Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại Tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

NGUYỄN THANH QUẾ ANH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA
ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh, Năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

NGUYỄN THANH QUẾ ANH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA
ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
(Hướng nghiên cứu)
Mã số:60340102
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. LÊ VĂN HIỀN

Tp. Hồ Chí Minh, Năm 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền
dự án của khách hàng cá nhân tại Tỉnh Long An” là công trình nghiên cứu
của riêng tơi và dưới sự hướng dẫn nghiên cứu khoa học của TS Lê Văn Hiền.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng và chưa từng được cơng bố trong bất kì cơng trình nào khác.
Tác giả

Nguyễn Thanh Quế Anh


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục các bảng biểu
Danh mục các hình vẽ, sơ đồ
Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ...................................... 1
1.1 Lý do chọn đề tài ............................................................................................ 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2
1.3 Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 3
1.4 Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3
1.5 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 3

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................. 4
1.7 Kết cấu của đề tài ............................................................................................ 4
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ...................... 5
2.1 Giới thiệu ........................................................................................................ 5
2.2 Bất động sản và các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản .......................... 5
2.2.1

Khái niệm về bất động sản .......................................................................... 5

2.2.2

Khái niệm về nhà ở thương mại .................................................................. 6

2.2.3

Các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản ............................................... 7

2.2.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ....................................................................... 7
2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ......................................................................... 8
2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường .............................................. 8
2.2.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ......................... 8
2.2.3.5 Nhóm các yếu tố chung bên ngồi .......................................................... 9
2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng .................................................................. 10
2.3.1

Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng ............................................ 10


2.3.2

Mơ hình hành vi người tiêu dùng .............................................................. 10

2.3.3

Q trình ý định mua của người tiêu dùng ................................................ 11

2.4 Các nghiên cứu đã thực hiện ......................................................................... 14
2.4.1

Nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự (2010) ...................... 15

2.4.2

Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011). ................................................ 16

2.4.3

Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ

Chí Minh (2013) .................................................................................................... 17
2.4.4

Nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân tại trường Đại học Kinh tế Thành

phố Hồ Chí Minh: “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng tại
thành phố Hồ Chí Minh” (2013) ............................................................................ 18
2.5 Mơ hình nghiên cứu đề nghị và các giả thiết nghiên cứu ............................... 22
2.5.1

Đặc điểm sản phẩm ................................................................................... 23

2.5.2

Vị trí dự án ............................................................................................... 23

2.5.3

Mơi trường sống ....................................................................................... 24

2.5.4

Tình trạng tài chính ................................................................................... 25

2.5.5

Bằng chứng thực tế ................................................................................... 25

2.5.6

Tiếp thị (marketing) .................................................................................. 26

2.5.7

Tỷ suất sinh lời ......................................................................................... 27

2.5.8

Mơ hình nghiên cứu đề xuất...................................................................... 28

Tóm tắt chương 2 .................................................................................................. 28

Chương 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ............................................................. 29
3.1 Giới thiệu ......................................................................... .............................. 29
3.2 Thiết kế nghiên cứu.......................................................................................... 29
3.2.1

Nghiên cứu định tính.............................................................. .................... 29

3.2.2

Nghiên cứu định lượng.................................................................................30

3.3 Quy trình nghiên cứu .................................................................. ....................32
3.4 Thiết kế thang đo ....................................................................... ....................33
3.5 Kết quả nghiên cứu định tính ........................................................................ 35
3.6

Mẫu nghiên cứu định lượng chính thức ......................................................... 39


3.6.1 Kích thước mẫu ........................................................................................... 39
3.6.2 Phương pháp chọn mẫu ................................................................................. 40
3.6.3 Phương pháp phỏng vấn ................................................................................ 40
3.6.4 Xây dựng bảng câu hỏi.................................................................................. 40
Tóm tắt chương 3 .................................................................................................. 41
Chương 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT.............................................. 42
4.1

Giới thiệu .................................................................................................... 42

4.2

Mơ tả mẫu điều tra khảo sát ................. .......................................................... 42

4.3

Kiểm định mơ hình đo lường ....................................................................... 43

4.3.1

Đánh giá thang đo bằng Cronbach's Alpha ............................................... 43

4.3.2

Phân tích nhân tố khám phá EFA ...................................... .......................48

4.3.2.1 Thang đo các nhân tố tác động đến ý định mua ......................................... 48
4.3.2.2 Thang đo ý định mua ................................................................................. 51
4.3.3

Kiểm định mơ hình và giả thiết nghiên cứu .............................................. 53

4.3.3.1 Phân tích hệ số tương quan Pearson ......................................................... 53
4.3.3.2 Đánh giá độ phù hợp mơ hình hồi quy tuyến tính bội ................................ 54
4.3.3.3 Kiểm định lại mơ hình .............................................................................. 56
4.3.3.4 Dị tìm các vi phạm các giả định cần thiết ................................................. 57
4.3.3.5 Kết quả phân tích hồi quy bội và đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân
tố
4.4

................................................................................................................. 57

Phân tích ảnh hưởng của các biến định tính đến ý định mua Anova.............. 61

4.4.1

Giới tính................................................................................................... 61

4.4.2

Độ tuổi .................................................................................................... 62

4.4.3

Mức thu nhập .......................................................................................... 63

4.4.4

Nghề nghiệp ............................................................................................ 64

4.4.5

Tình trạng hơn nhân ................................................................................ 65

4.4.6

Trình độ học vấn ...................................................................................... 66

4.4.7

Mục đích mua .......................................................................................... 67

Tóm tắt chương 4 .................................................................................................. 67


Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH ......................................... 69
5.1

Kết luận ....................................................................................................... 71

5.2

Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp ........................................................... .71

5.2.1 Hàm ý về tỷ suất sinh lời............................................................................. 72
5.2.2 Hàm ý về tình trạng tài chính ...................................................................... 72
5.2.3 Hàm ý về tiếp thị ........................................................................................ 72
5.2.4 Hàm ý về vị trí dự án .................................................................................. 73
5.2.5 Hàm ý về bằng chứng thực tế ...................................................................... 74
5.2.6 Hàm ý về đặc điểm sản phẩm...................................................................... 75
5.2.7 Hàm ý về môi trường sống.......................................................................... 75
5.3

Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo ............................. .76

Tài liệu tham khảo
Phụ lục


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ANOVA

Analysis of Variance – Phân tích phương sai

BĐS

Bất động sản

EFA

Explotratory Factor Analysic - Phân tích nhân tố khám phá

MRL

Multiple Regression Analysis - Hồi quy đa biến

GDP

Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
BẢNG
Bảng 2.1

TÊN BẢNG
Tóm tắt các nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà
ở một số quốc gia

TRANG
20

Bảng 2.2

So sánh các nghiên cứu chính liên quan

22

Bảng 3.1

Kế hoạch thực hiện nghiên cứu

31

Bảng 3.2

Tóm tắt và mã hóa thang đo

38

Bảng 4.1

Kiểm định độ tin cậy Cronbach alpha trước khi loại biến

44

Bảng 4.2

Kiểm định độ tin cậy Cronbach alpha sau khi loại biến

47

Bảng 4.3

Phân tích nhân tố với các biến độc lập

50

Bảng 4.4

Hệ số tải của nhân tố ý định mua

51

Bảng 4.5

Điều chỉnh thang đo

52

Bảng 4.6

Ma trận tương quan giữa các biến trong mơ hình hồi quy 1

54

Bảng 4.7

Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng ý định mua của khách
hàng về đất nền tại các dự án Long An

56

Bảng 4.8

Phân tích ANOVA

56

Bảng 4.9

Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

59

Bảng 4.10

Kết quả phân tích hồi quy đa biến

59

Bảng 4.11

Sự khác biệt về ý định mua giữa các nhóm giới tính

62

Bảng 4.12

Sự khác biệt về độ tuổi khách hàng đối với ý định mua

63

Bảng 4.13

Sự khác biệt về thu nhập khách hàng đối với ý định mua

64

Bảng 4.14

Sự khác biệt về nghề nghiệp khách hàng đối với ý định mua

64

Bảng 4.15

Sự khác biệt về ý định mua giữa hai nhóm độc thân và kết hơn

65

Bảng 4.16

Bảng 4.17

Sự khác biệt về trình độ học vấn của khách hàng đối với ý định
mua
Sự khác biệt về mục đích mua của khách hàng đối với ý định

mua

66

67


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ
HÌNH

TÊN HÌNH

TRANG

Hình 2.1

Mơ hình hành vi người tiêu dùng

11

Hình 2.2

Năm giai đoạn quá trình ra ý định mua hàng

11

Hình 2.3

Quá trình đánh giá các phương án đến ý định mua hàng

13

Hình 2.4

Mơ hình nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự
(2010)

16

Hình 2.5

Mơ hình nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011)

17

Hình 2.6

Mơ hình nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2013)

18

Hình 2.7

Mơ hình nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013)

19

Hình 2.8

Mơ hình nghiên cứu đề xuất

28

Hình 3.1

Quy trình nghiên cứu

32

Hình 4.1

Biểu đồ P – P plot của hồi quy phần dư chuẩn hóa

57

Hình 4.2

Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn

58


1

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản có vai trị rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động
trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, và giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn

định xã hội, góp phần nâng cao mức sống của người dân. Thị trường bất động sản
phát triển kéo theo nhiều dự án được triển khai hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng
hình thành, những khu nhà ở khang trang và tiện nghi hơn không những tạo nên
diện mạo mới của các khu đơ thị mà cịn góp phần to lớn trong việc phát triển an
sinh - xã hội cho cộng đồng.
Với vị trí là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của phía Nam, Long An
được đánh giá là vùng kinh tế có nhiều tiềm năng. Định hướng không gian xây
dựng đô thị theo quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh được phê duyệt đến 2020 và
tầm nhìn đến 2050 cho thấy Huyện Bến Lức, Đức Hòa và thành phố Tân An có vị
trí quan trọng trong việc hình thành hành lang kinh tế, gắn kết chặt chẽ với khơng
gian trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Với vị trí chiến lược của tỉnh Long An là
điều kiện cơ bản đem lại tiềm năng to lớn trong việc phát triển bất động sản và nâng
cao giá trị bất động sản nơi đây.
Ngồi ra, do có lợi thế hạ tầng giao thông kết nối, các tuyến đường cao tốc
TP.HCM - Trung Lương, đường cao tốc Long An - Tân Sơn Nhất, Đại lộ Đông Tây, các tuyến đường vành đai 1, 2, 3, 4, các dự án nâng cấp đường tỉnh lộ, đường
xuyên tâm… đã rút ngắn thời gian di chuyển từ Long An đến thành phố Hồ Chí
Minh và các tỉnh thành lân cận như Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng
Tàu… Long An đang là đích nhắm cho nhiều mục đích đầu tư như: mở rộng nhiều
tuyến đường lớn, quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, phát
triển thành đô thị loại 2,… Theo đó, nhu cầu về nhà cho cơng nhân trong các khu
cơng nghiệp; văn phịng tổ chức hội nghị, nhà nghỉ, khách sạn phục vụ cho doanh


2

nghiệp nước ngoài sống và làm việc tại Long An; văn phòng cho thuê,… sẽ phát
triển cao theo đà tăng trưởng của nền kinh tế - xã hội tỉnh Long An.
Nhận diện được tiềm năng phát triển đó, Long An đang thu hút một lượng lớn
vốn để đầu tư phát triển đô thị, phát triển khu nhà ở đặc biệt là các dự án đất nền, do
sản phẩm đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư và người mua nhà ưa chuộng vì

khách hàng có thể linh hoạt trong việc xây dựng. Hơn nữa, nhiều người Việt vẫn
thích ở nhà riêng, với tâm lý ngôi nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là tài sản để
dành do đó đất nền vẫn là ưu tiên lựa chọn của đa số khách hàng.
Tuy nhiên theo báo cáo gần đây vào cuối năm 2015 của Sở Kế hoạch và Đầu
tư tỉnh Long An cho thấy, hiện nay tỉnh Long An có gần 50 dự án khu dân cư, khu
đơ thị, nhà ở chiếm diện tích gần 3.000 ha. Bên cạnh một số dự án đầu tư hạ tầng
hoàn thiện đã đưa vào sử dụng có lượng giao dịch, cịn lại đa số dự án lượng hàng
tồn kho vẫn còn rất lớn. Điều này làm cho các chủ đầu tư dự án gặp rất nhiều khó
khăn.
Nhiều nghiên cứu trước đây đã tập trung khám phá các yếu tố tác động đến
quyết định mua nhà nói chung, nhà chung cư và nhà ở xã hội nói riêng tại Việt
Nam. Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu liên quan đến ý định mua đất nền tại Long An
vẫn chưa được đề cập trong các nghiên cứu trước đây.
Đất nền được coi là tài sản có giá trị lớn nên khách hàng thường cân nhắc một
cách cẩn thận trước khi mua. Vì vậy, hiểu biết về tiêu chí lựa chọn và các yếu tố ảnh
hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng sẽ giúp cho các nhà kinh doanh phát
triển các dự án khu đô thị tại Long An cung cấp các sản phẩm nhà ở phù hợp, đáp
ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà, giải quyết được lượng hàng tồn kho để
nâng cao được lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh.
Vì vậy, tác giả ý định chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất
nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An” làm đề tài nghiên cứu cho
luận văn thạc sĩ.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài như sau:


3

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng
cá nhân tại tỉnh Long An.

- Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến ý định mua đất nền của
khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An.
- Kết luận và hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh đất nền tại tỉnh
Long An.
1.3 Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án
của khách hàng cá nhân ở Long An.
- Đối tượng khảo sát: khách hàng cá nhân đang có ý định mua hoặc đã từng đi
xem đất nền tại một số dự án khu dân cư hoặc khu đô thị trên địa bàn tỉnh Long An.
1.4 Phạm vi nghiên cứu
- Không gian: địa bàn tỉnh Long An
- Thời gian: Thời gian khảo sát và thu thập số liệu là từ tháng 06 năm 2016 đến
tháng 08 năm 2016. Thời gian thực hiện phân tích, đề ra hàm ý và báo cáo kết quả
đề tài là từ tháng 09 năm 2016 đến tháng 10 năm 2016.
1.5 Phương pháp nghiên cứu:
Nghiên cứu được tiến hành thơng qua ba giai đoạn chính là: (1) nghiên cứu
định tính nhằm xây dựng và hồn thiện bảng khảo sát; (2) nghiên cứu định lượng
nhằm thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như ước lượng và kiểm định các mơ
hình; (3) đề xuất các hàm ý quản trị.
Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng công cụ Cronbach Alpha để kiểm định
độ tin cậy của các thang đo, công cụ EFA để kiểm định mối liên hệ tương quan
trong tập hợp biến để nhóm lại thành các nhóm nhân tố, xây dựng phương trình hồi
quy để xác định mối tương quan giữa các nhân tố trong mơ hình nghiên cứu và
dùng phân tích hồi quy bội (MLR) và phân tích phương sai (ANOVA) thơng qua
kết quả xử lý dữ liệu của phần mềm thống kê SPSS 20.0.


4

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài cung cấp thông tin và những luận cứ khoa học với các kết quả định
lượng để đề xuất các hàm ý giúp những nhà quản trị các dự án đất nền trên địa bàn
tỉnh Long An cung cấp các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách
hàng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi thế cạnh tranh.
1.7 Kết cấu của đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 5 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Nêu vắn tắt lý do chọn đề tài, đưa ra mục tiêu nghiên cứu và phạm vi nghiên
cứu cũng như ý nghĩa thực tiễn của đề tài mang lại.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu
Trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và những nghiên
cứu liên quan về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng cá
nhân, đồng thời chương này cũng đưa ra mơ hình lý thuyết nghiên cứu của đề tài.
Chương 3: Thiết kế nghiên cứu
Trình bày phương pháp nghiên cứu, giải thích cách thức và phương pháp xây
dựng thang đo cũng như bảng khảo sát nhằm thu thập dữ liệu thực tế phục vụ cho
phân tích và kiểm định mơ hình nghiên cứu.
Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu
Trình bày mơ tả mẫu, đánh giá độ tin cậy, phân tích nhân tố khám phá và kiểm
định mơ hình và các giả thuyết nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị
Trình bày và tóm tắt các phát hiện, kết luận và gợi ý quản trị, xác định những
đóng góp, hạn chế của nghiên cứu nhằm định hướng cho những nghiên cứu tiếp
theo trong tương lai.


5

Chương 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 Giới thiệu
Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và giới
thiệu tổng quan những nghiên cứu trước đây bao gồm trong nước và ngoài nước
liên quan các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà như một phần cơ sở lý luận cho
nghiên cứu.
2.2 Bất động sản và các yếu tố có liên hệ trực tiếp với bất động sản
2.2.1 Khái niệm về bất động sản
Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi
trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Hầu
hết các nước đều xem bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật mỗi nước lại có những đặc thù riêng thể hiện tiêu chí phân loại và
quan điểm phân loại khác nhau.
Điều 174, Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã xác định khái niệm bất
động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình
xây đựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”. Tuy nhiên, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là
khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất
kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất
đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại
tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo
việc kiểm tra, kiểm sốt của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ


6

về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Tóm lại, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu
dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ bốn điều kiện sau:
(1) Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (2) Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ
chức hoặc cộng đồng; (3) Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; (4) Không thể di
dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài.
2.2.2 Khái niệm về nhà ở thương mại
Khái niệm nhà ở thương mại: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm
2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua theo cơ chế thị trường.
Các loại nhà thương mại ở phổ biến như: đất nền, nhà phố đơn lập, nhà phố
song lập, biệt thự độc lập, biệt thự song lập, căn hộ chung cư…
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam
năm 2014, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.
Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau
đây:
Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các cơng trình kiến trúc khác theo
quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp
I), trong đó các cơng trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây
dựng; nhà ở và các cơng trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I
hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng;
Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một cơng trình nhà ở
độc lập hoặc một cụm cơng trình nhà ở, kể cả cơng trình có mục đích sử dụng hỗn
hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là
cơng trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ

7

thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này
hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải
tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập)..
Như vậy, tác giả đề xuất khái niệm về đất nền dự án là đất ở đô thị được phân
lô, thuộc các dự án phát triển nhà ở, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội để xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được
duyệt nhằm để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
2.2.3 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
2.2.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng
cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô
thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại
nằm ở các vùng ven trung tâm.
Kích thước, hình thể, diện tích lơ đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu
khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với
các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở
những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Kiến trúc bên ngoài của BĐS (đối với bất động sản là nhà hoặc là các cơng
trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản
nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất
động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại

không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.


8

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt)
làm cho giá trị bất động sản bị sụt giảm và ngược lại.
2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hịa
nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt
thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
-

Tính hữu dụng của bất động sản: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản

một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai
mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích
thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu
quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải
tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được.
-

Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: khi cầu lớn hơn cung thì giá bất

động sản sẽ bị đẩy lên cao và ngược lại khi cầu thấp hơn cung thì giá bất động sản
có xu hướng giảm xuống.
2.2.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung.


9

2.2.3.5 Yếu tố chung bên ngồi
Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ
thể là:
 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá
bất động sản gia tăng.
 Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
- Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất.
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: là các yếu tố kinh tế liên quan như tình hình
cung cầu bất động sản trong khu vực, các điều kiện của thị trường bất động sản
trong khu vực, hiện trạng vùng đất lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp
thốt nước, cấp điện, thơng tin liên lạc), mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của
vùng.
Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ
tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung
cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế,
giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất
động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.


10

2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng
2.3.1 Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng
Các nghiên cứu về hành vi mua của người tiêu dùng rất đa dạng, và được xác
định bằng nhiều cách khác nhau.
Hành vi mua của người tiêu dùng là cách mà cá nhân, nhóm và tổ chức lựa
chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp
ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009, tr.150).
Một định nghĩa rộng hơn và đầy đủ là: Hành vi mua của người tiêu dùng là
"toàn bộ các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua sắm, tiêu dùng, định
đoạt hàng hoá, dịch vụ, hoạt động, kinh nghiệm, con người, và những ý tưởng ra
quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & MacInnis, 2010, tr. 3).

Hành vi tiêu dùng là cơ sở quan trọng để giải thích việc ra ý định mua nhà của
người tiêu dùng. Một số nghiên cứu trước đây đã thảo luận về sự lựa chọn của người
mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà được xem như là người tiêu dùng trong
một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở. (Fierro et
al, 2009; Huang Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Vì vậy trong nghiên cứu
này, hành vi mua của người tiêu dùng được định nghĩa là cách cá nhân, nhóm và tổ
chức lựa chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh
nghiệm để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ.
2.3.2 Mô hình hành vi người tiêu dùng
Mơ hình hành vi người tiêu dùng được sử dụng để trình bày chi tiết về lý do
một người tiêu dùng quyết định mua một hàng hóa hay dịch vụ cụ thể. Mơ hình hành
vi người tiêu dùng được sử dụng rộng rãi là mô hình kích thích phản ứng thể hiện
trong Hình 2.1. Mơ hình này giúp các nhà tiếp thị hiểu được những gì xảy ra trong
tâm thức người tiêu dùng giữa sự xuất hiện của các tác nhân kích thích bên ngồi và
quyết định mua cuối cùng của họ. Bốn giai đoạn tâm lý chính của người tiêu dùng
(động cơ, nhận thức, tiếp thu học hỏi và ghi nhớ) và ba loại thuộc tính của người tiêu
dùng (đặc điểm văn hóa, đặc điểm xã hội và đặc điểm cá nhân) ảnh hưởng đến phản
ứng của người tiêu dùng (Kotler & Keller, 2009).


11

Tâm lý người
tiêu dùng
Các tác nhân
Marketing

Các tác
nhân khác

- Sản phẩm
- Giá
- Phân phối
- Truyền thơng

- Kinh tế
- Chính trị
- Cơng nghệ
- Văn hóa

Q trình ý
định mua

- Động cơ
- Nhận thức
- Học hỏi
- Ghi nhớ

-Ý thức nhu cầu
- Tìm kiếm thơng
tin
- Đánh giá các
phương án
- Ý địnhmua
- Hành vi sau mua

Đặc tính người
tiêu dùng
- Văn hóa
- Xã hội

- Cá nhân

Các đáp ứng
của người mua
- Lựa chọn sản
phẩm
- Lựa chọn
nhãn hiệu
- Lựa chọn đại
lý
- Chọn thời
gian mua
- - Chọn số
lượng mua

Hình 2.1: Mơ hình hành vi người tiêu dùng
Nguồn: Trích từ Kotler và Keller 2009, tr.162
2.3.3 Quá trình quyết định mua của người tiêu dùng
Mơ hình năm giai đoạn q trình ra quyết định mua của người tiêu dùng thể
hiện trong hình sau:
Ý thức nhu
cầu

Tìm kiếm
thơng tin

Đánh giá các
phương án

Quyết định

mua

Hành vi
sau mua

Hình 2.2: Năm giai đoạn của quá trình ra quyết định mua hàng
Nguồn: Trích từ Kotler & Keller, 2009
 Ý thức về nhu cầu:
Trong năm giai đoạn của mơ hình quá trình ra quyết định mua, bắt đầu khi
người mua ý thức được nhu cầu của mình và nhận ra sự khác biệt giữa thực tế và
mong muốn. Nhu cầu có thể bắt đầu từ các tác nhân kích thích bên ngồi hay từ
chính bản thân của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người tiêu dùng có thể không bị tác động
để tiến tới giai đoạn trước khi mua (tìm kiếm thơng tin và đánh giá các lựa chọn
thay thế), thậm chí nếu tồn tại một sự khác biệt lớn giữa các trạng thái mong muốn
và thực tế. Tất cả các quyết định mua hàng của người tiêu dùng bị hạn chế bởi các


12

yếu tố như thời gian, ngân sách và địa điểm, và tầm quan trọng tương đối trở thành
một khái niệm quan trọng cho người tiêu dùng.
Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng việc mua nhà thường bị hạn chế bởi thu nhập
hiện tại của người tiêu dùng so với giá nhà. Nếu người mua nhà có tài sản khơng đủ
để đáp ứng mức thanh tốn tối thiểu, q trình mua nhà ở của họ sẽ khơng tiến triển
đến giai đoạn tìm kiếm thơng tin, thậm chí nếu họ nhận ra những điều kiện sống của
họ cần được cải thiện (Fierro & et al, 2009).
 Tìm kiếm thơng tin
Giai đoạn thứ 2 trong quá trình ra quyết định của người tiêu dùng là tìm kiếm
thơng tin. Một khi người tiêu dùng nhận thức ra vấn đề hay nhu cầu cần được thỏa

mãn bằng cách mua một sản phẩm hay dịch vụ nào đó, họ sẽ bắt đầu tìm kiếm các
thơng tin cần thiết để ra quyết định mua hàng. Những nỗ lực tìm kiếm ban đầu
thường là cố gắng tìm lại những thơng tin ghi lại trong trí nhớ bản thân khi người
tiêu dùng nhớ lại những kinh nghiệm hay kiến thức trong quá khứ từ những lần mua
hàng trước đó. Việc tìm kiếm thơng tin kiểu này được gọi là tìm thơng tin bên trong.
Nếu tìm kiếm thơng tin bên trong khơng cung cấp đủ thơng tin, người tiêu
dùng phải tìm thêm các thơng tin khác bằng cách tìm kiếm bên ngồi. Nói chung,
người tiêu dùng thu thập thơng tin từ các kênh sau: cá nhân, kinh nghiệm; nguồn cá
nhân như thành viên gia đình và bạn bè; các nguồn độc lập như các cơ quan chính
phủ; nguồn tiếp thị như quảng cáo trên báo và trên truyền hình; và các nguồn kinh
nghiệm như thử nghiệm sản phẩm.
 Đánh giá các phương án
Trên cơ sở thơng tin có được, người mua sẽ phân tích, đánh giá, so sánh các
giải pháp khác nhau về sản phẩm, về dịch vụ theo những đặc điểm về kiểu dáng,
mẫu mã, bao bì, sự tiện lợi, chất lượng, số lượng, thương hiệu, chức năng, bảo hành,
dễ sử dụng, dịch vụ sau bán hàng. Mỗi tiêu chí đánh giá của người tiêu dùng và các
quy tắc quyết định mua hàng sẽ khác nhau, bởi vì người tiêu dùng sử dụng trí nhớ
và kinh nghiệm riêng của mình để lựa chọn sản phẩm hoặc dịch vụ để đáp ứng nhu
cầu cá nhân của họ.


13

Nhiều nghiên cứu trước đây tóm tắt các quy tắc quyết định mua nhà, các tiêu
chí lựa chọn và xem xét làm thế nào người tiêu dùng đánh giá và lựa chọn các thuộc
tính nhà ở và thực hiện quyết định mua cuối cùng của họ. Một số các nghiên cứu
này kết luận rằng những người mua nhà thích chọn những thuộc tính nhà tạo ra giá
trị nhận thức trong tâm trí của họ, và có khả năng chi trả cho các thuộc tính này
(Opoku & Abdul-Muhmin, 2010).
 Ý định mua

Sau khi đánh giá các lựa chọn, người tiêu dùng sẽ xếp hạng các đối tượng
trong các lựa chọn. Trong đầu người tiêu dùng hình thành ý định mua hàng, nhưng
phải là thứ hàng ưa thích nhất. Tuy nhiên từ ý định mua đến quyết định mua cịn có
các cản trở như thái độ của các nhóm ảnh hưởng (bạn bè, gia đình…) và các yếu tố
ngồi dự kiến như: các điều kiện mua hàng (địa điểm giao dịch, phương thức thanh
toán, các dịch vụ hậu mãi…).
Thái độ của người
khác
Đánh giá các
lựa chọn

Quyết định mua
hàng

Ý định mua
hàng
Những yếu tố
ngoài dự kiến

Hình 2.3: Quá trình đánh giá các phương án đến ý định mua hàng
Nguồn: Philip Kolter,2001
Theo Aijen ( 1991, tr.181), ý định được xem là “bao gồm các yếu tố động cơ
có ảnh hưởng đến hành vi của mỗi cá nhân, các yếu tố này cho thấy mức độ sẵn
sàng hoặc nỗ lực mà mỗi cá nhân sẽ bỏ ra để thực hiện hành vi”.
Hình 2.1, Hình 2.2 và Hình 2.3 cho thấy người tiêu dùng trải qua nhiều giai
đoạn để đưa ra quyết định mua hàng, trong đó giai đoạn hình thành ý định mua
hàng là giai đoạn quan trọng quyết định hành vi cuối cùng của khách hàng. Trong
nội dung của nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu ý định mua của người

14

tiêu dùng tức là nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng ở giai đoạn trước khi thực
hiện quyết định mua sắm.
Ý định mua nói lên khả năng sẵn sàng của người tiêu dùng để mua một sản
phẩm (Zaithaml,1988; Schiffman & Kanuk, 2000). Ý định mua là sự nghiêng theo
chủ quan của người tiêu dùng về một sản phẩm, thương hiệu nào đó và nó được
chứng minh là yếu tố then chốt để dự đoán hành vi người tiêu dùng (Fishbein &
Aijen,1975 và Ghosh ,1990) đã kết hợp một số nghiên cứu về hành vi mua với quá
trình ý định mua hàng của người tiêu dùng. Kết quả khi khách hàng chọn một sản
phẩm, quyết định cuối cùng phụ thuộc vào ý định của họ. Quyết định mua cũng cho
thấy người tiêu dùng sẽ dựa vào kinh nghiệm, sở thích, và các yếu tố mơi trường
bên ngồi để thu thập thông tin, đánh giá các lựa chọn thay thế và đưa ra ý định mua
hàng.
 Hành vi sau khi mua
Sự hài lòng của khách hàng được đánh giá giai đoạn sau khi mua hàng trong
đó bao gồm nhiều tiêu chí như thuộc tính sản phẩm, hiệu quả và dịch vụ. Trong
hành vi của người tiêu dùng, các quá trình sau khi mua của người tiêu dùng ảnh
hưởng đến sự hài lòng và lòng trung thành của người tiêu dùng (Quester & et al.,
2011). Sự hài lòng của khách hàng được tạo ra khi khách hàng nhận thức thấy sự
phù hợp hoặc vượt quá mong đợi tối thiểu của họ. Một thỏa mãn sau khi mua làm
giảm mức độ rủi ro của người tiêu dùng cho quyết định mua hàng tiếp theo và
khuyến khích họ lặp lại các hành vi mua tương tự trong tương lai, do đó làm tăng sự
trung thành của người tiêu dùng. Ngược lại, sự bất mãn sẽ làm cho người tiêu dùng
buộc phải đánh giá lại sự lựa chọn mua hàng và làm giảm xác suất việc mua sản
phẩm hay dịch vụ tương tự trong tương lai (Schiffman & et al, 2012;. Solomon,
2009).
2.4 Các nghiên cứu đã thực hiện
Nhà ở có vai trị rất quan trọng đối với tất cả mọi người. Một ngôi nhà được
coi là tài sản sở hữu lớn nhất của hầu hết các hộ gia đình, và một ngơi nhà là một

sản phẩm được cân nhắc một cách cẩn thận trước khi mua.


15

Việc lựa chọn các loại nhà ở là cách mỗi người cảm nhận được về giá trị của
ngôi nhà. Các ý định mua nhà ở của người tiêu dùng liên quan đến nhu cầu và mong
muốn thực sự của cá nhân người tiêu dùng cũng như sự ảnh hưởng lẫn nhau một
cách phức tạp của các thuộc tính của nhà ở hoặc các yếu tố mua bán nhà ở khác
(Bitter & et al., 2007; Hays & Kogl, 2007; Hofman, Halman, & Ion, 2006; Opoku &
Abdul-Muhmin, 2010; Pope, 2008).
2.4.1 Nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự (2010).
Trong bối cảnh tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường nhà ở Ả rập xê Út, chi phí
nhà tăng cao và làm giảm thu nhập sau thuế người tiêu dùng, để tìm hiểu sở thích
đối với các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định nhà ở đối với người dân thu nhập thấp
ở Ả rập xê Út, trong nghiên cứu: “House preferences and attribute importance
among low income consumer in Saudi Africa”, tác giả đề xuất mười thành phần ảnh
hưởng đến quyết định mua nhà và tiến hành khảo sát tại các đô thị lớn tại Ả rập xê
Út bao gồm:
- Vị trí (nằm trên tuyến đường chính, nằm trên đường bên trong).
- Tình hình tài chính (giá, điều khoản thanh tốn).
- Khơng gian riêng tư (số lượng, kích thước phịng ngủ, số lượng phịng tắm).
- Mơi trường sống (chiều rộng lịng đường phía trước nhà, gần trường học, có
lối đi/ phịng riêng cho nam).
- Thiết kế bên trong (kích thước phịng khách, kích thước nhà bếp, bố trí các
phịng, có phịng chứa đồ, kích thước nhà, kích thước cửa sổ).
- Thiết kế tịa nhà (số lượng tầng, loại điều hịa).
- Thẩm mỹ ngơi nhà (kiểu hồn thiện, chất lượng hồn thiện, kiểu hàng xóm).
- Khơng gian bên ngồi (có sân vườn, kích thước sân vườn).
- Khoảng cách đến nhà người thân (gần gia đình vợ, gần gia đình của mình).

- Chất lượng khơng khí ( xa các khu công nghiệp).