Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2010 2012 và đề xuất giải pháp thực hiện

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THANH HÀ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH, GIAI ĐOẠN
2010-2012 VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NƠNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hồng Văn Hùng

THÁI NGUYÊN - 2013


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Tĩnh, ngày..........tháng......năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Hà

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tơi xin chân thành cảm ơn
TS. Hồng Văn Hùng - Trưởng khoa TNMT- Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng
đăng ký đất thành phố Hà Tĩnh đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Tĩnh, ngày..........tháng......năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Hà


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .....................................................................................................................ii
MỤC LỤC ..........................................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG..........................................................................................................ix
DANH MỤC BIỀU ĐỒ .....................................................................................................x
DANH MỤC SƠ ĐỒ..........................................................................................................x
DANH MỤC HÌNH ...........................................................................................................x
MỞ ĐẦU..............................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu............................................................................................3
1.2.1. Mục đích chung.................................................................................................3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể..................................................................................................3
1.2.3. Yêu cầu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
1.1. Tổng quan về đất đai ............................................................................................4
1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4
1.1.2. Bất động sản ......................................................................................................5
1.1.3. Thị trường bất động sản ....................................................................................6
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ..............................................................................7
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai...........................................................................7
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai.........................................................................7
1.2.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai..........................................7
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản .................................................................8
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản ............................................................................8
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản.....................................................8
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất...............................................................................8
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ..............................................................9


iv

1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch ...............................................................................9

1.2.3.2. Đăng ký quyền .............................................................................................10
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất .............................................................10
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ..........................................10
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai ............................................................................10
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 ........................................................10
1.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003.........................................11
1.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm2003 đến nay....................................................11
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK.........................................12
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính .....12
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ............................................13
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất....16
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký
đất đai và chính quyền địa phương ...........................................................................18
1.4. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .........................19
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren). ..................................................19
1.4.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory ..........................19
1.4.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria ................................................19
1.4.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales ........................................20
1.4.2. Cộng hòa Pháp ................................................................................................20
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta....22
1.5.1. Tình hình thành lập .........................................................................................22
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...........................24
1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .........................24
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.................25
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK ................................26
1.5.5.1. Cấp tỉnh ........................................................................................................26
1.5.5.2. Cấp huyện.....................................................................................................27
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK........................................28

v

1.5.6.1. Kết quả đạt được ...................................................................................................28
1.5.6.2. Các hạn chế............................................................................................................29
1.6. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh ........30
1.6.1. Về mơ hình tổ chức .........................................................................................30
1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ...................................................................................30
1.6.2.1. Đăng ký biến động về sử dụng đất...............................................................30
1.6.2.2. Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức ........30
1.6.2.3. Về công tác lưu trữ và cung cấp thông tin ...................................................31
1.6.2.4. Công tác thực hiện nhiệm vụ thống kê, kiểm kê..........................................31
1.6.2.5. Hoạt động dịch vụ ........................................................................................31
1.6.2.6. Về cơ chế tài chính.......................................................................................31
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU..................................................................................................................32
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................32
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................32
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................32
2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh ........32
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất 2010-2012..................................................................33
2.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Hà Tĩnh......................................................................................................................33
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả công tác đăng ký quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................33
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................33
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp..............................................33
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................34
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu..............................................................34

2.4.4. Phương pháp thống kê so sánh........................................................................35


vi

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.....................................................................36
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...............................................36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ...............................36
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................36
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................37
3.1.1.3. Khí hậu .........................................................................................................37
3.1.1.5. Tài nguyên đất đai của thành phố ................................................................38
3.1.1.6. Thực trạng môi trường .................................................................................38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ...........................................................................39
3.1.2.1. Cơ cấu kinh tế ..............................................................................................39
3.1.2.2. Nhịp độ tăng trưởng kinh tế ........................................................................39
3.1.2.3. Tình hình phát triển một số ngành, lĩnh vực chủ yếu ..................................40
3.1.3. Tình hình xã hội ..............................................................................................40
3.1.3.1. Dân số, lao động...........................................................................................40
3.1.3.2. Y tế, giáo dục ...............................................................................................43
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất năm 2010- 2012 ...44
3.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Hà Tĩnh......................................................................................................................45
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh.......45
3.3.1.1. Căn cứ pháp lý.......................................................................................................45
3.3.1.2. Cơ cấu tổ chức.......................................................................................................46
3.3.1.3. Nguồn nhân lực .....................................................................................................46
3.3.1.4. Chức năng, nhiệm vụ ............................................................................................47
3.3.1.5. Sự phối hợp hoạt động giữa các bộ phận ............................................................49
3.3.2. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh. 49

3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả của công tác đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Hà Tĩnh ..............................................................................................56
3.4.1. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng..............................................................................56
3.4.2. Yếu tố về tình hình thực hiện ..................................................................................58


vii

3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................61
3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai ...........................................................................62
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ ......................................................................................62
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ..............................................................................63
3.5.4. Đối tượng giải quyết .......................................................................................64
3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .....................................................................................................64
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................64
3.6.2. Giải pháp về tổ chức .......................................................................................65
3.6.3. Giải pháp về nhân lực .....................................................................................65
3.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ....................................................................66
3.6.5. Giải pháp về cơ chế.........................................................................................67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................68
2.1. Kết luận ..............................................................................................................68
2.2. Đề nghị ...............................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................69
PHỤ LỤC .................................................................................................................71


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CN QLĐĐ

: Cử nhân quản lí đất đai

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

QĐ

: Quyết định

SDĐ

: Sử dụng đất

THPT

: Trung học phổ thơng

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp ..........................................................23
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của cả nước ....................................24
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng năm 2010 của thành phố Hà Tĩnh .............................38
Bảng 3.2. Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh.........................................41
Bảng 3.3. Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của toàn thành phố......................42
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng năm 2011, 2012 của thành phố Hà Tĩnh...................44
Bảng 3.5. Trình độ, năng lực của cán bộ VP đăng ký quyền sử dụng đất ................46
Bảng 3.6. Tiến độ cấp GCN của thành phố Hà Tĩnh năm 2010 - 2012 ....................50
Bảng 3.7. Số lượng hồ sơ tồn đọng tại VPĐKQSD đất thành phố Hà Tĩnh.............51
Bảng 3.8. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính các phường, xã thành phố Hà Tĩnh...... 53
Bảng 3.9. Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hà Tĩnh .............................54

Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK.........................................59


x

DANH MỤC BIỀU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng hoạt động VPDKQSDD
(MDS) ......................................................................................................56
Biểu đồ 3.2: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động VPDK trong mẫu
nghiên cứu (similarity từ 80 - 100%) ......................................................57
Biều đồ 3.3: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tình hình thực hiện
VPDKQSDD (MDS) ...............................................................................58
Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tình hình thực hiện
VPDKQSDD (PCA) ................................................................................58
Biểu đồ 3.5: Mức độ cơng khai .................................................................................60

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1.Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai .....................................18
Sơ đồ 1.2. Mơ hình tổ chức Văn phịng đăng ký đất tỉnh Hà Tĩnh ...........................30
Sơ đồ 3.1. Mơ hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất thành phố Hà Tĩnh .................46

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ thành phố Hà Tĩnh ..........................................................................36


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phịng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay”(Luật Đất đai 1993).
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước để bảo vệ lợi
ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các
chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai
cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch;
Phục vụ quản lý trật tự trị an
Lợi ích đối với cơng dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất
động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ
trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một
nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan
đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy
nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa
thơng tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần
nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.


2

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành
chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc
đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối
tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Việc
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm
thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch. Cơng nghệ thơng tin
và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước
nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên,
việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong
những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Hà Tĩnh được thành lập khi tách thành 2 tỉnh Nghệ An và Hà Tĩnh từ năm
1991.Thành phố Hà Tĩnh được thành lập từ một thị xã của tỉnh Hà Tĩnh vào năm
2007 gồm 16 phường, xã như sau: phường Trần Phú, phường Hà Huy Tập, phường
Nam Hà, phường Đại Nài, Phường Bắc Hà, Phường Nguyễn Du, Phường Tân Giang,
Phường Thạch Quý, Phường Thạch Linh, Phường Văn Yên, xã Thạch Trung, xã
Thạch Hạ, xã Thạch Môn, xã Thạch Đồng, xã Thạch Hưng, xã Thạch Bình. Trong
những năm vừa qua, quá trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở thành phố Hà Tĩnh đã
dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nếu như các bộ phận đăng ký đất ở cấp
phường khắc phục tình trạng quá tải thì cấp phường đang trong tình trạng dồn việc,
dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trước tình hình trên, trong khn khổ u cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Em lựa
chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà Tĩnh, giai đoạn 2010-2012 và đề
xuất giải pháp thực hiện” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải
pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn
nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.

3

1.2. Mục đích nghiên cứu
1.2.1. Mục đích chung
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà Tĩnh.
1.2.3. Yêu cầu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất một số giải pháp.


4

CHƯƠNG 1.
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về đất đai
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất.

Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh
vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ
phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh
vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy
luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ
của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại. (Winkler ,1968)
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
ln ln mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo, KH&MT, NXB Giáo dục,2000).[1]
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau :
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh
quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các
dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối và đầm lầy nước
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và
động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt
động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Luật dân sự, 2005)[8].


5

1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai
và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định
bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật

Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự,
quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ
và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn
tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì
đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công


6

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình

xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”. (Luật Đất Đai, 1988).[9]
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
khơng di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hố
và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người
tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản
như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng giống
như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số
trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm
soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được
coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường
bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý
nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường
nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động
sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng cơng trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (chính phủ,
2001) [5].

7

1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

8

1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
* Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
* Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
tồn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được cơng
khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc khơng
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký (LHQ (1994) [6]).

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong


9

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mơ tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thơng nhất
là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy

nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.


10

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành
giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa
trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.3. Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc
đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất”(Luất Đất Đai,2003)[10] đã lập được hệ
thống hồ sơ đăng ký cho tồn bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất

thuộc khu dân cư nơng thơn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Luật đất đai, năm 1998)[9].
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK (Luật Đất


11

Đai,2003)[10] đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai
của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp(Tơn Gia
Hun, Nguyễn Đình Bồng ,2007) [7]
1.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất” (Luật đất đai, 1993) [10].
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện

đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm2003 đến nay
- Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng


12

vào các mục đích; Nhà nước cịn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy,
ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất” (Luật Đất đai, NXB chính trị Quốc gia, 2003) [11].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất
hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích
sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ
địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật Đất đai, NXB chính trị Quốc gia, 2003) [11].
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu tồn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),
đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành
chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính cơng quyền với tổ chức sự nghiệp.
“Đổi mới và hồn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền,
sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vơ kỷ luật trong cơng việc” (NXB chính trị
Quốc gia , 2001) [14].


13

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết cơng việc của cơng dân và tổ
chức(Tổng Cục QLDD,2009)[12].
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải
pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế(Tổng Cục QLDD,2009)[13].
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ

tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương.
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành” (Luật đất đai, 2003) [11].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” (Luật đất đai, 2003) [11].


14

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn
cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng
ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Phịng TN&MT (Chính phủ, 2001)[5].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ

quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát
triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về
cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với cơng tác
cải cách hành chính.
- Thơng tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp
đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của
người sử dụng đất(NXB chính trị Quốc gia, năm 2001)[14].