Tiểu luận môn học quản lý chất lượng CTXD

TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG

Đề tài: Chất lượng của công tác quản lý chung cư
MỞ ĐẦU
I. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài
Hiện nay, việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần
lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho
việc xây dựng này. Từ đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao
cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ
cầu đang bị đẩy lùi.
Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của khơng chỉ riêng chính
quyền mà cịn là mối quan tâm của nhiều người dân khi mà giá đất thổ cư đang ở mức
cao, chưa phù hợp đại đa số người dân các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh..
Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và mơi trường sống thống đãng đã khiến mặt hàng chung
cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm. Trong khi các khu chung cư
được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư được tiến hành như
thế nào? Bởi lẽ ở nước ta các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn,
xuống cấp gây sập nhà, chung cư chất lượng thấp tuổi thọ không cao… nhưng các vấn đề
này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các các cơ quan
hữu quan tới đâu?
Quản lý chung cư là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp do nó bao gồm rất nhiều cơng
việc trong từng thời đoạn khác nhau, từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu quản lý vận
hành và sử dụng. Ngoài ra, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư
độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phịng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu
riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng
minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ.

Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền
hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh
phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhưng Ban quản trị
lại khơng có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy
sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định
này.
Ngồi những bất cập trong quy định cịn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn. Có
thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ
đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn,
giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp.
Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý.
Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì
việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp
thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan
NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

1


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn
bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố.
Do đó, việc nghiên cứu chuyên đề về chất lượng của công tác quản lý chung cư sẽ cho
ta cái nhìn thực tiễn, đầy đủ và chi tiết hơn về các vấn đề căn bản, thực trạng quản lý
chung cư và đề xuất một số biện pháp để cải thiện chất lượng công tác quản lý chung cư
hiện nay.

II.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đề tài có đối tượng là chất lượng của cơng tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối
với các khu nhà chung cư hiện nay.
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện
mọi hoạt động riêng tư trong đó) có khơng gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang,
thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v.
Chung cư có vai trị quan trọng trong sự phát triển của đơ thị hiện đại, bởi vì khi phát
triển đơ thị hóa và tập trung dân cư đơng đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức
xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích cơng cộng khác...). Sự phát triển chung cư
để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều
người ở các tầng lớp khác nhau.
III. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng được nghiên cứu như ở phần trên đã nói là chất lượng của cơng tác quản lý
chung cư. Do đó, phạm vi nghiên cứu của để tài cần gắn bó mật thiết với “sự vật”, ở đây
là các chung cư. Xét về phương diện khác, phạm vi nghiên cứu bao gồm các hoạt động
quản lý chung cư từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu vận hành, bảo hành và quản lý
chung cư về sau. Tuy nhiên do thời lượng của chuyên đề không nhiều nên ta không đi quá
sâu vào từng khía cạnh mà chỉ nêu những vấn đề cơ bản nhất, quan trọng nhất. Theo đó, ta
cần giới thiệu sơ lược về các loại chung cư theo tiêu chuẩn hiện hành.
Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo thông tư 14/2008/TT-BXD:
- Nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo.
- Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.

- Nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch,
kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều
kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác
sử dụng..

NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

2


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

IV. Mục đích nghiên cứu của đề tài
 Đề tài được nghiên cứu với mục đích:
Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giá chất lượng,
các mặt tích cực và những mặt cịn tồn tại. Trên cơ sở đó đề xuất những biện pháp để quản
lý chung cư đạt hiệu quả cao hơn.
 Yêu cầu
Nắm vững nội dung nghị định 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng cơng trình cụ
thể là quản lý chất lượng cơng tác quản lý chung cư.
Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá chất lượng việc quản lý
và sử dụng đất đai đô thị.
V. Phương pháp nghiên cứu
 Phương pháp điều tra dự báo
 Phương pháp phân tích tổng hợp
 Phương pháp quy nạp diễn giải
 Phương pháp diễn dịch

NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

3


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ
1.1. Khái niệm về quản lý chung cư (QLCC)
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện
mọi hoạt động riêng tư trong đó) có khơng gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang,
thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v.
QLCC là quản lý từ khâu chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi đưa dự án vào vận
hành sử dụng, bảo hành bảo trì và phá dỡ. Trong đó,khâu khảo sát , thiết kế, thi cơng
được quản lý theo nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 6-2-2013 của Chính Phủ, khâu vận
hành sử dụng và bảo hành, phá dỡ công trình được quản lý theo quyết định 08/2008/QĐBXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây Dựng.
1.2.
Chức năng và nhiệm vụ của công tác quản lý chung cư.
Đảm bảo chất lượng cơng trình chung cư theo các tiêu chuẩn, quy định đã được ban
hành, nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật
tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong các khu nhà chung cư; duy trì chất lượng, kiến
trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường của nhà chung cư.
1.3. Nội dung của công tác quản lý chung cư.
Nội dung quản lý chung cư là một nội dung lớn, bao gồm rất nhiều cơng việc, quy
trình…từ khâu khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng…cho tới khâu vận hành sử dụng và

bảo hành cơng trình. Nội dung nghiên cứu trong chun đề này rộng hơn nội dung quản
lý sử dụng, vận hành chung cư được quy định trong Quyết định 08/2008 của bộ xây dựng
ban hành. Do đó, nội dung cơng tác quản lý chung cư này cụ thể hơn, chi tiết hơn và cũng
có nhiều vấn đề cần lưu ý hơn. Cụ thể, trong các văn bản pháp quy đã quy định trong
từng giai đoạn, ở đây ta chủ yếu quan tâm đến các nghị định, văn bản liên quan tới chung
cư, ngoài các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật nói chung của ngành xây dựng:
- Giai đoạn khảo sát xây dựng
Điều 12-16 nghị định 15/2013/NĐ-CP
- Giai đoạn thiết kế xây dựng
Điều 17-22 nghị định 15/2013/NĐ-CP
- Giai đoạn thi công
Điều 23-33 nghị định 15/2013/NĐ-CP
- Giai đoạn vận hành, sử dụng và bảo hành cơng trình
Quyết định 08/2008 bộ XD
Điều 34- 35 nghị định 15/2013/NĐ-CP
1.4. Chất lượng của công tác quản lý chung cư
1.4.1. Khái niệm chất lượng của công tác quản lý chung cư (CLCCTQLCC)
CLCCTQLCC là sự phù hợp các quy định, yêu cầu của công tác quản lý chung cư,
nó phản ánh trình độ, các kết quả đạt được và các tồn tại trong công tác quản lý chung cư.
CLCCTALCC luôn gắn liền với các nhiệm vụ đặt ra trong cơng tác quản lý chung cư hay
nói cách khác mức độ hoàn thành nhiệm vụ quản lý chung cư phản ánh chất lượng của
công tác QLCC.
NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

4


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

1.4.2. Các tiêu chí và chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác quản lý chung cư
Cũng như đối với chủ thể là một “sự vật” thì chất lượng cơng tác quản lý chung cư
cũng có các tiêu chí và chỉ tiêu đánh giá. Chủ thể ở đây là “Công tác quản lý chung cư”
nên các tiêu chí và chỉ tiêu đưa ra khó lượng hóa để thành các nhóm cố định, mà ta gắn
các tiêu chí, chỉ tiêu đó vào các chỉ tiêu và tiêu chí của chất lượng cơng trình và hiệu quả,
hiệu lực của cơng tác quản lý. Do đó, chỉ nên đưa ra tiêu chí “chất lượng tốt” và “chất
lượng chưa tốt” đối với công tác quản lý chung cư.
a/ Một cách khái quát, thì các tiêu chí đó bao gồm:
- Tính phù hợp của các giải pháp quy hoạch, kiến trúc, kết cấu với công năng, pháp lý,
mơi trường, kinh tế và thời gian.
- Tính khơng hỏng của cơng trình, của các bộ phận cơng trình
- Tính bảo tồn của các bộ phận cơng trình và của cơng trình nói chung
- Sự cố ,mất khả năng làm việc của cơng trình hay bộ phận cơng trình mà khơng thể sửa
chữa lại được
- Mức độ thực hiện công việc đúng cái định sẵn của những người trực tiếp làm nên sản
phẩm
b/ Các chỉ tiêu chất lượng công tác quản lý chung cư
Tương tự như trên, ta cũng xây dựng các chỉ tiêu này dựa trên các chỉ tiêu chất lượng
cơng trình :
♦ Đối với Tiêu chí chất lượng thiết kế:
- Giải pháp kiến trúc, kết cấu: Phù hợp với mục đích sử dụng, với mơi trường cảnh quan
ở khu vực xây dựng
- Giải pháp về vật liệu xây dựng: Bền, đẹp, sang trọng mà thông dụng, dễ kiếm ;
- Giải pháp cơng nghệ thi cơng: Tính tiên tiến, tính phổ biến, tính hiện đại nhưng khả thi
về kỹ thuật, phương pháp và nguồn lực.
♦ Đối với chất lượng thiết kế:
- Tiêu chí “giải pháp thiết kế phù hợp”:
+ Mức độ sử dụng kết cấu điển hình,

+ Mơ-dul điển hình,
+ Diện tích và khối tích cho một đầu người sử dụng,
+ Mức độ an toàn của kết cấu…
- Về tiêu chí “vật liệu phù hợp”:
+ Mức độ thông dụng của vật liệu,
+ Độ bền tương đối của loại vật liệu đợc sử dụng,
+ Tính tiên tiến của tổ hợp vật liệu dùng trong cơng trình
- Về tiêu chí “cơng nghệ thi cơng”:
+ Tiên tiến,
+ Phổ cập
+ Khả thi (kinh nghiệm) v.v… .,
♦ Đối với chất lượng thi công:
NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

5


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

- Tiêu chí “thi cơng đúng thiết kế”: Độ sai lệch về kích thước, diện tích, thể tích, độ bền,
… của từng chi tiết kết cấu, từng bộ phận công trình và của tồn bộ cơng trình nói chung.
- Tiêu chí “đúng kỹ thuật”: Tỉ lệ khối lượng cơng việc, kết cấu không đạt mức quy phạm
kỹ thuật ấn định .
- Tiêu chí “tốt” và “mỹ quan” : là hồn tồn định tính.
- Tiêu chí đánh giá chất lượng lao động:
+ Số người làm sai, làm hỏng sản phẩm,
+ Lượng sản phẩm hỏng do tay nghề, do vô kỷ luật lao động, do khơng qn triệt quy

trình thi cơng, …
1.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác quản lý chung cư
a. Quy tắc 5-M
- Con người (Men) bao hàm kiến thức, tay nghề, sức khoẻ, đạo đức;
- Vật liệu (Materials) gồm tính năng, thành phần, hình thức...;
- Máy móc (Machines) gồm chủng loại, mức độ tiên tiến...;
- Phương pháp sản xuất (Methods) là quy trình thao tác, công nghệ, phương pháp kiểm
tra...
- Môi trường (Medium) nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch, biện pháp an toàn...);
b. Tiếp cận quản lý: 3 nhóm chính
- Chất lượng của cơng tác chuẩn bị
+ Lựa chọn và huy động lao động (tay nghề, kỷ năng),
+ Chất lượng của bản vẽ thi công (đúng, khoa học),
+ Chất lượng của máy móc, thiết bị thi công (làm việc tốt, lựa chọn máy hợp lý), ...
- Chất lượng của vật liệu
+ Vật liệu đảm bảo đợc các yêu cầu trong hoạt động cung ứng,
+ Tuân thủ theo đúng tiêu chuẩn vật liệu nh quy phạm đặt ra
- Chất lượng của tác nghiệp
+ Trình độ tổ chức sản xuất (phương án tổ chức thi công)
+ Tổ chức công trường
+ Khả năng kỹ thuật của nhà thầu.,

NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

6


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CƠNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ
2.1.

Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị
Trong thời gian qua Việt Nam đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải
quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Tình trạng lấn chiếm trái phép tại các nhà chung cư đã được chấm dứt. Thông qua việc
triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của
nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan mơi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu
chung cư; đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung cư theo hướng
văn minh, hiện đại.
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phát triển
theo hình thức số lượng để cung cấp cho ở cho người dân, mà còn coi nhẹ cơng tác quản
lý, thậm chí có nơi bị bng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa
được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình
sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung
cư đã diễn ra khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị,
cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ cơng trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội
ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều
mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm.
2.2. Thực trạng công tác quản lý tại các chung cư
2.2.1. Thực trạng về quy hoạch
Hiện nay, có thêm rất nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở
các khu vực xa trung tâm thành phố. Việc này góp phần tạo điều kiện cho nhiều người
dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình, không phải chịu cảnh thuê nhà ở, và ở trong
những căn nhà “siêu mỏng” chật chội. Tuy nhiên, khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư
quy hoạch diện tích đất để xây dựng chung cư thì họ đã khơng tính đến hạ tầng cơ sở.

Trong khi ở các khu vực gần trung tâm thành phố thì ln xảy ra hiện tượng quá tải
trường học hay bệnh viện, tắc nghẽn giao thơng vào giờ cao điểm thì tại một số khu
chung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó.
2.2.2. Thực trạng về mặt bằng kỹ thuật
 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ
Hiện nay chưa có sự quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là:
Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà ở chung cư cao tầng
và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Do đó việc xây dựng kế hoạch trïng tu và dự trù kinh
phí cơng tác này chưa thể hiện được.
Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu.
Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản
cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa chữa. Mặt khác việc sửa chữa
trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực
gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung
NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

7


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà. Tại một số
khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất
định hang tháng.
 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
Ngay từ nhiều năm trước, khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc lên thì một
vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến tận ngày nay mà

nhà nước vẫn khơng kiểm sốt được: chất lượng của nhà chung cư. Đây là vấn đề được
báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều. Về vấn đề này, đầu tiên ta phải kể đến
chất lượng của các khu nhà tái định cư. Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung
cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các
thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất... mà khơng có bất cứ một loại giấy tờ
nào liên quan đến chất lượng công trình. Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến
ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy...
 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
Theo quy định của nhà nước, các cơng trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng
(bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất lượng cũng như sự an
tồn. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư thực hiện quy định này. Người
mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn cầu) nên khơng địi hỏi chủ đầu tư đáp ứng
thủ tục này. Vì thế, khơng chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả
những chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này.
2.2.3. Thực trạng về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu chung cư
Các khu chung cư hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng
ngày càng cao thêm, Số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm. Một vấn đề khơng mới
nữa về việc đảm bảo an tồn tại các khu chung cư đó là cơng tác quản lý cư trú tại các
khu chung cư. Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú cịn
bng lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức
phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định
cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng
cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần
này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hồ hợp và thường xuyên xảy
ra tranh chấp.

NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

8

TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC TỒN TẠI VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QLCC
Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và
phức tạp. Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà
chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người
mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ
quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ.
Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên
quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có hiện tượng bị “ứ đọng”,
nếu khơng được xử lý kịp thời thì vấn đề ngày càng trở nên phức tạp dễ dẫn đến những
bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn
hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp,
khơng kiểm sốt được nạn đầu cơ bất động sản là nhà ở...
Một trong những giải pháp mà cho là ưu việt nhất để khắc phục tình trạng nêu trên là
bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư”. Luật có thể được xây dựng và phát triển từ
những điều luật,quy định nghị định bộ luật mà chính phủ đã ban hành từ trước.
3.1. Quan điểm của luật chung cư
Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao và hiện đại là vấn
đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn đối với các khu tập thể
trước đây.
Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng
với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng.
Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà ở chung cư cao
tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới.

Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập
thấp, nhà ở xã hội...
3.2. Nội dung của luật chung cư
3.2.1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước khi đưa vào sử dụng
Chất lượng tiêu chuẩn của 1 khu nhà chung cư:
Về mặt quy hoạch : các khu chung cư phải được xây dưng gần các khu trường học,
chợ, siêu thị để tiện lợi cho các gia đình sống tại đó. Khơng để tình trạng chợ cóc tập
trung ngay dưới các khu chung cư làm mất cảch quan đô thị,
Về mặt hạ tầng kĩ thuật: trong khâu kiểm sốt, giám sát cơng trình các chủ đầu tư
phải có ghi rõ điều khoản về trách nhiêm của mình trong cơng tác này. Nếu để người dân
tố cáo về chất lượng cơng trình thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiêm trước pháp luật,
phải bị tước giấy phép đầu tư. Ngồi ra có thể phải chịu trách nhiệm hình sự.
a. Chế độ sở hữu nhà chung cư:
Sở hữu chung: Chủ sở hữu là cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Phần diện
tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại
phần sở hữu riêng.
NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

9


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà
chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn
hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả
rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thơng tin liên lạc, phát thanh,

truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu
riêng của căn hộ nào. Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng,
lơgia gắn liền với căn hộ đó.
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được cơng nhận là sở hữu riêng theo quy
định của pháp luật
Sở hữu riêng: Chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân...
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc
sở hữu riêng.
b. Chế độ sử dụng nhà chung cư
Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật
chung của nhà chung cư. Các chủ đầu tư có quyền hạn và trách nhiệm bảo dưỡng , vận
hành các trang thiết bị kĩ thuật chung của khu nhà. Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc
duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy
trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì có thể áp dụng và phát triển theo quy đinh
tại thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng
dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng. Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư
cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc
bảo trì.
Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - các giới hạn về quyền sử dụng, quyền định đoạt
tài sản là hộ chung cư. Các hộ gia đình khơng được phép thay đổi kết câú của căn hộ. Cơi
nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung
hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức, đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi
phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc
bên ngoài của nhà chung cư.
c. Chế độ quản lý nhà chung cư
Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư - xác lập các quyền hạn và trách nhiệm từ
phía nhà nước . Tư cách pháp nhân của cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư :khi xảy ra
các vấn đề của khu nhà liên quan đến luật pháp thì những người đồng sở hữu sẽ có quyền
hạn và trách nhiêm như thế nào. Quản lý biến động về quyền sở hữu đối với nhà chung
cư.,khơng để tình trạng đầu cơ tích trữ tài sản :kẻ ăm khơng hết người lần khơng ra.

III.2.2.
Các khoản thuế và phí nhà chung cư.
a. Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư.
Về mặt an ninh : khu chung cư phải đảm bảo an tồn cho nhứng người dân sống tại
đó.Mỗi khu nhà chung cư cần có 1 ban quản lý . Ban quản lý này không chỉ thực hiện
công việc như trông xe, bảo vệ khu chung cư khỏi trộm cướp mà cần được trải qua 1
khoá đào tạo cơ bản về việc xử lý các tình huống bất ngờ như hoả hoạn. động đất…Ngoài
ra họ cũng nên nắm rõ được khách ra khách vào,đến nhà ai. Nếu ở các khu nhà tái định
NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

10


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

cư , khu nhà ở cho người có thu nhập thấp..có thể dành cơng việc này cho những hộ khó
khăn. Như vậy vừa tạo việc làm cho người lao động vừa thắt chặt tình hàng xóm hữư
nghị của những ngườ sống trong cùng 1 khu chung cư lại có thể tạo được sự yên tâm của
những người sống tại đó.
b. Đối với nguời dân sống trong khu chung cư
Về mặt vệ sinh ,mơi trường: Khu nhà phải có tầng hầm chứa rác và được don sạch mỗi
ngày.trước sân của các khu chung cư phải có vườn hoa và cây xanh và được ban quản lí
khu nhà chăm sóc.
Việc nhiều người sống cùng nhau đòi hỏi những quy tắc trật tự cần thiết cho tất cả mọi
người. Khu chung cư chỉ thật sự trở nên thân thuộc khi mọi thành viên trong chung cư
đếu gắng sức xây dựng một cuộc sống chung tốt đẹp. Bởi vậy, nếu người dân thực hiên
những hành động sai , trái với những điều đã nói ở các phần trong nội dung của bộ luật

thì sẽ phải chịu mọi hình phạt hành chính.
c. Đối với chủ đầu tư
Chủ đầu tư gần như chính là đầu mối của mọi vấn đề về chung cư hiên nay.Và không
phải chủ đầu tư nào cũng muốn vi phạm pháp luật. Đôi khi chỉ là do họ không biết phải
làm hoặc giải quyết tình huống theo cách nào khi có nhiều thơng tư,nghị đinh,…được ban
hành mà có nhiều điểm khơng rõ..bởi vậy trong luật chung cư nên quy định rõ chế tài xử
phạt đối với chủ đầu tư trong các trường hợp phát sinh. cả về mặt hành chính và hình sự
3.3. Các bước tiến hành
Thành lập ban chỉ đạo gồm các bộ, ngành có liên quan (Tài chính, Xây dựng,
TN&MT, LĐTB&XH, Nội vụ)

Điều tra đánh giá hiện trạng nhà chung cư

Số lượng nhà chung cư

Số lượng hộ gia đình, nhân khẩu của hệ thống nhà chung cư.

Những vấn đề tồn tại về sở hữu, sử dụng, quản lý nhà chung cư và các phương án
xử lý.

Nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngồi

Hình thành dự thảo
Nếu như có 1 bộ luật rõ ràng chỉ ra trách nhiệm của chủ đầu tư, của nhà nước trong
việc giải quyết các tình huống phát sinh thì sẽ gúp ích rất nhiều và làm đơn giản hoá đi
nhiều vấn đề cho tất cả mọi người, cả ba phía đấy là chủ đầu tư, nhà nước và người dân.
Bộ luật chung cư sẽ là kim chỉ nam cho mọi cá nhân có vấn đề phát sinh về chung cư.

NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

11


TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG
Đề tài 12: Chất lượng của công tác quản lý chung cư

GVHD: PGS.TS LÊ HỒNG THÁI

KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ
Các chung cư hiện nay được xây dựng nên đã và đang đáp ứng được nhu cầu chính
đáng của người dân, giải quyết được một vấn đề lớn của đơ thị hiện nay, đó là tình trạng
cung cấp nhà ở cho người dân. Trước thực trạng một số cơng trình cịn chưa đạt chất
lượng về xây dựng và quản trị, đảm bảo đời sống an tồn, có chất lượng thì việc kiểm
sốt chặt chẽ chất lượng cơng tác quản lý chung cư là một việc làm hết sức cần thiết và
cấp bách. Chất lượng công tác quản lý chung cư cân được thường xuyên nâng cao, rà
soát, đánh giá và dựa trên tình hình thực tế để có được nhận định đúng đắn nhất. Trong
tương lai, sẽ có thêm nhiều chung cư ra đời hơn nữa, do đó vai trị của nhà nước trong
việc ban hành các quy định, quy chế quản lý chất lượng cơng trình và quản lý sử dụng
chung cư là rất to lớn. Ngồi ra, phải kể đến vai trị của bản thân chủ đầu tư, ban quản trị
các chung cư trong công tác quản lý chung cư. Có sự kết hợp đồng bộ và chặt chẽ giữa
nhà nước, chủ đầu tư và người dân thì chất lượng cơng tác quản lý chung cư sẽ ngày càng
được nâng cao, đưa loại hình chung cư trở thành một loại hình nhà ở ưu việt và hiện đại.

NGUYỄN XUÂN PHÚ _MHV: 1405254 _ LỚP: DAHN 1405-2

12