LUẬN VĂN: Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng

LUẬN VĂN:

Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty
phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu
tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng


Lời nói đầu
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Cơng nghiệp hố
- Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đơ thị mới có tầm
quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời
sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện
cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế đất nước.
Thực hiện chủ trương lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô thị bằng
các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu tư đồng bộ, từng bước hoàn
chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được phê duyệt. Với mục tiêu
xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở ạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp
phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân thủ đô. Tổng công ty đầu tư
phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng hiện đang được giao làm chủ đầu tư một số dự án
đầu tư phát triển nhà ở và đơ thi, có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu tư cơ sở
hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu đầu tư xây dựng các cơng trình nhà ở và các cơng trình chun dùng trong phạm vi
dự án theo quy hoạch được duyệt.
Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra là sử dụng
vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía hiệu quả của hoạt động
đầu tư sẽ cho chúng ta biết được hoạt động đầu tư có đem lại những giá trị gì, đạt được
hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngồi ra đánh giá hiệu quả đầu tư còn cho phép chúng ta
rút ra được những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư
khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế .
Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu tư, trong q trình thực
tập tại Tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng tôi đã chọn đề tài “

thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu
tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng” làm đối tượng nghiên cứu của chuyên đề thực
tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem xét tình hình đầu tư của Tổng cơng ty trong
thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả một dự án của Tổng công ty đã thực hiện.
Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở


trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư tại Tổng công ty
trong thời gian tới.
Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương:
Chương I: Những vấn đề lý luận chung.
Chương II: Thực trạng và hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty
Đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng.
Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu
tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.

Chương I
Những vấn đề lý luận chung
I.

Những vấn đề lý luận chung về đầu tư và đầu tư phát triển.


1. Khái niệm đầu tư.
Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu tư song đều toát lên được bản chất của
nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu về
những giá trị lớn hơn trong tương lai.
Định nghĩa chung nhất về đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến
hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong
tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết qủa đó.

Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tụê.
Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật
chất (nhà máy, đường xá, các của cải vật chất khác...), tài sản trí tuệ (trình độ văn hố,
chun mơn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với năng
suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.
2. Đầu tư phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc dân.
2.1. Khái niệm đầu tư phát triển.
Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư mà người có tiền bỏ tiền ra để tiến hành các
hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm tiềm lực sản xuất kinh
doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu tạo việc làm, nâng cao đời
sống của mọi người dân trong xã hội.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng,
mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực,
thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm
duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền
kinh tế – xã hội.
2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển.
Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư phát triển với các loại hình đầu tư
khác, cần phải tìm hiểu những đặc trưng cơ bản sau đây:


- Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một lượng vốn lớn và để nằm khê đọng trong
suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đây là cái giá phải trả khá lớn của đầu tư phát triển.
- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó
phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động sảy ra.
- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật
chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường địi hỏi nhiều năm tháng và do đó
khơng tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định
về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế...
- Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài nhiều

năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn như các cơng trình
kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập, Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý
Trường Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát của Campuchia...). Điều này nói lên giá trị lớn
lao của các thành quả đầu tư phát triển.
- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các cơng trình xây dựng sẽ hoạt động ở
ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa hình tại đó có ảnh hưởng
lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như các hoạt động sau này của các kết quả đầu
tư.
Những đặc trưng trên đây cần được các nhà đầu tư, các nhà quản lý đầu tư, các
nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đưa ra những phương án, nội dung lập dự án, tiến
hành và quản lý đầu tư nhằm đưa ra quyết định đúng đắn, có căn cứ để đem lại hiệu quả
cao nhất.
2.3. Vai trò của hoạt động đầu tư phát triển
Mục tiêu của mọi công cuộc đầu tư là đạt được kết quả lớn hơn so với nguồn lực
đã bỏ ra. Đối với nền kinh tế, đầu tư quyết định sự tăng trưởng và phát triển của nền sản
xuất xã hội. Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế.
Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và
phát triển của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ. Đầu tư có vai trị vơ cùng to
lớn trong q trình phát triển của mọi quốc gia trên toàn thế giới.


2.3.1. Đầu tư vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá của
nền kinh tế.
Khi cần tiến hành một hoạt động đầu tư, có một lượng tiền lớn được huy động để
đưa vào lưu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu, vật liệu, máy móc thiết
bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công... làm cho tổng cầu tăng vọt. Nhưng sự tăng vọt này
chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do các kết quả của đầu tư chưa phát huy tác dụng.
Nên tổng cung của nền kinh tế chưa có sự thay đổi. Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị
trường kéo theo sản lượng cân bằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là
tác động ngắn hạn của đầu tư đối với tổng cầu.

Đến khi các thành quả của đầu tư phát huy tác dụng các năng lực mới đi vào hoạt
động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lượng tiềm năng
tăng lên và giá cả hàng hố giảm đi. Đây chính là tác dụng trong dài hạn của đầu tư.
2.3.2. Đầu tư tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với sự tăng cung và
tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu tư, dù là tăng hay giảm đều
cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền
kinh tế của mỗi quốc gia.
Khi tăng đầu tư sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao mức
sống của dân cư và giảm các tệ nạn xã hội. Nhưng đồng thời việc tăng đầu tư dẫn tới sự
tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các hàng hố có liên quan (giá chi phí
vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật tư...) đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm
phát. Đến lượt mình lạm phát làm sản xuất đình trệ, đời sống của người lao động gặp
nhiều khó khăn do tiền lương thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế
phát triển chậm lại.
Ngược lại, khi giảm đầu tư làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống
của dân cư được đảm bảo hơn, Nhưng đồng thời giảm đầu tư khi số lao động vẫn gia tăng
sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.


Vì vậy, khi đã nắm bắt được tác động hai mặt của đầu tư đến sự ổn định nền kinh
tế, thì vai trị điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng đối với mọi quốc gia, nhất là các
quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Sự tăng giảm thích hợp đầu tư trong từng thời kỳ
sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trưởng và phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam ta
đang thực hiện mục tiêu chiến lược tăng trưởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì
càng phải cần có một cơ cấu đầu tư thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lược.
2.3.3. Đầu tư tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế
của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR của một quốc gia đó. ( là
hiệu quả vốn đầu tư ).

Vốn đầu tư
ICOR

=
Mức tăng GDP

Vốn đầu tư
=> Mức tăng GDP =
ICOR
Nếu ICOR khơng đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu tư. Sự
gia tăng vốn đầu tư sẽ làm tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy, đầu tư tác động mạnh mẽ đến
mức tăng trưởng kinh tế.
ở mỗi nước có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế,
trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu tư, trình độ cơng nghệ, lao động và các chính sách
trong nước.
ở các nước phát triển ICOR thường lớn hơn từ 5  7 lần do thừa vốn thiếu lao
động, vốn được sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều cơng nghệ hiện đại có giá cao. Cịn
ở những nước chậm phát triển ICOR thường thấp từ 23 lần do thiếu vốn thừa lao động,
nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá rẻ.


Do đó, với bất cứ quốc gia nào muốn tăng trưởng nền kinh tế điều kiện cần thiết
phải có một lượng vốn đầu tư lớn. Khi đã có tăng trưởng rồi, việc tạo ra các tiền đề về
văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển nền kinh tế xã hội của đất
nước .
2.3.4. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Kinh ngiệm các nước cho thấy, động lực để có thể tăng trưởng nhanh với tốc độ
mong muốn (từ 910%) của nền kinh tế là tăng cường đầu tư nhằm tạo ra sự phát triển
nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những ngành này có thể đạt tốc độ tăng
trưởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vơ hạn về trí tuệ con người. Khu vực nông lâm - ngư nghiệp cho những hạn chế về đất đai, về khả năng sinh học, để đạt được tốc độ

tăng trưởng từ 5  6% ở ngành này là rất khó khăn.
Vì vậy, chính sách đầu tư của một quốc gia tập trung chủ đạo cho ngành kinh tế
nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt được tốc
độ tăng trưởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của toàn bộ
nền kinh tế.
Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát
triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đói
nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị
của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát
triển.
ở nước ta, vai trò của đầu tư được thể hiện rất rõ. Để thực hiện Cơng nghiệp hố Hiện đại hố đất nước, trong định hướng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ rõ: Là tập
trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn trọng điểm.
Tập trung đầu tư những ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh xuất khẩu,
thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Cơng nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là chế tạo máy và
công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao. Công nghiệp năng lượng nhiên liệu
được ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho q
trình Cơng nghiệp hố - Hiện đại hoá đất nước như xi măng, sắt thép, hoá chất... Các


cơng trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt là giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng
cho sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu trong nước và quốc tế được ưu tiên đầu tư.
Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nơng thơn trong suốt q trình
Cơng nghiệp hố - Hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các
địa bàn trọng điểm đầu tư, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác
nhau trong cả nước. Đồng thời hỗ trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện sống
trong vùng cực kỳ khó khăn. Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và năm
tuyến hành lang gắn với nó tốc độ tăng trưởng vượt trước gấp 1,5  1,7 lần tốc độ bình
quân cả nước, thu hút thêm một nửa số vốn đầu tư cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức
gia tăng tổng sản phẩm quốc nội.
Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các cấp theo

từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mơ khác nhau. Hệ thống đơ thị các cấp
theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mơ khác nhau. Hệ thống đơ thị vừa
mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các hạt nhân ''ngịi nổ” có sức đột phá lớn.
2.3.5. Đầu tư với việc tăng cường khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất
nước.
Công nghệ là trung tâm của cơng nghiệp hố. Đầu tư là điều kiện tiên quyết của sự
phát triển và tăng cường cơng nghệ. Bởi vì để tiến hành cơng nghiệp hố đất nước thì
khơng thể thiếu cơng nghệ đó là các máy móc thiết bị, các bí quyết cơng nghệ nhằm nâng
cao năng suất- năng lực sản xuất kinh doanh của mọi ngành.
Muốn có được cơng nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng các thành
tựu khoa học trên thế giới qua con đường chuyển giao công nghệ (mua công nghệ). Dù tự
nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền, đồng thời với việc “bỏ ra” tiền,
của, trí tuệ - đó là phải đầu tư.
Như vậy đầu tư sẽ góp phần tăng cường khả năng khoa học và cơng nghệ cho
quốc gia.
2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu tư quyết định sự ra
đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở.


Để tạo dựng được cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất kỳ cơ
sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị,
lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự hoạt động trong một
chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo ra.
Để duy trì hoạt động bình thường cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa lớn,
thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền đề để thực hiện. Do
vậy, nói rằng đầu tư quyết định sự ra đời và phát triển của mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh.
3. Vốn và nguồn vốn đầu tư.
Từ khái niệm đầu tư tới vai trò của đầu tư phát triển ta biết rằng muốn tiến hành
hoạt động đầu tư đều phải có vốn. Vậy vốn đầu tư là gì? Theo nguồn hình thành và mục
tiêu sử dụng vốn đầu tư được hiểu như sau:

- Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh là tiền
tiết kiệm của dân và được huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá
trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho
nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu tư được huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nước và nguồn nước ngoài.
3.1. Nguồn vốn trong nước bao gồm:
* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nước. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm của
Ngân sách Nhà nước.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có tỷ lệ
tích luỹ Ngân sách Nhà nước cao hay thấp. Đối với một quốc gia nguồn vốn có vai trị rất
quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của các cơng trình phúc lợi xã hội, tăng
trình độ văn hố, trình độ quản lý... Nguồn vốn này cịn tạo điều kiện hình thành và
phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh.
Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nước như vậy. Nước ta do nhiều
năm ln thâm hụt Ngân sách, vay nợ nước ngồi cùng với chính sách tự cấp tự túc nhiều
năm. Ngân sách Nhà nước gánh chịu tất cả, do vậy việc đầu tư dàn trải cho mọi lĩnh vực
đã ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư không cao. Kể từ khi các chính sách mới được áp


dụng, nhất là các doanh nghiệp Nhà nước được phép cổ phần hoá. Vốn Ngân sách Nhà
nước được tập trung đầu tư hơn vào các lĩnh vực mà ngoài Nhà nước ra khơng ai có
thể giám đầu tư như các cơng trình phúc lợi đã nói trên.
* Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nước (bao gồm doanh nghiệp Nhà
nước và doanh nghiệp tư nhân). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi nhuận để lại không chia
của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguồn vốn này có vai trị rất lớn đối với hoạt
động đầu tư sản xuất kinh doanh của mọi doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu tư mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế
vững chắc bằng chính khả năng của mình. ở các nước phát triển, sự lớn mạnh của nhiều
Cơng ty, Tổng cơng ty, tập đồn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên
trường quốc tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ.

ở Việt Nam ta mới bước sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lượng các doanh
nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém, nhất
là các doanh nghiệp Nhà nước. Điều đó được chứng minh là vốn đối ứng của bên Việt
Nam khi tham gia liên doanh với nước ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền
sử dụng đất. Khi thực hiện một hoạt động đầu tư mới đều phải vay mượn quá nhiều, dẫn
tới khi gặp sự cố bất thường đem tới thiệt hại.
Nhận thức rõ được tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nước ta đã ban hành
nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước tăng tiềm lực sản
xuất, từ đó tăng tích luỹ.
* Nguồn vốn huy động trong dân cư: Đó là vốn nhàn rỗi của dân cư dưới dạng tiền
tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình khơng đưa vào lưu thơng. Đối với những cá nhân, gia
đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lượng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy
động được. Nguồn vốn từ dân cư nếu Nhà nước huy động được qua hệ thống Ngân hàng
thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho Nhà nước hỗ trợ đầu tư tới các doanh
nghiệp thông qua các kênh tín dụng.
Ngồi ra vốn nhàn rỗi của dân cư được đưa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua
tham gia đầu tư cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ được phép huy động
từ dân cư với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng...


Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách, luật
pháp tác động tới tâm lý an toàn của người dân.
Hiện nay, ở nước ta theo dự đốn tiền nhàn rỗi của dân cư cịn rất lớn, nên việc
huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút được nếu có nhiều biện pháp
phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân cư.
3.2. Vốn huy động từ nước ngoài
Bao gồm vốn đầu tư gián tiếp và vốn đầu tư trực tiếp.
* Vốn đầu tư gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi
Chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện trợ hồn lại và viện trợ
khơng hồn lại, cho vay ưu đãi với thời hạn dài với lãi suất thấp kể cả vay theo hình thức

thơng thường. Một hình thức phổ biến của đầu tư gián tiếp tồn tại dưới hình thức ODA Viện trợ phát triển chính thức của các nước công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp
thường lớn, cho nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu
cầu phát triển kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu tư gián
tiếp thường gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu khơng sử
dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay.
* Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp và các cá
nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá
trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thường không đủ lớn để giải quyết dứt điểm
từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp
nước ngồi thì nước nhận đầu tư khơng phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có được cơng
nghệ (do người đầu tư mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả cơng nghệ bị cấm
xuất khẩu theo con đường ngoại thương vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nước nhận đầu
tư, học tập được kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối cơng nghiệp nước
ngồi, gián tiếp có chỗ đứng trên thị trường quốc tế. Nước nhận đầu tư trực tiếp phải chia
sẻ lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy,
có quan điểm cho rằng đầu tư nước ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu
tư.


Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nước ASEAN và NICS Đơng á, có
nước dựa chủ yếu vào vốn đầu tư gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine, Thái Lan, Indonesia,
Malaysia), có nhiều nước lại chú trọng vốn đầu tư trực tiếp (Singapore, Hồng Kông).
Để thu hút nhanh các nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các nước ASEAN và
NICS Đông á đã tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư như cung cấp cơ sở hạ tầng,
dịch vụ, có luật đầu tư ưu đãi, lập các khu chế xuất theo hướng thu hút vốn đầu tư là kỹ
thuật cao và phục vụ xuất khẩu.
II. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư.
1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư.
1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư.
Kết quả của hoạt động đầu tư là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư dưới dạng

lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó là những
gì có thể cân, đo, đong, đếm được như số sản phẩm tiêu thụ, số tài sản cố định huy động
được... Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chất lượng có tính chất định tính như
chất lượng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp... Kết quả cần đạt được bao giờ cũng là
mục tiêu của việc thực hiện dự án.
Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư là việc định lượng, tính tốn,
đo đạc những gì đạt được khi thực hiện cơng việc đầu tư. Có thể được biểu hiện bằng chỉ
tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh giá này khơng hề có sự so sánh, có thể
một cơng cuộc đầu tư đạt được kết quả rất lớn nhưng khơng có nghĩa nó đạt được hiệu
quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng khơng đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt
được nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được
những gì mà khơng có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án.
1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư
1.2.1. Bản chất
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu tư phản ánh trình độ lợi dụng các
nguồn lực để đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả người ta sử dụng kết


quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa những gì đạt được
và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa
đầu tư.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu, đánh giá
khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư. Đó là việc tổng hợp,
phân tích các thơng tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là
lợi nhuận thu được .
1.2.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư
- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động đầu tư
nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ quan điểm của
chủ đầu tư hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư
và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho

phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các
thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng thanh toán,
khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.
1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư.
1.3.1. Bản chất
Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã hội nhận
được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành công cuộc
đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho việc sử
dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho
tồn bộ nền kinh tế.
Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực hiện các
mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể được xem xét


mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm toàn
bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư
thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tương lai khơng xa.
Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được xem xét trên
tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội.
Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu tư, đối với Nhà nước
là xác định vị trí của đầu tư trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc
thực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế - xã hội của
đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp nhận và được thực hiện
thuận lợi.
1.3.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu tư
Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao càng hấp

dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ tồn xã hội thì khơng phải hoạt
động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế
- xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.
Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các
cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức quốc tế
cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, đây là căn cứ chủ
yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện
trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu
không chứng minh được hiệu quả xã hội thì họ sẽ khơng tài trợ.
2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư
Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực
hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) được huy động hay năng lực sản xuất kinh doanh
phục vụ tăng thêm.


2.1. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
* Xét về mặt giá trị
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt
động của các công cuộc đầu tư, bao gồm các chi phí cho cơng tác chuẩn bị đầu tư xây
dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt máy móc thiết bị để tiến hành các
cơng tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi
trong dự án đầu tư được duyệt.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà nước tài trợ,
để số vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện thì các kết quả của quá
trình đầu tư được tách theo phương pháp đơn giá với công thức sau:
n

Iv
=

å Q xP
i

+
C

+ W

Trong đó:
Iv : Mức vốn đầu tư thực hiện
Qi: Khối lượng cơng việc hồn thành theo đúng tiêu chuẩn.
Pi: Đơn giá dự tốn tính cho một đơn vị khối lượng cơng việc
Cin: Phụ phí bao gồm những chi phí chưa được tính trong đơn giá dự tốn.
Cin được quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó và được phân biệt
theo từng cơng trình và từng khu vực lãnh thổ đất nước Việt Nam.
W: Lãi định mức, được Nhà nước quy định theo tỷ lêh % so với giá thành
dự toán hoặc giá trị dự tốn của khối lượng cơng việc hồn thành.
- Đối với cơng tác mua sắm trang thiết bị máy móc.
+ Đối với những trang thiết bị cần lắp:
Iv = Giá mua + CP vận chuyển + CP bảo quản cho đến khi giao lắp
+ Đối với những trang thiết bị không cần lắp:


Iv = Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho.
* Xét về mặt hiện vật:
Vốn đầu tư xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp được chuyển hố thành
các cơng trình và hạng mục cơng trình đã hồn thành hoặc số tấn máy đã lắp xong, các
linh kiện cấu kiện được tạo ra ngay tại cơng trình.
2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.
Tài sản cố định huy động là cơng trình hay hạng mục cơng trình đối tượng xây

dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã
làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào hoạt động được ngay.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, phục
vụ của các TSCĐ đã được huy động vào sử dụng chúng để sản xuất ra sản phẩm hoặc
tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư.
Các TSCĐ được huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các sản
phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu tư, chúng có thể được biểu hiện bằng tiền mặt
hoặc bằng hiện vật.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật như số lượng các TSCĐ được huy động, công
suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ được huy động, mức tiêu dùng
nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian...
Cơng thức tính giá trị TSCĐ huy động được của một dự án đầu tư:
F = Iv0 - C
Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ được huy động.
Iv0: Vốn đầu tư đã được thực hiện của các đối tượng, hạng mục cơng trình đã được
huy động.
C: Các chi phí khơng làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:


- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đưa vào hoạt động
ngay khi cơng trình được xây xong.
- Chi phí quản lý cơng trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất, chuẩn bị xây
dựng.
- Chi phí di chuyển máy thi cơng, chi phí mua sắm cơng cụ, dụng cụ khơng đủ tiêu
chuẩn là TSCĐ.

2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong số vốn đầu tư đã
được thực hiện.
Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ huy động

được lớn. Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính vững chắc cao.
Giá trị TSCĐ đã được huy động của dự án
Hệ số huy động TSCĐ của dự án =
Tổng vốn đầu tư đã được thực hiện của dự án

2.4. Chỉ tiêu phản ánh cường độ thực hiện đầu tư và kết quả cuối cùng của đầu
tư.
Iv0
iv =
F
Trong đó:
iv: Vốn đầu tư thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động.
Iv0: Vốn đầu tư đã thực hiện
F: Giá trị TSCĐ huy động.
Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhưng phải ln > 1 thì mới đảm bảo cho hoạt
động đầu tư ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của đầu tư thuận lợi.


3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.
Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu tư dựa trên các báo cáo
tài chính của Cơng ty về tình hình hoạt động tài chính tại Cơng ty. Trong q trình phân
tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quả
do hoạt động đầu tư đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị
của tiền lại thay đổi theo thời gian.
3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.
Các chỉ tiêu này cho biết quy mơ lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để ăn chia, để
thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt. Chỉ tiêu lợi
nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án. Chỉ
tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng
lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án.

Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) được tính như sau:
Wi = O i - C i
Trong đó:
- Oi: Doanh thu thuần
Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.
- Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy mơ
lãi giữa các dự án. Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dự án, trước hết phải tính
chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương
lai. Cơng thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại như sau:

Cũng như nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng thường
được tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value). Chỉ tiêu này
phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện tại. Nó được xác định theo cơng thức sau:


Trong đó:
NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án.
Bi:

Lợi ích trong năm i.

Ci :

Chi phí trong năm i

r:

Lãi suất chiết khấu. Lãi suất được lựa chọn căn cứ vào chi phí cơ hội

của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn hoặc nhiều thời điểm có
các mức lãi suất khác nhau.
n: Số năm hoạt động của đời dự án.
Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý một vài
điểm sau:
- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ
nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mơ và thời hạn hoạt động khơng bằng
nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhược điểm của nó.
- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hưởng lớn
tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.
3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư:
Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu
được hàng năm.Được tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình qn của cả đời dự án.
- Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RRi)
Wipv
RRi =
Iv0
Trong đó:
+ Wipv: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại


+ Iv0: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án

-

Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)
Wpv
RR =
Iv0

Trong đó:
Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện tại.
RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án. RR phải cao hơn mức lãi suất tiền gửi

ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản suất kinh doanh.
3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư.
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để có thể thu hồi
vốn đã bỏ ra.
3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần.
Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu được hàng năm đủ để hoàn
trả vốn đầu tư ban đầu.
- Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả đời dự án:

Iv0
T =
Wpv
Chỉ tiêu này được dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu tư giữa các dự án và
chỉ tính trong nghiên cứu khả thi.


- Thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn:
-----> 

Ivo

- Tính theo phương pháp trừ dần:
IvoT - WT

----->  0.

Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi nào thì
thu hồi đủ vốn.
3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao.
Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao được tính vào chi phí sản
xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch. Tính thời hạn thu hồi
vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy được đầy đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại
trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu
hồi vốn ngắn. Nhà đầu tư phải lựa chọn phương pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu
hồi vốn trước khi kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc thiết bị lạc hậu
về kỹ thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm khơng qúa cao.
Chỉ tiêu này được tính tương tự như chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi nhuận phải
cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tương ứng.
* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phương án đầu tư an tồn. Tương đối dễ tính tốn,
có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán được quy mô của dự án.
* Nhược điểm: Không đánh giá được quy mơ lợi ích mà dự án mang lại.
3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi của
tồn bộ cơng cuộc đầu tư về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng doanh thu bằng
tổng chi phí. Cơng cuộc đầu tư được coi là có hiệu quả khi IRR  IRRđm. IRRđm có thể là
lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu vốn đầu
tư do Ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư
vào dự án khác… Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR:


Hay:

Trong đó:
Bi: Giá trị thu nhập năm i.
Ci: Giá trị chi phí năm i.
* Ưu điểm:

- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận được và
cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bản thân dự án có thể
đem lại cho nhà đầu tư).
- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.
- Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất.
* Nhược điểm:
- Khơng đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án mang lại.
- Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có nhiều giá trị
IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hồn vốn nội bộ thích hợp để đánh giá, lựa chọn
dự án.
- Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV > 0. Như vậy đối
với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn. NPV ln dương thì khơng
thể tính được IRR.
4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.
Người ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự
án đầu tư:


4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng).
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và giá trị gia
tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu được từ các dự án liên đới. Thơng
thường rất khó tính tốn định lượng được các giá trị gia tăng gián tiếp. Giá trị gia tăng
trực tiếp có thể tính tốn như sau:
GTGTTT = Lãi rịng + lương + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá.
4.2. Việc làm và thu nhập của người lao động.
- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số lao
động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc gián tiếp cũng
rất khó khăn.
- Thu nhập của người lao động: Là tổng số lương mà tồn bộ số lao động có việc
làm từ dự án nhận được cùng các khoản trợ cấp khác.

4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nước.
Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một dự án bao gồm: Thuế, tiền
thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ cơng cộng…
Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một đồng vốn
đầu tư:
M
m =

x 100%
Iv0

Trong đó:
m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu tư.
M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.
Ivo : Tổng vốn đầu tư.


4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án.
Việc thực hiện dự án đầu tư có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản hoặc
các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phần phát triển địa
phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực
hiện chủ trương phát triển của Nhà nước. Các chỉ tiêu này không thể định lượng được
nhưng khơng thể khơng tính tới chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu tư là quan
trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư.
III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới.
1. Khái niệm và chức năng của đô thị.
1.1. Khái niệm.
Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Cơng nghiệp hố- Hiện đại hố diễn
ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là q trình đơ thị hố. Đơ thị hố là q

trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập lối sống thành thị trên lãnh
thổ. Quá trình đơ thị hố tiến triển phức tạp và lâu dài, chịu sự tác động tổng hợp của
nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến chủ quan của con người, mà có quy luật khách
quan riêng. Q trình đơ thị hố là tất yếu, song để q trình đơ thị hố có trật tự, có mục
tiêu rõ ràng, khơng làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đơ thị cần phải có
sự định hướng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học, đó là sự
phát triển đơ thị hố theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát triển các đô thị và các
khu đô thị mới.
Đô thị mới là một điểm dân cư được quy hoạch và đầu tư xây dựng để từng bước
đạt được các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị như: Chức năng, quy mô dân số, tỉ
lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân cư và trình độ phát triển kết cấu hạ tầng được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập theo quy định của pháp luật.
Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển
hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các cơng trình khác để sử dụng
vào mục đích kinh doanh hoặc khơng kinh doanh được bố trí gắn với một đơ thị hiện