Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác quản lý và cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất ở cấp cơ sở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

TRẦN THỊ THANH HUYỀN

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
PHỤC VỤ CHO CƠNG TÁC QUẢN LÝ VÀ CẤP PHÁT
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT Ở CẤP CƠ SỞ

Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý

Mã số:

60.44.76

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. Nguyễn Trƣờng Xuân

HÀ NỘI - 2012


i

LỜI CÁM ƠN
Luận văn được hồn thành theo chương trình đào tạo cao học Khoa
Trắc địa - Chuyên ngành Bản đồ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý Khóa 22 tại Trường Đại học Mỏ - Địa Chất Hà Nội.
Đề tài luận văn đề cập đến một lĩnh vực rất hữu ích trong đời sống

nhưng cũng khá phức tạp. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô
giáo và các bạn đồng nghiệp để luận văn có tính ứng dụng cao hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo
Sau đại học, Khoa Trắc địa đã tạo một môi trường tốt cho chúng em hoàn
thành luận văn này.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể các thầy cơ giáo, các bạn
và gia đình đã hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt những
năm học qua. Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo
PGS.TS.Nguyễn Trường Xuân đã rất nhiệt tình hướng dẫn em hồn thành
luận văn này.
Em xin trân trọng cảm ơn !


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nào khác.
Hà Nội, ngày 10 tháng 10 năm 2012
Tác giả luận văn

Trần Thị Thanh Huyền


iii

MỤC LỤC
LỜI CÁM ƠN ......................................................................................................... i
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................ii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT ................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ ẢNH MINH HỌA ........................................ vii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN Ở NƢỚC TA .............................................................................. 5
1.1. Sơ lƣợc về quản lý nhà nƣớc về đất đai qua các thời kỳ ......................... 5
1.1.1. Thời kỳ phong kiến và thực dân phong kiến ........................................ 5
1.1.2. Thời kỳ từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay .................... 6
1.1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai ................................................. 8
1.2. Tổng quan về giấy chứng nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............................. 9
1.2.1. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................... 9
1.2.2. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận ...................................................... 12
1.2.3. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam ....................................... 15
1.3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................. 15
1.3.1. Quy định chung................................................................................. 15
1.3.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận ..................................................... 16
1.3.3. Cơ sở xét cấp Giấy chứng nhận. ........................................................ 17
1.3.4. Những quy định pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận. ................ 18
1.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................ 21
1.4.1 Điều kiện đăng ký- cấp GCN ............................................................. 21
1.4.2. Quy trình cấp Giấy chứng nhận. ........................................................ 23


iv

CHƢƠNG 2. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ QUẢN
LÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN .................................................................. 25
2.1. Hệ thống thông tin đất đai (LIS)............................................................ 25
2.1.1. Khái niệm ......................................................................................... 25
2.1.2.Mục đích của hệ thống thơng tin đất đai ............................................. 27
2.1.3. Nhiệm vụ của hệ thống thông tin đất đai ........................................... 28
2.2. Đặc điểm và chức năng của hệ thống thông tin đất đai ........................ 28
2.2.1. Đặc điểm của hệ thống thông tin đất đai ............................................ 28
2.2.2. Chức năng của hệ thống thông tin đất đai .......................................... 29
2.3. Cơ sở dữ liệu trong hệ thống thông tin đất đai ..................................... 30
2.3.1. Đặc điểm của cơ sở dữ liệu trong hệ thống thông tin đất đai.............. 31
2.3.2. Cấu trúc CSDL của một hệ thống thông tin đất đai............................ 32
2.4. Cơ sở dữ liệu đất đai của hệ thống thông tin đất đai ............................ 35
2.4.1. Căn cứ để xác định nội dung cơ sở dữ liệu đất đai ............................. 36
2.4.2. Nội dung của cơ sở dữ liệu đất đai .................................................... 36
2.4.3. Phân lớp thông tin trong hệ thống thông tin đất đai ........................... 38
2.5. Cơ sở dữ liệu địa chính........................................................................... 39
2.5.1. Khái niệm ......................................................................................... 40
2.5.2. Cấu trúc, nội dung và kiểu thơng tin CSDLĐC.................................. 40
2.6. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .......................................... 43
2.6.1.Khảo sát, thu thập tài liệu và dữ liệu .................................................. 43
2.6.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ...................................................... 46
CHƢƠNG 3. XÂY DỰNG CƠ SƠ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ QUẢN
LÝ, CẤP GIẤY CHƢNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT (Phƣờng Minh
Khai – Quận Hai Bà Trƣng - TP Hà Nội) .......................................................... 54
3.1.Tổng quan về khu vực xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ...................... 54
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 54
3.1.2. Tài nguyên đất .................................................................................. 55
3.1.3. Điều kiện dân cư, kinh tế, văn hóa – xã hội ....................................... 55

v

3.2. Các phần mềm sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu và khai thác sử
dụng: .............................................................................................................. 56
3.2.1 Phần mềm thành lập bản đồ địa chính, xây dựng dữ liệu khơng gian
địa chính – EMAP ...................................................................................... 56
3.2.2 Phần mềm kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc chính - ECADAS. .................. 56
3.2.3. Phân hệ tra cứu, xuất thông tin đất đai (TMV. LIS. PARCEL) .......... 56
3.3. Các loại tƣ liệu sử dụng .......................................................................... 58
3.3.1 Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 dược đo vẽ năm 2010. ........................... 58
3.3.2. Các loại sổ sách thống kê, mục kê ..................................................... 59
3.4. Qui trình xây dựng cơ sở dữ liệu ........................................................... 60
3.4.1.Tạo lớp đối tượng không gian đồ hình nhà ......................................... 67
3.4.2. Quản lý lược đồ khơng gian địa chính ............................................... 69
3.4.3. Quản lý đối tượng khơng gian địa chính ............................................ 69
3.4.4. Gán thơng tin thuộc tính .................................................................... 70
3.4.5. Chuẩn hóa bảng thơng tin thuộc tính ................................................. 71
3.4.6. Gộp dữ liệu không gian từ mảnh bản đồ địa chính............................. 71
3.4.7. Tạo nhãn từ thuộc tính ..................................................................... 72
3.4.8. Xuất dữ liệu thuộc tính đối tượng ra tệp văn bản .txt ........................ 73
3.4.9. Xuất dữ liệu khơng gian địa chính ra SHP ........................................ 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 88


vi

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT

CSDL

Cơ sở dữ liệu.

CSDLĐC

Cơ sở dữ liệu địa chính

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

DGN

Định dạng tệp đồ họa của phần mềm MicroStation.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LIS

Hệ thống thông tin đất đai

LAN

Local Area Network: Mạng nội bộ.

VPDKQSDĐ

Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

NĐ-CP

Nghị định của Chính Phủ

PC

Personal Computer: Máy tính cá nhân.

SQL

Structured Query Language: Ngơn ngữ truy vấn cấu trúc được
dùng để truy cập CSDL.

DWG

Định dạng tệp đồ họa của phần mềm Cad

Topology

Thuật ngữ được sử dụng để chỉ mối quan hệ không gian giữa các
đối tượng địa lý.

UML

Unified Modeling Language: Ngôn ngôn ngữ mô hình hóa thống
nhất dùng để thiết kế.

XML

Extensible Markup Language: Ngơn ngữ đánh dấu mở rộng để xây
dựng các trang HTML.


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ ẢNH MINH HỌA

Hình 2.1. Các bộ phận cấu thành hệ thống thông tin đất đai ................................... 26
Hình 2.2: Sơ đồ phân lớp thơng tin trong cơ sở dữ liệu đất đai .............................. 39
Hình 2.3. Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa chính. ....................................... 42
Hình 2.4: Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần ................................... 43
Hình 2.5. Quy trình tổng thể xây dựng CSDLĐC .... Error! Bookmark not defined.
Hình 2.6 Quy trình xây dựng CSDL khơng gian từ bản đồ đo mới ........................ 46
Hình 2.7. Xây dựng CSDL khơng gian từ bản đồ địa chính đã có .......................... 48
Hình 2.8. Quy trình xây dựng CSDL khơng gian từ bản đồ giấy ............................ 49

Hình 2.9. Quy trình xây dựng CSDL khơng gian ................................................... 50
Hình 2.10. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính từ hồ sơ giấy ................... 51
Hình 2.11: Quy trình xây dựng CSDL thuộc tính từ............................................... 51
nguồn dữ liệu có cấu trúc....................................................................................... 51
Hình 2.12. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ......................................... 52
từ các cơ sở dữ liệu thuộc tính chưa theo chuẩn ..................................................... 52
Hình 2.13. Tạo liên kết giữa dữ liệu bản đồ và dữ liệu thuộc tính .......................... 53
Hình 3.1. Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500................................................................... 58
Hình 3.2. Sổ sách thống kê, mục kê ....................................................................... 59
Hình 3.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ........................................................... 60


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật
khác trên trái đất. C.Mác đã viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài
người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Ngay phần mở đầu của Luật đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Hiện tại và trong tương lai công nghệ thông tin phát triển mạnh, nó cho
phép ta sử dụng để giải quyết các vấn đề phức tạp của kinh tế - xã hội và đây
cũng là yêu cầu tất yếu đặt ra. Để đáp ứng và khai thác tốt phương pháp tiên

tiến này trong ngành Quản lý đất đai thì yêu cầu cốt lõi đặt ra là phải có sự
đổi mới mạnh mẽ trong tổ chức cũng như chất lượng thơng tin. Thơng tin đất
giữ vai trị quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai nó là cơ sở cho việc đề
xuất các chính sách phù hợp và lập ra các kế hoạch hợp lý nhất cho các nhà
quản lý phân bổ sử dụng đất cũng như trong việc ra các quyết định liên quan
đến đầu tư và phát triển nhằm khai thác hợp lý nhất đối với tài nguyên đất đai.
Theo BINNS “Hiểu biết đúng đắn các nguồn tài nguyên thiên nhiên cùng với
sự mô tả và ghi chép chính xác các tri thức đó là yếu tố cần thiết trước tiên
đối với việc sử dụng hợp lý và bảo tồn chúng một cách tốt nhất (Land
Information Management)”.


2

Nước ta, hiện nay đang trong công cuộc đổi mới chúng ta tiến hành cơng
nghiệp hố hiện đại hố đất nước, nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế hàng
hoá nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà
nước kéo theo nhu cầu đất đai của các ngành ngày càng tăng lên một cách
nhanh chóng, bên cạnh đó tình hình sử dụng đất của các địa phương trong cả
nước cũng ngày một đa dạng và phức tạp. Vậy nên ngành quản lý đất đai
buộc phải có những thơng tin, dữ liệu về tài nguyên đất một cách chính xác
đầy đủ cùng với sự tổ chức sắp xếp và quản lý một cách khoa học chặt chẽ thì
mới có thể sử dụng chúng một cách hiệu quả cho nhiều mục đích khác nhau
phục vụ việc khai thác, quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất gắn
liền với quan điểm sinh thái bền vững và bảo vệ môi trường.
Trên đất nước ta từ trung ương đến các cấp cơ sở,hiện nay các số liệu
điều tra cơ bản, các loại bản đồ, sổ sách, … liên quan đến tài nguyên đất còn
chưa được thống nhất, lưu trữ kồng kềnh, tra cứu thông tin khó khăn, … làm
cho cơng tác quản lý đất đai gặp nhiều vướng mắc và ít có hiệu quả. Xây
dựng hệ thống thơng tin đất đai nói chung, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

nói riêng trên cơ sở cập nhật và đồng bộ hố các thơng tin về hệ quy chiếu, hệ
toạ độ, độ cao, các thông tin về hệ thống bản đồ, thông tin về ranh giới, địa
giới hành chính, thơng tin về mơ hình độ cao, địa hình, thơng tin về các loại
đất theo hiện trạng sử dụng, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
thông tin về chủ sử dụng và các thông tin về những cơ sở dữ liệu liên quan
đến tài ngun đất. Từ đó cho thơng tin đầu ra phục vụ yêu cầu quản lý của
chính quyền trung ương, địa phương, của Ngành, và các ngành khác đồng thời
phục vụ thông tin đất đai cho nhu cầu sinh hoạt của người dân. Điều này nó
có ý nghĩa rất lớn khi mà hiện nay công tác quản lý về đất đai đang là vấn đề
thời sự thu hút sự quan tâm của các ngành, các cấp và mọi người, tất cả đều
cần tới thơng tin đất đầy đủ và chính xác.


3

Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của vấn đề, cùng với mong
muốn đóng góp một phần trong công việc xây dựng hệ thống thông tin quản
lý đất đai hiện đại từ trung ương đến địa phương, dưới sự hướng dẫn trực tiếp
của thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Trường Xuân cùng với sự tiếp nhận và giúp đỡ
nhiệt tình của Phịng Tài ngun và Mơi trường Quận Hai Bà Trưng, tôi tiến
hành nghiên cứu thực hiện đề tài:
“ Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho cơng tác quản lý và
cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
khác gắn liền với đất ở cấp cơ sở”.
2. Mục đích.
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cơng tác quản lý và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất phù hợp với các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất dựa trên chính sách
pháp luật của nhà nước về đất đai và hoàn cảnh thực tiễn tại các cấp cơ sở.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ luận văn, chúng tôi giới thiệu cơ sở lý thuyết và phương
pháp, quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nói riêng và xây dựng hệ
thống thơng tin đất đai nói chung để quản lý và cấp giấy chứng nhận ở cấp cơ
sở của phường Minh Khai – quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội. Thông qua thực
nghiệm này để đánh giá kết quả đạt được cũng như tính khả thi của đề tài.
4. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu khái quát về giấy chứng nhận, tình hình quản lý và cấp phát
giấy chứng nhận.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cho một đơn vị hành chính cấp xã,
phường.
- Thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ quản lý và cấp
phát giấy chứng nhận sử dụng phần mềm Emap và ACadas.


4

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài, cần phải thu thập và xử lý nhiều nguồn tư liệu và
vận dụng phối hợp nhiều phương pháp nghiên cứu như:
- Phương pháp thống kê, hệ thống và điều tra thực địa.
- Phương pháp bản đồ - hệ thống thông tin địa lý.
- Phương pháp chuyên gia.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Góp phần chuẩn hóa cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu đất ở các đơn vị hnhf chính cấp cơ sở.
- CSDL địa chính được thành lập phục vụ quản lý và cấp giấy chứng
nhận phường Minh Khai và ứng dụng cho các quận, huyện khác trong thành
phố Hà Nội cũng như các quận, huyện trên đất nước.
7. Cấu trúc của luận văn
Luận văn gồm phần Mở đầu, 3 chương, phần Kết luận và kiến nghị

được trình bày trong 99 trang, với 16 hình vẽ và ảnh minh họa.


5

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Ở NƢỚC TA
Thuật ngữ “Quản lý” có nhiều nghĩa khác nhau nó là đối tượng nghiên
cứu của nhiều ngành khoa học tự nhiên và xã hội vì vậy mỗi ngành khoa học
đều có định nghĩa riêng về thuật ngữ “Quản lý”, nhưng xét về quan niệm
chung nhất thì “Quản lý chính là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ
thống nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy
luật nhất định”.
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng thể các hoạt động có tổ chức bằng
quyền lực nhà nước thơng qua các phương pháp và cơng cụ thích hợp để tác
động đến quá trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua các thời
kỳ. Quản lý đất đai bằng quyền lực của nhà nước được thực hiện thông qua
các phương pháp và công cụ quản lý: phương pháp hành chính, phương pháp
kinh tế, thơng qua quy hoạch, kế hoạch trên cơ sở luật pháp.
1.1. Sơ lƣợc về quản lý nhà nƣớc về đất đai qua các thời kỳ
1.1.1. Thời kỳ phong kiến và thực dân phong kiến
1.1.1.1. Thời kỳ phong kiến dân tộc (từ năm 938 đến năm 1858)
Từ thế kỷ X đến thế kỷ XV là thời kỳ hình thành và phát triển cực thịnh
của nhà nước phong kiến Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước chiếm
đại bộ phận bao gồm ruộng làng, xã, rng quốc khố và ruộng phong cấp.
Chính vì thế dân ta có câu: “ Đất vua, chùa làng”.
Ở nước ta, cơng tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử lâu đời, để
lắm vững và quản lý đất đai nhà nước phong kiến nước ta đã lập ra hồ sơ quản

lý đất đai như: Sổ địa bạ thời Gia Long, sổ địa bộ thời Minh Mạng.


6

1.1.1.2. Thời kỳ thực dân phong kiến
Do chính sách cai trị của thực dân Pháp, trên lãnh thổ Việt Nam tồn tại
nhiều chế quản lý điền địa khác nhau:
Chế độ quản lý điền thổ tại Nam Kỳ
Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh Trung Kỳ
Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là để dương) áp dụng với bất động sản của
người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc
Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29-3-1925 áp dụng tại Bắc Kỳ
Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21-7-1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại
Nam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.
1.1.1.3. Quản lý đất đai ở các tỉnh phía Nam thời Mỹ - Ngụy
Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ - Ngụy
nên cần thừa kế và tồn tại ba chế quản lý thủ điền địa trước đây.
Tân chế độ điền thổ theo Sắc kệnh 1925
Chế độ điền thổ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành
trước sắc lệnh 1925
Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương Trung Kỳ
Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Việt Nam cộng hịa đã có sắc lệnh
124 CTNT triển khai cơng tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những
địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962, trên lãnh
thổ Miền Nam do Ngụy quyền Sài Gòn kiểm sốt tồn tại hai chế độ, đó là chế
độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925.
1.1.2. Thời kỳ từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay
1.1.2.1. Từ năm 1980 đến năm 1988
Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của hội đồng Chính phủ “ về

việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước’’, đây được coi là văn bản đầu tiên quy định chế độ quản lý đất


7

đai thống nhất cả nước sau khi đất nước được thống nhất.
Quản lý nhà nước ruộng đất bao gồm các nội dung như sau:
Điều tra, khảo sát và phân bố các loại đất
Thống kê, đăng ký đất đai
Quy hoạch sử dụng đât
Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sử dụng đất
Giải quyết các tranh chấp về đất đai
Quy định các chế độ, thể lệ quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việc
thực hiện các chế độ, thể lệ ấy.
1.1.2.2. Từ năm 1988 đến nay
Luật đất đai năm 1988: Nội dung của Luật gồm 6 chương 57 điều, được
Quốc hội nước CNXHCN Việt Nam thông qua ngày 22/12/1987 và được chủ
tịch HĐBT công bố ngày 08/01/1988. Đây là bộ luật đầu tiên của Nhà nước ta
quy định quyền sở hữu đất đai của Nhà nước và quyền lợi, nghĩa vụ của người
sử dụng đất. Luật quy định Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn và tạm thời người sử dụng đất hợp
pháp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định: chế độ quản
lý sử dụng các loại đất (5 loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu
dân cư, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng) lập bản đồ địa chính, lập quy
hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 1993: Nội dung của Luật gồm 7 chương 89 điều, được quốc
hội nước CNXHCN Việt Nam thông qua ngày 14/07/1993. Trong quá trình
thi hành Luật đất đai 1988 đã bộc lộ nhiều điều không phù hợp. Luật đất đai

1993 ra đời thay thế luật đất đai 1988. Luật đất đai 1993 khẳng định lại quyền
sở hữu đất đai đồng thời quy định rõ nội dung quản lý nhà nước về đất đai (7
nội dung). Phân định rõ đất đai thành 6 loại (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,


8

đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất chuyên dùng, và đất chưa sử dụng).
Luật quy định quyền của UBND các cấp trong việc giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền của Chính phủ
trong việc giao đất theo hạng mức đất và loại đất.
Luật đất đai 2003: Nội dung của luật gồm 7 chương 146 điều được nước
CHXHCN Việt Nam thơng qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày
01/07/2004. Luật này khắc phục tồn tại của Luật đất đai 1993 và các luật sửa
đổi bổ sung năm 1998, 2001 đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất phù hợp
với tiến trình hội nhập quốc tế
Luật đất đai 2003 khác cơ bản luật đất đai 1993 ở một số nội dung sau:
Phân định rõ 3 nhóm đất chính: nhóm đất nơng nghiệp và đất lâm nghiệp
quy định ở luật đất đai 1993), Nhóm đất phi nơng nghiệp (bao gồm đất ở tại đô
thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng và một phần đất chưa sử dụng ở luật đất
đai 1993). Luật quy định rõ đất khu công nghiệp, đất khu công nghiệp cao, đất
sử dụng cho khu kinh tế, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.
Quy định việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của
UBND cấp huyện và cấp tỉnh (chính phủ khơng làm chức năng này).
Quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt
Nam: được giao đất, được thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, cơng trình
cơng cộng, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, người Việt Nam định cư
nước ngoài được quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở.
1.1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Để xác định vai trò và nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước về đất

đai từ trung ương đến địa phương, tại điều 6 chương 1 Luật đất đai 2003 nước
CHXHCN Việt Nam đã nêu nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;


9

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất đai;
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
11.Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
12. Giải quyêt tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.2. Tổng quan về giấy chứng nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1.1. Khái niệm
Ở nước ta, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không
trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ


10

gia đình, cá nhân...Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử
dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất được
Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ thực hiện các
quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất.
1.2.1.2. Một số mẫu giấy chứng nhận
Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng
đất (quy định rõ các vấn đề như khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng
và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy…). Kể từ đấy, mẫu
GCNQSDĐ áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo quy định của Quyết
định 201 được Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi
trường) phát hành và sử dụng theo số sêri liên tục cho đến khi có Quyết định
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành quy định về GCNQSDĐ. Do mẫu giấy này có bìa màu đỏ
nên thường được gọi là giấy bìa đỏ hay giấy đỏ. Tuy nhiên, giấy đỏ chỉ áp
dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà khơng áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại
đô thị.

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành
Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị,
quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này
do Bộ Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi
là Giấy hồng. Theo đó, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông


11

thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giấy đỏ), cịn đất ở có nhà tại đơ
thị sẽ được cấp giấy hồng.
Để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn
quỹ đất, cơng trình trụ sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy
chế quản lý và sử dụng nhà làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp
kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995. Những năm tiếp theo,
Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghị định 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về
quản lý tài sản nhà nước, mở rộng đối tượng, quy định các cơ quan nhà nước,
đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng
ký đất đai, nhà và cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản
lý công sản cấp tỉnh. Sau khi đăng ký, các cơ quan, đơn vị, tổ chức sẽ được
cấp Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở
hữu nhà nước. Giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết
định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và do có màu tím nên thường được
gọi là Giấy tím.
Trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do
3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho
người sử dụng đất, gồm:
- GCNQSDĐ – giấy đỏ, thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – giấy
hồng, thuộc ngành Xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc
thuộc sở hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính.
Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một
trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên
quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của nhà


12

nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ
quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm sốt biến động đất đai.
Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ
tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất,
khơng phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai 2003 (được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy
định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản.
Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp
cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận
trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo
quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ
hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng
đất. Và theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành
quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như
vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho
ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một
giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 17/2009/TTBTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy GCN mới được áp dụng và thay
thế mẫu giấy chứng nhận cũ từ năm 2010 đến nay.
1.2.2. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư cải


13

tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng
đất theo pháp luật.
Do đặc điểm của đất đai ở nước ta như thế cho nên để đảm bảo cho sự
quản lý thống nhất và chặt chẽ nhà nước phải có những cơng cụ cho việc quản
lý của mình. Ngồi các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được
quy định trước đây- Điều 106 Luật đất đai ( sửa đổi ) cũng quy định người sử
dụng đất có thêm các quyền tặng cho quyền sử dụng đất, và quyền được bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất. Để có những quyền lợi trên, người sử dụng
đất phải có đủ các điều kiện : có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất
khơng có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành
án và đất phải đang trong thời gian sử dụng.
Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản
lý đất đai. Xét đến cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với ba nội dung
chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và
người chủ sử dụng của thửa đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu
quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp GCN đều đã được cấp GCN. Đối với
nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những
vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi

cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng
thời với công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, Nhà nước tiến hành xây dựng
hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ
cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới
đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS).
Mỗi một người sử dụng đất muốn được nhà nước bảo vệ quyền sử dụng
đó thì khi được giao đất phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất để được


14

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất là một thủ tục hành
chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất. Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan
đến đất đai người sử dụng đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ hợp lệ
do nhà nước cấp sẽ được bảo vệ.
Trong cuộc sống có rất nhiều biến động, đặc biệt là biến động về đất
đai, thay tên đổi chủ, tách thửa, hợp thửa… chính vì thế phải đăng ký biến
động về đất đai nhằm cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
sử dụng hợp pháp phục vụ cho việc quản lý đất đai một cách đầy đủ và hoàn
chỉnh. Đặc biệt là đối với những giao dịch trên thị trường đất đai và bất động sản
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần và đủ để tiến hành mua
bán hợp pháp, người mua yên tâm hơn … Hệ thống thông tin đất đai được xây
dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có
liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thơng
tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thơng tin đất đai
một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã

hội. GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát
triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư
thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Hệ thống thơng tin đất đai có tác dụng
phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất đai.
Tóm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường đất đai
phát triển, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất yên tâm đầu tư cải tạo sử
dụng đất hiệu quả. Chính vì thế mà trong quản lý nhà nước về đất đai không
thể thiếu công việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


15

1.2.3. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
Trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 (từ 2005 đến
năm 2007), tiến độ cấp GCN đối với các loại đất đã được đẩy mạnh:
Trước khi có Luật Đất đai năm 2003: Việc cấp GCN được thực hiện từ
Năm 1990 theo quy định tại Luật Đất đai năm 1988 và Quyết định số
201 QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
(nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc cấp GCN. Trong những năm
trước Luật Đất đai năm 1993, kết quả cấp GCN đạt được chưa đáng kể, phần
lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp GCN tạm thời
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp. Sau khi có Luật Đất đai
năm 1993, việc cấp GCN được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh,
song do cịn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh
phí, lực lượng chuyên mơn thiếu và yếu về năng lực) và cịn nhiều vướng mắc
trong các quy định về cấp GCN nên tiến độ cấp GCN còn chậm.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực: Cơng tác cấp GCN được đẩy
mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp GCN đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với
các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị),

14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%; 27 tỉnh còn lại đạt
dưới 70%.
1.3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.1. Quy định chung
1. Cơ quan quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường, cơ quan quản
lý nhà nước về nhà ở, cơng trình xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước về nông
nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước khác có liên quan.
2. Các tổ chức, gồm:


16

a) Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chínhtrị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức
kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân
dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ.
b) Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở
khác của tơn giáo.
c) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ.
d) Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư.
1.3.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 3 Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(sau đây gọi tắt là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009).
1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã,
phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho
các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng
đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.


17

3. Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã
hồn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường
hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của
pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp
sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.3.3. Cơ sở xét cấp Giấy chứng nhận.
Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì
phải có những căn cứ, cơ sở cho việc cấp giấy:
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước :
Các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước chứa đựng các
thông tin về việc khoanh định các loại đất được đề xuất rất đầy đủ, chi tiết cho
các mục đích sử dụng khác nhau với diện tích cụ thể, biến động giữa các loại đất.
Dựa trên các thơng tin có trong bản kế hoạch, quy hoạch cơ quan địa
chính nắm chắc quỹ đất có trong các loại đất và lấy đó làm cơ sở quan trọng

cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định xét duyệt là căn cứ để bố trí sử dụng, đất giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các cấp, các ngành.
* Các văn bản pháp luật về đất đai :
Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của chúng quy định các
trường hợp, chế tài pháp lý các nội dung và trình tự của cơng tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó các chỉ thị, nghị định, nghị quyết
của Chính Phủ cịn đốc thúc, hướng dẫn tạo động lực để công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn thành. Các cơ quan nhà nước nói
chung và cơ quan địa chính nói riêng làm việc phải tuyệt đối tuân theo những
qui định và các hướng dẫn có trong các văn bản pháp luật.