Hạn chế rủi ro trong cho vay dự án bất động sản tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh ba tháng hai thông qua việc kiểm soát nguồn thu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

ĐOÀN THỊ PHƯƠNG QUỲNH

HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA THÁNG
HAI THÔNG QUA VIỆC KIỂM SOÁT NGUỒN THU

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh - năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

ĐOÀN THỊ PHƯƠNG QUỲNH

HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA THÁNG
HAI THÔNG QUA VIỆC KIỂM SỐT NGUỒN THU

Chun ngành: Tài chính- Ngân hàng
Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng
Mã số : 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. LẠI TIẾN DĨNH

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2020


LỜI CẢM ƠN
Để có thể hồn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh
sự nỗ lực không ngừng của bản thân, Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Tại
Trường Đại Học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Ngân hàng đã tận tình chỉ
dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho Em
trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu cho đến khi thực hiện luận văn thạc sĩ.
Em xin chân thành biết ơn đến Quý Thầy Cô trong Hội đồng bảo vệ luận văn
đã ln quan tâm, lắng nghe, góp ý và hết lịng hỗ trợ để Em có thể hồn chỉnh luận
văn một cách tốt nhất.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thầy TS. Lại Tiến Dĩnh, Người
đã luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, giúp đỡ và động viên Em trong suốt quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Em xin cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tại cơ quan đã ln khích
lệ, động viên và giúp đỡ Em trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Mặc dù đã cố gắng rất nhiều, nhưng trong luận văn nghiên cứu vẫn khơng
thể tránh khỏi những thiếu sót, Em kính mong Q Thầy Cơ, đồng nghiệp, gia đình,
bạn bè cũng như những người quan tâm đến đề tài luận văn tiếp tục có những góp ý,
giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa Em xin chân thành cảm ơn!

TPHCM, ngày…..tháng…..năm 2020.


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn về đề tài “Hạn chế rủi ro trong cho vay dự án bất

động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Ba Tháng
Hai thông qua việc kiểm sốt nguồn thu” là cơng trình nghiên cứu của riêng cá nhân
Tôi trong thời gian vừa qua. Mọi số liệu sử dụng phân tích trong luận văn và kết
quả nghiên cứu là do Tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách khách quan, trung thực, có
nguồn gốc rõ ràng và chưa được cơng bố dưới bất kỳ hình thức nào. Tơi xin hồn
tồn chịu trách nhiệm nếu có sự khơng trung thực trong thơng tin sử dụng tại cơng
trình nghiên cứu này.

TP.Hồ Chí Minh, ngày.....tháng.... năm 2020
Tác giả

ĐỒN THỊ PHƯƠNG QUỲNH


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN
ABSTRACT
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ........................................................................... 1
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu. ..................................................................... 1
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu. ................................................................................ 2
1.3. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu. .......................................................................... 3
1.3.1. Mục tiêu ............................................................................................................3
1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu: ..........................................................................................3
1.4. Phương pháp nghiên cứu:..................................................................................... 4

1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:....................................................................... 4
1.6. Kết cấu của luận văn: ........................................................................................... 4
1.7. Kết quả nghiên cứu: ............................................................................................. 5
1.8. Ý nghĩa của đề tài:................................................................................................ 5
1.9. Tóm tắt chương 1 ................................................................................................. 6
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA THÁNG HAI VÀ NHỮNG BIỂU HIỆN
CỦA RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BÂT ĐỘNG SẢN KHI KHƠNG
KIỂM SỐT ĐƯỢC NGUỒN THU. ......................................................................... 7
2.1. Tổng quan về BIDV Chi nhánh Ba Tháng Hai. ................................................... 7
2.1.1. Quá trình hình thành BIDV Ba Tháng Hai: ......................................................7


2.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý. ....................................................................7
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2015 – 2019 .....................................8
2.1.4 Số liệu tín dụng liên quan lĩnh vực cho vay bất động sản: ..............................10
2.2. Những biểu hiện của rủi ro trong cho vay dự án bất động sản tại BIDV Ba
Tháng Hai thông qua việc không kiểm soát được nguồn thu dự án: ........................ 12
2.3. Xác định vấn đề .................................................................................................. 13
2.4. Tóm tắt chương 2 ............................................................................................... 14
CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG ..................................... 15
3.1. Khái niệm về rủi ro tín dụng. ............................................................................. 15
3.2. Phân loại rủi ro tín dụng ..................................................................................... 15
3.2.1 Căn cứ vào nguyên nhân phát sinh rủi ro:........................................................15
3.2.2. Căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng: ..................................................16
3.3. Nguyên nhân làm phát sinh rủi ro tín dụng. ....................................................... 16
3.3.1. Nhóm ngun nhân từ mơi trường: .................................................................16
3.3.2. Nhóm ngun nhân từ phía ngân hàng: ..........................................................18
3.3.3. Nhóm ngun nhân từ phía khách hàng:.........................................................19
3.4. Hệ quả của rủi ro tín dụng. ................................................................................. 20

3.5. Các chỉ tiêu đánh giá rủi ro tín dụng. ................................................................. 21
3.6. Các biện pháp phịng ngừa rủi ro tín dụng. ........................................................ 22
3.7. Các biện pháp xử lý khi rủi ro tín dụng xảy ra. ................................................. 22
3.8. Phương pháp đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư bất động sản ................. 23
3.8.1 Phương pháp truyền thống ...............................................................................23
3.8.2 Phương pháp chiết khấu dịng tiền ...................................................................25
3.9. Tóm tắt chương 3 ............................................................................................... 27
CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
BIDV BA THÁNG HAI VÀ CÁC RỦI RO TRONG Q TRÌNH KIỂM SỐT
NGUỒN THU DỰ ÁN. ............................................................................................ 28


4.1. Thực trạng cho vay dự án bất động sản tại BIDV Ba Tháng Hai. ..................... 28
4.2. Các rủi ro về việc sử dụng nguồn thu khi cho vay dự án bất động sản: ............ 31
4.2.1 Các rủi ro xuất phát từ Khách hàng: ................................................................31
4.2.2 Rủi ro từ phía Ngân hàng và Khách hàng: .......................................................38
4.2.3 Rủi ro từ môi trường: .......................................................................................43
4.2.4 Rủi ro từ phía Ngân hàng: ................................................................................44
4.3 Thực trạng rủi ro trong cho vay dự án bất động sản dựa vào các chỉ tiêu đánh giá
rủi ro tín dụng: ........................................................................................................... 49
4.4. Tóm tắt chương 4 ............................................................................................... 49
CHƯƠNG 5: CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THƠNG QUA VIỆC KIỂM SỐT NGUỒN THU ................... 51
5.1. Các giải pháp cụ thể để kiểm soát nguồn thu của dự án bất động sản: .............. 51
5.1.1. Kiểm soát cụ thể nguồn thu của chủ đầu tư ngay từ chi phí hình thành dự án51
5.1.2. Kiểm sốt chặt chẽ chủ đầu tư dự án bất động sản: ........................................60
5.1.3. Kiểm soát đối với nội bộ Ngân hàng: .............................................................61
5.1.4. Kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn của người mua nhà trong trường hợp vay Ngân
hàng để mua dự án do Ngân hàng tài trợ: .................................................................63
5.2 Các lưu ý khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai như sau: .................. 64

5.3. Hạn chế của đề tài: ............................................................................................. 68
5.4 Tóm tắt chương 5 ................................................................................................ 68
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 72
PHỤ LỤC 1: LƯU ĐỒ QUY TRÌNH PHÊ DUYỆT TÍN DỤNG TẠI CHI NHÁNH74
PHỤ LỤC 2: LƯU ĐỒ QUY TRÌNH PHÊ DUYỆT TÍN DỤNG TẠI TRỤ SỞ
CHÍNH ...................................................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BIDV

Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát triển Việt Nam

Công ty CP (CTCP)

Công ty cổ phần

NHNN

Ngân Hàng Nhà Nước

TMCP

Thương mại cổ phần

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1- Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Ba Tháng Hai ......................... 8
Bảng 2.2- Bảng số liệu cho vay lĩnh vực bất động sản tại BIDV Ba Tháng Hai......11
Bảng 4.1- Bảng thống kê các dự án BĐS BIDV Ba Tháng Hai đã tài trợ ................28
Bảng 4.2- Bảng thống kê Doanh nghiệp quan hệ với BIDV Ba Tháng Hai phát triển
từ chủ đầu tư dự án ..................................................................................................298
Bảng 4.3- Bảng thống kê nguồn thu của dự án A ...................................................322
Bảng 4 4- Bảng báo cáo kế hoạch bán hàng và thu tiền của Công ty Cồ phần T .....40
Bảng 4.5- Bảng kế hoạch trả nợ cho Ngân hàng của Công ty Cồ phần T ................41
Bảng 4.6 Lịch trả nợ của Công ty Cổ phần T ...........................................................42
Bảng 4.7- Chức năng nhiệm vụ của các bộ phận liên quan đến quy trình cấp tín
dụng tại BIDV ...........................................................................................................45
Bảng 5.1- Bảng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở ....................................55


TĨM TẮT ĐỀ TÀI
Với sự nhìn nhận thực tế nguồn quỹ đất là hữu hạn, con người là vô hạn, việc
sinh sống tại các căn hộ chung cư được xem là một xu hướng tất yếu. Đối với Ngân
hàng, tài trợ cho các dự án bất động sản đem lại nhiều lợi ích như: tăng lợi nhuận
cho vay, phát triển nền khách hàng bán lẻ mang tính ổn định cao, mở rộng quy mô
sử dụng dịch vụ bán lẻ và thu được nhiều phí dịch vụ đi kèm. Tuy nhiên, loại hình
tín dụng liên quan đến bất động sản trong phân khúc nhà ở chung cư cũng chứa
đựng khá nhiều rủi ro, đặc biệt việc kiểm sốt dịng tiền sử dụng vào dự án không

chặt chẽ sẽ dẫn đến các hậu quả nghiêm trọng như khơng hồn thành tiến độ xây
dựng dự án, không bàn giao được nhà, nguồn thu của dự án khơng đảm bảo sử dụng
đúng mục đích làm ảnh hưởng khả năng trả nợ của chủ đầu tư, người mua nhà liên
đới đến tình trạng nợ của Ngân hàng, ảnh hưởng đến cả nền kinh tế.
Nắm bắt được các nguyên nhân, hậu quả của tín dụng trong lĩnh vực bất động
sản, đặc biệt tầm ảnh hưởng của nguồn thu dự án vào việc hoàn thành dự án và khả
năng trả nợ của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đề tài “Hạn chế rủi ro
trong cho vay dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam Chi nhánh Ba Tháng Hai thơng qua việc kiểm sốt nguồn thu” tác giả luận văn
mong muốn được chia sẻ các nội dung sau:
-

Cơ sở lý luận cơ bản về rủi ro tín dụng và phương pháp dịng tiền dự án.

-

Thực trạng cho vay dự án bất động sản tai Chi nhánh BIDV Ba Tháng Hai;

-

Các biểu hiện của rủi ro trong cho vay dự án bất động sản khi khơng kiểm

sốt nguồn thu.
-

Đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, kiểm sốt trước, trong và sau khi

cho vay thơng qua việc kiểm soát nguồn thu, hướng chủ đầu tư sử dụng vốn vay
đúng mục đích; đưa ra các tiêu chí lưu ý khi mua căn hộ chung cư cho người mua
nhà nhằm kiểm sốt lẫn nhau để hồn thiện dự án, đảm bảo đáp ứng được toàn diện

nhu cầu của mọi đối tượng tham gia trên thị trường.
Từ khoá: nguồn thu dự án, bất động sản, ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà,
rủi ro dòng tiền...


ABSTRACT
With a view of the fact that the land fund is limited and the people are limitless,
living in apartment buildings is considered an inevitable trend. For the Bank,
financing real estate projects brings many benefits such as: increasing loan profits,
developing a highly stable retail customer base, expanding the use of retail services.
and collect many associated service fees. However, the type of credit related to real
estate in the condominium segment also contains many risks, especially the
inadequate control of cash flow used in the project will lead to serious consequences.
important factors such as failure to complete the construction progress of the project,
the failure to hand over the house, the project's revenues are not guaranteed to be used
for the right purpose, affecting the ability of the investor to repay debt, the home
buyer is related The Bank's debt status, affecting the whole economy.
Understanding the causes and consequences of credit in the real estate sector,
especially the influence of project revenues on project completion and debt
repayment ability of real estate market participants topic, "Limiting risks in real
estate lending at the Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development
of Vietnam, Ba Thang Hai Branch through controlling revenue sources" author's
thesis wishes to share the following contents:
- The basic rationale for credit risk and project cash flow method.
- Real estate loan status at BIDV Ba Thang Hai Branch;
- Expression of risks in real estate project lending when revenue is not
controlled.
- Propose solutions to limit risks, control before, during and after lending
through controlling revenue sources, directing investors to use loans for the right
purposes; Give note criteria when buying an apartment for home buyers to control

each other to complete the project, ensuring to fully meet the needs of all
participants in the market.
Keywords: project revenues, real estate, banks, investors, home buyers, cash
flow risk .


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu.
Tín dụng liên quan đến bất động sản cũng được xem là một trong những thế
mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong các Ngân hàng.
Việc cho vay một dự án bất động sản tốt, dẫn đến việc Ngân hàng chủ động
cho vay hàng trăm cá nhân mua căn hộ của dự án, thu được phí dịch vụ phát hành
bảo lãnh cho vay nhà ở hình thành trong tương lai, phát triển đa dạng dịch vụ, rủi ro
được dàn trải, biên độ lợi nhuận cao, các lợi ích này được BIDV Ba Tháng Hai mở
rộng phát triển, đặc biệt trong giai đoạn cạnh tranh hiện nay, việc tìm kiếm khách
hàng trở nên khó khăn, nền khách hàng mỏng, thiếu tính ổn định.
Trong báo cáo vừa được Ngân hàng Nhà nước trình Quốc hội tại kỳ họp vừa
qua, tính đến tháng 8/2019, tín dụng bất động sản tăng tới 14,58% (bao gồm cả mục
đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng
dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm gần 33%, và
tiêu dùng khoảng 68,3% chiếm 20,68% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 13,92%, trong
đó liên quan tới mua, thuê, thuê mua, xây dựng sửa chữa nhà ở... chiếm 59,4% dư
nợ cho vay tiêu dùng. Dư nợ tín dụng bất động sản đến từ tiêu dùng đang tăng
nhanh.
Với các con số tăng trưởng mạnh, đi kèm với các rủi ro cũng ngày càng đa
dạng, NHNN cũng đưa ra rất nhiều các văn bản cảnh báo, đồng thời NHNN yêu cầu
các Tổ chức tín dụng siết chặt cho vay vào các lĩnh vực bất động sản để hạn chế nợ
xấu, kiểm soát nhu cầu nhà ở thực của người dân.

Chưa kể hiện nay, đầu tư xây dựng bất động sản với lợi nhuận cao, các dự án
chung cư bất động sản với đủ loại giá bán, chưa được kiểm soát đầu vào chặt chẽ,
chủ đầu tư huy động vốn người mua nhà chưa phù hợp với quy định, sử dụng nguồn
khơng đúng mục đích, không bàn giao đúng tiến độ, người mua nhà chưa có quyền
sở hữu hợp pháp,.. các rủi ro tiềm ẩn khơng chỉ ảnh hưởng đến tình hình nợ xấu của
Ngân hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế, phản ánh không đúng thực
trạng bất động sản hiện nay.


2
Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản là chủ đầu tư – ngân hàng
và người mua nhà có mối quan hệ mật thiết với nhau. Việc chuyển hóa dịng tiền
của các chủ thể này sang chủ thể khác cũng sẽ tác động và ảnh hưởng trực tiếp với
nhau. Chi phí đầu vào của chủ thể này, sẽ là nguồn thu đầu ra của chủ thể khác như:
Ngân hàng cho vay chủ đầu tư thì dịng tiền của Ngân hàng là dòng tiền vào của dự
án; Ngân hàng cho vay người mua nhà là dòng tiền vào của người mua nhà nhưng
lại là dòng tiền ra của chủ đầu tư, đồng thời cũng là nguồn vốn thu hồi của Ngân
hàng từ chủ đầu tư. Chính vì thế, nếu khơng kiểm sốt được các dịng tiền thu được
của các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản đi đúng mục đích sẽ dẫn đến
nhiều hệ quả nghiêm trọng.
Vì thế vấn đề nghiên cứu, phân tích các rủi ro trong cho vay dự án bất động
sản thông qua việc kiểm sốt nguồn thu để từ đó tìm ra các giải pháp đảm bảo
quyền lợi của người mua nhà, chủ đầu tư cũng như Ngân hàng là rất cần thiết.
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu.
Bài luận văn với đề tài “Hạn chế rủi ro trong cho vay dự án bất động sản
tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Ba Tháng Hai
thông qua việc kiểm soát nguồn thu” sẽ nêu ra các cơ sở lý luận cơ bản về rủi ro
tín dụng, phương pháp nghiên cứu dòng tiền của dự án bất động sản, thực trạng và
rủi ro trong cho vay dự án bất động sản tại BIDV Ba Tháng Hai trong q trình
khơng thể kiểm sốt được nguồn thu của dự án, mối quan hệ dòng tiền chu chuyển

giữa các chủ thể tham gia trên thị trường như: người mua nhà, chủ đầu tư và ngân
hàng. Dựa trên các luận điểm phân tích, tác giả luận văn đúc kết được các lỗ hổng
trong quá trình cho vay dự án bất động sản, dẫn đến các rủi ro khó lường, đưa ra các
bài học kinh nghiệm trong việc kiểm soát nguồn trả nợ của khách hàng vay vốn
(chủ đầu tư, người mua nhà), tìm ra các giải pháp để kiểm sốt tốt nguồn thu, nguồn
vốn xây dựng cơng trình dự án, đáp ứng thực sự nhu cầu của chủ đầu tư cũng như
người mua nhà, đảm bảo thu hồi được vốn vay của Ngân hàng.


3
1.3. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu.
1.3.1. Mục tiêu


Mục tiêu tổng quan:
Đề tài đưa ra các nội dung liên quan đến việc cho vay dự án bất động sản tại
BIDV Ba Tháng Hai bao gồm: lợi ích, rủi ro, ảnh hưởng của việc kiểm sốt
dịng tiền và nguồn thu của dự án đến các chủ thể tham gia trên thị trường
như Ngân hàng, Chủ đầu tư và Người mua nhà; từ đó đề xuất các giải pháp
hạn chế rủi ro thông qua phương pháp quản lý nguồn thu dự án.

-

Mục tiêu cụ thể:



Phân tích các rủi ro trong lĩnh vực cho vay dự án bất động sản (cụ thể là cho
vay dự án căn hộ chung cư) khi không thể kiểm soát nguồn thu của dự án đã
từng xảy ra tại BIDV Ba Tháng Hai.



Phân tích sự tác động của việc quản lý các dòng vốn tham gia vào dự án đến
các chủ thể trên thị trường gồm Ngân hàng, Người mua nhà và chủ đầu tư .



Đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro thông qua việc kiểm soát nguồn thu
dự án.

1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu:
Để đạt được kết quả này, Tác giả luận văn cần tập trung tìm hiểu thơng qua
các câu hỏi sau đây:
-

Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV Ba Tháng Hai và thực trạng cho

vay dự án bất động sản tại BIDV Ba Tháng Hai đã phát sinh các rủi ro như thế nào
đối với lĩnh vực cho vay bất động sản đặc biệt khi khơng thể kiểm sốt được nguồn
thu dự án trong mối quan hệ giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng?
-

Để phòng ngừa rủi ro trong cho vay dự án bất động sản thông qua việc kiểm

sốt chặt chẽ nguồn thu thì cần phải tập trung kiểm soát và đưa ra các giải pháp cụ
thể như thế nào?


4

1.4. Phương pháp nghiên cứu:
-

Phương pháp thu thập số liệu: Lấy số liệu từ năm 2015 – 2019 của dư nợ cho

vay lĩnh vực bất động sản tại BIDV Chi nhánh Ba Tháng Hai. Các trường hợp vi
phạm cụ thể trong thực tế tại BIDV Ba Tháng Hai từ năm 2014 – 2020.
-

Phương pháp thống kê mơ tả: Phân tích các mặt đạt được cũng như các khó

khăn vướng mắc, rủi ro trong quá trình cho vay dự án bất động sản tại BIDV chi
nhánh Ba Tháng Hai thông qua các đối tượng: Chủ đầu tư, người mua nhà, nhà thầu
thi cơng. Kiểm sốt q trình cho vay, kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay chủ
đầu tư, người mua nhà.
-

Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp, ghi nhận những lý do khách

quan và chủ quan để từ đó đưa ra các giải pháp, các hướng xử lý và tối đa hố việc
kiểm sốt rủi ro tín dụng.
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
-

Đối tượng nghiên cứu: Nguồn thu của dự án (nguồn thu từ người mua nhà,

nguồn thu của chủ đầu tư và của Ngân hàng); dòng tiền vào – ra của dự án; Các rủi
ro đã xảy ra trong cho vay dự án bất động sản thông qua các trường hợp thực tế phát
sinh tại BIDV Chi nhánh Ba Tháng Hai khi không thể kiểm soát được nguồn thu tác
động đến mọi đối tượng: Ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà. Việc kiểm soát

nguồn thu của dự án sẽ giúp hạn chế rủi ro trong cho vay dự án như thế nào?
-

Phạm vi nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2014 – 2020, tập trung phân

tích trường hợp cụ thể gây ra rủi ro trong cho vay dự án bất động sản tại BIDV Ba
Tháng Hai.
1.6. Kết cấu của luận văn:
Luận văn được chia làm 5 chương:
-

Chương 1: Giới thiệu về đề tài.

-

Chương 2: Giới thiệu tổng quan về BIDV Ba Tháng Hai và các biểu hiện rủi

ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tại BIDV Ba Tháng Hai thông qua việc
khơng thể kiểm sốt được nguồn thu dự án.
-

Chương 3: Cơ sở lý luận chung về rủi ro tín dụng.


5
-

Chương 4: Thực trạng cho vay dự án bất động sản tại BIDV Ba Tháng Hai

và các rủi ro phát sinh trong q trình cho vay dự án thơng qua nguồn thu của dự

án.
-

Chương 5: Các giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay dự án bất động sản tại

BIDV Ba Tháng Hai thơng qua kiểm sốt nguồn thu.
1.7. Kết quả nghiên cứu:
Dựa trên các vấn đề đã phân tích, tác giả nhận thấy rằng rủi ro tín dụng xuất
phát bởi các yếu tố bên ngoài và bên trong nội bộ ngân hàng.
-

Các yếu tố bên ngoài bao gồm: Các khe hở của pháp luật, sự gian lận của

doanh nghiệp, yếu tố đầu cơ của người mua nhà…
-

Các yếu tố bên trong như: các khâu phối kết hợp của quy trình cho vay trong

Ngân hàng, quá trình kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay, nhân cách của nhân
viên ngân hàng, kỹ năng kiểm soát nguồn thu từ dự án, nguồn trả nợ của người đi
vay dẫn đến việc khơng hồn trả được nợ vay; khơng bàn giao nhà theo đúng tiến
độ, xảy ra rủi ro cho ngân hàng khi cho vay và ảnh hưởng đến tài sản bảo đảm của
Ngân hàng.
1.8. Ý nghĩa của đề tài:
Trên cơ sở phân tích các rủi ro phát sinh trong quá trình cho vay dự án bất
động sản, luận văn đã chỉ ra các khe hở trong quá trình cho vay, các rủi ro xuất phát
từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan thông qua các trường hợp thực tế
phát sinh tại BIDV Ba Tháng Hai đặc biệt là quá trình kiểm sốt và theo dõi nguồn
thu lỏng lẽo, dẫn đến nhiều hệ lụy cho Ngân hàng cũng như các chủ thể tham gia
trong thị trường bất động sản.

Trên cơ sở nhận ra các rủi ro đã, đang và sẽ có nguy cơ mắc phải, tác giả
luận văn cũng đã nêu lên các hướng giải pháp phù hợp giúp ích cho các chủ thể
tham gia rút kinh nghiệm, tìm ra các giải pháp kiểm soát rủi ro, nâng cao vai trị của
từng chủ thể tham gia trong q trình cho vay từ chủ đầu tư, người mua nhà đến cả
Ngân hàng để đạt được mục tiêu chung như hoàn thành dự án đúng kế hoạch, giao


6
nhà đúng tiến độ, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn cho ngân hàng, đáp ứng được thực
chất nhu cầu an sinh xã hội.
1.9. Tóm tắt chương 1
Nhu cầu nhà ở là nhu cầu cần thiết, như ông cha ta thường nói “an cư lạc
nghiệp”, vì vậy, khi bỏ ra một số tiền lớn để mua nhà, chẳng mấy ai mong muốn
mình mất tiền và khơng nhận được mục đích mong muốn. Chủ đầu tư vì chạy theo
lợi nhuận, dùng vốn của dự án này để mua và đầu tư vào dự án khác, việc sử dụng
vốn vay và nguồn thu khơng đúng mục đích, khi có rủi ro xảy ra khơng thể hồn
thiện dự án và bàn giao nhà theo đúng tiến độ, chưa kể việc cùng lúc các dự án đóng
băng, nguồn tiền dàn trải, khơng thể thu hồi được, người tiêu dùng và Ngân hàng sẽ
là các chủ thể chịu thiệt thịi nhất. Chính vì thế, việc tìm hiểu, phân tích, đánh giá và
đưa ra các giải pháp liên quan đến rủi ro bất động sản thơng qua việc kiểm sốt
nguồn thu của dự án là sự cần thiết nhằm đem lại những thông tin bổ ích, sự yên
tâm cho các chủ thể mua nhà, hướng chủ đầu tư sử dụng vốn vay đúng mục đích,
đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể tham gia.


7
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA THÁNG HAI VÀ NHỮNG BIỂU HIỆN
CỦA RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BÂT ĐỘNG SẢN KHI KHƠNG
KIỂM SỐT ĐƯỢC NGUỒN THU.

2.1. Tổng quan về BIDV Chi nhánh Ba Tháng Hai.
2.1.1. Quá trình hình thành BIDV Ba Tháng Hai:
BIDV Chi nhánh Ba Tháng Hai được thành lập trên cơ sở tách và nâng cấp
Phòng Giao dịch Ba Tháng Hai thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam – Chi nhánh Sài Gịn, chính thức khai trương đi vào hoạt động từ ngày
01/11/2013 theo Quyết định số 1913/QĐ-HĐQT ngày 21/10/2013 của Chủ tịch Hội
đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, khi đó có 40 cán bộ
và 3 phòng giao dịch đặt tại các trung tâm Quận 1, Quận 10. Tổng huy động vốn tại
thời điểm 2013 là 2,300 tỷ đồng và dư nợ là 3,000 tỷ đồng.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý.
Chi nhánh hoạt động theo mơ hình Chi nhánh hỗn hợp gồm 5 Khối với 10
phòng nghiệp vụ và 03 Phòng Giao dịch, cụ thể: Khối Quản lý khách hàng (Gồm
Phòng Khách hàng doanh nghiệp 1, Khách hàng doanh nghiệp 2, Khách hàng doanh
nghiệp 3 và Phòng Khách hàng cá nhân); Khối Quản lý rủi ro (Gồm Phòng Quản lý
rủi ro), Khối tác nghiệp (Gồm Phòng Giao dịch khách hàng, Phòng kho quỹ, Phịng
Quản trị tín dụng); Khối Quản lý nội bộ (Gồm Phịng tổ chức hành chính, Phịng Kế
hoạch tài chính); Khối trực thuộc (Gồm Phịng giao dịch An Dương Vương, Phòng
giao dịch Quận 1, Phòng giao dịch Quận 5) với tổng số 108 Cán bộ nhân viên có
trình độ chun mơn cao (trong đó, trình độ thạc sỹ là 23 người, Đại học 82 người
và khác là 3 người), trong tổng số 108 lao động của chi nhánh có 58 cán bộ nữ
(chiếm 53%/tổng số Cán bộ nhân viên) với độ tuổi bình quân là 31.5 tuổi.
Cơ sở vật chất: Chi nhánh có 01 trụ sở chính và 03 Phịng Giao dịch, trong
đó, trụ sở Chi nhánh là tài sản thuộc sở hữu của Chi nhánh, 03 Phòng Giao dịch còn
lại là tài sản đi thuê tại Quận 1 và Quận 5. Cơ sở vật chất tại Chi nhánh và 03 Phòng
giao dịch đều được trang bị khang trang, hiện đại theo bộ quy chuẩn, nhận diện


8
thương hiệu của BIDV và trú đóng tại các khu vực trung tâm thành phố, đông dân
cư.

2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2015 – 2019
Căn cứ chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh giai đoạn 2015 - 2019 được Hội sở
chính giao và định hướng Kế hoạch kinh doanh của Chi nhánh Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Ba Tháng Hai, Chi nhánh đã đạt một số kết qủa như sau:
Bảng 2.1- Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Ba Tháng Hai.
Đơn vị tính: tỷ đồng
Năm 2015
Chỉ tiêu

Đến
31/12

Năm 2016

So
năm
trước
(%)

Năm 2017

So
Đến
năm
31/12 trước
(%)

So
Đến năm
31/12 trước

(%)

Năm 2018

Năm2019

So
Đến
năm
31/12 trước
(%)

So
Đến năm
31/12 trước
(%)

Tổng
nguồn vốn

5,082

18,0

5,837

15,0 5,638

-3,41 6,460

15 7,642

18,3

Tổng dư
nợ cho vay

6,014

27

6,295

5 7,039

11,8 8,346

19 8,895

6,8

Tỉ lệ nợ
xấu / tổng
dư nợ (%)

0,01

-1

0,088

0 0,057

Chênh lệch
thu chi

165,11

43

139,5

-15

Lợi nhuận
sau thuế

126,37

48

103,3

-18 81,81

Tỉ lệ thu từ
dịch vụ /
tổng
thu
nhập (%)

14.9

2

12.4

-3

137

18,4

-0,03

1,15

-1,8 191,3

-21,6

88,8

6

23.1

1,093

2,27

1,12

40 195,6

2,25

8,5 161,3

81,6

25.5

19

-17.7

(Nguồn: Số liệu nội bộ BIDV Ba Tháng Hai)


9
-

Năm 2015: Quy mô các mặt hoạt động của Chi nhánh đều đạt mức tăng

trưởng gấp đôi so thời điểm thành lập. Là Đơn vị điển hình trong hoạt động Huy
động vốn của hệ thống năm 2014. Là Đơn vị điển hình trong Thu dịch vụ của hệ
thống năm 2015 khi Thu Dịch vụ ròng đạt xấp xỉ 32 tỷ đồng, tăng trưởng hơn 55%
so 2014. Là Đơn vị kinh doanh hiệu quả ngay từ năm đầu tiên khi luôn là Chi nhánh
thuộc nhóm Chi nhánh dẫn đầu hệ thống về thu nhập bình quân/người khi Lợi

nhuận trước thuế năm 2015 đạt 162 tỷ đồng, tăng trưởng 48% so năm 2014.
-

Năm 2016: Đến 31/12/2016, tổng nguồn vốn huy động đạt 5,837 tỷ, tăng 755

tỷ (tăng 15% so 2015) và tăng gấp 2.5 lần so thời điểm thành lập; Về tín dụng, dư
nợ đến 31/12/2016 đạt 6,295 tỷ, tăng trưởng 5% so năm 2015 và tăng gần gấp đôi
so thời điểm thành lập. Nền khách hàng đa dạng với gần 20,000 khách hàng (tăng
trên 7,000 khách hàng so năm 2015 và tăng hơn 17,000 khách hàng so với thời
điểm thành lập), trong đó số lượng khách hàng Tổ chức có quan hệ tại chi nhánh là
xấp xỉ 700 khách hàng. Chất lượng hoạt động tín dụng ln được kiểm sốt chặt
chẽ, các chỉ tiêu đạt mức tiên tiến so với thông lệ và bình quân của hệ thống, tỷ lệ
nợ xấu được kiểm soát ở mức dưới 1%, cơ cấu cho vay có tài sản bảo đảm đạt tỷ lệ
tiên tiến so với mức bình quân hệ thống là trên 75%; tỷ trọng dư nợ khách hàng nợ
nhóm 1 chiếm trên 90% tổng dư nợ, trong năm trích đủ dự phịng rủi ro theo quy
định, tổng dư quỹ Dự phòng rủi ro đạt 46.3 tỷ. Thu Dịch vụ ròng năm 2016 đạt
25.77 tỷ đồng, đóng góp 20%/Lợi nhuận trước thuế của Chi nhánh, nằm trong nhóm
10 chi nhánh có Thu dịch vụ ròng cao nhất địa bàn TPHCM. Hiệu quả kinh doanh
và năng suất lao động cao: Chênh lệch thu chi đạt 139.54 tỷ đồng, lợi nhuận trước
thuế đạt 129.23 tỷ đồng, Lợi nhuận trước thuế bình quân đầu người đạt 1.208 tỷ
đồng/người đứng thứ 2 địa bàn và thuộc nhóm 7 chi nhánh có thu nhập bình
qn/người cao nhất hệ thống; dư nợ tín dụng bình qn/cán bộ Quản lý khách hàng
đạt 154 tỷ đồng/cán bộ, Huy động vốn bình quân/cán bộ quản lý khách hàng đạt
142 tỷ đồng/cán bộ.
-

Năm 2017: Chi nhánh đã đạt được một số kết quả nổi bật vào cuối năm

2017, cụ thể tổng nguồn vốn huy động cuối kỳ đạt 5.639 tỷ đồng, dư nợ tín dụng

10
cuối kỳ đạt 7.039 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu được kiểm sốt ở mức dưới 1%. Thu Dịch
vụ rịng đạt 36.29 tỷ, Chênh lệch thu chi đạt 137.01 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế
đạt 102.26 tỷ đồng, đảm bảo chỉ tiêu Lợi nhuận trước thuế được giao 2017, thu hồi
42 tỷ đồng nợ ngoại bảng; thu nợ VAMC theo đúng kế hoạch; hoạt động dịch vụ,
hoạt động bán lẻ được chú trọng gia tăng hiệu quả, tốc độ tăng trưởng trên 20% so
năm 2016, Lợi nhuận trước thuế/người duy trì ở mức trên 1 tỷ/người; hoạt động của
hệ thống phịng giao dịch đạt hiệu quả cao với quy mơ huy động vốn và tín dụng
của các phịng đều trên 1.000 tỷ đồng.
-

Năm 2018: Dư nợ tín dụng cuối kỳ đạt 8.346 tỷ đồng ~ ↑19%; Huy động vốn

cuối kỳ đạt 6.490 tỷ đồng ~ ↑15%. Chênh lệch thu chi đạt 191.3 tỷ đồng, Lợi nhuận
trước thuế đạt 111.2 tỷ đồng. Chênh lệch thu chi/người đạt 1.89 tỷ đồng, tăng
trưởng 25% so với năm 2017. (ii) Dư nợ tín dụng bán lẻ cuối kỳ đạt 2.326 tỷ đồng
– tăng trưởng 40%, vươn lên vị trí dẫn đầu địa bàn TP HCM về chỉ tiêu Dư nợ tín
dụng bán lẻ cuối kỳ loại trừ cầm cố, thấu chi, thẻ tín dụng.
-

Năm 2019: Đến 31/12/2019, tổng nguồn vốn huy động đạt 7.642 tỷ đồng,

tăng 1.182 tỷ đồng so với năm 2018; Về tín dụng, dư nợ đạt 8.895 tỷ đồng, tăng 549
tỷ so với năm 2018. Các chỉ tiêu hiệu quả gồm Chênh lệch thu chi, và Lợi nhuận
trước thuế đều hoàn thành vượt mức kế hoạch giao và đạt mức tăng trưởng khá tốt
so với năm 2018. Chất lượng hoạt động tín dụng được kiểm sốt chặt chẽ, trong
năm 2019, với mục tiêu tiếp tục thực hiện các giải pháp nhằm lành mạnh hóa tình
hình tài chính thơng qua việc chuyển nhóm nợ và xử lý rủi ro đối với một số khách
hàng đã gặp khó khăn kéo dài nhiều năm.

2.1.4 Số liệu tín dụng liên quan lĩnh vực cho vay bất động sản:
Bảng 2.2- Bảng số liệu cho vay lĩnh vực bất động sản tại BIDV Ba Tháng Hai
Đơn vị: tỷ đồng


11

(Nguồn: số liệu nội bộ BIDV Ba Tháng Hai)
-

BIDV Ba Tháng Hai cho vay rất nhiều dự án bất động sản từ khi được thành

lập đến nay như: Dự án căn hộ Tecco Tham Lương của Tập đoàn Tecco, dự án
Chung cư 4S của Công ty TNHH Thành Trường Lộc, dự án căn hộ Tecco Bình
Thạnh của Tập đồn Tecco, căn hộ chung cư Tecco Town của Công ty CP Đầu Tư
Xây dựng Địa ốc Trường Thịnh Phát, Căn hộ Stown của Công ty CP STC
Corporation…. Doanh số cho vay dự án bất động sản chiếm từ 25-40% tổng vốn
đầu tư của dự án, doanh số cho vay chủ đầu tư và khách hàng cá nhân mua nhà từ
dự án chiếm khoảng 26.5% tổng dư nợ của chi nhánh.
-

Việc cho vay dự án bất động sản đem lại nguồn lợi ích lớn cho Chi nhánh

như: số dư nợ tín dụng bán lẻ trong lĩnh vực mua nhà tăng trưởng đều qua các năm,
thậm chí vào năm 2018, BIDV Ba Tháng Hai đứng đầu địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh của BIDV về dư nợ bán lẻ loại trừ cho vay cầm cố, thẻ tín dụng.
-

Các dự án đầu tư bất động sản của BIDV Ba Tháng Hai cho vay tập trung

vào đối tượng người mua nhà có thu nhập trung bình, giá trị căn hộ dao động trong


12
khoảng từ 1 tỷ đến 2 tỷ đồng, thế nên, việc tăng trưởng dư nợ tín dụng bán lẻ từ 402
tỷ đồng lên đến hơn 2,036 tỷ đồng, cho thấy lượng khách hàng bán lẻ tăng trưởng
rất lớn, quy mô nền khách hàng tăng khoảng hơn 1,500 khách hàng.
-

Nhìn vào số liệu trên, có thể thấy, chất lượng tín dụng khi cho vay trong lĩnh

vực bất động sản chủ yếu tập trung vào cá nhân mua nhà. Dư nợ cho vay đầu tư dự
án bất động sản giảm, nợ xấu chủ yếu tập trung vào nhóm khách hàng vay tiêu dùng
mua nhà.
2.2. Những biểu hiện của rủi ro trong cho vay dự án bất động sản tại BIDV Ba
Tháng Hai thơng qua việc khơng kiểm sốt được nguồn thu dự án:
Việc tài trợ cho vay chủ đầu tư dự án chung cư, ngồi lợi nhuận biên thu được
từ tín dụng cao, tăng trưởng dịch vụ, Ngân hàng còn phát triển được lượng khách
hàng vay mua nhà, gia tăng tín dụng bán lẻ, tăng trưởng nền khách hàng nhỏ lẻ, tao
sự bền vững hơn và phân tán rủi ro. Tuy nhiên, việc khơng kiểm sốt được nguồn
thu của dự án để tái đầu tư, khơng hình thành nên dự án , thiếu hụt nguồn vốn trả nợ
Ngân hàng cũng đem lại hậu quả nặng nề.
Với các dự án bất động sản mà BIDV Ba Tháng Hai đã tài trợ, hiện tại đang
phát sinh các vấn đề sau đây:
-

Quản lý nguồn thu của dự án yếu kém dẫn đến việc không thu hồi được nợ từ

chủ đầu tư, Tại BIDV Ba Tháng Hai, ngoài việc tài trợ chủ đầu tư dự án bất động
sản, Để có thể kiểm sốt được rủi ro và đảm bảo nguồn thu từ người mua nhà của

chủ đầu tư được sử dụng đúng mục đích, hình thành và hoàn thiện dự án, đủ khả
năng trả nợ cho Ngân hàng, phía Ngân hàng kiểm sốt và cho vay cả người mua nhà
của chính dự án mình tài trợ thông qua việc phối kết hợp với sàn giao dịch bất động
sản để hướng dẫn khách hàng vay vốn và bán được sản phẩm. Hình thức này tưởng
chừng như kiểm sốt được nguồn thu nếu khơng xảy ra tình trạng thu tiền mặt tại
chỗ, cho chủ đầu tư tùy tiện sử dụng nguồn vốn từ tài khoản vào các mục đích khác.
Chưa kể, việc giải ngân cho người mua nhà vào tài khoản của chủ đầu tư tại Ngân
hàng, thay vì thực hiện thu nợ chủ đầu tư, trả tiền thi cơng và đưa vào chi phí tiếp
tục hồn thiện dự án, cán bộ quản lý khách hàng đồng ý cho chủ đầu tư rút tiền
nhưng khơng kiểm sốt được mục đích sử dụng, dẫn đến lâu dần làm hụt nguồn vốn


13
thi công cũng như nguồn trả nợ của Ngân hàng. Ví dụ như: dự án A của Cơng ty
TNHH XD TTL, tình trạng người mua nhà chuyển tiền vào tài khoản tại BIDV,
nhưng không được tái sử dụng vào dự án cũng như trả nợ cho Ngân hàng, mà được
chủ đầu tư sử dụng vào mục đích khác, mất khả năng trả nợ cho Ngân hàng.
-

Chủ đầu tư rút lợi nhuận của dự án trước khi hoàn thiện dự án đưa vào sử

dụng và chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng: Khi cho vay chủ đầu tư
dự án bất động sản, để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cũng như hoàn thiện bàn giao dự án,
Ngân hàng thỏa thuận với chủ đầu tư về việc không được phân chia lợi nhuận trước
khi hoàn thiện dự án và hoàn trả nợ vay cho Ngân hàng. Thế nhưng, chủ đầu tư vẫn
thực hiện các hình thức khác nhau để rút lợi nhuận ra trước khi hoàn tất dự án, dùng
lợi nhuận đầu tư tràn lan vào các dự án khác nhau, lấy vốn dự án này đắp qua dự án
khác, cán bộ thiếu kiểm soát, dẫn đến mất vốn, chậm tiến độ dự án, nghiêm trọng
hơn có thể sẽ đóng băng dự án khi chủ đầu tư khơng cân đối được vấn đề tài chính,
ảnh hưởng đến nợ của Ngân hàng. Tình trạng này chiếm 20% tổng dự án BIDV Ba

Tháng Hai cho vay.
-

Xếp lịch trả nợ không phù hợp vào dòng tiền thực tế của dự án, dẫn đến đến

kì trả nợ, chủ đầu tư khơng có đủ tiền để trả nợ Ngân hàng: Không căn cứ vào dòng
tiền thực tế của dự án, phân chia lịch trả nợ không phù hợp, “tạo điều kiện” để chủ
đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, khơng trả nợ được cho Ngân hàng.
-

Chuyển hố tình trạng nợ: Việc phát sinh số liệu nợ xấu cao sẽ làm ảnh

hưởng đến uy tín của Ngân hàng cũng như với các đồn thanh kiểm tra, cán bộ
Ngân hàng thực hiện đảo nợ “chuyển vốn vay từ chủ đầu tư sang cho nhà thầu thi
cơng” bằng hình thức mua bán thương mại Vật liệu xây dựng, chuyển hoá nợ xấu
thành nợ đủ tiêu chuẩn.
2.3. Xác định vấn đề
Dựa vào các biểu hiện đã xảy ra tại BIDV Ba Tháng Hai, nhận thấy việc kiểm
soát tốt nguồn thu của dự án sẽ giảm thiểu được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng
tham gia vào thị trường bất động sản như: Chủ đầu tư không đầu tư tràn lan, sử
dụng vốn vay đúng mục đích, hoàn thành dự án theo đúng kế hoạch, trả nợ vay


14
ngân hàng đúng lịch, người mua nhà có được tài sản, việc nhìn nhận sự thật về thực
trạng cho vay dự án bất động sản, đánh giá các mặt đạt được cũng như các rủi ro đã
phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, nhằm đưa ra các giải pháp tối ưu nhất,
hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro trong quá trình cho vay dự án bất động sản, thơng
qua việc kiểm sốt tốt nguồn thu của dự án, đưa dịng tiền vào đúng mục đích, sẽ
phần nào cải thiện tình trạng nợ xấu tại Ngân hàng, loại bỏ các dự án khơng phù

hợp, các hình thức xử lý đối với cán bộ không trung thực, đảm bảo đúng tiến độ
hoàn thiện dự án, bàn giao đúng hạn và tạo niềm tin cho người mua nhà, góp phần
thúc đẩy nền kinh tế phát triển lành mạnh, bền vững.
2.4. Tóm tắt chương 2
Nhìn nhận lại chặng đường và q trình hình thành nên BIDV chi nhánh Ba
Tháng Hai cũng đã đạt được các kết quả nhất định, tuy nhiên, trong hoạt động kinh
doanh lúc nào cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro, bên trong cũng như bên ngồi. Chính vì thế,
việc phát hiện ra các rủi ro và tìm hướng khắc phục rủi ro là vấn đề đang được Ngân
hàng quan tâm. Với các biểu hiện cảnh báo trong lĩnh vực cho vay chủ đầu tư xây
dựng dự án chung cư như đã nêu trên cũng đã được bản thân Ngân hàng nhìn nhận
ra và từng bước cải thiện, kiểm soát chặt chẽ và phù hợp, nhằm đảm bảo lành mạnh
hố tài chính của Ngân hàng, kiểm sốt các chủ thể đi vay sử dụng vốn đúng mục
đích, góp phần thúc đẩy nền kinh tế.