Tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị đến số thu ngân sách từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trường hợp quận 11 thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ NGỌC NGÀ

TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT ĐÔ
THỊ ĐẾN SỐ THU NGÂN SÁCH TỪ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP, TRƢỜNG HỢP QUẬN 11 THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ NGỌC NGÀ

TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT ĐÔ
THỊ ĐẾN SỐ THU NGÂN SÁCH TỪ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP, TRƢỜNG HỢP QUẬN 11 THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
Chun ngành: Tài chính- Ngân hàng
Hƣớng đào tạo: Hƣớng ứng dụng
Mã ngành:

8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM QUỐC HÙNG

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng luận văn “Tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị
đến số thu ngân sách từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trường hợp Quận 11 thành
phố Hồ Chí Minh” là cơng trình nghiên cứu do chính tơi thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn
khoa học của TS. Phạm Quốc Hùng.
Các số liệu thu thập và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hồn tồn chính
xác, trung thực và chƣa đƣợc cơng bố bằng hình thức nào khác. Các tài liệu tham khảo
đƣợc trích dẫn nguồn rõ ràng.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về nội dung và tính trung thực của đề tài
nghiên cứu.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày

tháng

Ngƣời cam đoan

Lê Thị Ngọc Ngà

năm 2021


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... 3
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ 9
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... 10
TĨM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ...................................................................... 11
ABSTRACT ........................................................................................................... 12
CHƢƠNG 1 .............................................................................................................. 1
GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ..................................................................... 1
1.1. Đặc vấn đề....................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
1.3. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ 3
1.4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 3
1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 4
1.6. Cấu trúc của đề tài ......................................................................................... 4
CHƢƠNG 2 .............................................................................................................. 6
LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ ............................. 6
2.1. Ngân sách nhà nƣớc và thu ngân sách nhà nƣớc ........................................ 6
2.1.1. Khái niệm ngân sách nhà nƣớc ...................................................................... 6
2.1.2. Hệ thống ngân sách nhà nƣớc ........................................................................ 6
2.1.3. Khái niệm thu ngân sách nhà nƣớc................................................................ 7
2.2. Thu ngân sách nhà nƣớc cấp huyện ............................................................. 8
2.2.1. Khái niệm và nội dung thu ngân sách nhà nƣớc cấp huyện .......................... 8
2.2.2. Vai trò và nhiệm vụ của ngân sách Nhà nƣớc cấp huyện.............................. 9


2.3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ............................................................... 9
2.3.1. Khái niệm thuế SDĐPNN.............................................................................. 9
2.3.2. Nội dung chính sách thuế SDĐPNN ........................................................... 10
2.3.3. Quản lý nhà nƣớc về thuế SDĐPNN ........................................................... 11
2.4. Chính sách giá đất đất đơ thị ...................................................................... 11
2.4.1. Khái niệm và đặc điểm đất đô thị ................................................................ 11

2.4.2. Khái niệm và đặc điểm giá đất đô thị .......................................................... 13
2.4.3. Chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị ........................................................... 17
2.4.4. Tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị ...................................... 18
2.5. Kinh nghiệm một số nƣớc trên thế giới và bài học cho Việt Nam .......... 19
2.5.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về tổ chức định giá đất ................................... 19
2.5.2. Kinh nghiệm từ Nhật Bản về định giá và thẩm định giá đất ....................... 23
2.5.3. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất ............. 24
2.5.4. Kinh nghiệm từ Indonesia về cải cách thuế tài sản ..................................... 29
CHƢƠNG 3 ............................................................................................................ 32
KHUNG PHÂN TÍCH, DỮ LIỆU VÀ CÁCH TIẾP CẬN ................................... 32
3.1. Cơ sở lý thuyết có liên quan ........................................................................ 32
3.1.1. Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng...................................................................... 32
3.1.2. Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hƣởng – Hedonic ....................................... 34
3.2. Quy trình nghiên cứu .................................................................................. 36
3.3. Khung phân tích........................................................................................... 37
3.3.1. Chính sách Thuế SDĐPNN ......................................................................... 38
3.3.2. Chính sách giá đất đơ thị ............................................................................. 39
3.3.3. Chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị ........................................................... 40


3.3.4. Kinh tế - xã hội ............................................................................................ 40
3.3.5. Năng lực của cơ quan Thuế ......................................................................... 40
3.3.6. Đơ thị hóa .................................................................................................... 41
3.3.7. Hội nhập kinh tế quốc tế .............................................................................. 41
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................................ 42
3.4.1. Thiết kế bảng câu hỏi................................................................................... 42
3.4.2. Phƣơng pháp phỏng vấn sâu ........................................................................ 42
3.4.3. Phƣơng pháp phiếu khảo sát ........................................................................ 42
3.5. Phƣơng pháp phân tích dữ liệu .................................................................. 43
CHƢƠNG 4 ............................................................................................................ 45

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 45
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu .................................................................... 45
4.1.1. Đặc điểm địa bàn Quận 11 .......................................................................... 45
4.1.2. Tình hình thực hiện thu thuế SDĐPNN trên địa bàn Quận 11 .................... 46
4.1.3. Công tác xây dựng bảng giá đất trên địa bàn quận 11................................. 49
4.2. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 54
4.2.1. Kết quả phỏng vấn sâu................................................................................. 54
4.2.2. Kết quả phiếu khảo sát................................................................................. 57
4.3. Chính sách thuế SDĐPNN trên địa bàn Quận 11 ..................................... 65
CHƢƠNG 5 ............................................................................................................ 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 69
5.1. Kết luận ......................................................................................................... 69
5.2. Kiến nghị ....................................................................................................... 69
5.2.1. Cải cách chính sách xây dựng bảng giá đất ................................................. 69


5.2.2. Nâng cao số thu thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11 ................................. 71
5.3. Các hạn chế và hƣớng nghiên cứu tiếp theo .............................................. 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 78
PHỤ LỤC ............................................................................................................... 82


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tiếng Việt

Tiếng Anh

BCĐ

Ban chỉ đạo

BĐS

Bất động sản

FDI

Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài

Foreign Direct Investment

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

Gross Domestic Product

HĐND

Hội đồng nhân dân

KBNN

Kho bạc nhà nƣớc

NSNN

Ngân sách nhà nƣớc

NSTW

Ngân sách trung ƣơng

NSĐP

Ngân sách địa phƣơng

PNN

Phi nông nghiệp

QLĐT

Quản lý đô thị

SDĐPNN

Sử dụng đất phi nông nghiệp

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1. 1: Mơ hình hệ thống NSNN Việt Nam ............................................................... 7
Hình 1. 2: Tính ngƣỡng của giá cả đất đai .................................................................... 15
Hình 3. 1: Khung phân tích các nhân tố tác động đến số thu ngân sách từ thuế
SDĐPNN ....................................................................................................................... 38
Hình 4. 1: Bản đồ địa chính Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh. .................................... 45
Hình 4. 2: Xác định các vị trí ........................................................................................ 51
Hình 4. 3: Trƣờng hợp cách lề đƣờng từ 100 m trở lên ................................................ 52
Hình 4. 4: Bản đồ đƣờng Lãnh Binh Thăng .................................................................. 58
Hình 4. 5: Bản đồ đƣờng Lê Thị Bạch Cát .................................................................... 59
Hình 4. 6: Bản đồ đƣờng Lạc Long Quân ..................................................................... 60


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. 1: Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất .............................................................. 16
Bảng 1. 2: Mơ hình tổ chức định giá đất của Hàn Quốc ............................................... 19
Bảng 1. 3: Mơ hình định giá đất của tiểu bang Queensland .......................................... 24
Bảng 1.4: Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về định giá đất tại Queensland 28
Bảng 3. 1: Tóm tắt lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng.......................................................... 32
Bảng 3. 2: Một số nghiên cứu ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định giá BĐS ........ 35
Bảng 4. 1: Tổng hợp tình hình thực hiện thu thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11 từ
năm 2012 đến 31/8/2020. .............................................................................................. 46
Bảng 4. 2: Tổng hợp căn cứ pháp lý bảng giá đất của UBND TP.Hồ Chí Minh từ năm
2012 đến 2020. .............................................................................................................. 50
Bảng 4. 3: Danh sách cán bộ tham gia phỏng vấn ........................................................ 54
Bảng 4. 4: Danh sách công chức ngành Thuế tham gia phỏng vấn .............................. 54
Bảng 4. 5: Danh sách các tuyến đƣờng nghiên cứu ...................................................... 57
Bảng 4. 6: Kết quả thống kê giá đất thị trƣờng tại các tuyến đƣờng nghiên cứu trên địa
bàn quận 11 .................................................................................................................... 64
Bảng 4. 7: Tổng hợp so sánh đơn giá đất nhà nƣớc và đơn giá đất thị trƣờng.............. 67

TÓM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Tiêu đề: Tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị đến số thu ngân sách
từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trƣờng hợp Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh.
Tóm tắt:
Quận 11 với vị trí trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, có quy mơ dân số đơng
và tốc độ phát triển đơ thị cao. Diện tích đất đơ thị chiếm đa số trên tổng diện tích đất
của quận, tuy nhiên số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận còn khiêm
tốn (chƣa đến 0,1%/năm), chƣa tƣơng xứng với quy mô và giá trị của đất đô thị. Mặt
khác, hiện nay nguồn thu ngân sách từ các khoản thuế, phí khác đang có xu hƣớng
giảm và kém ổn định do ảnh hƣởng của nhiều yếu tố kinh tế - xã hội. Vì vậy, thuế
SDĐPNN đƣợc đánh giá là bền vững, có số thu tăng trong thời gian qua; là nguồn thu
ngân sách tiềm năng, gắn với chất lƣợng dịch vụ công của địa phƣơng.
Từ tham khảo kinh nghiệm định giá BĐS và chính sách cải cách thuế BĐS của
một số quốc gia, kết hợp với khảo sát phân tích tình hình thực tế tại địa phƣơng về
chính sách giá đất, điều chỉnh giá đất đơ thị, chính sách thuế SDĐPNN… Đề tài đã
triển khai phỏng vấn sâu 09 chun gia cơng tác tại CCT và 44 nóc gia trên 03 tuyến
đƣờng thuộc địa phận quận 11, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao số thu
ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11.
Các giải pháp tập trung vào hai nhóm vấn đề chính, bao gồm: nhóm thứ nhất, tập
trung đề ra các phƣơng hƣớng cải cách công tác xây dựng bảng giá đất hiện nay của
địa phƣơng, cụ thể: bãi bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó chỉ thực hiện ban
hành bảng giá đất và giao cấp tỉnh thực hiện theo thực tế địa phƣơng, rút ngắn thời
hiệu ban hành bảng giá đất, xây dựng hệ thống thông tin giá thị trƣờng BĐS…; nhóm
thứ hai, nâng cao số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN tập trung vào các giải pháp cải
cách chính sách thuế SDĐPNN, mở rộng cơ sở thuế, áp dụng giá đất thị trƣờng làm cơ
sở thuế… Qua đó, tác giả hy vọng sẽ góp phần cải thiện và nâng cao số thu ngân sách,
đóng góp vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng theo hƣớng cơng
bằng, bền vững.

Từ khóa: Điều chình giá đất đô thị, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.


ABSTRACT
District 11 is the central district of Ho Chi Minh City, with large population size
and high urban growth rate. The urban land area accounts for the majority of the total
land area of the district, but the budget revenues on non-agricultural land use tax were
still lowing (less than 0.1% per year) and not commensurate with the value of urban
land in the district. On the other hand, the budget revenue sources on other taxes and
fees tend to decrease and become less stable due to the influence of many socioeconomic factors as today. Therefore, non-agricultural land use tax have been assessed
as sustainable, with revenue increasing steadily in recent years; and it is a potential
source of budget revenue associated with the quality of local public services.
Through the reference to experience in real estate valuation and real estate tax
reform policies of some countries, along with a combination of survey and analysis of
local real situation on land price policy, urban land price adjustment policy, nonagricultural land use tax, property tax... This paper has conducted in-depth interviews
with 09 experts working at the Tax Department and 44 houses on 03 roads in District
11, thereby, creating a basis for the author proposing a number of solutions to increase
the budget revenue on non-agricultural land use tax in district 11.
The solutions focus on two main groups of issues, including: the first group,
which focuses on setting out directions to reform the current land price list
construction in the locality, specifically: considering the deregulation setting land price
bracket, instead just issuing land price list and assigning provincial level to comply
with local reality, shortening time to issue land price list, building real estate market
price information system real ...; The second group, increasing the revenue from nonagricultural land use tax, focuses on solutions to reform non-agricultural land use tax
policy, expand the tax base, apply market land prices as a basis for tax calculation
prices... Thereby, the author hopes contribute to improvement and increase of budget
revenues, contribute to the local socio-economic development towards equity and
sustainability.
Keywords: Urban land price adjustment policy, non-agricultural land use tax.

1

CHƢƠNG 1
GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1. Đặc vấn đề
Thuế là cơng cụ tài chính quan trọng của nhà nƣớc, tạo nguồn thu cho ngân sách
nhà nƣớc (NSNN), ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo công bằng xã hội. Cùng với sự
phát triển của kinh tế thị trƣờng các hệ thống thuế, các hình thức thuế và pháp luật
thuế ngày càng đa dạng và hoàn thiện nhằm duy trì nguồn thu từ thuế vào ngân sách
quốc gia đƣợc ổn định, bền vững, thúc đẩy sự phát triển ngân sách đảm bảo phát triển
đất nƣớc, các khoản đóng góp của ngƣời dân cho nhà nƣớc đƣợc xác định và đƣợc quy
định công khai bằng luật pháp của nhà nƣớc.
Trong thời gian qua, cơ cấu thu NSNN ngày càng chuyển biến tích cực, quy mơ
NSNN ngày càng mở rộng và theo hƣớng bền vững. Theo nghiên cứu của tác giả
Vƣơng Thị Thu Hiền (2018), trong các khoản thu nội địa, tỷ trọng nguồn thu từ thuế
chiếm lớn nhất. Số thu từ thuế, phí, lệ phí (bao gồm cả dầu thơ) trung bình giai đoạn
2006 - 2018 đạt 22,69% GDP; mức thu ngân sách từ thuế, phí, lệ phí (khơng bao gồm
dầu thơ) đạt trung bình 19,23% GDP trong cả giai đoạn và có xu hƣớng tăng trong
những năm gần đây. Trong đó, số thu từ tiền sử dụng đất năm 2018 ƣớc đạt 146,6
nghìn tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2011, về bản chất các khoản thu này là tiền
chuyển nhƣợng tài sản (chủ yếu là đất), đây là nguồn thu không bền vững; số thu từ
tiền thuê đất năm 2018 ƣớc đạt 32 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 5 lần so với năm 2011.
Nhìn chung, cho đến nay trong cơ cấu thu NSNN của Việt Nam vẫn cịn nhiều thách
thức, chƣa hồn tồn bền vững, việc thực hiện giảm thuế theo các cam kết hội nhập
gây sức ép không nhỏ đối với nguồn thu NSNN trong tƣơng lai; tốc độ thu NSNN
giảm dần, do hiệu quả nền kinh tế chƣa cao…
Theo Jay K. Rosengard (1998), đặc điểm ƣu việt của thuế liên quan đến nhà và
đất là cố định, dễ thấy, không di chuyển, tập trung cao nên đƣợc quản lý tốt, thuế liên

quan đến nhà và đất rất có hiệu quả về tài chính và ít gây biến dạng về kinh tế. Nhƣ
vậy, cải cách hệ thống thuế, đặc biệt là thuế liên quan đến nhà và đất là rất cần thiết
hiện nay.


2

Từ tầm quan trọng đó, Quốc hội Việt Nam (2012), thông qua Luật thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) nhằm đảm bảo các mục tiêu nhƣ: tăng cƣờng quản lý
nhà nƣớc đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu
quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất và khuyến khích thị trƣờng bất động sản phát
triển lành mạnh; khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành.
Để đạt đƣợc các mục tiêu đề ra, nhà nƣớc với chức năng điều tiết quản lý đất đai
và phát triển kinh tế - xã hội thông qua các quy định pháp luật nói chung và các chính
sách thuế và thu khác đánh vào đất đai nói riêng, trong đó chính sách giá đất có vai trị
và ý nghĩa rất quan trọng đối với mục tiêu sử dụng đất hiệu quả và góp phần tăng
nguồn thu thƣờng xuyên cho NSNN, phục vụ yêu cầu quản lý và điều tiết vĩ mô nền
kinh tế. Đối với phát triển kinh tế thị trƣờng, chính sách giá đất là cầu nối trong quan
hệ đất đai – thị trƣờng – quản lý của nhà nƣớc, nhà nƣớc điều tiết quản lý đất đai qua
giá hay giá đất chính là cơng cụ đề ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng tiếp cận với cơ chế
thị trƣờng.
Pháp luật Việt Nam đã có những quy định về chính sách giá đất nhằm xác định
và điều chỉnh giá đất theo “khung giá đất”, “bảng giá đất” với nguyên tắc phù hợp và
tiệm cận với giá đất thị trƣờng. Việc xác định đúng giá đất sẽ giảm đƣợc các tranh
chấp đất đai về giá; giúp cho việc phân bổ đất đai nhƣ là một nguồn lực xã hội một
cách hiệu quả; giúp tăng số thu NSNN từ thuế đất đai… Tuy nhiên, thực tế thời gian
qua, chính sách giá đất còn nhiều bất cập, là một trong những ngun nhân gây ra
những khó khăn vƣớng mắc trong cơng tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi
đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
khi đƣợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất… làm

ảnh hƣởng đến số thu NSNN và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi
các chính sách, pháp luật về đất đai.
Quận 11 là quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có tốc độ phát triển đơ thị
hóa nhanh, các khoản thu từ thuế SDĐPNN đƣợc đánh giá là nguồn thu ổn
định, thƣờng xuyên của ngân sách địa phƣơng và đóng vai trị hết sức quan trọng, là
nguồn kinh phí thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển hạ tầng trên địa bàn quận để hoàn
thành các nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng. Tuy nhiên, theo thống kê


3

từ báo cáo quyết toán NSNN các năm của quận 11, tỷ trọng thu thuế SDĐPNN của
quận 11 còn thấp, bình quân các năm chỉ chiếm từ 0,08% - 0,09% so với tổng thu
NSNN (TCKH Quận 11, 2019). Một trong các nguyên nhân có thể nhận thấy là việc
căn cứ khung giá đất nhà nƣớc và xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh giá đất đô thị
chƣa tƣơng xứng với giá đất phổ biến trên thị trƣờng. Trong bối cảnh hiện nay, các
nguồn thu từ các loại thuế khác đang có xu hƣớng giảm, trong khi đó thuế SDĐPNN là
loại thuế có nguồn thu ổn định, mang tính bền vững cho ngân sách của quận 11 nói
riêng và thành phố nói chung.
Vì vậy, cần có sự nghiên cứu và phân tích về chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị
nhƣ là một công cụ làm tăng số thu NSNN từ thuế SDĐPNN, tác giả chọn đề tài: “Tác
động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị đến số thu ngân sách từ thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp, trường hợp Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài
nghiên cứu.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu thực hiện đề tài là nêu ra đƣợc tác động của chính sách điều chỉnh giá
đất đô thị đến số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11, từ đó kiến nghị
một số giải pháp nâng cao số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trong điều kiện của địa
phƣơng hiện nay.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu

- Chính sách điều chỉnh giá đất đô thị ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến số thu ngân
sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11?
- Những bất cập trong nội dung chính sách điều chỉnh giá đất đô thị và cả trong
thực hiện trên địa bàn quận 11?
- Giải pháp nào để hồn thiện chính sách điều chỉnh giá đất đô thị và nâng cao số
thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11?
1.4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị đến số
thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11.


4

Đối tƣợng thu thập dữ liệu: ban lãnh đạo, các cán bộ chuyên trách thuế tại 16
phƣờng thuộc quận 11 quản lý và Chi cục thuế quận 11; một số hộ dân (nóc gia) trên
các tuyến đƣờng khảo sát.
Phạm vi nghiên cứu:
Về khơng gian: nghiên cứu tập trung phân tích chính sách giá đất, chính sách
điều chỉnh giá đất đơ thị và giải pháp nâng cao số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên
địa bàn quận 11.
Về thời gian: nghiên cứu trong giai đoạn từ 2012 – 2020.
1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài, tác giả thực hiện phƣơng pháp định tính, lý thuyết về thu
NSNN, thuế SDĐPNN, chính sách giá đất, thực tiễn ứng dụng chính sách điều chỉnh
giá đất đô thị và các cơ sở lý thuyết khác có lên quan để làm cơ sở nghiên cứu.
Bên cạnh đó, tác giả tiến hành thu thập dữ liệu thứ cấp từ số liệu, tài liệu tham
khảo từ các tạp chí khoa học chuyên ngành, kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới
và các cơng trình nghiên cứu của các tác giả trƣớc đây có liên quan đến đề tài; các số
liệu báo cáo của các cơ quan, ban, ngành có liên quan trên địa bàn quận 11 và thành
phố Hồ Chí Minh.

Dữ liệu sơ cấp thu thập từ phƣơng pháp khảo sát bằng bảng câu hỏi, tác giả xây
dựng bảng câu hỏi dựa trên cở sở lý thuyết, trích lọc tài liệu tham khảo, tham khảo ý
kiến chuyên gia trong ngành và giảng viên hƣớng dẫn. Trên cơ sở đó, thực hiện bổ
sung, điều chỉnh các câu hỏi và hoàn thiện bảng câu hỏi khảo sát để tiến hành khảo sát.
Từ kết quả khảo sát, sử dụng phƣơng pháp thống kê mơ tả để phân tích tác động
của chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị đến số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên
địa bàn quận 11.
1.6. Cấu trúc của đề tài
Chƣơng 1: Giới thiệu đề tài nghiên cứu
Chƣơng 2: Lý thuyết nghiên cứu và kinh nghiệm quốc tế


5

Giới thiệu khái niệm về các lý thuyết về NSNN, thuế SDĐPNN, chính sách giá
đất đơ thị, chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị. Bên cạnh đó, tác giả giới thiệu kinh
nghiệm của một số nƣớc trên thế giới về chính sách giá BĐS và bài học cho Việt Nam.
Chƣơng 3: Khung phân tích và mơ hình nghiên cứu
Chƣơng này, tác giả trình bày quy trình nghiên cứu, thiết kế nghiên cứu, phƣơng
pháp nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu.
Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu
Trong chƣơng này, trình bày tổng quan về tình hình kinh tế - xã hội của quận 11;
về tình hình thu NSNN của quận; tình hình thu thuế SDĐPNN trên địa bàn quận trong
giai đoạn 2012 - 2020. Kế đến, bằng phƣơng pháp thống kê mơ tả và tác giả trình bày
kết quả nghiên cứu.
Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị
Trong chƣơng này, trên cơ sở kết quả nghiên cứu, tác giả kiến nghị một số giải
pháp nhằm hồn thiện chính sách điều chỉnh giá đất đơ thị, từ đó nâng cao số thu thuế
từ thuế SSĐPNN trong điều kiện hiên tại của địa phƣơng.

6

CHƢƠNG 2
LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ
2.1. Ngân sách nhà nƣớc và thu ngân sách nhà nƣớc
2.1.1. Khái niệm ngân sách nhà nƣớc
Theo tác giả Sử Đình Thành và Bùi Thị Mai Hoài (2009), cho rằng NSNN phản
ánh những thể chế đƣợc xã hội thiết lập bằng hệ thống pháp luật nhằm mục đích ấn
định con số chi tiêu trong một năm mà nhà nƣớc phải tìm kiếm nguồn để tài trợ; đồng
thời nhà nƣớc đƣa ra những quy tắc về kế toán để theo dõi chi tiết và chặt chẽ các
khoản chi tiêu của nhà nƣớc với mục đích là để kiểm sốt các khoản chi, tránh đƣợc sự
phí phạm các khoản chi tiêu cho những hoạt động không đƣợc ghi vào trong ngân sách
để sao cho chi tiêu của nhà nƣớc đƣợc hợp pháp và có thể đƣợc tài trợ bằng những
nguồn thu ổn định. Hay nói cách khác, NSNN là một đạo luật tài chính cơ bản do quốc
hội quyết định, thơng qua đó các khoản thu, chi tài chính của nhà nƣớc đƣợc thực hiện
trong một năm niên khóa tài chính.
Theo pháp luật NSNN (2015), NSNN là toàn bộ các khoản thu và chi đƣợc nhà
nƣớc dự toán trong khoảng thời gian xác định và đƣợc cơ quan quản lý nhà nƣớc có
thẩm quyền quyết định và tổ chức thực hiện nhằm đảm bảo thực thi chức năng và
nhiệm vụ của nhà nƣớc.
2.1.2. Hệ thống ngân sách nhà nƣớc
Theo Luật NSNN (2015), nguồn NSNN gồm có hai cấp ngân sách trung ƣơng
(NSTW) và ngân sách địa phƣơng (NSĐP). Ngân sách ở cấp địa phƣơng gồm có ngân
sách của chính quyền các cấp (cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã). Điều này có thể đƣợc
khái quát hóa bằng sơ đồ sau:


7

Hình 1. 1: Mơ hình hệ thống NSNN Việt Nam
Ngân sách nhà
nƣớc
NSĐP

Ngân sách trung ƣơng

NS tỉnh, thành phố trực thuộc TW
NS quận, huyện, thành phố trực thuộc tỉnh
NS xã, phƣờng, thị trấn trực thuộc huyện
Nguồn: Luật NSNN (2015)
Nguồn NSTW đƣợc xem là các khoản thu mà NSNN phân cấp cho các cơ quan
trung ƣơng hƣởng và một số khoản chi trong NSNN thuộc trong khối nhiệm vụ chi của
các cấp trung ƣơng. NSTW sẽ bao gồm các đơn vị thuộc dự toán của cơ quan trung
ƣơng bao gồm các bộ, các cơ quan ngang bộ, các tổ chức xã hội thuộc trung ƣơng,
cũng nhƣ các cơ quan trực thuộc chính phủ và các tổ chức đoàn thể thuộc trung ƣơng
đứng ra dự toán. Đối với nguồn NSĐP đƣợc xem là các khoản thu mà đƣợc NSNN
đứng ra phân cấp cho các cấp tại địa phƣơng thu bổ sung từ NSTW, hƣởng và một số
các khoản chi NSNN mà thuộc trong phạm vi chi của cấp địa phƣơng.
2.1.3. Khái niệm thu ngân sách nhà nƣớc
Theo tác giả Vũ Văn Hóa và Lê Văn Hƣng (2009), định nghĩa thu NSNN là việc
nhà nƣớc dùng quyền lực của mình để tập trung một phần các nguồn tài chính quốc gia
để hình thành quỹ NSNN nhằm thỏa mãn các nhu cầu của chi tiêu của nhà nƣớc.
Nguồn thu NSNN đƣợc phản ánh từ những quan hệ về kinh tế tài chính nảy sinh
trong suốt quá trình hoạt động của nhà nƣớc sử dụng quyền lực nhà nƣớc, quyền lực
chính trị nhằm tổ chức thực thi hoạt động phân phối về tài chính để tạo lập nguồn tiền
tệ tập trung của nhà nƣớc. Theo đó, nguồn thu NSNN gồm tất cả những khoản tiền thu
về nhà nƣớc để tập trung hình thành nên quỹ NSNN nhằm thỏa mãn yêu cầu chi tiêu
đƣợc nhà nƣớc xác định, để đáp ứng sự phát triển.

8

Điểm đặc trƣng của nguồn thu NSNN, đó là ở bất kỳ xã hội nào thì việc cơ cấu
về những khoản thu NSNN là bao giờ cũng gắn kết chặt chẽ với việc phục vụ tối đa
đối với chức năng và nhiệm vụ của nhà nƣớc, cũng nhƣ phục vụ quyền lực nhà nƣớc.
Sự xuất hiện, tồn tại, xây dựng và phát triển của nhà nƣớc vốn dĩ là điều kiện để hình
thành những khoản thu NSNN. Và ngƣợc lại, chính những khoản thu NSNN lại là tiền
đề vật chất tối thiểu nhằm thực thi chức năng và nhiệm vụ của nhà nƣớc trên thực tế.
Nguồn thu NSNN luôn gắn kết với những quan hệ kinh tế, những hoạt động kinh
tế nảy sinh trong đời sống xã hội. Hàng năm, nhu cầu về phát triển kinh tế cũng nhƣ tỷ
lệ tăng trƣởng kinh tế là cơ sở tiền đề khách quan để thiết lập những khoản thu NSNN
và quyết định về mức huy động về những khoản thu định mức nộp NSNN.
Nguồn thu NSNN tùy thuộc rất lớn vào tốc độ, chất lƣợng và tính bền vững trong
phát triển của một quốc gia. Song về cơ bản, trong cơ cấu nguồn thu NSNN thì nguồn
thu quốc nội thƣờng phải chiếm tỷ lệ chi phối và lớn nhất. Không thể đạt tới sự phát
triển quốc gia một cách bền vững nếu nguồn thu NSNN của quốc gia lại phụ thuộc chủ
yếu từ nguồn thu ở bên ngoài quốc gia và những khoản thu nhƣ: nguồn thuế nhập
khẩu, nguồn thu NSNN từ việc bán các tài nguyên thiên nhiên cho các quốc gia
khác… có tỷ lệ lớn trong cơ cấu nguồn thu NSNN.
Về bản chất, thu NSNN là hệ thống những quan hệ kinh tế phát sinh trong quá
trình nhà nƣớc dùng quyền lực chính trị để thực hiện phân phối các nguồn tài chính
nhằm hình thành quỹ tiền tệ của nhà nƣớc.
2.2. Thu ngân sách nhà nƣớc cấp huyện
2.2.1. Khái niệm và nội dung thu ngân sách nhà nƣớc cấp huyện
NSNN cấp huyện là toàn bộ các khoản thu, chi của nhà nƣớc đã đƣợc HĐND,
UBND cấp huyện quyết định và đƣợc thực hiện trong một năm để đảm bảo thực hiện
các chức năng, nhiệm vụ của nhà nƣớc trên địa bàn huyện. Hay nói cách khác, NSNN
cấp huyện là quỷ tiền tệ tập trung của huyện đƣợc hình thành bằng các nguồn thu và
đảm bảo các khoản chi trong phạm vi huyện.

9

Qua đó, thu NSNN cấp huyện có thể hiểu là tồn bộ các khoản thu mà chính
quyền cấp huyện huy động vào quỷ ngân sách trong một thời kỳ để đáp ứng nhu cầu
chi tiêu của nhà nƣớc.
Nội dung các khoản thu ngân sách nhà nƣớc cấp huyện đƣợc quy định cụ thể
trong pháp luật NSNN (2015), một số nội dung của các khoản thu NSNN cấp huyện
bao gồm: các khoản thu ngân sách địa phƣơng hƣởng 100% bao gồm: thuế tài nguyên,
trừ thuế tài nguyên thu từ hoạt động thăm dị, khai thác dầu, khí; thuế mơn bài; thuế sử
dụng đất nông nghiệp; thuế SDĐPNN; tiền sử dụng đất, trừ thu tiền sử dụng đất…
2.2.2. Vai trò và nhiệm vụ của ngân sách Nhà nƣớc cấp huyện
NSNN cấp huyện là một bộ phận hữu cơ của NSNN, cùng ra đời và tồn tại, phát
triển cùng với sự tồn tại phát triển của hệ thống NSNN. NSNN cấp huyện đã trở thành
một cấp ngân sách giúp nền tài chính của quốc gia trở nên mạnh hơn, đảm bảo chức
năng và nhiệm vụ đƣợc ủy quyền từ NSTW; là phƣơng tiện vật chất để chính quyền
cấp huyện thực hiện các chức năng, nhiệm vụ theo luật định.
NSNN cấp huyện là một cấp ngân sách quan trọng, đóng vai trị là cầu nối giữa
các đơn vị cơ sở với cơ quan quản lý cấp trên. Một chủ trƣơng, chính sách của Nhà
nƣớc, hiệu lực quản lý Nhà nƣớc đều có sự tham gia của cấp ngân sách này để giúp
công tác quản lý điều hành đạt hiệu quả tốt hơn. Đồng thời, cũng phản ánh các chủ
trƣơng, chính sách, pháp luật của Nhà nƣớc trong khi triển khai thực hiện tại cơ sở.
Trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, ngân sách huyện có vai trị
hết sức quan trọng, nhƣ là cơng cụ huy động nguồn tài chính để đảo bảo thực hiện
chức năng nhà nƣớc ở địa phƣơng; là công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế - xã hội tại
địa phƣơng…
2.3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
2.3.1. Khái niệm thuế SDĐPNN
Thuế SDĐPNN là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất cho mục đích phi sản xuất

nơng nghiệp hoặc có thể phát biểu thuế SDĐPNN là thuế đánh trên giá trị vốn của đất,
giá trị hàng năm hay tiền thuê đất hoặc giá trị đất theo vị trí.
Đối với đa số các nƣớc phát triển, thuế BĐS là loại thuế phổ biến nhất, đƣợc


10

đánh trên giá trị vốn của đất và những vật kiến trúc xây dựng trên đó, giá trị hàng năm
hay tiền thuê đất hoặc giá trị đất theo vị trí. Thuế BĐS có thể đƣợc áp dụng với khái
niệm rộng hơn, bao gồm các loại thế đánh trên quyền sử dụng, sở hữu và chuyển giao
BĐS (Norregaard, 2003). Tuy nhiên, khái niệm quan trọng nhất khi nói đến thuế BĐS
trong các nghiên cứu liên quan vẫn là loại thuế đánh hàng năm vì đây là loại thuế
mang đến số thu thƣờng xuyên và bền vững nhất.
Dựa trên cơ sở quy định pháp luật về đất đai của Việt Nam, nhà nƣớc là đại diện
chủ sở hữu đất đai, thống nhất quản lý đất đai. Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu, nhà
nƣớc giao quyền SDĐPNN cho tổ chức và cá nhân sử dụng; nhà nƣớc thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu thông qua cơ quan thuế để thực hiện thu thuế SDĐPNN. Nhƣ vậy,
đối tƣợng nộp thuế là thể nhân hoặc pháp nhân.
Có thể thấy, thuế SDĐPNN là loại thuế gián thu, thu vào hoạt động SDĐPNN,
nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng nhà, đất hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả,
bảo đảm cơng bằng trong việc sử dụng đất và nguồn thu cho NSNN. Ở góc độ quan hệ
sở hữu và sử dụng thuế SDĐPNN mang tính chất là một khoản thu về từ việc chuyển
nhƣợng quyền sử dụng (đất) giữa một bên là nhà nƣớc, một bên là các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất.
2.3.2. Nội dung chính sách thuế SDĐPNN
Chính sách thuế SDĐPNN bao gồm một số nội dung cơ bản theo quy định của
Luật thuế SDĐPNN số 48/2010/QH12 và các văn bản pháp luật có liên quan (Phụ lục
1). Nhìn chung, pháp luật Việt Nam đã có các quy định khá đầy đủ, cụ thể về nội dung
chính sách thuế SDĐPNN (đối tƣợng chịu thuế, đối tƣợng không chịu thuế, ngƣời nộp
thuế, căn cứ tính thuế và các trƣờng hợp miễn, giảm thuế SDĐPNN) để làm cơ sở áp

dụng tính thuế.
Tuy nhiên, trƣớc sự phát triển đô thị nhanh nhƣ hiện nay, các khu nhà cao tầng
ngày càng nhiều, tỷ lệ ngƣời dân sở hữu và sử dụng hơn một tài sản ngày càng tăng thì
việc áp dụng cơ sở thuế này cần đƣợc xem xét và nghiên cứu cải cách chính sách thuế
cho phù hợp hơn với cơ chế thị trƣờng.
Theo tác giả Nguyễn Hồng Thắng (2010), động cơ cải cach chính sách thuế nhà,


11

đất hoàn toàn xuất phát từ bên trong và là đỏi hỏi tất yếu từ bối cảnh kinh tế - xã hội
Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới. Vì vây, đây sẽ là một trong những vấn đề
chính để đề tài tiếp tục nghiên cứu ở các phần sau.
2.3.3. Quản lý nhà nƣớc về thuế SDĐPNN
Thuế nói chung và thuế SDĐPNN nói riêng là đối tƣợng quản lý của Nhà nƣớc.
Mục đích quản lý thuế là nhằm thu đúng thu đủ và kịp thời thuế vào NSNN.
Với yêu cầu và mục đích của hoạt động quản lý nhà nƣớc về thuế SDĐPNN, quan
niệm quản lý Nhà nƣớc về thuế SDĐPNN đƣợc hiểu đó là q trình tác động có mục đích
của nhà nƣớc vào việc huy động nguồn thu từ thuế SDĐPNN để tập trung vào NSNN
thông qua các văn bản pháp lý, phƣơng pháp, hình thức tổ chức của các cơ quan chức
năng nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Hoạt động quản lý nhà nƣớc đối với thuế SDĐPNN là sự phối hợp của các bộ
phận thực hiện chức năng quản lý theo những nguyên tắc chung của quản lý kinh tế
nhằm đạt đƣợc mục tiêu đề ra. Nhƣ vậy quản lý nhà nƣớc về thuế SDĐPNN gồm các
hoạt động nhƣ: hoạch định mục tiêu thực hiện thu thuế SDĐPNN trong giai đoạn nhất
định (thƣờng là một năm); xây dựng, tổ chức bộ máy tƣơng ứng để thực hiện mục tiêu đề
ra; chỉ đạo thực hiện các nhiệm vụ và giải pháp đề ra; tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám
sát và tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện chính sách về thuế SDĐPNN.
2.4. Chính sách giá đất đất đơ thị
2.4.1. Khái niệm và đặc điểm đất đô thị

Đô thị là điểm tập trung dân cƣ với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nơng
nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành,
có vai trị thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc, của một miền
lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, trong huyện (Nguyễn
Đình Hƣơng, 2003). Nhƣ vậy, đơ thị là nơi có các đặc trƣng là trung tâm kinh tế, chính
trị, xã hội của vùng và của cả nƣớc, có vai trị chủ đạo trong phát triển kinh tế - xã hội;
có mật độ dân số cao, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh hoặc hoàn chỉnh từng phần; cung
cấp dịch vụ, đất đai, nhà ở, giao thông…


12

Nghiên cứu đất đơ thị dƣới góc độ sở hữu, V. Kruse (1939), cho rằng đất đô thị là
tài sản, song nó là một sở hữu bất thƣờng theo nghĩa là chủ sở hữu khơng thể tận dụng
hoặc mang nó theo. Nó ở đó để ngƣời ta sử dụng và sẽ vẫn ở đó sau khi thay hàng loạt
các chủ sở hữu. đất đô thị là một tài sản mang lại các quyền ra quyết định của chủ sở
hữu về việc sử dụng nó. Do đó, động cơ thúc đẩy các quyết định này trở thành các yếu
tố quyết định của việc sử dụng đất. Ngồi ra, đất đơ thị cũng trở thành một nơi đầu tƣ
cho lợi nhuận về vốn. Trong bới cảnh này, đất đô thị tuân theo các mục tiêu khác nhau
và sự chuyển nhƣợng đƣợc thực hiện theo các cân nhắc về thị trƣờng đầu tƣ.
Tác giả Phạm Ngọc Côn (1999), định nghĩa đất đô thị là đất thuộc các khu vực
nội thành, nội thị xã, thị trấn đƣợc quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ
quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích cơng
cộng, quốc phịng an ninh và các mục đích khác. Ngồi ra, theo quy định các loại đất
ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đơ thị thì đƣợc tính vào đất đơ thị.
Theo pháp luật Việt Nam quy định về “đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng
nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cƣ đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đơ
thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.” (Khoản 1 Điều 144 Luật Đất

đai 2013); và đất ở đơ thị thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp (điểm a khoản 2 Điều 10
Luật Đất đai 2013).
Từ các định nghĩa trên, có thể nêu ra một số đặc điểm của đất đô thị nhƣ sau:
Thứ nhất, đất đơ thị thuộc nhóm đất PNN.
Thứ hai, đất đơ thị là nơi tập trung các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh
doanh; là trung tâm kinh tế, văn hóa của một vùng hoặc một quốc gia, đồng thời cũng
là nơi tập trung đông dân cƣ.
Thứ ba, đất đô thị thƣờng đi đôi với hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát triển
nhất định.
Thứ tư, đất đô thị có tính khan hiếm, do quy mơ quỹ đất có tính cố định, khó mở
rộng. Trong khi các hoạt động kinh tế - xã hội của đơ thị có xu hƣớng sử dụng nhiều