Khóa luận quản lý đất đai và phát triển nông thôn đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã sơn tây, thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN
-----  -----

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 7850103
Giáo viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện :
Mã sinh viên:
Lớp:
Khóa học:

ThS Nguyễn Thị Hải
Nguyễn Hữu Hưng
1654030849
K61 - QLĐĐ
2016 – 2020

Hà Nội - 2020


LỜI CẢM ƠN
Với lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn thể
các thầy cô giáo trong Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại
học Lâm nghiệp, Giám đốc Nguyễn Thanh Hà và tập thể cán bộ tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện,
nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp.

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giảng viên ThS. Nguyễn Thị Hải đã
tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và làm báo cáo thực
tập tốt nghiệp với đề tài: “Đánh giá kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”.
Em xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong Viện Quản lý đất đai và
Phát triển nông thôn trường Đại học Lâm Nghiệp, đã tận tình truyền đạt kiến
thức trong những năm em học tập tại trường. Với vốn kiến thức đã được tiếp thu
trong q trình học tập khơng chỉ là nền tảng cho học tập và thực tập tốt nghiệp
mà cịn là hành trang q báu để em hồn thiện bản thân và vững bước trên con
đường sự nghiệp.
Vì thời gian và khả năng kiến thức có hạn nên báo cáo thực tập tốt ngiệp
của em không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo
của các thầy cơ giáo để đề tài được hồn thiện hơn.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Hữu Hưng


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ .......................................................................................... vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
TÍNH CẤP THIẾT CỦA VẤN ĐỀ ...................................................................... 1
1.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU........................................................................... 2

1.1.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................... 2
1.1.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
1.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................ 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN .......................................................................................... 3
2.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất...................................................................... 3
2.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................... 3
2.1.3. Mục đích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 4
2.1.4. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................................ 5
2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 5
2.1.6. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................. 7
2.1.7. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................... 9
2.1.8. Những trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất .......................................................................................................... 10
2.1.9. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất ............................................................................................................... 11
2.1.10. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.......................................................... 13


Theo Điều 105, Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được
thể hiện như sau:.................................................................................................. 13
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ ......................................................................................... 13
2.3 TÌNH HÌNH CƠNG TÁC CẤP GCNQSDĐ TẠI VIỆT NAM ................... 15
2.3.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ trước khi có luật đất đai 2003 ........................... 15
2.3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên cả nước sau khi có luật đất đai 2003 ......... 16
2.3.3. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên cả nước sau khi có luật đất đai 2013 ......... 17
2.3.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội .......................... 18
PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................ 19
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 19

3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ....................................................................... 19
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 19
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 19
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 19
3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 19
3.5.2. Phương pháp tởng hợp, phân tích và xử lý số liệu .................................... 20
3.5.3. Phương pháp chuyên gia ........................................................................... 20
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 21
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN- KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ SƠN TÂY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ....................................................................................... 21
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thị xã Sơn Tây ...................................................... 21
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội của thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội năm 2019
............................................................................................................................. 24
4.1.3. Đặc điểm văn hóa – xã hội của thị xã Sơn Tây........................................ 28
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN
ĐỘNG ĐẤT ĐAI CỦA THỊ XÃ SƠN TÂY ...................................................... 29
4.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thị xã Sơn Tây ...................... 29
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Sơn Tây ............................................... 29
4.2.3. Tình hình biến động đất đai của thị xã Sơn Tây ....................................... 32


4.3. TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY ....................................................... 34
4.3.1. Trình tự thủ tục cấp lần đầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Sơn Tây ..................................................... 34
4.3.2. Trình tự thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Sơn Tây ..................................................................................................... 39
4.4. KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 ................................. 42
4.4.1. Kết quả cấp lần đầu Giấy chứng nhận theo đơn vị hành chính thị xã Sơn

Tây, thành phố Hà Nội ........................................................................................ 42
4.5. NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ HẠN CHẾ TRONG CÔNG
TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỚ HÀ NỢI ..................................................... 52
4.5.1. Thuận lợi ................................................................................................... 52
4.5.2. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân............................................................. 53
4.6. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN
TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................................. 54
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 56
5.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 56
5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 58


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KHHGĐ

Kế hoạch hóa gia đình

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

NQ-HĐND

Nghị quyết Hội đồng nhân dân

QĐ-BTNMT

Quyết định Bộ tài ngun mơi trường

QĐ/ĐKTK

Quyết định đăng kí thống kê

QĐ-TTg

Quyết định thủ tướng

QĐ-UBND

Quyết định ủy ban nhân dân

QPPL

Quy phạm pháp luật

TT-BTNMT

Thông tư- Bộ Tài nguyên môi trường

TTLT/BTP-BTNMT

Thông tư liên tịch, bộ tư pháp, bộ tài
nguyên môi trường

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phở thong

TT-TCĐC

Thơng tư- Tởng cục địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân

TN

Tiếp nhận

QH

Quy hoạch


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2018 .............................. 30
Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai năm 2018 so với năm 2017 .................... 32
Bảng 4.3. Kết quả cấp GCN QSDĐ lần đầu năm 2016 ...................................... 42
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCN QSDĐ lần đầu năm 2017 ...................................... 44
Bảng 4.5. THỐNG KÊ SỐ THỬA ĐẤT ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN ................................................................................................................. 47
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCN QSDĐ lần đầu năm 2019 ...................................... 50

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ....................................................................................... 9
Hình 4.1. Bản đồ hành chính thị xã Sơn Tây ...................................................... 21

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 4.1. Sơ đồ trình tự cấp lần đầu GCN QSDĐ............................................. 36

Sơ đồ 4.2. Sơ đồ trình tự cấp đởi GCN QSDĐ ................................................... 40


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA VẤN ĐỀ
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, theo thời gian thì con người xuất hiện và
tác động vào đất đai, cải tạo đất đai. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất,
là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu khơng có đất đai
thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản
xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nịi giống đến ngày nay.
Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ
một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.
Theo Luật đất đai năm 2013, công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ thực
chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ chặt
chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm
chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông
qua việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà
nước về đất đai, đảm bảo sự dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, q trình đơ thị
hố diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động
sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn
được chính quyền Thị xã Sơn Tây chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy
nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận còn thấp,
việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng
đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” khơng thơng qua cơ
quan đăng ký còn nhiều.

Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Được sự phân công của Viện Quản lý
đất đai và Phát triển nông thôn, trường Đại học Lâm nghiệp và dưới sự hướng
dẫn tận tình của cô giáo - ThS. Nguyễn Thị Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

1


“Đánh giá kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”.
1.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.1.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cở sở đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố
Hà Nội, đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế, đẩ nhanh tiến độ
và hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần nâng
cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố
Hà Nội.
1.1.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả để
hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội
1.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 – 2019.
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn thị xã Sơn Tây,

thành phố Hà Nội.
- Về nội dung: Tình hình cấp lần đầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ GHIÊN CỨ
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo Điều 158, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sở hữu bao
gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và làm chủ đối
với tài sản đó.
- Quyền sử dụng: Là quyền được khai thác các tính năng của tài sản để
phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống con nguời.
- Quyền định đoạt: Là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền được áp
dụng trực tiếp với khách hàng, đặc biệt là đất đai. Đối với nước ta, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, nhà nước
là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai; cịn các tở chức, cá nhân, hộ gia
đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ khơng có quyền định đoạt đất đai.
2.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 97 khoản 2, chương VII, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất nhằ mục đích bảo đảm quyền

của người sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất.
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác và sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho các tở
chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là GCNQSDĐ. Vì
vậy, theo quy định của pháp Luật Đất đai, GCNQSDĐ là một trong những nội
dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền
đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
3


Cũng chính vì đất đai có giá trị lớn mà mỗi cơng dân, ai cũng muốn có và
GCNQSDĐ là bằ g chứng hợp pháp để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất,
hạn chế tranh chấp, khiếu kiện.
GCNQSDĐ là loại giấy có thời hạn rõ ràng, điều này tạo tinh thần cho
người dân yên tâm đầu tư, sử dụng đất. Và thực tế cho thấy kinh tế, xã hội ngày
càng phát triển, giá trị của sản xuất đất đai ngày càng cao.
Thông qua GCNQSDĐ giúp nhà nước quản lý hoạt động mua bán đất đai,
tránh hiện tượng thị trường ngầm, làm trong sạch hơn thị trường bất động sản,
góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại đất đai.
GCNQSDĐ được cấp cho tất cả chủ sử dụng đất hợp lý, theo một mẫ
thống nhất cả nước đối với mọi loại đất hợp pháp, theo Luật đất đai năm 2013,
GCNQSDĐ do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phát hành.
2.1.3. Mục đích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thở bất khả xâm phạm.
Vai trị của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng như thế nên
Luật đất đai, điều 5 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước có đầy đủ 3 quyền: Quyền định đoạt, quyền
chiếm hữu và quyền quyền sử dụng. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân
sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất. Quyền sử dụng

đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý nhà
nước về đất đai. Cùng với quy hoạch, kế hoach sử dụng đất, tổ chức đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản
lý đất đai của Nhà nước. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch.
Giấy chứng nhận là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà
nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ,
hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Trên cơ sở đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép,
sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm
kịp thời.

4


Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu
được các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này. Thơng qua đăng ký biến
động đất ở, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân
tích, dự đốn được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới. Dựa trên xu
hướng đó mà có phương hướng điều chính hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất ở trong tương lai, định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một
cách thuận lợi.
Như vậy, đăng ký cấp Giấy chứng nhận là một nội dung rất quan trọng
trong quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người
sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
2.1.4. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụn đất trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà
nước và người sử dụng đất, là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện
pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt
mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận để Nhà
nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất
Nguyên tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 98, Luật đất
đai năm 2013 được thể hiện như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u
cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất chung các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản

5


gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trường hợp các chủ
sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho
người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được

ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đởi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có
yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đởi Giấy chứng
nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu
có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đởi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp GCN theo quy định.

6


2.1.6. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp là chứng thư pháp lý xác lập

mối quan hệ giữa Nhà nước đối với người được Nhà nước giao quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận do Bộ tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và đươc áp dụng trong phạm vi đối với cả nước, đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện
nay ở nước ta đang tồn tài ở 4 loại:
+ Mẫu thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo luật đất
đai 1988 do Tởng cục địa chính (nay là Bộ tài ngun và Môi trường) phát hành
theo mẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục
quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nơng thơn có
màu đỏ.
+ Mẫu thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật
đất đai 2003 mẫu giấy theo quyết định số 24/2004-BTNMT ngày 01/11/2004 và
quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006, sửa đổi quyết định số
24/2004/BTNMT. Giấy có hai màu, màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất, màu
trắng lưu tại cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện, tỉnh.
+ Mẫu thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của
luật đất đai năm 2003, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính
phủ ban hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy ban hành theo thông tư số
17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Mẫu GCN cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị về tính pháp lý, đảm bảo quyền
lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như GCN mới.
+ Mẫu thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫ
giấy theo Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ. Quy định khoản 16
điều 3 Luật đất đai năm 2013. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để bảo hộ quyền và
7


lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ
thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫ
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở
và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 3 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất: Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống
đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có kích thước
190mm x 265mm, bao gồm các nội dung sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” và số phát
hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu
đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền
với đất”, trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan kí cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi au khi cấp Giấy chứng nhận.”
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”, nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận, mã vạch.
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ

sung Giấy chứng nhận”, số hiệu thửa đất, số phát hành Giấy chứng nhận, số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận. (Bộ TN&MT, 2014)

8


Hình 2.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
2.1.7. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụ g đất
Theo Điều 5, Luật đất đai năm 2013 đối tượng được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được thể hiện như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước đang sử dụng đất.
9


- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
- Tở chức, cá nhân nước ngồi đang sử dụng đất tại Việt Nam.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngồi mua cở phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật
về đầu tư.
2.1.8. Những trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất
2.1.8.1. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 99, Luật đất đai năm 2013 những trường hợp được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điều 100, 101, 102 của Luật
đất đai năm 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2013.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lí hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người
mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

10


- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.1.8.2. Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Điều 19 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất
đai quy định “Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản khác gắn liền với đất” như sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các

trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của
xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê
lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thơng báo
hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩ quyền.
- Tở chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng gồm
đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải
điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa trang, nghĩa địa
khơng nhằ mục đích kinh doanh.
2.1.9. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất

11


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hồ miền

nam Việt Nam và nước cộng hoà XHCN Việt Nam;
+ GCNQSDĐ được tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sở đăng ký ruộng đất, sở địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 2013;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND xã xác nhận là đã sử dụng
đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chứ ký của các bên liên quan, nhưng đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp
GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bảng án hoặc quyết định của
toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hồn giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực
12

thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp quy định tại Khoản 3 Điều 131 của Luật
đất đai năm 2013 và đất đó khơng có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCNQSDĐ, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ( Quốc hội, 2013)
2.1.10. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Theo Điều 105, Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
được thể hiện như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực
hiện dự án đầu tư; tở chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan Tài
ngun và Mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ
Nhằ thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy định

của Hiến pháp do Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành 1 số

13


văn bản để cụ thể hóa yêu cầu về quản lý và sử dụng đất. Luật đất đai 2013 ra
đời cùng các văn bản pháp luật:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất.
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư
hướng dẫ một số nội dung về đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
14


Hiện nay công tác cấp GCNQSDĐ tại thành phố Hà Nội dựa trên các
văn bản sau:
- Quyết định 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 Ban hành Quy định
về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Quyết định 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 Ban hành quy định một
số nội dung về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đicwhs
sử dụng đất vườn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định 11/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 Về việc ban hành quy
định một số nội dung về thu hồi đất, giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định 13/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 Về việc ban hành một
quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản
gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 Ban hành Quy định về
hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích

đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
2.3 TÌNH HÌNH CƠNG TÁC CẤP GCNQSDĐ TẠI VIỆT NAM
2.3.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ trước khi có luật đất đai 2003
Việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại luật đất
đai 1988 và Quyết định số 201QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và môi trường) về việc cấp giấy chứng nhận.
Song những năm trước 1993, kết quả cấp giấy chứng nhận đạt không đáng kể,
phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp GCNQSDĐ
tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

15


Từ khi có luật đất đai 1993, việc cấp giấy chứng nhận mới được các địa
phương coi trọng, song do có nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ
yếu là kinh phí, thiếu lực lượng chun mơn và năng lực thấp) và còn nhiều
vướng mắc trong các quy định về cấp GCNQSDĐ nên tiến độ GCN trong cả
nước còn chậm, theo số liệu hống kê của Bộ TNMT
Kết quả cấp GCN các loại đất của cả nước đến hết năm 2004 như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích
7.011.454 ha (chiếm 75% diện tích cần cấp)
- Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 giấy với diện tích 5.408.182 ha (chiếm
46,7% diện tích cần cấp)
- Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 giấy với diện tích 31.275 ha (chiếm 43,3%
diện tích cần cấp)
- Đất ở nơng thơn cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.372 ha (chiếm
63,4% diện tích cần cấp)
- Đất chuyên dùng cấp được 38.845 giấy với diện tích 233.228 ha (chiếm
15,4% diện tích cần cấp) ( Chính Phủ, 2007).

2.3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên cả nước sau khi có luật đất đai 2003
Cùng với các quy định của luật đất đai 2003, các văn bản chi tiết và hướng
dẫn thi hành luật đất đai có những bước cải cách quan trọng về thẩm quyền và
thủ tục cấp GCN. Việc cấp GCNQSDĐ được phân cấp giữa UBND cấp tỉnh và
UBNG cấp huyện, giữa UBND cấp tỉnh với cơ quan quản lí đất đai cùng cấp,
giữa UBND cấp huyện với cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Thủ tục cấp
GCNQSDĐ có những đởi mới cơ bản, giảm phiền hà trong q trình cấp
GCNQSDĐ. Do vậy tiến độ cấp GCNQSDĐ được thúc đẩy nhanh hơn. Về tình
hình cấp Giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:
- Về đất ở đơ thị: Cả nước đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích
106.200 ha, đạt 80,3%. Đã có 34 tỉnh đạt trên 85%; cịn 29 tỉnh đạt dưới 85%,
trong đó 10 tỉnh đạt thấp dưới 70%.
- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 11.510.000 giấy với diện tích
465.900 ha, đạt 85,0%. Có 35 tỉnh đạt trên 85%, cịn 28 tỉnh đạt dưới 85%; trong
đó có 9 tỉnh đạt thấp dưới 70%.

16


- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 182.131 giấy với diện tích
483.730 ha, đạt 64,0%. Có 19 tỉnh đạt trên 85%; còn 44 tỉnh đạt dưới 85%; trong
đó có 16 tỉnh đạt dưới 50%.
- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 17.367.400 giấy với
diện tích 8.147.100 ha, đạt 82,9%. Cịn 33 tỉnh đạt trên 85%, có 30 tỉnh đạt dưới
85%; trong đó có 12 tỉnh đạt dưới 70%.
- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.709.900 giấy với diện tích
10.357.400 ha, đạt 86,1%. Có 20 tỉnh đạt trên 85%, có 41 tỉnh cấp đạt dưới 85%;
trong đó có 25 tỉnh đạt dưới 70%. ( Đá Bàn, 2013)
2.3.3. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên cả nước sau khi có luật đất đai 2013
Theo Bộ Tài ngun và Mơi trường (TN&MT), tính đến 31/12/2018, cả

nước đã đạt tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) lần đầu đạt trên
97,2% tổng diện tích các loại đất cần cấp
Theo đó, khắc phục tình trạng lãng phí, tăng cường nguồn lực đất đai vào
phát triển sản xuất kinh doanh, Bộ TN&MT đã cơ bản hoàn thành việc phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Đã thực hiện giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giải quyết nhu cầu nhà ở, phát triển
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng.
Trong 3 năm (2016-2018), cả nước đã đưa hơn 50 nghìn ha đất chưa sử
dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, đã xử lý, thu hồi, hủy bỏ hơn
1.500 dự án với diện tích gần 30 nghìn ha; hồn thành sắp xếp nâng cao hiệu
quả sử dụng đối với 2 triệu ha đất của các công ty nông, lâm nghiệp; thu hồi
chuyển cho các địa phương hơn 400 nghìn ha. Đồng thời, thực hiện các quy định
về giao đất, tăng cường đấu giá đất đã ngăn ngừa đầu cơ, tăng thu từ đất lên trên
121 nghìn tỷ đồng, chiếm 12% thu ngân sách nội địa; hoàn thành việc cấp GCN
đối với 97,2% diện tích cần cấp; đưa vào sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai của 161
huyện, quận; 8 tỉnh, thành đã thực hiện liên thông thủ tục với cơ quan thuế;
nhiều địa phương đã thực hiện các mơ hình, phương thức tập trung đất đai cho
nơng nghiệp công nghệ cao.
Đối với các công ty nông, lâm nghiệp, cả nước đã rà soát ranh giới, cắm
mốc được 85,7% khối lượng; đo đạc, lập bản đồ địa chính được 95,1% khối
lượng; có 46,3% diện tích các cơng ty nơng nghiệp, 78% diện tích các cơng ty
17


lâm nghiệp và 70% diện tích ban quản lý rừng, vườn Quốc gia, khu bảo tồn
thiên nhiên đã được cấp Giấy chứng nhận; thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận
theo kết quả đo đạc địa chính chính quy được 16,9% khối lượng nhu cầu (Bích
Liên,2019).
2.3.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Qua 1 năm rưỡi thực hiện Chỉ thị số 09, từ chỗ khó khăn, đạt kết quả thấp,

tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chuyển biến rõ
nét, đạt những kết quả rất tích cực.
Tính đến ngày 16/3/2018, trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cấp Giấy
chứng nhận và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9% (1.535.543
thửa/1.551.951 thửa):
- Cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt
90,32% (161.028 căn/178.278 căn);
- Cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư đạt 92,11%
(12.920 căn/14.027 căn);
- Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sau dồn điền đởi thửa đạt
99,01% (616.704/622.861 GCN),
- Cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa
đất) (kinhtedothi.vn).

18