Thuyết minh: Đồ án Quy hoạch sử dụng đất Xã Đồng Phú

MỤC LỤC

MỤC LỤC................................................................................................................. 1
PHẦN I : ĐẶT VẤN ĐỀ..........................................................................................4
1.1.Tính cấp thiết của vấn đề...................................................................................4
1.2. Mục đích............................................................................................................. 6
1.3.Yêu cầu................................................................................................................ 6
PHẦN II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG ĐẤT...................................7
2.1.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT................................7
2.1.1.Khái niệm quy hoạch sử dụng đất..................................................................7
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất.......................................8
2.1.3. Phân loại quy hoạch sử dụng đất..................................................................8
2.1.4. Chức năng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất...................................9
2.1.5. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đai với công tác Quản lý Nhà
nước, sự phát triển kinh tế -xã hội và với các loại quy hoạch khác....................10
2.1.6. Trình tự tiến hành quy hoạch sử dụng đất.................................................11
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT.............................12
2.3. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRONG VÀ NGỒI
NƯỚC..................................................................................................................... 13
2.3.1.Tình hình nghiên cứu sử dụng đất trên thế giới..........................................13
2.3.2. Tình hình nghiên cứu sử dụng đất ở Việt Nam..........................................14
2.4. TRÌNH TỰ VÀ NỘI DUNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP XÃ
................................................................................................................................. 16
2.4.1 Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và kế hoạch sử dụng
đất kỳ đầu...............................................................................................................16
2.4.2. Trình tự, nội dung lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối....................18
2.5. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỊA
PHƯƠNG................................................................................................................ 19

1

PHẦN III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP.....................................................19
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................19
3.1.1. Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội..........................19
3.1.2. Nghiên cứu tình hình sử dụng đất và biến động đất đai............................20
3.1.3. Xây dựng phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và phương
hướng sử dụng đất..................................................................................................20
3.1.4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.............................................20
3.1.5. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất..................................................................21
3.1.6. Đánh giá hiệu quả của phương án...............................................................21
3.1.7. Các biện pháp và giải pháp thực hiện.........................................................21
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................................................................21
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu.....................................................................21
3.2.2. Phương pháp minh hoạ trên bản đồ...........................................................22
3.2.3. Phương pháp tính tốn theo định mức.......................................................22
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................23
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VÙNG........................23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................................23
4.1.2. Các nguồn tài nguyên trong xã....................................................................25
4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................................27
4.1.4. Đánh giá chung.............................................................................................37
4.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI......................39
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của xã Đồng Phú trong thời gian qua..............39
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất................................................................................40
4.2.3. Biến động đất đai của xã..............................................................................40
4.2.4. Đánh giá hiện trạng, hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất và mức độ thích
hợp, tính hợp lý trong sử dụng đất.......................................................................41

2

4.3. KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA KỲ
TRƯỚC................................................................................................................... 43
4.3.1. Kết quả thực hiện quy hoạch nhóm đất nơng nghiệp................................43
4.3.2.Kết quả thực hiện quy hoạch nhóm đất phi nông nghiệp...........................44
4.4. XÂY DỰNG PHƯƠNG HƯỚNG, MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ
XÃ HỘI VÀ PHƯƠNG HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2015.................44
4.4.1. Phương hướng phát triển kinh tế xã hội.....................................................44
4.4.2.Phương hướng sử dụng đất..........................................................................47
4.5. XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT......................48
4.5.1. Hoạch định ranh giới...................................................................................48
4.5.2. Quy hoạch đất khu dân cư...........................................................................48
4.5.3. Quy hoạch đất chuyên dùng........................................................................52
4.5.4. Quy hoạch đất nông nghiệp.........................................................................57
4.5.5. Kế hoạch sử dụng đất...................................................................................59
4.5.6. Các biện pháp thực hiện..............................................................................61
4.5.7. Đánh giá hiệu quả.........................................................................................62
Phần V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.....................................................................63
5.1. KẾT LUẬN......................................................................................................63
5.2. ĐỀ NGHỊ.........................................................................................................64

3


PHẦN I : ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.Tính cấp thiết của vấn đề
Trên đà phát triển chung của thế giới, Việt Nam cũng như tất cả các quốc gia
khác luôn luôn mong muốn vươn xa tầm ảnh hưởng và khẳng định mình trên trường
quốc tế.
Là một nước đang phát triển, có xuất phát điểm thấp, Việt Nam đã và đang nỗ

lực hết mình, tiến từng bước trên con đường phát triển và hội nhập nhằm cải thiện
tình trạng tụt hậu trong khu vực và trên thế giới, đưa đất nước tiến nhanh, tiến mạnh,
tiến vững chắc lên xã hội chủ nghĩa. Để đạt được mục tiêu đó chúng ta cần phải phát
triển đất nước một cách toàn diện (về kinh tế, văn hố, chính trị, xã hội…) thì phải
có một tầm nhìn chiến lược để định hướng phát triển chung cho cả nước.
Và một trong những yếu tố góp phần tích cực trong việc đưa ra những tầm
nhìn mang tính chiến lược đó chính là cơng tác quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Tất cả chúng ta đều biết, đất đai là một loại tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, đặc biệt là đối với sản xuất nông
nghiệp. Do vậy mà đất đai phải được sử dụng tiết kiệm,hợp lý để mang lại hiệu quả
cao nhất.
Hiện nay, do trình độ nhận thức của người dân cịn thấp, một số chính sách
cịn chưa thật sự hợp lý do vậy mà ý thức sử dụng đất chưa cao, gây ra sự lãng phí, ơ
nhiễm đất đai ( xói mịn, rửa trơi..) và đất nơng nghiệp giảm trầm trọng. Chính vì
vậy nên việc sử dụng đất đai theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước là vô cùng cần
thiết.

4


Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng đã
nêu rõ: “ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo
đúng mục đích, có hiệu quả”.
Quy hoạch đất đai có vai trị rất quan trọng, vừa mang tính khoa học, vừa
mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế - xã hội để hình
thành các phương án tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo pháp luật Nhà nước, đáp
ứng nhu cầu mặt bằng sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của tất cả các ngành,
các lĩnh vực cũng như sinh hoạt của mọi người có hiệu quả nhất.
Như vậy, có thể thấy rằng quy hoạch sử dụng đất khơng chỉ góp phần đáp

ứng những nhu cầu cần thiết về đất đai của quá trình phát triển tổng thể kinh tế - xã
hội, mà nó cịn là một cơng cụ quản lý của Nhà nước, thơng qua đó Nhà nước điều
chỉnh các mối quan hệ đất đai, thiết lập chế độ sử dụng đất tiết kiệm và hợp lý nhất.
Việc quy hoạch sử dụng đất- nhất là quy hoạch sử dụng đất cấp xã - không
chỉ xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm
cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đầu tư phát triển kinh tế mà nó cịn
góp phần giữ vững trật tự an toàn xã hội, tạo ra sự phát triển bền vững của vùng.
Chính vì vậy nên việc quy hoạch sử dụng đất xã Đồng Phú (huyện Chương
Mỹ- Hà Tây) trong giai đoạn tới là vô cùng cần thiết.
Trong những năm vừa qua, tình hình sử dụng đất của xã đã tương đối ổn định,
nhưng vẫn còn nhiều bất cập do tính hợp lý trong phân bố đất đai chưa cao, do đó
chưa phát huy hết thế mạnh của địa phương, thậm chí cịn gây khó khăn, hạn chế
cho sự phát triển chung của vùng. Xuất phát từ quan điểm trên chúng tôi đã tiến
hành thực hiện đề tài: “ Quy hoạch sử dụng đất xã Đồng Phú giai đoạn 2007 –
2015”.

5


1.2. Mục đích
Quy hoạch sử dụng đất xã Đồng Phú nhằm mục đích tạo ra cơ cấu sử dụng
đất đai hợp lý nhất có thể, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân bố đất đai cho tất cả
các ngành để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
Ngoài ra, nó cịn phục vụ cho mục đích khai thác có hiệu quả mọi nguồn lực
về tài nguyên thiên nhiên, lao động, cơ sở vật chất… để phát triển kinh tế - xã hội
trên địa bàn xã, góp phần xố đói giảm nghèo, giải quyết việc làm cho người dân,
tạo môi trường cảnh quan sạch đẹp. Từ đó tạo tiền đề và làm bàn đạp cho q trình
cơng nghiệp hố - hiện đại hoá, cùng với các địa phương khác thực hiện những mục
tiêu chung và chiến lược chung của đất nước.
1.3.Yêu cầu

Để đạt được những mục đích trên, quy hoạch sử dụng đất cần phải đáp ứng
những yêu cầu sau:
- Chấp hành các quy định của pháp luật đất đai nhằm đảm bảo cho các đối
tượng sử dụng đất thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.
- Phải dựa trên các điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của địa phương và định
hướng quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, tỉnh để tiến hành công tác quy hoạch
đất đai một cách hợp lý.
- Phải đảm bảo sự phát triển đồng bộ với các loại hình quy hoạch khác để tạo ra
sự phát triển tổng hợp cho vùng.
- Tránh sự chồng chéo lẫn nhau giữa quy hoạch sử dụng đất cấp xã và cấp tỉnh,
huyện.

6


PHẦN II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1.Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Có thể nói quy hoạch sử dụng đất là một hoạt động vừa mang tính khoa học,
vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội được
xử lý bằng các phương pháp phân tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội. Nó đáp ứng nhu cầu mặt bằng sử dụng đất hiện tại và
tương lai của các ngành, các lĩnh vực cũng như nhu cầu sinh hoạt của mọi thành
viên của xã hội một cách tiết kiệm khoa học, hợp lý và có hiệu quả cao.
Từ đó có thể rút ra khái niệm quy hoạch sử dụng đất như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả thơng
qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư
liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu
quả của sản xuất xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất.

Nói tóm lại, quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra những hình thức tổ chức sử
dụng đất hợp lý nhằm phát huy đến mức cao nhất giá trị sử dụng và khả năng sinh
lợi của đất, gắn việc sử dụng và bảo vệ, nâng cao độ màu mỡ của đất, bảo vệ các
nguồn tài nguyên thiên nhiên và môi trường.
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất
Vì quy hoạch sử dụng đất là một hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, kinh tế
vừa mang tính pháp chế, do vậy mà đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng
đất chính là:
- Nghiên cứu các quy luật về chức năng của đất như một tư liệu sản xuất chủ
yếu.

7


- Đề xuất các biện pháp tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao
kết hợp với bảo vệ đất và môi trường trong tất cả các ngành căn cứ vào điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội cụ thể của từng vùng lãnh thổ.
2.1.3. Phân loại quy hoạch sử dụng đất
Ngoài nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng đơn vị sử
dụng đất, quy hoạch sử dụng đất còn phải đáp ứng nhu cầu đất cho các ngành, các
chủ sử dụng đất. Luật đất đai quy định hệ thống quy hoạch sử dụng đất của nước ta
gồm 4 cấp:


Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước.



Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh (bao gồm các tỉnh và

thành phố trực thuộc trung ương).


Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện (bao gồm các

huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh).


Quy hoạch sử dụng đất cấp xã (bao gồm các xã, phường,

thị trấn). Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã được gọi là quy hoạch sử dụng đất chi
tiết.
Bên cạnh đó, luật đất đai quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất theo ngành, bao
gồm:
 Quy hoạch sử dụng đất đai của Bộ Quốc phòng.
 Quy hoạch sử dụng đất của Bộ Cơng an.
(Đồn Cơng Quỳ, 2006)
2.1.4. Chức năng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất.
* Chức năng
Trong quá trình sản xuất, việc sử dụng tài nguyên đất đai hợp lý và có hiệu
quả là một vấn đề cần thiết, và một trong những biện pháp tốt nhất đó là thực hiện
cơng tác quy hoạch sử dụng đất.

8


Quy hoạch sử dụng đất có chức năng tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản
xuất giống như các tư liệu sản xuất khác, để từ đó tìm ra các giải pháp sử dụng đất
có hiệu quả trên cơ sở sử dụng hợp lý các nguồn lực của xã hội nhằm thúc đẩy sự
phát triển chung của xã hội, cùng với đó là nhiệm vụ bảo vệ mơi trường và hệ sinh

thái. Không chỉ vậy, quy hoạch sử dụng đất còn tham gia điều chỉnh các mối quan
hệ về đất đai, giúp cho công tác quản lý tài nguyên đất đai của Nhà nước thực hiện
dễ dàng hơn.
Quy hoạch sử dụng đất phải luôn đi trước một bước bởi nó là nền tảng cho tất
cả các ngành, các lĩnh vực.
* Nhiệm vụ:
Sự phát triển của nền kinh tế quốc dân đòi hỏi phải tổ chức phân bố hợp lý
lực lượng sản xuất trong từng vùng và trên phạm vi cả nước. Đây chính là nhiệm vụ
quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất.
Trong nhiều trường hợp, khi quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy
mô lớn, có thể là một vùng lãnh thổ của một huyện, một tỉnh hoặc một vùng kinh tế
lớn gồm nhiều tỉnh hợp lại thì nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất là phải giải
quyết vấn đề phân chia lại lãnh thổ, tổ chức sản xuất và lao động, bố trí lại mạng
lưới điểm dân cư, tổ chức lại các đơn vị sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất có thể
giải quyết vấn đề di chuyển dân cư, khai hoang xây dựng nền kinh tế mới, bố trí lại
các xã, nơng trường, lâm trường, thậm chí phải bố trí lại các huyện, các tỉnh (phân
chia lại các tỉnh, huyện, thành lập tỉnh, huyện mới).
Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất còn phải đáp ứng nhu cầu đất cho các
ngành, các chủ sử dụng đất thông qua việc thành lập các đơn vị sử dụng đất mới
hoặc chỉnh lý, hoàn thiện các đơn vị sử dụng đất đang tồn tại.
Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất có một nhiệm vụ rất quan trọng. Trên cơ sở
khai thác tốt các tiềm năng, thế mạnh của vùng, quy hoạch sử dụng đất sẽ tổ chức sử
dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả cao nhằm phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế -

9


xã hội của địa phương, góp phần thực hiện tốt mục tiêu và chiến lược chung của cả
nước.
2.1.5. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đai với công tác Quản lý Nhà

nước, sự phát triển kinh tế -xã hội và với các loại quy hoạch khác.
* Với công tác quản lý Nhà nước: quy hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà
nước điều chỉnh các mối quan hệ đất đai, thiết lập thể chế quản lý sử dụng tài
nguyên đất, củng cố pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Quy hoạch sử dụng đất cịn có vai trị quan trọng trong việc ngăn ngừa các
hành vi xâm phạm sự toàn vẹn lãnh thổ của các đơn vị sử dụng đất, bởi vì khi quy
hoạch sử dụng đất người ta đã lập nên đường ranh giới giữa các đơn vị sử dụng đất,
giữa đất sản xuất nông nghiệp với khu dân cư, giữa các chủ sử dụng đất với nhau,
tức là đã xác định phạm vi quyền lợi của mỗi chủ sử dụng đất.
* Với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội:
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên đất, nhiệm vụ chủ yếu của
nó là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế,xã hội
mà điều chỉnh phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án sử dụng đất hợp lý.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hoá
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội nhưng nội dung của nó phải điều hồ
thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội.
*Với quy hoạch đô thị
Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về
vị trí, quy mơ và cơ cấu sử dụng tồn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong
khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ diện và điểm, cục
bộ và tồn bộ. Quy mơ sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng trong quy
hoạch đô thị sẽ được điều hoà với quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất
tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng và phát triển đô thị.

10


* Với quy hoạch các ngành
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển các ngành là

quan hệ vừa tương hỗ vừa hạn chế nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận
hợp thành của quy hoạch sử dụng đất nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của
quy hoạch sử dụng đất. Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch
các ngành), một bên là sự định hướng chiến lược có tính tồn diện và tồn cục (quy
hoạch sử dụng đất).
2.1.6. Trình tự tiến hành quy hoạch sử dụng đất
2.1.6.1.Công tác chuẩn bị và điều tra cơ bản.
 Công tác chuẩn bị.
- Thành lập ban chỉ đạo xây dựng quy hoạch: Trưởng ban là Chủ tịch hoặc Phó Chủ
tịch cấp làm quy hoạch, thư ký và uỷ viên (là thủ trưởng các ban ngành cùng cấp).
- Tổ chức lực lượng, phương tiện làm việc: có thể tổ chức theo hai hướng: huy động
lực lượng tự làm hoặc th cơ quan chun mơn từ bên ngồi.
- Xây dựng luận chứng kinh tế -kỹ thuật và kế hoạch tiến hành. Luận chứng được
xây dựng theo đúng quy định và sau khi được cơ quan chính quyền cấp trên phê
duyệt sẽ là căn cứ để triển khai thực hiện.
- Thành lập Hội đồng xét duyệt quy hoạch. Chủ tịch Hội đồng quy hoạch là lãnh đạo
cơ quan chính quyền cấp trên trực tiếp. Thành viên Hội đồng là các ban ngành chủ
chốt.
 Công tác điều tra cơ bản: Thu thập các số liệu, tài liệu cần thiết phục vụ cho
công tác quy hoạch, gồm 2 giai đoạn sau:
- Giai đoạn điều tra nội nghiệp: Giai đoạn này cần tập hợp các tài liệu sau:
+ Tài liệu bản đồ
+ Tài liệu pháp quy

11


+ Tình hình biến động đất đai trong những năm qua (thường là 5- 10 năm).
+ Các tài liệu khái quát về tình hình sử dụng đất đai của địa phương.
+ Các tài liệu về tình hình kinh tế xã hội của địa phương.

-

Giai đoạn điều tra ngoại nghiệp
Thực chất đây là cơng tác khảo sát ngồi thực địa nhằm bổ sung và chính xác
hố các thơng tin thu thập được ở trong phịng.
Đối với cấp xã thì cơng tác ngoại nghiệp gồm:
+ Kiểm tra mức độ phù hợp của các tài liệu
+ Xác định những khu đất có tranh chấp hay sử dụng đất không hợp pháp.
+ Bổ sung, chỉnh lý, cập nhật những biến động tự nhiên về hiện trạng sử dụng đất.
+ Điều tra những vị trí dự kiến quy hoạch.
+ Xác định các chi phí thiệt hại và chi phí đầu tư chưa sử dụng hết trên các khu vực
dự kiến sử dụng vào mục đích khác.
2.1.6.2.Xây dựng các phương án quy hoạch.
Các phương án quy hoạch được xây dựng theo một trình tự và có nội dung
nhất định, phụ thuộc vào cấp làm quy hoạch. Trong trường hợp có nhiều phương án
thì cần phân tích, đánh giá, so sánh các phương án với nhau để chọn ra phương án
tối ưu.
2.1.6.3.Xét duyệt và phê chuẩn các phương án.
Phương án quy hoạch sử dụng đất được thông qua ở UBND xã và được duyệt
ở UBND huyện, có ý kiến thẩm định của Sở Địa chính.
2.1.6.4.Kiểm tra và chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch.
- UBND cấp làm quy hoạch có trách nhiệm tổ chức thực hiện chỉ đạo
- UBND cấp trên có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, đôn đốc việc thực hiện quy
hoạch.
Sau 3 năm, quy hoạch sẽ được điều chỉnh nếu dự án không được thực hiện.

12


2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất chính là Hiến pháp nước CHXHCN
Việt Nam năm 1992, Luật đất đai ban hành năm 2003, Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật đất đai năm 2001 và các văn bản dưới luật.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam ban hành năm 1992 là căn cứ pháp lý,
quan trọng nhất. Điều 18 của Hiến pháp đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 đã chính thức có hiệu lực, trong đó tại
điều 6 đã khẳng định cho thấy: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là một trong 14
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, và tại điều 21 đến 30 cũng đã quy định chi
tiết về công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Ngoài các văn bản Hiến pháp và Luật có tính pháp lý cao cịn có các văn bản
dưới luật, các văn bản của các ban ngành trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến vấn đề
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
- Nghị định số 181//2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ
về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai ( từ điều 12 đến điều 29)
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT về việc ban hành Quy trình lập, điều
chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Chỉ thị số 15/2001/TC-UB ngày 02/07/2001 của Chủ tịch UBND tỉnh Hà
Tây về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

13


2.3. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRONG VÀ NGỒI
NƯỚC
2.3.1.Tình hình nghiên cứu sử dụng đất trên thế giới.

Có thể nói rằng cơng tác quy hoạch sử dụng đất đóng một vai trị rất quan
trọng và khơng thể thiếu đối với mỗi quốc gia. Chính vì vậy trên thế giới việc quy
hoạch sử dụng đất đã được tiến hành từ khá lâu và ngày càng được hoàn thiện và
phù hợp hơn với từng nước.
Ở Angiêri: Việc quy hoạch sử dụng đất được tiến hành dựa trên nguyên tắc
nhất thể hoá, liên hợp hoá và kỹ thuật đa phái. Chính phủ thừa nhận trong q trình
quy hoạch được tiến hành với sự tham gia đầy đủ của các địa phương có liên quan,
các tổ chức ở các cấp.
- Ở Canada: Chính phủ đưa ra mục tiêu chung ở cấp quốc gia, đồng thời tạo
điều kiện thuận lợi và khuyến khích các hoạt động lập quy hoạch đất đai ở cấp bang.
Chính phủ liên bang hướng dẫn về mặt khoa học, kỹ thuật để đảm bảo thuận lợi cho
quy hoạch đất đai ở cấp bang.
- Ở Pháp: Quy hoạch đất đai được tiến hành xây dựng theo mơ hình hóa
nhằm đạt hiệu quả cao trong việc sử dụng tài nguyên thiên nhiên và lao động. Áp
dụng các bài toán quy hoạch tuyến tính nhằm tăng hiệu quả của qúa trình sản xuất
xã hội.
- Ở Nam Phi: Quy hoạch đất đai được tiến hành ở cấp quốc gia với sự tham
gia của chính quyền cấp tỉnh, huyện. Đồ án quy hoạch cấp quốc gia làm căn cứ cho
chính quyền cấp tỉnh soạn thảo các đồ án chi tiết phù hợp với các đơn vị chính
quyền thấp hơn.
- Ở Thái Lan: Quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành ở 3 cấp: Quốc gia,
vùng, á vùng. Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm cụ thể hố các chương trình kinh tế,
xã hội của hoàng gia Thái Lan.

14


Nhìn chung, cơng tác quy hoạch đất đai ở mỗi nước là khơng giống nhau và
nó phụ thuộc vào điều kiện cụ thể và trình độ phát triển của mỗi nước. Trong quá
trình quy hoạch đất đai chúng ta cũng cần phải tìm hiểu thêm về vấn để này ở các

nước trên thế giới và trong khu vực để từ đó có thể học hỏi, rút kinh nghiệm và đưa
ra những phương án tốt nhất, phù hợp nhất trong điều kiện có thể của nước ta hiện
nay và trong tương lai.
2.3.2. Tình hình nghiên cứu sử dụng đất ở Việt Nam.
Ở miền Bắc, công tác quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành từ năm 1962
và được lồng vào cơng tác quy hoạch nơng -lâm nghiệp nhưng cịn thiếu tính đồng
bộ của các ngành liên quan và tính pháp lý của công tác quy hoạch đất đai trong các
văn bản hầu như khơng có.
Sau này vấn đề quy hoạch sử dụng đất ngày càng được Đảng và Nhà nước
quan tâm hơn và đã có bước tiến đáng kể.
 Thời kỳ 1975 – 1980
Đây là thời kỳ đất nước ta vừa mới thống nhất, Chính phủ đã thành lập Ban
chỉ đạo vùng quy hoạch nông nghiệp, lâm nghiệp Trung ương để triển khai công tác
này trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên thời kỳ này công tác quy hoạch sử dụng đất cịn nhiều hạn chế đó
là thiếu số liệu điều tra cơ bản về đất đai, trình độ cịn hạn chế do vậy mà tính khả
thi của các phương án còn chưa cao.
 Thời kỳ 1981 – 1986
Thời kỳ này nội dung và cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh
thổ đã được đề cập đến ở cấp huyện, tỉnh và cả nước. Quy hoạch sử dụng đất cấp xã
chưa được đề cập đến.
 Thời kỳ 1987 – 1992

15


Năm 1987 Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam được ban hành, trong đó cũng đã đề cập đến vấn đề quy hoạch đất đai, tuy vậy
nội dung của quy hoạch sử dụng đất vẫn chưa được nêu.
Ngày 15/04/1991 Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ra Thông tư 106/QHKH/RĐ hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất.

 Thời kỳ 1993 đến nay
Thời kỳ này Luật đất đai 1993 đã được công bố, vấn đề quy hoạch đất đai đã
được cụ thể hơn Luật đất đai năm 1987.
Từ đó Tổng cục Địa chính đã triển khai quy hoạch đất đai giai đoạn 1996 –
2010 và đã được Chính phủ thơng qua và Quốc hội phê chuẩn tại kỳ họp thứ 11
khoá IX. Đây là một căn cứ quan trọng để xây dựng quy hoạch đất đai của các bộ,
ngành và các tỉnh.
Ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực, Luật đã quy định
rất rõ về công tác Quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó đã nêu rõ về trình tự, nội
dung của cơng tác quy hoạch sử dụng đất.
Trong những năm gần đây công tác quy hoạch sử dụng đất đã ngày càng
được hồn thiện hơn góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai.
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn cịn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quy
hoạch đất đai hiện nay. Đó là việc quy hoạch chưa hợp lý, chưa xứng với tiềm năng
thật sự của vùng và gây ra nhiều lãng phí. Nhưng nổi cộm nhất hiện nay vẫn là vấn
đề “ Quy hoạch treo”. Đây là khái niệm dùng để chỉ những trường hợp Nhà nước
thực hiện quy hoạch nhưng qua nhiều năm vẫn không được thực hiện trong khi
quyền sử dụng đất của người dân trong khu quy hoạch bị hạn chế,cấm đoán đồng
thời gây ra tổn thất vô cùng nặng nề đến ngân sách Nhà nước, đến người dân. Do
vậy trong khi quy hoạch cần phải lưu ý đến tính khả thi của phương án quy hoạch để
hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng “ quy hoạch treo”.

16


2.4. TRÌNH TỰ VÀ NỘI DUNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP XÃ
(Thơng tư số 30/2004/TT-BTNMT)
2.4.1 Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và kế hoạch sử dụng
đất kỳ đầu.

2.4.1.1. Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của địa phương.
2.4.1.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của địa phương đối
với giai đoạn mười năm trước.
2.4.1.3. Đánh giá tiềm năng và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm
năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế- xã hội, khoa học- công nghệ của địa
phương
2.4.1.4. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ trước
2.4.1.5. Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước
2.4.1.6.Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch
- Tổng hợp và dự báo nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
tại địa phương.
- Xác định khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu sử
dụng đất.
- Trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
2.4.1.7. Xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết
- Xây dựng các phương án phân bổ quỹ đất cho nhu cầu phát triển kinh tế- xã
hội, quốc phòng, an ninh của địa phương, trong mỗi phương án cần xác định diện
tích theo các mục đích sử dụng.
- Thể hiện lên bản đồ địa chính các khu vực sử dụng đất theo từng phương án
phân bổ quỹ đất và các khu vực sử dụng đất đã được khoanh định trong quy hoạch
sử dụng đất của cấp trên.

17


Đối với địa phương chưa có bản đồ địa chính thì được thay thế bằng loại bản
đồ phù hợp nhất đang có tại địa phương.
2.4.1.8. Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của các phương án quy hoạch

sử dụng đất.
- Đánh giá hiệu quả kinh tế của việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trên địa
bàn xã; tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đối với q trình cơng
nghiệp hố, hiện đại hố nông nghiệp và nông thôn; nguồn lực cho ngân sách xã đối
với mỗi phương án quy hoạch sử dụng đât.
Đánh giá quá trình thay đổi tập quán canh tác cũ chuyển sang việc sử dụng
đất ổn định đối với các xã thuộc khu vực dân tộc thiểu số.
- Đánh giá việc giải quyết quỹ nhà ở, khả năng giải quyết đất sản xuất nông
nghiệp, mức độ thu nhập đối với xã vùng nông thôn không thuộc khu vực phát triển
đô thị.
Đánh giá mức độ ảnh hưởng đến đời sống các hộ dân phải di dời chỗ ở, số lao
động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển đổi
cơ cấu sử dụng đất đối với các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị.
- Đánh giá hiệu quả việc chỉnh trang khu dân cư nông thôn, khu đô thị, giải
quyết ô nhiễm môi trường thuộc khu dân cư.
Đánh giá hiệu quả giao rừng, việc bảo vệ và phát triển rừng đối với các xã
miền núi.
- Đánh giá việc bảo tồn các di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh
trên địa bàn xã; đánh giá việc bảo tồn bản sắc dân tộc đối với các xã thuộc khu vực
thiểu số.
2.4.1.9. Lựa chọn phương án hợp lý về quy hoạch sử dụng đất chi tiết
Lựa chọn phương án hợp lý về quy hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương
được thực hiện căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, mơi trường của
từng phương án quy hoạch sử dụng đất.

18


2.4.1.10. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất
Phân chia các chi tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng, diện tích đất

chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất phải thu hồi, diện tích chưa sử dụng đưa vào
sử dụng cho kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ
cuối.
2.4.1.11. Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của phương án quy hoạch
được lựa chọn trên bản đồ đã khoanh định các khu vực sử dụng đất.
- Xây dựng bản đồ tổng hợp quy hoạch sử dụng đất trên cơ sở tổng hợp bản
đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
2.4.1.12. Lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu
- Cụ thể hoá các mục tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ
đầu đến từng năm,
- Dự kiến thu ngân sách từ việc đấu giá đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích cơng ích của xã và các chi phí cho quản lý đất đai tại xã.
2.4.1.13. Xác định các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường
2.4.1.14. Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu phù hợp với địa phương,
2.4.2. Trình tự, nội dung lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối
2.1.2.1. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu
của xã
2.1.2.2. Thu thập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính củaxã.
2.1.2.3. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối.
- Xác định tổng chi tiêu sử dụng đất cần thực hiện cho kế hoạch sử dụng đất
chi tiết.
- Xác định các chi tiêu khơng có khả năng thực hiện trong kế hoạch sử dụng
đấtg chi tiết kỳ cuối, các chi tiêu cần điều chỉnh do việc điều chỉnh định hướng phát

19


triển kinh tế- xã hội để đề nghị điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết và xác định

các chi tiêu sử dụng đất cho kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối đến từng năm.
- Dự kiến thu ngân sách từ việc đấu giá đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích cơng ích của xã và các chi phí cho quản lý đất đai tại xã.
2.1.2.4. Xác định các giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối.
2.5. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỊA
PHƯƠNG
Xã Đồng Phú đã tiến hành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm
2000 – 2005 và đến nay đã hết hạn. Hiện nay xã đang tiến hành lập phương án quy
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2005- 2010, và việc quy hoạch sử dụng đất cũng ngày
càng ổn định hơn, hợp lý hơn tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành, các lĩnh vực
phát triển.
Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:
- Việc thực hiện “Đề án đổi ruộng đất từ ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn” còn
thực hiện chậm ở một số bước công việc. Đầu tư cho công tác lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cịn ít do đó cịn hạn chế, ảnh hưởng đến định hướng sử dụng đất
cho thời gian dài chưa được sát làm hạn chế sự phát triển chung của vùng.

20


PHẦN III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1.1. Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu và nguồn
nước, thuỷ văn, thảm thực vật.
- Điều kiện kinh tế, xã hội: Cơ cấu kinh tế, sự phát triển của các nhóm ngành
kinh tế, các vấn đề văn hố, giáo dục, y tế…
- Đánh giá được thuận lợi và khó khăn của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội đến sự phát triển của vùng.

3.1.2. Nghiên cứu tình hình sử dụng đất và biến động đất đai.
- Nghiên cứu, đánh giá tình hình quản lý đất đai của xã.
- Hiện trạng sử dụng đất: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa
sử dụng.
- Tìm hiểu nguyên nhân và xu thế biến động của các loại đất.
Tính tốn so sánh mức độ biến động của từng loại đất qua các thời kỳ. Đồng
thời tìm hiểu, phân tích các ngun nhân dẫn đến biến động đó (cả nguyên nhân
khách quan và chủ quan).
3.1.3. Xây dựng phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và phương
hướng sử dụng đất.
- Xây dựng phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội thông qua việc
phân bố đất đai hợp lý và tiết kiệm. Và định hướng phát triển được dựa trên các căn
cứ sau:
+ Kế hoạch và chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của Nhà nước và của
huyện Chương Mỹ.
+ Nghị quyết của Đại hội Đảng bộ xã Đồng Phú.
+ Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường.

21


+ Hiện trạng sử dụng đất và kết quả đánh giá tiềm năng đất đai.
+ Nhu cầu sử dụng đất của các ngành đóng trên địa bàn.
3.1.4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
Các phương án phải đảm bảo tính tiết kiệm, hợp lý và đem lại hiệu quả kinh
tế cao, hiệu quả về xã hội và môi trường. Khi quy hoạch cần phải dự báo được nhu
cầu sử dụng các loại đất, xác định tiềm năng và phân bổ các loại đất đó. Cụ thể:
 Quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Đất ở:
+ Dự báo nhu cầu đất ở

+ Phân bổ đất khu dân cư
+ Xây dựng sơ đồ phân bổ đất đai
- Đất chuyên dùng:
+ Dự báo nhu cầu đất chuyên dùng
+ Điều kiện sử dụng và phân bổ đất chuyên dùng
 Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp
- Dự báo nhu cầu đất nơng nghiệp
- Khả năng mở rộng diện tích đất nơng nghiệp
- Phân bổ đất nông nghiệp.
3.1.5. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất
Xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và kế hoạch sử dụng đất theo định
kỳ 5 năm.
3.1.6. Đánh giá hiệu quả của phương án
Hiệu quả của phương án được đánh giá trên 3 mặt: Hiệu quả kinh tế, hiệu quả
xã hội và hiệu quả môi trường thông qua các chỉ tiêu cụ thể.
3.1.7. Các biện pháp và giải pháp thực hiện
Muốn việc thực hiện quy hoạch có hiệu quả cao chúng ta cần đề ra các biện
pháp, giải pháp hợp lý và phù hợp với điều kiện của địa phương, như: biện pháp

22


quản lý và sử dụng các loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử
dụng), giải pháp về vốn, lao động, cơ sở vật chất, thị trường tiêu thụ sản phẩm…

3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu
Đây là phương pháp rất quan trọng trong công tác quy hoạch sử dụng đất,
nhằm thu thập các số liệu, thông tin cần thiết làm căn cứ cho việc định hướng phát
triển chung của vùng.

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thổ
nhưỡng, thủy văn…
- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội: dân số, lao động, cơ sở
hạ tầng, trình độ dân trí…
- Thu thập các tài liệu bản đồ, các tài liệu về quy hoạch trước đây của xã và các tài
liệu khác có liên quan.
3.2.2. Phương pháp minh hoạ trên bản đồ
Đây là phương pháp đặc thù của công tác quy hoạch sử dụng đất. Mọi thông
tin cần thiết được biểu diễn trên bản đồ có tỷ lệ thích hợp tạo thành bản đồ gồm: bản
đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ thổ nhưỡng – nơng
hố, bản đồ địa hình…
Phương pháp này có ưu điểm giúp cho mọi người có thể hình dung một cách
tổng qt hơn, dễ dàng hơn (do hầu hết các đối tượng được thể hiện ở trên bản đồ)
và là một phần không thể thiếu trong công tác quy hoạch.
Tuy nhiên, phương pháp này mới chỉ thể hiện được một phần của công tác
quy hoạch chứ chưa thể hiện được hết các thông tin cần thiết, các số liệu cụ thể, do
vậy trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần phải kết hợp các
phương pháp với nhau để tạo hiệu quả cao nhất.

23


3.2.3. Phương pháp tính tốn theo định mức
Có thể nói đây là phương pháp rất thông dụng trong công tác quy hoạch sử
dụng đất. Phương pháp này đưa ra các dự đốn và các hình thức tổ chức lãnh thổ
mới, dựa trên cơ sở nghiên cứu: các điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội (những thuận
lợi và khó khăn của các điều kiện đó mang lại), tính tốn chi phí vật chất, lao động,
dân số…
Phương pháp này đòi hỏi phải xây dựng hệ thống định mức trên cơ sở khoa
học vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả, phải xây dựng các phương án quy hoạch

sử dụng đất sơ bộ theo định mức, phải được phân tích, đánh giá, so sánh kỹ lưỡng và
phải tuân theo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật nhất định. Ngoài ra cần phải kết hợp
phương pháp này với phương pháp tư duy trừu tượng.
Tuy nhiên phương án này cũng có những hạn chế nhất định, đó là nó bị giới
hạn về số phương án và việc lựa chọn phương án chỉ là kết quả so sánh tương đối
giữa các phương án với nhau, chứ chưa tìm được phương án thực sự tối ưu. Mặt
khác phương pháp này mang tính chất dự đốn (trên cơ sở khoa học) nên độ chính
xác chỉ mang tính tương đối nhất định.

24


PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VÙNG
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Xã Đồng Phú là một xã nằm ở khu vực phía Nam của huyện Chương Mỹ,
tỉnh Hà Tây cách trung tâm huyện 10 km có vị trí địa lý như sau:
+ Phía Bắc giáp xã Quảng Bị
+ Phía Nam giáp xã Hồ Chính
+ Phía Đơng giáp xã Thượng Vực
+ Phía Tây giáp xã Hồng Phong và huyện Mỹ Đức
Xã có tổng diện tích là 362,34 ha được chia thành 4 thơn là thơn Hạ Dục, Hồ
Xá, Hồng Xá và thơn Thượng Phúc. Xã có tuyến tỉnh lộ 80 đã được rải nhựa chạy
qua nên rất thuận tiện cho việc giao lưu văn hoá, phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Xã Đồng Phú là một xã thuộc đồng bằng châu thổ sông Hồng nên có địa hình
tương đối bằng phẳng, rất thuận tiện cho việc đi và xây dựng các cơng trình của địa
phương.

Địa hình đi dọc xã có 4,5 km đường tỉnh lộ 80 chạy qua 3 thơn, có 5 km
sơng Bùi chảy qua. Do đó rất thuận tiện cho việc giao thông đi lại cả đường bộ và
đường thuỷ, tạo điều kiện phát triển kinh tế sản xuất nông nghiệp, dich vụ, tiểu thủ
cơng nghiệp.
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
Đồng Phú nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ nên khí hậu ở đây mang nét
đặc trưng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa hè nóng, mưa nhiều, mùa đơng
thường lạnh, khơ hanh, cuối mùa có mưa phùn, ẩm độ khơng khí cao.

25