Đánh giá tác động của công tác chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển hạ tầng đô thị tại phường bãi cháy thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
--------------------------------------

VŨ HỒNG CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CƠNG TÁC CHUYỂN MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG, ĐÔ THỊ
TẠI PHƯỜNG BÃI CHÁY, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
--------------------------------------

VŨ HỒNG CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CƠNG TÁC CHUYỂN MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG, ĐÔ THỊ
TẠI PHƯỜNG BÃI CHÁY, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2014


i

LỜI CAM ĐOAN

Tên tơi là Vũ Hồng Cường, học viên Lớp Cao học quản lý đất đai K20 (khóa
học 2012 – 2014), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ: “Đánh giá tác động của cơng tác
chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển hạ tầng, đô thị tại phường Bãi Cháy,
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” là sản phẩm nghiên cứu, thảo luận của cá
nhân tôi, không phải sao chép từ các đề tài nghiên cứu khác. Các số liệu thể hiện
trong luận văn được điều tra từ thực tế, có cơ sở. Tơi xin chịu trách nhiệm về tính
trung thực và kết quả từ nghiên cứu của mình.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2014
Học viên

Vũ Hoàng Cường


ii

LỜI CÁM ƠN
Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến các Thầy, Cô giảng dạy lớp Cao
học quản lý đất đai K20, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã rất tâm huyết
truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong thực tiễn quản lý đất đai và
các lĩnh vực chun mơn có liên quan trong 02 năm học, giúp cho các học viên

nâng cao trình độ năng lực chuyên môn, tiếp cận và giải quyết vấn đề một cách
khoa học, sáng tạo, làm cơ sở vận dụng vào thực tiễn công tác. Những kiến thức mà
các Thầy, Cô đã giảng dạy thực sự là nền tảng vững chắc để tơi có thể hồn thành
Luận văn Thạc sỹ này và sau này có thể học nâng cao hơn nữa.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS. TS. Nguyễn Thế Hùng – Giám đốc Trung tâm
Đào tạo và Phát triển Quốc tế, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình
giúp đỡ, chỉ bảo và hướng dẫn tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài để tôi có thể
nghiên cứu, viết đề tài đúng hướng, đảm bảo chất lượng nội dung và tiến độ yêu cầu.
Tôi cũng xin được cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thái
Ngun, Phịng Quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để các học viên hoàn thành tốt khóa học và
đủ điều kiện để bảo vệ Luận văn Thạc sỹ trong thời gian sớm nhất.
Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, cơ quan, đồng nghiệp đã
giúp đỡ, tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt q trình học và nghiên cứu, thực
hiện đề tài Luận văn Thạc sỹ.
Do thời gian có hạn và kiến thức chun mơn, kinh nghiệm thực tiễn chưa
nhiều nên đề tài Luận văn này còn nhiều hạn chế, thiếu sót. Rất mong nhận được
những ý kiến chỉ bảo, đóng góp của các Thầy, Cơ, các chuyên gia và những người
quan tâm đến đề tài nghiên cứu này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2014
Học viên


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................i
LỜI CÁM ƠN .........................................................................................................ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC BẢNG .....................................................................................vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .....................................................................................vii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài: ..................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài:..........................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát:....................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể:.........................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài:...........................................................................................3
4. Ý nghĩa của đề tài: ...........................................................................................3
4.1. Ý nghĩa khoa học:......................................................................................3
4.2. Ý nghĩa thưc tiễn: ......................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU....................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài..............................................................................4
1.1.1. Khái niệm ...............................................................................................4
1.1.2. Cơ sở lý luận của việc chuyển mục đích sử dụng đất ..............................4
1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển mục đích sử dụng đất ...........................................5
1.2.1. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ..................................5
1.2.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất ...........................................5
1.2.3. Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất........ 6
1.3. Cơ sở thực tiễn ..............................................................................................9
1.3.1. Những nghiên cứu trên thế giới liên quan đến nội dung đề tài.................9
1.3.2. Những nghiên cứu ở Việt Nam có liên quan đến đề tài ......................... 15
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.27
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ...................................................................27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...........................................................................27


iv

2.1.2. Phạm vi, địa điểm nghiên cứu............................................................... 27

2.1.3. Thời gian nghiên cứu:...........................................................................27
2.2. Nội dung nghiên cứu:..................................................................................27
2.3. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................28
2.3.1. Phương pháp thu thập các tài liệu, thông tin liên quan .......................... 28
2.3 2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn để thu thập các tài liệu sơ cấp ...........28
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu ....................................................................29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Bãi Cháy ............................ 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................30
3.1.3. Đánh giá chung về các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường
Bãi Cháy ........................................................................................................46
3.2. Thực trạng, kết quả cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất tại phường Bãi Cháy........ 47
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Bãi Cháy..47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất..........................................................................53
3.2.3. Tình hình biến động đất đai ..................................................................56
3.2.4. Kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường.....59
3.2.5. Xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất ...............................................61
3.3. Những tác động của chuyển mục đích sử dụng đất ......................................61
3.3.1. Tác động tích cực: ................................................................................61
3.3.2. Tác động tiêu cực: ................................................................................69
3.4. Những khó khăn, cản trở trong cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất .......73
3.4.1. Việc thu hồi đất để thực hiện dự án không theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết được phê duyệt, đặc biệt là việc thu hồi đất rừng đặc dụng ...73
3.4.2. Tiến độ thực hiện tại một số dự án chậm hoặc không triển khai, gây lãng
phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến đời sống nhân dân ............................ 74
3.4.3. Chính sách về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng có nhiều thay đổi,
gây khó khăn cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ........................... 76


v

3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển mục đich sử dụng
đất trên địa bàn phường......................................................................................77
3.5.1. Giải pháp về phía Nhà nước..................................................................77
3.5.2. Giải pháp về phía Chủ dự án.................................................................78
3.5.3. Giải pháp về phía chính quyền phường .................................................78
3.5.4. Giải pháp về phía người dân .................................................................79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ..................................................................................80
1. Kết luận .........................................................................................................80
2. Đề nghị ..........................................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................82


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Gia tăng dân số phường Bãi Cháy qua các năm .....................................40
Bảng 3.2. Tình hình lao động của phường Bãi Cháy qua các năm.......................... 40
Bảng 3.3. Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phường Bãi Cháy năm 2012 ..................55
Bảng 3.4. Tình hình biến động cơ cấu sử dụng đất phường Bãi Cháy giai đoạn
2005-2012 ............................................................................................ 57
Bảng 3.5. Tình hình biến động diện tích các loại đất theo mục đích sử dụng đất
phường Bãi Cháy giai đoạn 2005 - 2012..............................................58
Bảng 3.6. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất phường Bãi Cháy giai đoạn
2000-2005 ............................................................................................ 59
Bảng 3.7. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất phường Bãi Cháy giai đoạn
2006-2010 ............................................................................................ 61
Bảng 3.8. Tình hình thu ngân sách của Ủy ban Nhân dân phường Bãi Cháy..........62
Bảng 3.9. Các dự án kinh doanh hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị mới trên địa bàn
phường Bãi Cháy..................................................................................63

Bảng 3.10. Một số khách sạn mới hình thành trên địa bàn phường Bãi Cháy.........65
Bảng 3.11. Danh sách một số dự án chuyển mục đích sử dụng đất sai quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất chi tiết được phê duyệt giai đoạn 2006-2010................................73
Bảng 3.12. Danh sách các dự án treo, dự án chậm tiến độ......................................75


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Bản đồ địa hình Việt Nam......................................................................16
Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính phường Bãi Cháy ..........................................30
Hình 3.2. Du lịch trên Vịnh Hạ Long.....................................................................34
Hình 3.3. Vị trí các khu cơng nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ....................... 37
Hình 3.4. Cổng vào khu cơng nghiệp Cái Lân ....................................................... 38
Hình 3.5. Phối cảnh khách sạn 5 sao IMICO ......................................................... 39
Hình 3.6. Biểu đồ biến động diện tích các loại đất qua các năm ............................. 56
Hình 3.7. Một góc khu dân cư du lịch Đơng Hùng Thắng, phường Bãi Cháy.................64
Hình 3.8. Khách sạn Hồng Gia Hạ Long.............................................................. 66
Hình 3.9. Biểu đồ đóng góp ngân sách của các doanh nghiệp vào ngân sách trên địa
bàn phường Bãi Cháy qua các năm....................................................... 67
Hình 3.10. Hiện trạng cảnh quan phường Bãi Cháy năm 2013 nhìn từ trên cao ................71
Hình 3.11. Trận lụt ngày 06/6/2012 tại khu phố 6 phường Bãi Cháy .....................72
Hình 3.12. Sạt lở đất đá năm 2013 tại khu phố 4 phường Bãi Cháy ....................... 72


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Trong lịch sử phát triển của loài người, dù ở giai đoạn nào hay quốc gia nào,

trình độ phát triển cao hay lạc hậu thì đất đai ln chiếm giữ một vai trị tối quan
trọng trong hệ thống tư liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của cải
vật chất và là yếu tố cơ bản trong môi trường sống của con người. Ngày nay, với
các tiến bộ về khoa học kỹ thuật, sự phụ thuộc của con người vào đất đai ngày càng
giảm, tuy nhiên đất đai vẫn là điều kiện không thể thiếu được của các ngành kinh tế,
đặc biệt trong lĩnh vực nơng, lâm nghiệp. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá
hiệu quả của việc sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho các lĩnh vực để phát triển nền
kinh tế - xã hội của các quốc gia ngày càng trở nên cấp thiết, đặc biệt trong bối cảnh
bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên và biến đổi khí hậu hiện nay.
Là một quốc gia đang phát triển, Việt Nam hiện vẫn còn là một nước nông
nghiệp, do vậy sự phụ thuộc vào đất đai là rất lớn. Đi lên từ nền văn minh lúa nước,
Nhà nước và nhân dân ta đang nỗ lực phấn đấu hoàn thành mục tiêu đến năm 2020
cơ bản đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Q trình
đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa đang ngày càng sôi động, đặc biệt tại các trung tâm
thành phố lớn và khu vực lân cận, cùng với sự bùng nổ dân số dẫn đến nhu cầu về
đất đai ngày càng lớn, trong khi quỹ đất là có hạn. Điều này dẫn đến xu thế tất yếu
phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp,
đồng thời gây nên áp lực cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc phân bổ quỹ
đất cho các ngành để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và đảm bảo an ninh lương thực
quốc gia.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng
nghiệp đã có những tác động to lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và sinh kế
của người dân. Bên cạnh những tác động tích cực như đáp ứng nhu cầu về đất đai
cho q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, tạo ra nhiều cơ hội việc làm, tăng thu
nhập, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng các dịch vụ an sinh xã
hội… thì quá trình này cũng mang lại những tác động tiêu cực không thể tránh khỏi


2

như diện tích đất sản xuất nơng nghiệp bị thu hẹp, an ninh lương thực không đảm
bảo, chất lượng, thu nhập của một bộ phận người dân bị thu hồi đất đi xuống, nảy
sinh các tệ nạn xã hội… Đặc biệt tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ bồi
thường giải phóng mặt bằng đang là vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân gây nên
nhiều vụ khiếu kiện phức tạp, đông người trong thời gian qua.
Phường Bãi Cháy là một phường trung tâm của thành phố Hạ Long và tỉnh
Quảng Ninh, là phường trọng điểm về phát triển kinh tế và du lịch, nằm bên cạnh
Vịnh Hạ Long – một trong bẩy kỳ quan thiên nhiên mới của thế giới. Những năm
qua tình hình phát triển kinh tế - xã hội của phường đã có những kết quả tích cực,
làm thay đổi bộ mặt đơ thị và nâng cao đời sống nhân dân. Đã có rất nhiều dự án
được triển khai thực hiện, mang lại hiệu quả như kỳ vọng, nhưng cũng có nhiều dự
án khơng được thực hiện, kéo dài nhiều năm gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng đến
cuộc sống của người dân trong vùng dự án. Do vậy vấn đề đặt ra là làm thế nào để
có thể đánh giá được những mặt tích cực và tiêu cực của sự chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đất đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, từ đó đúc rút kinh nghiệm,
bài học để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn phường. Vì vậy tơi đã chọn đề tài: “Đánh giá tác động
của công tác chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển hạ tầng, đô thị tại
phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài luận văn
thạc sỹ cho mình dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Nguyễn Thế Hùng.
2. Mục tiêu của đề tài:
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Đánh giá được kết quả và các tác động của công tác chuyển mục đích sử
dụng đất tới q trình phát triển hạ tầng, đô thị và đời sống nhân dân của phường
Bãi Cháy; xác định những mặt còn hạn chế, bất cập và đề xuất giải pháp khắc phục.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
(1) Đánh giá được kết quả của công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ
phát triển hạ tầng, đô thị tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

3

(2) Đánh giá được tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với
q trình phát triển kinh tế - xã hội của Phường, trong đó đặt trọng tâm phân tích tác
động đối với sự phát triển hạ tầng, đô thị và những tác động đối với đời sống của
nhân dân;
(3) Xác định được những mặt còn hạn chế, bất cập trong cơng tác chuyển
mục đích sử dụng đất của phường; đề xuất được một số giải pháp nhằm phát huy
các kết quả đã đạt được, khắc phục các tồn tại, hạn chế trong cơng tác chuyển mục
đích sử dụng đất tại phường Bãi Cháy.
3. Yêu cầu của đề tài:
- Cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới nhất quy định về chuyển
mục đích sử dụng đất của Nhà nước ta.
- Các tài liệu thu thập phải đầy đủ, chính xác, khách quan.
- Đánh giá được tổng qt thực trạng q trình chuyển mục đích sử dụng đất
tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh từ năm 2005 đến hết
năm 2012, những tác động tích cực và tiêu cực đối với sự phát triển hạ tầng, đô thị
và đời sống nhân dân.
- Các giải pháp đề xuất với các cơ quan quản lý của Nhà nước phải có tính thực
tiễn, khả thi, được rút ra từ quá trình điều tra thực địa và ý kiến các bên liên quan.
4. Ý nghĩa của đề tài:
4.1. Ý nghĩa khoa học:
Việc nghiên cứu đề tài là một sự kiểm chứng những kiến thức đã được các
Thầy, Cô giảng dạy, hướng dẫn trong thời gian tham gia khóa học, đồng thời cũng
là cơ hội áp dụng những kiến thức đã học vào q trình cơng tác thực tế để đúc rút
kinh nghiệm, rèn luyện và chuẩn bị các kỹ năng tự nghiên cứu, làm việc cho bản thân
sau khi tốt nghiệp. Tôi cũng mong rằng đề tài của mình có thể mang lại một sự đóng
góp nhỏ vào hệ thống cơ sở lý luận khoa học trong lĩnh vực quản lý đất đai.
4.2. Ý nghĩa thưc tiễn:
Việc nghiên cứu đề tài để thấy được thực trạng công tác chuyển mục đích sử

dụng đất tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, những mặt kết
quả đã đạt được, những tác động tích cực và những mặt cịn tồn tại với sự phát triển
hạ tầng, đơ thị và đối với đời sống nhân dân trên địa bàn phường, từ đó có giải pháp
thực hiện đối với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm
Chuyển mục đích sử dụng đất là nội dung mới được đề cập đến ở lần sửa đổi
thứ hai của Luật Đất đai 1993 (năm 2001) và chính thức được bổ sung vào các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Luật Đất đai 2003 và hiện tại là Luật Đất đai
2013. Việc quy định các nội dung này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người đang sử
dụng đất muốn chuyển mục đích đất sang mục đích khác, đồng thời cũng giảm thiểu
về thủ tục hành chính cho cơ quan quản lý Nhà nước. Thay vì cơ quan Nhà nước cơ
thẩm quyền phải ra quyết định thu hồi đất rồi sau đó mới lại ra quyết định giao đất
cho chính người sử dụng đó thì chỉ phải làm thủ tục cơng nhận cho người sử dụng
đất được chuyển mục đích sử dụng [19, tr. 119].
Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan quản lý Nhà nước có
thẩm quyền đồng ý cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng với những diện
tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác [19, tr. 116].
1.1.2. Cơ sở lý luận của việc chuyển mục đích sử dụng đất
Từ xưa đến nay, đất đai ln có một vai trị tối quan trọng trong hệ thống tư
liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của cải vật chất mà con người
tạo ra. Không một quốc gia, một nền kinh tế nào, dù lạc hậu hay phát triển mà
không cần đến đất đai, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Xã hội càng phát
triển, nền kinh tế càng đa dạng với nhiều ngành nghề khác nhau thì nhu cầu sử dụng

đất càng lớn. Tuy nhiên thực tế tổng diện tích đất lại cố định, khơng thể sản sinh.
Điều này tất yếu dẫn đến việc phải lấy đất của ngành này để chuyển mục đích sử
dụng sang ngành khác quan trọng, cấp thiết hơn.
Trong tiến trình phát triển của các quốc gia, đặc biệt ở một quốc gia đang phát
triển như Việt Nam, cơ cấu nền kinh tế ln có xu hướng chuyển dịch từ lĩnh vực
nông nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp. Ở giai đoạn phát triển thấp trước đây,
nền kinh tế của Việt Nam còn là một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu, năng suất lao


5

động thấp, địi hỏi diện tích đất canh tác nơng nghiệp phải lớn mới đáp ứng được
nhu cầu tiêu dùng sản phẩm nông nghiệp của người dân. Đến giai đoạn hiện nay,
Việt Nam đang trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, năng suất
lao động trong ngành nông nghiệp đã tăng đáng kể nhờ ứng dụng các tiến bộ khoa
học kỹ thuật hiện đại vào sản xuất thâm canh. Do vậy diện tích đất canh tác nơng
nghiệp khơng địi hỏi lớn mà vẫn có thể đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.
Trong khi đó các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các khu đô thị không
ngừng phát triển, mở rộng, nhu cầu sử dụng đất ngày cảng lớn, đòi hỏi phải điều tiết
đất từ quỹ đất hiện có của ngành nơng nghiệp.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến rất nhiều đối tượng, ngành
kinh tế, trong đó người nơng dân là người chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Người thực
hiện điều tiết, phân bổ quỹ đất, quyết định việc thu hồi đất và chuyển mục đích sử
dụng đất là Nhà nước, thơng qua việc ban hành hệ thống văn bản pháp quy và xây
dựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để
quản lý và định hướng việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng đường lối, định
hướng phát triển. Nếu Nhà nước thực hiện tốt cơng tác này sẽ có tác động tích cực,
thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội và đời sống
của người dân, cịn nếu thực hiện khơng tốt sẽ gây hậu quả tiêu cực theo chiều
hướng ngược lại.

1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển mục đích sử dụng đất
1.2.1. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất gồm:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, th đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
1.2.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, chuyển mục đích sử dụng đất có 02 trường hợp:


6

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất phi nơng nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải
là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại,
dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử
dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau
khi được chuyển mục đích sử dụng.
+ Các trường hợp chuyển mục đích khơng thuộc quy định tại Điều 57 Luật Đất
đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất.
1.2.3. Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất
a. Giai đoạn trước ngày 01/7/2014:
- Văn bản của Trung ương:
+ Luật Đất đai được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày
26/11/2003.


7

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
+ Luật Bảo vệ và Phát triển rừng được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 6 thông
qua ngày 03/12/2004.
+ Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
+ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
+ Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành
Luật Bảo vệ và Phát triển rừng.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.


8

+ Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất trồng lúa.
- Văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh:
+ Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Bộ đơn giá bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 3288/2012/QĐ-UBND ngày 12/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh
vực đầu tư các dự án phát triển kinh tế - xã hội có sử dụng đất, mặt nước; cơng tác
quản lý các dự án đầu tư xây dựng – kinh doanh khu đô thị, dự án phát triển khu nhà
ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 999/2013/QĐ-UBND ngày 15/4/2013 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc ban hành quy định tạm thời để xác định các dự án giao đất, cho thuê
đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh.
b. Giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến nay:
- Luật Đất đai được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày
29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.


9

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.3. Cơ sở thực tiễn

1.3.1. Những nghiên cứu trên thế giới liên quan đến nội dung đề tài
a. Trung Quốc:
Ở Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa
về đất đai - đó là chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng
lao động. Trung Quốc có tổng diện tích 9,6 triệu km2, là nước đứng thứ 4 thế giới
về tổng diện tích và thứ 2 thế giới về diện tích đất [23]. Trong hơn 20 năm thực hiện
chính sách cải cách, nền kinh tế của Trung Quốc đã đạt được những thành tựu to
lớn, mức tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt 9,7%/năm, được xếp vào nước có
mức tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Bên cạnh những thành cơng đã đạt được, q
trình tăng trưởng kinh tế nóng và quy mơ dân số lớn của Trung Quốc chứa đựng
nhiều nguy cơ và thách thức lớn. Q trình chuyển dịch đất nơng nghiệp sang các
loại đất khác (chủ yếu là đất công nghiệp và đất ở) đã làm cho diện tích đất canh tác
ngày càng giảm, diện tích đất canh tác bình qn đầu người của Trung Quốc chỉ
bằng 1/3 mức trung bình trên thế giới. Cạnh tranh giữa sản xuất nông nghiệp và sản
xuất công nghiệp, phát triển đô thị ngày càng gay gắt, giá thành sản xuất nông
nghiệp ngày càng tăng làm cho tốc độ tăng thu nhập của nông dân giảm dần (từ
3,09% năm 1980 xuống còn 2,47% năm 1997), ngày càng tụt hậu so với mức tăng
ngày càng nhanh của thu nhập dân cư thành phố. Khoảng cách chênh lệch về thu
nhập giữa dân cư nông thôn và thành thị ngày càng xa nhau [1, tr. 17].
Trước những khó khăn, thách thức to lớn, Nhà nước Trung Quốc đã có những
giải pháp điều chỉnh trong công tác quản lý và sử dụng đất đai nhằm sử dụng đất
một cách hiệu quả, tiết kiệm, bền vững, trong đó đặc biệt chú trọng công tác quy


10

hoạch sử dụng đất. Các nguyên tắc, nội dung quy hoạch sử dụng đất và các giải
pháp bảo vệ đất nông nghiệp, sử dụng đất tiết kiệm được đề ra cụ thể như sau:
- Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:
+ Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;

+ Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;
+ Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh
tế, xã hội và các địa phương;
+ Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và
nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước;
+ Tăng cường kiểm sốt vĩ mơ của Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất:
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu
thuộc 2 nhóm sau:
+ Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất
canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất
bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ).
Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và
được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp
đến từng xã.
+ Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ
tiêu cùng nhóm trong q trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đất
trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công
nghiệp, đất xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây
dựng, đất thương mại - dịch vụ).
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ
tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh.
Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện.
- Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:


11

+ Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất

canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải
chỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất
lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh cửu và khơng được phép chuyển đổi mục đích
sử dụng dưới bất cứ lý do gì.
+ Hàng năm Chính phủ cơng bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một số
diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thể
cho từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế
hoạch sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện.
+ Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích
khác phi nơng nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ.
+ Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể diện
tích đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải
chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi.
+ Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát
việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương
sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị
thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để
tạo ra diện tích đất nơng nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất.
- Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:
+ Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát
triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
+ Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và
kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong q trình triển khai thực hiện dự án (ví dụ
như tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).


12

+ Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp
theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm
khai thác tối đa các cơng trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí
trong khu, cụm cơng nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngồi khu cơng
nghiệp [5, tr. 9-11].
b. Nhật Bản:
Nhật Bản nằm trong nhóm các quốc gia phát triển G8, là nước tiến hành cải
cách kinh tế sớm nhất châu Á, quá độ từ nền kinh tế phong kiến tiểu nơng lên cơng
nghiệp hóa. Hiện Nhật Bản là một quốc gia công nghiệp hiện đại, tuy nhiên đơn vị
sản xuất nơng nghiệp chính vẫn là các hộ gia đình nhỏ, mang đậm tính chất của nền
văn hóa lúa nước. Với tổng diện tích chưa đến 0,38 triệu km2, bị chia tách thành
hàng ngàn đảo lớn, nhỏ, tài nguyên nghèo nàn, đặc biệt diện tích đất canh tác rất
hạn chế. Đứng trước sức ép về nhu cầu đất cho cơng nghiệp hóa và dân số đơng,
Nhật Bản đã chú trọng áp dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp để thâm
canh tăng năng suất.
Cũng giống như mơ hình của các quốc gia G8 khác, chế độ sở hữu đất đai của
Nhật Bản thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Đất đai được chia cho mọi nông
dân tạo nên tầng lớp nông dân sở hữu nhỏ ruộng đất. Chính sách khuyến khích phát
triển sản xuất được ban hành tạo ra động lực thúc đẩy nông dân áp dụng khoa học
công nghệ tăng năng suất cây trồng.
Trong lĩnh vực công nghiệp, Nhật Bản áp dụng chính sách phi tập trung hóa
cơng nghiệp, đưa sản xuất công nghiệp về nông thôn làm cho cơ cấu kinh tế nơng
thơn thay đổi, tỷ lệ đóng góp của các ngành phi nông nghiệp trong thu nhập dân cư
nông thôn ngày càng tăng (năm 1950 là 29%, năm 1990 là 85%) [5, tr. 19]. Công
nghiệp phát triển tạo nên kết cấu hạ tầng (giao thông, thông tin, đào tạo, nghiên cứu…)
hồn chỉnh, thúc đấy nơng nghiệp tăng trưởng, tạo nên năng suất đất đai cao.
Với các chính sách tiết kiệm đất triệt để, chính sách bảo hộ sản xuất nông
nghiệp, hạn chế tối đa sự chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất ở, sự kết hợp hài
hịa giữa nơng nghiệp, nơng thơn với cơng nghiệp, thành thị đã có tác động tích cực

13

đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Nhật Bản, góp phần tạo nên sự phát triển thần
kỳ của Nhật Bản và giữ cho Nhật Bản luôn nằm trong các nước phát triển hàng đầu
thế giới.
c. Đài Loan:
Đài Loan là một quốc đảo với diện tích 36.000 km2. Cũng như các quốc gia
châu Á khác, Đài Loan cũng đi lên từ nền kinh tế nông nghiệp. Vào cuối thế kỷ
XIX, cải cách ruộng đất ở Đài Loan được tiến hành. Quyền sử dụng đất được
chuyển từ địa chủ thu tô sang chủ đất thực sự quản lý, sử dụng đất đai. Nông nghiệp
phát triển theo hướng thâm canh, chuyên sâu, là nền tảng vững chắc cho sự phát
triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ của Đài Loan.
Trong giai đoạn đầu cơng nghiệp hóa, cơng nghiệp phát triển chậm, Đài Loan
thực hiện chính sách “Ly nơng bất ly hương”, sản xuất nông nghiệp và ngành nghề
nông thôn đã thu hút hều hết lao động tăng thêm hàng năm. Tỷ lệ thất nghiệp giảm
từ 6,5% năm 1952 xuống còn dưới 3% và giữ ở mức này cho đến nay. Từ năm 1952
đến năm 1954, mỗi năm chỉ có khoảng 0,3% đến 2,3% tổng số lao động nông thôn
chuyển ra thành phố, vừa đủ với khả năng tạo việc làm của cơng nghiệp. Khi tốc độ
cơng nghiệp hóa chậm lại (năm 1971, kinh tế nơng thơn có vai trị điều tiết, giữ lao
động tăng thêm hàng năm ở lại nông thơn [5, tr. 21].
Trong suốt 30 năm cơng nghiệp hóa (bắt đầu từ năm 1949), Đài Loan tập trung
phát triển cơ sở hạ tầng (giao thông, thủy lợi, thông tin liên lạc, mạng lưới điện…).
Hệ thống cơ sở hạ tầng hồn chỉnh cho phép phân bổ sản xuất cơng nghiệp trên tồn
lãnh thổ, nhờ đó có thể phân tán cơng nghiệp về nông thôn. Điều này đã mang lại
những hiệu quả to lớn trong cả ngắn và dài hạn cho nền kinh tế - xã hội của Đài Loan.
d. Canada:
Canada có tổng diện tích 9,98 triệu km2, lớn thứ 2 trên thế giới. Canada là một
liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và tài ngun, do đó

chính phủ trung ương khơng có vai trò trong việc quản lý đất đai. Mỗi tỉnh đều có
hệ thống quy hoạch sử dụng đất riêng. Các hệ thống này có sự khác biệt, nhưng
nguyên tắc là khá giống nhau.


14

Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như quy
hoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng. Các chính quyền cấp tỉnh xây dựng khn
khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch và đóng vai trị hoạch định chính
sách và giám sát. Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâm mạnh mẽ trong một vấn đề,
tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp, ví dụ như bảo vệ đất nơng nghiệp.
Thơng thường chính quyền cấp tỉnh kiểm sốt trực tiếp việc phân chia đất đai.
Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật
của cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và một
Luật Quy hoạch cho 200 thành phố còn lại. Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnh
xây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố lập kế hoạch
phát triển, và các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning by law) trong
đó bao gồm kế hoạch chi tiết và các quy định về sử dụng đất và các tiêu chuẩn phát
triển [5, tr. 16].
đ. Hoa Kỳ
Chế độ sở hữu đất đai của Hoa Kỳ cũng là chế độ tư hữu về đất đai. Với diện
tích tự nhiên 9,83 triệu km2, Hoa Kỳ là nước có diện tích tự nhiên lớn thứ 3 trên thế
giới. Nền kinh tế Hoa Kỳ đang ở giai đoạn hậu công nghiệp, trong đó ngành dịch vụ
và cơng nghiệp đóng góp chủ yếu vào GDP. Ngành nơng nghiệp chỉ đóng góp 1%
vào GDP của Hoa Kỳ, nhưng chiếm tới 60% giá trị sản xuất nơng nghiệp của thế
giới [24]. Tuy có diện tích lớn và nền kinh tế phát triển với cơng nghệ hiện đại bậc
nhất thế giới nhưng Hòa Kỳ vẫn rất chú trọng công tác quản lý, sử dụng đất. Trong
việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,
phân bổ quỹ đất cho các ngành của Hoa Kỳ cần xem xét các vấn đề sau:

- Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hịa cũng như duy trì sản
lượng liên tục;
- Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp các
yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác;
- Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích mơi trường thiết yếu;
- Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất công, tài nguyên đi kèm
cũng như các ý nghĩa khác;


15

- Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất cơng;
- Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàng
của các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực rõ được
những giá trị đó;
- Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn;
- Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm sốt ơ nhiễm có thể áp dụng bao gồm
khơng khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực
hiện của Liên bang;
- Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối
hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với
quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ và cơ quan Liên
bang, chính quyền các bang và địa phương.
e. Đánh giá chung
Như vậy ta có thể thấy rằng dù ở quốc gia có diện tích lớn hay nhỏ, trình độ
phát triển cao hay thấp, các chính sách về quản lý, sử dụng đất đai đều có tác động
to lớn đến nền kinh tế - xã hội và đời sống nhân dân. Với các chính sách về đất đai,
đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp nếu được thực hiện một cách hợp lý sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
bảo vệ được quỹ đất canh tác và phát triển hài hòa các ngành, các lĩnh vực, đảm bảo

sử dụng đất một cách tiết kiệm và bền vững. Kinh nghiệm quản lý đất đai của các
nước phát triển, nhất là các nước châu Á có điều kiện tự nhiên – xã hội giống nước
ta như Trung Quốc, Nhật Bản sẽ là bài học quý báu để Nhà nước ta xem xét, vận
dụng triển khai thực hiện trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, cơng nghiệp hóa
– hiện đại hóa đất nước.
1.3.2. Những nghiên cứu ở Việt Nam có liên quan đến đề tài
a. Điều kiện đất đai của Việt Nam:
Việt Nam nằm trong bán đảo Đông Dương, thuộc vùng đơng nam châu Á với
diện tích 331.212 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn 4.200 km²
biển nội thủy, với hơn 2.800 hòn đảo, bãi đá ngầm lớn nhỏ, gần và xa bờ, bao gồm


16

cả Trường Sa và Hoàng Sa mà Việt Nam tuyên bố chủ quyền, có vùng nội
thủy, lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa được Chính phủ Việt Nam
xác định gần gấp ba lần diện tích đất liền khoảng trên 1 triệu km².

Hình 1.1. Bản đồ địa hình Việt Nam
(Nguồn: [25])