Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị hà phong xã tiền phong huyện mê linh thành phố hà nội

ĐẠI HỌI THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

CÙ THỊ THU HÙY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHU ĐÔ THỊ HÀ PHONG - XÃ TIỀN PHONG
- HUYỆN MÊ LINH -THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên. năm 2011


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu. kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố
trong bất kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Cù Thị Thu Hùy

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. ngồi sự nỗ lực của bản thân. tơi
cịn nhận được sự giúp đỡ. động viên. chỉ bảo của các thầy cô. bạn bè. đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này. tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Đàm Xn
Vận. người đã ln theo sát. tận tình hướng dẫn. chỉ bảo tơi trong suốt q
trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể các thầy cô giáo trong Khoa Sau
Đại học. Khoa Tài nguyên và Môi trường. trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ. tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Vĩnh phúc. Ban giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh
Phúc. Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tơi
hồn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm sâu sắc tới gia đình tơi đã động viên. tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Cù Thị Thu Hùy


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản

CP

:

Cổ phần

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

:

Đấu giá đất

GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HN

:

Hà Nội

VP

:

Vĩnh Phúc

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

TP

:

Thành phố

TM

:

Thương Mại

TW

:

Trung ương

TPHCM

:

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

XD

:

Xây dựng


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh năm 2010..........................34
Bảng 4.2: Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh .....................36

Bảng 4.3: Giá khởi điểm của các gói đấu khu đơ thị Hà Phong ......................51
Bảng 4.4: Bảng giá đất khu vực xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm
2008................................................................................................53
Bảng 4.5: Bảng kết quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo thửa) .........56
Bảng 4.6: Bảng kết quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo lô) .............56
Bảng 4.7: Kết quả trúng đấu giá QSD đất khu đô thị Hà Phong (Lần 2.
ngày 11/4/2008) .............................................................................62
Bảng 4.8: Bảng tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu
đô thị Hà Phong xã Tiền Phong. huyện Mê Linh ..........................63


v

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ. HÌNH VẼ
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 .....................................................33
Hình 4.1: Sơ đồ quy hoạch chung khu đô thị huyện Mê Linh. thành phố
Hà Nội đến năm 2010 .......................................................................50


vi

MỤC LỤC
PHẦN I: MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................... 2
1.3. Mục đích, yêu cầu của đề tài.................................................................. 3
1.3.1. Mục đích.......................................................................................... 3
1.3.2.Yêu cầu của đề tài ............................................................................ 3
PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................................ 4

2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản................................................ 4
2.1.1. Bất động sản.................................................................................... 4
2.1.2. Thị trường bất động sản .................................................................. 5
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất............................................ 6
2.2.1. Khái quát về giá đất......................................................................... 6
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ..................................................... 6
2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ........... 9
2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất................................................................... 11
2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 11
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDD ........ 13
2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [9],
[23]........................................................................................................... 14
2.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam .... 16
2.4.1. Trung Quốc ................................................................................... 16
2.4.2. Đài Loan........................................................................................ 17
2.4.3. Nhật Bản........................................................................................ 18
2.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam........................................ 19
PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 26

3.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 26
3.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................. 26
3.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................ 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .................................. 26
4.4.2. Phương pháp điều tra thống kê ..................................................... 27
3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính............. 27
3.4.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 27
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................... 28

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội...................................................... 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên [29], [30] ........................................................ 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................ 30
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................. 32


vii

4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................ 35
4.1.5. Đánh giá chung ............................................................................. 37
4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh ....................... 37
4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh [10]
................................................................................................................. 37
4.2.2. Quy trình chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà
Phong xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội..................... 38
4.3. Kết quả đấu giá thuộc dự án khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh ... 46
4.3.1. Giới thiệu về dự án khu đô thị Hà Phong ..................................... 46
4.3.2. Kết quả đấu giá khu đô thị Hà Phong – Mê Linh – Hà Nội.......... 51
4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 66
4.4.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................ 66
4.4.2. Hiệu quả xã hội ............................................................................. 67
4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai.................. 68
4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất..................... 69
4.5.1. Công tác tổ chức............................................................................ 69
4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá .................................................... 70
4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị .................... 70
4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất ........................................ 71
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 73

5.1. Kết luận ................................................................................................ 73

5.2. Đề nghị ................................................................................................. 74
Tài liệu tham khảo .........................................................................................75


1

PHẦN I

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một thứ tài nguyên một khi chưa có bàn tay con người can
thiệp vào. Tuy nhiên, khi tài nguyên bắt đầu có sự kết tinh của bàn tay con
người vào thì nó bắt đầu có giá trị sử dụng trực tiếp và đất đai - tài nguyên đã
trở thành đất đai - tài sản. Đối với một đất nước, đất đai là thứ tài sản "vô giá,
thiêng liêng" và khơng giới hạn. Đất đai "vơ giá, thiêng liêng" vì con người
trên quốc gia ấy đã bỏ công sức và xương máu để giữ gìn và phát triển. Tài
sản đất là khơng giới hạn vì đất là vĩnh cửu và đất của một nước là không thể
chia sẻ và thay đổi.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm
gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá,
giáo dục, khoa học, xã hội ... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung
của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng
hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống
thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia ... là điều kiện rất cơ bản để phát triển
nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... Đến nay cả nước ta
đã có 194 khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều cơng trình cơng cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo...
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng

nghiệp hố - hiện đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
[28]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi
bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có
cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành không chặt chẽ.


2

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn
thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội".
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều
người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước
thơng qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm
bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên

cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mơ hình đấu giá đất.
Muốn cơng tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Trên địa bàn huyện Mê Linh thời gian qua đã thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất một số dự án theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều
có những thành cơng và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành đi sâu
nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá một dự án để có thể đề
xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện đem lại hiệu quả
cao nhất.


3

1.3. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- Tìm hiểu được những quy định của Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất, quy chế và cách thức đấu giá quyền sử dụng đất, ý nghĩa của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất; từ đó bổ xung nhằm hồn thiện quy trình đấu giá
quyền sử dụng đất phục vụ cho các dự án tiếp theo.
- Đánh giá được những khó khăn, thuận lợi từ đó đưa ra những kiến nghị,
đề xuất phương hướng và những giải pháp giúp UBND huyện Mê Linh thực
hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
1.3.2. Yêu cầu của đề tài
Luận văn cần phải đạt được những yêu cầu sau:
- Nắm vững những văn bản pháp luật có liên quan đến cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất
- Thu thập chính xác và đầy đủ các nguồn thông tin, số liệu, văn bản pháp
luật có liên quan
- Phải biết phân tích, đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ đó
đưa ra quy trình hợp lý, phù hợp với thực tế góp phần hồn thiện quy trình

đấu giá quyền sử dụng đất, làm tiền đề cho các dự án trong tương lai.


4

PHẦN II

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động
sản và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai [32].
Cho đến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
luật cổ La Mã, thành bất động sản và động sản. Bất động sản khơng chỉ là đất
đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động
của con người gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực,
bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ;
thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và
cơng trình cơng cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có
thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng,
kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát
triển kinh tế – xã hội.
Qua hơn hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực,
hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn
hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc q "lạnh" dẫn
tới "đóng băng" đều ảnh hưởng khơng tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời
sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát

triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động
sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển,
góp phần vào cơng cuộc đổi mới tồn diện của đất nước.


5

Tại Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham
gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS khơng phải là BĐS hàng hố, thí dụ:
Các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung. Đất đai là
BĐS nhưng không phải là hàng hố, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn
là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều
kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường bất động sản [32], [23].
Trên thị trường Việt Nam bất động sản sẽ là hàng hóa trao đổi giá trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền
sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh...
2.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [8], [32].
Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước
đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy
phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới
khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống

cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và
chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà
vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà
chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong
thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc
và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.


6

Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp quy
được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật
Đầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật
Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị
trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được
hình thành hồn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập.
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.2.1. Khái quát về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá
của quyền sử dụng mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định [28].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị

trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối cịn giá đất thị trường
ln ở trạng thái động.
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành, các
giao dịch BĐS sẽ phải thực hiện thủ tục định giá và phải qua sàn giao dịch.
Tuy nhiên, việc định giá BĐS có phản ánh đúng giá trị thực của tài sản hay


7

chưa đang là vấn đề. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn
đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình
thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính
xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, cịn cơ sở để
hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
Hiện có hai phương pháp định giá cơ bản: So sánh trực tiếp và tìm giá
trị sinh lời của BĐS đó. Về phương pháp thứ nhất tơi thấy khơng đúng lắm, vì
mỗi BĐS cụ thể đều có vị trí riêng biệt. Nói cách khác, một vị trí ta khơng thể
có hai BĐS, bởi vị trí là một trong những yếu tố cấu thành giá trị BĐS. BĐS
không giống như các hàng hóa sản xuất hàng loạt khác có chung đặc tính và giá cả.
Về phương pháp thứ hai, việc tìm giá trị sinh lời của BĐS đó cịn khó hơn,
bởi lợi nhuận từ một vị trí BĐS được tạo nên từ rất nhiều yếu tố. Ví dụ, cùng
một cửa hàng, nhưng do chiến lược kinh doanh khác nhau, đầu tư khác nhau,
phương thức phục vụ khác nhau, nên kết quả kinh doanh cũng khác nhau. Do
vậy, cả hai phương pháp xác định giá trị BĐS kể trên đều chưa chính xác [18].
2.2.2.1. Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [20].
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô
là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông
nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tơ: địa tô chênh lệch,


8

địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước
và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [9].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa
chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ
chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh

tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện
của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nơng nghiệp của nơng dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của Nhà nước [9].
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay
giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu
tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà
tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng


9

trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày
càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán quyền sử dụng
đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất [28].
Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong
khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Cung, cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Giá của đất trong một khu
vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh

tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả
năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [28].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được
điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích
làm khu dân cư đơ thị. Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số
lượng diện tích đất ở tại đơ thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này [9].
2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá ai trả giá
cao nhất thì được.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá : Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.


10

Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan
mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:
- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường
được dùng cho các cuộc trao đổi đã hồn thành, đó là khoản thanh tốn mà cả
người mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao
dịch. Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một
hoặc một số thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ

chế của giá cả [27].
- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến q
trình sản xuất, khơng phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần
phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây
dựng và giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, ngun vật liệu cần
thiết để xây dựng cơng trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp
đồng và lợi nhuận cũng được xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngồi lao động và nguyên vật
liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo
hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi
là “giá thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực
tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng
bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường,
giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá
trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua


11

giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá
dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá
trị ước định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm
của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó [7], [12].

2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4
Luật Đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước qui định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [22].
Trước đây, Nhà nước chỉ qui định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương qui định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [14].
Trước khi có Luật Đất đai 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh,
việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và
chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh
đúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn
tại trên, Luật Đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất,


12

thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê

đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một tồ nhà
khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên
thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không
chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố
ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị
hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta
không giống các quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó
là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là
giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài
(trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSD đất
theo quy định của pháp luật.

13

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...biểu hiện bằng tiền do
người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận
với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử
dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử
dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá),
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh...[28].
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDD
- Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,
ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí
mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở
khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng
vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương
tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là
phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung
tâm, mặt tiền,... nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất
sẽ có những hạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư
CSHT đồng bộ như hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước, dịch
vụ thơng tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,...
(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của

dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất
và tác động trực tiếp đến giá đất.


14

- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế
ở khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh
tế được đầu tư xây dựng CSHT đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư
trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp,...
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và u cầu khác nhau
Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản khơng
giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn toàn bất biến [3], [4].
2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [9], [23]
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là
phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để
ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác

nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để
hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. Phương pháp
so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những
phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở
nhiều nước trên thế giới.


15

- Phương pháp thặng dư: Khi thực hiện phải xác định mục đích sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, qui
hoạch liên quan... Phương pháp này được thực hiện theo những tính tốn trên
cơ sở tổng giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi
phí mà người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng) [24].
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã trừ khấu
hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá .
- Phương pháp thu nhập: Các địa phương sẽ xác định bằng cách tính
tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với
các thửa đất trống hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc cho th thì tổng
thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê
bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hằng năm. Tiền thuê
đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất
động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất [24].
Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản
xuất hằng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức: giá đất sẽ bằng thu
nhập thuần túy hằng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ

hạn 12 tháng.
- Phương pháp triết trừ: Việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu
thập thơng tin trên thị trường của ít nhất ba bất động sản (bao gồm đất và tài
sản trên đất) để chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản
đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Việc xác định giá trị
hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị
xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn [24].


16

2.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
2.4.1. Trung Quốc
Trung Quốc là một quốc gia có nền kinh tế được phát triển rất sớm vì vậy
cơng tác quản lý đất đai của quốc gia này đã được hình thành và hồn thiện
tương đối tốt, Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực
thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kơng).
Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, ngày 5/7/1994 có
hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất
thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm
nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm
nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở
hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh
phê chuẩn theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất
phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao
từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là

do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối
hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các
cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [16].
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng
quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu


17

hồi quyền sử dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất
khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do
phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi cơng.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng
hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối
với cơng trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát
triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm
Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu
tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm
1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới
sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia [19], [20].

2.4.2. Đài Loan
Đất nước này đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có
ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công
cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về
đất đơ thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đơ thị cho mục đích cơng cộng. Giá trị đất đơ thị do các
chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này
và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã
kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê
khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia
tăng của đất vào cơng quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát
triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn,
một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị