CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở Q.1 NĂM 2020. DUNG DƯƠNG Giám Đốc Cấp Cao Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn & Định giá

DUNG DƯƠNG
Giám Đốc Cấp Cao
Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn & Định giá

CHƯƠNG TRÌNH
00. GIỚI THIỆU
01. KINH TẾ VĨ MƠ

KIỆT VÕ
Giám Đốc – Trưởng Bộ Phận
Tiếp Thị Nhà Ở

02. CĂN HỘ BÁN
03. THẢO LUẬN


KINH TẾ VĨ MÔ
QUÝ 1 NĂM 2020


SỐ CA NHIỄM COVID-19

Dừng nhập cảnh
với người nước
ngoài từ 27 quốc
gia châu Âu

300

Dừng nhập

cảnh với
toàn bộ
người nước
ngoài

Ngưng chuyến
bay với Hàn
Quốc

200
chuyến
150 Ngưng
bay với Trung

100

5 ngày
khơng có
ca nhiễm
mới trên
tồn quốc

Cách ly tồn
xã hội thêm
7 ngày

Cách ly tồn
xã hội trong
15 ngày

14 ngày
khơng có
ca mới ở
TP.HCM

TP.HCM
đóng cửa
nhà hàng,
gym, spa

250
Hà Nội &
TP.HCM
đóng cửa
quán bar,
karaoke

Quốc
Bệnh nhân
#17

50

Số ca nhiễm
Nguồn: Chính phủ, Bộ Y Tế, BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.

21/04

19/04

17/04

15/04

13/04

11/04

09/04

07/04

05/04

03/04

01/04

30/03

28/03

26/03

24/03

22/03

20/03

18/03

16/03

14/03

12/03

10/03

08/03

06/03

12/02

10/02

08/02

06/02

04/02

02/02

31/01

0

23/01

Số ca Covid-19 tại Việt Nam

Việt Nam vẫn chưa ghi nhận trường hợp tử vong nào

Số ca khỏi
4


NỀN KINH TẾ VIỆT NAM , BAO GỒM BẤT ĐỘNG SẢN
Chịu ảnh hưởng từ Covid-19

5


H À N Ộ I V À T P. H C M T R Ố N G V Ắ N G T R O N G M Ù A C O V I D

Nguồn: vnexpress.net, zingnews.vn

Nguồn: tuoitre.vn, vov.vn

Nguồn: Kenh14.vn, vietnammoi.vn

6


TRIỂN VỌNG KINH TẾ TOÀN CẦU SỤT GIẢM
GDP Việt Nam có thể giảm chỉ cịn 4,8% nếu dịch bệnh kéo dài

Chỉ số kinh tế chính, Việt Nam Q1/2020

Dự báo tăng trưởng GDP dưới tác động của COVID-19

Tăng trưởng GDP

3,82%

8%

7.0% 6.8%

Chỉ số giá tiêu dùng

+ 5,56% y-o-y

6%

4.8%

Vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoai

- 20,9% y-o-y

4%

Cán cân thương mại

2,8 tỷ USD

2%

0%
Lượt khách du lịch
nước ngồi

- 18,1% y-o-y

Giá vàng trong nước
(T3/2020)

+25,31% y-o-y

Giá Đơ-la Mỹ
(T3/2020)

Trung Quốc Indonesia

Malaysia

Philippines

Thái Lan

Việt Nam

-2%
-4%
-6%

+0,17% y-o-y

2019

2020F

2021F

Nguồn: Tổng cục thống kê, “Asian Development Outlook 2020” – Ngân hàng Phát triển Châu Á, Tháng 4/2020.

7


TẠM DỪNG CÁC CHUYẾN BAY QUỐC TẾ TỪ THÁNG 3
Dẫn đến sự sụt giảm khách quốc tế tới Việt Nam
Lượt khách quốc tế, Q1/2020

Lượt khách quốc tế, Q1/2020

1.6
32%

Lượt khách quốc tế
Y-o-y (%)

0,96 triệu
43,9%

Triệu lượt

Hà Nội

1.2
0.8

Nguồn: Các Sở Du lịch, BP. Nghiên cứu CBRE

TQ

HQ

NB

Q1 2019

Nga

7%
ĐL

Q1 2020

Lượt khách quốc tế, tính riêng T3/2020

1,3 triệu
42,3%

0.4

Nghìn lượt

0,63 triệu
51,6%

Hồ Chí Minh
Lượt khách quốc tế
Y-o-y (%)

0

0,66 triệu
24,4%

Nha Trang
Lượt khách quốc tế
Y-o-y (%)

14%

14%

0.4

Đà Nẵng
Lượt khách quốc tế
Y-o-y (%)

26%

0.3
0.2

92%

91%

0.1

55%

5%

66%

0
TQ

HQ

NB
T3/2019

Nga
T3/2020

ĐL
8

CÁC CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ TỪ CHÍNH PHỦ
Chính sách tài khố
Giãn, hỗn nộp thuế và tiền sử
dụng đất

180.000 tỷ VNĐ

Chính sách tiền tệ

Gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi

258.000 tỷ VNĐ

Giảm lãi suất tái chiết khấu
và tái cấp vốn

Từ 0.5% đến 1.0%
Hỗ trợ người yếu thế và DN
gặp khó khăn

Miễn, giảm tiền phí chuyển

62,000 tỷ VNĐ

tiền liên ngân hàng

Giảm giá điện và chi phí
viễn thơng

Giảm lãi suất cho vay

Lên đến 2.5%

Nguồn: Cổng thơng tin Chính phủ Việt Nam, T3/2020.

9


HẠNG SANG:
CAO CẤP:
TRUNG CẤP:
BÌNH DÂN:

CĂN HỘ BÁN

QUÝ 1 NĂM 2020

4.000 USD/m2
2,000 – 4.000 USD/m2
1.000 – 2.000 USD/m2
<1.000 USD/m2


TÁC ĐỘNG CỦA COVID-19 TỚI
T H Ị T R Ư Ờ N G C Ă N H Ộ T P. H C M

18%

so với cùng kỳ

Mức giảm nguồn cung
chào bán tại TP.HCM
trong Quý 1/2020

81%
Tỷ lệ bán trung bình tại
dự án mới chào bán
trong Quý 1/2020

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.

37%

so với cùng kỳ

Mức giảm số căn bán
được tại TP.HCM
trong Quý 1/2020

30%

so với cùng kỳ

Mức giảm giá thuê
trung bình tại TP.HCM
trong Quý 1/2020

9%

so với cùng kỳ

Mức tăng giá bán
trung bình tại TP.HCM
trong Quý 1/2020


CĂN HỘ BÁN TP.HCM: TIÊU ĐIỂM THỊ TRƯỜNG QUÝ 1/2020

Hạng sang
NGUỒN
CUNG

0 căn

1.506 căn

0 dự án

5 dự án

100% y-o-y

GIÁ
BÁN*

SỐ CĂN
BÁN

Cao cấp

6.322 USD
8% y-o-y
0% q-o-q

180 căn
25% y-o-y
69% q-o-q

17% y-o-y

2.561 USD

Trung cấp

2.100 căn
6 dự án

14% y-o-y

Bình dân

0 căn
0 dự án

100% y-o-y

1.463 USD

939 USD

6% y-o-y
0% q-o-q

15% y-o-y
2% q-o-q

9% y-o-y
5% q-o-q

1.109 căn

2.266 căn

202 căn

15% y-o-y
51% q-o-q

25% y-o-y
9% q-o-q

85% y-o-y
5% q-o-q

(*) Giá bán: USD/m2 (không bao gồm VAT và tính trên diện tích thơng thủy)
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.

12

NGUỒN CUNG M ỚI THEO QUÝ THẤP NHẤT TRONG 3 NĂM
Do vấn đề chậm cấp phép và tác động của COVID-19

Số căn chào bán

Thị trường căn hộ bán TP.HCM, Nguồn cung chào bán theo quý, Q1/2020

14,000

Trung bình mở bán theo quý
(2017 – Q1 2020): 7.000 căn

12,000
10,000
8,000
6,000

3.606 căn

4,000

18% y-o-y

2,000

0
Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2017
Hạng sang
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.

Q2

Q3

Q4

2018
Cao cấp

Q1

Q2

Q3

Q4

2019
Trung cấp

Q1
2020

Bình dân
13


DẪN ĐẾN SỐ CĂN BÁN ĐƯỢC THẤP NHẤT TRONG 3 NĂM
Tỷ lệ bán vẫn cao
Thị trường căn hộ bán TP.HCM, Số căn bán được, Q1/2020

Số căn bán được

15,000
10,000

3.757 căn
37% y-o-y

5,000
0
Q1

Q2

Q3

2017
Hạng sang
Tỷ lệ bán

tại các dự án mở
bán trong
Quý 1/2020

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2018
Cao cấp

Trung cấp

Q1

Q2

Q3

2019
Bình dân

Trung cấp

Cao cấp

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.

Q4

Q1
2020

86%
74%

14


GIÁ BÁN S Ơ CẤP TRUNG BÌNH ỔN ĐỊNH THEO QUÝ
Thị trường căn hộ bán TP.HCM, Giá bán sơ cấp trung bình, Q1/2020

7,000

CAO CẤP

0% q-o-q
▲ 8% y-o-y
0% q-o-q
▲ 6% y-o-y

6,000

USD/m2

HẠNG SANG

5,000
4,000

3,000
2,000

TRUNG CẤP ▲ 2% q-o-q
▲ 15% y-o-y

1,000

Q1

BÌNH DÂN

▲ 5% q-o-q
▲ 9% y-o-y

Q2

Q3

Q4

Q1

2017

Hạng sang

Q2

Q3

Q4

Q1

2018
Cao cấp

Trung cấp

Q2

Q3

Q4

2019

Q1
2020

Bình dân

(*) Giá bán: USD/m2 (khơng bao gồm VAT và tính trên diện tích thơng thủy)

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.
15


CĂN HỘ BÁN TP.HCM – MỘT SỐ DỰ ÁN CÓ GIÁ BÁN CAO HƠN
KHU VỰC XUNG QUANH
▲ 17% so với giá trung bình khu vực

▲ 24%
▲ 10%
Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 3/2020.

Cao cấp

BINH CHANH

Trung cấp

▲ 23%

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE

16


NHỮNG TÍN HIỆU TÍCH CỰC
Trong dịch COVID-19

17

PHÍA ĐƠNG TP.HCM SẼ CHUYỂN M ÌNH M ẠNH M Ẽ
Cầu Thủ Thiêm 2 (2020) Và Tuyến Metro Số 1 hoạt động (2021)

Cầu Thủ Thiêm 2
(đang xây dựng)

The River Thủ Thiêm
(đang xây dựng)

Tuyến Tàu điện ngầm số 1
(đang xây dựng)

The Metropole Thủ Thiêm

Cầu Thủ Thiêm 2

(đang xây dựng)

(đang xây dựng)

Tuyến Tàu điện ngầm số 1
(chạy thử tại Nhật)

Empire City Thủ Thiêm
(đang xây dựng)

Hình ảnh: Vietnammoi, Tuoitre, Vietnam Property Forum

18

VAI TRÒ QUẢN LÝ DỰ ÁN NGÀY CÀNG QUAN TRỌNG
30/03/2020

Từ dịch Covid-19 nhìn lại vấn đề quản lý tại
các chung cư

20/02/2020

Chung cư tại TP.HCM tích cực áp dụng các biện
pháp chống dịch COVID-19

*Bắt buộc phải đeo khẩu trang và đo nhiệt độ tại lối vào các
chung cư.

19


COVID-19 ÍT TÁC ĐỘNG NẾU DỊCH ĐƯỢC KIỂM SỐT VÀO THÁNG 6
Nguồn cung chào bán và số căn bán sẽ giảm mạnh nếu kéo dài
Thị trường căn hộ bán TP.HCM, Dự báo cho năm 2020

Số căn

35,000

3,200
2,800

30,000

2,400

25,000

2,000

20,000

1,600

15,000

1,200

10,000

800

5,000

400

0

Giá sơ cấp (USD/m2)

ẢNH HƯỞNG TỪ
COVID-19

40,000

Ở kịch bản 2, giá bán sơ cấp sẽ
giảm nhẹ vào cuối năm 2020 (6% so với cùng kỳ) do các dự án
cao cấp và hạng sang nhiều khả
năng sẽ chậm mở bán

0
2019

2020F
2020F
2020F
Trước
Kịch bản 1 kịch bản 2
COVID-19
Nguồn cung chào bán
Số căn bán được

Kịch bản 1: Dịch Covid-19 được kiểm soát vào tháng 6/2020.
Kịch bản 2: Dịch Covid-19 được kiểm soát vào tháng 9/2020.

Giá bán sơ cấp
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.
20


DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM





1

Kịch bản

5% y-o-y
(28.000 căn )

5% y-o-y

 5% y-o-y

(29.000 căn)

Dịch Covid-19
được kiểm soát vào

tháng 6/2020

Kịch bản
Dịch Covid-19



40% y-o-y
(15.000 căn )



6% y-o-y



55% y-o-y
(13.575 căn)

được kiểm soát vào

tháng 9/2020

2
21


XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ

Sản phẩm

Bán hàng

YẾU TỐ TỰ NHIÊN
Thiết kế tòa nhà xanh và bền vững tận dụng
tối đa ánh sáng và thơng khí tự nhiên

Cơng nghệ thực tế ảo để

TĂNG KHÔNG GIAN

BÁN HÀNG ONLINE

Từng căn hộ bố trí phịng khách rộng hơn
phịng ngủ để thêm khơng gian sinh hoạt gia
đình và chỗ chơi cho trẻ em.

THỰC TẾ ẢO
xem căn hộ (virtual reality)

Kênh bán hàng online với giao
diện thân thiện với người dùng

ỨNG DỤNG CƠNG NGHỆ

CỔ PHẦN HỐ

Ứng dụng công nghệ smarthome trong việc hỗ
trợ sức khỏe dân cư và quản lý dự án

Cổ phần hóa bất động sản – một căn
hộ được chia nhỏ thành các khoản đầu
tư nhỏ hơn (gói 500 triệu, 1 tỷ, 1,5 tỷ)

(nhận diện gương mặt và kiểm soát khách tới thăm)

22


K ẾT L U Ậ N

TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở Q1.2020

THỊ TRƯỜNG
CHẬM
Thị trường chậm do
COVID-19 và vấn đề
giấy phép

TẦM ẢNH HƯỞNG
COVID-19 kéo dài có
ảnh hưởng sâu rộng
đến thị trường

CÂN BẰNG
Nhu cầu cao và các gói
hỗ trợ từ ngân hàng giúp
cân bằng thị trường

THAY ĐỔI
Bắt buộc phải thay đổi để
thích nghi và phục hồi
nhanh chóng

LÀM THẾ NÀO
ĐỂ ỨNG PHĨ,
THÍCH NGHI
VÀ PHỤC HỒI
GIỮA
ĐẠI DỊCH
COVID-19?

KẾT QUẢ KHẢO SÁT NHANH

41%

58%

Lựa chọn đầu tư vào ĐẤT
NỀN trong năm 2020

Dự định KHÔNG SỬ DỤNG
VỐN VAY NGÂN HÀNG
trong năm 2020 để đầu tư
bất động sản

31%

59%

Ưu tiên mua căn hộ tại khu vực
QUẬN 2

Nhận định xu hướng thị
trường nhà ở SẼ SUY GIẢM
trong năm 2020

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.

24

KẾT QUẢ KHẢO SÁT NHANH
Q1. Nếu lựa chọn đầu tư trong năm 2020,
Anh/chị sẽ lựa chọn đầu tư vào:

Đất nền

41%

Căn hộ

27%

Chứng khốn

Khác

42%

14%

Gửi tiền vào ngân hàng
Vàng

Q2. Các Anh/chị có dự định vay ngân
hàng trong năm 2020 để đầu tư bất động
sản hay khơng?

8%

58%

7%

3%
Có

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020.

Khơng

25