Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (tt)

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động quan trọng nhất, đem lại lợi nhuận
chủ yếu cho các ngân hàng thương mại. Để có được quyết định cho vay hay khơng đối
với một dự án đòi hỏi các ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án một cách kỹ
lưỡng.Vì vậy, các ngân hàng đều quan tâm tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án
đầu tư nhằm giảm thiểu tối đa những khoản cho vay không hợp lý, gây ra thiệt hại cho
ngân hàng. Một trong những nội dung hết sức quan trọng trong thẩm định dự án đó là
thẩm định tài chính dự án. Đặc biệt là đối với các dự án đầu tư bất động sản đòi hỏi
lượng vốn lớn từ Ngân hàng, thêm nữa, thị trường Bất động sản ln chứa đựng rất
nhiểu rủi ro. Vì vậy, để có được quyết định cho vay hay khơng đối với một dự án đầu tư
BĐS đòi hỏi các Ngân hàng phải thẩm định dự án một cách kỹ lưỡng đặc biệt trên khía
cạnh thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS.
Với lịch sử thành lập hơn 21 năm, Ngân hàng TMCP Quân đội (MBB) ngày càng
khẳng định được uy tín, thương hiệu và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của
mình. Trong những năm gần đây, số lượng dự án đầu tư BĐS yêu cầu được vay vốn tại
MBB có tăng lên nhưng trên thực tế, tỉ lệ số tiền MBB cho vay tăng không cân xứng so
với số dự án. Cụ thể, trong năm 2013, MBB thực hiện cho vay 138 dự án đầu tư BĐS với
số tiền 750 tỉ đồng, đến năm 2014, số dự án được xét duyệt cho vay lên đến 268 dự án
(tức tăng gần gấp 2 lần so với năm 2013), nhưng số tiền cho vay là 828 tỉ đồng (chỉ tăng
nhẹ so với năm 2013). Câu hỏi đặt ra ở đây, liệu công tác thẩm định, cụ thể là thẩm định
tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay của MBB đã hiệu quả chưa? Tại sao
số tiền cho vay chưa cân xứng với số dự án đầu tư BĐS thực hiện thẩm định?
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế công tác tại Ngân hàng,
tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội” với
mong muốn nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động


cho vay từ đó tìm ra các giải pháp để góp phần hồn thiện hơn cơng tác này đối với các
Ngân hàng Thương mại trên lãnh thổ Việt Nam nói chung và Ngân hàng TMCP Quân đội

(MBB) nói riêng.

2. Mục đích nghiên cứu
 Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định tài chính dự án đầu tư
BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại.
 Đánh giá thực trạng, hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội.
 Đề xuất một số giải pháp cụ thể góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án
đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP Quân đội trong thời gian tới.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu: hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS thế chấp
của Ngân hàng TMCP Quân đội.
 Phạm vi nghiên cứu: hoạt động cho vay dài hạn của Ngân hàng TMCP Quân
đội (với dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay dài hạn thì chính những
bất động sản đó hình thành nên tài sản thế chấp do đó cụm từ bất động sản trong luận
văn được hiểu là bất động sản thế chấp), thời gian từ năm 2011 đến năm 2014.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp khảo cứu tài liệu, phương pháp quan sát, thống kê, khảo sát thực tế, so
sánh, phân tích, tổng hợp qua q trình nghiên cứu.

5. Những đóng góp của Đề tài
 Về mặt lý luận: Đề xuất những tiêu chí đánh giá về thẩm định tài chính dự án đầu
tư BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP Quân đội.
 Về mặt thực tiễn:
+ Đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng TMCP Quân đội. Phân tích những tồn tại trong hoạt động thẩm định tài
chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Quân đội .
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu

tư BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP Quân đội trong thời gian tới.
6. Nội dung kết cấu của đề tài
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định tài chính Dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội.
Kết luận

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI
Trong chương này, tác giả tiến hành làm rõ khái niệm dự án đầu tư BĐS, thẩm
định dự án đầu tư BĐS, từ đó tiến hành nghiên cứu thẩm định tài chính dự án đầu tư
BĐS

Phương pháp phân tích sử dụng trong thẩm định tài chính dự án đầu tư
Bất động sản
Phương pháp thẩm định trình tự
Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp dự báo
Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư Bất động sản

Thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư
Thẩm định về vốn đầu tư của dự án đầu tư BĐS
Thẩm định kế hoạch vay và trả lãi tiền vay
Lập bảng cân đối kế hoạch trả nợ cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án
đầu tư Bất động sản
Thẩm định về doanh thu của dự án
Thẩm định khấu hao của dự án đầu tư BĐS
Thẩm định chi phí kinh doanh của dự án đầu tư BĐS
Thẩm định dòng tiền của dự án đầu tư BĐS
Thẩm định thời hạn hoàn vốn đầu tư dự án BĐS
Thẩm định rủi ro dự án
Thẩm định độ nhạy của dự án
Thẩm định và phân tích các chỉ tiêu tài chính dự án

CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI
Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư Bất động sản tại MBB
Thực trạng về công tác tổ chức thẩm định tài chính dự án đầu tư Bất động sản
Thực trạng sử dụng phương pháp phân tích trong thẩm định tài chính dự án đầu tư
Bất động sản
Thực trạng về nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS
Thực trạng về chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư Bất động sản tại
MBB
Đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư Bất động sản trong hoạt
động cho vay của MBB

CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI
Định hướng trong hoạt động cho vay dự án đầu tư Bất động sản
Mục tiêu hoạt động cho vay theo dự án của MBB
Định hướng phát triển cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư Bất động sản tại
MBB
Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư Bất động sản
trong hoạt động cho vay của MBB
Nâng cao trình độ, kinh nghiệm của CBTĐ
Nâng cao nhận thức của CBTĐ về vai trị thẩm định tài chính dự án nói chung, các
dự án đầu tư BĐS nói riêng
Xây dựng hệ thống cung cấp thông tin thẩm định dự án đầu tư BĐS
Nâng cao tính chính xác của việc tính toán các chỉ tiêu đánh giá
Cần linh hoạt hơn trong các dự tính mức thay đổi các yếu tố của dự án, đặc biệt của
giá bán các sản phẩm BĐS đầu ra
Xây dựng tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư BĐS
Tăng cường ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào trong q trình thẩm định
Hồn thiện tổ chức thẩm định tại MBB
Nâng cao sự phối kết hợp, chia sẻ thông tin và hỗ trợ kỹ năng giữa các cán bộ cùng
chuyên môn
Định hướng hoạt động và cơ chế chính sách hợp lý, dự báo được những biến động
của nền kinh tế để đưa ra các quy trình và hướng dẫn cụ thể, kịp thời hỗ trợ cho cơng tác
thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS
Tăng cường hoạt động kiểm toán nội bộ, tiến hành thanh tra kiểm ra đối với công
tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS.