Nghiên cứu phương pháp định giá mỏ khoáng sản áp dụng đối với mỏ đá vôi trắng tại huyện quỳ hợp, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

______

NGUYỄN DUY HƯNG

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MỎ
KHOÁNG SẢN - ÁP DỤNG ĐỐI VỚI MỎ ĐÁ VÔI
TRẮNG TẠI HUYỆN QUỲ HỢP, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2010


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

NGUYỄN DUY HƯNG

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MỎ
KHOÁNG SẢN - ÁP DỤNG ĐỐI VỚI MỎ ĐÁ VÔI
TRẮNG TẠI HUYỆN QUỲ HỢP, TỈNH NGHỆ AN
Chuyên ngành: Kinh tế công nghiệp
Mã số: 60.31.09

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Phan Thị Thái

HÀ NỘI - 2010


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,
kết quả trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong cơng trình nào
khác.
Hà Nội, ngày

tháng 11 năm 2010
Tác giả

Nguyễn Duy Hưng


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ và tạo điều kiện của cơ quan tôi đang công tác, các Thầy, Cơ giáo,
gia đình, đồng nghiệp và bạn bè.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An, Công
ty Cổ phần An Lộc, các Thầy giáo, Cô giáo của Trường Đại học Mỏ - Địa chất
đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi nghiên cứu và thực hiện
luận văn này.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến ông Đặng Ngọc Long – nguyên PGĐ
Sở Tài nguyên và Môi trường đã định hướng về luận văn.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc và trân trọng nhất đến T.S Phan
Thị Thái, người đã hướng dẫn tơi có một cách nhìn nhận tồn diện, xun suốt
q trình nghiên cứu và hồn thiện luận văn.
Tơi xin được cảm ơn gia đình đã ln là nguồn động viên lớn, chia sẽ,

giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong cuộc sống, trong quá trình học
tập và thực hiện luận văn này.
Xin gửi tới Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An, Công ty Cổ phần An
Lộc, các Thầy giáo, Cơ giáo, các bạn đồng nghiệp và gia đình lời chúc sức khỏe
và sự biết ơn chân thành nhất.


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

TSCĐ

Tài sản cố định.

GTGT

Giá trị gia tăng.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp.


DANH MỤC CÁC BẢNG

TÊN

NỘI DUNG

SỐ TRANG

Bảng 3.1 Tọa độ khu vực mỏ đá vôi trắng thung Cọ ...........................................69
Bảng 3.2 Trữ lượng đá vôi trắng..........................................................................76
Bảng 3.3 Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu ................................................81
Bảng 3.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV) ...................................................................83
Bảng 3.5 Thời hạn thu hồi vốn.............................................................................85
Bảng 3.6 Định giá mỏ đá vôi trắng thung Cọ ......................................................87


DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ
TÊN

NỘI DUNG

SỐ TRANG

Hình 1.1 Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá kinh tế mỏ khoáng sản.........................26
Hình 2.1 Mối quan hệ lợi ích giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu..............................59
Hình 3.1 Núi đá vơi tạo thành dãy núi cao, vách dựng đứng...............................65
Hình 3.2 Núi đá vơi có chất lượng tốt..................................................................66
Hình 3.3 Một số cơng dụng chủ yếu của đá vơi trắng .........................................68
Hình 3.4 Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu............................................................71


MỤC LỤC

Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục bảng
Danh mục sơ đồ, hình vẽ
Lời mở đầu ...........................................................................................................1
Chương 1: Tổng quan lý luận về định giá tài sản và định giá mỏ khoáng
sản ..........................................................................................................................6
1.1 Định giá tài sản.................................................................................................6
1.1.1 Khái niệm về giá trị tài sản và định giá tài sản .............................................6
1.1.2 Nguyên tắc định giá tài sản ...........................................................................8
1.1.3 Các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng...........11
1.2 Định giá mỏ khoáng sản.................................................................................19
1.2.1 Khái niệm định giá mỏ khoáng sản.............................................................20
1.2.2 Các nguyên tắc định giá mỏ khoáng sản.....................................................20
1.2.3 Sự tương đồng giữa định giá tài sản, định giá mỏ khoáng sản và sự vận
dụng các phương pháp định giá tài sản vào định giá mỏ khoáng sản..........22
1.3 Các chỉ tiêu dùng để định giá mỏ khống sản và các thơng số kinh Từ kỹ thuật phục vụ cho việc định giá mỏ khoáng sản .....................................26
1.3.1 Khái niệm các chỉ tiêu đánh giá kinh tế mỏ khoáng sản.............................26
1.3.2 Các chỉ tiêu định giá mỏ khống sản. ........................................................29
1.3.3 Các thơng số kinh tế – kỹ thuật và chỉ tiêu công nghiệp thường dùng
trong định giá tài nguyên khoáng sản. ........................................................36
Chương 2: Phân tích thực trạng định giá mỏ khống sản ở Việt nam và
lựa chọn phương pháp định giá mỏ phù hợp với mỏ đá làm vật liệu
xây dựng ......................................................................................................45
2.1 Thực trạng cơng tác định giá mỏ khống sản tại Việt nam............................45


2.1.1 Đánh giá thực trạng cơ sở văn bản pháp lý và thực tiễn cho việc định

giá mỏ khoáng sản........................................................................................45
2.1.2 Đánh giá cơng tác định giá mỏ khống sản ở Việt nam hiện nay...............52
2.2 Lựa chọn và hoàn thiện chỉ tiêu, phương pháp định giá mỏ khoáng sản
phù hợp với mỏ đá vật liệu xây dựng...........................................................57
2.2.1 Quan điểm lựa chọn và hoàn thiện. ............................................................57
2.2.2 Lựa chọn và hoàn thiện chỉ tiêu, phương pháp định giá mỏ đá làm vật
liệu xây dựng theo phương pháp lợi nhuận..........................................................58
Chương 3: Áp dụng định giá mỏ đá vôi trăng thung Cọ, xã Liên Hợp,
huyện Qùy Hợp, tỉnh Nghệ An .................................................................65
3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và đặc điểm địa chất, trữ lượng, chất lượng
mỏ đá vôi trắng (đá hoa trắng) tại tỉnh Nghệ An. .......................................65
3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên .......................................................................65
3.1.2 Đặc điểm địa chất mỏ đá vôi trắng .............................................................66
3.1.3 Một số công dụng của đá vôi trắng .............................................................67
3.2 Xác định giá trị mỏ đá hoa trắng tại thung Cọ, xã Liên Hợp, huyện Qùy
Hợp, tỉnh Nghệ An .......................................................................................68
3.2.1 Đặc điểm địa chất mỏ tại thung Cọ, xã Liên Hợp, huyện Qùy Hợp...........68
3.2.2 Trữ lượng địa chất mỏ đá vôi trắng thung Cọ.............................................76
3.3 Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án khai thác đá vôi trắng thung Cọ.................. 77
3.3.1 Khái quát chung ..........................................................................................77
3.3.2 Cơ sở tính tốn ............................................................................................79
3.3.3 Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật mỏ đá vôi trắng thung Cọ ...........................81
3.4 Định giá mỏ đá vôi trắng thung Cọ................................................................86
Kết luận và kiến nghị .........................................................................................91
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lại Kim Bảng (1996), Địa tô mỏ, Đề tài cấp Bộ, Bộ giáo dục và Đào tạo.
2. Nguyễn Tiến Chỉnh, Nghiên cứu các chỉ tiêu đánh giá giá trị tài nguyên
khoáng sản phục vụ quản lý tài nguyên than tại một số mỏ Quảng Ninh, Luận
án tiến sỹ kinh tế, Trường Đại Học Mỏ Địa chất.
3. Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh
nghiệp, Nxb Lao động – Xã hội, 2008.
4. Phan Thị Thái, (2009) Định giá tài sản và doanh nghiệp, dùng cho cao học,
Đại học mỏ địa chất.
5. Phan Thị Thái, (2005) Nghiên cứu phương pháp đánh giá giá trị kinh tế và
định hướng khai thác mỏ titan sa khoáng tại Việt nam, Luận án tiến sỹ,
Trường Đại Học Mỏ Địa chất.
6, Lê Ái Thụ, (2008) Khảo sát xây dựng cơ chế định giá tài nguyên khoáng sản.
7. Đỗ Hữu Tùng, (2009) Đánh giá kinh tế mỏ khoáng sản, dùng cho cao học, Đại
học mỏ địa chất.
8. Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Nxb
Khoa học – Kỹ thuật, 1999.
9. Ban vật giá Chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Nxb Thành phố Hồ
Chí Minh, 2003.
10. Cơng ty Cổ phần An Lộc, Dự án thăm dị, khai thác đá vơi trắng, Thung Cọ,
xã Liên Hợp, huyện Qùy Hợp, tỉnh Nghệ An.
11. UBND tỉnh Nghệ An – Liên đoàn địa chất Bắc trung bộ (2006), Đề án điều
tra đánh giá chất lượng, trữ lượng và quy hoạch đá vôi trắng trên địa bàn
tỉnh Nghệ An.


12. Công ty YABASHI Nhật Bản, Các sản phẩm sản xuất từ ngun liệu có
thành phần đá vơi trắng.
13. Luật khoáng sản đã được bổ sung sửa đổi năm 2005; dự thảo Luật bổ sung
sửa đổi Luật khoáng sản năm 2010 và các văn bản pháp luật liên quan.

PHỤ LỤC
Phụ lục 1 Tính trữ lượng khai trường trong biên giới khai thác
Phụ lục 2 Quy mô công suất và cơ cầu sản phẩm hàng năm
Phụ lục 3 Các hạng mục cơng trình phụ trợ
Phụ lục 4 Tổng hợp khối lượng và chi phí vốn xây dựng cơ bản mỏ
Phụ lục 5 Tổng hợp vốn đầu tư mua sắm thiết bị mỏ
Phụ lục 6 Tổng hợp thời gian huy động thiết bị, nguyên nhiên liệu tiêu hao.
Phụ lục 7 Kết cấu tiền lương
Phụ lục 8 Tổng hợp vốn đầu tư
Phụ lục 9 Khấu hao tài sản cố định
Phụ lục 10 Nghĩa vụ và kế hoạch trả nợ
Phụ lục 11 Tổng hợp chi phí sản xuất thường xuyên
Phụ lục 12 Tổng hợp thuế
Phụ lục 13 Tổng hợp doanh thu
Phụ lục 14 Giá trị mỏ khống sản theo cơng thức chiết khấu


1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
“Khoáng sản là nguồn tài nguyên được thành tạo từ quá trình biến đổi địa
chất, trầm tích, lắng đọng, đứt gãy,... của vỏ trái đất qua nhiều triệu năm; là tài
nguyên hầu hết không tái tạo được, là tài sản quan trọng của quốc gia, phải được
quản lý, bảo vệ, khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhằm đáp ứng
u cầu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển bền vững kinh tế xã hội
trước mắt và lâu dài, bảo đảm quốc phòng an ninh”; đây là phần mở đầu của Luật
Khoáng sản (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2005) đã nêu rõ chủ trương, đường
lối của Đảng và Nhà nước ta về tài nguyên khoáng sản. Do khoáng sản là tài

nguyên hầu hết không tái tạo được, là tài sản quan trọng của quốc gia cần có sự
chặt chẽ trong quản lý nhà nước về khoáng sản nhằm bảo vệ, khai thác và sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên này.
Tuy nhiên thực tế hiện nay, việc cấp giấy phép hoạt động khoáng sản chủ
yếu nặng về cơ chế “xin – cho”, trong khi đó thuế tài nguyên Nhà nước quy định
quá thấp và chưa đủ cơ sở khoa học đã vơ tình tạo kẽ hở cho các tổ chức, doanh
nghiệp kiếm lời rất lớn, lợi ích từ hoạt động khống sản thuộc về “túi” doanh
nghiệp, gây lãng phí tài nguyên quốc gia và thất thu ngân sách; trái với quy định
tại Điều 17, Hiến pháp 1992: “những đối tượng là tài sản thuộc sở hữu tồn dân
trong đó có tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở thềm lục địa,..”.
Để giải quyết vấn đề này, sau thời gian dài dự thảo, trưng cầu dân ý thì
ngày 19/4/2009, Chính phủ đã trình Quốc Hội dự án luật khống sản sửa đổi;
trong đó, điểm nổi bật là quán triệt quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về định
hướng chiến lược tài nguyên khoáng sản và phát triển cơng nghiệp khai khống
đến năm 2020 tại Nghị quyết 13 NQ/TW ngày 01/3/1996, đồng thời bổ sung một
số chính sách mới như: chủ trương kinh tế hóa ngành địa chất – khoáng sản; hạn
chế cơ chế “xin – cho” thay bằng cơ chế đấu thầu, đấu giá mỏ khoáng sản, nhằm


2

tăng hiệu quả trong quản lý nhà nước về hoạt động khống sản; mà muốn đấu
thầu mỏ khống sản thì cần phải biết được giá trị mỏ khoáng sản là bao nhiêu,
hay định giá được mỏ khoáng sản.
Mặt khác, Theo quy định tại Điều 3, Pháp lệnh thuế tài nguyên (được sửa
đổi, bổ sung ngày 16/4/1998) có nêu: “trường hợp bên Việt nam tham gia liên doanh
với bên nước ngoài theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt nam mà góp vốn pháp
định bằng nguồn tài ngun thì doanh nghiệp Việt nam không phải nộp thuế tài
nguyên đối với số tài nguyên mà bên Việt nam dùng để góp vốn pháp định”. Do đó,
để liên doanh với bên nước ngồi bằng nguồn tài ngun khống sản thì phía

Việt nam phải xác định giá trị phần tài sản góp vốn, tức là định giá được mỏ
khống sản.
Ngồi ra, trong nền kinh tế thị trường và trong bối cảnh quá trình cổ
phần hố các doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ thì việc xác định giá trị của
các mỏ khoáng sản là một u cầu có ý nghĩa cấp bách; Bởi vì từ bài học của
nước ngồi “khi Liên Xơ sụp đổ, người ta tiến hành tư nhân hóa các nhà máy
khai thác khống sản, nhưng do khơng tính được giá trị trữ lượng của các mỏ
khống sản nên chỉ tính những giá trị trên đất, điều này đã tạo điều kiện cho
khơng ít người trở thành triệu phú nhờ nguồn tài nguyên Quốc gia mà họ được
quyền khai thác”. Việc định giá được mỏ khoáng sản sẽ đảm bảo được nguồn
thu ngân sách của Nhà nước, đồng thời góp phần rất lớn trong việc lập lại trật
tự các hoạt động khoáng sản, và đặc biệt là sẽ tạo được điều kiện sử dụng tiết
kiệm và có hiệu quả đối với tài ngun q hiếm và có hạn trong lịng đất.
Hơn nữa, việc khai thác khoáng sản gây ảnh hưởng lớn đến môi trường,
môi sinh, cảnh quan, đất đai canh tác và hạ tầng xuống cấp, nên cần phải định
giá mỏ khoáng sản để tăng nguồn thu ngân sách, nhằm đảm bảo cơng tác hồn
ngun mơi trường sau khi khai thác.


3

Vì các lý do trên mà tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu phương pháp
định giá mỏ khoáng sản - áp dụng đối với mỏ đá vôi trắng tại huyện Quỳ Hợp,
tỉnh Nghệ An” có tính cấp thiết cao là luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Nghiên cứu, lựa chọn phương pháp định giá mỏ khống sản có căn cứ
khoa học phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành, với các điều kiện
thực tế của từng loại mỏ khoáng sản, để đánh giá đúng giá trị kinh tế của tài
nguyên khống sản nói chung và mỏ đá vơi trắng hun Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An
nói riêng, nhằm tạo thuận lợi cho cơng tác quản lý nhà nước về hoạt động

khống sản và tạo môi trường cạnh tranh công bằng hơn trong hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp về lĩnh vực khoáng sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
* Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Các phương pháp định giá tài ngun
khống sản nói chung và định giá mỏ khống sản nói riêng.
* Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh
Nghệ An.
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Để thực hiện mục tiêu và nhiệm vụ trên, luận văn sử dụng các phương
pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thống kê, khảo sát: Để thu thập thông tin về các phương
pháp định giá tài nguyên khoáng sản và thu thập số liệu về điều kiện địa chất mỏ
khoáng sản
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh:
Để chỉ ra những ưu nhược điểm và tính phù hợp của từng chỉ tiêu phân tích với
các đối tượng nghiên cứu, sử dụng.
- Phương pháp dự báo, phương pháp chuyên gia để chỉ ra các xu hướng
phát triển của các vấn đề liên quan đến đối tượng nghiên cứu trong tương lai.


4

5. Nhiệm vụ cần giải quyết của luận văn
Với mục đích nghiên cứu trên, đề tài cần giải quyết những nhiệm vụ sau:
a. Nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu trong nước và trên thế giới về các
phương pháp đánh giá kinh tế tài nguyên khoáng sản. Bằng các phương pháp
tổng hợp, phân tích, so sánh, chuyên gia, tiếp cận hệ thống chỉ ra những ưu
nhược điểm và phạm vi áp dụng của từng phương pháp và từng chỉ tiêu đánh giá.
b. Tổng hợp các đặc điểm địa chất mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh
Nghệ An theo các tài liệu địa chất đã cơng bố. Phân tích các nhân tố ảnh chính

hưởng đến giá trị kinh tế của mỏ làm cơ sở tiến hành lựa chọn và hoàn thiện các
chỉ tiêu đánh giá kinh tế phù hợp với loại khống sản đá vơi trắng này.
c. Vận dụng các chỉ tiêu đã lựa chọn và hoàn thiện vào đánh giá giá trị
kinh tế mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An để đưa ra những kết luận
cần thiết về giá trị kinh tế của chúng.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
* Ý nghĩa khoa học
Hệ thống hóa và góp phần cải tiến phương pháp xác định giá trị kinh tế
mỏ khoáng sản vật liệu xây dựng phù hợp với điều kiện mỏ - địa chất, kinh tế xã
hội và công nghệ kỹ thuật hiện nay của Việt Nam.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu sẽ cho phép nhận định được giá trị kinh tế của đá vôi
trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An trong điều kiện hiện nay, là tài liệu tham
khảo cho các cấp quản lý trong hoạch định chiến lược phát triển cơng nghiệp
mỏ, xây dựng các chính sách thuế tài nguyên, chính sách đấu giá mỏ (trong
tương lai) để bảo vệ và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên này ...
Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho cán bộ và những người
đang công tác trong lĩnh vực có liên quan đến vấn đề này.


5

7. Nội dung của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục thì nội
dung luận văn gồm có 03 chương được trình bày trong 91 trang, 06 bảng và 06
hình vẽ, 14 phụ lục được kết cấu như sau:
Chương 1: Tổng quan lý luận về định giá tài sản và định giá mỏ khống sản.
Chương 2: Phân tích thực trạng định giá mỏ khoáng sản ở Việt Nam và lựa
chọn phương pháp định giá mỏ phù hợp với mỏ đá vật liệu xây dựng.
Chương 3: Định giá mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An.

6

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
VÀ ĐỊNH GIÁ MỎ KHOÁNG SẢN
1.1 Định giá tài sản
1.1.1 Khái niệm về giá trị tài sản và định giá tài sản
1.1.1.1. Tài sản và giá trị tài sản
* Tài sản: Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về tài sản như sau:
- Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi
ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam, ban hành kèm theo Quyết định số
149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, Tài sản là một nguồn lực
với 2 đặc trưng là doanh nghiệp kiểm sốt được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế
trong tương lai cho doanh nghiệp.
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung,
trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản, trong
đó, theo khả năng di dời chia ra động sản và bất động sản.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
+ Bất động sản (Real estate): là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và
những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể
vật chất, có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong khơng trung hoặc
dưới lịng đất.
+ Động sản (Movable personal estate): là thuật ngữ dùng để chỉ những tài
sản khơng phải là bất động sản. Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc
vơ hình. Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được.
* Giá trị tài sản:

Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.


7

Những yếu tố chính qua định nghĩa này là:
- Giá trị tài sản được đo bằng tiền.
- Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể khơng cịn như vậy.
- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá
nhân hay các chủ thể khác nhau.
- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: cơng dụng hữu ích
vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác cơng dụng đó.
- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang
lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
1.1.1.2. Định giá tài sản (Thẩm định giá tài sản)
Hiện tại tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về định giá tài sản như sau:
- Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
- Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định
giá Austraylia): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một
thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá.
Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu
thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”.[]
- Giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là
một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một
tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản,
cũng như xem tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại

đầu tư lựa chọn”. []
- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với


8

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ Quốc tế”. []
Mặc dù có thể cịn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ
bản của thẩm định giá là:
- Thẩm định giá là cơng việc ước tính, là hoạt động địi hỏi tính chun mơn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Tài sản có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể, cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái qt hố những đặc trưng nêu trên, có thể hiểu: Định giá là việc ước
tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.1.2 Nguyên tắc định giá tài sản
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội. Là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Gồm 5
nguyên tắc độc lập với nhau và được dùng để kiểm tra, bổ trợ những khiếm
khuyết, làm nổi rõ các yếu tố chính cấu thành giá trị tài sản.
1.1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
* Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi
ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện
nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
IVSC giải thích nguyên tắc này là: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản

trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
* Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí
bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao


9

nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá địi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình huống sử
dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và khơng khả thi về mặt tài chính. Tức là
chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử
dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.1.2.2 Nguyên tắc thay thế
* Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản khơng vượt q chi
phí để có một tài sản tương đương.
* Cơ sở đề ra nguyên tắc: dựa trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng:
một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít
tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài sản
tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ
tiền để xây dựng mới.
* Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan
trọng trong lý thuyết định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương
pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp
chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá. Tuân thủ nguyên tắc này,
đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản

xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh
và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Thực tế, nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 tài sản tương tự hoặc giống
nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận dụng tốt
nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng
về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có


10

thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc
ước tính giá trị tài sản.
1.1.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
* Nội dung: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
* Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là
công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
* Tuân thủ nguyên tắc: Để định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản
lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và
người mua; người sở hữu và người đi thuê đều phải dự đoán về các điều kiện của
thị trường tương lai, như các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro
cho người nắm giữ tài sản. Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập
những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ
chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh phân tích, điều chỉnh và cuối
cùng là ước tính giá trị của tài sản.
1.1.2.4 Nguyên tắc đóng góp
* Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài

sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tồn
bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
* Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể.
* Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường khơng thể
hiện giá trị tồn bộ tài sản. Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại. Giá trị của sự đóng
góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vơ hình. Chúng ta khơng có cơ sở rõ ràng để


11

phân loại các tài sản vơ hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại. Do
đó cần phải làm phép tính ngược.
1.1.2.5 Nguyên tắc cung cầu
* Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.
* Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài sản
lại tỷ lệ nghịch với cầu và tỷ lệ thuận với cung. Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi
theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên là phải đánh
giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo
ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác định giá tài sản.
* Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh
cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh
hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá
độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu
nhập.
1.1.3. Các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản
nói riêng

Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy
nhiên, một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói
riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở khoa học là phương
pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của
các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối
các nguyên tắc định giá đã nêu.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản, bao gồm:
1.1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc thay thế - một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào


12

đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hồn tồn có thể
ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như
vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này, người ta không cần thiết phải xây
dựng các công thức hay mơ hình tính tốn mà chỉ cần tìm các bằng chứng đã được
thừa nhận về giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị
trường.
* Ưu điểm:
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong
thực tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì khơng có
cơng thức hay mơ hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường đó là các bằng
chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy,
nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

- Là cơ sở của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương
pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thơng thường, người
ta sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp khác để định giá bất
động sản.
* Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng
được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thơng tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều
không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thơng tin nhanh chóng trở
nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và


13

kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
* Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra
được.
- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay
cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các bất động sản dùng
cho mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: Các bất
động sản có tính đồng nhất (như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây
dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng
và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa hiệu);
các mảnh đất trống. Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan
trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp
thống kê, phân tích xác suất và máy tính để rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu

trên cơ sở phân tích số lớn.
1.1.3.2. Phương pháp đầu tư
Là phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích
tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường
hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy, nếu biết
trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của bất
động sản tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Thực tế thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào bất động sản, có thể biết
trước các khoản thu nhập do bất động sản mang lại. Trong những trường hợp
khác, mặc dù bất động sản không được đầu tư, nhưng người ta cũng có thể dự báo
một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các bất động sản
tương tự đã được đầu tư. Vì vậy, hồn tồn có thể vận dụng các kỹ thuật đánh giá
hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị bất động sản bằng cách tiến hành chuyển