Tiểu luận môn học quản lý rủi ro 2

Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

Đề tài:
Đứng ở vị trí nhà Quản trị rủi ro của Chủ đầu tư, anh (chị) hãy thiết lập một danh mục
các rủi ro có thể có đối với q trình thực hiện dự án (giả thiết thời điểm phân tích là
Quý III/2014), đánh giá mức độ của rủi ro theo phương pháp định tính (phân tích định
tính thơng thường hoặc phương pháp cộng dồn đối với “Dự án tổ hợp nhà ở thương
mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hồi
Đức, Hà Nội do cơng ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư”.

MỞ ĐẦU
Thời gian gần đây, nhất là nửa cuối năm 2014, tình hình bất động sản cả nước cũng đã
có nhiều chuyển biến tích cực, có nhiều tín hiệu cho thấy sự khởi sắc. Tuy nhiên, nhìn
chung, bất động sản vẫn nằm trong thời kì suy thối, phải cần thêm thời gian để đạt
được trạng thái “nóng” như 3,4 năm về trước.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đóng băng, gói dịch vụ nhà thu nhập
thấp rơi vào tình trạng ế ẩm nặng, nhà thu nhập thấp khiến nhiều người e ngại. Thực tế
cho thấy, nhà thu nhập thấp được xây nhiều và được đơng đảo người có nhu cầu khấp
khởi mong chờ. Song vì cố giữ giá nên đầu ra thị trường này cũng vơ cùng khó khăn.
Điều này khiến khơng ít nhà thầu phải long đong, gặp khó khăn trong q trình đầu tư.
Hịa trong xu thế chung đó lãnh đạo Công ty cổ phần đầu tư thương mại Thủ đơ
có nhiều biện pháp để khắc phục khó khăn hạ giá thành sản xuất nâng cao khả năng
cạnh tranh, xác định cho mình các lớp khách hàng khách nhau mà tập trung cụ thể vào
lớp khách hàng tiềm năng là các đối tượng có thu nhập vừa phải có nhu cầu cao về nhà
ở. Xác định được chiến lược đúng đắn Công ty đã triển khai dự án nhà ở thu nhập
thấp bắc Cổ Nhuế - Chèm. Là một trong các dự án tiềm năng nhưng triển khai trong
giai đoạn khó khăn hiện nay nên dự án phải đối mặt rất nhiều rủi ro tiềm ẩn, cần phải
nhận dạng và có biện pháp khắc phục rủi ro có thể xảy ra để dự án đạt được hiệu quả

đầu tư cao nhất.
Trước tình hình trên để làm sáng tỏ các vấn đề trên tơi phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến dự án qua đề tài “ Thiết lập danh mục các rủi ro và đánh giá mức độ rủi ro
theo phương pháp định tính dự án nhà ở thu nhập thấp bắc Cổ Nhuế- Chèm”
Bài viết gồm hai chương:
Chương 1: Tổng quan về “Dự án tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ
Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội”
Chương 2: Thiết lập danh mục rủi ro và đánh giá mức độ rủi ro theo phương
pháp định tính.
HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

CHƯƠNG I:

Tổng quan về “Dự án tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng
Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hồi Đức, Hà Nội”
1, Vị trí dự án và các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
Dự án có vị trí nằm trên quốc lộ 32 thuộc huyện Hồi Đức, Hà Nội, có vị trí thuận lợi
khi kết nối với trung tâm qua quốc lộ 32 rộng 60m, đường sắt trên cao Nhổn – ga Hà
Nội đang được xây dựng. Gần dự án đang xây dựng các khu đô thị lớn như Ledico,
Kim Chung Di Trạch, các trường đại học lớn như Đại học Thành Đô, Đại học Cơng
nghiệp….Dự án cách trung tâm Mỹ Đình chưa đầy 5 km đi về phía Tây của Thủ Đơ,
hệ thống hạ tầng khá đồng bộ với mạng lươi các trường, chợ, dịch vụ và trung tâm
thương mại…

2, Quy mô và các tiện ích của dự án

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

Đây là một trong những dự án nhà xã hội trọng điểm trên địa bàn Hà Nội, được phê
duyệt tại Quyết định số 964/QĐ-UBND ngày 14/2/2014 với tổng mức đầu tư 1.270 tỷ
đồng. Chủ đầu tư dự án là liên doanh công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long và AZ
land.
Dự án gồm 4 tòa nhà cao 35 tầng được xây dựng trên khuôn viên khu đất 14.350m2.
Tổng diện tích đất xây dựng là 5.626m2. Diện tích đất cây xanh và đường nội bộ là
8.724m2. Tống số căn hộ là 1.496 căn có diện tích từ 48-70m2.
Dự án dành 70% diện tích dự án để trồng cây xanh và xây dựng các tiện ích. Tổ hợp
với 2 sân tennis hiện đại, đường chạy bộ rộng rãi, thoáng đãng; đài phun nước lớn; sân
chơi, vườn tiệc, cafe ngồi trời và nhiều tiện ích khác.

HVTH: Nguyễn Xn Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

Dự án nhà xã hội AZ Thăng Long vừa được cam kết rót khoảng 1.100 tỷ để
triển khai dự án trong 3 năm.
Sáng 08/10/2014, Chủ đầu tư Dự án nhà xã hội AZ Thăng Long do Liên doanh Công ty TNHH Bánh kẹo
Thăng Long và AZ Land đã ký kết hợp đồng tín dụng với BIDV chi nhánh Tây Hà Nội, về việc tài trợ vốn
cho Dự án này.

Ơng Trần Quang Bình Giám đốc BIDV chi nhánh Tây Hà Nội, cho biết BIDV đã thẩm định kỹ lưỡng hồ
sơ Dự án AZ Thăng Long (có tên thương mại là Bright City) trong suốt thời gian qua, đến nay đi đến ký
kết hợp đồng cung cấp vốn cho dự án thể hiện sự tin tưởng dự án sẽ triển khai đảm bảo tiến độ và
chất lượng.
Điều đáng chú ý là AZ Thăng Long được xem là dự án nhà xã hội được cam kết tài trợ vốn lớn nhất từ
trước đến nay từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ. Theo ông Bùi Viết Sơn, chủ tịch HĐQT AZ Land, theo
hợp đồng ký kết thì BIDV sẽ dành khoản tín dụng khoảng 1.100 tỷ cho dự án, đây là mức vốn lớn cùng
với vốn tự có của cơng ty sẽ đảm bảo được dịng vốn để triển khai dự án đúng tiến độ trong thời gian
tới.
Ngoài việc bơm vốn cho dự án Bright City, BIDV cũng sẽ là đơn vị tài trợ vốn vay ưu đãi từ gói 30.000
tỷ cho các khách hàng mua căn hộ dự án này.
Bright City là dự án nhà xã hội có quy mơ lớn với 4 tịa nhà cao 35 tầng, với tổng số quỹ căn hộ 1.496
căn có diện tích từ 48m2 đến 70m2. Giá bán dự kiến dưới 15 triệu đồng/m2.

(VTC News) - Sáng 8/10/2104, Ngân hàng BIDV đã ký Hợp đồng tín dụng tài trợ vốn cho
dự án AZ Thăng Long với số tiền giải ngân lên tới trên 1.100 tỷ đồng.

»
Đất
phía
tây
Hà
Nội
'cảm
»
Giá
thuê
nhà,
đất
phục

vụ
đối
» 'Miền đất hứa' hút tiền của đại gia địa ốc Việt

lạnh'
ngoại

sau
tính

cơn
thế

sốt
nào?

Theo đó, Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Tây Hà Nội sẽ thực hiện tài trợ cho Chủ đầu tư là Công ty
TNHH Bánh Kẹo Thăng Long với doanh số giải ngân trên 1.100 tỷ đồng từ nguồn vốn ưu đãi
30.000 tỷ đồng của Chính Phủ thời gian vay tối đa 8 năm.

Đồng thời, Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội cũng là nhà tài trợ độc quyền đối với các
khách hàng mua nhà (nếu khách có nhu cầu và đáp ứng được các điều kiện theo quy định) tại
dự án từ nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng nói trên trong vịng 15 năm để đảm bảo yêu cầu
quản lý và tiến độ triển khai dự án.

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

CHƯƠNG II: THIẾT LẬP DANH MỤC RỦI RO VÀ ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ RỦI
RO THEO PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH TÍNH
2.2 Thiết lập danh mục các rủi ro có thể xảy ra với với q trình thực hiện dự án
Trong quá trình triển khai dự án do sự tác động của các nhân tố bên trong và bên
ngồi của dự án nên dự án có những sự rủi ro nhất định cụ thể:
2.2.1 Các rủi ro bên ngồi dự án:
a. Mơi trường kinh tế - văn hóa - xã hội:
- Mức độ cạnh tranh, tâm lý tiêu dùng: Năm 2014 tình hình thị trường bất động
sản tuy có dấu hiệu khởi sắc bởi số lượng giao dịch thành công của các sàn giao dịch
đã tăng lên nhưng nhìn chung cịn khá trầm lắng. Giá bất động sản vẫn ở mức thấp do
sụt giảm tử khi bắt đầu suy thoái. Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở thời điểm
khó dự đốn.
Giai đoạn 2008- 2010 thị trưởng bất động sản phát triển rất mạnh, nguồn cung
bất động sản ồ ạt tăng lên, vượt nhu cầu thực tế của người mua. Thời điểm này, tình
trạng đầu cơ bất động sản cũng chiếm tỉ lệ lớn khiến cho khối lượng hàng hóa dư thừa
ngày càng nhiều và giá trị trao đổi càng cao lên, những khách hàng có nhu cầu thật thì
lại khó có khả năng mua được. Sau giai đoạn này, hệ lụy của tình trạng nóng lên và
suy thoái thể hiện ngày càng rõ nét. Nhiều dự án treo, chậm tiến độ, ngưng trệ , nhiều
chủ đầu tư lớn, nhỏ bị phá sản, thị trường đóng băng. Xét về khía cạnh kinh tế vĩ mơ,
tình trạng lạm phát gia tăng do tồn kho xây dựng lớn (tỉ trọng ngành xây dựng trong
nền kinh tế quốc dân tương đối lớn, xấp xỉ 5% GDP) dẫn tới chi tiêu của người dân
ngày càng eo hẹp. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán nhằm giảm hàng tồn
kho, thu hồi vốn và cắt lỗ
. Giá bất động sản đang dần chuyển động về với đúng giá trị thực của nó. Đối với
người tiêu dùng, đây là một tín hiệu đáng mừng. Hàng hóa nhiều, giá thành hạ để cạnh
tranh bán hàng giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn. Tuy nhiên, do tâm lý muốn đợi
giá bất động sản xuống tận đáy nên đến tận thời điểm 2013 thị trường bất động sản vẫn
khá trầm lắng.

Bên cạnh đó quan điểm thích nhà thổ cư, tâm lý khách hàng luôn lo sợ sự xuống
cấp nhà chung cư làm cho nhu cầu với căn hộ chung cư giảm.
- Chính sách tiền tệ của các ngân hàng: Các ngân hàng có nhiều chính sách thắt
chặt tiền tệ trong các chính sách cho vay đối với doanh nghiệp, và đặc biệt thận trọng
đối với khối ngành xây dựng. Tuy nhiên cho vay tiêu dùng cá nhân từ 2012 trở lại đây
lại đang được các ngân hàng khuyến khích, hỗ trợ.
- Biến động giá nhân cơng, vật liệu: Một số chính sách về điều chỉnh tiền lương
(lương tối thiểu vùng, tối thiểu chung) của nhà nước, sự tăng giá đột biến của các lọa
HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

vật liệu (sắt, thép,...), nguyên liệu (xăng, dầu) ảnh hưởng lớn đến chi phí thi cơng xây
dựng cơng trình.
b. Mơi trường luật pháp:
- Dự thảo luật nhà ở sửa đổi: Tháng 9/2013 Bộ xây dựng đưa ra phương án quy
định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong 50 năm. Tuy nhiên điều này ảnh hưởng tới
tâm lý của khách hàng, họ sẽ có xu hướng mua đất thổ cư thay vì mua chung cư.
- Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở: Quyết định số 859/QĐ- BXD ngày
13/9/2013 cho phép “điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại hoặc chuyển đổi mục
đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc cơng trình dịch vụ” điều này
ảnh hưởng trực tiếp tới cạnh tranh dự án đang thực hiện.
- Chính sách vay vốn: Chính phủ sử dụng gói tín dụng 30.000 tỷ tạo điều kiện
cho khách hàng có điều kiện vay vốn rộng, nhưng cơ hội vay được nguồn vốn tín dụng
này của người có nhu cầu đang gặp khó khăn trong chính cơ chế cho vay.
- Điều kiện mua nhà thu nhập thấp: Người mua nhà thu nhập thấp phải đáp ứng
đủ các điều kiện theo điều 5, quyết định số 34/2010/ QĐ- UBND; khoản 1, điều 1,

quyết định số 13/2012/QĐ-UBND; điều 1, quyết định 13/2013/QĐ-UBND với nhiều
quy định khắt khe gây khó khăn cho khách hàng.
c. Môi trường thiên nhiên
Điều kiện tự nhiên thay đổi như mưa bão, khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa ảnh
hưởng tiến độ, chi phí, chất lượng cơng trình.
d. Mơi trường công nghệ
Nhiều công nghệ thi công mới, công nghệ vật liệu mới được áp dụng dẫn đến sự
giảm giá chi phí của các cơng trình tương tự sắp sửa triển khai làm cho tính cạnh tranh
của dự án giảm.
2.2.2 Các rủi ro do môi trường bên trong của dự án:
2.2.2.1 Rủi ro về mặt chi phí:
Các nhân tố tác động động có thể gây rủi ro về mặt chi phí của dự án được phân tích
cụ thể như sau:
- Khả năng huy động vốn: Chủ đầu tư là đơn vị nhà nước có bề dầy kinh nghiệm
sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng. Trong
vài năm gần đây chủ đầu tư mở rộng ngành nghề kinh doanh sang các lĩnh vực khác
như: đầu tư bất động sản; đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê, khách sạn… Việc
đầu tư vào kinh doanh đa ngành nghề sẽ ảnh hưởng đến việc phân bổ nguồn vốn vào
các lĩnh vực nói chung và cho dự án nói riêng. Về khả năng vay vốn, hiện tại các ngân
hàng đang siết chặt chính sách vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản do gặp phải tình
trạng nợ xấu với lĩnh vực này trong các năm liền trước, nên chủ đầu tư gặp nhiều khó
khăn khi vay vốn và hợp tác với ngân hàng thương mại.
- Địa điểm xây dựng: Dự án được thực hiện tại khu đơ thị mới Đặng Xá đã hồn
thành xong giai đoạn 1 nên cơ sở hạ tầng vật chất khá đầy đủ, khơng phải đầu tư thêm
chi phí cho cơ sở hạ tầng, vật chất.
- Vật tư, thiết bị: Vì là đơn vị có lợi thế trong sản xuất và kinh doanh vật liệu xây
dựng nên chủ đầu tư hồn tồn có thể đưa sản phẩm của mình vào thi cơng cho dự án
đầu tư xây dựng của mình. Như vậy một phần chi phí vật tư thiết bị đưa vào dự án đã
HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2

Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

được chủ đầu tư kiểm soát chặt chẽ. Dự án chỉ phải phụ thuộc một số ít vật tư mà chủ
đầu tư khơng tự cung cấp được sẽ chịu nhiều rủi ro do tác động của biến động giá trên
thị trường.
- Giá bán sản phẩm: Tính chất sản phẩm là nhà thu nhập thấp nên giá bán sản
phẩm cũng phải thấp để đảm bảo tính chất dự án và cạnh tranh. Tuy nhiên giá thấp lại
có thể mang lại rủi ro cho chủ đầu tư nếu khơng kiểm sốt tốt các chi phí.
- Giải pháp thiết kế: Thực tế thi công xây dựng hiện tại cho thấy việc thiết kế còn
tồn tại nhiều vấn đề. Thiết kế tính tốn thiếu đồng bộ, tính tốn thiếu khối lượng dẫn
đến mất thời gian chỉnh sửa, phát sinh khối lượng làm tăng chi phí của dự án.
- Giải phịng mặt bằng: Việc chậm giải phịng mặt bằng có thể làm kéo dài thời
gian và tăng chi phí của dự án.
- Lựa chọn nhà thầu: Việc lựa chọn nhà thầu thi công phù hợp là yếu tố rất quan
trọng đồi với chất lượng của dự án. Nhà thầu thi cơng khơng đủ năng lực tổ chức thi
cơng có khả năng làm kéo dài thời gian dẫn đến tăng chi phí dự án.
- An tồn lao động: Việc mất an tồn lao động có thể khiến chủ đầu tư mất thêm
nhiều chi phí cũng như thời gian của dự án.
2.2.2.2 Rủi ro về mặt chất lượng:
Như chúng ta đã biết chất lượng tốt thường gắn liền với chi phí cao. Tính chất
của dự án là nhà ở thu nhập thấp vì vậy chi phí đầu tư cho dự án cũng bị hạn chế do đó
chất lượng của dự án cũng được khống chế ở tầm mức phù hợp với chi phí của dự án.
Cụ thể:
- Vật liệu, thiết bị: Vật liệu và thiết bị sử dụng cho dự án chỉ ở mức độ trung bình
do chi phí bỏ ra thấp nên về lâu dài chất lượng, thẩm mĩ của dự án có thể bị ảnh
hưởng.
- Năng lực quản lý: Chủ đầu tư cũng là đơn vị mới tham gia vào thị trường đầu tư

khai thác bất động sản trong thời gian gần đây. Lợi thế của chủ đầu tư chủ yếu về lĩnh
vực cung ứng vật tư. Việc tham gia quản lý dự án không phải là một lợi thế của chủ
đầu tư, điều này nhiều khả năng làm ảnh hưởng đến chất lượng dự án.
- Lựa chọn nhà thầu: Nhà thầu thi công không đủ năng lực sẽ làm ảnh hưởng
không nhỏ tới chất lượng của dự án.
2.2.2.3 Rủi ro về mặt tiến độ:
Các nhân tố có thể gây ra rủi ro về tiến độ cho chủ đầu tư:
- Khả năng huy động vốn: Việc không huy động được vốn đầu tư sẽ là một
nguyên nhân gây chậm tiến độ dự án.
- Giải pháp thiết kế.
- Giải phóng mặt bằng.
- Quản lý dự án: Quản lý không phù hợp, thiếu kinh nghiệm cũng là một nguyên
nhân kéo dài tiến độ của dự án.
- Lựa chọn nhà thầu
- Cung ứng vật tư: Vật tư cung cấp không kịp thời là một nguyên nhân ảnh
hưởng tới tiến độ dự án.
- An toàn lao động

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

2.3 Đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính
2.3.1 Đánh giá mức độ rủi ro theo phương pháp định tính thông thường
Thực hiện theo 3 bước:
Bước 1: Đánh giá xác suất xuất hiện của rủi ro
Xác suất xuất hiện của rủi ro được đánh giá theo bảng sau:

Bậc đánh giá

Thanh đánh giá định tính

Gán giá trị xác xuất

1

Xác suất rủi ro rất thấp

0,01- 0,19

2

Xác suất rủi ro thấp

0,20 - 0,39

3

Xác suất rủi bình thường

0,40 - 0,59

4

Xác suất rủi cao

0,60 - 0,79

5

Xác suất rủi rất cao

0,80 - 0,99

Từ danh mục rủi ro ta thiết lập bảng xác suất xuất hiện rủi ro sau:
Bảng 1: Bảng xác suất xuất hiện rủi ro

TT

Danh mục rủi ro

Xác suất
xuất hiện
rủi ro

1

2

3

4

Cao

0,7

Trung bình

0,5

I

Giá trị xác
suất xuất
hiện rủi ro

Ghi
chú
5

MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN
a. Mơi trường kinh tế - văn hóa - xã hội

1

Mức độ cạnh tranh
Tâm lý tiêu dùng

2

Chính sách tiền tệ của ngân hàng

Cao

0,7

3

Biến động giá nhân cơng, vật liệu

Trung bình

0,5

Trung bình

0,5

b. Mơi trường luật pháp
4

Dự thảo luật nhà ở sửa đổi

5

Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở

Thấp

0,25

6

Chính sách vay vốn

Thấp

0,25

7

Điều kiện mua nhà thu nhập thấp

Trung bình

0,6

Thấp

0,25

Thấp

0,25

c. Mơi trường thiên nhiên
8

Thay đổi điều kiện tự nhiên
d. Môi trường công nghệ

9

Sự cải tiến công nghệ

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2

Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

TT

Danh mục rủi ro

Xác suất
xuất hiện
rủi ro

1

2

3

4

Rất thấp

0,1

Năng lực quản lý

Thấp

0,25

Khả năng huy động vốn

Thấp

0,25

Giá bán sản phẩm

Trung bình

0,5

Giải pháp thiết kế

Cao

0,75

Giải phóng mặt bằng

Thấp

0,25

Lựa chọn nhà thầu

Thấp

0,25

Vật tư, thiết bị

Thấp

0,25

An toàn lao động

Thấp

0,25

B

Giá trị xác
suất xuất
hiện rủi ro

Ghi
chú
5

MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN
Địa điểm xây dựng

Bước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro
Mức độ tác động của rủi ro được phân cấp: rất thấp, thấp, trung bình, cao, rất cao,
tùy theo mỗi loại rủi ro mà mức độ tác động của nó tới dự án cũng khác nhau. Ta có
bảng mức độ tác động rủi ro của từng rủi ro tới dự án :

Bảng 2: Mức độ tác động của từng rủi ro
TT
1
I

Danh mục rủi ro

Mức độ tác động
rủi ro

Ghi chú

3

4

2
MÔI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN
a. Mơi trường kinh tế

1

Khủng hoảng kinh tế

Rất cao

2

Chính sách tiền tệ của ngân hàng

Rất cao

3

Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu

cao

b. Môi trường luật pháp
4

Trong dự thảo luật nhà ở sửa đổi

trung bình

5

Chính sách điều chỉnh cơ căn hộ nhà ở

trung bình

6

Chính sách vay vốn

7

Điều kiện mua nhà thu nhập thấp

thấp

trung bình

c. Mơi trường thiên nhiên
8

Thay đổi điều kiện tự nhiên

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2

thấp


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

d. Môi trường công nghệ
9

trung bình

Sự cải tiến cơng nghệ
e. Mơi trường văn hóa, tâm lý xã hội

10
B

Quan điểm tâm lý xã hội
MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

1

a. Tài chính dự án

11

Tài chính cho dự án

12

Khả năng vay vốn

thấp

rất cao
cao

b. giai đoạn thi công xây dựng
13

Sai sót trong thiết kế

trung bình

14

Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

thấp

15

Lựa chọn nhà thầu

thấp

16

Cung ứng vật tư

trung bình

17

An tồn lao động

cao

Bước 3: Trên cơ sở hai bước trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác suất xuất hiện
và mức độ tác động của rủi ro
Từ hai bảng ở bước 1 và bước 2 ta có bảng ma trận xác xuất suất hiện và mức độ
tác động của rủi ro như sau:
Bảng 3: Ma trận xác suất và mức độ tác động rủi ro
Mức độ tác động rủi ro
TT

Danh mục rủi ro

1

2

I

MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN

Thấp
3

Trung
bình
4

Cao
5

Rất
cao
6

a. Mơi trường kinh tế
1

Khủng hoảng kinh tế

0,85

2

Chính sách tiền tệ của ngân hàng

Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật
liệu

0,75

3

0,62

b. Môi trường luật pháp
4

Trong dự thảo luật nhà ở sửa đổi

0,55

5

Chính sách điều chỉnh cơ căn hộ nhà ở

0,25

6

Chính sách vay vốn

0,25

7

Điều kiện mua nhà thu nhập thấp

0,59

c. Môi trường thiên nhiên
8

Thay đổi điều kiện tự nhiên

0,25

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

d. Môi trường công nghệ
9

0,5

Sự cải tiến cơng nghệ
e. Mơi trường văn hóa, tâm lý xã hội

10
B

Quan điểm tâm lý xã hội

MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

1

a. Tài chính dự án

11

Tài chính cho dự án

12

Khả năng vay vốn

0,25

0,15
0,59

b. giai đoạn thi cơng xây dựng
13

Sai sót trong thiết kế

0,7

14

Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

0,2

15

Lựa chọn nhà thầu

0,25

16

Cung ứng vật tư

0,2

17
0,85
An toàn lao động
2.3.2 Đánh giá mức độ rủi ro theo phương pháp cộng dồn (theo ý kiến chuyên gia)
Cách thức đánh giá được thực hiện theo các bước
Bước 1: Liệt kê các rủi ro có thể có đối với dự án
Bước 2: Xác định trọng số của từng rủi ro đơn giản trong tổ hợp các rủi ro,trọng số
mỗi rủi ro căn cứ theo cấp độ rủi ro, sử dụng 5 cấp độ rủi ro
(Trị số của các trọng số do các chuyên gia đề xuất, các trị số có thể thay đổi theo các
dự án khác nhau)
Bước 3 : Xác định điểm trung bình của các chuyên gia đánh giá mức độ rủi ro (tính
theo số trung bình đơn giản)
Bước 4: Tính tổng rủi ro của từng nhóm rủi ro đơn giản
Hệ số rủi ro P : P=
Wi: trọng số của các yếu tổ rủi ro; Vi: điểm trung bình của chuyên gia đánh giá
mức độ rủi ro.

Trọng số mỗi rủi ro căn cứ theo cấp độ rủi ro. Ở đây, sử dụng 5 cấp độ rủi ro. Cấp
độ đầu tiên ứng với khả năng xảy ra rủi ro thấp nhất, cấp độ cuối cùng ứng với khả
năng xảy ra rủi ro cao nhất.
Bảng trọng số khi tính tốn rủi ro trong dự án
Trường hợp/cấp độ

1

2

3

4

5

Rủi ro bên trong

0,143

0,113

0,095

0,065

0,07

Rủi ro bên ngoài

0,2

0,185

0,135

0,085

0,025

Điểm chuyên gia chấm theo thang điểm từ 1-100 trong đó 1 là tốt nhất, và 100
là kém nhất.
Bước 5: Tính tổng rủi ro của dự án theo phương pháp cộng dồn.
HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

Bước 6: Đánh giá mức độ rủi ro theo vùng rủi ro.
Bàng 4: Đánh giá mức độ rủi ro theo vùng rủi ro
Điểm
Điểm đánh
Cấp
TT
Danh mục rủi ro
trung
giá
độ

bình
1
2
3
4
5
6
7
MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI
I
DỰ ÁN
a. Mơi trường kinh tế
1 Khủng hoảng kinh tế
8
6
7
7,50
4
2 Chính sách tiền tệ của ngân hàng
7
7
6
6,15
4
Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu
3
5
5
6
5,33

3
vật liệu
b. Môi trường luật pháp
4 Trong dự thảo luật nhà ở sửa đổi
6
4
5
5,00
3
Chính sách điều chỉnh cơ căn hộ
5
9
8
9
8,30
2
nhà ở
6 Chính sách vay vốn
8
8
9
8,10
2
7 Điều kiện mua nhà thu nhập thấp
7
6
7
6,67
3
c. Môi trường thiên nhiên

8 Thay đổi điều kiện tự nhiên
8
8
8
8,00
2
d. Môi trường công nghệ
9 Sự cải tiến công nghệ
9
7
8
8,00
2
e. Môi trường văn hóa
10 Quan điểm tâm lý xã hội
8
7
7
7,33
2
Tổng hệ số rủi ro bên ngồi dự án
MƠI TRƯỜNG BÊN TRONG
DỰ ÁN
a. Tài chính dự án
11 Tài chính cho dự án
12 Khả năng vay vốn
b. giai đoạn thi cơng xây dựng
13 Sai sót trong thiết kế
14 Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng
15 Lựa chọn nhà thầu

16 Cung ứng vật tư
17 An toàn lao động
Tổng hệ số rủi ro bên trong dự án

Trọng
số

Hệ số
rủi ro

8

9

0,065
0,095

0,49
0,58

0,095

0,51

0,095

0,48

0,113

0,94

0,113
0,095

0,92
0,63

0,113

0,90

0,113

0,90

0,113

0,83

1

7,18

II

III

4
4

3
5

3
4

3,33
4,33

1
3

0,2
0,135

0,67
0,59

6
7
6
5
3

5
6
6
6
4

5
7
5
4
3

5,33
6,67
5,67
5,00
3,33

4
2
2
2
5

0,085
0,185
0,185
0,185
0,025
1

0,45
1,23
1,05
0,93

0,08
5,00

Tổng hệ số rủi ro dự án

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2

12,18


Tiểu luận quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng

GVHD: TS. Nguyễn Liên Hương

Nhận xét: Rủi ro tổng hợp tính cho cả dự án nhà ở thu nhập thấp là 12,18%,
tương ứng với rủi ro tối thiểu chấp nhận được.
Kết luận:
Bằng phương pháp thiết lập rủi ro xem xét tính tốn mức độ rủi ro tổng hợp của
dự án nằm trong vùng rủi ro mà doanh nghiệp chấp nhận được nhưng để nâng cao hiệu
quả của dự án chủ đầu tư cần có một số biện pháp nhằm ngăn chặn rủi ro hoặc có
phương án chuẩn bị dự phịng với rủi ro có thể xảy ra trong mơi trường ln có ựu
thay đổi về chế độ chính sách, về giá nguyên nhiên liệu, và các tác động xấu từ các đổi
thủ cạnh tranh trên thị trường, tránh những thiệt hại về kinh tế về uy tín của doanh
nghiệp về thị trường cung cầu về mặt hàng hóa đặt biệt này. Mơi trường đầu tư có
nhiều rủi ro cũng sẽ là một cơ hội cho doanh nghiệp phát triển bứt phá lên khi đề ra
được các kế hoạch cụ thể để hạn chế rủi ro từ thị trường.

HVTH: Nguyễn Xuân Phú_ MHV:1405254_ Lớp: DAHN 1405.2