chỉ là quyền khai thác cơng năng của đất đai
để hưởng lợi ích từ hoạt động khai thác đất đai. Pháp luật lúc bấy giờ nghiêm cấm
chuyển QSDĐ dưới mọi hình thức, mà chỉ quy định một hình thức quy nhất trong
việc chuyển giao đất đai cho người sử dụng đất là Nhà nước giao đất. Vì Nhà nước
khơng thừa nhận đất đai có giá nên khi khơng cịn nhu cầu sử dụng đất thì người sử
dụng đất phải trả lại đất cho Nhà nước thông qua quyết định thu hồi đất, mà không
được chuyển giao cho người khác. Tuy vậy, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
vẫn diễn ra như một tất yếu khách quan và các “giao dịch ngầm” này luôn bị coi là
giao dịch trái pháp luật và vô hiệu.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là khi nền kinh tế Việt Nam
vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những quy định pháp
luật đất đai cũng có nhiều thay đổi tích cực, phù hợp với sự phát triển kinh tế và nhu
cầu của xã hội. Từ khi LĐĐ 1993 có hiệu lực cho đến nay, QSDĐ được thừa nhận
là một loại quyền tài sản trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao

dịch dân sự 4. Do đó, bên cạnh quyền khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai,
QSDĐ còn bao hàm cả quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ, gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng
QSDĐ.

2
3
4

Điều 5 Luật Đất đai 2013.
Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005.
Điều 322, Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005.

5


Tóm lại, QSDĐ khơng phải là loại quyền năng thơng thường của chủ sở hữu
tài sản mà nó cịn là một loại tài sản. Khi còn trong tay Nhà nước, QSDĐ chỉ là một
trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi đã chuyển giao cho người sử dụng
đất, QSDĐ được “chuyển hóa” thành một loại tài sản đặc biệt5. QSDĐ là hệ quả
phái sinh từ chế độ sở hữu tồn dân về đất đai, trong đó vai trị quản lý chặc chẽ của
Nhà nước được thể hiện chi tiết qua các quy định của pháp luật đất đai. Nội hàm
khái niệm “QSDĐ” đã có nhiều thay đổi theo hướng hợp lý, tích cực hơn khi nhà
lập pháp nhận thức đúng đắn về tầm quan trọng thuộc tính giá trị và khả năng giao
dịch của QSDĐ, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận động đúng chiều
hướng phát triển của nó, góp phần vào sự phát triển kinh tế, ổn định đời sống xã hội.
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ phổ biến trên thực tế, đây
là hoạt động mang tính tất yếu khách quan trong cơ chế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của Nhà nước Việt Nam. Chuyển nhượng QSDĐ là
một trong những quyền đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất nhằm đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể
trong xã hội.
Trên cơ sở nhận thức được tầm quan trọng của giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ, nhiều văn bản pháp luật được ban hành nhằm đảm bảo công tác quản lý đất
đai nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Mặc dù thừa nhận từ năm 1993
đến nay, nhưng LĐĐ qua các thời kỳ và các văn bản hướng dẫn vẫn chưa tồn tại
một định nghĩa pháp lý nào về “chuyển nhượng QSDĐ”. Dưới đây, tác giả sẽ phân
tích những dấu hiệu bản chất để rút ra định nghĩa “chuyển nhượng QSDĐ”.
Chuyển nhượng QSDĐ được nhắc đến trong Hiến pháp 1992 với cụm từ
“chuyển QSDĐ”, nhưng chính thức được thừa nhận và áp dụng vào thời điểm LĐĐ
1993 có hiệu lực (ngày 15/10/1993). Chuyển nhượng QSDĐ là hệ quả phái sinh từ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Theo đó, trước khi tồn tại hình thức
sở hữu này, Nhà nước và pháp luật vẫn cịn thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai và người sở hữu đất có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất
thuộc sở hữu của mình như tài sản thơng thường, nên quan hệ chuyển nhượng đất
lúc bấy giờ được gọi là “mua bán đất đai”. Đến khi Hiến pháp 1980 ra đời, sở hữu
tồn dân về đất đai trở thành hình thức duy nhất được thừa nhận tại Việt Nam.
“Toàn dân” là một khái niệm trừu tượng, vì thế quyền sở hữu đất đai được thực hiện
5

Lê Văn Tứ (2003), “Chế độ sở hữu đất toàn dân: một số suy nghĩ”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số

10/2003, tr. 9-11.

6


thơng qua một chủ thể thay mặt cho tồn dân và cũng chính là ngun nhân xuất

hiện vai trị đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện cho
toàn dân thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Theo nguyên tắc
sở hữu tài sản trong pháp luật dân sự, Nhà nước có quyền chuyển giao quyền sở
hữu đất đai do mình đại diện cho người khác. Nhưng vì Nhà nước cũng là chủ thể
duy nhất có quyền sở hữu đất đai nên Nhà nước không thể chuyển giao quyền sở
hữu đất đai cho bất kỳ chủ thể nào khác. Phạm vi quyền định đoạt của Nhà nước
thực chất chỉ là định đoạt QSDĐ thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công
nhận QSDĐ cho người sử dụng đất,... Để đảm bảo đất đai được khai thác, sử dụng
hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của xã hội, Nhà nước trao QSDĐ cho người
sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất có quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ đất đai và thực hiện giao dịch đối với QSDĐ. Một trong những giao dịch đối với
QSDĐ là người sử dụng đất chuyển QSDĐ cho người khác và nhận lại số tiền
tương ứng với giá trị QSDĐ đã chuyển giao. Trong chế độ sở hữu toàn dân tại Việt
Nam, giao dịch đó khơng cịn được gọi là “mua bán đất đai” mà phải gọi là “chuyển
nhượng QSDĐ”.
Trên thế giới, đang tồn tại song song hai mô hình sở hữu đất đai phổ biến nhất.
Thứ nhất, nhóm quốc gia áp dụng mơ hình thừa nhận nhiều hình thức sở hữu về đất
đai, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân như Hoa Kỳ, Nhật Bản. Thứ hai, nhóm
quốc gia áp dụng mơ hình chế độ cơng hữu về đất đai như Việt Nam, Trung Quốc,
Cu-Ba, Lào6. Mua bán đất đai trong chế độ tư hữu đất đai tương ứng với chuyển
nhượng QSDĐ trong chế độ công hữu. Điểm khác biệt trong hai loại giao dịch trên
là đối tượng giao dịch là đất đai hay QSDĐ. Nhưng xét về mặt bản chất, hai giao
dịch này khơng có gì khác biệt. Theo đó, đất đai hay QSDĐ đều được xem là một
loại hàng hóa lưu thơng trên thị trường và thước đo giá trị của nó là một số tiền do
các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là minh chứng về tính chất hàng hóa – tiền
tệ giữa mua bán đất đai và chuyển nhượng QSDĐ là hồn tồn giống nhau. Tại Việt
Nam, thuộc tính này được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 như
sau: “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên

chuyển nhượng theo quy định của bộ luật này và pháp luật đất đai”7.

6

“Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”,
duthaoonline.quochoi.vn/.../tong_hop_kinh_nghiem_nuoc_ngoai.doc, truy cập ngày 10/5/2015.
7

Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005.

7


Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển QSDĐ. Hệ quả của
giao dịch này là sự chuyển giao QSDĐ từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể nhận
chuyển nhượng, tức là có sự thay đổi về chủ thể sử dụng đất. Đây là giao dịch góp
phần tích tụ, tập trung hóa đất đai, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể
trong xã hội thông qua thị trường thứ cấp (thị trường giữa người sử dụng đất và chủ
thể có nhu cầu sử dụng đất).
Dựa trên những dấu hiệu của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có thể
hiểu “chuyển nhượng QSDĐ” như sau:
“Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng mang tính
chất hàng hóa – tiền tệ tồn tại trong chế độ cơng hữu đối với đất đai, theo đó bên
chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng và xác lập QSDĐ được chuyển
nhượng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và quy
định pháp luật”.
1.2.2. Đặc điểm
Thứ nhất, đây là một hình thức chuyển QSDĐ được áp dụng phổ biến nhất.
Theo quy định pháp luật đất đai, các hình thức chuyển QSDĐ, bao gồm:

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng QSDĐ. Là một hình
thức chuyển QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch làm chấm dứt QSDĐ của
chủ thể chuyển nhượng và phát sinh QSDĐ của chủ thể nhận chuyển nhượng, tức là
làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. Đây là đặc điểm chung của các hình thức chuyển
QSDĐ và cũng là căn cứ để phân biệt với các giao dịch QSDĐ khác như là cho thuê,
thế chấp bằng QSDĐ.
Khi so sánh với các hình thức chuyển QSDĐ khác, có thể khẳng định rằng
“chuyển nhượng QSDĐ” là hình thức được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm và
được áp dụng phổ biến nhất. Bởi vì, chuyển đổi QSDĐ thì bị giới hạn bởi loại đất,
khơng gian và chủ thể chuyển đổi. Cụ thể, chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Tặng cho
QSDĐ thường chỉ diễn ra giữa những người có mối quan hệ nhất định như: thành
viên trong gia đình, vợ chồng, quan hệ thân thích, tình cảm cá nhân,… Thừa kế
QSDĐ chỉ xảy ra dựa trên sự kiện người để lại di sản thừa kế chết hoặc bị Tòa án
tuyên bố đã chết và những người được hưởng di sản thừa kế chỉ là người được liệt
kê trong di chúc (thừa kế theo di chúc) hoặc những người thuộc hàng thừa kế (thừa
kế theo pháp luật). Góp vốn bằng QSDĐ chỉ là giao dịch xảy ra từ hoạt động có
mục đích kinh doanh. Ngược lại, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ
mang tính “mở” nhất. Trong đó, chủ thể có quyền chuyển nhượng rất rộng gồm có

8


tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, người nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Chủ thể có quyền nhận chuyển
nhượng gồm có tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi. Về mục đích chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng có thể nhằm đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng, sản xuất nông nghiệp hay kinh doanh phi nông nghiệp,…
Không gian chuyển nhượng trong phạm vi cả nước, trừ một số trường hợp bị hạn
chế về khơng gian. Về nguồn gốc đất, có thể chuyển nhượng với đất được Nhà nước

giao, cho thuê, nhận chuyển QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất,… được sử dụng
với nhiều mục đích khác nhau như đất ở, đất nơng nghiệp, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp… Sau này, người nhận chuyển nhượng sử dụng đất vẫn có thể tiếp
tục chuyển nhượng QSDĐ lại cho người khác. Theo đó, QSDĐ sẽ được luân
chuyển từ người sử dụng đất này sang người sử dụng đất khác làm cho việc sử dụng
đất đai ngày càng trở nên năng động hơn, hiệu quả hơn, đáp ứng được nhu cầu tích
tụ và tập trung đất đai8.
Thứ hai, đây là giao dịch mang tính chất hàng hóa - tiền tệ.
“Hàng hóa là những vật phẩm được trao đổi để thỏa mãn nhu cầu của con
người”9. Như vậy, để trở thành hàng hóa phải thỏa mãn hai điều kiện: vật phẩm có
thể thỏa mãn nhu cầu của con người và có thể dùng để trao đổi với các vật phẩm
khác. Theo quy định pháp luât, QSDĐ là quyền khai thác, hưởng lợi từ đất đai và
giao dịch QSDĐ. Do đó, QSDĐ đã đáp ứng các điều kiện của một loại hàng hóa lưu
thơng trên thị trường. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương
Đảng khóa XI cũng đã khẳng định: “QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt”
10

.

Thị trường QSDĐ có thể được chia thành hai loại, gồm: thị trường sơ cấp (thị
trường giữa Nhà nước và người sử dụng đất) và thị trường thứ cấp (thị trường giữa
người sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất). Hiện nay, tuy quan hệ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất trên thị trường sơ
cấp vẫn diễn ra nhưng khơng cịn phổ biến bởi đất đai hầu hết đã được phân phối
cho người sử dụng đất. Vì vậy, để thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất trong xã hội, các
giao dịch về QSDĐ được tiến hành ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp. Với
8

Lê Văn Hiển (2002), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng pháp luật và phương hướng
hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 22-23.

9

Nguyễn Lân (2000), Từ điển từ và ngữ Việt Nam, Nxb. TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, tr.796 (trích từ
cơng trình nghiên cứu của tác giả Lưu Quốc Thái (năm 2014) với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện”).
10

Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI ngày 31 tháng 10 năm 2012
(Nghị quyết số 19 – NQ/TW), truy cập ngày 17/5/2015.

9


đặc tính này, QSDĐ trở thành một loại hàng hóa được lưu thông trên thị trường
nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ thể trong xã hội. Đây là một tất yếu khách quan
trong nền kinh tế thị trường.
Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, người nhận chuyển nhượng phải thanh
toán cho bên chuyển nhượng một số tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng. Số tiền
phải thanh toán được gọi là giá cả hàng hóa “QSDĐ”. Giá cả trong giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế khơng hồn tồn phản ánh giá trị thực tế của
QSDĐ, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: vị trí thực địa, tâm lý xã hội,…
Đặc biệt, giá cả hàng hóa “QSDĐ” có xu hướng tăng dần theo thời gian do nhu cầu
sử dụng đất ngày càng tăng. Đây là dấu hiệu thể hiện sự chi phối mạnh mẽ bởi quy
luật cung – cầu trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
Từ những dấu hiệu trên, có thể khẳng dịnh rằng giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ là quan hệ mang tính chất hàng hóa – tiền tệ rõ nét. Bởi trong giao dịch này,
QSDĐ của bên chuyển nhượng là một loại hàng hóa đặc biệt được lưu thông trong
nền kinh tế thị trường; số tiền bên nhận chuyển nhượng dùng để thanh toán là thước
đo giá trị QSDĐ chuyển nhượng dựa trên sự thỏa thuận của các bên và chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ bởi quy luật cung – cầu thị trường.

Thứ ba, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được thể hiện qua hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch chuyển QSDĐ phải được thể hiện thông
qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện về nội dung và hình thức. Về nội dung,
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có các nội dung chủ yếu sau: tên, địa chỉ của các
bên; quyền và nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích đất, vị trí, số hiệu;
ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn
sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức,
thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông
tin khác liên quan đến QSDĐ. Về hình thức, việc chuyển nhượng QSDĐ phải lập
thành hợp đồng và có cơng chứng hoặc chứng thực. Điều kiện hình thức hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ sẽ được trình bày chi tiết tại tiểu mục 2.1.2 Chương 2 khóa
luận này.
Vai trị của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, chuyển nhượng QSDĐ góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là một trong những điều kiện tiền đề
1.3.

đối với công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội, cho nên vấn đề bảo vệ và làm cho chế

10


độ sở hữu này hòa nhập vào cuộc sống sẽ là một nguyên tắc cơ bản trong quá trình
xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta11. Chuyển nhượng
QSDĐ là một khái niệm luôn đặt trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai. Điều này có nghĩa là chế độ sở hữu tồn dân về đất đai là có trước, cịn chế
độ pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ là có sau12. Nhưng đến lượt mình, chuyển

nhượng QSDĐ có tác động tích cực, góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai.
Trên thực tế, một số ý kiến cho rằng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân tại
Việt Nam là quy định mang tính hình thức, bởi người dân khơng có quyền mua bán
đất đai mà chỉ chuyển nhượng QSDĐ. Trong khi đó, QSDĐ này là quyền do Nhà
nước trao cho người sử dụng đất. “Sở hữu tồn dân” là cụm từ rất mù mờ, khơng
thể phân biệt giữa sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước13. Những vấn đề có tính nghi
ngờ và phê phán đã được mạnh dạn nêu ra theo hướng có tồn tại thật không chế
định này về mặt pháp lý, thực chất sở hữu toàn dân chỉ là cái áo chính trị của sở hữu
nhà nước và từ sự khơng rõ ràng này đã đẻ ra nhiều hệ quả và hậu quả khó giải
quyết14. Tuy nhiên, với quy định về chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật Việt Nam
khẳng định hình thức sở hữu đất đai không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ
thể sử dụng đất trong xã hội. Cụ thể, giữa “chuyển nhượng QSDĐ” trong chế độ sở
hữu toàn dân và “mua bán đất đai” trong chế độ tư hữu đất đai khơng có sự khác
nhau về mặt bản chất. Thực chất, trong chế độ sở hữu toàn dân, quyền lợi của người
sử dụng đất vẫn được đảm bảo như người có quyền sở hữu đất đai khi họ khai thác,
hưởng hoa lợi, lợi tức và giao dịch QSDĐ. Khi có nhu cầu, người sử dụng đất cũng
có quyền dịch chuyển QSDĐ của mình cho chủ thể khác và nhận lại số tiền tương
ứng với giá trị QSDĐ, những chi phí đầu tư vào đất mà họ đã bỏ ra từ người nhận
chuyển nhượng. Các bên có quyền tự do thỏa thuận giá cả QSDĐ mà không bắt
buộc phải tuân thủ theo mức giá do Nhà nước quy định. Sự khác biệt duy nhất chính
là tên gọi trong giao dịch này giữa hai chế độ sở hữu đất đai khác nhau, mà đây chỉ
là dấu hiệu thể hiện bản chất Nhà nước. Vì thế, chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở để
các chủ thể trong xã hội đánh giá đúng về bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, thể hiện bản chất Nhà nước Việt Nam là Nhà nước “của dân, do dân, vì dân”.
11
12

Lê Văn Hiển, tlđd (8), tr. 23.
Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu: pháp luật và

thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin và Truyền thơng, tr. 243.
13
“Mù mờ khái niệm sở hữu tồn dân”,
/>hieu_kien, truy cập ngày 09/5/2015.
14
Nguyễn Tiến Lập, “Chế độ sở hữu toàn dân và vấn đề sở hữu đất đai”, truy cập ngày 09/5/2015.

11


Thứ hai, chuyển nhượng QSDĐ là biện pháp đảm bảo quyền lợi chính đáng
cho người sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của xã hội.
QSDĐ là một loại tài sản có giá trị lớn được sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu
của người sử dụng đất. Pháp luật quy định người sử dụng đất có quyền khai thác, sử
dụng đất đai để hưởng hoa lợi, lợi tức từ hoạt động này. Khi cần thiết, người sử
dụng đất có thể chuyển QSDĐ của mình để nhận lại một lợi ích vật chất nhất định.
Trong các hình thức chuyển QSDĐ, chuyển nhượng sử dụng đất là phương thức
được người sử dụng đất quan tâm và ưu tiên áp dụng nhiều nhất. Từ hoạt động
chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất có thể thu được lợi nhuận từ hoạt động
kinh doanh, số tiền thu được có thể dùng vào mục đích đầu tư hoặc đơn giản chỉ là
đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Thông qua loại giao dịch này, nhu cầu sử dụng đất để
xây dựng nhà ở, sản xuất nông nghiệp, kinh doanh phi nông nghiệp của các chủ thể
trong xã hội cũng được đáp ứng khi họ được nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ ba, chuyển nhượng QSDĐ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát
triển.
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,
ngay cả đối với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của
Nhà nước như tại Việt Nam. Trong Báo cáo chính trị Đại hội Đảng tồn quốc lần
thứ IX, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội năm 2001 – 2010 cũng khẳng định:

“Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả QSDĐ theo quy định
của pháp luật; từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”15.
Căn cứ vào đối tượng bất động sản được giao dịch trên thị trường, có thể phân
chia thị trường bất động sản thành hai loại: thị trường QSDĐ và thị trường bất động
sản gắn liền với đất (nhà ở, văn phòng kinh doanh, cơ sở sản xuất, khu nghỉ dưỡng,
nhà hàng, khách sạn,…). Trong đó, việc xây dựng, kinh doanh nhà ở, văn phịng
cho th,… phải gắn với diện tích đất nhất định. Vậy có thể khẳng định, thị trường
QSDĐ là cơ sở nền tảng, cốt lõi cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản gắn liền với đất.
Nếu xét riêng về thị trường QSDĐ, có thể chia thành thị trường sơ cấp (thị
trường giữa Nhà nước và người sử dụng đất) và thị trường thứ cấp (thị trường giữa
người sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất). Như đã phân tích, hoạt động
điều phối đất đai của Nhà nước trên thị trường sơ cấp vẫn diễn ra, tuy nhiên nó
15

Văn kiện Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ IX, Báo cáo chính trị chiến lược phát triển kinh tế - xã hội năm

2001 – 2010,
http://123.30.190.43/tiengviet/tulieuvankien/vankiendang/details.asp?topic=191&subtopic=8&leader_topic=
226&id=BT1370335562, truy cập ngày 13/5/2015.

12


khơng cịn phổ biến, khơng đáp ứng nhanh chóng nhu cầu sử dụng đất của chủ thể
trong xã hội. Để giải quyết vấn đề trên, các giao dịch chuyển QSDĐ được tiến hành
ngày càng nhiều. Như đã phân tích, chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch được áp
dụng phổ biến nhất trong các loại giao dịch chuyển QSDĐ. Thông qua giao dịch
chuyển nhượng, QSDĐ được tích tụ, tập trung hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho

những người có vốn, có năng lực kinh doanh có đất để thực hiện các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản đảm bảo chất lượng và đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động
sản của các chủ thể trong xã hội.

13


CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1. Điều kiện chung
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các loại giao dịch về QSDĐ. Vì vậy, nếu
muốn chuyển nhượng QSDĐ, trước tiên người sử dụng đất phải đáp ứng các điều
kiện chung của giao dịch về QSDĐ được quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013,
bao gồm: có giấy chứng nhận hợp pháp về QSDĐ; đất khơng có tranh chấp; QSDĐ
không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ nhất, điều kiện người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận hợp pháp.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, có Giấy chứng nhận là điều kiện
bắt buộc khi thực hiện giao dịch về QSDĐ, trong đó có chuyển nhượng QSDĐ. Quy
định này nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, phục vụ
công tác quản lý các giao dịch về QSDĐ. Bởi, cấp Giấy chứng nhận là việc Nhà
nước ghi nhận QSDĐ của người sử dụng đất trên một văn bản có giá trị pháp lý.
Thơng qua Giấy chứng nhận hợp pháp, có thể nhận biết một cách cụ thể, chính xác
thơng tin chủ thể sử dụng đất là căn cứ xác định bên chuyển nhượng có QSDĐ hợp
pháp hay khơng; xác định về tính chất pháp lý của QSDĐ,…
“Giấy chứng nhận” theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013
được hiểu là các giấy tờ ghi nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật từ khi LĐĐ 1987 có hiệu
lực, bao gồm: giấy chứng nhận QSDĐ (giấy đỏ) theo Quyết định 201/QĐ-ĐKTK
ngày 14/07/1989, Nghị đinh 64-CP ngày 27/09/1993; giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và QSDĐ ở (giấy hồng) cấp theo Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, Nghị
đinh 14/1998/NĐ-CP; giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm
việc thuộc sở hữu nhà nước (giấy tím) cấp theo Quyết định 399-TC/QLCS, Quyết
đinh 20/1999/QĐ-BTC; giấy chứng nhận QSDĐ ở (giấy đỏ) cấp theo Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT; tên gọi “giấy chứng nhận QSDĐ” theo Luật Đất đai 2003
sau đó chuyển thành “giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất” (giấy hồng) cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số
17/2009/TT-BTNMT và loại giấy này được sử dụng hiện nay. Đối với người sử
dụng đất có giấy chứng nhận tạm giao QSDĐ ở (giấy trắng) được cấp trước ngày
LĐĐ 1987 có hiệu lực và các giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013 thì phải
được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với

14


đất theo mẫu quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT trước khi chuyển nhượng
QSDĐ16.
Về nguyên tắc, chuyển nhượng QSDĐ phải có một trong các loại Giấy chứng
nhận như đã phân tích. Tuy nhiên, LĐĐ 2013 và LNƠ 2014 quy định trường hợp
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi (khơng thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam) nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở
hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất vẫn có quyền chuyển nhượng QSDĐ đó mặc
dù họ không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Bởi trong quan hệ thừa kế, Nhà
nước tôn trọng quyền tự do định đoạt của người để lại di sản thừa kế. Trên thực tế,
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi có thể có mối quan hệ
thân thích hoặc quen biết và vẫn có thể thuộc trường hợp được hưởng thừa kế theo
di chúc hoặc theo pháp luật. Vì vậy, khơng có lý do nào tước đi quyền hưởng di sản
thừa kế của họ. Ngoài ra, pháp luật đất đai Việt Nam vẫn còn một số quy định hạn
chế quyền xác lập QSDĐ của hai nhóm chủ thể này. Cụ thể, pháp luật quy định về
đối tượng người nước ngồi, người Việt Nam đinh cư ở nước ngồi khơng được

quyền sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam theo LNƠ 2014; người nước
ngồi khơng được phép nhận thừa kế QSDĐ nếu không thuộc trường hợp nhận thừa
kế nhà ở thương mại (nhà chung cư, nhà riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà
ở. Đối với các trường hợp trên, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi sẽ khơng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất. Vì thế, để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể này, pháp luật
đất đai quy định người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng
thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam vẫn được
chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ nhận thừa kế mặc dù không được cấp Giấy
chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, về điều kiện đất khơng có tranh chấp.
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”17. Điều kiện “đất khơng có tranh
chấp” được hiểu là khi phát sinh tranh chấp đất đai, diện tích đất thuộc diện đang
tranh chấp không được trở thành đối tượng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
Đây là điều kiện hợp lý và cần thiết. Bởi vì khi phát sinh tranh chấp đất đai, có
nghĩa là chưa xác định được chính xác ai là người có QSDĐ hợp pháp mà phải chờ
kết luận cuối cùng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật. Điều
kiện này phải được đảm bảo nhằm xác định rõ giá trị pháp lý của QSDĐ chuyển
16

Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013.

17

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

15

nhượng; bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ và các bên tranh
chấp; hạn chế mức thấp nhất những rắc rối xảy ra trong và sau khi chuyển nhượng
QSDĐ.
Để xác định đất có đang bị tranh chấp hay không, cần phải căn cứ vào biểu
hiện xác định đất có tranh chấp. Tranh chấp đất đai có thể chia thành tranh chấp
thực tế và tranh chấp pháp lý. Tranh chấp thực tế là thời điểm phát sinh mâu thuẫn
giữa các bên về quyền sử dụng đối với diện tích đất nhất định. Tranh chấp pháp lý
là tranh chấp đất đai đã xuất hiện vai trò của cơ quan nhà nước trong quá trình giải
quyết tranh chấp, tức là việc cơ quan nhà nước tham gia vào quá trình giải quyết
tranh chấp giữa các bên là căn cứ Nhà nước thừa nhận đất có tranh chấp về mặt
pháp lý. Theo quy định pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, thời điểm
cơ quan nhà nước tham gia vào việc giải quyết tranh chấp đất đai là thời điểm một
trong các bên nộp đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có
đất tranh chấp. Tuy pháp luật chưa có quy định về vấn đề này, nhưng trên thực tế cơ
quan nhà nước thường căn cứ vào thời điểm nộp đơn yêu cầu hòa giải đến UBND
cấp xã để xác định thời điểm đất có tranh chấp.
Thứ ba, QSDĐ chuyển nhượng khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án là một biện pháp cưỡng chế thi hành án
được quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ dung
năm 2014. Đây là biện pháp cưỡng chế thường được áp dụng nhằm đảm bảo thi
hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án. Kê biên QSDĐ để đảm bảo thi
hành án được áp dụng sau khi đã hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải
thi hành án cố tình chây ì, kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ của mình, mặc dù có tài
sản để thi hành và người được thi hành án, cơ quan thi hành yêu cầu nhiều lần18.
Khi QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì đây là tài sản để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ tài sản của người sử dụng đất nên người sử dụng đất không thể
chuyển nhượng cho người khác. Đây khơng chỉ là biện pháp cưỡng chế mà cịn là
biện pháp ngăn chặn hành vi tẩu tán, phá hủy tài sản hoặc trốn tránh việc thực hiện
nghĩa vụ thi hành án.
Thứ tư, còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện này được hiểu là người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng QSDĐ
của mình nếu vẫn cịn thời hạn sử dụng đất. Theo quy định pháp luật, “thời hạn là
một khoản thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Thời hạn
có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện
18

Bùi Thị Thanh Hiếu (2007), “Tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên khó bán theo thủ tục bán đấu giá”,

Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề tháng 11/2007, tr. 30.

16


có thể sẽ xảy ra”19. Vậy thời hạn sử dụng đất có thể được hiểu là một khoản thời
gian, mà trong khoảng thời gian đó người sử dụng đất được hưởng tất cả các quyền
theo quy định pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Và ngược lại,
nếu hết thời hạn sử dụng đất mà không được tiếp tục gia hạn thì QSDĐ sẽ bị Nhà
nước thu hồi, đồng nghĩa với việc chấm dứt QSDĐ của người sử dụng đất và họ
không thể chuyển nhượng cho người khác.
Xét về thời hạn sử dụng đất, có thể phân chia thành hai nhóm: đất sử dụng có
thời hạn và đất sử dụng ổn định, lâu dài. Đối với đất sử dụng ổn định, lâu dài, điều
kiện “còn trong thời hạn sử dụng đất” khơng đặt ra khi chuyển nhượng QSDĐ bởi
vì không xác định được thời điểm chấm dứt QSDĐ. Đối với QSDĐ quy định thời
hạn cụ thể trong giấy chứng nhận QSDĐ thì việc xác định “cịn thời hạn sử dụng
đất” là điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng QSDĐ. Vậy có thể khẳng định rằng,
xác định “cịn thời hạn sử dụng đất” chỉ là điều kiện đặt ra đối với loại đất sử dụng
có thời hạn.
2.1.2. Điều kiện về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý nên việc chuyển QSDĐ phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do

pháp luật quy định20. BLDS 2005, LĐĐ 2013 quy định trình tự, thủ tục bắt buộc khi
chuyển nhượng QSDĐ như sau: giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải được thể
hiện dưới hình thức hợp đồng, có cơng chứng hoặc chứng thực; việc chuyển
nhượng QSDĐ phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Dưới đây, tác giả
sẽ phân tích từng điều kiện về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ nhất, về xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Dựa vào tính chất đặc biệt của QSDĐ và nhu cầu thống nhất trong quản lý đất
đai, pháp luật quy định hợp đồng là hình thức bắt buộc và duy nhất đối với giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ. Quy định này hồn tồn hợp lý bởi đây là hình thức
thể hiện sự thỏa thuận chủ các bên cụ thể, rõ ràng nhất, vừa tạo tâm lý an toàn cho
các bên tham gia hợp đồng vừa là tiền đề thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực,
đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý đất
đai. Tuy pháp luật đất đai hiện hành chưa xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
có bắt buộc phải tuân thủ theo một mẫu nhất định hay không, nhưng tại khoản 1
Điều 146 Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003 (đã hết hiệu
lực) có quy định các bên được tự do thỏa thuận trong hợp đồng miễn là không trái

19
20

Điều 149 Bộ luật Dân sự 2005.
TS. Trần Thị Huệ, ThS. Lê Thị Giang (2013), “Bàn về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, số 7 (256)/2013, tr. 2.

17


với quy định pháp luật dân sự mà không nhất thiết phải tuân theo khuôn mẫu nhất
định. Quy định này thể hiện xu hướng hạn chế sự can thiệp của Nhà nước vào sự tự

nguyên, tự thỏa thuận của các bên trong giao dịch về QSDĐ nói chung và chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng, tạo điều kiện cho các bên tham gia hợp đồng được tự do
thể hiện ý chí, miễn là không trái với quy định pháp luật21.
Riêng đối với việc chuyển nhượng QSDĐ là tài sản chung của nhóm người sử
dụng đất thì pháp luật quy định phải có sự thống nhất ý chí của các thành viên trong
nhóm người sử dụng đất. Nhóm người sử dụng đất ở đây được hiểu là hộ gia đình,
các cá nhân (bao gồm cả vợ chồng)22. Sự thống nhất ý chí đó được thể hiện qua việc
tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định
pháp luật dân sự. Pháp luật dân sự, hôn nhân gia đình quy định chi tiết hơn về vấn
đề này. Cụ thể, trường hợp QSDĐ là tài sản chung vợ chồng, Luật Hơn nhân và gia
đình 2014 và Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng QSDĐ là
tài sản chung của vợ chồng phải có sự thống nhất ý chí bằng văn bản của vợ chồng.
Nếu một bên vợ (chồng) chuyển nhượng QSDĐ là tài sản chung vợ chồng mà vi
phạm quy định này thì bên chồng (vợ) có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch
vơ hiệu. Trường hợp QSDĐ là tài sản của hộ gia đình, BLDS 2005, Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình phải được
các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của
hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc người được
ủy quyền ký tên23.
Thứ hai, về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng chứng
chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn
bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo
đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ
tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của
pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng 24.
Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại
Nghị định 23/2015/NĐ-CP chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng,

21

Lưu Quốc Thái (chủ nhiệm đề tài) (2014), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng và

hướng hoàn thiện, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 29-30
22
23
24

Điểm a khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Khoản 1 Điều 164 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014.

18


giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của
các bên tham gia hợp đồng giao dịch25.
Theo quy định pháp luật đất đai, “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được
công chứng hoặc chứng thực…”. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được cơng
chứng tại tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại nơi có đất hoặc chứng thực tại
UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất26. Trước khi cơng chứng, chứng thực hợp
đồng, công chứng viên hoặc Chủ tịch, Phó chủ tịch UBND cấp xã, phường, thị trấn
tiến hành kiểm tra năng lực chủ thể, giấy chứng nhận, ý chí tự nguyên của các
bên,… để đảm bảo tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Quy định này nhằm mục đích minh bạch hóa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ để
bảo vệ quyền lợi của các bên khi phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ; giảm bớt gánh nặng cho cơ quan quản lý đất đai và
đảm bảo quản lý đất đai chặt chẽ và hiệu quả.
Cần căn cứ vào văn bản của UBND cấp tỉnh để xác định trường hợp nào phải
công chứng, trường hợp nào phải chứng thực tương ứng với từng địa phương. Theo

Thơng tư số 03/2008/TT-BTP thì hiện nay việc chứng thực hợp đồng giao dịch
đang từng bước chuyển sang các tổ chức hành nghề công chứng. Dựa trên các
Quyết định của một số địa phương, có thể rút ra những điểm chung cơ bản như sau:
đối với khu đơ thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, việc chứng thực hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ được chuyển giao hoàn toàn từ UBND cấp xã, phường, thị trấn sang
tổ chức hành nghề cơng chứng. Đối với các tỉnh khác: Bình Dương, Hải Dương,
Quảng Ngãi, Khánh Hịa,… thực hiện quy trình chuyển giao một phần. Theo đó, đối
với các huyện có thành lập tổ chức hành nghề cơng chứng thì hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ phải công chứng; đối với các huyện chưa thành lập tổ chức hành
nghề cơng chứng thì được lựa chọn công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công
chứng trong phạm vi tỉnh hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.
Về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải công chứng hoặc chứng
thực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ đối với nguyên
tắc này và được luật hóa tại Điều 127 LĐĐ 2013, Điều 17 LKDBĐS 2014, đó là
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Theo đó,
việc chuyển nhượng QSDĐ mà một hoặc hai bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt
động kinh doanh bất động sản thì phải lập hợp đồng; công chứng, chứng thực hợp
đồng chỉ được thực hiện khi các bên có thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua
nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên là hộ gia
25

Khoản 4 Điều 2 Nghị đinh 23/2015/NĐ-CP.

26

Điều 167 Luật Đất đai 2013.

19