Tailieu lop tham dinh08

1

Học viện tài chính

chuyên đề

Định giá tài sản bảo đảm
Phạm Văn Bình
Phó Trởng Khoa Tài chính doanh nghiệp
Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản


2

Tài sản
Tài sản là nguồn lực
do doanh nghiệp kiểm
soát, là kết quả của
nhng hoạt động trong
quá khứ, mà từ đó một
số lợi ích kinh tế trong
tơng lai có thể dự
kiến trớc một cách hợp
lý.

Ti sn bao gm vt,
tin, giy t có giá v
các quyn ti sn.

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh
thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.

3

Giá trị tài sản
Giá
sản

trị tài
là

ợc đo bằng đơn vị
tiền tệ

biểu

hiện

bằng

Xác định tại một thời
điểm nhất định

tiền về những
lợi ích mà tài Nh vậy,
sản

mang

cho

chủ

lại
thể

nào đó tại một
thời

điểm

nhất định.

giá trị
TS

Gắn liền với chủ thể
Chịu tác động của 2
nhóm nhân tố: công dụng
hay thuộc tính hu ích và
khả nng khai thác của
chủ thể.
Tiêu chuẩn đánh giá là


4

Định giá tài sản
Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các
quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích đà đợc xác định rõ.
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trờng tại một
địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với
độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời ®iĨm
nhÊt ®Þnh


5

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 1

I. Định giá một mảnh đất
trống

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thÕ nµo?


6

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 2

II. Định giá một công trình
xây dựng

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thế nào?

7

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 3

II. Định giá một bất động sản
(bao gồm cả đất và công
trình xây dựng)

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thế nµo?


8

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 4

III. Định giá một máy, thiết bị
cũ

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thế nào?


9

giải quyết Tình huống định giá
ất trống

Công

Nhà và

trình

đất

Máy móc

1. So sánh

X

X

X

X

2. Thu nhập

X

X

X

X

3. Thặng d

X

4. Chi phí

X

X

X

X


10

1. Phơng pháp so sánh trực tiếp

?

1.1. Cơ sở lý luận
Dựa chủ yếu
vào nguyên tắc
thay thế.
Dựa trên giả
định giữa giá trị
thị
trờng
của
những BĐS tơng
tự đà đợc giao
dịch với giá trị

của BĐS cần định
giá có mối liên hệ
với nhau.
Giá: 5 tû ®ång


11

1. Phơng pháp so sánh trực tiếp (tiếp)
1.2 Các trờng hợp áp dụng
Để định giá các BĐS
có tính đồng nhất nh:
các căn hộ, các chung c,
các dÃy nhà đợc xây
dựng cùng một kiểu;
định giá các mảnh đất
trống;
Là phơng pháp chung
đợc áp dụng cho mục
đích mua bán, định giá
cấm cố, thế chấp, để
đánh thuế BĐS...


12

1.3 Các bớc tiến hành
Bớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đợc giao dịch trong
thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định
giá:

Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng
Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thớc, qui mô lô đất; hình
dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trờng xung quanh.
Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng
mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đờng đi, các bức tờng
xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh...).
Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.
Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trờng: khả
năng tài chính, phơng thức thanh toán và điều kiện ngời bán
tự nguyện và ngời mua tù ngun.
 Qui ho¹ch…


13

1.3 Các bớc tiến hành (tiếp)
Bớc 2. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động
sản so sánh và bất động sản thẩm định giá)
Bớc 3. Phân tích và điều chỉnh:
Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất

động sản thẩm định giá, phân tích thị trờng thời
đIểm thẩm định giá
điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy

BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện
ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh
thì cộng thêm và ngợc lại.
Bớc 4- ớc tính giá trị của BĐS mục tiêu

14

Bài tập tình huồng 1
Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên
đà thu thập đợc thông tin về 5 lô đất tơng tự, có thể so
sánh đợc với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm
định viên đà tính toán đợc các mức điều chỉnh cụ thể
giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số
soThông
sánh nh
bảng:
sốtrong
so So
sánh So sánh So sánh So sánh So sánh
sánh

1

2

3

4

5

Pháp lý

0%

0%

0%

0%

0%

Vị trí

1%

3%

0%

1%

1%

Diện tích

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dáng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Môi trờng

0%

5%

-1%

0%

-1%

Hạ tầng xà hội

-2%

3%

0%

4%

-1%


15

Bài tập tình huống 1 (tiếp)
HÃy ớc tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị
trờng và diện tích của các lô đất so sánh nh sau:

Chỉ tiêu

So
sánh 1

So
sánh 2

tích

145

80

120

78

85

Giá
(triệu
đồng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

Diện
(m2)

So sánh So sánh So sánh
3
4
5


16

lời giải đề nghị
Đơn giá 1 m2 đất của các bất động sản so sánh:
Chỉ tiêu

So
sánh 1

So
sánh 2

tích

145

80

120

78

85

Giá
(triệu
đồng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

Đơn giá 1
m2
(triệu đồng)

15

14

15,5

14,5

15,6

Diện
(m2)

So sánh So sánh So sánh
3
4
5

17

lời giải đề nghị
Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so
sánh:
Thông số so sánh

So sánh
1

So
sánh 2

So sánh So sánh
3
4

So sánh
5

Pháp lý

0%

0%

0%

0%

0%

Vị trí

1%

3%

0%

1%

1%

Diện tích

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dáng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Môi trờng

0%

5%

-1%

0%

-1%

Hạ tầng x· héi

-2%

3%

0%

4%

-1%

Tỉng møc ®iỊu
chØnh

0%

10%

-2%

4%

-1%


18

Lời giải đề nghị
Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đà điều chỉnh:
15 triệu x 100%

= 15 triệu

Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đà điều chỉnh:
14 triệu x (100%+10%)

= 15,4 triệu

Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đà điều chỉnh:

15,5 triệu x (100%-2%)

= 15,19 triệu

Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đà điều chỉnh:
14,5 triệu x(100%+4%)

= 15,08 triệu

Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đà điều chỉnh:
15,6 triệu x (100%-1%)

= 15,444 triÖu


19

Lời giải đề nghị
Xác định giá trị thị trờng của BĐS mục tiêu:
Trên thực tế, thẩm định viên tự đa ra mức giá hợp lý dựa
trên cơ sở những phân tích trên.
Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m 2
Có thể ớc tính bằng cách tính trung bình cộng các kết
quả trên:
(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m 2
Kết luận:
oVậy giá trị thị trờng ớc tính của BĐS mục tiêu là 15,2
triệu đồng/m2 .
oTổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216
triÖu

Bài tập tình huống 2

20

Thẩm định giá một căn hộ cã diƯn tÝch 56m 2 n»m ë tÇng 3 cđa một
chung c 5 tầng. Chung c này đợc xây dựng và đa vào sử dụng cách đây 2
năm.
Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về
các căn hộ chung c có thể so sánh đợc với tài sản cần thẩm định giá nh sau:
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung c nµy cã diƯn tÝch 84m 2 vµ trang
trÝ néi thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, đợc bán với giá
692 triệu đồng.
- BĐS 2 nằm ở lô chung c cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung c này,
cũng là chung c 5 tầng và đợc đa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhng vị trí
thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn
BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, đợc bán với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung c với BĐS 2, có diện tích 84m 2 và
trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, đợc bán với
giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 nằm ở lô chung c cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là
chung c 5 tầng và đ vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m 2 nằm ở
tầng 3, trang trí nội thất tơng tự BĐS cần thẩm định giá, đợc bán với giá 189
tr.đồng.
- BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m 2 và trang trí nội
thất tơng tự BĐS 4, đợc bán với giá 525 triệu đồng.


21

Lời giải đề nghị
Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất
và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m 2:
- ớc tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự
khác biệt về trang trí nội thất so với bất động sản
thẩm định giá:
692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m 2 là
672/84= 8 trđ/m2
- Tơng tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m2
- Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m2
- Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m2
- Đơn giá BĐS 5: 7,5 trđ/m2


22

Lời giải đề nghị (tiếp)
Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh:
- BĐS cần thẩm điịnh giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3
- BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt
- BĐS cần thẩm định giá, BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung c
- BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung c
- BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung c
So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thông số giống nhau:
- BĐS2/BĐS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24%
- B§S4/B§S5 = 4,5/7,5 x 100% = 60%
Vậy có thể ớc tính giá bán căn hộ chung c ở tầng 3 bằng
khoảng 60% đơn giá bán ở tầng trệt. Từ đó đơn giá BĐS cần
thẩm định bằng khoảng 60% đơn giá của BĐS 1:

Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m 2 x 60% x 56m 2 = 268,8 triƯu
®ång


23

1. vận dụng phơng pháp so sánh (Bài tập 3)
ớc tính giá thị trờng của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai đợc xây dựng trên diện tích đất 400 m 2, hợp
pháp về các quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên c¹nh biƯt thù Sao Mai, gièng biƯt thù Sao mai
vỊ nhiều mặt, vừa bị toà án phát mÃi với số tiền là 4.200.000.000đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đờng với biệt thự Sao Mai nhng có thêm
phần sân vờn trị giá 400.000.000đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS,
vừa đợc bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm.
Trong
đó,
trả
ngay
lần
đầu
3.000.000.000đ,
đợt
hai
2.650.000.000đ, đợt ba 2.280.000.000đ, đợt bốn 1.889.568.000đ,
đợt cuối 1.693.897.930đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tơng tự biệt thự Sao Mai, nhng
nội thất kém hơn 200.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với
giá 5.600.000.000đ.

24

Bài tập tình huống 5 (tiếp)
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nớc quy định tại con đờng này là
10.000.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nớc khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng
50% giá đất do Nhà nớc quy định đối với diện tích
đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vợt
hạn mức.
+ LÃi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm;
2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hởng đến giá trị các BĐS coi nh t
ơng đồng.


25

Lời giải đề nghị
a. Xét Biệt thự A: loại, không dùng làm cơ sở so sánh.
b. Xét Biệt thự B:
- Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiỊn ngay:
3.000tr® + [2.650tr® x (1 + 0,06)-1 + [2.289,8tr® x (1 + 0,07)-2]
+ [1.889,568 x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793

x (1 + 0,09)-4] =

3.000tr® + 2.500tr® + 2.000tr® +1.500tr® +1.200trđ

=

10.200trđ.
- Giá trị B sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với
S.M.
10.200.000.000 đ - 400.000.000 đ = 9.800.000.000 đ