Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện văn chấn tỉnh yên bái luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN DUY TIẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN
CHẤN,
TỈNH YÊN BÁI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Quân


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

ii


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được dùng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Tiến

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu
đáo của các thầy, cơ giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập
thể để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến TS. Nguyễn Văn Quân - Khoa Quản
lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, người đã dành nhiều thời gian tâm huyết,
tận tình hướng dẫn chỉ bảo cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài này.
Tơi xin được bày tỏ lịng biết ơn đến Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, các thầy,
cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo, những người đã truyền đạt cho
tôi những kiến thức bổ ích trong q trình học tập và rèn luyện tại Học viện.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Văn
Chấn, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Chấn đã cung cấp những số
liệu cần thiết và giúp đỡ tôi trong q trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn.
Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tơi trong
q trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Tiến

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ..........................................4

2.1.1.

Quyền sở hữu ..................................................................................................4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................5

2.1.4.

Người sử dụng đất ...........................................................................................6

2.1.5.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........................................................6

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới..........................9

2.2.1.

Thụy Điển .......................................................................................................9

2.2.2.

Ơxtrâylia........................................................................................................10

2.2.3.

Cộng hồ Liên bang Đức ...............................................................................11

2.2.4.

Thái Lan ........................................................................................................11

2.2.5.

Malaysia ........................................................................................................13

2.2.6.

Trung Quốc ...................................................................................................14

iii


2.2.7.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................16

2.3.

Cơ sở pháp lý và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt
Nam...............................................................................................................17

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................17

2.3.2.

Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất .......22

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện các QSDĐ tại Việt Nam ..........................................26

2.3.4.

Thực tiễn các quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái...........................................29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................31

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................31

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................31

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Chấn ................31

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn .........................31

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp
bằng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn
Chấn giai đoạn 2013-2017 .............................................................................31

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn
huyện Văn Chấn ............................................................................................32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................32

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................32

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................32

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..............................................................33

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ...........................................34

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh số liệu ..........................................................35

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 36
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện văn chấn ....................36

4.1.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên......................................................................36

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................38

4.1.3.

Thực trạng môi trường ...................................................................................41

4.1.4.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội...............................................................42

4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ............47

iv


4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện văn chấn...........................48

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Văn Chấn ........................................48

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Văn Chấn .................................51

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Văn Chấn ................................................................................55

4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn giai
đoạn 2013-2017 .............................................................................................55

4.3.2.

Đánh giá của người dân trong việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 đơn vị
nghiên cứu trên địa bàn huyện Văn Chấn .......................................................70

4.3.3.

Đánh giá của công chức, viên chức thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn .........87

4.3.4.

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn
Chấn ..............................................................................................................91

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất
tại huyện Văn Chấn .......................................................................................94

4.4.1.

Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật.................................................94

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......94

4.4.3.

Giải pháp về chính sách .................................................................................95

4.4.4.

Giải pháp về thủ tục hành chính .....................................................................96

4.4.5.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ .....................................96

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 97
5.1.

Kết luận .........................................................................................................97

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................99

Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 100
Phụ lục .................................................................................................................... 102

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCNVN

Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TNCN

Thu nhập cá nhân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thị trấn

TTLT-BTP-BTNMT

Thông tư liên tịch - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường

TT-BTC

Thông tư Bộ Tài chính

TT-BTNMT

Thơng tư - Bộ Tài ngun Mơi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPHC

Vi phạm hành chính

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Văn Chấn giai đoạn 2013-2017 ..42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của huyện Văn Chấn .............................50
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2013-2017
trên địa bàn huyện Văn Chấn.....................................................................58

Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của huyện Văn Chấn giai
đoạn 2013-2017 ........................................................................................59
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của huyện Văn Chấn giai đoạn
2013-2017 .................................................................................................62
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ của huyện Văn Chấn giai đoạn
2013-2017 .................................................................................................65
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ của huyện Văn Chấn giai đoạn
2013-2017 .................................................................................................68
Bảng 4.8. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 3
đơn vị nghiên cứu......................................................................................71
Bảng 4.9. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên 3 đơn vị
nghiên cứu ................................................................................................74
Bảng 4.10. Kết quả điều tra thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên 3 đơn vị
nghiên cứu ................................................................................................76
Bảng 4.11. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên 3 đơn vị
nghiên cứu ................................................................................................79
Bảng 4.12. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Chấn giai đoạn 2013-2017 ........................81
Bảng 4.13. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên
địa bàn huyện Văn Chấn giai đoạn 2013-2017 ...........................................84
Bảng 4.14. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
trên địa bàn huyện Văn Chấn giai đoạn 2013-2017 ....................................85
Bảng 4.15. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
trên địa bàn huyện Văn Chấn giai đoạn 2013-2017 ....................................86
Bảng 4.16. Đánh giá của công chức, viên chức thực hiện các quyền của người sử dụng
đất .............................................................................................................88

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Chấn ..............................................................36
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 của huyện Văn Chấn .....................................49
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 20132017 ............................................................................................................60
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2017....63
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2017 ..66
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2017 ..69

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Duy Tiến
Tên Luận văn: “Đánh giá thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái”.
Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đạo tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn
Chấn, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2013 - 2017.
- Đề xuất một số giải pháp, chính sách giúp thúc đẩy cho việc thực hiện các quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu;
phương pháp phân tích, so sánh số liệu.
Kết quả chính và kết luận

Đề tài nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn
Chấn; tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Chấn; tình hình thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn; đánh giá việc thực
hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn; đưa ra thuận
lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân; đề ra giải pháp để thực hiện tốt các quyền của
người sử dụng đất ở huyện Văn Chấn.
Huyện Văn Chấn có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh. Với tổng diện tích đất tự nhiên đến năm
2017 là 120.737,21 ha gồm có 31 đơn vị hành chính (03 thị trấn và 28 xã). Dân số trung
bình tính đến 31/12/2017 của huyện là 153.356 người với tỷ lệ tăng dân số tự nhiên đạt
1,08%. Huyện có trục đường Quốc lộ 37, Quốc lộ 32 trải theo chiều dài của huyện, là
nhân tố thúc đẩy giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội giữa huyện với các vùng lân cận. Đây
là lợi thế tạo môi trường hấp dẫn thu hút đầu tư đối với các nhà đầu tư trong và ngoài
nước.
Trong giai đoạn 2013-2017, trên địa bàn huyện Văn Chấn đã thực hiện được
7.508 hồ sơ về quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Trong đó quyền
chuyển nhượng chiếm số lượng hồ sơ cao nhất là 3.644 trường hợp; quyền thừa kế có

ix


1268 trường hợp; quyền tặng cho có 979 trường hợp; quyền thế chấp có 1597 trường
hợp. Số lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng tăng lên, năm sau cao
hơn năm trước, đặc biệt là năm 2017 số lượng giao dịch các quyền tăng lên đáng kể.
Tuy nhiên, việc thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy: thủ tục cỏn rườm rà
phức tạp, các văn bản hướng dẫn cịn chồng chéo, khó hiểu, mức độ hài lịng của người
dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là chưa cao. Mức độ hiểu biết của
người dân về các quy định của pháp luật đất đai cịn rất hạn chế và khơng đồng đều giữa
các xã, thị trấn trong huyện.
Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất trên địa bàn huyện đảm bảo theo đúng quy định, đồng thời hồn thiện cơ chế chính
sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi
thực hiện các quyền sử dụng đất, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp như: tăng
cường tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân
hiểu đầy đủ về các quyền sử dụng đất; tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất; giải pháp về chính sách; tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong
lĩnh vực quản lý đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Duy Tien
Thesis title: Evaluate the implementation of land user rights in Van Chan district, Yen
Bai province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To evaluate the implementation of land use rights (LUR) in Van Chan district,
Yen Bai province for the period of 2013 - 2017.
- To propose some solutions and policies to promote the implementation of land
use rights in Van Chan district, Yen Bai province.
Materials and Methods
Method of secondary data collection; site selection method; primary data
collection method; statistical method, data aggregation and processing; method of
analysis, comparison of data.
Main findings and conclusions

Study on the assessment of natural and socio-economic conditions in Van Chan
district; the management and use of land in Van Chan district; the implementation of the
land user rights in Van Chan district; evaluating the implementation of some land user
rights in Van Chan district; give advantages, difficulties, shortcomings, causes; Propose
solutions to implement well the land user rights in Van Chan district.
Van Chan district has a geographic location and natural conditions are quite
favorable for socio-economic development, national defense and security. With a total
area of 120737.21 ha of natural land by 2017, there are 31 administrative units (03
towns and 28 communes). Average population as of 31/12/2017 of the district is
153,356 people with a natural population growth rate of 1.08%. The district has
Highway No. 37 and Highway 32 stretching the district's length, which is a factor
promoting economic, cultural and social exchanges between districts and surrounding
areas. This is the advantage creating attractive environment to attract investment for
domestic and foreign investors.
In the period of 2013-2017, 7,508 dossiers on transfer, inheritance, donation and
mortgage are made in Van Chan district. Of which the highest number of records was 3,644
(transfer land); Inheritance has 1268 cases; 979 cases of donation; Mortgages have 1597

xi


cases. The number of land use rights transfer transactions tended to increase, higher than in
the previous year, especially in 2017 the number of transactions increased significantly.
However, the implementation of the rights transfer showed that the procedures
were complicated, the guidelines were overlapping, confusing, the level of satisfaction
of the people when exercising the rights of land users was not high. The level of
understanding of people on the land legislation was still limited and uneven among
communes and towns in the district.
In the coming time, to promote the implementation of the LUR in the district to
ensure compliance with regulations and perfect mechanisms and policies for people to

fulfill their responsibilities and obligations. For the State when implementing land use
rights, it is necessary to synchronously implement some measures such as: strengthening
dissemination and propagation of land legislation to people, especially to help people
fully understand the rights using land; Organizing the management of the exercise of land
use rights; policy solution; continue to reform administrative procedures in the field of
land management.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam 2013).
Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn
lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai
là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả
cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững. Việc
phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu
dài, bảo vệ mơi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước
ln là vấn đề xun suốt trong hồn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước. Hội nghị cũng khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn
nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích
của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng;
nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu
quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động

sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" cịn khá phổ
biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp
(Ban chấp hành trung ương, 2012).
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời
đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013, quy
định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển sử dụng
đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị

1


trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ. Luật đất đai 2013
đã có những quy định về việc giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân
sử dụng đất.
Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau
do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người
dân ở mỗi vùng.
Văn Chấn là huyện miền núi thuộc tỉnh Yên Bái, trong những năm qua,
cùng với các lĩnh vực khác, quản lý nhà nước về đất đai của huyện đã góp phần
khơng nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Yên Bái nói chung và của huyện
Văn Chấn nói riêng. Ở huyện đang diễn ra việc chuyển dịch cơ cấu, phân bổ lại
đất đai nhằm phục vụ các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đo đó việc thực hiện
các quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng. Tuy nhiên, trong q trình thực
hiện, việc khơng đăng ký khi thực hiện các quyền sử dụng đất hoặc thực hiện

chưa đầy đủ các qui định của pháp luật khi thực hiện các quyền sử dụng đất tại
địa bàn huyện vẫn diễn ra trong những năm gần đây làm nảy sinh nhiều tồn tại,
hạn chế trong công tác quản lý, chưa thực sự trở thành động lực, đòn bẩy quan
trọng để tạo ra bước đột phá trong việc khai thác tài nguyên đất đai phục vụ phát
triển kinh tế, xã hội, cũng là nguyên nhân gián tiếp dẫn đến các vi phạm pháp
luật đất đai
Tuy nhiên, tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhanh chóng kéo theo rất
nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng đất. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH - HĐH
kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt
động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra khá
mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều
bất cập đặc biệt đối với đất ở.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Văn
Quân, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực hiện các quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Văn Chấn, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2013 - 2017.
- Đề xuất một số giải pháp, chính sách giúp thúc đẩy cho việc thực hiện các

2


quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính
huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái.

- Phạm vi thời gian: đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Văn Chấn trong giai đoạn từ năm 2013-2017.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình
thực hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt là quyền chuyển nhượng, quyền
thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Văn
Chấn, tỉnh Yên Bái. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện
công tác này tại địa phương trong thời gian tới.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra các tồn tại trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trong thời gian từ năm 2013 đến năm 2017, để
đề xuất các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp cho cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai
đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó phục vụ tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai của địa phương.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất càng đơn giản, thuận tiện
góp phần củng cố lòng tin của người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu
kiện về đất đai, làm cho người dân an tâm đầu tư vào đất đai, phát triển kinh tế,
xã hội; hạn chế các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế.

2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”,
“Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư cách là

4


đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản
lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt.

2.1.3. Quyền sử dụng đất
Theo Điều 192, Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Vì đất đai cũng là tài sản nên có
thể hiểu quyền sử đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
đai. Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 Nhà nước trao quyền sử dụng đất thơng qua
hình thức như giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai,Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà
nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện
QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau: Thơng qua việc xây dựng, xét duyệt quy
hoạch, KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông
qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong q trình sử
dụng đất. Điều này có nghĩa là thơng qua quá trình sử dụng đất của người sử

dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Đồng
thời, người sử dụng đất trong q trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích
mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho
Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ,
nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất... (Phạm Phương Nam
và Hoàng Khánh Duy, 2013).
QSDĐ của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Còn
QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ... và phụ thuộc vào ý chí
của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần
Quang Huy, 2013).

5


2.1.4. Người sử dụng đất
Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình
thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc cơng
nhận quyền sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời
hạn sử dụng đất.

2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.1.5.1. Quyền của người sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất
Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật
Đất đai 2013 bao gồm:
- Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việcbảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
- Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;
- Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

b. Quyền riêng của người sử dụng đất
Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức
lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm

6


phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo
kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa
phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Phạm Phương Nam
và Hồng Khánh Duy, 2013).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Theo

đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ
cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải trả cho bên
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người chuyển
nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ (Trần
Quang Huy, 2013). Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc
thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp khơng được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp (Đỗ Văn Đại và cs., 2012).
- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với
nhau theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn
bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định. Cho
thuê QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là
một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng
thời gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ
nhưng khơng trực tiếp sử dụng và khơng muốn chuyển nhượng QSDĐ với những
người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng khơng muốn hoặc khơng có đủ
điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người đã
chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy
định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự
và Luật Đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản
thừa kế. Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ
này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ
với nhau về huyết thống, hơn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế
mới được nhận thừa kế QSDĐ. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ

7

việc nhận chuyển nhượng QSDĐ.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang
chủ thể khác mà khơng cần có sự đền bù về mặt vật chất. Thực chất tặng cho
QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc
chuyển nhượng này có giá cả thanh tốn bằng khơng. Tặng cho QSDĐ phải có sự
thống nhất ý chí giữa hai bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợp
người được tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012).
- Thế chấp quyền sử dụng đấtlà một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và
dùng nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể trả
nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh
toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để hợp tác
sản xuất, kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền
năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho
HGĐ, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút
nguồn vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất khơng có
tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong
thời hạn sử dụng đất.

2.1.5.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử
dụng đất như:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng

8


cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất;
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.

2.2.1. Thụy Điển

Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu
vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia (National Land Survey- NLS) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển
bền vững. Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa
chính, Dịch vụ Thơng tin (GIS và LIS); Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh
tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nơng thơn; 39 Cơ quan địa chính đơ
thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch
vụ thương mại Metria.
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn
vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản.
Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với
thửa đất với không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên khơng. Các hình thức

9


sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau:
(1) Quyền cho th;
(2) Th khơng gian của tòa nhà;
(3) Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho
những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có quyền sở hữu;
(4) Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu khơng có khả năng thanh tốn. Đối tượng của những quyền hạn trên thửa
đất có thể bị thay đổi trong q trình hình thành địa chính theo luật định như việc
chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển
nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế

chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích cơng (Nguyễn
Đình Bồng, 2014).

2.2.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong ḷng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ơxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, khơng bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc

10


ngăn cản nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các
cơng trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy
hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải
nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai

Ôxtrâylia - DOLA); (Trần Thị Minh Hà, 2000); (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

2.2.3. Cộng hồ Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp
lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Tại Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà
nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi
ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà tại Đức là thống nhất với
ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng
quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của
chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho
một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm
cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng
được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng
phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì
được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất
này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng
chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian
của căn hộ trong tồ nhà (Lê Xn Bá và cs., 2003).

2.2.4. Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

11