Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại thành phố tam điệp tỉnh ninh bình giai đoạn 2014 2017 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

HỒNG HẢI ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ
TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 2017

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Duy Bình


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

ii


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Hoàng Hải Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dậy,
hướng dẫn tơi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới TS.Nguyễn
Duy Bình là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Tam Điệp, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tam Điệp, Phịng Tài ngun và Mơi trường
thành phố Tam Điệp, Uỷ ban nhân dân các phường, xã và cán bộ địa chính các phường,
xã trên địa bàn thành phố Tam Điệp đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành
luận văn này.
Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo
điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong q trình học tập, nghiên cứu để hồn
thành luận văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tơi khơng tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ và các bạn để luận văn
của tơi được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Hoàng Hải Anh

.

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ................................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................................viii
Danh mục hình ................................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu ................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..................... 4

2.1.1.

Đất đai và thị trường đất đai ............................................................................... 4

2.1.2.

Sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai ..................................................... 6

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ............................................................................................ 10

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................... 13

2.2.1.

Thụy Điển ......................................................................................................... 13

2.2.2.

Mỹ ..................................................................................................................... 15

2.2.3.

Trung Quốc ....................................................................................................... 16

2.3.

Bài học kinh nghiệm rút ra từ các nước............................................................ 17

2.4.

Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
Việt Nam........................................................................................................... 18

2.4.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ..... 18

iii


2.4.2.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .................... 22

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 27
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 27

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 27

3.4.

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 27

3.5.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.5.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tam Điệp .......... 27

3.5.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Tam Điệp ....................... 27

3.5.3.

Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại
thành phố Tam Điệp ......................................................................................... 27

3.5.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất ở tại thành phố Tam Điệp ...................................... 28

3.6.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 28

3.6.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 28

3.6.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 28

3.6.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .......................................................... 29

3.6.4.

Phương pháp phân tích và so sánh.................................................................... 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 30
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố tam điệp ............ 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 32

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Tam Điệp ....................... 38

4.2.1.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ............................................................. 38

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tam Điệp năm 2017 ........................... 45

4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại
thành phố Tam Điệp ......................................................................................... 47

4.3.1.

Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại thành phố
Tam Điệp.......................................................................................................... 47

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại
thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017 ..................................................... 59

4.4.

Đánh giá của các cán bộ về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Tam Điệp ..................................................................... 69

iv


4.4.1.

Đánh giá của cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và các cán bộ
có liên hệ cơng tác thường xuyên với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Tam Điệp ................................................................................... 69

4.4.2.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn thành phố Tam Điệp ..................................................................... 75

4.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thực
hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Tam Điệp ........................................... 79

4.5.1.

Giải pháp về việc đầu tư nâng cấp cơ sở dữ liệu thông tin đất đai ................... 79

4.5.2.

Giải pháp về tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật............................... 79

4.5.3.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 79

4.5.4.

Đẩy mạnh cơng tác cải cách các thủ tục hành chính ........................................ 80

4.5.5.

Giải pháp về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý .................................. 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 82
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 82

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo ......................................................................................................... 84
Phụ lục ........................................................................................................................... 86

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

HTXNN

Hợp tác xã nông nghiệp

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDD

Sử dụng đất

THCS, THPT

Trung học cơ sở, Trung học phổ thông

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

TT

Thơng tư

TTCN

Tiểu thủ cơng nghiệp

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Sản lượng một số loại cây ăn quả của Thành phố Tam Điệp năm 2017 ..... 33
Bảng 4.2. Giá trị nghành chăn nuôi Thành phố Tam Điệp năm 2017 .......................... 34
Bảng 4.3. Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất của Thành phố Tam Điệp năm 2017 ..... 46
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017.................................................................. 47
Bảng 4.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Tam Điệp ..................................................................................................... 49
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017......................................... 50
Bảng 4.7. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp....... 53
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017 ................................................. 54
Bảng 4.9. Trình tự thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp ..................... 56
Bảng 4.10. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017 ................................................. 58
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả điều tra bằng phiếu điều tra về tình hình thực hiện
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ................................................. 59
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả điều tra bằng phiếu điều tra về tình hình thực hiện
quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở ............................................................ 65
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả điều tra bằng phiếu điều tra về tình hình thực hiện
quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở ............................................................ 67
Bảng 4.14. Mức thu phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Ninh Bình .......................................... 70
Bảng 4.15. Đánh giá về nhân lực của Chi nhánh VPĐKĐĐ .......................................... 73

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất Thành phố Tam Điệp năm 2017................................... 45
Hình 4.2. Tình hình thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai
đoạn 2014 - 2017 .......................................................................................... 48
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017 .......................................... 51
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017 ................................................. 55
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2017 ................................................. 58
Hình 4.6. Đánh giá về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh
VPĐKĐĐ thành phố Tam Điệp ................................................................... 69
Hình 4.7. Đánh giá về điều kiện cơ cở, vật chất của Chi nhánh VPĐKĐĐ................. 71
Hình 4.8. Đánh giá về công tác phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan của
Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Tam Điệp.................................................. 72
Hình 4.9. Đánh giá về thái độ làm việc của cán bộ ...................................................... 74
Hình 4.10. Đánh giá về chất lượng hồ sơ địa chính ....................................................... 75

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hồng Hải Anh
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại thành
phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2014- 2017”.

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Tam Điệp trong giai đoạn 2014-2017.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở thành
phố Tam Điệp.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện luận văn, chúng tôi đã sử dụng mộ số phương pháp sau: Phương
pháp Thu thập số liệu thứ cấp; Thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, phân
tích, xử lý số liệu.
Kết quả chính và kết luận
1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Tam Điệp đã dân
đi vào nề nếp. Ranh giới được xác định rõ ràng, hệ thống hồ sơ địa giới hành chính cơ
bản được thống nhất ràng và lưu trữ đầy đủ. Công tác lập quy hoạch trong giai đoạn
2011 - 2020 cấp thành phố đã dược cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện
theo quy định của pháp luật; hàng năm thành phố đều lập kế hoạch sử dụng đất. Công
tác kiểm kê, thống kê đất đai được thực hiện theo đúng kế hoạch. Việc giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các
tổ chức được thực hiện qua các năm theo kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt.
3. Trong giai đoạn 2014 - 2017, trên địa bàn thành phố Tam Điệp có tổng số
18.230 trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong đó, quyền thế
chấp QSDĐ được thực hiện nhiều nhất là 11.598 trường hợp, đặc biệt các quyền chuyển
đổi, quyền cho th lại và quyền góp vốn QSDĐ khơng có trường hợp nào thực hiện.
Trong giai đoạn 2014 - 2017 các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất được người dân thực hiện thường xuyên nhất, trong đó có 4.430 trường hợp
chuyển nhượng, 1.452 trường hợp tặng cho và 11.598 trường hợp giao dịch thế chấp. Số

lượng các giao dịch đều tăng từ 2014 đến năm 2017.
4. Qua điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố ta

ix


thấy: Về thủ tục thực hiện thì ý kiến cho rằng thủ tục thực hiện đơn giản và rất đơn giản
là 20% nhưng có 40% ý kiến đánh giá cho rằng thủ tục thực hiện là phức tạp và rất phức
tạp; thời gian thực hiện TTHC được các hộ gia đình, cá nhân đánh giá là lâu và rất lâu
chiếm tới gần 30%; bên cạnh thái độ thực hiện của các cán bộ được người dân đánh giá
là nhiệt tình và đúng mực chiếm 60%. Mức độ hiểu biết của người dân về các quy định
của Luật Đất đai còn rất hạn chế và không đồng đều giữa các xã, phường.
5. Từ kết quả điều tra, để khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp, cần thực hiện các giải pháp sau: Giải
pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất; Giải pháp
cải cách thủ tục hành chính; Giải pháp về đầu tư nâng cấp hệ thống thông tin đất đai; Giải
pháp về chính sách; Giải pháp về cơng tác xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Hoang Hai Anh
Thesis title: "Evaluating the implementation of some rights of land users in Tam Diep
city, Ninh Binh province for the period of 2014 - 2017”
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To evaluate the implementation of some rights of land users in Tam Diep city,
Ninh Binh province for the period of 2014 - 2017”
To propose some measures to implement the land use rights in Tam Diep.
Materials and Methods
To implement the thesis, we used the following methods: Method of secondary data
collection; Method of primary data collection; Method of data statistical, analysis, processing.
Main findings and conclusions
1. The state management of land in the Tam Diep City has been put into
practice. The system of basic administrative boundary dossiers is clearly defined and
fully archived. Planning work in the 2011-2020 period has been approved by competent
authorities and implemented in accordance with the law; Every year the city plans land
use. Land inventory and statistics are implemented as planned. Land allocation, land
lease, land recovery and land use change for households, individuals and organizations
are implemented over the years according to the approved land use plan.
3. In the period 2014 - 2017, in Tam Diep city there are 18,230 cases in which
the rights of land users are implemented. In which, the right to mortgage land use rights
has been implemented is the largest number of 11,598 cases, especially the right to
switch, the right to lease and the right to contribute capital to land use rights is not any
case implemented. During the period 2014 - 2017, the rights to transfer, donate and
mortgage land use rights are most frequently implemented by the people, including
4,430 cases of transfer, 1,452 cases of donation and 11,598 cases of mortgage
transactions. The number of transactions will increase from 2014 to 2017.
4. Through the investigation and evaluation of the implementation of the right to
transfer, donate or mortgage land use rights of households and individuals in the city,
we find: About implementation procedures, respondents think that the procedure is
simple and very simple: 20%, but 40% of respondents think that the procedure is

xi

complex and very complicated; The time for implementing administrative procedures is
estimated by households and individuals as long and very long, accounting for nearly 30%;
Beside the attitude of the staffs, they are enthusiastic about 60%. The level of people's
understanding of the land law is still limited and uneven among communes and wards.
5. As a result of the survey, in order to overcome the restrictions on the
implementation of land users rights in Tam Diep city, the following measures should be
implemented: Solutions to raise awareness of land legislation for land users; solution of
administrative procedure reform; solutions for investment in upgrading the land information
system; policy solution; solutions on the work of building management staff.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất các
ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc
biệt trong q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc
độ nhanh chóng hiện nay.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai Nhà
nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý và sử dụng tài
nguyên quý giá này. Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18
đã quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.Tổ chức và cá nhân được
chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Đây
là một một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất tồn tại dưới

nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển
quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức
chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện
và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử
dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã
ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý
vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm
bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của
chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Tam Điệp là thành phố công nghiệp nằm ở phía tây nam của tỉnh Ninh
Bình, trên trục giao thông Bắc Nam Việt Nam. Tam Điệp là một địa danh cổ,

1


nằm bên dãy núi Tam Điệp hùng vĩ, nơi có nhiều di chỉ khảo cổ học từ thời tiền
sử và cũng là vùng đất có vị trí quan trọng về quân sự qua các thời kỳ lịch sử.
Hiện Tam Điệp vẫn giữ vị trí tiền trạm của miền Bắc, là nơi đặt trụ sở Qn đồn
1, một Bình đồn chủ lực của quân đội Việt Nam. Trong những năm qua tốc độ
phát triển cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ở thành phố diễn ra khá mạnh mẽ. Do đó,
nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia
tăng, đặc biệt là chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của
pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy
định, những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập

đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì
vậy, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà
nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ lý do trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp, tỉnh
Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2017”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2017.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất ở tại thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn từ năm
2014 – 2017.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực
hiện 03 quyền được hộ gia đình, cá nhân thực hiện chủ yếu trên địa bàn thành
phố Tam Điệp trong giai đoạn nghiên cứu là: chuyển nhượng, tặng cho và thế
chấp quyền sử dụng đất .

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được các tồn tại hạn chế việc thực thi một số quyền của người sử
dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình và đề xuất

một số giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi các quyền của người sử
dụng đất theo đúng pháp luật.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
nông thôn Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đưa ra được các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cải cách thủ tục hành
chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở thành phố Tam
Điệp, tỉnh Ninh Bình đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo điều kiện
cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa khơng thể có của cải nếu
khơng có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất khơng gì thay thế
được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai
thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai

khơng cịn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của
mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được
chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức
tích lũy của cải vật chất của xã hội (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Qn, 2006).
Theo tính tốn của các chuyên gia kinh tế ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc
nội (GDP) của hầu hết các quốc gia có được là từ đất đai, bất động sản và cơng
trình xây dựng trên đất (Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, 2005).
Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, nếu biết quản lý và
khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽ tự khơi thơng cho mình một nguồn nội lực dồi dào
sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Có thể khẳng định, trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững. Trên phương diện chính trị - xã hội, trong
mối quan hệ giữa các quốc gia, ðất ðai là một trong những yếu tố quan trọng tạo
thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Bên cạnh đó, tầm quan trọng của đất đai
cịn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người. Đất đai cùng nhiều

4


yếu tố khác như khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên… góp phần hình thành nên
lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán... giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương
trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính
trị đến văn hóa, tinh thần, vai trị của đất đai là không thể phủ nhận và không thể
thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai
được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này địi hỏi Nhà nước phải thống
nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm
đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm

đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh
Quân, 2011).
2.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hóa (dẫn theo Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với
những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với về ý nghĩa
chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất
đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như
một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng
nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai. Đối với nước ta, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất
đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ
cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng

5


đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được
Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao
dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu

sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt
động giao dịch trong việc giao đất (khơng thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất
cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng
giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi
đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao
dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2. Sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai
2.1.2.1. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch
sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản. Nó là
hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu
và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác…” (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2005). Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp một tài sản có
đầy đủ ba quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Thơng qua các quyền
này, chủ sở hữu có thể tiến hành các giao dịch về tài sản của mình.

6


- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ
đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển
kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư
mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người
sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử
dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).

7


2.1.2.2. Sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt trong sản xuất và đời sống. Theo pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu tồn
dân và Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất
đai. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử
dụng, trong đó quyền định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền
định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
gia hạn sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại
đất... Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ
phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất
đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử
dụng đất, được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê,
cho thuê lại đất đai… (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Sở hữu tồn dân khơng phải là sở hữu nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn dân
về đất đai là sở hữu chung của tồn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành
quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Về bản chất, sở hữu tồn dân
về đất đai khơng phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế
độ sở hữu tồn dân cịn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó

nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải
quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu tồn
dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý
bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ
lợi ích của người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm
1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nơng trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980). Đến

8


Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2017)

tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà khơng đạt đến quyền sở hữu (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta ln xác định
đất đai thuộc sở hữu tồn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu
chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của
nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền
của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất
đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế
hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cịn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs., 2013).

9


2.1.3. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng
này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội
dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai,

năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng, 2014).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
2.1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các
hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ
bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục
đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hồn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất khơng mang tính
chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất
lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng
đất vào mục đích khác (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

10

2.1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất
chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản
tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số
đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực
hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa
tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.3.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới của người sử dụng đất
được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng
cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,
còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp
luật về đất đai. Đồng thời, nó cịn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo
cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho
nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai (Nguyễn Hải An, 2014).
2.1.3.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là
việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2005).
Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế

theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được
ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản. Thông qua di
chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý
chí của mình khơng phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế.

11