Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THÚY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thúy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa
Quản lý đất đai, Bộ môn Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài ngun mơi
trường quận Hai Bà Trưng, chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thúy

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Manh mục chữ viết tắt .................................................................................................. vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ....................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .......................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ......................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ........................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu .................................................................................................. 4

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai................................................................................... 5

2.1.3.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới................. 10

2.2.1.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển................................................... 10

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia ........................................................ 12

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan ......................................................... 13

2.2.4.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc................................................. 14

2.3.

Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......................................... 16

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................ 16

2.3.2.

Văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ......................................................................................................... 20

2.3.3.

Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai
2003 .............................................................................................................. 23

2.3.4.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hà Nội..... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 30

iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội quận Hai Bà Trưng ................ 31

3.4.2.

Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng,

thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 .......................................................... 31

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng................. 31

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật .................................................................................. 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp.............................................................. 32

3.5.2.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................................... 32

3.5.3.

Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu .......................................................... 32

3.5.4.

Phương pháp thống kê xử lý số liệu ............................................................... 33

3.3.5.

Phương pháp phân tích .................................................................................. 33

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................. 34
4.1.

Điều kiện tự nhiê, kinh tế - xã hội quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội ...... 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội ....................... 34

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................ 36

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội
năm 2015 ....................................................................................................... 39

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng .................................................... 43

4.2.

Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................................... 46

4.2.1.

Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội........................................................................................... 46

4.2.2.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................... 48

4.2.3.

Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ................................................. 51

4.2.4.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................................... 53

4.2.5.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ..................................... 55

4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng ................................................................................................. 58

iv

4.3.1.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng ........................................................................................ 58

4.3.2.

Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng ................................................................................................. 62

4.3.3.

Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng ................................................................................................. 64

4.3.4.

Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng ................................................................................................. 66

4.3.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng ........................................................................................ 68

4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật .................................................................................. 70

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật................................... 70

4.4.2.

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ..................... 70

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ ..................................... 71

4.4.4.

Giải pháp về chính sách ................................................................................. 72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 73
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 73

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 74

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 75

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ATGT

An toàn giao thơng

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hố

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

VH-TDTT

Văn hóa – thể dục, thể thao

VPĐKQSDĐ

Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.
Bảng 4.3.
Bảng 4.4.
Bảng 4.5.

Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ....................... 36
Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2015 ............................... 44
Kết quả thực hiện quyền của người SDĐ trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................... 46
Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng,thế chấp, thừa kế và tặng
cho QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ........... 48
Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn quận

Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ........................................................ 50
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở quận Hai Bà Trưng giai

đoạn 2011 – 2015 ..................................................................................... 52
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền tặng cho trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
giai đoạn 2011 – 2015............................................................................... 54
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ quận Hai Bà
Trưng giai đoạn 2011 - 2015 ..................................................................... 56
Bảng 4.9. Đánh giá của người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa
bàn quận Hai Bà Trưng ............................................................................. 59
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng ............................................................................................ 63
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng ............................................................................................ 65
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ...... 67

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1.

Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng ....................................................... 30

Hình 4.1.

Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội
năm 2015 .................................................................................................. 40

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 ................................................................... 43

Hình 4.3.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng thế chấp, thừa kế và tặng
cho QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ........... 47

Hình 4.4.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Hai
Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ............................................................... 51

Hình 4.5.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................... 53

Hình 4.6.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................... 55

Hình 4.7.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................... 58

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên học viên: Nguyễn Thị Thúy

Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích, đối tượng nghiên cứu của luận văn
Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015 để đề xuất
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Đối tượng nghiên cứu: Việc thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hộ
gia đình, cá nhân tại quận Hai Bà trưng trong giai đoạn 2011-2015, nghiên cứu sâu đối
với việc thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế
chấp quyền sử dụng đất năm 2015.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất, kết quả thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều
tra, phỏng vấn trực tiếp với các đối tượng có liên quan đến cơng tác quản lý biến động
đất đai.
- Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu: Sử dụng để so sánh, tổng hợp các
nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến báo cáo, nhằm tìm hiểu các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận qua từng
thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất và
đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên
địa bàn quận Hai Bà Trưng.
- Phương pháp thống kê xử lý số liệu: Sử dụng để thống kê xử lý toàn bộ số liệu

từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu. Các số liệu được thống kê, xử lý, tính
tốn với sự hỗ trợ của phần mềm excel. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc
trưng tiêu biểu của từng dự án trên từng vị trí, địa bàn và khu vực.

ix


- Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu tổng hợp làm cơ sở đánh giá việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất theo các tiêu chí khác nhau.
Kết quả chính và kết luận
1. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi
hành luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền
sử dụng đất của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của
họ theo quy định pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó cơng tác quản lý biến động đất
đai trên địa bàn quận ngày càng chặt chẽ.
2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận được thực hiện theo
đúng quy định của Luật Đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã
tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất
của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy
định pháp luật.
3. Kết quả điều tra tại quận Hai Bà Trưng cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chủ
yếu thực hiện 4 quyền sử dụng đất là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng
cho và quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Một số giao dịch quyền sử dụng đất không
làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước nhưng không nhiều. Nguyên nhân chính của
tình trạng người sử dụng đất khơng khai báo khi thực hiện các quyền sử dụng đất là do
ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói
chung và các quy định về quyền sử dụng đất nói riêng cịn hạn chế. Mặt khác cơng tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải
có để thực hiện các quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

4. Qua kết quả nghiên cứu tại quận đề xuất được 4 nhóm giải pháp hồn thiện cơ
chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với
Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp về cơ chế chính
sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp về hồn thiện bộ máy và tăng
cường năng lực cán bộ địa chính các cấp. Mặt khác, cấp quận, thành phố cần tiếp tục cải
cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất được
thuận tiện, nhanh chóng.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thuy
Thesis title: Assess the implementation of the land use right in Hai Ba Trung
district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives and Subjects
Objectives: Assessment of the current status of the implementation of land use
rights in Hai Ba Trung district, Hanoi in period 2011 - 2015 to propose some solutions
to improve the efficiency of the implementation of land user’s rights in Hai Ba Trung
districts, Hanoi.
Subjects: The implementation of rights under the provisions of law of
households and individuals in Hai Ba Trung district in 2011-2015, thoroughly study
on the implementation of the rights to transfer, donate, inherit, mortgage of land use
rights in 2015.
Methods

- Method of secondary data survey: Collect data on natural, economic – social
conditions, data on the status of land management and use, the implementation results
of land users rights.
- Method of primary data survey: Primary data was collected through surveys,
direct interviews with subjects related to the management of land variation.
- Method of comparison and aggregating data: Used for comparison, aggregate
document and data sources related to the report, in order to understand the rights to
transfer, donate, inherit, mortgage land use right in the district through each particular
time, thereby evaluating the implementation of land users’ rights and propose some
solutions for the implementation of land users’ rights in Hai Ba Trung district.
- Method of statistics and data processing: Used for statistics and data processing
from the surveyed objects according to each norm. The statistical data is processed,
calculated with the help of Excel software. On the basis of that data analysis, we
evaluate the typical characteristics of each project on each position, locality and region.
- Method of analysis: Analyze general data to be basis to evaluate the implement
of land users’ right according to different norms.

xi


Main findings and conclusions
1. Since Land Law 2003 come into force and the guidelines for law enforcement
has created an important legal framework for land users implement their land use rights,
land users have concerned about their rights and obligations under the law. The people
have made the declaration at the authorized state organization to implement the land use
rights. Therefore the management of land changes in the district more strictly.
2. Land management in the district is done in accordance with the provisions of
the Land Law and the documents guiding law implementation. That has created an
important legal framework for land users implement their land use rights. Land users
care about their rights and obligations under the law.

3. The survey result in Hai Ba Trung district showed that households and
individuals mainly implement 4 land use rights: right to transfer, right to inherit, right to
donate, and mortgage right. Some land use right transactions not declared with state
organization, but not much. The main cause of this situation, in which land user don’t
declare when implementing land use rights, is the limited awareness of land user in
compliance with the provisions of the land law in general and the provisions on land use
rights in particular. On the other hand, the issuance of land use right certificates is slow
while it is required document for the implementation of land use rights in accordance
with law.
4. Through research results in the district, 4 groups of solution wire proposed to
complete mechanisms and policies for people to implement their responsibilities and
fulfill their obligations well to the State when implementing land use rights, which are:
solution group of policies and mechanisms, solution group of organization and
management, group solution of perfecting apparatus and strengthen land administration
officer capability at all levels. On the other hand, the district, the city needs to continue
to reform administrative procedures for land users implement their land use right
conveniently and fast.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp
quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ
tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Hiến
pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã cụ thể hoá quy định

này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật
đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất.
Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần thứ
VI Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn
tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể là:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như
quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách
nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất
nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho
người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp
với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các
điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư
trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực
hiện dự án.
1


Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đơng Nam trung tâm thành phố Hà Nội, là
một trong 4 quận nội thành cũ. Trên địa bàn quận có 20 phường với 105 đường
phố có tên. Hệ thống giao thơng trên địa bàn quận là đầu mối quan trọng của thủ
đô với các tỉnh phía Nam, với nhiều trục giao thơng chính như: Quốc lộ 1A,

đường vành đai 1, đường vành đai 2, các trục đường hướng tâm: Giải Phóng - Lê
Duẩn, Bà Triệu, Trương Định - Bạch Mai - Phố Huế… Đây là điều kiện thuận lợi
cho quận trong việc phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ…
Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất ln có xu hướng
ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử
dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp
luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực trạng trên, dưới sự hướng dẫn của GVC.TS. Đỗ Thị Đức
Hạnh, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền
của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Theo Luật đất đai năm 2013, người sử
dụng đất có tất cả 8 quyền. Đề tài tập trung nghiên cứu 4 quyền được thực hiện
nhiều nhất trong giai đoạn 2011 - 2015 tại quận Hai Bà trưng, đó là: quyền chuyển
nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI

1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội
2

giai đoạn 2011-2015. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện
công tác này trong thời gian tới.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài góp phần hồn thiện cơ sở thực tiễn về quản lý và thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là tại địa bàn Quận Hai Bà Trưng, thành
phố Hà Nội.
Đề tài góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại chính
quyền cấp cơ sở đặc biệt trong việc hỗ trợ và tạo điều kiện cho người dân thực
hiện các quyền pháp định. Qua đó góp phần trong việc hồn thiện các quy định,
chính sách về đất đai, cơng bằng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
coong dân, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh
tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất
cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ
trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh
doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự
phát triển của nền kinh tế.

Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh
các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các qui
phạm pháp luật nhằm điều chỉnh nhũng quan hệ sở hữu trong một chế độ xã hội.
Với chức năng, thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc
chiếm hữu , sử dụng, định đoạt tài sản.
Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp: được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho
phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong
những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này quyền sở hữu chính là quyền năng
dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội
dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan (Trần Thị Huệ, 2008).
Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã khẳng định tại điều 164: “Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN,
2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản
cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Quyền chiếm hữu bao gồm hai loại: Chiếm hữu có căn

4


cứ pháp luật và chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận
pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác
thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định
đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong thực tế.
Quyền định đoạt khơng có nghĩa tuyệt đối, trong những trường hợp nhất định mà
pháp luật ràng buộc chủ thể có quyền định đoạt phải tuân theo những quy định để
tránh vi phạm Hiến pháp và pháp luật.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong
mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một
chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế
độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.
Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp
năm 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp năm 1980 và sau đó
được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 1992. Điều 17 Hiến
pháp năm 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun
trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy

5

định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch và pháp luật” (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai
năm 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất
đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai
(1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch,
pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng
đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hơn
về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6),
“Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất
quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý
về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như
của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và
khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền
chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là
lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất
đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền
và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được
trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ
thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo
quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã

hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Nhà nước khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai;
đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai

6


về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự
mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội - trong đó
có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại
được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể
hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu
tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan
đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ
sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân
thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng

và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi
người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng.
Tại điều 1 Luật Đất đai năm 1993 : “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
đất” (Quốc hội, 2004).
7


Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn
dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước.
Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo
pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của
quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm
các quyền năng luật định:
- Quyền chiếm hữu: thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm;
- Quyền sử dụng: thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao

- Và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và
từng loại đất sử dụng.
Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai năm 2003). Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu
hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn
giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993 ), “bồi thường” (Luật
Đất đai năm 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại
đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, cịn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ

8


canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh
lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ khơng đầy đủ trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú
Cường, 2012).

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.

9


Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng
nghiệp và nơng thơn (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển
Thụy Điển là quốc gia ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần Lan ở phía
Đơng Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Ưresund ở phía Nam, phần biên giới cịn
lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449.964
km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Thuỵ
Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía
Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị.
Thụy Điển thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất nên pháp luật và
chính sách đất đai về cơ bản dựa trên chế độ sử hữu tư nhân và kinh tế thị trường
có dự giám sát chung của xã hội. Xét về chế độ sở hữu đất đai, nước này thực
hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Phần lớn đất đai thuộc sở
hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của
toàn xã hội. Vì vậy, tồn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề
hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích
chung của Nhà nước.

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3

10


tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán. Đăng ký đất là bắt
buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải
từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng
ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.

Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên
cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp
sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng
được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
11


bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.
Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng
6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp
thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên
chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích

chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật đất đai Ơxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật
này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ
sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước
1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
12