Tăng cường công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử đất trên địa bàn huyện thạch thất, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠ

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CHU ĐĂNG KHOA

TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8310110

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN HỮU DÀO

Hà Nội, 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận văn là hồn
tồn trung thực, của tơi, khơng vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí
tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trƣớc
pháp luật.
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả

ii
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập, nghiên cứu. Để hồn thành luận văn này tơi
xin bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc tới:
Thầy giáo hƣớng dẫn: PGS.TS. Trần Hữu Dào - Trƣờng Đại học
Lâm nghiệp.
Các thầy, cô giáo trong Trƣờng Đại học Lâm nghiệp đã chỉ bảo,
hƣớng dẫn và giúp đỡ tận tình trong quá trình tơi thực hiện luận văn này.
Sự giúp đỡ của Lãnh đạo cơ quan và các đồng nghiệp, gia đình đã
luôn quan tâm, động viên và tạo điều kiện cho tơi trong q trình thực hiện.
Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN………………………………………………….

i

LỜI CẢM ƠN……………………………………………………...

ii

MỤC LỤC…………………………………………………………

iii

DANH MỤC BẢNG……………………………………………….

vi

DANH MỤC VIẾT TẮT…………………………………………..

vii

MỞ ĐẦU…………………………………………………………..

1

Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT………………………………………………………………...
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất………………………………………………….

5
5

1.1.1. Đặc điểm và vai trò của đất đai ………………………………..

5

1.1.2. Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

12

1.2. Cơ sở thực tiễn về QLNN về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất…………………………………………………………….

26

1.2.1. Kinh nghiệm QLNN về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của một số địa phương và bài học kinh nghiệm cho huyện
Thạch Thất, Hà Nội………………………………………………………

26

1.2.2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu………………………………..

33

Chƣơng 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

38

2.1. Đặc điểm cơ bản của huyện Thạch Thất , thành phố Hà Nội…..

38

2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ………………………………………………….

38

2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ………………………………………….

39

2.1.3. Những thuận lợi khó khăn đối với công tác cấp giấy chứng


iv
nhận quyền sử dụng đất ……………………………………………..

41

2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu………………………………………

42

2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, mẫu nghiên cứu khảo sát.

42

2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu…………………………

42

2.2.3. Tổng hợp, xử lý số liệu……………………………………………

43

2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu………………………………….

43

Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN………….

44

3.1. Tình hình quản lý nhà nƣớc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại huyện Thạch Thất……………………………………..

44

3.2.1. Tình hình đăng ký lập và quản lý hồ sơ địa chính…………….

44

3.2.2. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………….

45

3.2.3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …………...

45

3.2.3. Công tác thanh tra, kiểm tra…………………………………….

55

3.2. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất…………………….

56

3.2.1. Đánh giá của đối tượng quản lý………………………………..

56

3.2.2. Đánh giá của đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất……………………………………………………………………..

56

3.2.3. Đánh giá chung …………………………………………………….

59

3.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất…………………………..

65

3.3.1. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất………………………………………………….

65

3.3.2. Bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất……………………………………………………………………

66

3.3.3. Ý thức và nhận thức của người dân………………………………

66

3.4. Một số giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về cấp


v
Giấy.\ chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất………

67

3.4.1. Định hướng, mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất..

67

3.4.2. Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất……………….

71

3.4.3. Khuyến nghị………………………………………………………..

84

KẾT LUẬN………………………………………………………...

86

TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………

88

PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Tên bảng

Số hiệu

Trang

Bảng 3.1 Tình hình đăng ký lập và quản lý hồ sơ địa chính

45

Bảng 3.2 Bảng tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ

48

Bảng 3.3

Kết quả giải quyết cấp GCNQSD đất cho đất nông
nghiệp

Bảng 3.4 Kết quả cấp GCNQSD đất đối với đất ở
Bảng 3.5

Tình hình kiểm tra và xử lý sai phạm trong cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất

50
52
56

Bảng 3.6 Kết quả đánh giá của đối tƣợng quản lý

56

Bảng 3.7 Kết quả đánh giá của đối tƣợng đƣợc cấp GCNQSĐ

57

Bảng 3.8 Kết quả đánh giá của đối tƣợng quản lý

66

Sơ đồ 3.1

Hệ thống quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng
trên địa bàn huyện Thạch Thất

46


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết đầy đủ

Viết tắt
GCNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

DĐĐT

Dồn điền đổi thửa

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT- XH

Kinh tế xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

UBND

Ủy ban nhân dân


1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là
cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các
hoạt động sản xuất kinh doanh. Vậy nhƣng ở nƣớc ta hiện nay cơ hội tiếp
cận đất đai của các cá nhân và tổ chức cịn có sự bất bình đẳng gây bất lợi
cho các đối tƣợng yếu thế, nhất là những ngƣời có thu nhập thấp. Có nhiều
nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó cơ bản là do cơ chế quản lý
còn nhiều bất cập. Để quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất
đai, nhất là đất cho xây dựng các cơng trình và nhà ở, Chính phủ đã có chủ

trƣơng giao quyền sử dụng đất đất lâu dài cho ngƣời dân, đó là việc làm
cần thiết để đảm bảo và cải thiện sự cơng bằng trong sử dụng đất đai đối
với nhóm ngƣời có thu nhập thấp. Trên thực tế nếu thiếu sự can thiệp của
Nhà nƣớc thì các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp sẽ rất khó
có đủ đất để tiến hành các hoạt động sản xuất phục vụ đời sống hàng ngày.
Trong quản lý đất đai việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một nội dung quan trọng hàng đầu. Cùng với quy hoạch, kế
hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản
lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử
dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho
ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình; đồng thời làm cơ sở cho
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai theo quy định của pháp luật, góp phần
giải quyết tình trạng tranh chấp đất đai và phát triển KT-XH của từng địa
phƣơng. Trên cơ sở đăng ký


2
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc sẽ phát hiện đƣợc những
trƣờng hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó
có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời.
Thông qua đăng ký biến động quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể
nắm đƣợc tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đốn đƣợc xu
hƣớng biến động đất trong thời gian tới, từ đó sẽ có phƣơng hƣớng điều
chỉnh hợp lý và hiệu quả.
Cũng nhƣ một số địa phƣơng khác trong cả nƣớc, việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời dân tại huyện Thạch Thất thời

gian qua cịn gặp nhiều khó khăn vƣớng mắc. Việc kê khai đăng ký cấp
giấy chứng nhận còn chậm, hồ sơ địa chính lập chƣa đầy đủ, chƣa bổ sung
chỉnh lý biến động kịp thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cịn chậm,
do đó hiện nay vẫn còn khá nhiều thửa đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận.
Câu hỏi đặt ra cho huyện Thạch Thất là cần phải làm gì để tháo gỡ
khó khăn hiện thời, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để ngƣời dân yên tâm khai thác đất đai một cách hiệu quả nhất?
Đó cũng là câu hỏi nghiên cứu mà đề tài luận văn thạc sỹ “Tăng cường
công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử đất trên địa
bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” có nhiệm vụ phải tìm câu trả
lời xác đáng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Thông qua việc đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc về về cấp giấy
chứng nhận quyền sử đất, chỉ rõ những nguyên nhân hạn chế và đề xuất các
giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về về cấp giấy
chứng nhận quyền sử đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.


3

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nƣớc về đất đai
nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng.
- Đánh giá thực trạng cơng tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội;
- Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố
Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lý nhà

nƣớc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất,
thành phố Hà Nội trong những năm tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là quản lý nhà nƣớc về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm tất cả các hoạt động từ đăng ký đến
lập hồ sơ địa chính, thẩm định và cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức tại
Thạch Thất, thành phố Hà Nội
- Phạm vi thời gian: Thu thập số liệu thứ cấp từ năm 2016 đến 2018.
Thu thập số liệu sơ cấp từ tháng 12/2018 đến tháng 4/2019
4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
- Thực trạng quản lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên đại bàn huyện Thạch Thất


4
- Các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên đại bàn huyện Thạch Thất
- Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên đại bàn huyện Thạch Thất.
5. Kết cấu luận văn
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chƣơng 2. Đặc điểm địa bàn và phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3. Kết quả nghiên cứu

5
Chƣơng 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
1.1.1. Đặc điểm và vai trò của đất đai
1.1.1.1. Đặc điểm của đất đai
a. Đặc điểm tự nhiên
Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con ngƣời. Đất đai có
nguồn gốc tự nhiên nhƣng qua bàn tay của con ngƣời đất đai đƣợc cải tạo
và trở thành sản phẩm của ngƣời lao động. Đất đai có đặc điểm sau:
Thứ nhất, khác với sản phẩm khác, đất đai có vị trí cố định, khơng
thể di chuyển. Tính cố định của vị trí đó dẫn đến tính giới hạn về quy mơ,
khơng gian, có nghĩa là đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo đƣợc. Do
tính giới hạn của đất đai nhƣ vậy nên việc sử dụng đất địi hỏi phải đƣợc
kiểm sốt để một mặt chống suy thối, lãng phí và mặt khác tăng cƣờng bồi
dƣỡng chất đất.
Thứ hai, đất đai có tính đa dạng và phong phú tùy thuộc vào mục
đích sử dụng đất. Tại Việt nam, theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai nƣớc
ta đƣợc chia là 3 nhóm:
- Nhóm đất nơng nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất
nơng nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và
đất ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh,
đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng

6
cộng), đất tơn giáo tín ngƣỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sơng ngịi,
kênh rạch, suối và mặt nƣớc, đất phi nơng nghiệp khác.
- Nhóm đất chƣa sử dụng bao gồm: Đất bằng chƣa sử dụng, đất đồi
núi chƣa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây.
Sự phân loại đất đai nhƣ trên chỉ là tƣơng đối vì mỗi loại đất lại có
thể có nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Tức là, ngƣời ta có thể chuyển
đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng tạo khả năng sinh lời thấp
sang mục đích sử dụng khác tạo khả năng sinh lời cao hơn. Đặc điểm
này của đất đai đặt ra yêu cầu đối với ngƣời sử dụng đất là phải khai thác
triệt để lợi thế của mỗi loại đất và sử dụng nó một cách tiết kiệm và hiệu
quả nhất.
Thứ ba, giá cả của đất đai phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó. Giá đất
ở đơ thị có giá cao hơn ở nơng thơn, đất đai ở trung tâm có giá hơn các
vùng khác. Đất sử dụng cho các hoạt động thƣơng mại, dịch vụ có giá cao
hơn đất nơng nghiệp. Nói cách khác, vị trí của đất đai, hoặc điều kiện đất
đai khơng chỉ tạo nên lợi thế thƣơng mại cho các đơn vị sản xuất kinh
doanh, của các doanh nghiệp, mà cịn có ý nghĩa quan trọng đối với một
quốc gia trong quan hệ kinh tế đối ngoại. [10]
b. Đặc điểm pháp lý - kinh tế
Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa ngƣời với đất mà là quan
hệ giữa ngƣời với ngƣời đối với đất. Mối quan hệ giữa ngƣời với ngƣời đối
với đất đai đƣợc biểu hiện ở các quyền, bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
Luật đất đai năm 2013 của Việt nam quy định: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Nội dung cơ bản quyền sở
hữu Nhà nƣớc đối với đất đai bao gồm các quyền: chiếm sở hữu, quyền
quản lý (hay quyền sử dụng) và quyền chi phối (hay quyền định đoạt). [10]

* Quyền sở hữu đất đai:


7
Ở Việt nam quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân. Theo nguyên
tắc hiến định: tất cả quyền lực thuộc về nhân dân, thì nhân dân phải là chủ
sở hữu đất đai với tƣ cách là tƣ liệu sản xuất đặc biệt quý giá của đất nƣớc;
đông thời, là cơ sở vật chất để xây dựng nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng
xã hội chủ nghĩa. Nhà nƣớc là chủ thể sở hữu đất đai, nắm quyền sở hữu về
mặt pháp lý, quyền chiếm hữu thực tế và quyền kinh doanh đối với đất đai
trong phạm vi cả nƣớc. Quyền này không bị hạn chế về không gian, thời
gian đối với toàn bộ đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia.
Để thực hiện quyền năng đó, yêu cầu đối với Nhà nƣớc là nắm đƣợc
tình hình sử dụng đất đai về số lƣợng và chất lƣợng đất trong phạm vi cả
nƣớc cũng nhƣ địa phƣơng, sự biến động của đất đai trong từng thời kỳ.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc. Nhà nƣớc nắm giữ đất đai nhƣng
nhà nƣớc lại chỉ là chủ sở hữu danh nghĩa, còn sở hữu thực tế về đất đai lại
thƣờng đƣợc giao cho dân, cho các doanh nghiệp. [11]
* Quyền quản lý (sử dụng) đất đai:
Về chủ thể sử dụng, các tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc
có thời hạn. Đối tƣợng đƣợc giao quyền sử dụng đất đã đƣợc mở rộng, đa
dạng hóa. Quyền của ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc tăng thêm, gồm các
quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và đƣợc bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
* Quyền chi phối (định đoạt) đất đai:
Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Quyền định đoạt
đất đai của Nhà nƣớc thể hiện: Nhà nƣớc xác định mục đích sử dụng của
từng loại đất. Ngƣời sử dụng đất phải tuân thủ quy định của Nhà nƣớc về

mục đích sử dụng đất. Nhà nƣớc giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Nhà nƣớc
quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Quyền định đoạt đất đai


8
là hồn tồn phụ thuộc Nhà nƣớc, khơng một chủ thể sử dụng đất nào khác
có đƣợc. Tuy nhiên Nhà nƣớc khơng sử dụng tồn bộ đất đai mà chỉ sử
dụng một phần nhỏ còn lại Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất cho ngƣời
dân. Cho đến nay, qua nhiều lần sữa đổi luật, quyền sử dụng đất của ngƣời
dân đƣợc mở rộng rất nhiều.
Tóm lại, với tƣ cách là chủ thể quản lý Nhà nƣớc thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất;
quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ
đất không phải do ngƣời sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu
hồi đất.
Quan hệ pháp luật về đất đai không đơn thuần là quan hệ pháp lý mà
còn là quan hệ kinh tế, hành chính, mơi trƣờng và xã hội. Quan hệ pháp
luật đất đai ở Việt nam thể hiện ở hai khía cạnh, chủ yếu nhóm quan hệ sở
hữu và nhóm quan hệ sử dụng. Nhóm quan hệ sở hữu là nhóm quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực sở hữu đất đai hay là trong quá trình quản lý nhà nƣớc
về đất đai bao gồm những quan hệ phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà nƣớc
với nhau. Các quan hệ đất đai thuộc nhóm này rất đa dạng và phức tạp. Nhà
nƣớc không chỉ đơn thuần chỉ là chủ thể sở hữu đất đai, mà còn là chủ thể
thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với
đất đai.
Nhóm quan hệ sử dụng đất đai là những quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực sử dụng đất đai giữa các chủ thể. Trong quá trình này, các cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền khơng tham gia trực tiếp nhƣng thực hiện quyền giám
sát. Là chủ thể sở hữu nhƣng Nhà nƣớc chỉ trực tiếp sử dụng một phần nhỏ,

còn lại giao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Vậy nên
Nhà nƣớc phải có những quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của cả
chủ sở hữu và chủ sử dụng đất.


9
Nhƣ vậy trong pháp luật Việt nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu
và chủ thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Thực ra ở đây có mối quan hệ
khăng khít giữa nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời đại diện chủ sở hữu đất đai
với ngƣời sử dụng đất. Tuy đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân nhƣng nhà nƣớc
là ngƣời đại diện chủ sở hữu vì vậy nhà nƣớc có quyền xác lập hình thức
pháp lý cụ thể đối với ngƣời sử dụng đất. Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho
lợi ích quốc gia thơng qua việc chủ trì xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất có lợi cho hiệu quả chung của đất nƣớc. Trong phạm vi mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch, ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển mục đích
sử dụng đất thơng qua các hình thức tự chuyển đổi hoặc chuyển nhƣợng
cho tổ chức, cá nhân có năng lực hơn. Mặt khác khi Nhà nƣớc muốn sử
dụng vào mục đích gì hay muốn thu hồi đất để phục vụ cho mục đích cơng
cộng thì chủ thể quản lý phải hỏi ý kiến của chủ thể sử dụng xem chủ thể sử
dụng có đồng ý với kế hoạch của mình hay khơng. [11]
1.1.1.2. Vai trị của đất đai
a. Vai trị của đất đai đối với con người
Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trị vơ cùng quan trọng
đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và
đối với con ngƣời nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội
loài ngƣời, con ngƣời và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với
nhau. Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của con ngƣời, con ngƣời
dựa vào nó để ni sống mình. Đất đai luôn là thành phần quan trọng hàng
đầu của mơi trƣờng sống, khơng có đất đai thì khơng thể có sự sống.
Đất đai chính là địa bàn sinh sống của con ngƣời. Nó là địa bàn xây

dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các cơng trình phục vụ cho đời
sống con ngƣời.
b. Vai trò của đất đai đối với hoạt động sản xuất kinh doanh


10
Đất đai có trƣớc lao động và ngày càng trở thành một yếu tố vơ cùng
quan trọng đối với tồn bộ quá trình phát triển của nền kinh tế. Đất đai
tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội nhƣ là một tƣ liệu
sản xuất đặc biệt. Có thể nói: Đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất nhƣ
Adam Smith đã chỉ ra: Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật
chất. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau
trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất
nơng nghiệp, đất đai có vị trí vơ cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu
của ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai khơng chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để
lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho ngành chăn nuôi. Mọi tác
động của con ngƣời vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai.
Trong trƣờng hợp này, đất đai cịn đóng vai trị nhƣ là một cơng cụ sản xuất
của con ngƣời.
Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con ngƣời
tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lƣợng của đất đai, tạo điều
kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trƣởng và phát triển. Tức là thơng qua
những hoạt động của mình con ngƣời đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh
đất kém màu mỡ thành những mảnh đất có màu mỡ hơn. Trong q trình
này thì đất đai đóng vai trị nhƣ là một đối tƣợng lao động. Bởi vậy, có thể
nói: đối với nơng nghiệp thì khơng có đất đai thì khơng thể có các hoạt
động sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tƣ liệu đặc biệt, chủ yếu và không
thể thay thế đƣợc. Đất đai vừa là đối tƣợng lao động vừa là công cụ lao
động của con ngƣời.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng các công

xƣởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt
động sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nguồn cung cấp nguyên vật liệu
trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công


11
nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc
thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng vai trị khá quan trọng.
Do đất đai có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất
đai ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với xã hội lồi ngƣời. Vì vậy
trong sử dụng đất đai cần phải tiết kiệm và hiệu quả.
c. Vai trò của đất đai đối với quốc gia
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mối quốc gia. Nói
đến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ
trong đó có đất đai. Tơn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trƣớc hết phải
tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó. Vì thế đất đai đóng vai trị quyết định
cho sự tồn tại và phát triển của mỗi quốc gia, xã hội lồi ngƣời. Nếu khơng
có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một q
trình lao động nào cũng nhƣ khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài ngƣời.
Đất đai là một trong những tài nguyên quý giá của loài ngƣời, là điều kiện
sống và sự sống của động thực vật và con ngƣời trên trái đất.
Vì đất đai có vị trí cố định, khơng di chuyển đƣợc, đất đai khơng thể
sản sinh và bị giới hạn bởi vùng hành chính lãnh thổ, quốc gia và theo đặc
tính của đất đai. Tính hai mặt của đất đai thể hiện có thể tái tạo đƣợc nhƣng
không thể sản sinh ra đất đai. Bên cạnh đó trong các yếu tố cấu thành mơi
trƣờng: đất đai, tài ngun nƣớc, khí hậu... thì đất đai đóng vai trị quan
trọng. Những biến đổi phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngồi
tác động của tự nhiên thì ngày nay con ngƣời cũng là nguyên nhân gây nên
rất lớn: lũ lụt do phá rừng, canh tác bất hợp lý... tất cả những việc đó đều
ảnh hƣởng đên mơi trƣờng. Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai giúp

đất đai tránh đƣợc xói mịn, bảo vệ mơi trƣờng sinh thái và đạt hiệu quả
kinh tế cao.


12
1.1.2. Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền đƣợc lợi dụng các tính năng của đất để
phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con ngƣời theo quy định của
pháp luật. Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nƣớc giao một phần đất cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Ngƣời sử dụng đất có nghĩa vụ đối
với Nhà nƣớc nhƣ nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của
Nhà nƣớc về sử dụng đất. [12]
Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu
đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất
giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về
đất đai.
Ngƣời sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
- Hƣởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
- Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình.

- Ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh,


13
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu
hồi đất.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo luật đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. [10]
Nhƣ vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý giữa
Nhà nƣớc (chủ sở hữu và quản lý đất đai) và ngƣời dân (chủ sử dụng đất).
Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất
đai. Theo Điều 2 của Luật Đất đai: “Ngƣời sử dụng đất ổn định đƣợc
UBND cấp xã, phƣờng, thị trấn xác nhận thì đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật tùy từng thời kỳ cụ thể”.
Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận QSD đất là chứng thƣ pháp lý xác lập mối quan hệ
giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất, là giấy chứng nhận do Nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của ngƣời sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất với mục đích để Nhà nƣớc tiến
hành các biện pháp quản lý nhà nƣớc đối với đất đai, ngƣời sử dụng đất an
tâm khai thác tốt mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có sự bảo vệ, cải tạo
nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp giấy chứng
nhận QSD đất để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ tài nguyên đất.
Ngƣời đƣợc cấp giấy chứng nhận đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi có tranh

chấp đất xảy ra đối với phần diện tích đƣợc cấp GCNQSDĐ. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc bồi thƣờng cho
ngƣời sử dụng đất trong trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất. Đồng thời nó


14
cũng là cơ sở để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
Nhƣ vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự ghi nhận quyền sử
dụng đất của Nhà nƣớc đối với diện tích đất mà ngƣời sử dụng đất đã đăng
ký quyền sử dụng đất. Qua đó ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ
với diện tích đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đƣợc đảm
bảo thực hiện các quyền đối với diện tích đó.
c. Quản lý nhà nước về đất đai
QLNN là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nƣớc, sử
dụng quyền lực nhà nƣớc để điều chỉnh các quan hệ xã hội vào hoạt động
của con ngƣời.
QLNN về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nƣớc
đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân
phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám
sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. [11]
Nhà nƣớc nắm chắc tình hình đất đai để Nhà nƣớc biết rõ các thơng
tin chính xác về số lƣợng đất đai, về chất lƣợng đất đai, về tình hình hiện
trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó, Nhà nƣớc thực hiện việc
phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống
nhất.
Vì vậy, Nhà nƣớc quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai.

Đồng thời, Nhà nƣớc còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử
dụng đất; quản lý việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.


15
Để nắm đƣợc quỹ đất, Nhà nƣớc thƣờng xuyên thanh tra, kiểm tra
chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nƣớc tiến hành kiểm tra giám sát
quá trình phân phối và sử dụng đất, trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát
hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nƣớc sẽ xử lý
và giải quyết các vi phạm, bất cập đó.
Nhà nƣớc cũng thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để
đảm bảo các lợi ích một cách hài hịa. Hoạt động này đƣợc thực hiện thơng
qua các chính sách tài chính về đất đai nhƣ: thu tiền sử dụng đất, thu các
loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất
mang lại.
1.1.2.2. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đối với nhà nước
GCNQSDĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng đầy
đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất.
Đối tƣợng QLNN về đất đai là tồn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Nhà nƣớc muốn quản lý chặt chẽ
đối với đất đai trƣớc hết phải nắm vững các thông tin về tình hình đất đai
theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho QLNN về đất đai bao
gồm:
Đối với đất đai đã giao QSD đất Nhà nƣớc cần phải nắm đƣợc các
thông tin về tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, mục

đích sử dụng, thời hạn và những ràng buộc về QSD, những thay đổi trong
quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý để quản lý tình hình biến động đất đai.
Đối với đất đai chƣa giao QSD Nhà nƣớc cần nắm các thơng tin về vị
trí, hình thể, diện tích, loại đất để có kế hoạch sử dụng đất cũng nhƣ quản lý
đất đai.


16
Các thông tin trên phải đƣợc thể hiện chi tiết từng thửa đất. Thửa đất
chính là đơn vị mang các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất đai theo yêu cầu QLNN về đất đai. [8]
Mặt khác thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
nhà nƣớc một mặt có thể kiểm soát đƣợc các cuộc mua bán giao dịch trên
thị trƣờng, mặt khác sẽ thu đƣợc nguồn tài chính lớn vào ngân sách.
Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ cũng là căn cứ để nhà nƣớc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả cho sự phát triển KT - XH.
b. Đối với người sử dụng đất
GCNQSDĐ giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm
đầu tƣ trên mảnh đất của mình. Trong những năm qua cùng với tốc độ phát
triển KT - XH, tốc độ đơ thị hố diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến
động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng đƣợc nhu
cầu thực tế và tăng cƣờng quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành
nghị định 60/CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất. Cơng tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai
của Nhà nƣớc, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là đƣợc
nhà nƣớc bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai;
tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản công khai lành
mạnh. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ
trƣơng lớn của đảng và nhà nƣớc nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT
- XH đồng thời tăng cƣờng thiết chế nhà nƣớc trong quản lý đất đai - tài

sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì ngƣời sử dụng đất hợp pháp có quyền
lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trƣớc đây cịn hạn
chế. Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngƣời sử dụng đất có các
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp
vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép và


17
làm cơ sở pháp lý để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo
vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm; cũng nhƣ xác định nghĩa vụ mà ngƣời
sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật nhƣ nghĩa vụ tài chính, sử dụng
đất có hiệu quả... Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng
nhƣ đảm bảo quyền lợi cho ngƣời sử dụng đất đai.
c. Đối với các tổ chức, doanh nghiệp
Từ trƣớc đến nay, ở Việt Nam thị trƣờng bất động sản vẫn chỉ phát
triển một cách tự phát. Sự quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng này hầu
nhƣ chƣa có hiệu quả. Việc quản lý thị trƣờng này cịn gặp nhiều khó khăn
do thiếu thơng tin. Hệ thống thông tin đƣợc xây dựng kết quả cấp
GCNQSDĐ, cung cấp thơng tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá
nhân, tổ chức, các doanh nghiệp... nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội giúp
thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh.
Việc có đƣợc GCNQSDĐ, doanh nghiệp cũng sẽ có tài sản thế chấp
vay vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đây là điều kiện quan trọng để
doanh nghiệp vay đƣợc vốn, mở rộng sản xuất kinh doanh. Hơn thế,
GCNQSDĐ cũng là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng QSD đất đối với các
doanh nghiệp, công ty cổ phần.
1.1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ
a. Tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013: Đăng ký quyền sử dụng đất là việc

ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. [10]
Đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc đề cập đến trong công tác quản lý
nhà nƣớc về đất đai từ năm 1980, trong Quyết định số 201/CP của Hội
đồng Chính phủ. Trải qua nhiều lần sữa đổi Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất
đai 2013 nội dung này vẫn đƣợc quy định trong công tác quản lý nhà nƣớc
về đất đai. Tuy nhiên, ở giai đoạn này chƣa quy định cụ thể việc đăng ký