Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện gia bình tỉnh bắc ninh luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HƢƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA BÌNH,TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thị Vịng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu đƣợc trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chƣa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hƣơng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận đƣợc
sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS.Nguyễn Thị Vịng đã tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, viên chức các phòng ban của
UBND huyện Gia Bình: Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng, chi cục Thống kê, phịng Tài
chính – Kế hoạch; UBND xã Cao Đức, UBND xã Lãng Ngâm đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Bắc Ninh, tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hƣơng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn.............................................................................................................. ix
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 1

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ............................................. 3

2.1.1.

Một số khái niệm về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ...................................... 3

2.1.2.

Đặc điểm của q trình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ................ 3

2.1.3.

Những yếu tố tác động đến công tác bồi thƣờng bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ ................................................................................................................ 4

2.2.

Thực tiễn về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của một số nƣớc
trên thế giới và ở việt nam .................................................................................. 9

2.2.1.

Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của tổ chức WB và ADB ............................... 9

2.2.2.

Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở một số nƣớc trên thế giới ............................. 10

2.2.3.

Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ở Việt Nam ................................... 15

2.3.

Tổng quan về các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ......................... 16

2.3.1.

Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội ........................ 16

2.3.2.

Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ..................... 18

2.3.3.

Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .............. 19

2.4.

Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ở tỉnh Bắc Ninh ........... 20

2.4.1.

Việc xác định đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ ........................ 21

2.4.2.

Về chính sách bồi thƣờng tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa màu .................... 24

iii


2.4.3.

Về chính sách hỗ trợ ......................................................................................... 27

2.4.4.

Về chính sách tái định cƣ.................................................................................. 29

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................... 32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 32

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 32

3.3.

Đối tƣợng nghiên cứu ....................................................................................... 32

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Bình, tỉnh
Bắc Ninh ........................................................................................................... 33

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Gia Bình ..................... 33

3.4.3.

Thực trạng cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trên địa bàn huyện
Gia Bình giai đoạn 2013-2017.......................................................................... 34

3.4.4.

Đánh giá cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất tại 02 dự án nghiên cứu............................................................................... 34

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ................................................................................................... 34

3.5.

Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................. 34

3.5.1.

Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 34

3.5.2.

Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 35

3.5.3.

Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ........................... 36

3.5.4.

Phƣơng pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 37
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 42

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình ....................... 46

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 46

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................... 52

4.2.3.

Biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2010-2017 ..................................... 55

4.2.4.

Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai ..................................... 56

4.3.

Tình hình thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà
nƣớc thu hồi đất tại huyện Gia Bình ................................................................. 57

iv


4.3.1.

Khái quát về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh .................................. 57

4.3.2.

Các văn bản pháp lý có liên quan đến bồi thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ ở
huyện Gia Bình ................................................................................................. 58

4.4.

Đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất ở hai dự án nghiên cứu................................................................................ 62

4.4.1.

Giới thiệu khái quát hai dự án nghiên cứu ........................................................ 62

4.4.2.

Đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ .............................................. 65

4.4.4.

Giá bồi thƣờng tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa màu..................................... 73

4.4.5.

Về chính sách hỗ trợ ......................................................................................... 74

4.4.6.

Về chính sách tái định cƣ.................................................................................. 79

4.4.7.

Tác động của cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đến đời sống của
các hộ dân bị thu hồi đất ................................................................................... 82

4.4.8.

Ý kiến của cán bộ thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ .............. 83

4.4.9.

Đánh giá chung ................................................................................................. 85

4.5.

Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định
cƣ ...................................................................................................................... 87

4.5.1.

Hoàn thiện quy định xác định giá đất, giá tài sản tính bồi thƣờng, hỗ trợ........ 87

4.5.2.

Tăng cƣờng công tác quản lý đất đai ................................................................ 88

4.5.3.

Cơng tác tái định cƣ .......................................................................................... 88

4.5.4.

Chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống và việc làm ............................................ 88

4.5.5.

Nâng cao năng lực của tổ chức thực hiện công tác GPMB .............................. 88

4.5.6.

Tăng cƣờng tuyên truyền pháp luật về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ............ 89

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 90
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 90

5.2.

Kiến nghị...................................................................................................91

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 92

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng Phát triển châu Á (Asian
Development Bank)

BT

Bồi thƣờng

CP

Chính phủ

TP

Thành phố

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HT

Hỗ trợ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cƣ

UBND

Ủy ban nhân dân

TNMT

Tài nguyên Môi trƣờng

WB

Ngân hàng Thế giới (World bank)

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế theo ngành giai đoạn 2013-2017 .......................................... 42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm 2017 ...................................... 54
Bảng 4.3. Biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2010-2017 ................................. 56
Bảng 4.4. Tổng hợp diện tích đất thu hồi giai đoạn 2013 - 2017 ................................. 58
Bảng 4.5. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 1 .................................................... 63
Bảng 4.6. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 2 .................................................... 65
Bảng 4.7. Kết quả xác định đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng và không đƣợc bồi thƣờng của
02 dự án ........................................................................................................ 67
Bảng 4.8. Tổng hợp ý kiến ngƣời có đất bị thu hồi trong cơng tác xác định đối tƣợng
và điều kiện bồi thƣờng ................................................................................ 68
Bảng 4.9. Giá đất nông nghiệp năm 2015-2019 ........................................................... 68
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện bồi thƣờng về đất dự án 1 ............................................... 69
Bảng 4.11. Tổng hợp giá bồi thƣờng về đất ở dự án 2 ................................................... 70
Bảng 4.12. Kết quả thực hiện bồi thƣờng về đất dự án 2 ............................................... 71
Bảng 4.13. Ý kiến của ngƣời dân bị thu hồi đất và giá đất tính bồi thƣờng ................... 72
tại 2 dự án ..................................................................................................... 72
Bảng 4.14. Kết quả bồi thƣờng về tài sản của 02 dự án ................................................. 73

Bảng 4.15. Ý kiến của ngƣời bị thu hồi đất về bồi thƣờng tài sản của 02 dự án ............ 74
Bảng 4.16. Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án ............................................................. 75
Bảng 4.17. Tổng hợp các khoản hỗ trợ về đất nông nghiệp của dự án ............................... 76
Bảng 4.18. Tổng hợp các khoản hỗ trợ về đất ở của dự án ............................................... 77
Bảng 4.19. Ý kiến của ngƣời bị thu hồi đất về chính sách hỗ trợ của 02 dự án ............. 78
Bảng 4.20. Phƣơng thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc 2 Dự án ............................ 83
Bảng 4.21. Những kiến nghị của cán bộ thực hiện ......................................................... 84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính huyện Gia Bình ............................................................... 37

Hình 4.2.

Cơ cấu các loại đất chính huyện Gia Bình năm 2017 ................................. 52

Hình 4.3.

Nhà máy xử lý chất thải rắn sinh hoạt huyện Gia Bình .............................. 63

Hình 4.4.

Đƣờng ĐT.280 đoạn qua thôn An Quang xã Lãng Ngâm, huyện Gia
Bình, tỉnh Bắc Ninh ..................................................................................... 64

Hình 4.5.

Khu Tái định cƣ ĐT.280 và đấu giá QSD đất xây dựng sơ sở hạ tầng
NTM xã Lãng Ngâm ................................................................................... 81

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hƣơng
Tên luận văn: Đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ tại một số dự án trên
địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 8850103

Cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh, rút
ra những ƣu, nhƣợc điểm;
Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ tại huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.
Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp bao gồm: Thu thập các tài liệu
liên quan đến dự án; các văn bản, quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh về công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; Điều tra thu thập các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
- Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp bao gồm: Phỏng vấn trực tiếp các
cán bộ tham gia hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ; thu thập các tài liệu, số liệu liên
quan trong quá trình lập phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất; lập phiếu điều tra

trực tiếp các hộ gia đình bị thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu.
- Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu: Thống kê tổng hợp,
xử lý số liệu bằng phần mềm excel từ đó đƣa ra các nhận định, đánh giá cụ thể về các
vấn đề nghiên cứu.
- Phƣơng pháp so sánh, đánh giá bao gồm: So sánh, đánh giá việc thực hiện công
tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ tại địa bàn nghiên cứu với các quy định của pháp luật
nhƣ: giá thị trƣờng, giá bồi thƣờng, hệ số chênh lệch. So sánh, đánh giá việc thực hiện
công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ tại địa bàn nghiên cứu.
Kết quả nghiên cứu và kết luận
Huyện Gia Bình có địa hình tƣơng đối bằng phẳng cùng với nguồn lao động dồi
dào và hệ thống giao thông thuận lợi trong việc giao lƣu phát triển kinh tế xã hội. Gồm
có 13 xã và 01 thị trấn, với dân số 115.211 ngƣời, trong đó số ngƣời trong độ tuổi lao

ix


động chiếm khoảng 56,22%. Theo kết quả thống kê đất đai năm 2017, tổng diện tích đất
tự nhiên của tồn huyện là 10.758,67 ha. Trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 6564,77 ha
chiếm 61,02 % diện tích đất tự nhiên. Công tác quản lý đất đai của huyện Gia Bình, tỉnh
Bắc Ninh đã thực hiện đúng theo các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nƣớc. Công tác
lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính trên địa bàn huyện đƣợc thực hiện đầy đủ, nghiêm
túc. Huyện Gia Bình đã triển khai xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
theo đúng quy định và đã đƣợc các cấp cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đƣợc huyện thực hiện theo đúng quy định.
Nhìn chung cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trong thời gian qua trên địa
bàn huyện Gia Bình đã thực hiện khá tốt. Kết quả thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ
của 02 dự án là: UBND huyện Gia Bình đã quyết định thu hồi đất và phê duyệt bồi
thƣờng cho 135 hộ gia đình ở dự án 1 và 145 hộ gia đình ở dự án 2; tổng diện tích đất
thu hồi của 2 dự án là: 74.641,7 m2.
Việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại 02 dự

án nghiên cứu đƣợc Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ dự án phối hợp với các cấp, các ngành
của huyện và UBND các xã có dự án triển khai trên địa bàn thực hiện nghiêm túc, đầy
đủ, chính xác.
Để góp phần hồn thiện cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cần thực hiện
đồng bộ các giải pháp nhƣ: Hoàn thiện quy định xác định giá đất, giá tài sản tính bồi
thƣờng, hỗ trợ; Tăng cƣờng công tác quản lý đất đai; Nâng cao năng lực của tổ chức

thực hiện công tác GPMB.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Huong
Thesis title: Evaluation of compensation, support and resettlement in some projects in
Gia Binh district, Bac Ninh province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
To explore, analyze and evaluate the implementation of compensation, support
and resettlement policies when the State recovers land in some projects in Gia Binh
district, Bac Ninh province, drawing the advantage and disadvantage points;
To suggest solutions to improve the compensation, support and resettlement in Gia Binh
district, Bac Ninh province.
Materials and Methods
- Method of investigation and collection of secondary data include: - Collecting
documents related to the project; Documents, decisions of Bac Ninh People's

Committee on compensation, support and resettlement; Investigation and collection of
legal documents related to compensation, support and resettlement.
- Method for surveying and collecting primary data includes: direct interview of
officials involved in compensation committee, and collection of document related to
ground clearance, collecting relevant documents and data in the process of elaboration
of compensation and support plans upon land recovery; Create direct questionnaires for
households whose land is recovered in 02 research projects.
- Statistical method, data aggregation, analysis and processing: general statistics,
processing data using excel software, thus giving specific assessments and evaluations
on research issues.
- The method of comparison and evaluation include: comparing and evaluating
the implementation of compensation, support and resettlement in the study area with the
provisions of the law on market prices, compensation prices, coefficient of difference
comparison, assessment of the implementation of compensation, support and
resettlement in the study area.
Main findings and conclusions
Gia Binh district has a relatively flat topography, abundant labor force and
convenient transport system in the exchange of socio-economic development. There are

xi


13 communes and 01 town, with a population of 115,211 people, of which working-age
people make up 56.22%. According to the statistics of land in 2017, the total natural
land area of the district is 10,758.67 ha. Of which agricultural land is 6564.77 ha,
accounting for 61.02% of natural land area. Land management in Gia Binh district, Bac
Ninh province has been implemented in accordance with the legal documents of the
State. The preparation and management of administrative boundary dossiers in the
district area has been fully and seriously implemented. Gia Binh district has developed a
land use planning map up to 2020 in accordance with regulations and has been approved

by authorities. Land use planning are implemented in accordance with the regulations.
In general, the compensation, support and resettlement in Gia Binh district has
been quite good. Results of the compensation and support activities of 02 projects are:
Gia Binh District People's Committee has decided to recover land and approve
compensation for 135 households in project 1 and 145 households in project 2. The
Total land acquisition of 2 projects is 74,641.7 m2.
The implementation of the policy on compensation and support when the State
recovers land in two research projects was coordinated between the Council of
Compensation and Assistance and all levels and branches of the district and the People's
Committees of the communes where the project was implemented. It was deployed in
the area strictly, fully and accurately.
In order to contribute to the improvement of compensation, support and
resettlement, the following solutions should be implemented in a synchronous manner:
Finalization of regulations on land price determination, asset price calculation for
compensation and support; Strengthening the land management; Improve the capacity
of the site clearance organization.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố ở nƣớc ta trong những năm gần đây
đã diễn ra hết sức mạnh mẽ, nền kinh tế đất nƣớc ngày càng phát triển với sự hội
nhập kinh tế quốc tế sâu rộng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất để xây dựng kết cấu hạ
tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đơ thị và khu dân cƣ ngày càng tăng.
Nhờ đó, bộ mặt của đất nƣớc đã thay đổi nhanh chóng theo hƣớng cơng nghiệp hóa,
hiện đại và văn minh. Cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng là một tất yếu
khách quan, tác động sâu sắc đến nhiều mặt của xã hội và cộng đồng dân cƣ.
Hiện nay, công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó

khăn, phức tạp hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Có những dự án
kéo dài gần chục năm do khơng thể giải phóng mặt bằng. Thực tiễn cho thấy,
công tác thu hồi đất của công dân để phục vụ phát triển các dự án đầu tƣ và việc
bồi thƣờng cho những ngƣời bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, giải quyết
không tốt, khơng thoả đáng quyền lợi của ngƣời dân có đất bị thu hồi sẽ cản trở
tiến độ dự án, dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể
đông ngƣời, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hƣởng nghiêm trọng đến
tình hình an ninh trật tự, gây mất ổn định xã hội.
Cùng với sự phát triển của cả nƣớc nói chung và huyện Gia Bình nói riêng,
trong những năm gần đây trên địa bàn đã có nhiều dự án, cơng trình đƣợc triển
khai nhằm thúc đẩy nền kinh tế, nâng cao chất lƣợng cuộc sống của ngƣời dân
huyện, góp phần khơng nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nƣớc. Trong
những dự án đó, có những dự án đã đƣợc đƣa vào sử dụng song bên cạnh đó vẫn
cịn nhiều dự án "treo" do việc thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cịn gặp
nhiều khó khăn. Nhiều đơn thƣ, khiếu nại đƣợc gửi tới cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền đề nghị giải quyết các vấn đề liên quan đến bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. Xuất phát từ thực tiễn nói trên, tôi tiến hành
thực hiện đề tài "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số
dự án trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia
Bình, tỉnh Bắc Ninh, rút ra những ƣu, nhƣợc điểm;

1


Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ trên địa bàn
huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh và đi sâu
nghiên cứu cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ để thực hiện 02 dự án. Đó là
các dự án sau:
- Dự án I: Đầu tƣ, xây dựng khu xử lý chất thải rắn sinh hoạt trên địa bàn
xã Cao Đức, huyện Gia Bình, tổng diện tích thu hồi là 50.162,9 m2 với số hộ bồi
thƣờng là 135 hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện từ quý 4 năm 2015 đến
quý 4 năm 2016.
- Dự án II: Cải tạo, nâng cấp đƣờng ĐT.280 đoạn qua thôn An Quang, xã
Lãng Ngâm, huyện Gia Bình, tổng diện tích là 24.313,8 m2 với số hộ thu hồi là
145 hộ gia đình, cá nhân và 01 tổ chức. Thời gian thực hiện từ quý 4 năm 2016
đến quý 2 năm 2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Đóng góp mới: Qua tìm hiểu phân tích địa bàn nghiên cứu và cụ thể đi sâu
nghiên cứu 2 dự án, từ đó đánh giá đƣợc tình hình thực hiện cơng tác thu hồi, bồi
thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ tại huyện và tìm ra tồn tại, khó khăn và ngun nhân
chính dẫn đến tiến độ thực hiện công tác GPMB chƣa hiệu quả đó là giá bồi thƣờng
và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện để có những giải pháp khắc phục nâng cao hiểu
quả công tác GPMB trên địa bàn huyện.
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần phát hiện những tồn tại, đóng góp cho việc
hồn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ.
- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần đẩy nhanh cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ

2.1.1. Một số khái niệm về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
2.1.1.1. Bồi thường
"Bồi thƣờng" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tƣơng xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường về đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho ngƣời sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3, Luật Đất
đai năm 2013).
2.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013).
2.1.1.3. Tái định cư
Tái định cƣ là những chính sách, biện pháp của Nhà nƣớc nhằm thông qua
các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những ngƣời bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải
di dời khi có dự án đầu tƣ, đến nơi ở mới đƣợc ổn định đời sống, ổn định sản
xuất để phát triển kinh tế-xã hội (Phạm Phƣơng Nam, 2013).
Theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì việc bố trí tái định cƣ
cho các hộ dân đƣợc thực hiện bằng các hình thức có thể là: bồi thƣờng bằng nhà
ở hoặc giao đất ở mới và có thể bồi thƣờng bằng tiền để ngƣời bị thu hồi đất tự lo
chỗ ăn ở, sinh hoạt của mình.
2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ
2.1.2.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cƣ cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ; khu vực

3

ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nơng nghiệp. Do
đó mỗi khu vực bồi thƣờng GPMB có những đặc trƣng riêng và đƣợc tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể (Phạm Phƣơng Nam, 2013).
2.1.2.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trọng đời sống kinh tế
- xã hội đối với mọi ngƣời dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống
nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan
trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm
chí họ cho th đất cịn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không
cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến cơng
tác tun truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển, định giá bồi thƣờng rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cƣ sau này (Phạm Phƣơng Nam, 2013).
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài
sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ngƣời dân mà
tâm lý, tập quán của ngƣời dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất
khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách
khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thƣờng xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cƣ cũng nhƣ chất lƣợng
khu tái định cƣ thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu; dân cƣ một số vùng sống chủ
yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đƣờng giao thông của khu
dân cƣ làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống
bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
2.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thƣờng bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ
2.1.3.1. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật

đất đai
Hiến pháp Nƣớc cơng hồ xã hôi chủ nghĩa Việt Nam quy định: Tài sản
hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hố. Trong trƣờng hợp thật cần
thiết vì lý do quốc phịng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc trƣng mua
hoặc trƣng dụng có bổi thƣờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị

4


trƣờng. Đối với tài sản là đất đai thuôc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý và làm đại diện chủ sở hữu. Luật Đất đai năm 1988 quy định: khi cần sử
dụng cho nhu cầu của Nhà nƣớc hoặc của xã hơi thì Nhà nƣớc thu hổi có bổi
thƣờng tài sản gắn liền trên đất và mơt phần giá trị kinh tế đất (nếu đất có giá trị
sinh lợi cao). Luật Đất đai năm 1993 quy định: trong trƣờng hợp thật cần thiết,
Nhà nƣớc thu hổi đất đang sử dụng của ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cơng thì ngƣời bị thu hổi
đất đƣợc bổi thƣờng hoặc hỗ trợ. Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nƣớc thu
hổi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cơng và phát triển kinh tế, ngƣời bị thu hổi đất đƣợc Nhà nƣớc bổi thƣờng,
hỗ trợ và bố trí tái định cƣ theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai năm 2013
quy định: Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và
phát triển kinh tế, ngƣời bị thu hồi đất đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ theo quy định của pháp luật.
Trên cơ sở Hiến pháp, Luật Đất đai và các luật liên quan khác, Chính phủ
ban hành các nghị định hƣớng dẫn thi hành; các bô, ngành liên quan ban hành
các thông tƣ hƣớng dẫn về chuyên môn, nghiêp vụ; UBND cấp tỉnh ban hành các
quy định nhằm cụ thể hoá các văn bản của Trung ƣơng và tạo sự phù hợp đối với
tình hình thực tế ở địa phƣơng.
Nhƣ vậy, tuỳ theo từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hôi, Nhà nƣớc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về bổi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ nhằm

tạo khung pháp lý để những đối tƣợng liên quan làm căn cứ áp dụng, thực hiện
(theo hình thức bắt buộc). Nhà nƣớc thực hiên tốt quyền định đoạt của mình đối
với đất đai.
Các văn bản quy phạm pháp luât có ảnh hƣởng rất lớn đến cơng tác bổi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. Cụ thể:
- Nếu khung chính sách quy định về nguyên tắc, đối tƣợng, điều kiện đƣợc
bổi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và các quy định khác có liên quan đƣợc xây dựng
mơt cách đầy đủ, đổng bô, kịp thời, nhất quán, phù hợp với tình hình thực tế tại
các địa phƣơng; giá bổi thƣờng đất, bổi thƣờng tài sản: đƣợc ban hành đầy đủ,
kịp thời, chi tiết và sát với giá thực tế trên thị trƣờng tại thời điểm; khu tái định
cƣ đƣợc quy hoạch đáp ứng đƣợc yêu cầu đảm bảo thuận tiện về sinh hoạt và sản
xuất cho các hộ sau khi tái định cƣ, hạ tầng khu tái định cƣ tốt hơn hoặc ít nhất

5


phải bằng nơi ở cũ; viêc tổ chức thực hiên đƣợc quy định rõ vị trí, chức năng,
trách nhiệm của từng tập thể, cá nhân có liên quan, phân cơng phân nhiêm rõ
ràng, quy định cơ chế kiểm tra, giám sát đầy đủ thì nhất định sẽ có tác động tích
cực đến viêc thực hiện bổi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
- Cịn ngƣợc lại thì sẽ gây ra nhiều vƣớng mắc, hạn chế khả năng thực thi
pháp luât, gây ách tắc, chậm tiến độ GPMB và làm giảm lòng tin của nhân dân.
Thực tế trong những năm qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp
luât về bổi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của Nhà nƣớc đang còn nhiều bất cập,
chƣa phù hợp, chƣa đổng bộ, thay đổi liên tục, khơng sát với tình hình thực tế tại
các địa phƣơng. Chỉ tính riêng Nghị định 197/2004/NĐ-CP đƣợc Chính phủ ban
hành ngày 03/12/2004, nhƣng đến năm 2009 một số nội dung của Nghị định này
đã đƣợc sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh, thay thế đến ba lần, nhƣng đến nay viêc tổ
chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ vẫn đang gặp phải nhiều khó,
vƣớng mắc, khiếu kiện vẫn cịn nhiều, một số địa phƣơng vẫn đang cịn lúng túng

chƣa có hƣớng giải quyết hiệu quả.
Nhƣ vây, có thể nói rằng việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của
Nhà nƣớc là vấn đề vơ cùng quan trọng, có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
2.1.3.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, thống kê, kiểm kê, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật Đất đai, ngƣời sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc xét duyệt lập hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính
và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc
sử dụng đất, đối tƣợng và mức bồi thƣờng hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan trọng hàng
đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác
định tính pháp lý của đất đai.
Trong cơng tác bồi thƣờng, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
căn cứ để xác định đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính bồi
thƣờng. Hiện nay, cơng tác đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt
công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

6


dụng đất vẫn chƣa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thƣờng GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thƣờng GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ
GPMB nhanh hơn.
2.1.3.3. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con ngƣời phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng

đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể
thiếu đƣợc trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các
địa phƣơng, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lƣơng thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất
nƣớc nói chung và các địa phƣơng nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thƣờng GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nƣớc đóng vai trị là ngƣời tổ chức. Bất kỳ một phƣơng án bồi thƣờng GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt đƣợc các yêu
cầu nhƣ là phƣơng án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có tác động tới cơng tác bồi thƣờng đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của ngƣời đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hƣởng tới giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thƣờng.
Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng cịn thấp,
thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính
chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
2.1.3.4. Giá đất và định giá đất
Trƣớc khi có Luật Đất đai 2013, các địa phƣơng xây dựng giá đất đều căn
cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số188/2004/NĐ-CP

7

ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP. Nhƣng hạn chế của Nghị định 188/2004/NĐ-CP là chỉ
mới quy định về khung giá các loại đất, chƣa có quy định đầy đủ về nguyên tắc
và phƣơng pháp xác định giá đất, chƣa quan tâm tới yếu tố giá thị trƣờng khi xây
dựng giá đất. Giá đất chỉ đƣợc xem xét điều chỉnh trong trƣờng hợp có đầu tƣ
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu thƣơng mại, khu công nghiêp, khu du lịch mới. Do
đó, q trình áp dụng để thực hiên bổi thƣờng GPMB gặp rất nhiều khó khăn vì
giá bổi thƣờng phần lớn thấp hơn giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng.
Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nƣớc quy định giá các loại đất để
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao
đất, bổi thƣờng thiệt hại khi thu hổi đất”. Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nƣớc
quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng, đổng thời cũng là căn
cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để ngƣời sử dụng đất thực hiên
nghĩa vụ của mình và Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luât. Nhƣ
vậy, giá đất do Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Để cụ thể hoá việc xây dựng giá đất, Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về phƣơng pháp
xác định giá và khung giá các loại. Theo đó, khi định giá đất ngƣời ta phải căn cứ
vào nguyên tắc và phƣơng pháp xác định giá đất.Thông thƣờng ngƣời định giá
đất áp dụng phƣơng pháp so sánh, đảm bảo nguyên tắc định giá đất phải sát với
giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Đối với việc định giá đất nông nghiệp
ngƣời ta thƣờng áp dụng phƣơng pháp thu nhập. Giá bán quyền sử dụng đất đƣợc
hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này thƣờng
đƣợc gọi là giá đất thực tế hay giá đất thị trƣờng.
Giá đất thị trƣờng là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,
biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng tự
thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay nhiều địa phƣơng công bố giá đất hàng năm có

nhiều vị trí chƣa sát với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng. Nhƣ vậy, trên
thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng, hai giá
này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất.
Điều này cũng gây khơng ít khó khăn cho công tác bổi thƣờng GPMB.

8


2.1.3.5. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nƣớc ta, thị trƣờng bất động sản ngày
càng đƣợc hình thành và phát triển. Ngày nay thị trƣờng bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trƣờng của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nƣớc trong thời gian qua và trong tƣơng lai.
Việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ (do ngƣời đầu tƣ có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trƣờng); đồng thời ngƣời bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nƣớc thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
Giá cả của Bất động sản đƣợc hình thành trên thị trƣờng và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thƣờng.
2.2. THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH
CƢ CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM
2.2.1. Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của tổ chức WB và ADB
Mục tiêu chính sách bồi thƣờng tái định cƣ của Ngân hàng thế giới (WB)
và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thƣờng tái định cƣ sẽ đƣợc
giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đƣa ra những biện pháp khôi phục để giúp
ngƣời bị ảnh hƣởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ đƣợc mức sống, khả năng thu
nhập và mức độ sản xuất nhƣ trƣớc khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ di
chuyển đƣợc bồi thƣờng và hỗ trợ sao cho tƣơng lai, kinh tế và xã hội của họ

đƣợc thuận lợi tƣơng tự nhƣ trong trƣờng hợp khơng có dự án.
Các biện pháp thu hồi đƣợc cung cấp là bồi thƣờng theo giá thay thế nhà
cửa và các kết cấu khác, bồi thƣờng đất nơng nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất
và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thƣờng đất thổ cƣ có cùng diện tích
đƣợc ngƣời bị ảnh hƣởng chấp thuận, giao đất tái định cƣ với thời hạn ngắn nhất.
Đối với đất đai và tài sản đƣợc bồi thƣờng chính sách của WB và ADB là
phải bồi thƣờng theo giá xây dựng mới đối với tất cả các cơng trình xây dựng và
quy định thời hạn bồi thƣờng tái định cƣ hoàn thành trƣớc một tháng khi dự án
triển khai thực hiện.
Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái định cƣ khi những

9


ngƣời bị ảnh hƣởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm thay
thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không.
WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng nhƣ chính sách bồi
thƣờng tái định cƣ của dự án phải đƣợc thông báo đầy đủ, công khai để tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của ngƣời bị
thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thƣờng tái định cƣ cho tới khi thực
hiện công tác lập kế hoạch.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thƣờng tái định cƣ đƣợc WB và ADB
coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế
hoạch phụ thuộc vào số lƣợng ngƣời bị ảnh hƣởng và mức độ tác động của dự án.
Kế hoạch bồi thƣờng tái định cƣ phải đƣợc coi là một phần của chƣơng trình phát
triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hƣởng.
Ngồi ra cịn phải áp dụng các biện pháp sao cho ngƣời bị di chuyển hòa nhập
đƣợc với cộng đồng mới. Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật
chất cho việc di dân luôn đƣợc chuẩn bị sẵn.
2.2.2. Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở một số nƣớc trên thế giới

2.2.2.1. Trung Quốc
Pháp luật Đất đai Trung Quốc có nhiều nét tƣơng đồng với Pháp luật đất
đai Việt Nam. Hình thức sở hữu đất đai của Trung Quốc là sở hữu Nhà nƣớc nên
ở Trung Quốc khơng có chính sách bồi thƣờng GPMB khi Nhà nƣớc thu hồi đất
kể cả đất nông nghiệp. Tùy từng trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc sẽ cấp đất mới cho
các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nƣớc chỉ bồi thƣờng cho các cơng trình gắn
liền với đất khi bị thu hồi đất của các chủ sử dụng (Phạm Phƣơng Nam và
Nguyễn Thanh Trà, 2011).
Về phƣơng thức bồi thƣờng, Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử dụng đất
biết trƣớc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngƣời dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thƣờng hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá
bồi thƣờng là giá thị trƣờng. Mức giá này cũng đƣợc Nhà nƣớc quy định cho
từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời đƣợc điều chỉnh rất linh hoạt cho phù
hợp với thực tế, vừa đƣợc coi là Nhà nƣớc tác động điều chỉnh lại chính thị trƣờng
đó. Đối với đất nơng nghiệp đƣợc bồi thƣờng theo tính chất đất và loại đất.
Về tái định cƣ, các khu TĐC và các khu nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thƣờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử

10


dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền chú ý
điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc Nhà nƣớc có
chính sách riêng. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ.
Khu TĐC đƣợc quy hoạch tổng thể (nhà ở, trƣờng học, chợ), cân đối đƣợc giao
thông tĩnh và động. Trong quá trình bồi thƣờng GPMB phải lập các biện pháp xử
lý đối với việc sắp xếp bồi thƣờng khi không đạt đƣợc sự thống nhất, lúc này sẽ
xử lý theo phƣơng thức trƣớc tiên là dựa vào trọng tải, sau đó theo khiếu tố
(Hoàng Thị Nga, 2010).
2.2.2.2. Hàn quốc

Cơ sở pháp lý của chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ của Hàn
Quốc: Hiến pháp Hàn Quốc; Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trƣờng hợp đặc
biệt thu hồi đất phục vụ mục đích cơng và đền bù thiệt hại năm 1975; Luật thu
hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000; hiện nay Hàn Quốc thực hiện
theo Luật đền bù đất đai. Mục đích của Luật nhằm đảm bảo phát huy phúc lợi
công và bảo vệ thích đáng quyền sở hữu tài sản thơng qua việc thực thi hiệu quả
cơng trình cơng cộng; bằng việc quy định đền bù thiệt hại nảy sinh do quá trình
thu hồi hay sử dụng đất cho các cơng trình công cộng thông qua tham vấn và
cƣỡng chế (Hee-Nam Jung, 2010).
Nguyên tắc đền bù thiệt hại:
- Đền bù của chủ thực hiện dự án: Chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành theo
đền bù chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc
sử dụng đất, cho các cơng trình cơng cộng.
- Đền bù đi trƣớc: Mọi chủ thể khi thực hiện dự án phải thực hiện đền bù
đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trƣớc khi tiến hành phần việc của mình
liên quan tới cơng trình cơng cộng.
- Đền bù bằng tiền mặt: Đền bù thiệt hại về tài sản sẽ đƣợc trả bằng tiền
mặt trong trƣờng hợp nếu chủ đất đồng ý đền bù có thể đƣợc trả bằng trái phiếu
chính phủ do chủ thực hiện dự án phát hành.
- Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải đƣợc chi trả cho từng cá nhân tới
chủ đất.
- Đền bù cả gói: Trong trƣờng hợp hộ cá thể, cùng một khu vực dự án với
nhiều mảnh đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhƣng thuộc các giai đoạn đền bù
khác nhau, chủ thực hiện dự án sẽ đảm bảo chi trả cả gói đền bù một lƣợt.

11


- Tính tốn số tiền đền bù: Thời đểm tính giá đền bù: Trƣờng hợp tham
vấn tính tại thời điểm đạt đƣợc thỏa thuận; trƣờng hợp cƣỡng chế tính tại thời

điểm ra quyết định cƣỡng chế. Chủ thực hiện dự án phải giao việc đánh giá giá trị
đất đai… cho không dƣới hai cơ quan thực hiện định giá; trong trƣờng hợp chủ
đất có yêu cầu, có thể phải lựa chọn thêm 1 nhà định giá; giá trị đền bù là trung
bình cộng của kết quả định giá bởi hai hoặc ba cơ quan định giá trên.
- Tiêu chuẩn và loại đền bù về đất: Đền bù đƣợc thực hiện dựa trên bảng
giá đất đƣợc công bố theo quy định; đơn vị định giá sẽ căn cứ vào Khung giá đất
cơng khai chính thức cho khu vực liên quan để tiến hành định giá đất, giá một
đơn vị diện tích đất của khu vực tham chiếu đƣợc chính phủ khảo sát, đánh giá và
công bố hằng năm; đơn vị định giá sẽ so sánh các yếu tố nhƣ vị trí, địa hình, mơi
trƣờng xung quanh,.. có ảnh hƣởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ
2 hoặc hơn 2 mảnh đất tham khảo với mảnh đất đang cần định giá; đơn vị định
giá phải tiến hành định giá sao cho đảm bảo có sự hài hịa giữa giá đất đƣa ra và
mức giá theo Khung giá đất công khai chính thức.
Tài sản (gồm: Nhà cửa, cây trồng, cơng trình và các tài sản khác gắn liền
với mảnh đất, cây trồng, mồ mả,..): Nhà cửa, cơng trình và các tài sản khác sẽ
đƣợc tính theo mức chi phí chuyển đổi cần thiết trừ những trƣờng hợp: nơi chi
phí chuyển đổi nhà, nơi chi phí chuyển đổi lớn hơn giá trị tài sản, nơi chủ thực
hiện dự án thu mua để sử dụng trực tiếp; cây trồng sẽ đƣợc đền bù bằng cách tính
tổng số loại và mức độ sinh trƣờng, phát triển…; Mồ mả đƣợc đền bù bằng cách
tính chi phí cần thiết cho việc thay đổi địa điểm chôn cất.
Trƣờng hợp khác: Đền bù các quyền (quyền khai mỏ, đánh cá, sử dụng
nƣớc..) sẽ đƣợc thực hiện với mức giá phù hợp thơng qua định giá chi phí đầu tƣ,
mức lợi nhuận mong đợi…; thiệt hại kinh doanh (do ngừng hoặc dừng kinh
doanh gây ra) sẽ đƣợc thực hiện đền bù bằng cách tính lợi nhuận kinh doanh, chi
phí chuyển đổi, cơ sở vật chất…; thiệt hại nơng nghiệp sẽ đƣợc đền bù bằng cách
tính doanh thu,… trên mỗi diện tích đất nơng nghiệp; thiệt hại về lƣơng (mà
ngƣời lao động phải gánh chịu do tạm nghỉ hoặc mất việc) sẽ đƣợc đền bù bằng
cách tính mức lƣơng trung bình…theo “Luật tiêu chuẩn lao động” (Hee-Nam
Jung, 2010).
- Tái định cƣ: Ở Hàn Quốc chủ thực hiện dự án sẽ xây dựng hoặc thực

hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cƣ; đối tƣợng tái định cƣ là
những ngƣời sẽ bị má sinh kế cơ bản do mất nơi cƣ trú vì thi cơng cơng trình

12