Pháp luật về công chứng – thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh bình dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ THÚY HƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG – THỰC TIỄN QUA CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH
NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ THÚY HƯỜNG
PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG – THỰC TIỄN QUA CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH
NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH BÌNH DƯƠNG

Chuyên ngành

: Luật Kinh tế.

Hướng đào tạo : Hướng ứng dụng.
Mã số

: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Viên Thế Giang

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Trần Thị Thúy Hường – là học viên lớp Cao học Khóa 28 - DC
chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh,
là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về công chứng – Thực
tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức
hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương” (Sau đây gọi tắt là “Luận
văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thơng tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện

TRẦN THỊ THÚY HƯỜNG


MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH
TĨM TẮT LUẬN VĂN
ABSTRACT
MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÔNG
CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG......................................... 1
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG ............................. 1
1.1.1. Khái niệm về công chứng ........................................................................ 1
1.1.2. Bản chất của hoạt động cơng chứng ........................................................ 2
1.2. KHÁI QT CHUNG VỀ CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................ 4
1.2.1. Quyền sử dụng đất - quyền của người sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ
với chế độ sở hữu tồn dân về đất đai ......................................................................... 4
1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – hình thức pháp lý ghi
nhận giao dịch giữa các bên tham gia hợp đồng ......................................................... 8
1.2.3. Giá trị pháp lý của công chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ................................................................................................................ 10
1.2.4. Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 12

CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ
CƠNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG ....................... 18
2.1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG TẠI TỔ CHỨC HÀNH
NGHỀ CƠNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG .......................... 18

2.1.1. Vị trí, địa lý và dân cư ........................................................................... 18


2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ...................................................................... 18
2.1.3. Về nhu cầu công chứng ......................................................................... 19
2.1.4. Về số lượng công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng ......... 21
2.2. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC HÀNH
NGHỀ CƠNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG .......................... 25
2.2.1. Vai trò thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương ..................................................... 25
2.2.2. Về tn thủ pháp luật trong trình tự, thủ tục cơng công chứng hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................... 27
2.2.3. Về tuân thủ quy tắc đạo đức hành nghề khi công chứng viên công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................ 30
2.2.4. Kiểm soát rủi ro trong hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng pháp luật ............................................................................. 35
2.2.5. Thực thi trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................... 42

CHƯƠNG 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG ....... 50
3.1. XÁC ĐỊNH ĐÚNG VỊ TRÍ, VAI TRỊ CỦA CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................... 50
3.2. TUÂN THỦ PHÁP LUẬT, TUÂN THỦ ĐẠO ĐỨC CỦA CÔNG CHỨNG
VIÊN KHI CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT .............................................................................................................. 51
3.3. KIỂM SỐT RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................... 53

3.4. TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CÔNG
CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............... 56

Kết luận chung ................................................................................................ 60


DANH MỤC CÁC HÌNH

TT

Số hiệu

1

Hình 2.1.3

2

Hình 2.1.4

3

Hình 2.2.1

Nội dung
Số lượng hợp đồng, giao dịch tại các tổ chức hành nghề cơng
chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương 2014 đến năm 2019.
Số lượng công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng
trên địa bàn tỉnh Bình Dương từ năm 2014 đến năm 2019.
Số lượng phí cơng chứng, thù lao cơng chứng và số tiền nộp

ngân sách 2014 đến năm 2019.


TĨM TẮT
a) Lý do chọn đề tài
Bình Dương là một trong các tỉnh có số lượng cơng chứng hợp đồng, giao
dịch cao. Thực tiễn qua công chứng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũng đã phát sinh những hạn chế, bất cập. Việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp để
giảm bớt tranh chấp, góp phần nâng cao chất lượng công chứng, đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.
b) Mục đích
Luận văn là làm rõ bản chất pháp lý, vai trò của hoạt động công chứng đối
với giao dịch quyền sử dụng đất. Từ đó, phân tích và làm rõ thực trạng thi hành
pháp luật về công chứng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề cơng chứng ở
tỉnh Bình Dương. Qua đó, để thấy được những bất cập, hạn chế và giải pháp cần
phải có để khắc phục.
- Phương pháp nghiên cứu: thống kê; phân tích, tổng hợp và so sánh.
- Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Một là, làm rõ được bản chất pháp lý của hoạt động công chứng đối với giao
dịch quyền sử dụng đất.
Hai là, phân tích, đánh giá được hiện trạng hoạt động công chứng giao dịch
quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề cơng chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
Hiện trạng này có ý nghĩa quan trọng cho cơng tác hoạch định chính sách, pháp luật
và biện pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn thị trường bất động sản ngày càng
phát triển đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh Bình Dương.
Ba là, đề xuất được một số kiến nghị nhằm hiện pháp luật công chứng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề cơng chứng.
c) Từ khóa.
Quyền sử dụng đất; Hợp đồng; chuyển nhượng; công chứng.

ABSTRACT
a) Title: “Enforce the law on notarization of the contracts for transfer of

land use right at the notary organization in Binh Duong province”.
b) Abstract:
- Reasons for writing: Binh Duong is one of the provinces with a high

number of notarized contracts and transactions. Practical implementation of
the law on a lot of limitations and shortcomings. Researching and proposing
solutions to reduce disputes, contribute to improving the quality of
notarization, meeting local socio-economic development requirements.
- Problems: The thesis is not only to clarify the legal nature, the role of

notary activities into transactions of land use right but also to analyze the
reality of law enforcement on notarization of land use rights at notary
organizations in Binh Duong Province. More over, the thesis aims to see the
inadequacies limitations to find out the suitable solutions to this issue.
- Methods: Statistics; analysis, synthesis and comparison.
- Results: To clarify the nature of the nature of activities in transactions

of land use right recommendations.
c) Keywords: of land use right; contract; the contracts for transfer;

notarization.


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bảo đảm pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng

đất là sự quan tâm không chỉ của các bên tham gia giao dịch mà còn là của cơ quan
quản lý nhà nước. Công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
một mặt bảo đảm tuân thủ các quy định về pháp lý liên quan đến giao dịch về đất
đai, đồng thời góp phần bảo đảm an toàn về kinh tế, hạn chế rủi ro trong các giao
dịch.
Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở ...đã quy định một số hợp đồng về
bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất... bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại
cơ quan có thẩm quyền. Việc quy định các hợp đồng liên quan đến bất động sản
được công chứng, chứng thực sẽ đảm bảo về hình thức của hợp đồng theo quy định,
tạo điều kiện để các giao dịch đó được thực hiện các bước tiếp theo.
Bình Dương là một trong các tỉnh có lượng cơng chứng hợp đồng, giao dịch
cao; số tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên nhiều trong khu vực Miền
Đông Nam Bộ (số lượng chỉ sau Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai). Thực tiễn
thi hành pháp luật về công chứng nói chung, về cơng chứng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tại tổ chức hành nghề cơng chứng đã phát sinh
khơng ít khó khăn, vướng mắc, nhất là việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật;
tình trạng “giả” về chủ thể; giả giấy tờ trong hồ sơ cơng chứng có chiều hướng ngày
càng tăng; việc tuân thủ quy tắc hành nghề của một số tổ chức hành nghề công
chứng chưa cao; chất lượng công chứng viên không đồng đều; cạnh tranh không
lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề cơng chứng...Ngồi ra, vẫn cịn tình trạng
người tham gia trong hợp đồng chưa hiểu rõ giá trị pháp lý của hợp đồng cơng
chứng. Vì vậy, họ cũng khơng quan tâm trong việc tìm hiểu các quy định của pháp
luật công chứng liên quan đến việc công chứng hợp đồng, giao dịch; không kịp thời
tố cáo hành vi sai phạm của tổ chức hành nghề công chứng. Việc nghiên cứu và tìm
lời giải cho việc thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền


sử dụng đất không chỉ giảm bớt số vụ tranh chấp, thiệt hại do hợp đồng bị vơ hiệu
mà cịn góp phần nâng cao chất lượng cơng chứng, đáp ứng yêu cầu về kinh tế, xã

hội, giữ vững an ninh chính trị xã hội, thu hút đầu tư phát triển kinh tế, xã hội của
địa phương. Vì những lý do trên, người nghiên cứu chọn đề tài “Pháp luật về công
chứng – Thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương”.
2. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
- Mục đích: Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm rõ bản chất pháp lý,
vai trị của hoạt động cơng chứng đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Từ bản chất
pháp lý được nhận diện ở trên, tác giả phân tích và làm rõ thực trạng thực thi pháp
luật về công chứng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng trên
địa bàn tỉnh Bình Dương để thấy được thực trạng hoạt động, những bất cập, hạn chế
và giải pháp cần phải có để khắc phục những bất cập, hạn chế từ hoạt động công
chứng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình
Dương.
- Nhiệm vụ:
Một là, phân tích và làm rõ các vấn đề lý luận, pháp lý về quyền sử dụng đất
và cơng chứng hợp đồng là một trong những hình thức trong giao dịch về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hai là, phân tích hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương
Ba là, đưa ra một số kiến nghị nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: i) Cơ sở lý
luận về hoạt động công chứng; ii) Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động công
chứng các giao dịch quyền sử dụng đất; iii) Hoạt động công chứng hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề cơng chứng trên địa bàn
tỉnh Bình Dương.
- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi về nội dung: Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
+ Phạm vi về khơng gian: tại các Phịng cơng chứng và Văn phịng cơng
chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương (tổ chức hành nghề cơng chứng).
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong q trình nghiên cứu luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp
nghiên cứu như:
Phương pháp thống kê: thống kê những số liệu thực tế qua các năm về thực
hiện các quy định về công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh
Bình Dương.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Tác giả tổng hợp để có những nhận định,
đánh giá, những giải pháp, những kết luận phù hợp với cơ sở lý luận và thực tiễn
của pháp luật về công chứng.
Phương pháp so sánh: Đối chiếu, so sánh giữa các quy định pháp luật về giao
dịch quyền sử dụng đất, quy định pháp luật về công chứng trong các thời kỳ để có
các nhận xét, đánh giá và đưa ra các giải pháp phù hợp với thực tiễn phát triển thị
trường bất động sản.
Phương pháp phân tích lơ gich quy phạm pháp luật được sử dụng để phân
tích các quy định pháp luật liên quan đến đề tài nghiên cứu của luận văn.
5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Một là, Luận văn làm rõ được bản chất pháp lý của hoạt động công chứng
đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Từ bản chất pháp lý đã xác định, luận văn đi
sâu phân tích làm rõ được một số vai trị của hoạt động cơng chứng trong việc bảo
đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch quyền sử dụng đất.
Hai là, Luận văn đã phân tích, đánh giá được hiện trạng hoạt động cơng
chứng, tình hình tn thủ pháp luật về cơng chứng giao dịch quyền sử dụng đất tại
tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Các kết quả nghiên
cứu này cho biết phần nào hiện trạng về công chứng giao dịch quyền sử dụng đất tại
các tổ chức hành nghề cơng chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Hiện trạng này có
ý nghĩa vơ cùng quan trọng cho cơng tác hoạch định chính sách, pháp luật và biện

pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn thị trường bất động sản ngày càng phát triển
đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh Bình Dương.
Ba là, Luận văn đề xuất được một số kiến nghị có giá trị tham khảo cho cơng
tác hoạch định chính sách, pháp luật và biện pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn
thị trường bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế
-xã hội ở tỉnh Bình Dương.
6. Kết cấu của luận văn: Bao gồm phần: Mở đầu; nội dung luận văn, kết
luận và danh mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hoạt động công chứng và công chứng hợp
đồng chuyển nhượng sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng.
Chương 2: Thực tiễn về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
Chương 3. Một số kiến nghị nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật công chứng
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng.


1

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ
CÔNG CHỨNG
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG
1.1.1. Khái niệm về công chứng
Ở Việt Nam, khái niệm Công chứng đã được nêu ra tại ba (03) Nghị định của
Chính phủ: Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng 2 năm 1991 về tổ chức và hoạt động
công chứng nhà nước1; Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 về tổ chức và
hoạt động công chứng nhà nước2và Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8 tháng 12 năm

2000 về công chứng, chứng thực3. Tại các văn bản này, Cơng chứng được hiểu là
hoạt động mang tính dịch vụ công, là một hoạt động xã hội nghề nghiệp, không
mang đặc trưng quyền lực nhà nước.
Để bảo đảm sự phù hợp thơng lệ của các nước có hệ thống cơng chứng
Latine 4, đồng thời, tạo tiền đề cho sự phát triển công chứng và nâng cao hiệu quả
công chứng, phát huy vai trị cơng chứng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa ở Việt Nam, khái niệm về công chứng được quy cụ thể trong Luật
. Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng 2 năm 1991 của Hội đồng Bộ trưởng quy định: “Công
chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm
bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơng dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây
gọi chung là các tổ chức), góp phần phịng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Các hợp đồng và giấy tờ đã được cơng chứng có giá trị chứng cứ”.
2
. Điều 1Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công
chứng nhà nước quy định: “Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo
quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơng dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức
kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là tổ chức), góp phần phịng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường
pháp chế xã hội chủ nghĩa.Các hợp đồng và giấy tờ đã được Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị Toà án Nhân dân tuyên bố là
vô hiệu”.
3
. Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2000 của Chính phủ quy định:
“Cơng chứng là việc Phịng Cơng chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao
dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (sau đây gọi là hợp
đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”.
4
. Công chứng viên được Nhà nước uỷ thác một phần quyền lực; cơng chứng viên có nhiệm vụ cung
cấp dịch vụ cơng, thể hiện ở việc chính họ được người đứng đầu Nhà nước hoặc Bộ trưởng Tư pháp bổ
nhiệm và được đặt dưới sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với tư cách là người
bảo vệ quyền lợi của các cá nhân và an toàn pháp lý của các quan hệ hợp đồng, Nhà nước uỷ quyền cho công

chứng viên-một nhà chuyên nghiệp do chính Nhà nước bổ nhiệm và giám sát để thực hiện chức năng cơng vụ
đó4.
1


2

Công chứng 20065. Theo khái niệm này, công chứng là hành vi của công chứng
viên, khác biệt với chứng thực là hành vi của người đại diện cơ quan hành chính
nhà nước. Sự tách bạch giữa cơng chứng và chứng thực theo tinh thần trên đã tạo
điều kiện cho các tổ chức hành nghề công chứng tập trung thực hiện đúng chức
năng của mình theo hướng chun nghiệp hóa, việc chứng nhận hợp đồng, giao
dịch trở thành nhiệm vụ chủ yếu của các tổ chức hành nghề công chứng. Công
chứng từ chỗ bị hiểu như là một hoạt động trung tính chất thủ tục hành chính đơn
thuần thì nay được coi như là một nghề, đảm sự an toàn pháp lý cho các hợp đồng,
giao dịch, đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch về bất động sản6.
Khi Quốc hội thơng qua Luật Cơng chứng số 53/2014/QH13 thì khái niệm
cơng chứng một lần nữa lại tiếp tục được thay đổi. Theo đó, cơng chứng là “việc
cơng chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực,
hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp
đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của bản dịch
giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang
tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công
chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”7.
Các khái niệm được nêu tại các văn bản trên, ở các giai đoạn khác nhau có sự
khác nhau về khái niệm cụ thể. Tuy nhiên, các khái niệm này cũng có sự tương đồng
cơ bản giống nhau về công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực
của hợp đồng, giao dịch khác.
1.1.2. Bản chất của hoạt động công chứng
Từ các khái niệm về công chứng được quy định tại Nghị định số 45/HĐBT

ngày 27 tháng 2 năm 1991 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước; Nghị định số
31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước, Nghị
Điều 2 Luật Công chứng năm 2005 quy định:“Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận
tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản
mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
6.
Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007.Đặc san Tuyên
truyền pháp luật số 13, 2017. Chuyên đề về công chứng, chứng thực. < [Ngày truy cập: ngày 14 tháng 4 năm 2020].
7
. Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014.
5.


3

định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8 tháng 12 năm 2000 về công chứng, chứng thực và Luật
Công chứng năm 2006 và Luật Cơng chứng năm 2014, có thể hiểu bản chất của công
chứng thể hiện ở các điểm sau:
Một là, công chứng là hành vi của công chứng viên - một chức danh tư pháp
được Nhà nước giao quyền làm để chứng nhận các hợp đồng, giao dịch. Cơng
chứng viên có nhiệm vụ chứng nhận các tình tiết, sự kiện có trong hợp đồng, giao
dịch trở thành chứng cứ hiển nhiên trước Tồ án. Sứ mệnh của cơng chứng viên là
tạo lập ra văn bản cơng chứng có giá trị chứng cứ trước Tồ án. Đồng thời, vai trị
phịng ngừa của công chứng thể hiện ở chỗ: “ngay khi lập hợp đồng, các bên hợp
đồng đã củng cố chứng cứ về việc ký kết hợp đồng đó, đề phịng các tranh chấp về
sau. Trên tinh thần đó, ở các nước theo hệ cơng chứng Latine8, cơng chứng viên cịn
được coi là “thẩm phán phịng ngừa”9.
Hai là, phạm vi cơng chứng bao gồm: các văn bản pháp luật bắt buộc phải công
chứng và các văn bản do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Yếu tố “bắt
buộc” khẳng định việc điều tiết, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước đối với một số

hợp đồng, giao dịch trong một số lĩnh vực theo quy định, thể hiện vai trị quản lý nhà
nước về cơng chứng. Yếu tố “tự nguyện” do người yêu cầu công chứng muốn pháp
luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các giao dịch.
Ba là, việc xác định “tính xác thực” của cơng chứng viên rất quan trọng vì
chỉ khi xác thực tính đúng, tính đầy đủ và hợp pháp thì hợp đồng, giao dịch đó mới
có giá trị pháp lý. Tính xác thực của cơng chứng viên tại văn bản công chứng là xác
thực về địa điểm giao kết, thời điểm giao kết, ý chí, mục đích, nội dung của hợp
đồng và xác thực chủ thể trong hoạt động công chứng.

8

. Công chứng viên được Nhà nước ủy thác một phần quyền lực; cơng chứng viên có nhiệm vụ cung cấp
dịch vụ cơng, thể hiện ở việc chính họ được người đứng đầu Nhà nước hoặc Bộ trưởng Tư pháp bổ nhiệm và được
đặt dưới sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với tư cách là người bảo vệ quyền lợi của
các cá nhân và an toàn pháp lý của các quan hệ hợp đồng, Nhà nước uỷ quyền cho công chứng viên-một nhà
chuyên nghiệp do chính Nhà nước bổ nhiệm và giám sát để thực hiện chức năng cơng vụ đó.
9
. Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007. Đặc san Tuyên truyền
pháp luật số 13, 2017. Chuyên đề về công chứng, chứng thực. < [Ngày truy cập: ngày 14 tháng 4 năm 2020].


4

Bốn là, “văn bản cơng chứng có giá trị thi hành”, nội dung mà các bên tham
gia trong hợp đồng, giao dịch đã ghi nhận trong văn bản công chứng sẽ có hiệu lực
bắt buộc thực hiện đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đồng thời đối với cả
bên thứ ba10.
1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Quyền sử dụng đất - quyền của người sử dụng đất có quan hệ chặt

chẽ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Quyền sử dụng đất là thuật ngữ xuất hiện sau khi Việt Nam chính thức ghi
nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong Hiến pháp năm 198011. Hiến pháp
năm 1992 (sửa đổi 2001)12, Hiến pháp 201313 tiếp tục ghi nhận chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai. Các Luật về đất đai năm 1987, 1993, 2003 và 2013 trực tiếp quy
định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với
đất đai, nên có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai
thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất...
Khái niệm về quyền sử dụng đất được một số tác giả đã hệ thống hóa một số
quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất như:
“Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

. Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007. Đặc san Tuyên truyền
pháp luật số 13, 2017. Chuyên đề về công chứng, chứng thực. < [Ngày truy cập: ngày 14 tháng 4 năm 2020].
11.
“Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa,
các xí nghiệp cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức
bảo hiểm; cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường
không; đê điều và cơng trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phịng; hệ thống thơng tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến pháp 1980).
12.
“Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực
kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. (Điều 17 Hiến pháp 1992).
13.

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên
nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53 Hiến pháp 2013).
10


5

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng
đất”. “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua
việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất
thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất
định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất,
theo hình thức thuê hoặc giao đất”14.
Quan điểm khác cho rằng, “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các
giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”15.
Theo Từ điển Luật học thì “quyền sử dụng đất là quyền của chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước
giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể
khác có quyền sử dụng đất”16. Quan niệm này, coi nội hàm của quyền sử dụng đất
liên quan đến quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai hoặc nhìn nhận
quyền sử dụng đất là một tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự. Theo đó,
quyền sử dụng đất là quyền tài sản, trị giá được bằng tiền17và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự18.
Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau liên quan đến quyền sử dụng đất, song
các nhà nghiên cứu đều thống nhất khi nhận diện quyền sử dụng đất trên các khía

cạnh:

. Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam. Luận án Tiến sĩ Luật học. Trường đại học Luật Hà Nội, trang. 20-21.
15.
Hồ Quang Huy, 2017. Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam.
< [Ngày truy cập: Ngày 20 tháng
3 năm 2020].
16.
Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, trang 655.
17
-Xem Luật Đất đai có quy định về chế độ tài chính đối với đất đai.
18
-Xem Bộ luật Dân sự 2005 có quy định liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật
Đất đai 2013 ngoài quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau cịn có
quy định về giao đất, cho th đất có thu tiền hoặc khơng có thu tiền như là các hình thức chuyển giao quyền sử
dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác.
14


6

- “Quyền sử dụng đất là một tài sản của người sử dụng đất và theo Bộ luật
Dân sự, đó là quyền tài sản”19. Chính vì quyền sử dụng là một loại tài sản nên chủ
sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với loại tài sản này20.
- “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của quyền sử
dụng đất – đây là cách tiếp cận quyền sử dụng đất về phương diện nội dung của
quyền sử dụng tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự”21;
Từ các khái niệm về quyền sử dụng nói trên, các nhà nghiên cứu dường như
chưa tập trung làm rõ sự khác biệt giữa các phương thức xác lập quyền sử dụng đất

khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
những người sử dụng đất với nhau vì các phương thức xác lập quyền sử dụng đất có
liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, nội dung
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại khơng giống nhau và do đó, khi xác lập
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì việc làm rõ những giới hạn liên quan
đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tương ứng với loại đất và đặc thù
của người sử dụng đất là nội dung cần được làm rõ hơn. Vì vậy, có thể hiểu, nội
hàm khái niệm quyền sử dụng đất cần phải được xem xét trên các khía cạnh sau
đây22:
Một là, quyền sử dụng đất là một loại tài sản. Dưới góc độ kinh tế, giá trị kinh
tế của quyền sử dụng đất được thể hiện ở việc, các bên tham gia chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có thể cùng nhau định giá hoặc thuê tổ chức định giá chuyên
nghiệp để xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất. Trong quan hệ kinh
doanh, giá trị quyền sử dụng đất có tác động trực tiếp tới giá trị của các tài sản gắn
liền với đất và bị chi phối bởi yếu vị trí của quyền sử dụng đất. Dưới góc độ pháp
lý, quyền sử dụng đất hàm chứa trong đó việc ghi nhận và bảo đảm thực thi quyền
của người sử dụng đất cũng như việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong
thực tiễn liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất. Bởi
. Điều 105; Điều 115 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
. Lê Hồng Hạnh, 2017. Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam. Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật số 8(305), trang 22-25.
21
. Điều 189 BLDS năm 2015.
22
. Viên Thế Giang (chủ nhiệm), 2015. Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn
tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa
Thiên Huế, trang 17-19.
19
20

7

lẽ, người sử dụng đất khi đã xác lập quyền sử dụng đất cũng có các quyền của chủ
sở hữu đối với quyền tài sản khi thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản. Điều
đó cũng đồng nghĩa, các giới hạn liên quan đến quyền định đoạt quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất thì đã được giới hạn trong pháp luật đất đai. Ngoài các giới
hạn đó, người sử dụng đất được tồn quyền định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí
của mình.
Hai là, dù có sự khác nhau về phương thức xác lập quyền sử dụng đất, nhưng
nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là giống nhau. Điều đó có nghĩa
là, việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Nhà nước quan tâm
nhiều đến tính hợp pháp của quyền sử dụng đất và thời điểm được thực hiện quyền
của người sử dụng đất. Theo đó, thời điểm được Nhà nước giao đất là thời điểm
“Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất”

23

. “Thời điểm Nhà nước cho thuê đất là thời điểm Nhà

nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”24. “Thời điểm Nhà nước công
nhận chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”25.
Ba là, quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có quyền sử dụng
nhưng chủ thể này bị giới hạn quyền do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và vấn đề
thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ví dụ: khi thực hiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, các chủ thể phải tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng của Luật Đất
đai26.
Từ những phân tích trên, quyền sử dụng đất là thuật ngữ dùng để chỉ một loại
tài sản, được xác lập dựa trên quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất của Nhà nước và sự chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử
. Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
. Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
25
. Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
26
. Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
23
24


8

dụng đất với nhau làm cơ sở cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của người
sử dụng đất và bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng như chế độ
pháp lý đối với từng loại đất và từng người/nhóm người sử dụng đất và đối với từng
đối tượng mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai trao quyền cho người sử dụng
thông qua việc giao đất và cho thuê đất thơng qua các hình thức theo quy định của
Luật Đất đai. Chủ sử dụng đất được Nhà nước trao quyền, khi thực hiện quyền của
mình liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như: cho thuê, chuyển
nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất...thì người được trao quyền ngoài việc tuân
theo quy định của Luật Đất đai, cịn phải tn theo quy định về trình tự, thủ tục của
Luật Công chứng và các văn bản pháp luật có liên quan.
1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - hình thức pháp lý
ghi nhận giao dịch giữa các bên tham gia hợp đồng
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy

định trong một mục gọi là Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (trước đây Bộ luật
Dân sự năm 2005 quy định riêng một phần). “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực
hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”27.
“Về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất: Quy định chung về hợp
đồng và nội dung của hợp đồng thơng dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng
được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác.
Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định
về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các
quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của
pháp luật có liên quan”.28

. Điều 500 BLDS năm 2015.
. Điều 501 BLDS năm 2015.

27
28


9

Do chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hình giao dịch về quyền sử
dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có các điều khoản
phù hợp với hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định chung về hợp
đồng của Bộ luật Dân sự; đồng thời, không được trái với quy định của pháp luật về
đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất được phép giao dịch thơng qua hình

thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất phải đáp ứng những
điều kiện sau:
- Quyền sử dụng đất phải được xác lập hợp pháp thông qua hoạt động “giao
đất”29, “cho thuê đất”30, “công nhận quyền sử dụng đất”31 hoặc “nhận chuyển quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất”32.
- Về điều kiện để quyền sử dụng đất làm đối tượng của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất:“Quyền sử dụng đất được sử dụng làm đối tượng của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất”33. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất”34.
- Hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, nên hợp đồng

. Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà
nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất”.
30
. Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
31
. Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”.
32
. Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền

sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
33
. Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
34
. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
29


10

này vừa chịu sự điều chỉnh của Bộ Luật dân sự vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Đất
Đai và các văn bản liên quan.
Bộ luật Dân sự quy định:“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về
đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về
quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai
và quy định khác của pháp luật có liên quan”35.
Tại Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy
định (Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,
hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên
hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên)”36.
Ngồi việc tn theo hình thức của hợp đồng thì khi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện các quyền
theo quy định của Luật đất đai năm 201337.
1.2.3. Giá trị pháp lý của công chứng trong giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất
Đối với đất đai, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao cho người sử dụng đất
tuy là quyền tài sản của người sử dụng đất, song đây là “tài sản đặc biệt”, bởi lẽ,
. Điều 502 BLDS năm 2015.
. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
37
. Điều 188 Luật Đất đai quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy
định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để
bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193
và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính”.
35
36


11

quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai mà
chính người đại diện đó chuyển giao cho người sử dụng đất cụ thể, qua đó quyền
của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trong thực tế 38. Chính vì vậy, khi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài việc xác định tình trạng pháp lý của quyền
sử dụng đất, người sử dụng đất, phương thức xác lập quyền sử dụng đất giữa Nhà

nước với người sử dụng đất mà trong quá trình xác lập đối tượng là quyền sử dụng
đất cho thấy, nhà làm luật đã “cố gắng” thể hiện “tính đặc thù” của tài sản này khi
các bên tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bằng nhiều quy định
liên quan đến hình thức, thủ tục, thời điểm có hiệu lực của giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất. Việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử
dụng đất là sự thể hiện quyền thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước39. Để hiện
thực hóa quyền của người sử dụng đất, pháp luật đã quy định về trình tự, thủ tục
thực hiện quyền của người sử dụng đất như: Điều 502 Bộ luật Dân sự 201540, Điều
167 Luật Đất đai 201341 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được công chứng, chứng thực.
Từ các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất cho thấy:
Một là, khi thực hiện quyền của người sử dụng đất, ngoài việc tuân theo quy
định về quyền sở hữu đất đai, cịn phải tn thủ các trình tự, thủ tục để thực hiện
quyền của người sử dụng đất42. Việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền của

. Trần Quang Huy, 2007. Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước
và Pháp luật số 10(234), trang 71.
39
. Viên Thế Giang (chủ nhiệm), 2015. Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn
tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa
Thiên Huế.
40
. Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử
dụng đất: 1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của
Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền
sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có
liên quan”.
41
. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực

hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;...”.
42
- Xem: Quy định về quy hoach, kế hoạch sử dụng đất từ Điều 35 đến Điều 60 Luật Đất đai 2013.
- Quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất từ Điều 95 đến Điều 106 Luật Đất đai 2013.
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất từ Điều 166 đến Điều 194 Luật Đất đai 2013.
38


12

người sử dụng đất là sự thể hiện quyền thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước.
Nói cách khác, Luật Đất đai: Quy định về chế độ sở hữu đất đai và việc thực hiện
quyền đại diện quyền sở hữu đất đai của nhà nước nên nó liên quan nhiều đến các
công cụ, biện pháp bảo vệ quyền sở hữu đất đai và cách thức thể hiện quyền đại
diện và thống nhất quản lý đất đai; Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện quyền
của người sử dụng đất - liên quan đến các thủ tục hành chính để hiện thực hóa
quyền của người sử dụng đất.
Hai là, pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là “chứng thư xác nhận giao dịch quyền sử dụng đất của các bên. Là điều kiện để
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý và có hiệu lực bắt
buộc thi hành đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đồng thời đối với cả bên
thứ ba. Trước hết, xét trong mối quan hệ giữa các bên trong hợp đồng thì những gì
họ đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch thì họ phải có nghĩa vụ thực hiện. Đó là
nguyên tắc của luật dân sự. Mặt khác, xét trong mối quan hệ với người thứ ba thì
văn bản cơng chứng cũng có hiệu lực bắt buộc người thứ ba phải tơn trọng và thi
hành”43.
1.2.4. Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.4.1. Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ quy định của Luật Công chứng, các văn pháp luật có liên quan, khi
thực hiện cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng
viên tại tổ chức hành nghề công chứng cần xác định một số nội dung chính sau:
Một là, chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng là: Tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình. Bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Tổ chức kinh tế

- Quy định về thủ tục hành chính về đất đai từ Điều 195 đến Điều 197 Luật Đất đai 2013.
. Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007. Đặc san Tuyên truyền
pháp luật số 13. Chuyên đề về công chứng, chứng thực. < [Ngày truy cập: Ngày 14 tháng 4 năm 2020].
43


13

không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp
sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng khơng được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ,
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt; phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.
Hai là, khi thực hiện việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, công chứng viên kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ công chứng để kiểm tra
về đối tượng của hợp đồng, về thẩm quyền, phạm vi công chứng; về nhân thân của
người yêu cầu công chứng...
Để xác định đúng, đầy đủ người ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, tránh bỏ lọt chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, công chứng viên sẽ căn cứ vào quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các chủ thể
để xác định người ký trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như:
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người như hộ
gia đình thì khi thực hiện việc ký văn bản công chứng, các thành viên của Hộ gia
đình phải có mặt và ký vào từng trang của hợp đồng“Việc chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức
thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài
sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các
thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ
trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp khơng có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo
phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy
định tại Điều 213 của Bộ luật này”44.
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, thì khi
cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng cùng phải ký
tên vào hợp đồng, trừ trường hợp có ủy quyền45.
. Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015.
. Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015.

44
45