Pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thực trạng và giải pháp trên địa bàn thành phố thái bình (tt)

TĨM TẮT LUẬN VĂN
Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh Thái Bình đến năm 2020 trong Nghị
quyết số 31/2011/NQ-HĐND ngày 14/12/2011 của Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình
đề ra nhiệm vụ: “Tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát
triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp
ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả”.
Thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Thái Bình có những đóng góp tích cực,
thúc đẩy kinh tế xã hội ở địa phương phát triển. Đồng thời, sự vận hành của thị trường BĐS
đã hình thành một nhu cầu thực tế về giao dịch liên quan đến BĐSHTTTL.
Hệ thống văn bản QPPL có liên quan tới lĩnh vực HĐMBBĐSHTTTL ngày
càng một hồn thiện. Những, vẫn cịn tản mạn, chưa đầy đủ và không thống nhất,
thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, làm giảm hiệu lực quản lý
nhà nước đối với thị trường BĐS; còn nhiều bất cập, gây trở ngại cho phát triển thị
trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
Trên cơ sở đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài "Pháp luật về hợp đồng mua
bán bất động sản hình thành trong tương lai - Thực trạng và giải pháp trên địa bàn
Thành phố Thái Bình” là một yêu cầu có tính cấp thiết.
Đề tài cung cấp cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn, tài liệu tham khảo phục vụ cho
việc nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về HĐMBBĐSHTTTL trong Bộ
luật Dân sự, Luật KDBĐS...
Đề tài đạt được một số kết quả nghiên cứu: Hệ thống hóa một cách tồn diện quy
định của pháp luật của Việt Nam về BĐSHTTTL từ năm 1995 đến nay; xác định được
hiệu quả sự điều chỉnh của pháp luật về HĐMBBĐSHTTTL; chỉ ra những điểm hạn
chế của pháp luật thực định về HĐMBBĐSHTTTL. Qua đó thấy được các cơ chế điều
chỉnh của pháp luật đối với thị trường BĐS nói chung và trên địa bàn Thành phố Thái
Bình nói riêng; Luận văn cung cấp thơng tin và có những kết quả nghiên cứu so sánh
pháp luật nước ngoài về HĐMBBĐSHTTTL; Từ những kết quả nghiên cứu, đề xuất
phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về HĐMBBĐSHTTTL.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 Chương, kết cấu như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai và sự điều chỉnh của pháp luật.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành
trong tương lai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Thành phố Thái Bình.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bất động
sản hình thành trong tương lai.
Từ trước năm 2005, được quy định trong một số văn bản của Chính phủ như
Nghị định 165/1999/NĐ-CP và Nghị định 178/1999/NĐ-CP về việc bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng giải quyết những vấn đề liên quan. Đến khi có BLDS năm
2005 thì quy định: “Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc
được HTTTL. Vật HTTTL là động sản, BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời
điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”, khái niệm
BĐSHTTTL được thể hiện một cách rõ nét hơn với giá trị ở một văn bản pháp lý cao đó
là văn bản luật.
Khoản 2, Điều 4, Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ mở rộng hơn khái
niệm trong BLDS năm 2005 về tài sản HTTTL quy định: “Tài sản HTTTL bao gồm cả
tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm”. Nghị định số
11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
quy định: “1. Tài sản được hình thành từ vốn vay; 2. Tài sản đang trong giai đoạn
hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm; 3. Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy
định của pháp luật”. Theo quy định này thì tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử
dụng đất.
Khoản 4, Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014 quy định “Nhà, cơng trình xây dựng
HTTTL là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Ở Việt Nam, theo điề u 349, Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 1995: “hoa lợi, lợi tức phát sinh từ
BĐS thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy
định”; Khoản 2, Điều 108, BLDS 2015 có quy định tài sản HTTTL bao gồm: “Tài

sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài
sản sau thời điểm xác lập giao dịch ”. Như vậy tài sản HTTTL có thể hiều là loại tài
sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó được đảm bảo
thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó.
Như vậy, theo quy định tại Điều 108 của BLDS năm 2015 để đối chiếu, so sánh
và tổng hợp các quy định của pháp luật, cùng với việc đánh giá thì trong thực tế thì có
những loại BĐSHTTTL ví dụ như: Nhà và cơng trình xây dựng, căn hộ chung cư,
nhà liền kề đang trong quá trình thi công.
BLDS năm 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho
bên bán”. Khác biệt so với các loại hợp đồng mua bán khác là tài sản trao đổi chưa
hình thành, chưa tồn tại tại thời điểm giao kết và có gắn bó mật thiết với một tài sản
đặc biệt: Bất động sản.
“Hợp đồng KDBĐS phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực
hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, cơng trình xây
dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân
quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải cơng chứng hoặc chứng thực”.
BĐSHTTTL trở thành đối tượng của hợp đồng khi có đủ các điều kiện: “Có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây
dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương
ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để
ở HTTTL thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng của tịa nhà
đó”. Ngồi điều kiện trên, dự án BĐS phải được bảo lãnh của NH thương mại có đủ
năng lực tài chính.
Như vậy, có thể đưa ra khái niệm Pháp luật về HĐMBBĐSHTTTL như sau:
Pháp luật về HĐMBBĐSHTTTL là hệ thống những quy tắc xử sự mang tính bắt
buộc chung do cơ quan có thẩm quyền ban hành theo một trình tự, thủ tục nhất

định, nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực mua bán BĐSHTTTL và
được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước.
HĐMBBĐSHTTTL có những đặc điểm chung của các hợp đồng mua bán BĐS
nói chung ở đối tượng của hợp đồng là tài sản, nhưng khác với các hợp đồng mua bán
BĐS ở đối tượng hợp đồng là BĐSHTTTL.
Ở Việt Nam, các quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy định từ Điều 21 đến Điều
24 Luật KDBĐS năm 2014 của các chủ thể mua bán nói chung.
Tuy nhiên, pháp luật quy định như trên, nhưng trong thực tế địa bàn TP.
Thái Bình hầu như các chủ đầu tư đã không tuân thủ theo các quy định của pháp
luật. Thông thường họ cho tiến hành huy động vốn trước khi hồn tất những thủ
tục. Chính vì vậy, trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư dự án đã áp dụng nhiều
hình thức huy động vốn khác nhau và khơng có sự thống nhất giữa việc huy động
vốn để mua nhà ở trong dự án, nhiều trường hợp “lách luật” khi thực hiện huy
động vốn: Ví dụ như ở Thành phố Thái Bình có dự án đã thực hiện chào bán ra thị
trường BĐS bằng hình thức thơng qua thỏa thuận hợp đồng góp vốn mà bản chất
của nó là BĐSHTTTL.
Pháp luật cũng quy định thủ tục chuyển nhượng như lần hợp đồng lần đầu cũng
áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi. Bên nhận
chuyển nhượng HĐMBBĐSHTTTL sau cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Luật Công chứng năm 2014 quy định “ Lời chứng của công chứng viên đối với
hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng
viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao
dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp
đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu
điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham
gia hợp đồng, giao dịch; trách nhiệm của công chứng viên đối với lời chứng; có chữ ký
của cơng chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Từ quy định

này, nhiều công chứng viên quan niệm đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải có thật
có thật; nghĩa là, tất cả phải có thật trên thực tế.


Hơn nữa, theo quy định của BLDS 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập
bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một
bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo
yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao
dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc cơng chứng, chứng
thực”. Như vậy, có nhiều rào cản để hợp đồng được cơng chứng tại cơ quan có thẩm
quyền. Nếu theo quy định tại khoản 2, Điều 129, BLDS năm 2015 thì đã “vơ hiệu hóa”
chức năng cơng chứng các hợp đồng mua bán nói chung và HĐMBBĐSHTTTL nói
riêng khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu: theo quy định tại Nghị định 76/2015/NĐCP “Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở
có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL cho tổ chức, cá
nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có
quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ
sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp
giấy chứng nhận ”.
Về thực tiễn áp dụng, Luật KDBĐS năm 2014 quy định:
“Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL, chủ đầu tư phải có văn bản thơng báo
cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thơng báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Thực tế, thực hiện quy định này cả cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư
thực hiện tương đối tốt và không phát sinh vướng mắc.

Nhưng, theo quy định cho thấy, chưa có văn bản QPPL nào quy định trong thời
gian bao nhiêu ngày kể từ ngày chủ nhà thông báo cơ quan cấp giấy phải đến kiểm tra,
chi phí cho việc kiểm tra hết bao nhiêu. Nếu khơng quy định cơ chế thu lệ phí kiểm tra


cho rõ ràng thì việc thu đối với các trường hợp này rất tùy tiện. Ngoài ra, việc kiểm tra
cũng bị kéo dài ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Ngoài ra, khi mua bán BĐSHTTTL, người mua cịn gặp phải những khó khăn
trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐSHTTTL. Nguyên nhân xuất
phát từ quy định tại Điều 9, Luật Nhà ở năm 2014 về công nhận quyền sở hữu.
Như vậy, từ một thực tế đã phát sinh, đối tượng điều chỉnh của một luật chuyên
ngành đã bị ảnh hưởng bởi phạm vi điều chỉnh của một luật khác. Điều này đã tiềm ẩn
hàng loạt các khó khăn khi chủ đầu tư thực hiện các thủ tục hành chính, tiếp đến là các
loại giấy tờ mà cơ quan hành chính các cấp yêu cầu.
Theo pháp luật thực định, cụ thể Luật KDBĐS năm 2014 quy định điều kiện
của BĐSHTTTL được đưa vào kinh doanh: Phải đáp ứng yêu cầu của BĐS nói chung
được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 9, Luật KDBĐS 2014 và đảm bảo cơ chế
đặc thù của BĐSHTTTL.
Nhưng, thực tế thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Thái Bình thời gian vừa
qua, các diễn biến có liên quan đến việc mua bán BĐS được HTTTL đã được các chủ
thể đưa vào giao dịch với số lượng tương đối lớn như: Dự án Khu đô thị Trần Hưng
Đạo, Phú Xuân DAMSAN..., trong đó, một số dự án BĐS các nhà “môi giới” BĐS
giao bán ngay khi mới được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chưa
có giấy tờ về nghiệm thu hồn thành cơ sở hạ tầng theo tiến độ dự án. Như vậy, một
thực tế đã xảy ra, dự án BĐS đã thực hiện “bán nhà trên giấy”. Việc huy động vốn đã
được các bên tự thoả thuận, nếu bên tham gia góp vốn họ thấy vẫn có lợi. Vì thoả
thuận việc góp vốn là quan hệ dân sự; mà đã là quan hệ dân sự thì nguyên tắc tự
nguyện, tự thoả thuận vẫn là vấn đề cốt lõi.
Trên địa bàn thành phố Thái Bình đã có doanh nghiệp huy động vượt q định
mức 30% cho phép . Thực tế , không thể biết được họ đó huy động bao nhiêu phần

trăm bởi các chủ đầu tư cần rất nhiều tiền và 30% không thể đáp ứng được nhu cầu
vốn của ho ̣. Lượng tiền này không đáp ứng đươ ̣c nhu cầu vốn của một dự án . Chính vì
vậy, các nhà đầu tư tìm nhiều cách để “lách luật“ . Biểu hiện là trên thị trường hiê ̣n
nay, phát sinh nhiề u dạng hợp đồng cho các sản phẩm đang cò

n trên giấy này: Hợp


đồng góp vốn đầu tư; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng cho vay; thoả thuận nhận
quyền ưu tiên...
Về giải quyết tranh chấp hợp đồng: Theo quy định của Luật Đất đai, thì Tịa án
giải quyết tranh chấp về đất đai, nhà ở khi người sử dụng đất cã giấy tờ về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; trường hợp khơng có giấy tờ thì thuộc Ủy ban nhân dân
giải quyết. Vậy trong trường hợp này nếu xảy ra tranh chấp về thừa kế, tặng cho thì
hợp đồng góp vốn đó được chuyển nhượng nhưng chưa có xác nhận của Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có nhà ở có được coi là căn cứ pháp lý để u cầu Tịa án giải quyết
hay khơng?
Thực hiện Luật Thuế nhập cá nhân, tại Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC;
Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì: “trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng
nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp
cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế” phải đồng thời thỏa mãn
các điều kiện sau:
“

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất

ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc cơng trình xây dựng gắn liền với thửa đất
đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển
nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.”
Trường hợp BĐSHTTTL là duy nhất thì Bộ Tài chính lại “tước bỏ” quyền
được miễn thuế TNCN, tại Thơng tư 111/2013/TT-BTC: “Chỉ có duy nhất quyền
sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có
nhà ở hoặc cơng trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển
nhượng.”
Quan điể m hoàn thiê ̣n pháp l ̣t : Hồn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL góp
phần tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt các loại thị trường, trong đó có thị
trường BĐS; đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường BĐS, tăng
cường sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu cơ
BĐS và trục lợi bất chính; gắn với nhiệm vụ bảo đảm sự bình đẳng, cơng bằng xã hội;


bảo đảm hài hịa lợi ích của Nhà nước, quyền tự do kinh doanh của nhà đầu tư và bảo
vệ quyền lợi người tiêu dùng; thu hút vốn đầu tư và thực hiện các cam kết quốc tế về
mở cửa thị trường.
Phương hướng hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL
Thứ nhất, cầ n đảm bảo tính thống nhất , đồng bộ, minh bạch của hệ thống pháp
luật có liên quan đến HĐMBBĐSHTTTL theo tinh thần Nghị quyết số 48-NQ/TW
của Bộ Chính trị.
Thứ hai: Hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL trong mối quan hệ với giải
quyết vấn đề sở hữu Nhà nước đối với đất đai.
Một số giải pháp hoàn thiện:
Chế định liên quan đến BĐSHTTTL phải được quy định thành một hệ thống riêng
cụ thể, áp dụng cho tất cả công đoạn trong mua bán, giao dịch.
HĐMBBĐSHTTTL theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm thì các bên tiến
hành thoả thuận từng nội dung cụ thể về mua bán BĐSHTTTL theo hình thức ứng tiền
trước.
Dự án BĐSHTTTL phải được NH thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa
vụ tài chính.

Rà sốt, sửa đổi, bổ sung các quy định đang mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng
ký BĐS giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của pháp
luật về kinh doanh BĐS.
Mở rộng hơn nữa cho các doanh nghiệp có quyền tự chủ trong hoạt động
KDBĐS.
Cần sớm ban hành cơ chế về tín dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS,
nên tạo một cơ chế thơng thống, chính sách lãi suất ổn định và khơng q cao, nên
tăng cường hình thức cho vay trung và dài hạn.
Về giá đất không nên xây dựng khung giá đất ổn định trong thời hạn 5 năm, cứ
hàng năm ban hành một giá đất một lần để phản ảnh đúng thực trạng vận hành của thị
trường BĐS.
Nên có một cơ quan quản lý thống nhất về bất động động sản, tránh để phân
tán như hiện nay.


Mức thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp trong hoạt động
KDBĐS nên thấp hơn để tránh tình trạng trốn thuế, tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp có thể hoạt động được.
Cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong kinh
doanh BĐS theo hướng minh bạch, đơn giản và rút ngắn thời gian thực hiện như các
nước trong khu vực.
Cần can thiệp và có hình thức xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư trong trường
hợp hợp đồng góp vốn, hợp đồng HĐMBBĐSHTTTL buộc đưa ra Luật Dân sự giải
quyết.
Đối với quy định phải có ngân hàng bảo lãnh và trong trường hợp chủ đầu tư
không đảm bảo tiến độ thì ngân hàng phải hồn trả tiền cho người mua nhà, vậy thì
ngân hàng nào dám đứng ra chịu trách nhiệm này, nên sửa thành khi chủ đầu tư không
đảm bảo được tiến độ thì ngân hàng có quyền chuyển nhượng cho một chủ đầu tư
khác có đủ năng lực về tài chính.
Tăng cường cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp

luật, để đề ra các giải pháp áp dụng thống nhất đối với lĩnh vực này.
Đề nghị tổng kết quá trình thực thi Nghị định số 121/2013/NĐ-CP
ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
xây dựng, kinh doanh BĐS... Để từ đó đề ra các phương hướng, giải pháp sửa đổi bổ
sung các điều khoản liên quan đến lĩnh vực KDBĐS. Mức phạt tiền quá thấp so với
quy mơ của dự án BĐS…
Vì là loại tài sản đặc thù, chưa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng, nên
quy định HĐMBBĐSHTTTL bắt buộc phải công chứng, chứng thực để hạn chế tối đã
các rủi ro tiềm ẩn, đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên.
Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, công tác điều hành của Nhà nước với việc
thực hiện văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI phần nói về BĐS; Nghị quyết
số 31/2011/NQ-HĐND ngày 14/12/2011 của Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình. Cần
tập trung xây dựng và thực hiện các chương trình, đề án phổ biến, giáo dục pháp luật
về Bộ luật Dân sự 2015, Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở năm 2014…; trong đó, chú


trọng đến các quy định của pháp luật liên quan đến HĐMBBĐSHTTTL có ảnh hưởng
trực tiếp đến quyềnvà nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào giao dịch BĐS.
Đối với các doanh nghiệp, các cá nhân chủ động, thường xun tìm hiểu kiến
thức pháp luật về BĐS nói chung, về hợp đồng mua bán BĐS nói riêng để tự bảo vệ
quyền lợi của mình, phịng ngừa các rủi ro khi tham gia các giao dịch về BĐS.