đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BẠCH CHÍ QUANG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được
cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Bạch Chí Quang

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình
giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong quá trình
hoàn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai
- Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Bắc Ninh, Cục thuế tỉnh Bắc Ninh. Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp cơ
quan đã tạo điều kiện thời gian và khích lệ, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi công
tác và người thân trong gia đình, đã luôn tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công
việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hoàn chỉnh luận văn này. Tôi
xin trân trọng cảm ơn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Bạch Chí Quang

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục các bảng .....................................................................................................vii
Danh mục các hình .....................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ....................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................. 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.............................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................... 4

2.1.1.

Đất đai và thị trường đất đai............................................................................. 4

2.1.2.

Quyền sở hữu và sử dụng đất đai ..................................................................... 6

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .................................. 13

2.2.1.

Mỹ ................................................................................................................. 13

2.2.2.

Thụy Điển ..................................................................................................... 14

2.2.3.

Ôxtrâylia........................................................................................................ 16

2.2.4.

Trung Quốc ................................................................................................... 17

2.2.5.

Malaixia ........................................................................................................ 18

2.2.6.

Singapore ...................................................................................................... 19

iii


2.2.7.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 20

2.3.

Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở

việt nam ......................................................................................................... 21

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt
Nam............................................................................................................... 21

2.3.2.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ................. 25

2.4.

Tóm tắt tổng quan .......................................................................................... 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 29

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh .......................... 29

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................. 30

3.4.3.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 30

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 30

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh...................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp................................................. 30

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................................... 31

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 32

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố bắc ninh ........................... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội ................................................................................ 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 40

iv


4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất tai thành phố bắc ninh.................................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 2015 .............................................................................................................. 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................................. 47

4.2.3.

Biến động đất đai của thành phố Bắc Ninh ..................................................... 49

4.3.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố bắc
ninh, tỉnh bắc ninh ......................................................................................... 51

4.3.1.

Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Bắc Ninh ....................................................................................................... 51

4.3.2.

Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 56

4.3.3.

Tình hình thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 60

4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố
bắc ninh ......................................................................................................... 64

4.4.1.

Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ................................ 64

4.4.2.

Đánh giá tình hình tặng cho quyền sử dụng đất ở ........................................... 66

4.4.3.

Đánh giá tình hình thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở ......................... 68

4.4.4.

Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh ................................................................................. 70

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiêu qua cua viêc thưc hiên quyên
cua ngươi sư dung đât tại thanh phô băc ninh ................................................. 72

4.5.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................. 72

4.5.2.

Giải pháp về nhân lực .................................................................................... 72

4.5.3.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ .................................................................... 73

4.5.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .................................................... 73

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 74
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 74

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 76

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

GD&ĐT

Giáo dục và đào tạo

QSH

Quyền sở hữu

UBND

Ủy ban nhân dân

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

GCN

Giấy chứng nhận

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Số phiếu điều tra các quyền của người sử dụng đất ...................................... 31
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh .................................. 36
Bảng 4.2. Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ....................... 38
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015................................. 48
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015................................. 50

Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015............................................ 53
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 58
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở tại thành
phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ........................................................... 62
Bảng 4.8. Đánh giá của người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
tại thành phố Bắc Ninh ............................................................................... 65
Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Bắc Ninh .................................................................................... 67
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất ở tại thành phố Bắc Ninh ....................................................................... 69

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Bắc Ninh ................................................................... 33
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ........................... 37
Hình 4.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ........ 37
Hình 4.4. Cơ cấu đất đai của Thành phố Bắc Ninh năm 2015 ...................................... 49
Hình 4.5. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015.......................................... 55
Hình 4.6. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015 ................................................... 60
Hình 4.7. Tổng hợp kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ......................................................................... 64

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Bạch Chí Quang
Tên Luận văn: "Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ
cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các
nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất của
thành phố Bắc Ninh.
- Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2011 - 2015.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng
cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh trong thời
gian tới.

- Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong
giai đoạn 2011 - 2015 diễn ra rất sôi động với 13.286 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, 6.335 vụ tặng cho quyền sử dụng đất và 16.178 vụ thế chấp quyền sử dụng đất. Số
lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có tăng liên tục, năm sau cao hơn
năm trước trong giai đoạn 2011 - 2014, song năm 2015 lại giảm đáng kể, chỉ còn 1.868
vụ. Số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở biến động không nhiều qua các
năm, năm 2012 có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cao nhất với 1.393

ix


vụ, đến năm 2015 số lượng giao dịch là 1.027 vụ (giảm 366 vụ so với năm 2012). Số
lượng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất năm 2011 cao nhất với 3.913 vụ, giảm
xuống thấp nhất là năm 2013 với 2.835 vụ.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn
một số tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực hiện giao
dịch chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao dịch về quyền
sử dụng đất.
- Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh, cần thực hiện các giải pháp sau: hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông
tin đất đai; nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, tinh thần trách nhiệm, của cán bộ quản
lý Nhà nước về đất đai; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục
hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Bach Chi Quang

Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Bac Ninh
city, Bac Ninh Province”.
Major: Land Management
Code: 60 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Study Purpose
- Assessing the implementation of the rights of the land users in Bac Ninh City in
order to find out advantages and limitations in the work of transfering the land use rights.
- Recommending solutions to overcome limitations as well as improve efficiency of
the implementation of the rights of land users in Bac Ninh City in the near future.
Study Methodology
Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting of
secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating, collecting
of primary data; method of statistics, aggregation and analyzation of data; method of
comparison.
Main findings and conclusions
- Thesis outlined the basic situation of the researched area including the natural
condition, social-economic condition; situation of managing and using land in Bac Ninh City.
- Thesis assessed the situation of implementation of rights of transfering,
donating and mortaging land of individuals as wells as households in Bac Ninh City in
the period of 2011-2015.
- Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up the
efficiency of inplementation of the right of land users in Bac Ninh City.
- The work of transfering of the land use rights in Bac Ninh City in the period of
2011-2015 is quite ebullient with 13.286 transactions of transfering the land use right,
6.335 transactions of donating the land use right and 16.178 transactions of mortaging
the land use right. In the period of 2011-2014, the transactions of transfering the land
use right continually increase, however, they dramatically decrease with 1.868
transactions in 2015. Transactions of donating the land use right have slightly changed
over years. In the year of 2012, transactions of donating the land use right were very at

high with 1.393 transactions. However, these number dropped to 1.027 transactions in

xi


2015 ( decreased by 366 transactions compared with 2012). Transactions of mortaging
the land use right were at peak in 2011 with 3.913 transactions and were at lowest in
2013 with 2.835 transactions and slightly increase in 2015 with 2.904 transactions.
- The implementation of rights of land users is followed by regulations of land
law. Howerver, there are a lot of difficulties relating to time and administrative
procedures when carrying the work of transfering rights, the knowledge of land law of
people as well as the understanding of transactions of land use rights.
- Recommendations to speed up the efficiency of the work of transfering the
land use right in Bac Ninh City include: complete information database of land; enhance
moral quality, consciousness as well as responsibility of land managing state staff;
propagandize land laws specially relating to administrative procedures in the work of
transfering the land use rights for individuals or households.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất cả các
ngành, các lĩnh vực. Song, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc
biệt là trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với
tốc độ nhanh chóng. Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất một cách
hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết.
Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng
đất" phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất. Tuy vậy, mãi
đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp
1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định. Đến
khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của người sử
dụng đất trong các giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực. Theo khoản 2 Điều
3 Luật Đất đai năm 1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử
dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, văn hóa, nằm ở phía Bắc của
tỉnh Bắc Ninh, là cửa ngõ giao lưu kinh tế văn hoá của tỉnh với thủ đô Hà Nội, cơ
sở hạ tầng của thành phố khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực
cho sự phát triển kinh tế xã hội. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ phát

1


triển công nghiệp hóa, đô thị hóa ở thành phố diễn ra khá mạnh mẽ. Do đó, nhu
cầu về thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt
là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và
thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan
Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng

vẫn còn chưa đúng theo quy định; những quy định pháp luật của cơ quan quản lý
Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Từ thực tiễn trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, trong đó
tập trung nghiên cứu 3 quyền được thực hiện giao dịch nhiều nhất của hộ gia
đình, cá nhân gồm: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho và quyền thế chấp
bằng giá trị quyền sử dụng đất ở.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc
Ninh. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này
trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Bổ sung và làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất, trong
đó đi sâu vào quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền tặng cho quyền sử
dụng đất và quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận
lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp
địa phương có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học có đào tạo
chuyên ngành Quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được chuyển tiếp
qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải
vật chất của xã hội.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu
không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế
được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai
thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai
không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của

mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Có thể khẳng định, trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững. Trên phương diện chính trị - xã hội, trong
mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo
thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Bên cạnh đó, tầm quan trọng của đất đai
còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người. Đất đai cùng nhiều
yếu tố khác như khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên… góp phần hình thành nên
lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán... giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương
trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.

4


Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa,
tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó,
việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất
theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất
đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát
triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh Quân, 2011).
2.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (dẫn theo Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một

khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai.
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai
với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê,
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Ở nước ta, với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là
người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử
dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị
trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao
dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất;
thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao

5


dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao
đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị
trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho
thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho
cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp
là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá
thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp. Thị trường đất đai là một yếu tố

quan trọng của thị trường bất động sản và có ảnh hưởng tới sự phát triển của cả
hệ thống thị trường.
2.1.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch
sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản. Nó là
hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu
và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Ngày nay, trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở
hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai
bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.
Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín
ngưỡng, chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức,
Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Dạng hình thức đươn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất
một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sơ
hữu toàn dân được hiểu là sở hữu cung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình

6


thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa Dân chủ Nhân dân
Triều Tiên. Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới

dạng danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất
đai thuộc nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất
đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
- Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định
Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình
tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian
có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này
chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền
sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và
quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ
nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng
lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của
pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp
sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người
sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử

dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch

7


sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
* Sở hữu toàn dân về đất đai
Theo pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là
người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất đai. Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng, trong đó quyền
định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp
lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất;
quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất... Nhà nước thu
thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai
thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất, được
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất
đai… (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Sở hữu toàn dân không phải là sở hữu nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn dân

về đất đai là sở hữu chung của toàn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành
quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Về bản chất, sở hữu toàn dân
về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế độ
sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn
mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết
các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu toàn dân về
đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi
ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của
người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
8


Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm
1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980). Đến
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một

cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu
chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của
nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền
của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất
9


đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế
hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs, 2013)
2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng

này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội
dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai,
năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng, 2012).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã,
phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia

10


đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà
nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn
cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển
đổi quyền sử dụng đất không mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép

chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử
dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra
để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Người sử dụng cho thuê đất
hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là
việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận
của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù
hợp với các quy định của pháp luật. Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử
dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo
quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà
nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.

11


- Tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền
mới của người sử dụng đất được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được
tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho
mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định
của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương
tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên
tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai
(Nguyễn Hải An, 2012).
- Thừa kế quyền sử dụng đất: Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005,
thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết
sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005). Thừa kế quyền sử dụng đất được
thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật.
Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý
chí của người để lại di sản. Thông qua di chúc, người để lại di sản thực hiện
một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý chí của mình không phụ thuộc vào
ý chí của người thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa
kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).

- Thế chấp quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong
những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội
nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận
trong các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721. Đây
là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các
12